xxx花卉山莊開發(fā)建設項目可行性研究報告

第一章項目介紹一、項目建設意義隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質量的現(xiàn)實需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的戰(zhàn)略布局的關鍵。但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術含量不高、產(chǎn)業(yè)質量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術、資金和市場三大瓶頸更是嚴重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術、高品位的文化定位、先進的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質資本導入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。XX市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應強勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠影響。二、項目名稱和定位項目名稱XXXX花卉山莊項目定位綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。在此，我們將人環(huán)科技定義為有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關系并得以良性協(xié)調發(fā)展的技術手段，其中關鍵技術包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術等，并且包括了極為深刻的文化底蘊。三、項目選址和建設規(guī)模本項目的擇建地址為XX市XX區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞XX水庫占地033平方公里（約合500畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟圈核心區(qū)域，緊鄰XX市區(qū)環(huán)線，距107國道29公里，京珠高速23公里，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。本項目建設用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。四、項目公司簡介XX花卉山莊項目籌建單位為XX市XX花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。公司本部現(xiàn)有職工40人，其中大專以上文化10人，中高級技術職稱以上的5人，其余員工均具有中專、中技以上學歷。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團隊，他們在植物分類、生物技術、古樹名木栽培和養(yǎng)護、園林生態(tài)建設、化學、工程材料、美學和結構力學等學科領域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經(jīng)驗。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領域涵蓋了人力資源、財務和資本運作、市場管理和企業(yè)文化建設等各個方面。XXXX花卉山莊有限公司已與XXX投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省XX花卉山莊有限公司。合資公司注冊資本1400萬美元，其中XXXX花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占643比例，菲律賓XX投資發(fā)展有限公司出資500萬美元，占357比例。菲律賓XX投資發(fā)展有限公司（MULTILINKINVESTDEVELOPMENTCO,LTD）是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術制造及物流等領域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運作了一大批投資項目。公司實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。第二章項目背景一、政治與政策環(huán)境分析長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟體系不斷健全與完善，在公有制的實現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟等方面取得了重大突破。黨的十六大為國家和社會發(fā)展指明發(fā)展方向，“三農(nóng)“問題得到前所未有的重視。投資建設多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實貫徹國家“三農(nóng)“政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。中國加入WTO，政策進一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時也伴隨著機遇，省市政府不約而同地作出了做大做強湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項目的建設既有利于提高XX在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻。目前，本項目的建設得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持，XX市政府已批準我公司立項計劃。二、經(jīng)濟和社會環(huán)境分析中國國民經(jīng)濟已連續(xù)26年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項目上的消費水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進一步提高生活質量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項目的需求穩(wěn)步上升。經(jīng)濟的升溫，不但催生了“生態(tài)“的觀念，也強化了“環(huán)?！昂汀熬G色“意識。僅以旅游為例，專家預測，未來的20年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。湖南省預計文化產(chǎn)業(yè)10年內(nèi)的產(chǎn)值將增長6倍，超過600億，2003年到主席故鄉(xiāng)韶山的旅游人數(shù)達到了137萬人。即使是在非典肆虐的2003年18月間，湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了2606，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達到3087、5956和39010。