某房地產(chǎn)可行性研究報告

XXXX地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司XX市XX小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告2011年4月29日目錄第一章總論11項(xiàng)目名稱及承辦單位12報告編制單位13編制工作的依據(jù)14報告主要內(nèi)容15簡要結(jié)論第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性21項(xiàng)目提出的背景22項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章項(xiàng)目法人31企業(yè)簡況32企業(yè)基本情況33XX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡介第四章市場分析與建設(shè)規(guī)模41需求分析42建設(shè)規(guī)模第五章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件51XX市概況52項(xiàng)目選址第六章總體規(guī)劃方案61設(shè)計依據(jù)、原則62總體規(guī)劃63建筑布局第七章工程技術(shù)方案71建筑方案72結(jié)構(gòu)方案73給排水方案74采暖方案75電氣方案76燃?xì)庀到y(tǒng)第八章環(huán)境保護(hù)和節(jié)能81環(huán)境保護(hù)82節(jié)約能源第九章項(xiàng)目管理91物業(yè)管理92招標(biāo)管理第十章工程進(jìn)度計劃第十一章投資估算和資金籌措111投資估算112資金籌措及使用計劃第十二章財務(wù)分析121財務(wù)分析122財務(wù)分析結(jié)論第十三章結(jié)論第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目2、建設(shè)地點(diǎn)XX市XX區(qū)北部，XX路南，XX北以東。3、承建單位XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司第二節(jié)報告編制單位單位名稱XXXX工程咨詢有限公司工程咨詢資格等級乙級資格證書編號發(fā)證機(jī)關(guān)第三節(jié)編制工作的依據(jù)1、國家相關(guān)法律法規(guī)2、國家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范3、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司提供的基礎(chǔ)資料4、XX市城市總體規(guī)劃5、XX市XX區(qū)北部地段規(guī)劃設(shè)計第四節(jié)報告主要內(nèi)容本報告主要包括以下內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)單位情況2、市場分析和需求預(yù)測3、項(xiàng)目規(guī)劃方案和工程建設(shè)方案4、建設(shè)用地與建設(shè)條件5、資源利用和能源耗用分析6、開發(fā)進(jìn)度安排7、環(huán)境影響分析8、項(xiàng)目投資估算和資金的籌集方案9、財務(wù)評價10、結(jié)論第五節(jié)簡要結(jié)論XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于XX市XX區(qū)北部，XX北路東側(cè)，規(guī)劃用地面積66570M2。規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰XX城區(qū)主要道路XX路，西側(cè)臨近XX北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。本小區(qū)占地66570M2，購置土地費(fèi)用5000萬元，計劃總投資27669萬元，規(guī)劃建設(shè)高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門市。規(guī)劃建筑面積共計123700M2，其中高層55360M2，多層46470M2，車庫2505M2，商業(yè)19365M2。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r一般水平，住房價格合理、比價優(yōu)勢明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動作用。通過以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)1規(guī)劃用地面積平方米665702規(guī)劃總戶數(shù)戶8703規(guī)劃總?cè)丝谌?0444總建筑面積M2123746其中住宅面積M2104381商業(yè)面積M2193655建筑密度1776容積率1857綠地率388項(xiàng)目投資萬元9銷售收入萬元10財務(wù)內(nèi)部收益率11投資回收期年2612投資利潤率第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展從2009年起，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2008年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積136平方米，與建設(shè)小康社會要求人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年達(dá)到了870美元，2004年達(dá)到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長貢獻(xiàn)了1925個百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。2、20104月年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù)11個月保持增長態(tài)勢，樓市已成為資金“蓄水池”。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇D/M2EE國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源63220億元，同比增長312。其中，國內(nèi)貸款11245億元，同比增長250。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中個人按揭貸款達(dá)到7937億元，同比增長132。L2GF從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動，但較去年同期只升不降。新浪樂居論壇1QT3L3G0U2010年4月，有關(guān)部門出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。1至5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的新增國內(nèi)貸款同比增速高達(dá)436。隨著調(diào)控的深入，1至6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速降至345，但在下半年又有所回升。10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達(dá)到104472億元，同比增長1883。2011年4月18日中國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30的高增長,數(shù)據(jù)顯示,全國13月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,同比增341房屋新開工面積39,842萬平方米,同比增長234。