2008年2月武漢市場形勢報告網(wǎng)絡(luò)調(diào)整版

2008年12月市場形勢報告第1頁共29頁2008年12月市場形勢報告2008年3月5日2008年12月市場形勢報告第2頁共29頁目錄一、12月國家宏觀形勢4金融政策51、銀行控制貸款總量，每季度按比例發(fā)放08年從緊貨幣政策不變，實力不濟的開發(fā)商或?qū)⒃庥觥皵嗉Z”之災(zāi)52、央行08年首次上調(diào)存款準備金率，15再創(chuàng)新高人民幣升值，解決流動性問題仍是重心63、政府加快全國住房保障體系建設(shè)，經(jīng)濟適用房將可獲得特殊資金支持保障性體系項目，房地產(chǎn)的“長尾”6土地政策81、“國二十三條”再掀“土地風(fēng)暴”，“圈地潮”或?qū)⒁蝗ゲ环?2、政府加強對土地用途的監(jiān)管力度，保障性住房、中低端住房用地不低于居住用地的70113、加強土地監(jiān)管，今年起建設(shè)用地實行動態(tài)備案12交易政策121、住宅維修資金新規(guī)出臺，四項費用不得列支12二、新政下，12月武漢樓市最新政策動態(tài)132008年12月市場形勢報告第3頁共29頁1、在“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的“兩型”社會帶動下，4月起12層以下新建住宅必須安裝太陽能132、“退房“需原價公開銷售，房屋“再嫁”投資空間進一步壓縮133、08年武漢經(jīng)濟房最高限價2950元/14三、新政下，一線城市樓市動態(tài)及武漢樓市發(fā)展趨勢預(yù)判15一線城市樓市動態(tài)連續(xù)3個月以上的量價齊跌，2008年各一線城市“暗市”開局15大家顧問2008年武漢樓市趨勢預(yù)判151、市場分化期已到162、“二產(chǎn)驅(qū)動”成樓市主動力163、武漢樓市的五大預(yù)期回歸17四、月度全市商品房銷售監(jiān)測18銷售監(jiān)測242008年12月市場形勢報告第4頁共29頁1、春節(jié)樓市蕭條，各項成交指標環(huán)比降幅均在50以上242、全市成交均價微幅波動，較1月僅上漲17元/253、各區(qū)域供求關(guān)系分析264、從各區(qū)域三大成交指標看，東湖高新區(qū)以絕對優(yōu)勢高居全市首位27大家觀點在市場低迷期，能夠快速作出反應(yīng)，及時調(diào)整價格預(yù)期，并在營銷推廣上積極創(chuàng)新的項目在資金回籠與銷量上均取得了雙贏，并促進區(qū)域成交指標上揚。在此市場分化期，無論對于開發(fā)商還是服務(wù)商而言，對其專業(yè)程度與創(chuàng)新能力都提出了新的要求。五、2月全市新盤備案監(jiān)測（2月12月29日）29在目前整個市場形勢不明朗、銷售不景氣的情況下，主城區(qū)內(nèi)各項目均推遲開盤或者延期開盤，導(dǎo)致新盤備案量較少；而郊區(qū)樓市受市場環(huán)境的影響相對較弱，新盤備案量相對穩(wěn)定。六、2月全市14片區(qū)重點項目監(jiān)測（2月12月29日）301、分區(qū)域重點監(jiān)測項目概覽302、典型監(jiān)測項目最新動態(tài)35（1）萬科魅力之城36（2）金地格林小城372008年12月市場形勢報告第5頁共29頁七、2月全市土地成交監(jiān)測（2月12月29日）39武漢土地中心針對目前整體樓市萎靡、開發(fā)商信心不足、全國各地土地紛紛流拍的形勢，在開年的首次供地中拿出多宗極具含金量的稀有地塊，借此達到調(diào)動開發(fā)商的積極性，激活市場的環(huán)抱目的，將政府職能與市場機制有效結(jié)合，促進市場在健康穩(wěn)定的軌道中運行。其中于07年創(chuàng)下“地王”記錄的京漢大道板塊再次推出兩宗中小規(guī)模地塊。面對目前整體樓市蕭條，比照去年以近7000元的樓板價創(chuàng)下“地王”記錄的輝煌，可謂是今非昔比。作為2008年首次土地交易，其成交結(jié)果頗為引人關(guān)注。