【word】成都城中心某項目市場研究及營銷總體架構(gòu)報告_91頁_2009年

市場研究及營銷總體架構(gòu)報告板塊市場營銷思路政策研究宏觀市場區(qū)域市場把控市場脈搏，精準營銷思路目錄第一篇政策研究篇P3P13第二篇成都宏觀市場研究P14P50第三篇成都城中區(qū)域市場研究P51P77第四篇項目所在板塊市場研究P78P91第五篇營銷思路架構(gòu)P92P94第一篇政策研究篇一、國家歷年房產(chǎn)政策研究1、國家宏觀調(diào)控目的與房產(chǎn)調(diào)控根源A、目的國家進行宏觀調(diào)控的根本目的是使國民經(jīng)濟總量平衡，經(jīng)濟穩(wěn)定增長。單純地依靠市場調(diào)節(jié)會帶來整個經(jīng)濟體系一系列巨大的風(fēng)險。由于市場調(diào)節(jié)具有一定的自發(fā)性、盲目性和滯后性，我國目前正處在體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場發(fā)育不完善，地區(qū)間發(fā)展不平衡，單靠市場機制的作用是遠遠不夠的，諸多的缺陷需要有國家宏觀調(diào)控加以彌補。B、房產(chǎn)調(diào)控根源房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計民生，已遠遠超越單純的經(jīng)濟范疇，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能，如果完全放開房地產(chǎn)市場，任憑其“市場化調(diào)節(jié)“、自由發(fā)展，房地產(chǎn)必將給社會帶來一系列災(zāi)難性后果。因此，在中國目前，宏觀調(diào)控不僅必要而且是必須的。近年來對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的討論始終圍繞“房價漲跌“這個問題展開。2、歷年國家宏觀政策回望與分析A、1998年2008年國家宏觀政策回望1998年住房分配貨幣化標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)全面開始市場化2000年規(guī)范房地產(chǎn)市場2001年刺激消費，繁榮房地產(chǎn)市場2003年4月121文件第二套住房提高首付比例拉響宏觀調(diào)控警報；7月開始集中整頓土地市場。2004年831大限，加強經(jīng)濟適用房的管理、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管、銀行首次加息等政策先后出臺標(biāo)志著宏觀調(diào)調(diào)控開始2005年3月房貸優(yōu)惠政策取消調(diào)控涉及消費層面3月房地產(chǎn)稅改革深入調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)3月國八條出臺調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5月七部委意見調(diào)控加強、細則出臺（新國八條）5月關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場9月銀監(jiān)會212號文件收緊房地產(chǎn)信托10月國稅總局重申二手房交納個稅2006年4月房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來5月國六條出臺新一輪調(diào)控大幕開啟5月國務(wù)院出臺限制套型90/70政策從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系5月國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策開始著手整頓二手房市場7月未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度7月建設(shè)部出臺171號“外資限炒令“打擊房地產(chǎn)投資7月108號文強制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅進一步打擊房地產(chǎn)投資8月土地新政出臺規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī)8月央行再次加息宏觀調(diào)控動用金融手段8月建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法逐步落實住房保障政策9月房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序9月完善二手房市場交易管理2007年1月建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)1月國稅總局清算土地增值稅標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的開始3月通過物權(quán)法10月1日起執(zhí)行3月央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調(diào)存款準備金）6月加強外資管理進一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱8月國發(fā)200724號文件，回歸保障、健全廉租住房制度標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變9月央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40，利率不得低于基準利率的11倍嚴厲打擊炒房行為10月加強土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期10月物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)“試點擴至十省市12月外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大2008年1月國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知囤地一年以上按地價20征閑置費1月土地登記辦法欠出讓款土地權(quán)利不予登記2月關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見3月關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知個人買經(jīng)濟適用房契稅減半4月關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳5月關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知金融政策仍從緊5月違反土地管理規(guī)定行為處分辦法對應(yīng)受處分的違反土地管理規(guī)定行為及其處分等作了明確規(guī)定7月關(guān)于進一步加強和規(guī)范外商投資項目管理的通知進一步規(guī)范外商投資項目管理，防止外匯資金異常流入7月國土資源部下發(fā)2009年底合法宅基地全部“領(lǐng)證“小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地使用權(quán)證8月關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知對房地產(chǎn)商貸款買地行為進行更嚴格的政策限制將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款9月央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)央行下調(diào)“雙率“住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)政策開始松動10月財政部國稅總局央行下調(diào)住房交易稅率、房貸利率政策松綁11月實行積極財政和適度寬松貨幣政策進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長11月加強農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，農(nóng)村集體土地不得建設(shè)商品住宅。