國(guó)際著名CBD的細(xì)致分析

關(guān)于國(guó)際著名CBD的細(xì)致分析 中央商務(wù)區(qū)（Central Business District，CBD）是大城市中聚集大量金融、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有眾多商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的黃金地帶。它不僅是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)對(duì)外開放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)，而且是現(xiàn)代化國(guó)際大都市的重要標(biāo)志。國(guó)際上著名的CBD有紐約的曼哈頓、法國(guó)的拉德芳斯、東京的新宿等。 一、紐約曼哈頓中央商務(wù)區(qū) （一）曼哈頓中央商務(wù)區(qū)概況與特點(diǎn) 曼哈頓（Manhattan）位于紐約市的中心區(qū)，總面積57.91 平方公里，占紐約市總面積的7%，人口超過(guò)150萬(wàn)。曼哈頓CBD形成于20世紀(jì)70年代，主要分布在曼哈頓島的老城（Downtown）、中城（Midtown），面積約26平方公里。 老城位于曼哈頓島南端，是CBD的發(fā)源地，目前已成為全球金融中心。20世紀(jì)初，隨著紐約市區(qū)范圍的擴(kuò)大，老城發(fā)展空間不斷拓展，紐約經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心開始逐漸延伸到中城區(qū)。一些著名的建筑如帝國(guó)大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等也紛紛在中城落成；許多非盈利性的辦公機(jī)構(gòu)，如工會(huì)、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)等也在中城集中；房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)等相關(guān)專職服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及原來(lái)設(shè)在下城的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等也被吸引過(guò)來(lái)。一個(gè)綜合性、多功能，集金融、商務(wù)、商業(yè)、文化、娛樂為一體的CBD在曼哈頓島下城和中城逐漸形成。 作為世界發(fā)展最早、最為著名的中央商務(wù)區(qū)之一，曼哈頓CBD是紐約經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心，并以其鮮明的特點(diǎn)，對(duì)紐約經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用。 第一，產(chǎn)業(yè)、人口、文化娛樂等高度集中。曼哈頓的就業(yè)人口占紐約各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就業(yè)職位的70%左右，其中，金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等就業(yè)職位占紐約全市的比重超過(guò)90%。曼哈頓CBD實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值占紐約全市的65%以上。此外，曼哈頓還聚集了許多文化娛樂設(shè)施，紐約著名的百老匯、中央公園、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等都集中在曼哈頓地區(qū)。 第二，形成了以金融服務(wù)為主導(dǎo)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集群。位于老城的華爾街是全球金融中心之一，面積不足1平方公里，集中了3000多家銀行、保險(xiǎn)公司、交易所等金融機(jī)構(gòu)。除金融外，華爾街的專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也發(fā)展迅速，曼哈頓CBD因此形成了以金融業(yè)為主導(dǎo)的較為完善的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集群。 第三，成為全球企業(yè)總部的聚集地。隨著各類服務(wù)功能的完善，曼哈頓CBD逐漸成為全球企業(yè)總部的重要聚集地，紐約也因此確立了其世界城市的地位。2009年世界500強(qiáng)企業(yè)中就有18家總部設(shè)在紐約。