八、12月全市廣告監(jiān)測（12月112月31日）411、全月廣告投放總量412、各報媒投放比例及三鎮(zhèn)地產(chǎn)廣告媒體投放偏好度423、月廣告投放量TOP544一、12月國家宏觀形勢在剛剛過去的07年中，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了深刻變化，“927文件”的出臺標志著國家終于找到了抑制房價暴漲的密匙，貨幣緊縮預(yù)期2008年12月市場形勢報告第6頁共29頁籠罩在非理性繁榮的房地產(chǎn)市場上空，面對中國這一最古老文明的幸存者，來自全球的不同力量都試圖重新塑造她，而交鋒的大戰(zhàn)場無疑就鎖定在房地產(chǎn)領(lǐng)域從國際上看，美國次級債危機引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退預(yù)期讓人們深刻憂慮，擔(dān)憂成了整個世界的主題，在這個時候，觀望和等待似乎是最明智的選擇。從國內(nèi)來看，緊隨著“329、452”號文件出臺后，“國二十三條”選擇在08年伊始出臺，在很大程度上意味著政府接下來還會有一系列更為深刻的政策調(diào)整。于是當(dāng)2007年的樓市在“拐點是否來臨”的爭論中逐漸過去后，“觀望”似乎也順理成章成為了2008年樓市的主旋律。在這場空前的市場博弈中，位處中國地理中心、曾經(jīng)的遠東大都市武漢卻利好不斷，“新特區(qū)”帶來的榮耀還沒有結(jié)束，人均GDP超過3000美元的消息已不脛而走，按照國際標準，這可意味著武漢的騰飛在即，于是沉寂近一個世紀的“東方芝加哥”美譽又被拎出來，并從房地產(chǎn)行業(yè)開始創(chuàng)想雖然對武漢而言利好諸多，但是對于投機者而言，單盯著這些利好而無視中產(chǎn)階級邊際支付能力已日漸衰退趨勢，終會受到市場的懲罰，正如巴菲特名言“只有潮水退去，才知道誰在裸泳?！?008年12月市場形勢報告第7頁共29頁金融政策1、銀行控制貸款總量，每季度按比例發(fā)放08年從緊貨幣政策不變，實力不濟的開發(fā)商或?qū)⒃庥觥皵嗉Z”之災(zāi)2月央行副行長易綱明確表示，2008年央行不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖。該政策向樓市發(fā)出了一個強烈信號銀行向發(fā)展商的貸款額度將在今年受到進一步的控制。在強大的資金壓力下，對實力不濟，過度依靠銀行貸款與預(yù)售款滾動開發(fā)的發(fā)展商而言，唯有加快資金回籠速度或可有望化解危機。據(jù)了解，今年全年貸款增加目標為363萬億元，根據(jù)這一目標，多家銀行去年上報央行的2008年首季增加貸款目標為全年35。如果按照上述數(shù)據(jù)計算，今年頭一個月的08萬億元貸款增量，已占全年目標增量的22、占第一季度目標增量的65，超過首季的一半。而以季度來發(fā)放貸款額度的規(guī)定，讓發(fā)展商在接下來的3月份貸款壓力空前之大，貨幣從緊政策將增加發(fā)展商今年的貸款難度?？梢哉f，貨幣從緊政策讓08年的樓市不容樂觀，價格仍將會繼續(xù)高位盤整。一方面，由于貸款難度的提高使開發(fā)商的資金壓力加大，為了維持正常的開發(fā)程序，加快資金回籠，最有效的辦法就是調(diào)整價格預(yù)期。由2008年12月市場形勢報告第8頁共29頁此看來，08年樓市價格回歸理性似乎勢在必行。另一方面，從緊貨幣政策也影響需求總量對于二次或二次以上的多次置業(yè)者再買樓，銀行的貸款審批難度會加大，而且首付和利息也都提升。同時，銀行發(fā)放個人貸款也限制消費者，因為銀行房貸每個月的額度是既定的。由此，買房欲望降低、買房支撐條件改變，市場需求也就會受到抑制。2、央行08年首次上調(diào)存款準備金率，15再創(chuàng)新高人民幣升值，解決流動性問題仍是重心為落實從緊的貨幣政策，中國人民銀行從1月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率05個百分點。至此，這一數(shù)字已調(diào)升到15，再創(chuàng)中國自1984年設(shè)立存款準備金制度以來的新高。存款準備金率是傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具之一，通常是指中央銀行強制要求商業(yè)銀行按照存款的一定比率保留流動性。適時運用這一政策工具，能有效調(diào)控信貸的增長。央行2008年首次動用這一貨幣政策工具，是為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。