2009年起國家逐步適當(dāng)提高征地補償標(biāo)準。11月國土資源部確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定征求意見稿閑置2年以上宅基地有望被收回11月發(fā)改委新增千億投資中75億用于廉租住房建設(shè)2、08年重要政策分析政策內(nèi)容下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率027個百分點，公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中5年以下（含5年）貨款利率下調(diào)018個百分點，降至459；5年以上貨款利率下調(diào)009個百分點，降至513。916雙率下調(diào)存貸款利率分別下調(diào)027；對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。109兩減一免2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1（原為15）。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅（005）；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（根據(jù)房子面積大小實行不同的稅率）；自10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的07倍（原為08倍）；最低首付款比例調(diào)整為20；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)027個百分點。09年1月1日12月31日，個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年（含2年）的住房，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購買該住房價款的差額征收營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購買該住房價款的差額征收營業(yè)稅。1022契稅下調(diào)房貸利率下調(diào)國家實行對存款準備金、貸款利率、利息所得稅、契稅等相關(guān)稅種進行下調(diào)，18個城市（含成都）進行房產(chǎn)救市的行政政策等系列政策為房產(chǎn)市場奠定了寬松的金融政策基礎(chǔ)。1127下調(diào)存貸款基準利108基點一、從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各108個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。二、下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。三、活期存款利率從072腰斬，直接降到036。備注存款準備金率下調(diào)1個點，釋放4500億元的現(xiàn)金。政策分析109兩減一免1這標(biāo)志著從03年9月以來，持續(xù)長達5年之久的加息周期的結(jié)束，同時，也預(yù)示著中國經(jīng)濟在經(jīng)歷了高增長后，正式駛?cè)肼嚨?。?）此次央行降低貸款利率，無疑使得此前的加息預(yù)期大大降低，固定利率房貸的吸引力也因此下降不少。（3）對投資者而言，此次降息使投資者對進一步降息的期待心理反而加重，其觀望情緒可能會不降反升。（4）對準購房者來說，降息幅度太小，不會影響其購買決策，其觀望情緒是否改變主要受房價決定。（5）央行下調(diào)貸款利息，一般認為從總體來看，降息使得房貸者的還款壓力減輕，提升了低迷樓市中購房者的入市信心，但降息額度太小，購房者得到的實惠相當(dāng)有限。再者，此次降息使購房者對進一步降息的期待心理反而加重，觀望情緒可能會不降反升。9916雙率下調(diào)貸款利率的下降意在降低企業(yè)用資成本，促進投資，同時也是對全球降息大背景下的回應(yīng)。存款利率的下調(diào)在一定程度上有利于刺激消費。免征所得稅，有利于增加個人儲蓄存款收益，符合國家宏觀調(diào)控的需要。1022契稅下調(diào)房貸利率下調(diào)二、09年國家宏觀政策地震后以成都為首的相關(guān)政府為刺激持續(xù)低迷的房產(chǎn)市場相繼出臺了相關(guān)行政補貼政策,之后18個大中城市也陸續(xù)出臺相應(yīng)鼓勵扶持房產(chǎn)政策1022國家相關(guān)扶持房產(chǎn)行業(yè)政策出臺此次調(diào)整對近期持幣觀望的購房者刺激最大，有利于恢復(fù)市場的交易量。購房者購房門檻降低；貸款利率降低相當(dāng)于降少了部分購房款；房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈一定程度上得以緩解1127下調(diào)存貸款基準利108基點此次108個百分點的降幅為1997年10月以來的存貸款利率最大降幅。預(yù)示著貨幣政策更為寬松，銀行體系流動性更為充足，貨幣信貸將穩(wěn)定增長。1、09年月度宏觀政策分析1）14月重在強調(diào)，貫徹，落實2009年14月，關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策較少，政策基本處于觀望期。這段時間的重點政策，主要是對先前已出臺政策的強調(diào)、貫徹和落實。財政部、國家稅務(wù)總局1月的發(fā)文，主要是進一步強調(diào)去年年底廢止中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例的政策，有利于外資資本流動，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿，后來的項目資本金比例下調(diào)也在某種意義上為外資松閘。兩會上政府報告提出促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，相關(guān)政策重點也基本上是對此前出臺政策的強調(diào)。不過，兩會要求的推進房地產(chǎn)稅制改革的意見，在5月的得到相關(guān)政策文件的響應(yīng)。此后，央行、銀監(jiān)會從信貸方面提出對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的支持，體現(xiàn)得也恰是中央政府3月政府報告的政策意旨。