8買房,購房,裝修論壇,房中國平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。目前，僅國內(nèi)貸款和個人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的30以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。新浪樂居論壇B0GF7D|李曉東說，從結(jié)構(gòu)上看，新增國內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來賺錢。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來一段時間房屋供給將有所加大。二、住宅小區(qū)的建設(shè)新理念住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。城市化以及隨之而來的現(xiàn)代化城市是人類社會生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著社會進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。（一）人們家居理念的變化。我國改革開放20年來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。對住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。（二）家庭模式和結(jié)構(gòu)的變化，對居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。改革開放以來，我國家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)人口戶均已下降到33人/戶，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對住宅需求的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。（三）商品房價值觀的變化。自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。1998年7月國務(wù)院199823號文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場”的改革目標(biāo)。這項(xiàng)新政策的出臺，對人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場化運(yùn)行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購買目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來選擇。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。（四）開發(fā)商建設(shè)理念的變化。順應(yīng)住宅商品化的趨勢，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會營銷觀念”；開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司憑借良好的社會信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢，,其經(jīng)營理念“地產(chǎn)，誠信百年”在XX地區(qū)樹立了誠信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會上建立了良好的品牌優(yōu)勢。XXXX小鎮(zhèn)項(xiàng)目又是XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司在XX開發(fā)的一個重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個優(yōu)良工程、精品工程。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性21人口增長的需要中國是一個人口大國且人口增速也很快。截至2009年末,全國總?cè)丝跀?shù)超過13億,自然增長率超過5。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人計算,那么我國現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場需求將對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動作用。20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi),我國因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。同時,隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,我國的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變計劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此,我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢的同時,套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。22城市化進(jìn)程的需要目前,中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2007年我國城市化率為449,年均增幅約為1。按“十一五”規(guī)劃要求,2010年我國城市化率將達(dá)到47，預(yù)計2020年會達(dá)到60。城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國13億的人口總量和年均1的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過1300萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓剛步入社會的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。23收入增長的需要隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價格上漲因素,分別比上年增長95和1222009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,分別實(shí)際上漲80和84。根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化?！熬诱哂衅湮荨币巡辉倌軡M足人們的心理需要,而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此,由收入因素帶動的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。24城市拆遷改造的需要隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國每年的拆遷計劃約為13億平方米，實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。按照國家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。25投資投機(jī)的需要隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房價的持續(xù)高位運(yùn)行,國內(nèi)外資金通過各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。根據(jù)投資投機(jī)資金來源不同,可以簡單地將其分為國內(nèi)資金和國外資金。