2008年12月市場形勢報告第9頁共29頁3、政府加快全國住房保障體系建設(shè)，經(jīng)濟適用房將可獲得特殊資金支持保障性體系項目，房地產(chǎn)的“長尾”中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法的通知，新管理辦法從多個方面鼓勵金融機構(gòu)加大對經(jīng)濟適用住房開發(fā)的金融支持力度，該辦法將于2月17日正式實施，經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定同時廢止。該辦法共十八條內(nèi)容，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格，規(guī)范了貸款期限、利率管理，嚴格貸款資金管理要求，做到既明確金融支持政策，又注重防范金融風(fēng)險，注重政策連續(xù)性、穩(wěn)定性。從內(nèi)容上看，辦法從多個方面鼓勵金融機構(gòu)加大對經(jīng)濟適用住房開發(fā)的金融支持力度。首先，擴大了貸款人范圍。與暫行規(guī)定相比，辦法中規(guī)定的貸款人范圍更廣，除國有商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行外，還增加了股份制商業(yè)銀行等其他銀行業(yè)金融機構(gòu)。其次，放寬了貸款申請條件。辦法規(guī)定經(jīng)濟適用住房貸款項目的資本金不得低于項目總投資的30，低于一般商業(yè)性房地產(chǎn)項目不得低于35的規(guī)定。2008年12月市場形勢報告第10頁共29頁第三，明確了利率優(yōu)惠政策。暫行規(guī)定要求貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同檔次法定貸款利率執(zhí)行；辦法中明確提出了“貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當(dāng)下浮，但下浮比例不超過10”的規(guī)定。第四，放寬了貸款期限。暫行規(guī)定要求經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款期限最長不得超過3年；辦法明確貸款期限原則上為3年，但考慮到個別城市可能成片開發(fā)經(jīng)濟適用住房，所需開發(fā)時間較長的情況，做了特殊規(guī)定，貸款期限可放寬至5年。第五，強化了資金管理。辦法明確要求對經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款項目原則上實行封閉管理。基于上述政策及對未來發(fā)展趨勢的分析，大家顧問認為在目前形勢下，政府在解決民生居住問題上權(quán)重增加，參與經(jīng)濟適用房建設(shè)不僅順應(yīng)大勢，同時還具有較強的抗風(fēng)險能力，對開發(fā)企業(yè)而言應(yīng)從兩方面著手，關(guān)注其中機會土地政策1、“國二十三條”再掀“土地風(fēng)暴”，“圈地潮”或?qū)⒁蝗ゲ环?008年12月市場形勢報告第11頁共29頁1月3號國條院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（以下簡稱“國二十三條”），國土資源部表示，該通知融合了中央19個部門意見，將是我國土地利用的“根本方針”。關(guān)于土地風(fēng)暴可追溯至4年前，2004年3月出臺的“71號令”被看成為針對土地市場調(diào)控的第一輪風(fēng)暴，史稱“831大限”，時隔四年，土地交易市場化在全國范圍內(nèi)已經(jīng)逐步走向完善與成熟，而開發(fā)商對土地的認識程度也有了實質(zhì)性的加深一方面經(jīng)過“831大限”的開發(fā)商們更加深刻的體會到了土地的珍貴；另一方面在樓市與股市雙牛市背景下，開發(fā)商們一邊可以憑借大量“土地儲備”在股市直接募集資金，一邊還可以享受由資產(chǎn)重估所帶來的高額利潤。這就導(dǎo)致很多開發(fā)商用他們的金錢和時間去大量囤積土地，推動土地價格上揚，以至出現(xiàn)了07年度土地市場出現(xiàn)“面粉貴過面包”的畸形狀況。