4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和監(jiān)察部發(fā)布的關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知，發(fā)出了政府在行業(yè)調(diào)整期加快整頓的信號，也透視出中央決策層在特殊時期維持市場秩序的強烈意愿。2月工行優(yōu)質(zhì)存量房貸利率10日起享受7折優(yōu)惠。個人住房貸款利率優(yōu)惠實施細則2月4日正式發(fā)布。2、3、4月工農(nóng)中建四大行的存量房貸利率優(yōu)惠調(diào)整也相繼實施，存量房7折利率優(yōu)惠全面實現(xiàn)。2）56月新政組合拳值得關(guān)注土地增值稅清算管理規(guī)程、關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知、物業(yè)稅研究開征、物權(quán)法司法解釋以及國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知等一系列政策連續(xù)出臺，讓市場感到突然的同時對政府意圖猜測紛紛。從56的政策組合拳來看，政府有意解決歷史遺留問題，以有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，抑制房價過快上漲，同時增加財政收入。而對于項目資本金比例的下降來說將刺激新開工面積持續(xù)增加，同時有助于土地市場的持續(xù)復(fù)蘇。月度分析3）711月土地、樓市調(diào)控成為政府主題性政策國土部醞釀“農(nóng)地入市”抑制高房價2010年土地新政將設(shè)限土地供應(yīng)面積及醞釀增加土地增值稅；農(nóng)村集體建設(shè)土地入市將在浙江試點。對高地價以及高房價的調(diào)控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農(nóng)村集體建設(shè)用地入手，相關(guān)政策包括出臺相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。之前試點的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣，新的土地政策一旦嚴厲執(zhí)行，必將對樓市泡沫形成打壓之勢。樓市價漲量跌國土部建議年底調(diào)控國土部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”，指出9月以來出現(xiàn)的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，沒有實體經(jīng)濟復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對，房地產(chǎn)行業(yè)會走向一個更危險的極端。國土部下半年嚴查囤地房企重點稽查用地比率國土資源管理部門除堅持更加嚴格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監(jiān)管行動，其中將重點查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。此舉目的是，鼓勵地方切實加強節(jié)約集約用地，就加強節(jié)約集約用地。國土部嚴查違法新建小產(chǎn)權(quán)房和高爾夫球場國土資源部近日下發(fā)關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申堅決查處違法批地和用地行為，嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。國土部此次通知要求，必須嚴格按照土地管理法和關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定執(zhí)行。對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。2、重要政策分析目的是為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，以利于規(guī)范土地增值稅清算工作。對于土地增值稅清算，若執(zhí)行力度較大，則對未來企業(yè)現(xiàn)金流造成影響，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)調(diào)整。尤其需要指出的是，本次新文件對核定征收進行了規(guī)范，雖然核定征收的條件未變，但是取消了“按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”這一規(guī)定，而同時卻未具體規(guī)定征收率。以此推斷，國土部門可能是把這個權(quán)限下放到地方，從某種程度上可以看作是決策層有意在行業(yè)恢復(fù)時期作出一定的讓步。由于物業(yè)稅是在持有環(huán)節(jié)征稅，若其開征，則會降低購房者的投資回報預(yù)期，有利于抑制房價的過度增長但是，物業(yè)稅開征對于目前的土地出讓制度會形成很大壓力，未來土地出讓金的額度有望降低，進而對于土地財政的理性發(fā)展有一定幫助，然而，恰是由于物業(yè)稅開征的難度和爭議較大，且尚處研究階段，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的實際影響還是有限。在物業(yè)稅研究開征消息發(fā)布之后不久，國務(wù)院又決定大比例下調(diào)普通商品住房項目最低資本金比例。其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。此次下調(diào)，表現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)市場的支持意愿，從一個側(cè)面也說明，政府對于房地產(chǎn)市場依然存在著不穩(wěn)定的擔(dān)憂。此次資本金下調(diào)比例的區(qū)別對待，也表明了政府“重民生”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。資本金比例下調(diào)，降低了貸款門檻，對于開發(fā)商而言是一種信心激勵。不過，基于目前潛存的樓市風(fēng)險，銀行對于風(fēng)險把控更加嚴厲，此次資本金下調(diào)的短期效應(yīng)恐不樂觀，長期來看或?qū)⒂兄趦?yōu)質(zhì)房企的進一步擴張。土地增值稅清算管理規(guī)程物業(yè)稅小產(chǎn)權(quán)房規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房”是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中呈現(xiàn)的一個爭議廣泛且復(fù)雜的問題。由于市場上存在眾多的“小產(chǎn)權(quán)房”，有關(guān)該方面的政策及市場動態(tài)也頗受市場關(guān)注。恰是在此背景下，作為全國改革先鋒的深圳市5月下旬頒發(fā)了關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定，讓市場似乎看到“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)正的希望。而此次國土部專門會議澄清“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”誤解，表明了中央政府對小產(chǎn)權(quán)房一貫的打壓態(tài)度。