首先來看國內(nèi)資金投資因素方面由于社會保障體系的滯后,國內(nèi)居民對醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔(dān)憂而儲蓄利率低、股票等理財產(chǎn)品投資風(fēng)險大、通貨膨脹壓力大、物價上漲過快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。26全面建設(shè)小康社會的需要黨的十七大將全面建設(shè)小康社會作為新世紀(jì)前二十年的奮斗目標(biāo)，標(biāo)志著我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展進(jìn)入新階段。全面建設(shè)小康社會，不再是單純提高經(jīng)濟(jì)水平，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會主義和諧社會的一項(xiàng)重要內(nèi)容。27符合國家行業(yè)規(guī)劃要求本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，符合國務(wù)院產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄2005年本中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出平均每年需要建設(shè)住宅24億M2以上；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達(dá)到70以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95以上，優(yōu)良品率達(dá)到30以上。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。28符合遼寧省省有關(guān)政策要求遼寧省2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。”項(xiàng)目建設(shè)符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。29符合XX市區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。近年來XX市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。同時XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機(jī)遇。XX市近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)開始進(jìn)入高速增長期，新樓盤的建設(shè)開始向中高端發(fā)展。本項(xiàng)目定位提出建設(shè)“生態(tài)型運(yùn)動健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。另外利用小區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及分散的小廣場，建設(shè)青年健身廣場、兒童游戲場地、老年健身樂園、燈光籃球場、等健身場地。項(xiàng)目建設(shè)以后，對提高XX市城市建設(shè)品味，改善居民居住條件，推動XX市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要作用。第三章項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡況企業(yè)名稱XX地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間月經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、設(shè)計施工注冊資金伍仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級級證書編號法定代表人職務(wù)董事長職稱高級經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話備注二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡介第四章市場分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié)需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場分析XX市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢。2002年以前XX市房價，XX區(qū)800元/M21200元/M2之間；而在2008年至今，達(dá)到2450元/M24000元/M2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。為更加全面的認(rèn)識XX市場，我們本次對于XX房地產(chǎn)市場進(jìn)行市場調(diào)研。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務(wù)設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。從近年來房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目來看，以XX區(qū)棚戶區(qū)改造為主的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多，由于動遷成本的提高，XX區(qū)商品房價格持續(xù)上漲，均價在28003500元/平方米左右。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項(xiàng)目價格受自然環(huán)境烘托，價格在30003900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項(xiàng)目一般在22002800元/平方米。平均價格分析（普通住宅）XX各個樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房價有差別。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號法院與武裝部之間面朝大清河，單價范圍在3800元/M24200元/M2之間，平均單價3900元/M2；國際新城，位于永安南路（原光榮村），單價范圍在2850元/M23800元/M2之間，平均單價3500元/M2；永安嘉園，大景城正門道北。單價范圍在2750元/M23300元/M2之間，平均單價3100元/M2。大景城，位于市中心（長征大街與永安路交匯處）均價3100元/平方米。以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價格在2750元/M24200元/M2之間。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種1企事業(yè)單位職工一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。2外來人口有外來做生意的私營業(yè)主和在XX城打工準(zhǔn)備定居的外地人組成。3所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及附近村民?？偨Y(jié)分析通過分析,目前XX市場售樓盤價格在2800元/平方米到4200元/平方米之間各項(xiàng)目的平均價格在3100到3900元左右,最高價格集中在清河灣,均在3900元以上。與本項(xiàng)目距離較近,可競爭和對比性較大的項(xiàng)目是大景城。均價3100元左右。四、可比樓盤市調(diào)情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬平方米，由多層、小高層及百米超高層錯落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級會所、10000平米地下停車場。