外國(guó)企業(yè)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)后也爭(zhēng)先在曼哈頓CBD設(shè)立總部，早在20世紀(jì)80年代就有277家日本公司、213家英國(guó)公司、175家法國(guó)公司、80家瑞士公司及其它許多國(guó)家公司在紐約市設(shè)立區(qū)域總部及分支機(jī)構(gòu)。 （二）曼哈頓CBD發(fā)展過(guò)程中遇到的困難及解決措施 1通過(guò)地域擴(kuò)展，分擔(dān)了曼哈頓CBD中心區(qū)壓力 面對(duì)不斷上升的商務(wù)地產(chǎn)需求和曼哈頓CBD限的地域面積之間的矛盾，紐約規(guī)劃部門對(duì)曼哈頓CBD及其周邊區(qū)域再次進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，在曼哈頓中城和下城的傳統(tǒng)邊界開發(fā)規(guī)劃了布魯克林下城區(qū)、長(zhǎng)島市和遠(yuǎn)西三個(gè)新的CBD分區(qū)。同時(shí)，曼哈頓還建設(shè)了一些比CBD規(guī)模更小的附屬商務(wù)區(qū)（Ancillary Business District，簡(jiǎn)稱ABD）。ABD雖然不可能同長(zhǎng)島等三個(gè)新的CBD分區(qū)一樣得到大規(guī)模的發(fā)展，但每個(gè)ABD都將為商務(wù)辦公及活動(dòng)提供一定數(shù)量的場(chǎng)地和空間。紐約市政府確定了Jamaica、Flushing、Harlem、The Hub（in the Bronx）、StatenIsland Corporate Park五個(gè)地區(qū)發(fā)展ABD，并因地制宜制定了不同的政策。 2.完善配套設(shè)施，緩解老城因功能單一而出現(xiàn)的夜晚“空洞化”現(xiàn)象 華爾街建設(shè)初期，建造了大量的寫字樓和少數(shù)高級(jí)公寓，這些大樓主要用于辦公，不適宜賓館、購(gòu)物和居住之用。而且商務(wù)活動(dòng)抬高了地價(jià)，隨著摩天大樓的崛起，該地區(qū)的文化娛樂業(yè)、餐飲業(yè)和零售業(yè)等其它商業(yè)逐漸衰敗。為了解決曼哈頓老城功能單一的問(wèn)題，紐約市政府采取了一系列措施，如：加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步開發(fā)完善與商業(yè)中心、文化設(shè)施、濱水休閑區(qū)、公共空間等相關(guān)設(shè)施和服務(wù)，創(chuàng)造由就業(yè)人員、旅行者、居民等多樣化構(gòu)成的“24小時(shí)社區(qū)”；擴(kuò)大住房建設(shè)，鼓勵(lì)提高住宅市場(chǎng)化程度，增加對(duì)中等收入的中低層住宅供給；保護(hù)和改善已有的經(jīng)濟(jì)性住房等。 3.制定“可進(jìn)入性”法規(guī)，解決中城商務(wù)區(qū)因忽視休閑購(gòu)物場(chǎng)所建設(shè)帶來(lái)的問(wèn)題 中城在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，因?yàn)楹鲆曅蓍e購(gòu)物場(chǎng)所的建設(shè)，導(dǎo)致人氣不足。后來(lái)紐約市政府規(guī)定，在中心商務(wù)區(qū)里，建筑不能齊著馬路蓋，必須為行人提供足夠的綠地和空間，而且這個(gè)空間要與樓高成正比，即樓蓋的越高，留給行人的空間越大。如果因?yàn)闂l件所限，不能讓出空間，那么這棟樓的一層大廳必須向行人開放，用作行人的休息區(qū)或免費(fèi)對(duì)公眾開放的畫廊。如麥迪遜大道上的IBM總部，將一樓的大廳設(shè)計(jì)成四季如春的中廳花園，周圍擺放著咖啡座供游人休息，還經(jīng)常辦一些畫展供游人參觀。位于萊克星頓大街的花旗銀行總部，將臨街的一樓大廳辟為音樂廳，常年為行人提供免費(fèi)的管弦樂、爵士樂音樂會(huì)。政府的“可進(jìn)入性”法規(guī)，一方面為市政府解決了來(lái)中心商務(wù)區(qū)旅游、購(gòu)物、辦公的市民和游客的休息問(wèn)題。另一方面滿足了紐約市休閑娛樂的要求，提高了市民的文化素質(zhì)，也扶持了紐約市的藝術(shù)家，還為紐約市樹立了“世界文化之都”的城市形象。 4.開發(fā)利用地下空間，緩解地上空間不足問(wèn)題 曼哈頓CBD由于高層建筑過(guò)度密集，用地極為緊張。針對(duì)這一問(wèn)題政府加強(qiáng)了對(duì)地下空間的開發(fā)利用。一是加強(qiáng)建筑物間的立體開發(fā)。曼哈頓高層建筑地下室由建筑物之間的地下空間連成一片，成為整個(gè)建筑群的組成部分，設(shè)置地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)、地下通道、游樂設(shè)施，組成大面積的地下綜合體。