此次國土部的緊急通報，將較為迅速地冷卻市場對于未來“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的心理預(yù)期，對于一些小產(chǎn)權(quán)房項目的打擊將非常大。不過，對于市場上數(shù)目龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅，未來還有待尋找合適的政策解決途徑。北京北京今年1月出臺的“15條政策”的第11條規(guī)定“對商品住房項目，在全市總量平衡的前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例?！鄙虾Ｉ虾Ｒ婚_發(fā)商透露，上海寶山區(qū)規(guī)劃局高層曾經(jīng)在6月舉行的一次寶山區(qū)土地推薦會上表示，未來“90/70”政策在操作上將被淡化。蘭州蘭州2月出臺的“16條政策”規(guī)定“從2009年1月1日起，將商品房建筑面積中，把90平方米以下比例達到總面積70以上的規(guī)定暫時調(diào)整為50以上?！蹦暇┤ツ甑祝暇┦邪l(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控意見，“鼓勵根據(jù)市場需求調(diào)整規(guī)劃設(shè)計”，開發(fā)商可以申請修改套型比例，意味著將“90/70政策”全面放開。三、2010年政策預(yù)判多地90/70政策低調(diào)退出1、市場價格平穩(wěn)運行,有小幅微漲,政府政策2、市場價格漲勢明顯,政府政策1、市場價格平穩(wěn)運行,有小幅微漲,政府政策09年價格沖高，市場成交量出現(xiàn)一定幅度下滑，2010年市場放量加大，競爭紅海形成，價格再度小幅微漲，成交量受價格走高再度出現(xiàn)平滑走勢，加上近期銀貸政策特別二套房銀貸收緊，物業(yè)稅風(fēng)聲四起，投機投資熱錢群體出現(xiàn)一定程度抑制，價格有可能出現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢政府政策預(yù)判在執(zhí)行相對寬松的金融政策的同時可能會對投機性購房有系列抑制性房貸政策出現(xiàn)，對自住和改善性住房繼續(xù)實行相對鼓勵和寬松的房貸政策。同時繼續(xù)執(zhí)行經(jīng)濟適用房和廉租房政策推進。2、市場價格漲勢明顯,政府政策09年價格沖高，年尾再度出現(xiàn)恐慌性購房，2010年市場投資投機熱錢加劇，開發(fā)商資金充裕，價格在度繼續(xù)出現(xiàn)增長態(tài)勢。政府政策預(yù)判雖然09年央行對二套房貸、7折利率逐漸收緊，但金融危機對中國的影響還未消退的狀況下政府寬松信貸政策保持執(zhí)行，這樣熱錢會滾動進入房市，抬高價格。這種市場背景下民生問題將成為政府政策調(diào)控的基石，政策組合拳將陸續(xù)推行，市場銷售將面臨自住和改善型居住對價格承受度的矛盾，銷售瓶頸將有可能出現(xiàn)。然后對于09年資金都相對寬裕的開發(fā)商，在面臨這種狀況下，價格不可能出現(xiàn)下滑，只可能在促銷政策上加大力度，變相降價。第二篇宏觀成都市場研究一、回顧08年成都房產(chǎn)宏觀市場1、08年房產(chǎn)市場重要因素回顧第二點2008年成都樓市，打上地震的標(biāo)簽。對于購房者而言，地震改變了購房者對房屋的看法。在置業(yè)選擇上，人們更多地考慮建設(shè)理念及房屋安全性；對于開發(fā)商而言，地震讓開發(fā)商趁機獻了一把愛心，同時又打了一把企業(yè)廣告。開發(fā)商通過賑災(zāi)支援、慈善捐款等方面，展示出了企業(yè)實力，提升了品牌價值；地震也使一些別墅、洋房物業(yè)找到另外一種價值，低密度社區(qū)受到人們青睞；地震后的成都樓市同時也得到各級政府和部門的政策扶持。第一點金融風(fēng)暴席卷全球，成都樓市風(fēng)雨中求生存受金融風(fēng)暴影響，全國樓市受到?jīng)_擊。成都房地產(chǎn)市場在地震和金融風(fēng)暴的雙重威脅下，價量其跌。在國家擴大內(nèi)需的大政策下，成都政府相繼出臺了一些針對成都樓市的優(yōu)惠政策，旨在恢復(fù)市場信心，促進消費。第三點對于成都而言，經(jīng)歷了07年的火爆，08年的低迷。量價在07年出現(xiàn)齊升，08年出現(xiàn)量價齊跌，市場狀況相當(dāng)?shù)兔?，有些開發(fā)商為銷售回款，特別到年末，緩解資金鏈壓力，甚至出現(xiàn)了平于成本價的價格促銷，整個市場偏重于價格牌的全面出擊。2、08年成都房產(chǎn)政策類回顧內(nèi)容剖析第一條鼓勵社會力量參與災(zāi)后重建核心1、鼓勵各類企業(yè)、社會團體和個人積極參與基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和集中安置住房建設(shè)；2、政府根據(jù)需要對商品房進行采購，用于集中安置和危房改造安置。第二條加大金融支持服務(wù)力度核心銀行給予信貸支持，不催還催繳、不罰息、不作不良記錄。第三條依法落實各項稅收扶持政策核心稅收優(yōu)惠1、災(zāi)后企業(yè)所得稅；企業(yè)因地震造成的損失可扣除，企業(yè)捐贈在利潤總額12以內(nèi)部分可扣除；2、災(zāi)后個人所得稅地震造成重大損失的個人可減征個稅，災(zāi)區(qū)個人取得的救濟金免征個稅，個人向災(zāi)區(qū)的捐贈涉及的個稅可扣除。第四條鼓勵建設(shè)項目按期開工核心減免報建費，按期開工的開發(fā)項目可享受48元/的報建費減免第五條加大住房保障力度核心受災(zāi)群眾,可申購經(jīng)濟適用房、租賃廉租房，購買商品房的視為首次購房。成都市政府發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安置的意見2008年6月16日，成都政府辦公廳公布關(guān)于促進房地產(chǎn)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安置的意見（以下簡稱“意見”）第六條降低公積金貸款首付比例核心公積金首付降低，貸款期限延長。凡我市五城區(qū)（含高新區(qū)）以及重災(zāi)區(qū)購買商品房申請公積金貸款的，首付由30調(diào)整為20，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，貸款最高額度由25萬調(diào)整為30萬。第七條實施購房財政補貼核心購房契稅補貼，購房補貼凡滿足住宅小區(qū)建筑容積率在10以上（含10）、單套面積在144（含144）、實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價格14倍以下三大條件的住房，視為普通住房。購買普通住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補貼；購買其他商品房和已辦房屋所有權(quán)證得存量住房，按所交契稅的地方所得部分給予50補貼；購買90（含90）以下商品住房，按購房總額的15給予購房補貼；購買90144（含144）商品住房，按購房總款的1給予補貼；購買144180（含180）商品住房，按購房款總額的05給予購房補貼。第八條鼓勵盤活利用已出讓地塊核心延長地價款的付款期限，不計滯納金。第九條簡化審批，放寬維修資金使用范圍核心房屋維修資金的使用放寬、加快第十條提高審批實效，強化政務(wù)服務(wù)核心政府縮短審批時限，加大服務(wù)力度。政策分析意見剖析意見可歸納為促進供應(yīng)和刺激需求兩大部分。