恰逢此時，“國二十三條”應(yīng)時而出，不僅對此前所出臺的各項土地政策加以細化，而且態(tài)度明確，20閑置費的征收更是劍指囤地。一切似乎都在預(yù)示著，繼831大限后新一輪的土地風(fēng)暴欲來，其對市場及行業(yè)的影響與作用體現(xiàn)在如下幾個方面首先政府行使本職，20閑置費的征收加速行業(yè)整肅擠出畸態(tài)市場下的部分開發(fā)商所獲得的超額利潤并進行再分配即是當(dāng)前政府針對土地改革所行使的一項本職之一，3號文中明確規(guī)定2008年12月市場形勢報告第12頁共29頁“土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”?？梢婎A(yù)見，一場旨在嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策的整肅運動即將開始，該規(guī)定的嚴格執(zhí)行將對市場產(chǎn)生較大影響從市場供需結(jié)構(gòu)來說可擴大市場有效供給，緩解市場供需矛盾。在過去土地開發(fā)體制下，不少“關(guān)系地”、“爛尾地”被一些沒有開發(fā)資質(zhì)或?qū)嵙Σ粷闹行￠_發(fā)商惡意囤積，造成大量閑置土地積存在市場上。而20閑置費的征收則是政府對開發(fā)商囤地行為的再一次嚴厲警告，從而迫使一些依靠囤積土地期待升值的開發(fā)商不得不改變原有的贏利模式，吐出手中的土地，擴大市場有效供給，以拉低因供應(yīng)不足而持續(xù)上漲的樓價升幅。從整體行業(yè)來說，將可促進房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，整體格局也將由此更趨穩(wěn)定與健康。面對如此高額的土地閑置費，成本的增加也將使房地產(chǎn)行業(yè)性的“圈地?zé)帷庇型链私禍?。此外，正所謂禍兮福所依，此規(guī)定下，對于那些具備開發(fā)實力卻苦于難為無米之炊的大開發(fā)商來說則正好借此機會，在二級市場上大舉吸納由那些中小開發(fā)商被迫吐出來的土地，從而保證企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。其次行政手段與金融調(diào)控雙管齊下，“土地閘門”再念緊箍咒3號文中特別強調(diào)“金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的2008年12月市場形勢報告第13頁共29頁企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。并且，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”在高額征收閑置費的行政手段下，面對銀行從嚴以及按季度貸款的新政，土地供應(yīng)的閘門進一步收攏，而“未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書”等相關(guān)細則的規(guī)定，對于資金鏈已趨繃緊的企業(yè)而言更是雪上加霜。針對此次土地風(fēng)暴，目前一些城市已出現(xiàn)開發(fā)商通過給予購房者優(yōu)惠政策，來與購房者簽訂投資合同而不是購房合同來規(guī)避金融緊縮風(fēng)險。而面對“閑置卻不符合法定收回條件的土地”所存在的“不收回”空間，相信也是時下大量囤地的開發(fā)商們首要研究的課題之一。然而正如“452”之于“359”一樣，未來是否會有更細則化的政策出臺，這場土地風(fēng)暴最終會造成怎樣的影響，我們都將拭目以待附“國二十三條”主要內(nèi)容概覽（一）強化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用；（二）切實加強重大基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃；（三）從嚴控制城市用地規(guī)模；（四）嚴格土地使用標準；（五）開展建設(shè)用地普查評價；（六）嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策；（七）積極引導(dǎo)使用未利用地和廢棄地；（八）鼓勵開發(fā)利用地上地下空間；（九）鼓勵開發(fā)區(qū)提高土地利用效率；（十）深入推進土地有