（援引國家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)）僅在今年“五一“黃金周期間，XX市就接待游客3434萬人次，實現(xiàn)旅游收入796551萬元，同比增長城23，不僅家庭出游總量增加，而且過夜游客增幅達2726，近城周邊休閑游也成為市場新寵。但是另一個情況卻是雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務附加值和引導客人的消費方面大做文章。在本項目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時將公司的生物培植技術專利“復合型生態(tài)活體景觀植物“項目和“自控式地下垃圾箱“等國際先進技術引入山莊建設，填補了我省乃至全國技術空白，極具顯性的社會意義和現(xiàn)實價值，市場前景喜人。而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽為當前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會效益和經(jīng)濟效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。結合產(chǎn)業(yè)結構調整，各地都掀起了建設環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。XX和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點。在這樣的背景下啟動XXXX花卉山莊項目，其綜合效益的預期是不言而喻的。第三章核心優(yōu)勢根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的“木桶效應“原理，即經(jīng)營要素有效整合的結果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。XX花卉山莊即憑借其獨特的技術優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在市場競爭中拔得頭籌，取得了制勝先機。一、技術優(yōu)勢XX花卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進的園林技術和生態(tài)環(huán)保技術。如國內(nèi)首創(chuàng)并已申報專利的“復合型生態(tài)活體景觀植物“科研項目，以多學科最新成果相結合的植物馴化工程技術為基礎，對于25年生名貴樁景植物活體材料進行復合造型，并最終形成研發(fā)生產(chǎn)銷售維護一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場前景廣闊，利潤空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進的國際先進的環(huán)保技術優(yōu)化人居環(huán)境，真正達到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。二、區(qū)位優(yōu)勢如區(qū)位圖11（見附件）所示，XX花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結合部，是三市經(jīng)濟一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。京廣、湘黔鐵路貫穿其中，107、320國道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動工的XX市環(huán)線從山莊大門經(jīng)過，距黃花國際機場、大托機場僅需30分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。三、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢本項目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高新技術元素完美地糅合成自身的獨特賣點，注入XX山莊，使之具有寬泛的業(yè)務涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢疊加甚至達到乘數(shù)效應和良性嬗變。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認可和青睞，當然也為自身構建了一道較高的進入門檻，為本項目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展提供了有力保障，同時也極大地促進了當?shù)亟?jīng)濟結構的進一步優(yōu)化和城市化建設。第四章功能定位與項目構成功能定位XXXX山莊定位在綜合運用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構建擁有原創(chuàng)自主知識產(chǎn)權的園林、環(huán)保技術研發(fā)平臺和展示中心。并按照城市整體規(guī)劃，配套適當?shù)纳罹幼∨c公共服務設施，優(yōu)化當?shù)亟?jīng)濟結構，帶動周邊農(nóng)民致富，促進長株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。本項目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)?？萍佳邪l(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。經(jīng)項目組研究，建議XX山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬在產(chǎn)業(yè)基礎上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實基礎；鍛造出XX花卉山莊的生態(tài)品牌。在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。進入山莊進行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進的環(huán)保、園林技術的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術交流和業(yè)務洽商的來賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。而這種對接還并非簡單的矢量交流，而是在良性互動中得以優(yōu)合和嬗變。先進的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進一步推動了生態(tài)休閑娛樂項目的品質提升，同時人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進一步促進環(huán)保和園林技術研究的發(fā)展，正是這種互相促進作用使XX山莊在經(jīng)營過程中先天具有了極佳的擴張性和成長性。