前4條和第8條分別從稅費、信貸、土地、政府采購等角度，鼓勵、支持開發(fā)企業(yè)保障和增加供應(yīng)；第5、6、7條分別從住保、戶籍、信貸、稅收、財政補貼等角度，鼓勵、支持受災(zāi)群眾購買商品住房；第9、10條則強調(diào)了要從政府服務(wù)角度給予配套支持。該政策對成都房市進行了行政扶持，對購房群體市場信心恢復(fù)起了良性帶動作用。意見存在的問題意見反映了成都政府欲在最大限度范圍內(nèi)讓利于企業(yè)和購房者，但政策執(zhí)行還存在許多模糊的的地方，需要眾多配套文件的出臺，如銀監(jiān)局、住房公積金對存量、增量房地產(chǎn)的處理意見，又如地稅對契稅的退稅方式、財政局對購房補貼的發(fā)放形式等，還需要進一步研究明確。1）加大危舊房改造力度，改善居民居住條件。點評對舊城區(qū)改造，可以解決3萬多戶家庭居住條件。對選擇貨幣安置的居民給予一定比例的購房補貼，進一步提高了改善居住條件的能力。2）放寬購房入戶政策，鼓勵市外人員安居置業(yè)點評有利于吸引四川其他地區(qū)有在成都置業(yè)落戶的群體，一定程度拉動成都樓市需求。3）加大信貸支持力度，鼓勵居民住房消費。點評個人貸款利率的下調(diào)，將會減輕購房者的購房成本。首付比例的降低，貸款支持力度加強，將緩解購房者的資金壓力。有利于將市場觀望氣氛打破，促進自住群體下單購房。4）放寬公積金貸款政策，提供個人貸款優(yōu)惠點評緩解購房者壓力，刺激促進房產(chǎn)商開發(fā)公積金購房，銷售回款。5）降低交易成本，減輕交易負擔(dān)點評交易成本降低，減輕置業(yè)壓力。對二手房刺激作用將會明顯。6）加快學(xué)校配套建設(shè)，完善社區(qū)功能擴大內(nèi)需，成都出臺新政8條2008年12月2日，成都政府發(fā)布成都政府辦公廳關(guān)于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見，落實國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的重大決策部署，落實省政府的十六條，加快成都災(zāi)后恢復(fù)重建，改善居民居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。點評教育設(shè)施完善，促進社區(qū)的功能性發(fā)展，能刺激本地客戶和外地客戶的購房需求。7）支持企業(yè)盤活存量土地，促進項目開發(fā)建設(shè)點評絕大部分開發(fā)商，面臨資金緊缺的窘境，信貸的放松，企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，將直接緩解開發(fā)商的資金壓力，這將從供給層面緩解樓市。房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化重組，是市場的必然規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。8優(yōu)化辦事流程，提高行政效能點評辦事環(huán)節(jié)的減少，審批流程優(yōu)化有利于開發(fā)商降低建設(shè)審批成本，有利于購房者減少交易時間和成本。3、08年房產(chǎn)重要事件回顧2）需求影響據(jù)統(tǒng)計，成都約有50的商品房被外地人購買，他們會基于對余震的擔(dān)憂而減少對房產(chǎn)的投資；由于余震及震后的心理陰影，本地消費者對樓市前景的預(yù)期降低，購房行為大量減少；成都周邊區(qū)域的消費者，特別是重災(zāi)區(qū)的富裕人口，成為成都樓市的新動力。整體來看，短期內(nèi)成都的購房需求將大幅下降；中長期內(nèi)由于政府的財政扶持鼓勵及優(yōu)惠政策的不斷出臺，成都的城市吸引力將回升。512八級強震，震動成都樓市1）供給影響地震使成都樓市工程進度放緩，短期內(nèi)有效供應(yīng)量減少；抗震能力及工程質(zhì)量成為關(guān)注重點，頻頻余震成為交易障礙，使開發(fā)和銷售周期延長，開發(fā)商資金壓力加大；地震對不同房屋損害程度不同，政府定會明確和提高房屋的抗震標(biāo)準，使得開發(fā)成本增加。4、成都房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)投資分析（數(shù)據(jù)來源成都統(tǒng)計局）分析從20022008年成都房地產(chǎn)投資走勢來看，除04年受土地增值稅等政策的影響投資總額下調(diào)，其余各年份較上年的投資都呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢，直到07年達到頂峰。2007年，成都房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資總額的38。08年房地產(chǎn)投資占社會投資的33，同比有所下降，主要受到地震和金融危機影響。施工面積、竣工面積、銷售面積分析2007年，房地產(chǎn)開發(fā)進入巔峰時期，商品房的施工面積與銷售面積齊漲，其銷售漲幅分別為39與47。近年來，隨著城市環(huán)境的改善，成都房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，大批開發(fā)商高價拿地，施工面積年年攀升，吸引眾多置業(yè)群體。受地震和金融危機影響，08年銷售面積出現(xiàn)下滑。08年商品房供求關(guān)系分析分析2008年成都主城區(qū)商品房市場以供大于求的供求關(guān)系為主，供求比多在0407間上下浮動，市場呈現(xiàn)跌宕起伏狀態(tài)。2008年供求比呈現(xiàn)大幅度波動1、3、4、9的供求比嚴重失衡，出現(xiàn)嚴重的供大于求，其他月份相對平衡。其中2、6、8、10、11月供給大于需求，5、7、12月需求略大于供給。08年整體商品房供給相對失衡，受大金融背景和地震影響，市場一定程度出現(xiàn)低迷，市場去化難度增強，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題等房市問題。08年房地產(chǎn)供應(yīng)分析分析2008年成都主城區(qū)商品房新增供應(yīng)量月度走勢起伏大，春交會和秋交會放量激增。2008年主城區(qū)商品房供應(yīng)量10626萬，同比下降80。其中住宅新增供應(yīng)9026萬，占供應(yīng)的85,商業(yè)新增供應(yīng)709萬，占總供應(yīng)67，辦公新增89萬，占總供應(yīng)的84。商品房供應(yīng)走勢主要受商品房供應(yīng)影響。地震后的58月，住宅供應(yīng)量上升，與此同時國家相關(guān)就是政策陸續(xù)出臺，912月供應(yīng)量較58月明顯上升。08年商品房成交量分析分析2008年成都主城區(qū)商品房成交量為5682萬，同比下降522，其中商品房住宅成交面積達5058萬，占總成交量的89，商業(yè)成交面積達333萬，占總成交量的59，辦公成交面積達292萬，占總成交量的51。從月度走勢來看，商業(yè)及辦公成交量相對穩(wěn)定，商品房月度成交曲線在5月錢波動較大，之后較為平穩(wěn)，臨近年末，成交量有一定幅度回升。5、08年成都土地市場回顧市場綜合敘述08年土地市場成交放量與成交雙雙低迷，地價跌幅較大08年成都土地供應(yīng)172宗，其中主城區(qū)50宗，郊區(qū)122宗?？偣?yīng)面積1053萬，合計15916畝，同比07年下降39，成交土地149宗，其中主城區(qū)43宗，郊區(qū)106宗，總面積1002萬，合計15026畝，同比07年下降35。