償使用制度改革；（十一）完善建設(shè)用地儲備制度；（十二）合理確定出讓土地的宗地規(guī)模；（十三）嚴格落實工業(yè)和經(jīng)營性用地招標拍賣掛牌出讓2008年12月市場形勢報告第14頁共29頁制度；（十四）強化用地合同管理；（十五）優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；（十六）高度重視農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃管理；（十七）鼓勵提高農(nóng)村建設(shè)用地的利用效率；（十八）嚴格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策；（十九）建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度；（二十）完善建設(shè)項目竣工驗收制度；（二十一）加強各類土地變化狀況的監(jiān)測；（二十二）加強對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管；（二十三）建立節(jié)約集約用地考核制度。2、政府加強對土地用途的監(jiān)管力度，保障性住房、中低端住房用地不低于居住用地的70國土資源部于2月下發(fā)通知，就國務(wù)院批準城市年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案問題指出，要嚴控城市新增建設(shè)用地規(guī)模。城市新增建設(shè)用地必須納入年度土地利用計劃，按照國家“從嚴從緊、有保有壓”的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合理安排經(jīng)濟社會發(fā)展各類必需用地，按照綜合平衡、突出重點的要求，適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，重點保證居住用地。其中，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例應(yīng)不低于70。同時，為提高城市建設(shè)用地審查報批工作效率，從2008年起，在國土資源部預(yù)下達土地利用計劃指標后，各省級政府可根據(jù)城市建設(shè)用地現(xiàn)狀、潛力及實際需求，參照近年來經(jīng)國務(wù)院批準的城市新增建設(shè)用地規(guī)模，特別是上一年度規(guī)模，確定本年度城市用地方案，于每年2月底前匯總后一次性向國務(wù)院申報城市建設(shè)用地。各省級國土資源管理部門對城市申報的年度用地方案，必須進行嚴格審查，凡不符合國家和地方有關(guān)規(guī)定的用地必須核減；對于耕地保護責(zé)任不落實、土地利用浪費嚴重、違法違規(guī)用地問題突出的城市，必須核減城市申報用地總量，2008年12月市場形勢報告第15頁共29頁并在上報時作出說明。3、加強土地監(jiān)管，今年起建設(shè)用地實行動態(tài)備案為進一步發(fā)揮建設(shè)用地備案在土地批后監(jiān)管中的作用，掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力，國土資源部下發(fā)了關(guān)于進一步加強和改進建設(shè)用地備案工作的通知。要求從今年1月1日起實行建設(shè)用地動態(tài)備案，建立土地審批情況和供應(yīng)情況的快速反應(yīng)機制，各省市國土資源管理部門要在建設(shè)項目用地批準后10日內(nèi)，將有關(guān)數(shù)據(jù)送至國土資源部。各地要在對備案數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，按季度和年度定期形成分析報告有條件的可形成月度報告定期上報國土資源部。根據(jù)通知要求，建設(shè)用地備案的內(nèi)容和范圍進一步細化了指標，增加了使用建設(shè)用地的國民經(jīng)濟行業(yè)分類指標和項目的位置坐標等。并且，在土地供應(yīng)中新增了存量用地和土地利用開發(fā)要求等指標，進一步強化了對全程監(jiān)管的要求。