大景城堅持以打造“過程精品”，專注于細(xì)節(jié)，經(jīng)過2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤。竣工時間2011年8月。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地66730，建筑面積123000，容積率185，建筑密度177，綠化率38，停車率70。住宅面積6585，85100,100124平方米不等。二、產(chǎn)品定位1、戶型類型三室二廳兩衛(wèi)。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。2、產(chǎn)品形式多層住宅、小高層住宅、高層住宅，商鋪。其中主要建筑形式為多層住宅。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶，商鋪面積19365平方米，。儲藏、車庫250571平方米。3、總戶數(shù)1228戶。第五章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié)XX市概況一、簡介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經(jīng)12157，北緯3955至4033，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風(fēng)性氣候；四季分明，氣候宜人。市政府駐地距XX市30公里；距大連市198公里；距省會沈陽市203公里。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長達(dá)45公里，XX市鲅魚圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，莊林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。灣陸交通便捷，物流順暢。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。全市有二十七個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個民族，總?cè)丝诮攀f。有地?zé)?、森林、金礦等十幾種自然資源。XX市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2010年地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，增長333，比2005年增長19倍；工業(yè)保持較快發(fā)展工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長,規(guī)模工業(yè)增加值515億元，增長447，比2005年增長52倍；。實(shí)現(xiàn)利潤5418億元，增長170。金融業(yè)快速發(fā)展2006年全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額9616億元，比年初增加1098億元。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄4261億元，比年初增加416億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額7164億元，比年初增加963億元。全社會固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會固定資產(chǎn)投資160億元，增長592，比2005年增長93倍；全年新建續(xù)建投資千萬元以上項(xiàng)目143個，投資125億元，增長786，其中億元以上項(xiàng)目50個。外資引進(jìn)取得歷史性突破。全年實(shí)際利用外資1億美元，增長1463；出口創(chuàng)匯11億美元，增長203；新批外資項(xiàng)目11項(xiàng)，總投資15億美元。引進(jìn)海外專家研發(fā)團(tuán)隊3個?！八拇蟀鍓K”建設(shè)順利推進(jìn)。仙人島能源化工區(qū)綜合實(shí)力顯著提升。全年新開工千萬元以上項(xiàng)目38個。消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)社會消費(fèi)品零售總額395億元，增長19，比2005年增長12倍；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長20。農(nóng)民人均純收入8000元，增長111，比2005年增長1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出繼續(xù)增長2010年，人均消費(fèi)性支出為106978元，比上年增長112。人均生活消費(fèi)支出35070元，比上年增長105。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善2010年末全市城市居民人均住房使用面積231平方米。農(nóng)民人均居住面積為305平方米。財政收入較快增長財政一般預(yù)算收入85億元，增長61，比2005年增長55倍；小結(jié)從上面的分析中，可以看出XX市整體經(jīng)濟(jì)水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲蓄均創(chuàng)新高。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略XX市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實(shí)施“沿海拉動、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動為突破口，加快XX區(qū)開發(fā)改造和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)，推動新XX區(qū)共同進(jìn)步，夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，強(qiáng)力推進(jìn)XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)。發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)XX市堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議和省、市委全會精神，堅定不移地走工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實(shí)施“環(huán)境吸引、沿海拉動、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構(gòu)建XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。未來，XX將作為沈陽、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國際競爭力的遼寧濱海新城。基礎(chǔ)設(shè)施與發(fā)展現(xiàn)狀圍繞發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)，全市實(shí)施“四大板塊”開發(fā)戰(zhàn)略仙人島能源化工區(qū)規(guī)劃面積159平方公里，具有天然的深水良港優(yōu)勢，目標(biāo)定位為以建設(shè)大型煉化一體化項(xiàng)目為核心的石化產(chǎn)業(yè)基地；以仙人島港區(qū)為依托的修造船舶基地；以仙人島港區(qū)為依托的油品及化學(xué)品的物流基地。