主城區(qū)供應(yīng)50宗，總面積247萬，合計3696畝，同比07年下降24，成交42宗，成交面積202萬，合計3019畝，同比07年下降47，成交均價408萬/畝，樓面地價1336元/，同比07年分別下降53和60。郊縣供應(yīng)122宗，宗面積為805萬，合計12220畝，同比07年下降39。郊縣成交面積800萬，合計12007畝，同比07年下降31，成交均價96萬/畝,樓面地價533元/,同比07年分別下降33和5208年共有7宗土地流標(biāo)或者流拍。7宗流標(biāo)或流拍土地均位于郊縣，土地總面積約463畝，占總土地供應(yīng)3，住宅4宗，商業(yè)3宗。其中雙流2宗商業(yè)用地流標(biāo)，郫縣一宗商業(yè)、2宗住宅用地流標(biāo)，新都2宗住宅用地流標(biāo)。土地供求分析分析1月成交和供應(yīng)反差巨大,1月供應(yīng)量很少,成交量很大主要由于07年土地市場過熱,12月供應(yīng)土地集中在1月成交,2月供應(yīng)宗數(shù)較多,供應(yīng)體量也較大24月土地市場保持較大的供應(yīng)和成交量而5月地震影響,土地交易暫時停滯,而后慢慢恢復(fù),一直到9月,土地供應(yīng)和吃呢個覺量均較大增加,接近年初水平而11、12月開始，開發(fā)商資金壓力加大，進入年末土地供應(yīng)量開始下降。主城區(qū)土地供應(yīng)分析分析2008年城南供應(yīng)量最大，但與城南土地供應(yīng)量相差不大，同比增長4。城北土地供應(yīng)面積次于城南，城東在土地宗數(shù)上居第二，但由于土地單宗面積較小，面積超過100畝的僅1宗。城西由于前期開發(fā)較大，依然為土地放量稀缺板塊。3環(huán)外土地供應(yīng)居首位分析主城區(qū)土地供應(yīng)量主要分布在34環(huán)，供應(yīng)14宗，面積2307畝，多為單宗體量較大地塊。且2環(huán)外土地主要分布在城南和城北，占土地供應(yīng)量的87。由于內(nèi)環(huán)、一環(huán)、12環(huán)的開發(fā)持續(xù)時間較長，0507年市場放量大，現(xiàn)可供開發(fā)土地已經(jīng)不多，因此開發(fā)以其原點向3環(huán)、3環(huán)外延伸。主城區(qū)供應(yīng)土地以商業(yè)為主分析主城區(qū)土地商業(yè)性質(zhì)較多，反映08年市場需求狀況，價格的殺低，市場的低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力等諸多因素，政府對住宅用地的放量非常謹慎，放量宗數(shù)、放量面積、放量性質(zhì)都進行比例式搭配，因此在08年度住宅用地整理放量都較小，而商業(yè)用地在市場低迷時放量，一個因為其價格較低，二是商業(yè)用地本身不太受到住宅市場低迷影響成交相對流拍的指數(shù)較小。土地成交分析月度成交走勢分析08和07年相比，成交量萎縮十分嚴重，土地成交面積同比下降50，成交總金額同比下降89。9月成交量最大，原因是本月城南海洋樂園及配套項目、文化藝術(shù)中心項目2宗大地合計1123畝。1、2、11月無土地成交，這與年初和年末土地市場需求極少密切相關(guān)，5月無土地成交，與地震直接相關(guān)。城南土地成交量居城區(qū)之首3環(huán)外成交量居首主城區(qū)成交用地容積率集中在24之間分析08年城南成交名列前茅，隱性說明城南在開發(fā)市場中的市場潛力是相當(dāng)具備的，同時政府對該區(qū)域的市場放量也是充分考量到市場需求狀況制定，當(dāng)然商業(yè)用地放量較大，成交也較大，說明城南現(xiàn)有的各方面因素是商業(yè)用地價值提升的基礎(chǔ)，分析城鄉(xiāng)一體化進程加快，城市向外發(fā)展趨勢明顯，同時由于相對土地成本較高，土地存量較多等系列因素，實現(xiàn)了成都三環(huán)外成交量放大的良性結(jié)果。小體量宗地成為主流6、08年商品房市場分析分析主城區(qū)土地資源逐漸減少，日益稀缺，住宅房地產(chǎn)開發(fā)以高層為主，容積率相對較大。大于4的容積率主要集中在城南和城東，這個和區(qū)域發(fā)展的規(guī)模、商業(yè)發(fā)展的狀況緊密相連。分析2008年從成交規(guī)模來看，絕大部分為50畝以下土地，占據(jù)70規(guī)模。這從側(cè)面看出開發(fā)商偏重小地塊是對未來市場不明朗的擔(dān)憂，同時資金鏈也造成小地塊成交的集聚。0708年主城區(qū)各區(qū)域供求對比分析分析從07到08年各供求狀況來看，除城西、城北供求狀況變化不大，其他區(qū)域供過于求形勢較07年有所惡化。特別城南區(qū)域價格增幅過快，樓盤多集中在3環(huán)和外環(huán)，與其他區(qū)域同位置樓盤價格差距較大，對自住群體出現(xiàn)承受力矛盾，同時投資需求銳減，導(dǎo)致城南中大戶型去化很不理想。市場供應(yīng)走勢分析分析2008年住宅新增供應(yīng)量為9026萬，同比下降348，共有163個新增推案的項目較07年少了26個，同比下降138。2008年住宅供應(yīng)量波動明顯，除1、3、4、9月4個強銷期供應(yīng)較大外，其余月份相對較小。環(huán)線供應(yīng)套數(shù)分析分析主城區(qū)供應(yīng)主要集中在23環(huán)間，12環(huán)內(nèi)雖然放量不大，但價格相對區(qū)域相對07年非常優(yōu)惠甚至有些項目接近略高于成本價。如藍光碧蔓汀項目、橡樹林項目。主城區(qū)供應(yīng)面積區(qū)間段分析分析08年商品房供應(yīng)面積最多的仍為8090之間套二戶型，占到總供應(yīng)源的34，其次為6070和90100的小套三，占到11和10。市場主力需求戶型落點依然為滿足一般居住要求的戶型。0708年成交走勢分析分析從08年成交走勢來看，年初成交量較好，比起07年年末稍有回暖跡象，但地震后，觀望氣氛濃重，成交量迅速下降。年末，金融危機爆發(fā)，銷售狀況更加嚴峻，存量房持續(xù)增加。0708年主城區(qū)商品房成交對比分析分析08年，23環(huán)之間區(qū)域成交26265，合計28425套，占總成交套數(shù)的一半，成為市場主流熱點區(qū)域；其次為3環(huán)外和12環(huán)之間區(qū)域。08年成交量靠前的樓盤為接近成本價銷售的城北碧蔓汀、城東橡樹林，和高品質(zhì)樓盤金域藍灣。分析08年銷售最好好的戶型仍然和放量最多戶型匹配，占據(jù)成交總量的36，說明產(chǎn)品設(shè)計完全貼合市場需求。值得關(guān)注的是小戶型成交比重有所上升，大于100的戶型成交成下降趨勢。08年價格走勢分析分析08年年初國家出臺了相關(guān)市場宏觀調(diào)控政策，對房價和成交量有一定程度抑制，房價出現(xiàn)小幅度下調(diào)，但在5月地震后，市場對物業(yè)出現(xiàn)一定程度的觀望態(tài)勢，價格幅度在逐級下調(diào)，到10月后，年末銷售出現(xiàn)瓶頸，回款壓力加大，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，價格出現(xiàn)大幅波動，尤其明顯的是三環(huán)外物業(yè)降幅較大。08年市場綜述觀望氛圍因素資金壓力因素政府調(diào)控因素政府調(diào)控因素1、08年年初，針對07年房產(chǎn)市場過熱，投機熱錢滾進較多，政府相關(guān)調(diào)控政策相繼實施，對房價和成交量起了一定幅度的抑制，但價格沒有出現(xiàn)大幅下滑。