另外從功能的結構上分析首先，山莊的高品位來源于人環(huán)科技的技術含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設、格局、經(jīng)營項目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)?！?、“真綠色”并通過人環(huán)科技的導入具體強化和引導了消費者的生態(tài)概念。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會生態(tài)意識的進一步升華提供了第一源動力。而在與外部市場環(huán)境的關系方面，由于經(jīng)營管理的完善和山莊品牌的提升而形成的市場吸引力，催生出一個技術流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務流的加速輸入和提升輸出的過程，這個過程中所產(chǎn)生的助動力對XX山莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進作用。二、項目構成人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀設計制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術插花沙龍和茶道會所等。其余為公共配套服務設施。第五章項目建設規(guī)劃一、項目選址XX花卉山莊選址XX市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨107國道，北靠上瑞高速和320國道，南邊就是規(guī)劃中的“XX第一路“（環(huán)線）。距離XX市中心10公里左右，離長沙市30公里，處于“長株潭“中心地帶，交通非常便利。XX市已經(jīng)決定重點開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并有一個“向紅“水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。二、擬征/租用土地現(xiàn)狀1、地形地貌項目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約400米；東西相距約800米。山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約033平方公里（約計500畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。2、基礎設施山莊用水采用自供水的方式，從水庫和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設施，可以隨時接入，只需在山莊內(nèi)建設一個變電站。三、項目實施方案1、項目建設方案項目建設擬用土地500畝，總投資18047萬元。2、項目規(guī)劃方案該項目根據(jù)市場的需求，由XX市XX花卉山莊有限公司組織實施，建設集園林科技研發(fā)、環(huán)保科技研發(fā)、奇木異花展示、休閑娛樂于一體的生態(tài)山莊。方案內(nèi)容主要包括（1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。（2）環(huán)?？萍佳邪l(fā)，包括“自控式地下垃圾箱“和地下廁所項目。（3）奇木異花展示，包括“百種植物生態(tài)園“、“奇木園“和“異花園“。（4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。（5）建設相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設綜合服務樓和員工宿舍、食堂等員工生活設施。3、建設規(guī)劃（1）建設規(guī)劃原則A可持續(xù)發(fā)展的原則，保持并重點強調生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用；B分步建設與整體規(guī)劃相結合的原則，結合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實現(xiàn)分步建設。（2）用地規(guī)劃（見表51）序號類別項目用地1人環(huán)科技研發(fā)中心山水景觀研發(fā)中心園藝研發(fā)中心環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心1200120012002人環(huán)科技研發(fā)中心“百種植物生態(tài)園”“奇木園”“異花園8000066667666673生態(tài)休閑中心自然景觀游泳池別墅賓館養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場350450010003004配套設施水井15個水塔3個道路（進山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路）停車場3個配電站公共綠化綜合服務樓員工宿舍、食堂水井15個水塔3個160002000350145003001000道路（進山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路）停車場3個配電站公共綠化綜合服務樓員工宿舍、食堂表51項目用地規(guī)劃四、項目實施進度XX花卉山莊項目在各級政府的大力支持下，通過股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質量、快速度地建設好山莊。項目建設周期為兩年，分為四個階段推進。第一階段2004年元月2004年7月，完成立項、規(guī)劃、報建、征地及土地開發(fā)等第二階段2004年3月2004年7月，完成山莊的設計并開始園林工程和配套基礎工程。第三階段2004年6月2005年10月，完成賓館、A級別墅、B級別墅和C級別墅和垂釣中心等工程，爭取在5月1日前，上述項目對外營業(yè)。第四階段2005年5月2006年元月全面完成D級別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)保科技開發(fā)中心等山莊開發(fā)建設工作，2006年元月1日前山莊全面投入運營使用。第六章環(huán)境影響與保護措施一、環(huán)境影響評價山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會形成其他顯性的污染。二、環(huán)境保護措施1、自有環(huán)保產(chǎn)品和技術的使用對于生活垃圾的處理，山莊擬建設3個高技術含量的“自控式地下垃圾箱“，集中進行高科技處理。對于生活污水，山莊擬建設3個地下廁所，污水污物通過山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。