我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及防范

我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及防范金小瀟（浙江工業(yè)大學(xué)人文學(xué)院浙江杭州310023）摘要隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房分配貨幣化制度的實施，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)獲得了長足的發(fā)展。由于個人住房貸款具有風(fēng)險小、收益時間長、社會效益明顯等優(yōu)點，已成為各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營重點。但是，隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時間的延伸、貸款總量的加大，以及其在貸款中所占比重的不斷上升，相關(guān)風(fēng)險也逐漸開始暴露。本文從商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險入手，分析個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險形成的原因，探討我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范的對策建議。關(guān)鍵詞商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險防范近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長率，迎來了房地產(chǎn)發(fā)展最好的時期之一。為了拓展自身業(yè)務(wù)的利潤空間，各家商業(yè)銀行紛紛介入房地產(chǎn)信貸市場。目前，房地產(chǎn)住房信貸已經(jīng)成為商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分和主要利潤來源。目前我國的住房消費信貸呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，無論從國際經(jīng)驗還是國家產(chǎn)業(yè)政策來看，我國住房消費信貸的發(fā)展前景極為廣闊。但是，由于住房信貸風(fēng)險相對較小，各商業(yè)銀行往往忽視了其固有風(fēng)險。如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理機制下盲目進行個人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴張，住房信貸信用風(fēng)險在繁榮背后將隨時間推移而逐漸顯現(xiàn)，同時商業(yè)銀行也必將承擔(dān)巨大的風(fēng)險。因此，在加強個人住房信貸市場營銷的同時，應(yīng)客觀地分析辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的潛在風(fēng)險，有針對性地制定出有效的防范措施和對策，做到早防范、早化解，進一步提高銀行的經(jīng)營效益。一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題（一）個人住房貸款的風(fēng)險防范機制不強第一，缺乏完善的社會信用體系和個人信用制度，銀行無法準(zhǔn)確了解和調(diào)查個人客戶目前真實的負(fù)債情況以及個人信用記錄，從而不能客觀合理地把握貸款人的資信狀況。第二，銀行一般以貸款人填寫的申請書內(nèi)容及申報的資料判斷其是否符合貸款條件，從這些資料中只能簡單了解貸款人的基本情況。對貸款人還款能力的分析則單憑工資單或單位出具的收入證明，工資單往往反映的只是基本的收入和補貼，一般不含獎金或分紅，而收入證明對于一些集體、私人企業(yè)等，則具有較大隨意性。所以銀行往往無法查實貸款人的實際收入水平。第三，有的借款人與開發(fā)商互相勾結(jié)辦理假按揭套取銀行資金，銀行對此防不勝防。（二）銀行資金存在短存長貸的矛盾個人住房貸款是銀行信貸資產(chǎn)中質(zhì)量最好的，但安全性高的個人住房貸款，流動性卻極差，因為其資金來源主要是銀行吸收的活期儲蓄存款及企事業(yè)單位活期存款，而貸款期限較長，短則幾年，一般為1020年居多。隨著銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，長期貸款規(guī)模增大，在信貸資產(chǎn)中的占比上升，這種短存長貸的矛盾就日益顯露出來。（三）二級市場欠發(fā)達，抵押物處置難目前，除大中城市外，二級住房市場尚欠發(fā)達。這樣，必然導(dǎo)致個人住房貸款流動不暢和安全性的不確定性。雖然銀行對連續(xù)6個月不能按期“供樓”，可以“收樓”，但真正執(zhí)行起來，銀行卻沒有一點主動權(quán)。