二是加強(qiáng)地鐵與著名建筑地下綜合體的連接。政府規(guī)劃時(shí)將地鐵與聯(lián)合國(guó)大廈、曼哈頓銀行大廈、洛克菲勒大樓等著名建筑的地下綜合體相連。三是注重地下步行系統(tǒng)的建設(shè)。四通八達(dá)的地下步行系統(tǒng)，很好解決了人、車分流的問(wèn)題，縮短了地鐵與公共汽車的換乘距離。同時(shí)通過(guò)地下道把地鐵車站與大型公共活動(dòng)中心連接起來(lái)。如典型的洛克菲勒中心地下步行系統(tǒng)，在10個(gè)街區(qū)范圍內(nèi)，將主要的大型公共建筑在地下連接起來(lái)。 （三）政府對(duì)曼哈頓CBD建設(shè)的政策扶持 紐約市政府通過(guò)建立企業(yè)遷移就業(yè)援助計(jì)劃、工商業(yè)激勵(lì)計(jì)劃等靈活的優(yōu)惠政策，推動(dòng)曼哈頓CBD的發(fā)展。 1.制定優(yōu)惠政策吸引全球客戶入駐 紐約政府通過(guò)多種方式，多方位地吸引世界知名企業(yè)入駐曼哈頓CBD。政府積極開拓渠道，邀請(qǐng)境外客商前來(lái)考察、訪問(wèn)，確定投資意向，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)，統(tǒng)一組織各商務(wù)樓企業(yè)赴外地、境外招商引資。紐約政府還通過(guò)有吸引力的租售政策激勵(lì)優(yōu)質(zhì)客戶落戶CBD。例如，制定租期和選擇權(quán)非常靈活的政策，按照客戶的需求量身定做；提供一個(gè)較長(zhǎng)期的免租期；為大客戶提供免費(fèi)會(huì)議室；寫字樓租金低于市場(chǎng)價(jià)一定的水平，彌補(bǔ)客戶重新轉(zhuǎn)業(yè)的損失等；對(duì)新遷入的企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款；對(duì)租期將至而有外遷意向的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策或租金補(bǔ)貼優(yōu)惠；通過(guò)為客戶提供更好的高質(zhì)量設(shè)計(jì)和規(guī)劃布局、增加設(shè)施投入等措施，保護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶等。此外，曼哈頓CBD定期由政府組織舉辦中心商務(wù)區(qū)各商業(yè)寫字樓企業(yè)聯(lián)誼會(huì)，加強(qiáng)企業(yè)間的交流，使商務(wù)中心區(qū)的企業(yè)共享投資信息、共享資源、相互學(xué)習(xí)、整合資源，形成規(guī)模效應(yīng)。 2.出臺(tái)鼓勵(lì)新興行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策 為鼓勵(lì)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，紐約市政府出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策和措施。以生物科技為例，州政府向生物醫(yī)藥公司提供多種稅收優(yōu)惠，還對(duì)新成立的生物科技企業(yè)中心提供直接或間接補(bǔ)貼。除此之外，政府還提供公共土地、減免銷售稅和房產(chǎn)稅、低廉的能源、保證貸款的可獲得性、為小型和發(fā)展中的中型公司提供低廉的寫字樓等補(bǔ)助性政策。 3.通過(guò)創(chuàng)造良好的公共環(huán)境進(jìn)一步促進(jìn)功能區(qū)發(fā)展 華爾街是曼哈頓CBD的重要功能區(qū)，集中了眾多金融機(jī)構(gòu)以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口，華爾街上下班時(shí)間的大量通勤加劇了交通擁堵。紐約交管局采取了一系列的措施確保出入曼哈頓的交通暢通。例如，為了疏導(dǎo)早上高峰期間大批進(jìn)島車輛，將連接曼哈頓和周圍幾個(gè)區(qū)的橋梁和隧道的上下行車道都改為進(jìn)島通道；晚高峰時(shí)間則反其道而行之。同時(shí)為鼓勵(lì)市民搭車出行，減少車流量，規(guī)定這些通道僅供有兩名或兩名以上乘員的車輛使用，并在高峰時(shí)段禁止單人駕駛的車輛駛進(jìn)島的某些橋梁和隧道。此外，還通過(guò)征收交通擁擠費(fèi)等措施來(lái)減少汽車出行量。這些措施最大限度地利用了現(xiàn)有的交通設(shè)施，加快了瓶頸地段的交通流速，緩解了交通擁堵。除此之外，市政府還投入大量資金進(jìn)行環(huán)境保護(hù)和環(huán)境美化建設(shè)，配套設(shè)施也日益完善。 