2、積極進行動物衛(wèi)生防疫山莊建設養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運用先進的飼養(yǎng)方法,對所飼養(yǎng)的牲畜進行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。3、有效保護“向紅“水庫水質和水量通過先進環(huán)保科技的運用，對生活垃圾、各種污水進行處理，并加強內(nèi)部管理和顧客引導，防止對水庫水質的破壞。加強節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保“向紅“水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。4、導入ISO14001環(huán)境管理體系山莊擬進行ISO14001國際環(huán)境管理體系認證，以建立一個經(jīng)濟效益好、資源利用率高、環(huán)境質量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結合本地環(huán)境保護工作實際，實現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟與社會的可持續(xù)發(fā)展。第七章市場分析一、需求分析山莊的定位在于“綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊“，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。因此，本山莊的建設和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個方面（一）園林科技的需求分析1、宏觀層面從前面的環(huán)境分析可以得知，當前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。中國2002年的花卉產(chǎn)值達到2206534萬元，比2001年增長3687，這說明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關專家的估計，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過上百種，科技的需求由此可見。2、微觀層面環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質量的重要標志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。長沙市“創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃“，提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級市如株洲、XX、岳陽、衡陽、郴州等中型城市，都把綠化、美化作為城市建設的重點工程，全省用于綠化工程的投資達十億元。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進城市美化、綠化的工程。南京市2002年就移栽4萬多棵大樹入城。上海市從1998年9月開始實施了“大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境“計劃，計劃用三年時間，從滬郊、外地引種100萬棵各類喬木，其中大樹6萬棵。然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護之間的矛盾更加突出。技術的需求非?，F(xiàn)實。（二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治?、宏觀層面國家經(jīng)濟的發(fā)展，給環(huán)境的保護提出了更高的要求。國家環(huán)境保護總局提出的國家環(huán)境保護“十五“規(guī)劃中，明確提出了一些新的環(huán)境保護思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護新技術、新工藝和新設備的研制。根據(jù)具體情況來看，2002年，全國環(huán)境污染治理投資為13634億元，比上年增長232。其中城市環(huán)境基礎設施建設投資7853億元，比上年增加了318；工業(yè)污染源污染治理投資1884億元，比上年增加了80，其中用于廢水治理投資715億元、廢氣治理投資698億元、固體廢物治理投資161億元、其它治理投資310億元；新建項目“三同時“環(huán)保投資3897億元，比上年增加158。全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的133。環(huán)境污染治理投資中，城市環(huán)境基礎設施建設投資占5760，增長比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術的發(fā)展和新的需求。2、微觀層面2004年全省環(huán)境保護工作會議指出，目前我省一是污染負荷重，污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢。每年僅排入“四水“的工業(yè)廢水在11億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸?？偭靠刂?項指標中COD的排放量不減反增。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標并出臺具體措施，大力加強環(huán)保工程建設和環(huán)境保護科研開發(fā)，進一步做大做強環(huán)保產(chǎn)業(yè)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調。因此，環(huán)保技術和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。（三）旅游休閑需求分析1、宏觀層面根據(jù)專家預測，未來近20年，中國的旅游進入旺盛期。國家“2020年發(fā)展規(guī)劃“也提出建設“世界第一旅游大國“的目標。中國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。2002年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達到832071萬元，同比增長39010根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計，在去年極其惡劣的情況之下，2003年18月湖南的旅游總收入達到15446億元，同比增長了1194。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。2、微觀層面今年“五一“期間，XX市共接待游客3434萬人次，實現(xiàn)旅游收入796551萬元，與歷年同期相比分別增長54和523。其中顯著的特點是家庭出游總量增加、休閑旅游成為“新寵“。從XX市主要的幾家賓館的情況來看，平時的開房率在968以上，節(jié)假日更是爆滿。并且在XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結構還有待優(yōu)化。