要處置抵押的房產(chǎn)，困難很大。通過法院起訴，要耗費銀行的大量人力、物力、財力，而且處置時間長，影響經(jīng)營效益。二、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險分析個人住房貸款業(yè)務(wù)開辦之初，由于普遍實行了抵押、擔(dān)保加保險的多重保障模式，該項業(yè)務(wù)被銀行認(rèn)為是風(fēng)險低、利潤穩(wěn)定的信貸品種。事實也證明個人住房貸款的風(fēng)險遠遠小于其他貸款品種。但不可否認(rèn)的是，部分地區(qū)的個人住房貸款不良率已開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長。在目前房地產(chǎn)快速發(fā)展和居民購房意愿持續(xù)加強的情況下，商業(yè)銀行不僅應(yīng)該注重個人住房貸款量的擴張，更應(yīng)該對常見的風(fēng)險有明確的認(rèn)識。（一）流動性風(fēng)險隨著我國個人住房貸款規(guī)模的迅速擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響了銀行資產(chǎn)的流動性。而目前我國各大銀行主要資金來源還是依賴于企業(yè)和居民儲蓄存款，在市場經(jīng)濟條件下，越來越多的人并不傾向于把錢存入銀行，而是積極到市場中去投資。這是經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。這就使得銀行儲蓄存款的流動性相對增大，銀行手中固定掌握的資金日益減少，而個人住房信貸業(yè)務(wù)需要的資金越來越多，加大了銀行的流動風(fēng)險。（二）信用風(fēng)險信用風(fēng)險可以分為被迫違約風(fēng)險、理性違約風(fēng)險和惡意116現(xiàn)代營銷金融商務(wù)違約風(fēng)險。被迫違約風(fēng)險。隨著我國國有企業(yè)職工下崗分流政策的實行以及私營企業(yè)、中外合資企業(yè)的不斷增加，居民收入的不穩(wěn)定因素也在逐漸增加。另外，其他意外事故也可能導(dǎo)致還款能力下降，如借款人患病、致殘、意外死亡等情況發(fā)生或婚姻狀況改變等等。理性違約風(fēng)險。借款人取得貨款之后，如果住房價格大幅下降，并且尚待歸還的貸款余額高于重新購置同一住宅所需支付的費用時，借款人就可能主動違約。在這種情況下，對借款人來說，違約是使其成本最小化的理性選擇，但對銀行而言，卻增大了經(jīng)營風(fēng)險。惡意違約風(fēng)險。目前商業(yè)銀行還很難對個人信用風(fēng)險進行準(zhǔn)確判斷。一方面，貸款人可以故意欺詐，通過偽造信用資料騙取銀行貸款。另一方面，在房貸的10年、20年，甚至30年的期限內(nèi)，個人資信狀況面臨很大的不確定性，信用缺乏和支付能力下降的情況隨時有可能發(fā)生。（三）抵押物品處置風(fēng)險主要包括抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，抵押物價格風(fēng)險和抵押物變現(xiàn)風(fēng)險。抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。較普遍的情況是目前廣泛存在的房改房、安居房、經(jīng)濟適用房等。因為包含政策性因素，所以上述的房屋是不完全產(chǎn)權(quán)，銀行要將其上市交易拍賣，就必須要補繳稅費，將其轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)。抵押物價格風(fēng)險。目前，我國住房二級市場尚不完善，抵押房產(chǎn)的拍賣價格一般遠低于同等房產(chǎn)的市場售價。另外，由于個人住房貸款期限較長，抵押物價格有可能會發(fā)生下跌，使銀行處分抵押物時出現(xiàn)不能足額清償欠款的潛在風(fēng)險。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險是指銀行抵押物不能變現(xiàn)，或者處分抵押物的代價過高，迫使銀行不得不放棄追償貸款的風(fēng)險。一方面，相關(guān)的法律保護不完善，使銀行很難快捷、便利的處分抵押物以實現(xiàn)債權(quán)；另一方面，銀行處分抵押物成本過高，所涉及的各項費用如訴訟費、評估費、拍賣費用往往超過訴訟標(biāo)的，使銀行喪失處分的信心。（四）銀行自身內(nèi)部管理風(fēng)險銀行內(nèi)部方面的操作和管理問題引發(fā)的風(fēng)險，即在個人住房貸款的整個過程中，由于銀行工作人員的失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過內(nèi)部分工進行相互協(xié)作，任何一個環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛陲L(fēng)險變?yōu)楝F(xiàn)實，引起資產(chǎn)損失。