二、巴黎拉德芳斯中央商務(wù)區(qū) （一）拉德芳斯中央商務(wù)區(qū)概況 拉德芳斯位于巴黎上塞納河畔塞納省皮托市、庫(kù)伯瓦市和楠泰爾市的交界處，原是巴黎西郊的無(wú)名高地。1958年，巴黎市政府為了提供更加充足的商務(wù)辦公空間，緩解老城區(qū)的人口、交通壓力，保護(hù)原有的歷史建筑和城市風(fēng)貌，決定在拉德芳斯區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的城市副中心，拉德芳斯占地約750公頃，規(guī)劃建設(shè)寫字樓250萬(wàn)平方米，并計(jì)劃用30年的時(shí)間，分步驟開發(fā)，將拉德芳斯建設(shè)成工作、居住、娛樂設(shè)施齊全的現(xiàn)代化商務(wù)中心。 經(jīng)過(guò)幾十年的開發(fā)建設(shè)，拉德芳斯區(qū)成為歐洲最具影響力的商務(wù)中心區(qū)，被譽(yù)為“巴黎曼哈頓”。目前，區(qū)域內(nèi)已入住企業(yè)超過(guò)1600家，其中包括法國(guó)最大的5家銀行及近200家金融機(jī)構(gòu)，190多家世界著名跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部。整個(gè)商務(wù)區(qū)的工作人員超過(guò)15萬(wàn)人，擁有歐洲最大的10.5萬(wàn)平方米的商業(yè)中心。在已建成的中心區(qū)寫字樓中，法國(guó)最大的企業(yè)50% 進(jìn)駐其中。拉德芳斯已成為全法國(guó)乃至整個(gè)歐洲規(guī)模最大、最集中的辦公區(qū)之一。 拉德芳斯的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段： 起步階段（19501957年）：1950年法國(guó)仍處于戰(zhàn)爭(zhēng)恢復(fù)期，這時(shí)期的拉德芳斯只有舊住房、貧民窟、小作坊等。1956年，為改變拉德芳斯地區(qū)的面貌，國(guó)家重建部對(duì)該區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。 初步發(fā)展階段（19581973年）：1958年，拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（EPAD）正式成立，開始規(guī)劃建設(shè)拉德芳斯新城，各類商業(yè)及休閑活動(dòng)逐漸出現(xiàn)。1967年，拉德芳斯圓形交叉口施工開挖，以做成公交換乘中心和郊區(qū)地鐵線隧道。1970年法國(guó)經(jīng)歷迅速而大幅度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，商務(wù)辦公空間需求急劇增加，促進(jìn)了拉德芳斯商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，截至1973年，拉德芳斯商務(wù)辦公面積達(dá)到76萬(wàn)平方米。 第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)（19741977年）：這一階段法國(guó)遭遇全國(guó)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，拉德芳斯76萬(wàn)平方米的辦公樓中有60萬(wàn)平方米閑置，辦公空間市場(chǎng)嚴(yán)重飽和。這段時(shí)期的租賃市場(chǎng)也不穩(wěn)定。 再發(fā)展階段（19781992年）：這一時(shí)期拉德芳斯新增建筑面積約160萬(wàn)平方米，到1992年，拉德芳斯總建筑面積超過(guò)240萬(wàn)平方米，拉德芳斯的標(biāo)志性建筑大拱門也在這一年建成。 第二次經(jīng)濟(jì)危機(jī)（19931997年）：拉德芳斯建設(shè)史上的零增長(zhǎng)期。這一階段僅完善了一些已建工程，例如對(duì)60年代建成的ESSO大樓進(jìn)行整修等。這一時(shí)期法國(guó)興業(yè)銀行將總部遷至拉德芳斯。 輝煌階段（1998年至今）：1998年2000年，拉德芳斯辦公樓市場(chǎng)需求空前高漲，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。這一階段，投資激增，租金和市值都大幅增長(zhǎng)。2006年以后，拉德芳斯除了建新的辦公樓外，還翻新了過(guò)時(shí)的辦公樓。“拉德芳斯20062015”規(guī)劃提出：這一時(shí)期將新增30萬(wàn)平方米的辦公面積。