2、地震過后，市場觀望氣氛濃厚，市場持續(xù)低迷，為促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展，各地相繼出臺鼓勵購房支持開發(fā)企業(yè)等相關(guān)措施，隨后國家也出臺相應(yīng)救市措施。觀望氛圍因素1、年初的調(diào)控措施，市場出現(xiàn)一定觀望態(tài)勢，市場主導(dǎo)需求向自住、改善性住房需求轉(zhuǎn)向。2、地震后，市場觀望態(tài)勢濃厚，整個市場出現(xiàn)了強烈的觀望態(tài)勢，消費群體和開發(fā)商的博弈展開。資金壓力因素1、市場觀望態(tài)勢顯著，銷售瓶頸明顯，回款壓力加大，開發(fā)商資金壓力持續(xù)增強。2、為解決回款壓力，低價拋售、刺激需求、促銷政策層出不窮，在一定程度上刺激了需求，自住需求隨著政府優(yōu)惠政策和開發(fā)商低價拋售有程度上放量。09年的市場成為08年補充，市場充分消化08年存量房。分析09年宏觀市場與08年的宏觀市場息息相關(guān)。二、09年成都宏觀市場分析1、09年成都房產(chǎn)政策分析居民購房補貼條件細則出臺吸引金融企業(yè)入駐出臺鼓勵補貼成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于調(diào)整公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準的通知。規(guī)定住宅小區(qū)建筑容積率在10以上（含10）、單套建筑面積在144平方米以下（含144）、實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價格14倍以下，且二環(huán)以內(nèi)6820元/平方米，二環(huán)至三環(huán)之間5450元/平方米，三環(huán)以外4920元/平方米。成11、成都市政府出臺政策買寫字樓最高補貼5百萬。根據(jù)4月中旬下發(fā)的關(guān)于進一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見，意見規(guī)定，凡進入以上集聚區(qū)的金融機構(gòu)總部、地區(qū)總部，購買自用辦公用房給予一次性購房補貼，補貼標(biāo)準為1000元/平方米；租賃自用辦公用房給予連續(xù)3年租房補貼，補貼標(biāo)準為每月20元/平方米；自建自用辦公用房所需土地，可按照土地拆遷整理成本掛牌出讓。每家金融機構(gòu)享受補貼總額最高可達500萬元對購房補貼條件標(biāo)準進行補充式限制，但其14倍的標(biāo)準基本符合區(qū)域樓盤價格的基本價位。說明購買各區(qū)域絕大多數(shù)樓盤都能讓客戶享受優(yōu)惠。為吸引銀行、保險、證券公司、小額擔(dān)保公司等金融企業(yè)落戶，成都市將致力于推進東大街“金融一條街”、南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)（北起高新區(qū)繁雄大道，南至民豐大道，東起天府大道，西至站華路）；天府新城金融后臺服務(wù)中心建設(shè)，構(gòu)建西部地區(qū)區(qū)域金融總部最為集中的西部金融中心，政府進行了鼓勵的補貼性政策。2、09年111月主城區(qū)土地供應(yīng)與成交分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月供應(yīng)成交001514812430647045366126279923586912805800573191243064704536612627992358621218509年111月土地供應(yīng)成交分析（畝）供應(yīng)00573191243064704536612627992358621219成交001514812430647045366126279923586912811月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月分析09年1、2月公告成交都為0，市場基本無放量。3月放量大，成交不到3成，多數(shù)土地為掛牌價成交，開發(fā)商拿地激情不高。4月以來主城區(qū)土地供應(yīng)市場去化量100，市場在8、9、10月出現(xiàn)了峰值放量，到11月供應(yīng)量歸于空量狀態(tài)，預(yù)計在12月應(yīng)該有小幅放量。整個11月來看，主城區(qū)供應(yīng)量不大，共計1581097畝。11月出現(xiàn)了市場放量（公告和市場交易總量）最高值，且集中在11月中旬放量。3、主城區(qū)土地成交均價分析特別備注09年13月一季度多成交為工業(yè)地塊，與住宅對比參照意義不大，這些地塊成交金額多在30萬以下，因此一季度成交均價在3902萬，對此以下土地成交均價上不做價格落點分析。分析從整個11個月來看，前3個為工業(yè)用地，市場參照意義不大。從4月來看住宅成交價格為3環(huán)以外板塊，成交落點較低。但7月城中心商業(yè)地塊的高價出讓，住宅的用地的高價出讓，說明市場拿地激情高漲，受全國大趨勢影響，成都主城區(qū)拍地價格明顯較高，相對掛牌價溢價率高達79105，市場的持續(xù)熱銷刺激了開發(fā)商拿地的激情，直接抬升了土地價格。11月出現(xiàn)了住宅用地成交大跨步前進，住宅放量與價格都出現(xiàn)了高位運行。4月5月6月7月8月9月10月11月住宅028547917892093670578270746058137487070976202004006008001000120014001600180009年411月土地成交價格落點圖（萬/畝住宅商業(yè)4、09年土地成交標(biāo)志性土地成交案例案例回放重慶金陽拍得青羊大道西側(cè)地塊，122585畝，容積不大于20，500萬/畝，樓面地價7500元/青羊區(qū)大道西側(cè)地塊成交高位九龍倉拍得一環(huán)邊一心橋地塊，222662畝，容積不大于4，1100萬/畝，樓面地價6900元/城東板塊土地成交成交高位華潤17億取得五塊石地塊，35畝，485萬/畝，樓面地價2323元/，龍湖21億取得五塊石地塊，276畝，760萬/畝，樓面地價3040元/。五塊石區(qū)域品牌地產(chǎn)進駐雖然從容積率來看，地塊對物業(yè)類型有限制，自然在樓面地價上抬的很高，但該區(qū)域成交如此高的價格還是相當(dāng)驚人的，說明開發(fā)企業(yè)有相當(dāng)高的預(yù)期。九龍倉對好地塊從不吝嗇價格，從東大街到紅星路再到一心橋，高價拿地一直是市場關(guān)注的重點。一心橋地塊成交價刷破該區(qū)域土地成交記錄。一線品牌開發(fā)商入駐五塊石，直接拔高了該區(qū)域地價標(biāo)準，同時也說明一個一直處于低端板塊的區(qū)域可能會擺脫區(qū)域沒有中高端樓盤的瓶頸。5、09年土地市場綜訴土地放量增大4月拿地?zé)崆楦邼q房產(chǎn)市場價格逐月走高，銷售走強土地市場供求天平建模開發(fā)企業(yè)資金充裕土地整理放量加大板塊地價不斷刷新市場銷售攀升銷售回款加快投機投資熱錢不斷滾入1、土地市場從4月后隨著房產(chǎn)市場的整體走熱，開發(fā)企業(yè)對土地關(guān)注度提高，土地市場持續(xù)放熱。2、政府在市場回暖后陸續(xù)放量土地，由于土地市場走熱，土地成交價不斷刷新區(qū)域記錄，隱射開發(fā)企業(yè)對預(yù)期市場信心倍增。3、受全國土地市場的影響因素，特別是上海、北京央企高價拿地影響，成都土地市場也出現(xiàn)了一些區(qū)域高價地塊。4、銷售量逐月攀升，價格隨行就市升勢明顯，開發(fā)企業(yè)去化了08年多數(shù)存量房源，資金充裕，資金鏈良性循環(huán)，因此拿地基礎(chǔ)完全具備。