產(chǎn)生這種風(fēng)險的原因之一是信貸管理規(guī)定不健全，制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實不到位，違章不糾，形成信貸風(fēng)險。由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間的激烈競爭，為了爭取市場份額，各大銀行都盡可能通過降低首付比例、延長還款期限、放松審批限制等手段來吸引客戶。另外，貸款期間，若抵押物在銀行保管過程不慎丟失或者損失，銀行需要賠償，影響對貸款的回收甚至造成風(fēng)險；銀行在催收和監(jiān)控方面實施不到位也容易造成借款人拖欠不還或賴賬情況的發(fā)生。產(chǎn)生這種風(fēng)險的原因之二是對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策法規(guī)沒有及時了解，影響了對信貸風(fēng)險的防范和應(yīng)急處理。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范措施住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實施，使個人住房貸款成為一種必然趨勢。但與此同時，個人住房貸款也是一項有風(fēng)險的業(yè)務(wù)，而有些風(fēng)險則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。從銀行經(jīng)營管理的角度講，在認(rèn)真分析了個人住房貸款風(fēng)險隱患的客觀性基礎(chǔ)上，應(yīng)該建立起風(fēng)險防范體系，提高風(fēng)險防范能力，以確保個人住房貸款投放的安全和高效。（一）完善個人信用制度，加強資信評估個人信用制度既能證明、解釋與查驗自然人資信，又能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動，它是規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范。因此，首要任務(wù)當(dāng)然是建立健全我國的個人信用制度。個人信用制度主要應(yīng)包括兩個方面的內(nèi)容一是信用準(zhǔn)入制度，即建立起科學(xué)的個人信用的定量評估體系。首先，應(yīng)組建個人消費信用信息庫并且實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，通過對個人消費信用的各種信息進行分析、匯總等處理，對個人的資信狀況進行完整的評價，并實現(xiàn)資源共享。其次，制定個人資信標(biāo)準(zhǔn)。銀行應(yīng)結(jié)合所在經(jīng)濟區(qū)域?qū)嶋H情況制訂出相適應(yīng)的個人資信評定標(biāo)準(zhǔn)，合理拉開信用檔次。將沒有信用的借款人和騙貸者拒之門外，使信用良好的借款人能享受到銀行的貸款，此外，銀行還需根據(jù)經(jīng)濟的發(fā)展變化，實時對個人貸款資信標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整。二是信用制裁制度，即對消費者不守信用的行為進行一定懲罰和制裁，信用制裁包括金融制裁、輿論制裁、法律制裁等等。（二）把好開發(fā)商及樓盤風(fēng)險關(guān)在個人一手房貸款中，開發(fā)商實力及所開發(fā)項目的實際狀況，將會直接影響到房屋買賣合同的履行與否，從而間接影響到銀行的貸款安全。如果減少房屋買賣合同的糾紛，也就意味著增加銀行個人住房貸款的安全。對于銀行來說，選擇實力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商以及選擇規(guī)劃合理、操作規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)項目是規(guī)避風(fēng)險的根本途徑之一。嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展一些與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險。對期房項目發(fā)放個人住房貸款的，應(yīng)加強對開發(fā)商的資金監(jiān)管力度，確保資金首先用于本項目的后續(xù)建設(shè)，防止因資金挪用造成工程爛尾。（三）加強銀行內(nèi)部管理1嚴(yán)格審核貸款手續(xù)借款合同和抵押或擔(dān)保合同是保全資產(chǎn)的重要法律依據(jù)，也是確定債權(quán)債務(wù)的法律文本。在簽訂合同的過程中，一定要嚴(yán)格審核相關(guān)合同條款和補充條款，還要對印章和簽字的真實性和有效性進行鑒定。同時，由于個人住房貸款具有保管年限長、檔案多的特點，務(wù)必做好檔案登記和管理。