交易政策住宅維修資金新規(guī)出臺，四項費用不得列支2008年12月市場形勢報告第16頁共29頁建設(shè)部、財政部近日聯(lián)合發(fā)布的住宅專項維修資金管理辦法將于2月1日執(zhí)行，要求商品房的業(yè)主按每平方米建筑安裝造價的5至8交存，原來則是按房屋總價的2交存維修基金。同時明確，四項費用不得從住宅專項維修資金中列支。一是依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用。二是依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用。三是應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用。四是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。二、新政下，12月武漢樓市最新政策動態(tài)1、在“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”的“兩型”社會帶動下，4月起12層以下新建住宅必須安裝太陽能1月21日，市建委下發(fā)市建委關(guān)于在新建建筑工程中推廣使用太陽能熱水系統(tǒng)的指導(dǎo)意見要求，自今年4月1日起，我市具備太陽能集熱條件的新建12層及以下住宅、醫(yī)院病房樓、學(xué)校宿舍樓、賓館飯店、健身中心、游泳館（池）等熱水需求較大的建筑，以及政府機構(gòu)的建筑和政府投資建設(shè)的民用建筑、新農(nóng)村建設(shè)中的農(nóng)民居住用房等建筑工程，應(yīng)與太陽能熱水系統(tǒng)同步設(shè)計、施工、驗收和投入使用；同時鼓勵超2008年12月市場形勢報告第17頁共29頁過12層的住宅建筑和其他公共建筑運用太陽能熱水系統(tǒng)。2、“退房“需原價公開銷售，房屋“再嫁”投資空間進一步壓縮近兩年來，武漢市已經(jīng)明確限制備案后的期房轉(zhuǎn)讓，但一些開發(fā)商收取一定的手續(xù)費后，便與炒房者以“退房”的形式迂回炒房即投資者和開發(fā)商簽訂購房合同并辦完合同備案后，在尚未辦理產(chǎn)權(quán)證之前，若找到“新買家”，炒房者就以“退房”的形式，先與開發(fā)商一起撤銷合同備案、退房，再由開發(fā)商協(xié)助與新買家重新簽訂購房合同。此舉也成了助推“炒房風(fēng)”盛行的原因之一。今年，為斷掉炒房者這一“通道”，武漢市將借鑒南京市的舉措草擬商品房退房認購搖號若干規(guī)定新規(guī)，讓退房“再嫁”規(guī)范起來。購房者撤銷備案、退房后，開發(fā)商不得以最新的市場價“出手”，而是必須進行公示。公示后，這些房源向社會公開出售。若登記購房者大于房源套數(shù)，將在房產(chǎn)部門監(jiān)督下，進行公開搖號。搖中的市民，將按照原購房者與開發(fā)商簽訂的備案合同上的價格購買。3、08年武漢經(jīng)濟房最高限價2950元/市物價局和市國土房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布了武漢市今年的經(jīng)濟房最高限價，高層、小高層、多層的每平方米最高價格分別不得超過2950元、2820元和2680元。2008年12月市場形勢報告第18頁共29頁上述價格較去年5月武漢首次公布的經(jīng)濟房年度最高限價僅微升了50元（高層）、20元（小高層）和80元（多層），其中最常見的小高層房漲幅不到1，與去年基本持平。為控制經(jīng)濟適用房成本，還將擬免除全部的行政事業(yè)性收費和政府性基金，相關(guān)管理辦法正在進一步修訂中三、新政下，一線城市樓市動態(tài)及武漢樓市發(fā)展趨勢預(yù)判一線城市樓市動態(tài)連續(xù)3個月以上的量價齊跌，2008年各一線城市“暗市”開局通過我司對全國重點一線城市及武漢的數(shù)據(jù)監(jiān)測表明，08年以來，上海、深圳、北京、廣州等一線城市眾多品牌商推出多種價格優(yōu)惠與特價營銷方式，商品住宅在去年基礎(chǔ)上繼續(xù)保持量價齊降的趨勢，其中大家顧問2008年武漢樓市趨勢預(yù)判2008年12月市場形勢報告第19頁共29頁1、市場分化期已到樓盤的分化、品牌的分化已成趨勢2、“二產(chǎn)驅(qū)動”成樓市主動力武漢制造業(yè)的春天即將來臨，武