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)重點(diǎn)支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)十大產(chǎn)業(yè)集群之一。按照胡錦濤總書記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。目前，港口區(qū)30萬噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達(dá)到2000萬噸。中海油重交瀝青、中海油24億立天然氣接收站、華錦集團(tuán)40萬立儲罐、XX港務(wù)集團(tuán)72萬立儲罐等大型石化項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。白沙灣黃金海岸初具形象，浴場公園已經(jīng)向游人開放，14公里濱海岸線集陽關(guān)、沙灘、海浪、森林和綠地，構(gòu)成了自然優(yōu)美、空氣清新、幽靜浪漫的海濱旅游度假區(qū)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長極。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬。新區(qū)以打造XX濱海城市中心區(qū)、遼寧沿海產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、環(huán)渤海生態(tài)示范城為目標(biāo)。自建設(shè)以來，受到了遼寧省委、省政府的高度關(guān)注，建設(shè)步伐不斷加快。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。完成陸域動遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬立方米。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎(chǔ)設(shè)施正在抓緊建設(shè)。項(xiàng)目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國北方（北海）光電產(chǎn)業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項(xiàng)目開工建設(shè)。在7月8日由陳政高省長主持召開的北海新區(qū)招商推介會上，簽約項(xiàng)目106個，合同金額達(dá)到65327億元，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。未來，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。XX文化古城開發(fā)改造包括8個區(qū)域，共40萬平方米。目前，已投入資金30億元，吸引了國內(nèi)外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來沈陽、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。雙臺溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。境內(nèi)溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲量、水溫居?xùn)|北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。雙臺溫泉休閑度假新區(qū)以溫泉資源為核心，以生態(tài)體驗(yàn)為特色，包括溫泉旅游度假，溫泉養(yǎng)生、時尚運(yùn)動、商務(wù)會議、生態(tài)人居、觀光農(nóng)業(yè)等多個領(lǐng)域。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。同時，港城國際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓(xùn)基地等重點(diǎn)項(xiàng)目也相繼開工建設(shè)，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進(jìn)一步和諧統(tǒng)一。未來，雙臺溫泉休閑度假新區(qū)將成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶及東北地區(qū)獨(dú)具特色、規(guī)模最大的溫泉小鎮(zhèn)。第二節(jié)項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。項(xiàng)目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)，帶動了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為北部城區(qū)的居住片區(qū)。項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目擬選址是適宜的。第六章總體規(guī)劃方案第一節(jié)設(shè)計依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制辦法3、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180934、住宅設(shè)計規(guī)范5、建筑設(shè)計防火規(guī)范6、XX市城市總體規(guī)劃7、XX市城市規(guī)劃管理辦法二、規(guī)劃設(shè)計原則規(guī)劃中遵循的原則1重視城市自然、人文特色的動態(tài)延續(xù)性小區(qū)規(guī)劃努力適應(yīng)周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機(jī)組成部分。2注重規(guī)劃設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)可行性和分期實(shí)施的易操作性滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實(shí)施的現(xiàn)代住區(qū)。3加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。4實(shí)施前瞻性布局策略，增強(qiáng)小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。第二節(jié)總體規(guī)劃一、現(xiàn)狀概況1、區(qū)位條件項(xiàng)目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側(cè)通過為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。本案距XX商業(yè)中心區(qū)僅600米，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)500米，農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)藥大廈、郵政支局、東城醫(yī)院、百貨大樓等分布周邊，區(qū)位優(yōu)越。2、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀規(guī)劃地塊東西長約325米，南北寬約185米。區(qū)塊內(nèi)大部分為平房，無其他管線從中穿越，周邊道路地下水、暖、電、通信等管網(wǎng)齊備，地質(zhì)條件良好。結(jié)論規(guī)劃范圍內(nèi)地質(zhì)條件較好，屬可建設(shè)用地。3、用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側(cè)住宅小雨花園已經(jīng)建成。結(jié)論城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。為進(jìn)行部分商業(yè)建設(shè)和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。