5、一些有實力的央企、港資、外資開發(fā)巨鱷爭地，區(qū)域價格拔高空間拉幅較大，掛牌或其他成交方式溢價明顯。6、主城區(qū)商品房住宅市場09年111月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)量分析分析09年整個市場供應(yīng)量月度區(qū)間差異較大，12月供應(yīng)較少，3月后市場銷售量放大，到9月出現(xiàn)峰值。在09年的市場銷售供應(yīng)中，消化08年的存量房源成為09年的市場主導(dǎo)，且完成了相當(dāng)程度去化。從供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積看，主城區(qū)12月主要供應(yīng)為大戶型，3月后中小戶型成為市場供應(yīng)的主力。09年111月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)量供應(yīng)量萬平米套數(shù)套）228628058694677445237848537381981243136446220297630897626464949771479481741093395021020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月020406080100120套數(shù)成交量成都09年1季度、411月各月環(huán)線供應(yīng)狀況分析1、從環(huán)線供應(yīng)來看，二到三環(huán)依然是市場供應(yīng)的主力，三環(huán)外供應(yīng)量緊隨其次，內(nèi)環(huán)線和內(nèi)環(huán)到一環(huán)線由于土地資源稀缺，供應(yīng)量非常低。2、內(nèi)環(huán)線8、10月供應(yīng)量較大，其他月份供應(yīng)放量較少，多數(shù)為08年未去化的存量房源。3、內(nèi)環(huán)線到一環(huán)一季度和5月有小幅供應(yīng)量，其余月份基本無放量。4、一到二環(huán)線線一季度供應(yīng)量較大，4月后供應(yīng)量開始萎縮。5、二到三環(huán)為市場最大供應(yīng)量，主要集中在城東、城北區(qū)域。每月供應(yīng)量都在環(huán)線中居最高值。6、三環(huán)外除6、8、11月供應(yīng)量猛增外，其余月份放量都比較平和，雖居各月放量的第二。7、09年111月主城區(qū)成交狀況分析09年主城區(qū)成交落點從一月開始逐月增量，到6月出現(xiàn)短期市場整理觀望，在7月后市場一路狂飆，銷售非?；钴S，成交量，猛增。11月套數(shù)和成交面積出現(xiàn)幅度性抬高，說明年末購房出現(xiàn)一定跟風(fēng)追漲性購房和對購房信貸、政府補貼的年末追享性購房。09年的房產(chǎn)成交市場顯現(xiàn)出充裕購買力，自住、改性性購房、投機投資性購房成為主力消費群體。整個市場在經(jīng)歷了08年的壓抑后市場購買力放量體現(xiàn)相當(dāng)明顯。09年111月成都主城區(qū)成交落點圖（套數(shù)套/面積萬平米）583089871009811168116417466923087081111311621150164783795287149567101776534851475141043106561425702000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月020406080100120140160成交套數(shù)成交面積8、09年111月供應(yīng)量與成交總量對比6879611087802000040000600008000010000012000009年供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)對分析（套）套數(shù)68796110878供應(yīng)總量成交總量供應(yīng)總量成交總量面積674990980200400600800100009年供應(yīng)面積和成交面積對比分析（萬/平米）面積面積67499098供應(yīng)總量成交總量1、09年111月成交量遠遠超過供應(yīng)量，一方面可看出成交相當(dāng)活躍，另一方面看出08年存量房源較多，09年11個月出色對08年相當(dāng)數(shù)量存量房源的消化。2、由于08年市場低迷，09年市場供應(yīng)量較08年市場供應(yīng)量出現(xiàn)滑坡，市場在年中、年末出現(xiàn)供給量放小，成交量放大的市場現(xiàn)狀。9、09年111月主城區(qū)住宅價格走勢落點圖分析09年的成都房市可謂風(fēng)起云涌，價格突飛猛進，一些原來較熱的版塊漲幅不斷刷新紀錄。以萬年場二十四城板塊、萬達廣場板塊、建設(shè)路板塊、城南三環(huán)邊及高新區(qū)板塊最為典型，09年區(qū)域板塊價格已經(jīng)遠遠超過07年峰值房價，躍升均價8000元/，直逼中心城區(qū)房價。城東房價與城西、城南同區(qū)域房價已經(jīng)相差無幾，三個區(qū)域房價同步前行。從主城區(qū)房價來看，3月成為向上拔高的基礎(chǔ)建位點，梯步向前態(tài)勢明顯。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月S15400560058006000620064006600680009年111月成都主城區(qū)房產(chǎn)價格走勢（元/平米）價格攀升態(tài)勢明顯10、09年市場總結(jié)與2010年市場預(yù)判09年市場性總結(jié)09年房產(chǎn)市場土地市場在年初34月、年中、年末出現(xiàn)市場反彈性回暖，市場表現(xiàn)相當(dāng)突出。對于銷售市場的持續(xù)回升，開發(fā)企業(yè)對預(yù)期前景信心增強，土地招拍掛及其他方式成交異?；钴S，且溢價較高。09年房產(chǎn)競爭市場供銷兩旺，銷售去化不僅消化了09年相當(dāng)部分供應(yīng)房源，且銷售去化了08年很大部分存量房源，市場購買量不斷增強，自住、改善性購房、投資投機性購房成為市場主力消費群體。09年商業(yè)中心帶的成熟，帶動板塊房價的極度飆升，遠遠超過本區(qū)域房價基準線，價格直逼中心城區(qū)房價和07、08年高位房價區(qū)域價格。如建設(shè)路板塊、萬達廣場板塊、萬年場二十四城板塊11月房價基準線都在8000以上。09年延續(xù)信貸優(yōu)惠政策、政府補貼優(yōu)惠政策，對房市購買群體特別是自住、改善性住房群體有一定的促進作用，特別是在09年末的成交量激增是市場追漲、購房補貼追享的表現(xiàn)。2010年房產(chǎn)市場預(yù)判09年銷售回款加快、資金滾動速度增強，開發(fā)企業(yè)資金充裕，2010年政府如果出臺政策組合拳控制房價漲勢，抑制投機投資性購房，房價也不會出現(xiàn)跌幅，但價格漲幅過高，脫離區(qū)域消費水平，僅靠投資投機購房支撐，基礎(chǔ)還是缺乏力度的，因此漲幅速度過快，必然使成交量下滑，為緩解銷售壓力，促銷優(yōu)惠會逐漸加大。09年市場開發(fā)企業(yè)拿地激情較高，土地供銷完全成正比，2010年市場放量將會加大，紅海壓力將會增強，盡管在價格保持平穩(wěn)小幅增長的同時，銷售去化量減弱，必然使各樓盤在促銷優(yōu)惠上變相讓利。2010年政府在信貸政策上可能有調(diào)整，特別對二套房及以上購買的投資投機群體可能會在信貸政策上、或其他行政政策上增強限制，但從全球市場大環(huán)境而言，金融危機還未完全對中國消退，寬松的