表2 拉德芳斯發(fā)展歷程1956年CBD第一輪規(guī)劃辦公面積27萬(wàn)平方米1958年法國(guó)政府正式成立拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（EPAD），代表國(guó)家和地方利益，負(fù)責(zé)開發(fā)750公頃的拉德芳斯地區(qū)1964年CBD第二輪規(guī)劃辦公面積85萬(wàn)平方米1966-1972年建設(shè)第一代高層辦公樓；1970年地鐵快線RER通車，從凱旋門到拉德芳斯只需5分鐘1972-1980年CBD規(guī)劃辦公面積160萬(wàn)平方米，第二代高層辦公樓1974-1977年第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，60萬(wàn)平方米辦公樓空置；1975年，就業(yè)人數(shù)3萬(wàn)人1978-1982年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同意拉德芳斯規(guī)劃增加35萬(wàn)平方米辦公面積；1982年就業(yè)人數(shù)5萬(wàn)人1980-1989年第三代高層辦公樓1990年就業(yè)人數(shù)10萬(wàn)人1989-1995年第四代高層辦公樓1993-1997年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，辦公樓總量維持在250萬(wàn)平方米1998至今辦公樓市場(chǎng)需求量空前上漲，供不應(yīng)求資料來(lái)源：陳一新.巴黎拉德芳斯新區(qū)規(guī)劃及發(fā)展歷程.國(guó)外城市規(guī)劃,2003（1） （二）拉德芳斯發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn) 1.合理的開發(fā)機(jī)制保障了拉德芳斯區(qū)規(guī)劃建設(shè)的有效實(shí)施 在拉德芳斯開發(fā)過(guò)程中，拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（EPAD）起到了重要作用。該公司在區(qū)域開發(fā)之初成立，是一個(gè)帶有較強(qiáng)政府色彩的開發(fā)公司，具有開發(fā)、管理等綜合職能。在這種開發(fā)機(jī)制下，一方面，EPAD與政府密切聯(lián)系，貫徹執(zhí)行政府發(fā)展規(guī)劃，對(duì)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行有效控制，保證了政府在區(qū)域規(guī)劃中的主導(dǎo)權(quán)。另一方面，EPAD在土地收購(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面擁有很大自主權(quán)，在開發(fā)初期，通過(guò)建設(shè)道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施吸引投資者，并向開發(fā)者出售建筑權(quán)，取得收入。此外，它還通過(guò)與地方政府的合作，處理政府與當(dāng)?shù)鼐用竦睦骊P(guān)系，為居民爭(zhēng)取更多的權(quán)益。這一機(jī)構(gòu)既保證了政府的主導(dǎo)作用，又充分利用了市場(chǎng)機(jī)制，同時(shí)還能更好的協(xié)調(diào)地方政府與居民之間的利益，在政府與市場(chǎng)、政府與居民之間達(dá)到了較好的平衡，為拉德芳斯的開發(fā)建設(shè)提供了體制保障。 2.高效、便捷的交通體系實(shí)現(xiàn)了拉德芳斯區(qū)和中心區(qū)的緊密連接 拉德芳斯副中心建設(shè)之初，由于設(shè)計(jì)初衷是要保護(hù)巴黎老城，因而選址在郊外，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后，導(dǎo)致建設(shè)初期門庭冷落、少人問(wèn)津，并因此陷入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。不但各大公司總部不愿意遷往該地，連公司的分部也不想去。當(dāng)?shù)卣畬?duì)此進(jìn)行了深入的分析，聘請(qǐng)巴黎著名的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所康賽普特對(duì)拉德芳斯的交通系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造，將行人流和車流徹底分開，大力發(fā)展公共交通。 目前，拉德芳斯區(qū)已經(jīng)形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一體的交通系統(tǒng)。地上層是高架的大平臺(tái)，平臺(tái)上建有步行道，步行道與各建筑門廳出入口相連；地面層以道路交通、公交地鐵站廳為主，清晰的道路標(biāo)志引導(dǎo)車輛快速通過(guò)，進(jìn)出拉德芳斯所有公交首末站或?？