（2）交通設(shè)施城市主干道小區(qū)東西分別鄰近城市主干道XX路（202國道）和南側(cè)規(guī)劃路。西側(cè)XX北路作為規(guī)劃的城市次干道，XX北路也是地塊與城市中心區(qū)聯(lián)系的重要通道之一，是整個片區(qū)中重要的生活性道路。地塊周邊其他道路以城市支路為主，均未開工建設(shè)。結(jié)論周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀XX路作為近期主要的對外道路。同時注意處理好本案與南側(cè)和東城的交通組織關(guān)系。（3）公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)雖然開發(fā)地塊距城市中心商業(yè)區(qū)較近，但是由于區(qū)位現(xiàn)狀長期未能改造，商業(yè)設(shè)施不夠完善，隨著該用地的開發(fā)建設(shè)，及東側(cè)南側(cè)規(guī)劃路的打通，必將拉動商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。結(jié)論周邊商業(yè)的不健全，為小區(qū)內(nèi)的部分商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了機(jī)遇，規(guī)劃中應(yīng)重點(diǎn)控制建設(shè)總量。教育設(shè)施根據(jù)XX市中心城教育設(shè)施布局規(guī)劃，本地塊內(nèi)需要設(shè)置幼兒園一處。小學(xué)及初高中教育結(jié)合周邊相關(guān)規(guī)劃解決。（4）綠地景觀資源規(guī)劃居住小區(qū)要充分利用較低的建筑密度，組織好小區(qū)內(nèi)的綠化配置，公共綠地、群眾活動場地、兒童游戲場地、健身器材場地及停車泊位要有機(jī)結(jié)合，合理布局。二、規(guī)劃定位及住區(qū)特色項(xiàng)目總體定位為中高檔樓盤。提出“生態(tài)型運(yùn)動健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、分散的小廣場，建設(shè)青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。從而形成運(yùn)動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。三、規(guī)劃構(gòu)思1院落組織在強(qiáng)調(diào)院落空間圍合的前提下，利用先進(jìn)的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點(diǎn)狀景觀相結(jié)合的內(nèi)部空間環(huán)境，將院落穿插于內(nèi)部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；2運(yùn)動主題通過“運(yùn)動社區(qū)”理念的運(yùn)用，打造小區(qū)內(nèi)部的生態(tài)運(yùn)動環(huán)廊；3交通組織通過對小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結(jié)合“生態(tài)運(yùn)動環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；四、規(guī)劃布局1用地布局規(guī)劃臨XX路一側(cè)規(guī)劃4棟17層高層住宅，與東側(cè)臨街小高層形成挺拔的城市空間界面，規(guī)劃通過小區(qū)道路及綠地景觀環(huán)廊的分割小區(qū)，形成多個既相對獨(dú)立又相互聯(lián)系的住宅院落。小區(qū)內(nèi)部采用多層住宅，通過強(qiáng)化小區(qū)中軸線景觀，有效組織空間景觀布局。小區(qū)主入口位于XX路，次入口位于南側(cè)規(guī)劃路。小區(qū)幼兒園、會所等設(shè)于用地西側(cè)，活動室、衛(wèi)生所等服務(wù)設(shè)施布置于沿街二層商業(yè)建筑中。小區(qū)綠地中心處于居住組團(tuán)環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強(qiáng)烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過各居住組團(tuán)內(nèi)部的綠化軸線向各組團(tuán)進(jìn)行滲透，產(chǎn)生強(qiáng)烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。2道路交通規(guī)劃（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實(shí)用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。內(nèi)部道路采用小區(qū)路和宅前路的二級路網(wǎng)居住小區(qū)級道路路面寬7米，功能為聯(lián)系居住小區(qū)內(nèi)部各住宅院落的車行環(huán)路；宅前路355米寬，根據(jù)具體使用情況車輛可直接由宅前路進(jìn)入各住宅院落內(nèi)部。（2）出入口設(shè)置根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于XX路，次入口設(shè)于南側(cè)規(guī)劃路。本著加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通的原則，在合理組織公共活動區(qū)、小區(qū)車流、人流交通的同時，考慮休閑景觀功能的需要開辟景觀步行系統(tǒng)。在保證組團(tuán)綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。通過步行系統(tǒng)將各組團(tuán)內(nèi)部中心與小區(qū)外部公共活動區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務(wù)設(shè)施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡(luò)。步行系統(tǒng)間設(shè)置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場、籃球場、網(wǎng)球場、小型健身廣場等開敞活動空間，突出步行流線的休憩特征。（4）靜態(tài)交通規(guī)劃停車場規(guī)劃嚴(yán)格按照停車場場地設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，充分考慮停車場對小區(qū)景觀的影響，住宅設(shè)置底層停車庫；室外停車就近停放，樓前設(shè)置由植草磚鋪設(shè)的停車位，結(jié)合綠化處理，不會對居民造成干擾，住宅小區(qū)停車泊位配建率達(dá)到70。3綠地景觀規(guī)劃環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計，能切實(shí)改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境。“一心一環(huán)一帶多節(jié)點(diǎn)”完整的歸納了本方案的綠化景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)?！耙恍摹笔侵妇哂袑ν饩坝^輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動場地組成?！耙画h(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道?！耙粠А笔侵感^(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶?！