漢樓市也必將受到深刻影響3、武漢樓市的五大預(yù)期回歸客戶心理成為營銷突破口，“請消費者注意”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堊⒁庀M者”四、2月全市商品房銷售監(jiān)測2月全市及各區(qū)域銷售動態(tài)監(jiān)測表一、表二2月全市商品房銷售監(jiān)測分析1、2月樓市蕭條，各項成交指標環(huán)比降幅均在50以上，同比降幅均在25以上成交總套數(shù)2月共成交商品房2466套，較1月5730套減少3264套，降幅為57，較去年同期下降了39；2008年12月市場形勢報告第20頁共29頁成交總面積2月共成交商品房2498萬，較1月673萬減少4232萬，降幅為63，較去年同期下降了43；成交總金額2月商品房成交金額為123億元，較1月332億元減少209億元，降幅為63，較去年同期下降了26；2008年2月，鼠年的春天比想象中來得要更早一些，可是樓市的春天似乎并沒有同步而來。萬科“青年置業(yè)資助金”掀起萬科購房熱潮，也越發(fā)動搖了購房者對未來樓市的預(yù)期。與萬科全線熱銷相比，其它樓盤可謂是門可羅雀。從而導(dǎo)致2月全市各項成交指標不論是同比還是環(huán)比，均出現(xiàn)大幅下降。其中環(huán)比降幅均超過50，而同比降幅均在25以上。2、全市成交均價微幅波動，較1月僅上漲10元/2月商品房成交均價為4943元/，較上月上漲10元/，漲幅為02，與前幾月量價齊降的趨勢相比，價格開始相對趨穩(wěn)。其中成交均價最高為江岸區(qū)5911元/，其次則為武昌區(qū)5575元/，江漢區(qū)以5388元/居于第三位，而其余均價在5000元/以上的區(qū)域有洪山區(qū)5361元/、東湖高新5192元/，分居于全市第四與第五位，而在同類非主城區(qū)中處于領(lǐng)先地位。從上述價格排序上反映出了一個當(dāng)前樓市的明顯特征即在創(chuàng)新營銷方式帶動下銷售逆市上揚的項目所在區(qū)域價格明顯高于其它各沒有營銷創(chuàng)新項目的區(qū)域。如江漢區(qū)與東湖高新區(qū)在萬科“青年置業(yè)資助金”營銷活動的帶動下，旗下各項目均銷售火爆，其中位于江漢區(qū)的萬科2008年12月市場形勢報告第21頁共29頁金色家園、及位于東湖高新區(qū)的萬科魅力之城等均出現(xiàn)良好的銷售形勢，從而帶動區(qū)域成交均價上揚，在同類區(qū)域中均處于領(lǐng)先水平；而洪山區(qū)則在金地“123青春置業(yè)計劃”的帶動下，市場反應(yīng)熱烈，銷售良好，為區(qū)域整體成交均價的上升奠定了基礎(chǔ)。3、各區(qū)域供求比上升,整體市場僵持之勢仍在繼續(xù)從我司的監(jiān)測數(shù)據(jù)可以看出，2月份全市各區(qū)域成交總量在【100，300】以內(nèi)，超過500套以上的區(qū)域較少，僅有東湖高新達到了625套，市場需求萎縮明顯，導(dǎo)致各區(qū)供需比例迅速擴大。2007年各月度的供需比基本保持在【0，20】之間，而在2月各區(qū)域供需比區(qū)間在【8，122】之間，且供需比超過20以上的區(qū)域達8個之多，其中江漢區(qū)最高達122另外，本月僅有青山區(qū)與東湖高新區(qū)供需比保持在10以內(nèi)。整體市場僵持之勢可見一斑。4、從各區(qū)域三大成交指標看，東湖高新區(qū)以絕對優(yōu)勢高居全市首位從成交套數(shù)上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別為東湖高新、江漢區(qū)、硚口區(qū)；從成交金額上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別為東湖高新、江漢區(qū)與洪山區(qū)；從成交面積上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的是東湖高新、江漢區(qū)與硚口區(qū)；2008年12月市場形勢報告第22頁共29頁從上面的數(shù)據(jù)對比中可以看出，2月三大交易指標中，在成交套數(shù)與成交面積上，東湖高新區(qū)、江漢區(qū)與硚口區(qū)分居全市前三甲；而在成交金額上位于全市前三位的分別為東湖高新區(qū)、江漢區(qū)與洪山區(qū)。