此外，隨著“長株潭“一體化的加強，旅游勢必會形成一定的互補的“鏈“式結構，來XX休閑娛樂和旅游的本地居民會大大增加。更為主要的，目前在XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質有待進一步提升。綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質的層面，提升和發(fā)展的空間更大。二、競爭者分析目前在XX本地以及周邊的長沙和株洲，主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢。具體來講如下表71列示序號典型競爭者位置定位主要特色“XX“特點1XX山莊XX河東酒店“洋樹“珍品2XX園XX西郊科技示范和旅游休閑A農(nóng)業(yè)科技交流和培訓B觀賞魚類3XX湖XXXX交界公園A動物、跑馬B野戰(zhàn)俱樂部C奇瓜果園A園林、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；B科技產(chǎn)品的市場銷售；C人環(huán)科技和生態(tài)休閑的結合與互動；D通過科技和休閑充分闡釋“生態(tài)“的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質物質和文化的同步享受；E更佳的區(qū)位優(yōu)勢。三、市場分析的結論1、旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當?shù)囊龑А?、當前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。近年來，人們的生態(tài)旅游消費需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達3000億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質文化生活水平提高，旅游需求結構發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認識到了環(huán)境保護的重要性。這一方面說明物質文明的發(fā)展，必定促進精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗中國傳統(tǒng)文化的精髓“天人合一“的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質上是一種文化的需求，而與此相對應的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。3、“XX花卉山莊“通過科學的定位，具有鮮明個性特征的功能設計，很好地適應了顧客的需求?！吧鷳B(tài)旅游“和“生態(tài)休閑“來源于人們對于“回歸自然“的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應的途徑、技術和未來的手段?！癤X花卉山莊“的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導向。4、技術領先滿足并進一步擴大需求。山莊的實用新型技術“復合型生態(tài)活體景觀植物“開發(fā)成果將會有效滿足當前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、“自控式地下垃圾箱“技術則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、“熱帶蘭組織培養(yǎng)法“和“綠景天天臺植草“等項目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、市場營銷一般思路顧客定位A城鄉(xiāng)居民中的中、高收入家庭和個人；B有休閑和娛樂需求的團體客戶；C園林、環(huán)保生產(chǎn)和技術開發(fā)企業(yè)。市場賣點人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。第八章投資財務分析一、投資估算按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項目的概、預算編制方法，項目建設總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動資金投資兩大部分組成。經(jīng)估算，該項目總投資18047萬元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬元，鋪底流動資金1934萬元。1、固定資產(chǎn)投資總額估算（1）固定資產(chǎn)投資總額構成固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉化為固定資產(chǎn)價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設期利息。其中，工程費用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項目費用；建設期利息指項目建設期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應計利息。（2）固定資產(chǎn)投資總額估算本項目建議書根據(jù)項目建設，參照我國投資建設項目評價方法和參數(shù)的相關規(guī)定及行業(yè)有關標準，按不同項目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎數(shù)據(jù)見表81。表8固定資產(chǎn)投資總額估算序號投資項目規(guī)格參數(shù)單位造價造價（萬元）租賃250畝0004萬元/畝年30年計301土地使用權征用250畝15萬元/畝37502土地開發(fā)250畝1萬元/畝2503道路設施18000平方米005萬元/平方米9004山莊垃圾污水處理系統(tǒng)5005供水、供電、通訊等輔助設施9806門樓、綜合服務樓等350平方米02萬元/平方米707職工宿舍、食堂等1000平方米02萬元/平方米2408山水景觀研發(fā)中心1200平方米02萬元/平方米2409園藝研發(fā)中心1200平方米02萬元/平方米24010環(huán)保技術研發(fā)中心1200平方米02萬元/平方米24011百種植物生態(tài)園120畝15萬元/畝18012奇木園100畝5萬元/畝50013異花園100畝4萬元/畝40014賓館4000M2045萬元/M2180015A級別墅1450M205萬元/M222516B級別墅3450M204萬元/M254017C級別墅12300M2037萬元/M2133218D級別墅15300M2035萬元/M2157519露天觀光休閑咖啡吧300M2032萬元/M210520水上彩色音樂噴泉18021垂釣中心25022自然景觀游泳池350M2022萬元/畝7723養(yǎng)殖場300M207萬元/M2210工程費用項目工程費用主要包括土地開發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務樓、員工宿舍等輔助設施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設施，見表82。