岸喙?jié)點(diǎn)”是指聯(lián)系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團(tuán)綠地節(jié)點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的重要景觀節(jié)點(diǎn)和公建設(shè)施均安置在中心綠地和各組團(tuán)公共綠地周圍，具有良好的可識別性。通過中心綠地及各組團(tuán)中心綠地和步行環(huán)道將整個綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場所?？臻g景觀規(guī)劃整個小區(qū)的各種空間通過中央公園和步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團(tuán)內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團(tuán)公共綠地到院落的私密空間的完美過渡。小區(qū)建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢，小區(qū)中心周邊建筑通過不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強(qiáng)。整個空間天際線上從多個角度呈現(xiàn)出不同線型的有序過渡。公建配套規(guī)劃公共建筑分為小區(qū)配套公建和商業(yè)建筑。商業(yè)建筑分布在XX路和東側(cè)、南側(cè)路沿街設(shè)置。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團(tuán)庭院中。小區(qū)會所設(shè)置在西側(cè)，用地滿足居民文化活動等需要。幼兒園結(jié)合會所設(shè)置，規(guī)模為3班，建筑面積1664平方米。物業(yè)管理設(shè)置在XX路出入口東側(cè)。6市政設(shè)施配套規(guī)劃小區(qū)給水接入XX路原水管線。雨水主要排入小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)再排入城市XX路污水管網(wǎng)。小區(qū)所在區(qū)域?yàn)榧泄┡^(qū)設(shè)換熱站。換熱站結(jié)合物業(yè)管理公建設(shè)置。熱源接城市一級管網(wǎng)。燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)置在小區(qū)西南側(cè)會所附近。小區(qū)設(shè)置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內(nèi)。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。7建筑布局住宅院落的組合形式強(qiáng)調(diào)空間的圍合，并與中心綠地和步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合。這種布局形式強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，注重資源的平均分配。住宅采光日照不少于大寒日2小時，努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。整個小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強(qiáng)。院落布局優(yōu)雅流暢、動感十足，引導(dǎo)性強(qiáng)，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點(diǎn)轉(zhuǎn)移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。第三節(jié)建筑布局一、居住建筑1、住宅戶型設(shè)計小區(qū)戶型類型三室二廳兩衛(wèi)。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。2、產(chǎn)品形式多層住宅、小高層住宅、高層住宅，其中主要建筑形式為多層住宅。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，戶型為8595,100120平方米為主，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，戶型為7585,90100平方米為主，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶，戶型為7595平方米為主。3、總戶數(shù)1228戶。住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計，在考慮戶外景觀景色引入的同時，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動靜分離。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前主流房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關(guān)、儲藏等空間。結(jié)合立面造型統(tǒng)一安排空調(diào)室外機(jī)位置和有變化地設(shè)置飄窗及落地窗。2、建筑造型設(shè)計建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。采用現(xiàn)代簡潔的手法形式來表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件，考慮地方居住習(xí)慣，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調(diào)、呆板，住宅布局隨著道路線性的彎曲轉(zhuǎn)折相互錯動，整個布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調(diào)以暖色為主。二、公共建筑商業(yè)建筑以沿街兩層商業(yè)建筑為主，局部三層。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。外觀上通過塑造獨(dú)特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風(fēng)格。規(guī)劃沿XX路和南側(cè)東側(cè)規(guī)劃路布置。三、公用設(shè)施1、換熱站規(guī)劃設(shè)于規(guī)劃地段西南側(cè)，管線引自XX路。、變配電室設(shè)計采用KV高壓供電系統(tǒng)。電源引自XX路。4、電訊控制室規(guī)劃設(shè)于小區(qū)南側(cè)，管線引自XX路。5、給水泵房同變配電室一同設(shè)置，管線引自XX路。6、管理用房設(shè)于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。7、垃圾處理傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問題，又不便實(shí)行垃圾的分類回收。因此，本規(guī)劃以“無害化、減量化資源化”為原則生活垃圾的收集全部袋裝化，密閉容器存放，并按有害類、無機(jī)物、有機(jī)物三類分類收集，統(tǒng)一清運(yùn)，以體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則。在規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)一處，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一處。第七章工程技術(shù)方案第一節(jié)建筑方案一、主要建筑概況1、建筑面積123746M2；其中住宅104381M2，商業(yè)19365M2。2、單體多層建筑13棟、高層住宅4棟、小高層3棟，3、建設(shè)層數(shù)多層6層；高層1117層。4、結(jié)構(gòu)形成異形柱框架結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)5、建筑合理使用年限70年。6、工程類別及耐火等級三類建筑，耐火等級為二級。