從上述數(shù)據(jù)可見，在整體市場趨勢不明朗的情況下，東湖高新、江漢區(qū)在萬科“青年置業(yè)資助金”的帶動下，成交套數(shù)、成交面積與成交金額均居全市首位，而洪山區(qū)也因金地“123青春計劃”出現(xiàn)逆市下難得的旺銷勢頭。大家觀點從上述市場數(shù)據(jù)的分析可見，在市場低迷期，面對市場形勢的變化，能夠快速作出反應(yīng)，及時調(diào)整價格預(yù)期，并在營銷推廣上積極創(chuàng)新的項目如萬科金色家園、萬科魅力之城、金地格林小城等在資金回籠與銷量上均取得了雙贏，并促進區(qū)域成交指標上揚。反觀其它區(qū)域中仍舊保持觀望而遲遲不采取應(yīng)對措施的項目，無論在銷量上還是在成交金額上均有明顯差距?？梢姡诖耸袌龇只?，無論對于開發(fā)商還是服務(wù)商而言，對其專業(yè)程度與創(chuàng)新能力都提出了新的要求。2008年12月市場形勢報告第23頁共29頁五、2月全市新盤備案監(jiān)測（2月12月29日）2月全市備案新盤動態(tài)監(jiān)測表2月全市備案新盤特征分析主城區(qū)謹慎，遠城區(qū)穩(wěn)定2月全市共有備案新盤13個，新盤備案量較上月減少16個。其中主城區(qū)備案新盤3個，集中在江漢與武昌區(qū)，其中江漢區(qū)兩個，武昌區(qū)一個；非主城區(qū)備案新盤10個，其中以蔡甸、黃陂、江夏、新州等為主的城郊共有備案新盤7個，而其余東西湖、沌口等遠城區(qū)共有3個。由此可見，在目前整個市場形勢不明朗、銷售不景氣的情況下，主城區(qū)內(nèi)各項目均推遲開盤或者延期開盤，導(dǎo)致新盤備案量較少；而郊區(qū)樓市受市場環(huán)境的影響相對較弱，新盤備案量相對穩(wěn)定。2008年12月市場形勢報告第24頁共29頁六、2月全市14片區(qū)重點項目監(jiān)測（2月12月29日）全市分區(qū)域重點監(jiān)測項目概覽典型監(jiān)測項目最新動態(tài)在四季分明的武漢，人們對于天氣的突變似乎有著與生俱來的適應(yīng)能力，即使是這場五十年難遇的大雪所帶來的映記，也正隨著天氣的變暖而逐漸淡去?？墒菍τ跇鞘校錆h人卻從沒經(jīng)歷過如此波瀾壯闊的階段，以至于至今仍舊無法從此中的大起大落中恢復(fù)常態(tài)。環(huán)比50以上、同比25以上的降幅表明與往年相比，在從緊政策調(diào)控的影響下，今年春節(jié)樓市之冷淡已經(jīng)超出了傳統(tǒng)淡季的范疇，樓市的寒潮似乎仍在繼續(xù)在這場驅(qū)之不散的樓市寒潮中，我們卻仍嗅到了隱隱傳來的暗香2007年初率先拉開全市價格普漲的東湖高新板塊，今年繼續(xù)引領(lǐng)風(fēng)騷，在萬科千萬元“青年置業(yè)資助金”的活動中，旗下萬科魅力之城憑借良好的性價比優(yōu)勢，銷量屢創(chuàng)新高，并帶動區(qū)域在成交面積、成交套數(shù)、成交金額三大交易指標2月高居全市首位。而金地格林小城隨后也推出“123青春計劃”活動，憑借自身的產(chǎn)品優(yōu)勢與價格優(yōu)勢，效果明顯。下面，將以這兩個項目為代表，對其推售戶型與銷售情況予以分析對比，以供參考2008年12月市場形勢報告第25頁共29頁（1（萬科魅力之城目前折后均價僅5300元/左右，“三大優(yōu)勢”促使該項目逆市旺銷（2）金地格林小城其夢茵區(qū)HR1棟現(xiàn)做“123青春置業(yè)計劃”3月初公開發(fā)售，市場反應(yīng)較佳由此可以看了，在新的市場形勢下，營銷重心已由以前的“請消費者注意”到目前“請注意消費者”，客戶心理成為營銷突破口。以前是客戶圍繞項目轉(zhuǎn)，而現(xiàn)在項目操作必需圍繞客戶服務(wù)。想客戶所想，加強與客戶間的溝通與互動，以情動容，增強銷售力轉(zhuǎn)換。并且提高對市場的反應(yīng)能力與速度，如此方能在不斷變化的市場形勢下保持領(lǐng)先的銷售業(yè)績。這也是大家顧問所服務(wù)項目不論順市逆市，均能取得領(lǐng)先市場平均水平銷售業(yè)績的原因所在。2008年12月市場形勢報告第26頁共29頁七、2月全市土地成交監(jiān)測（2月12月29日）2月掛牌土地情況一覽表2月共掛牌地塊11宗，掛牌地塊規(guī)模為279畝，