2追蹤個人房屋產(chǎn)權(quán)確立情況由于按揭貸款從階段性擔(dān)保到確權(quán)后的他項權(quán)證拿到經(jīng)117現(xiàn)代營銷金融商務(wù)我國中小企業(yè)融資難之根源與對策李薇內(nèi)蒙古煤田地質(zhì)局109勘探隊呼倫貝爾021000隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)競爭的激烈，融資在我國的中小企業(yè)競爭中發(fā)揮著越來越重要的作用。融資是指企業(yè)資金籌集的行為與過程，是企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有狀況和未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過一定的渠道向企業(yè)的投資者或債權(quán)人籌集資金，以確保企業(yè)正常生產(chǎn)和經(jīng)營管理活動需要的理財行為，是貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進行資金融通的活動。企業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持，融資是現(xiàn)代企業(yè)金融來源的重要途徑。由于社會環(huán)境與中小企業(yè)自身條件限制等原因，融資問題嚴(yán)重制約著中小企業(yè)的發(fā)展規(guī)模與速度。本文重點就我國中小企業(yè)融資問題現(xiàn)狀及對策闡述幾點看法。一、我國中小企業(yè)融資難的根源（一）融資渠道少、籌資能力低當(dāng)國有大企業(yè)在發(fā)展中遇到資金緊張的情況時通?？梢缘玫秸徒鹑诓块T的支持，而且，還可以通過公開發(fā)行股票和債券等形式從社會上籌集所需資金。而中小企業(yè)由于規(guī)模小、信用程度低和擔(dān)保抵押不足等原因，很難在融資市場上籌得所需資金。在目前我國政策法律環(huán)境不完善的情況下，由于中小企業(yè)對自身產(chǎn)權(quán)角色轉(zhuǎn)換和經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變還不夠到位，造成大多數(shù)銀行放貸都向大型企業(yè)傾斜。（二）信貸受歧視、信用體系缺失根據(jù)當(dāng)前的國情，政府提出了“抓大放小”的企業(yè)扶持政策，要求銀行部門要重點支持大企業(yè)，確保大企業(yè)的信貸，其無形中造成了對中小企業(yè)的信貸歧視，導(dǎo)致銀行在對大企業(yè)和中小企業(yè)融資問題上的不平等，造成了對中小企業(yè)信貸需求的支持缺失。加之中小企業(yè)普遍存在固定資產(chǎn)較少、抵押物不足和效益不穩(wěn)定等不利于貸款的限制性因素，造成了銀行界普遍對中小企業(yè)貸款慎重、條件苛刻的現(xiàn)狀。辦行抵押有較長的一段時間，在這期間，雖然開發(fā)商存有一定的保證金，但是如果不注意督促和追蹤，很可能帶來開發(fā)商難以擔(dān)保的風(fēng)險。所以，應(yīng)及時掌握和追蹤房屋的竣工和交付使用的確切時間，督促開發(fā)商按時辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)，直至房屋他項權(quán)證拿到銀行抵押為止。3及時監(jiān)控還本付息情況加強與客戶的溝通和交流，克服銀行重貸款輕管理的傾向，對于逾期期數(shù)較短的貸款，也須及時催收，以免造成借款人的錯誤理解，即使銀行貸款欠幾期不還也沒有人管的僥幸心理，從而助長了人為逾期的情況發(fā)生。4加強業(yè)務(wù)人員的專業(yè)性我國住房金融的業(yè)務(wù)經(jīng)營、管理不夠規(guī)范，各個銀行的房地產(chǎn)信貸部、個人住房信貸部的專門人才缺乏，與此業(yè)務(wù)有著密切相關(guān)的房地產(chǎn)估價師、會計師、律師、經(jīng)紀(jì)人等專門中介人才更是匱乏。所以，應(yīng)該大力加強法律知識、專業(yè)知識的定期培訓(xùn)，做到人才開發(fā)、培訓(xùn)和使用三要素一體化，不斷提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，減少人為風(fēng)險。（四）建立政府擔(dān)保體系我國可建立國有獨資或者國有控股的擔(dān)保機構(gòu)，專門針對中低收入階層提供住房信貸信用擔(dān)保。通過兼并、收購的方式取得對地方現(xiàn)有區(qū)域性擔(dān)保公司的控制，通過內(nèi)部業(yè)務(wù)的整合，在全國建立分支機構(gòu)的方式建立起覆蓋全國大中城市的擔(dān)保網(wǎng)絡(luò)。公司化的運作模式可使擔(dān)保公司更專業(yè)，更有效率。建立擔(dān)保公司，一方面將滿足我國相當(dāng)一部分中、低收入家庭的購房需要；另一方面分散了我國住房信貸信用風(fēng)險，從而使金融體系更為安全。總之，個人住房貸款是一項發(fā)展前途較廣的銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)，由于其期限長、數(shù)額小、客戶數(shù)量多等特點，管理起來會有較大的難度。但從已有的經(jīng)驗來看，銀行應(yīng)保持清