7、屋面防水等級二級。二、外部裝修散水混凝土水泥散水，寬度1000；外墻采用涂料墻面；屋面擠塑板屋面平屋面，斜屋面處英紅瓦保溫屋面。三、內(nèi)部裝修地面毛地面。內(nèi)墻混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。棚刮瓷門窗入戶門為防盜門，單元門為樓宇可視對講門，內(nèi)門為夾板門，窗戶為塑鋼窗。燈具室內(nèi)照明為普通燈具。四、平面布置戶型面積考慮售價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，每戶建筑面積在75120M2為宜。戶型設(shè)計應(yīng)在做好住戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型。五、建筑物指標(biāo)1、總建筑面積123746平方米2、住宅104381平方米3、商業(yè)19365平方米第二節(jié)結(jié)構(gòu)方案一、依據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500102002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500112001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ9494地基處理技術(shù)規(guī)范DGJ084094建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GBJ6884建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16872001版住宅設(shè)計規(guī)范GB5009619992003版二、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為7度；抗震等級二級，類場地土，基本風(fēng)壓05KN/M2。三、結(jié)構(gòu)類型本工程主要為低層建筑，總建筑面積約104381平方米，多層、小高層采用采用框架結(jié)構(gòu)，高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計，底層采用架空板防潮?；A(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。四、活荷載設(shè)計值陽臺25KN/M2；樓梯間25KN/M2；非上人屋面05KN/M2；其余房間20KN/M2。五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)1、現(xiàn)澆土000以上各混凝土構(gòu)件，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。2、預(yù)制墻內(nèi)的門洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過梁。六、墻砌體部分墻體地面以下部分采用M75混合砂漿砌筑，MU10蒸壓粉煤灰磚；地面以上部分采用M50混合砂漿砌筑，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié)給排水方案一、生活給水系統(tǒng)1、用水量估算編號名稱數(shù)量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量M3備注1住宅1228戶185L/D人727每戶按32人計2綠化澆灑25357M2升/M次5073商業(yè)19365M3升/MD584未預(yù)見水量108335總計9192、以城市自來水為水源，給水管由XX路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。3、用水量估算最高日用水量約919M/D。4、系統(tǒng)設(shè)計商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。5、用水計量住宅一戶一表，水表出戶，商業(yè)用房用水量單獨(dú)設(shè)表計量。二、生活排水系統(tǒng)1、排水量估算本工程最高日排水量約為735M/D。2。排水系統(tǒng)采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線排入XX路城市污水主干管。三、雨水排水系統(tǒng)1、雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線排入XX路城市排水干管。2、雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強(qiáng)度計算公式計算，暴雨重現(xiàn)期取2年。3、泄洪溝由專業(yè)設(shè)計單位負(fù)責(zé)設(shè)計。四、消火栓給水系統(tǒng)1、設(shè)置場所商業(yè)用房、住宅公共走道。2、設(shè)計水量本工程按“三類建筑”設(shè)計，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)為一次。3、系統(tǒng)設(shè)計1室外采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。2室內(nèi)采用臨時高壓給水系統(tǒng)，平時系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。3消防水泵房及蓄水池設(shè)置擬與生活水泵房合建。第四節(jié)采暖方案一、依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范二、設(shè)計內(nèi)容1、本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；2、本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計；3、本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計。三、空調(diào)系統(tǒng)1、本工程住宅均采用分體空調(diào),空調(diào)室外機(jī)設(shè)于規(guī)定位置。2、本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機(jī)組的空調(diào)方式，室外機(jī)組設(shè)于規(guī)定的位置。3、空調(diào)系統(tǒng)的冷凝水進(jìn)行有組織的排放。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。五、住宅采暖系統(tǒng)1、本工程采暖擬設(shè)一個熱力站，設(shè)于地段南側(cè)，單獨(dú)設(shè)置，管線引自XX路北側(cè)臨近管線。采用汽水采暖換熱機(jī)組實(shí)現(xiàn)自動控制，機(jī)組自帶浮動盤管換熱器、循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、穩(wěn)壓裝置、補(bǔ)水箱、膨脹水箱、壓力控制裝置、安全保護(hù)裝置等。供回水溫為60/40。采暖負(fù)荷指標(biāo)公建供熱80W/M2；公寓供熱58W/M2。2、本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。3、采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開關(guān)閥門，并可現(xiàn)場自動抄表，實(shí)現(xiàn)全面按戶熱計量收費(fèi)。供回水主立管頂端應(yīng)安裝自動排氣閥。4、各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。管道均在50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)分布。水平雙管放射式系統(tǒng)是國家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式