表82工程費用估算序號投資項目投資額（萬元）備注1土地開發(fā)250三通一平2山莊道路設施9003山莊垃圾污水處理系統(tǒng)5004供水、供電、通訊等輔助設施9805門樓、綜合服務樓等706職工宿舍、食堂等2407山水景觀研發(fā)中心2408園藝研發(fā)中心2409環(huán)保技術研發(fā)中心24010百種植物生態(tài)園18011奇木園50012異花園40013賓館180014A級別墅22515B級別墅54016C級別墅133217D級別墅157518露天觀光休閑咖啡吧10519水上彩色音樂噴泉18020垂釣中心25021自然景觀游泳池7722養(yǎng)殖場21023其他200其它不可預計工程24合計11234由上述估算結果，項目建設工程投資共計11234萬元。其他費用A無形資產(chǎn)本建設項目無形資產(chǎn)主要指土地費用，包括租地費、征地費和上繳規(guī)費。經(jīng)估算，租地250畝，費用均價0004萬元/畝年，租賃期為30年；征用土地250畝，費用均價為15萬元/畝。本項投資額共計3780萬元。B遞延資產(chǎn)遞延資產(chǎn)主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補償費用等。可行性研究費用10萬元，開辦費用等約為50萬元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒有拆遷項目故該項費用為零。本項投資額共計60萬元，按5年攤銷完畢。預備費用A基本預備費參照行業(yè)預備費用提取比例，按工程費用、其他費用合計的253估算，本項目建議提取275。項目工程費用、設備費用和其他費用共計15074萬元，由此估算的基本預備費約為415萬元。B漲價預備費漲價預備費經(jīng)營期提取工程費用和其他費用合計的152估算，本項目建議提取175計提，項目工程費用和其他費用共計15074萬元，該項投資為264萬元。預備費用投資共計679萬元。固定資產(chǎn)投資工程費用其他費用預備費用11234384067915753萬元建設期利息本項目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設期需貸款3000萬元。本項目建設期為2年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率6計算，建設期利息共計360萬元。固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資建設期利息16113萬元根據(jù)以上計算結果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表83。表83固定資產(chǎn)投資總額估算表序號投資項目投資額（萬元）備注1土地開發(fā)250三通一平2山莊道路設施9003山莊垃圾污水處理系統(tǒng)5004供水、供電、通訊等輔助設施9805門樓、綜合服務樓等706職工宿舍、食堂等2407山水景觀研發(fā)中心2408園藝研發(fā)中心2409環(huán)保技術研發(fā)中心24010百種植物生態(tài)園18011奇木園50012異花園40013賓館180014A級別墅22515B級別墅54016C級別墅133217D級別墅157518露天觀光休閑咖啡吧10519水上彩色音樂噴泉18020垂釣中心25021自然景觀游泳池7722養(yǎng)殖場21023其他200其它不可預計工程24合計112342、流動資金投資估算為了使項目順利建成，投入營運，并增強承擔風險和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉資金。流動資金屬于鋪底性質的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項目終結年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。本項目可行性研究報告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項目建設流動資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為10至15，取12來估算鋪底流動資金額，本項投資額約為1934萬元。綜合以上估算結果，項目建設投資總額估算價值為18047萬元。二、投資計劃與資金籌措本項目投資共計18047萬元，其中自籌資金10047萬元，銀行貸款3000萬元，外商投資5000萬元。根據(jù)項目投資計劃及總投資額的估算結果，編制投資計劃與資金籌措估算，見表84。表84投資計劃與資金籌措估算建設期營運期號年份項目200420052006200720082009合計1總投資8399771448354835483548351804711固定資產(chǎn)8219753400001575312建設期利息180180000036013流動資金004835483548354835193414其他00000002資金籌措8399771448354835483548351804721財政撥款0000000自有資金4399371448354835483548351004722用于流動資金004835483548354835193423借款4000400000008000銀行貸款3000000003000231用于流動資金0000000外商投資1000400000005000232用于流動資金000000024其他0000000編制說明1、為簡化計算，估算年限只取6年，其中2004、2005年為建設期。2、項目在2006年建成投入運營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分4年平均投入。在運營期其他投資由自有資金解決。3、報表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計數(shù)據(jù)。三、還本付息計劃本項目可行性分析報告僅計算長期借款的還本付息，用以考察該建設項目的償債能力，確定各年度財務費用，有利于分析項目的盈利能力。1、利息計算在估算長期借款利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成“年初累計借款額“，并按全年計息；銀行貸款建設期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按6估算。外商投資中長期借款第三年起計提紅利，紅利率按5計算；長期借款與外商投資利息合并計算。2、本金的歸還為簡化計算，假定本金是在年末歸還，分4年等額歸還本金（自2006年末至2009年末）。3、長期借款還本付息計算表借款還本付息計算還款計劃見表85，外商投資還本支付紅利見表86。表85借款還本付息計算表建設期營運期號年份項目200420052006200720082009合計1總投資8399771448354835483548351804711固定資產(chǎn)8219753400001575312建設期利息180180000036013流動資金004835483548354835193414其他00000002資金籌措8399771448354835483548351804721財政撥款0000000自有資金4399371448354835483548351004722用于流動資金004835483548354835193423借款4000400000008000銀行貸款3000000003000231用于流動資金0000000外商投資1000400000005000232用于流動資金000000024其他0000000表86外商投資還款計劃安排表年份200420052006200720082009借款本金100050005000375025001250應付紅利002501875125625應還本金100050005000375025001250本金余額100050003750250012500歸還本利00150014375137513125四、投資總成本費用及經(jīng)營成本估算1、固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算項目成本費用構成了項目的主要現(xiàn)金流出，本項目可行性研究報告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨列出進行估算。（1）固定資產(chǎn)折舊估算按我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，本建設項目應計提折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費用轉換成的固定資產(chǎn)，共計11234萬元。由于投資項目財務分析中的成本費用估算帶有預測性質，為便于分析計算，我們采用平均年限法計算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為0。固定資產(chǎn)折舊估算詳見表87。表87固定資產(chǎn)折舊估算表營運期序號年份項目折舊年限折舊率2006200720082009固定資產(chǎn)合計205112345617106723106723561710110610110656179548995489561789872（2）無形、遞延資產(chǎn)攤銷估算無形資產(chǎn)通常有一定的有效年限，其成本應在其有效期限內(nèi)攤銷完畢；遞延資產(chǎn)一般也應在投入運營后不少于5年內(nèi)平均攤銷。本建設項目應攤銷的無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有土地使用權、開辦費、臨時設施費及工程前期費用等。無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷估算見表88。表88無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷估算營運期序號年份項目攤銷年限攤銷率2006200720082009無形資產(chǎn)合計土地使用權原值攤銷凈值遞延資產(chǎn)原值攤銷凈值合計原值攤銷111121322122233313233凈值5052203780756370446012483840876375243591756362884812363752487636648340275635527361224366488763577232137563477124121235772876348962、總成本費用估算（1）總成本費用估算估算依據(jù)項目建成后，2006年將投入全面運營，運營成本費用主要由林木及園藝入園成本、維修費、環(huán)保費、育林費、研發(fā)費等構成，費用估算基礎數(shù)據(jù)見表89。表89年運營成本費用估算序號費用項目金額（萬元）備注1維修550約占固定資產(chǎn)52水1264300T每天，117元每噸3電144500KWH每天，08元每度4環(huán)保1505育林1506游客保險807其它不可預計費用2008花卉苗木采購成本10008合計215704項目建成后，職工定員約450人，人年均工資12萬元/人，年工資總額45012540萬元，年福利費年工資額14756萬元，年社保金54002108萬元，共計7236萬元。其他費用包括辦公費、差旅費、招待費會議費等等，一般按照運營成本、員工工資及福利、折舊及攤銷等費用總和的15計算。為計算簡便，在估算年總成本時，假設在營運期間能達到設計生產(chǎn)規(guī)模，則年總成本費用估算公式為總成本費用當年運營成本折舊費利息支出攤銷費員工工資及福利費其他費用（2）總成本費用估算表根據(jù)前文的基礎數(shù)據(jù)估算的運營期間總成本費用見表810。表810總成本費用估算表營運期序號年份項目20062007200820091當年運營成本2157042157042157042157042折舊費56175617561756173財務費用（利息支出）790322521510754攤銷費8768768768765工資及福利費72367236723672366其他費用6485785625467總成本費用約數(shù)4385391038013692五、投資收入、稅費及利潤估算1、財務收入估算在估算各年度財務收入時，按照營運第1年至第4年園區(qū)各休閑設施全部成功投入運營、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認收入，財務收入主要指園區(qū)運營銷售收入，由此估算的財務收入如表811。表811收入估算表序號項目年實現(xiàn)財務收入（萬元）備注1技術轉讓和服務8002觀賞奇木1000林木產(chǎn)品銷售3觀賞異花1200園藝產(chǎn)品銷售4賓館10365別墅25236餐飲1447垂釣368咖啡吧189游泳2010養(yǎng)殖2011娛樂KTV、水上娛樂等51012合計75072、稅費估算根據(jù)我國稅法有關規(guī)定，項目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉稅總額20062009年為6756萬元（綜合稅率為9）。3、利潤估算（1）利潤預測假設公司遵循的國家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化；賦稅基準及稅率無重大變化；項目建設計劃如期實現(xiàn)；無其他不可抗力、不可預見因素造成的重大不利影響。（2）損益表的編制損益表也稱利潤表，它反映收入與成本的配比關系以及利潤分配關系。根據(jù)上文估算結果，利用下列公式預計運營期各個年度的損益表如812。利潤總額財務收入稅費總成本費用凈利潤利潤總額所得稅可分配利潤凈利潤盈余公積金法定公益金表812損益表營運期序號年份項目20062007200820091財務收入75077507750775072稅費67566756675667563總成本費用43853910380136924利潤總額（123）244642921430304313945所得稅80739641100010366凈利潤（45）163911957320304210347盈余公積金163911957320304201348公益金82978710152105179可分配利潤（678）13931916637172584178789編制說明所得稅根據(jù)現(xiàn)行