空镜牡群蛐菹⒍技性谝粋€(gè)大廳，市區(qū)到拉德芳斯的1號(hào)地鐵和郊區(qū)地鐵站臺(tái)緊挨著公交休息廳，換乘特別方便；地下一層主要為商業(yè)服務(wù)、專賣店、餐飲娛樂等；地下二、三層主要為地下車庫(kù)，共提供2.6萬(wàn)個(gè)停車位。拉德芳斯已經(jīng)成為歐洲最大的公交換乘中心，連接本區(qū)與巴黎市區(qū)的RER-A高速地鐵、地鐵M1號(hào)線、A14號(hào)高速公路等在此交匯，超過(guò)八成的人進(jìn)出拉德芳斯選擇公共交通。 3.完善的配套設(shè)施提升了區(qū)域綜合服務(wù)功能 拉德芳斯區(qū)內(nèi)建有完善的配套服務(wù)設(shè)施為區(qū)內(nèi)各類企業(yè)及居民服務(wù)。1970年，區(qū)域快速鐵路通車后，在相關(guān)交通節(jié)點(diǎn)建成了小型的購(gòu)物中心。到80年代，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成了當(dāng)時(shí)歐洲最大的購(gòu)物中心，總面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，包括“四季商業(yè)中心”、“奧尚”超級(jí)市場(chǎng)、C&A商場(chǎng)等多種零售業(yè)態(tài)。各小區(qū)內(nèi)也有各類食品店、超市等，為企業(yè)職工和居民提供服務(wù)。區(qū)內(nèi)還有CNIT會(huì)議中心等數(shù)家大型會(huì)展中心，滿足企業(yè)會(huì)議展覽需要。此外，區(qū)內(nèi)還有郵局、旅行社、出租車公司、快遞公司等各種服務(wù)設(shè)施。通過(guò)建立完善的配套設(shè)施，拉德芳斯成為以商務(wù)辦公功能為主，集居住、購(gòu)物、會(huì)展、旅游等多功能為一體的商務(wù)區(qū)。 4.多元寫字樓滿足了多樣化的商務(wù)空間需求 拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（EPAD）根據(jù)不同時(shí)期不同企業(yè)的發(fā)展需要制定了多元化的辦公樓規(guī)劃，以滿足CBD商務(wù)職能的發(fā)展。開發(fā)初期，辦公樓的目標(biāo)客戶群是全國(guó)及跨國(guó)公司總部，因而充分考慮了辦公室采光需求，控制建筑物高度和間距。進(jìn)入70年代，金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)化、信息咨詢業(yè)等的發(fā)展對(duì)商務(wù)辦公用房提出了新的要求。為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，EPAD借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)辦公樓進(jìn)行了更加靈活多樣的規(guī)劃，注重建筑物外部形態(tài)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)和設(shè)施配置的多樣性，為不同性質(zhì)、不同規(guī)模的公司設(shè)計(jì)不同類型的辦公空間。同時(shí)，在大樓設(shè)計(jì)中推廣節(jié)能技術(shù)，強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供良好的外部環(huán)境。目前，拉德芳斯區(qū)內(nèi)不僅有IBM、摩托羅拉、日立、通用電氣、菲亞特等190多家世界著名跨國(guó)公司總部和區(qū)域總部，還有1000余家從事咨詢、培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)查等行業(yè)的中小型公司。每家進(jìn)入拉德芳斯的公司都找到了符合其需求的辦公空間。 5.良好的景觀、文化環(huán)境不斷豐富拉德芳斯的內(nèi)涵 由于拉德芳斯新建的高層、超高層寫字樓打破了巴黎原有城市景觀，拉德芳斯的建筑規(guī)劃一度備受爭(zhēng)議。拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（EPAD）在建設(shè)中不僅注重城市景觀建設(shè)保持建筑的多樣性和新舊城的協(xié)調(diào)性，而且還注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注意保持寫字樓、住宅的合理密度。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前區(qū)內(nèi)綠地面積超過(guò)67萬(wàn)公頃，這些綠地經(jīng)過(guò)創(chuàng)意設(shè)計(jì)，營(yíng)造了和諧、舒適的環(huán)境。此外，文化設(shè)施建設(shè)也是拉德芳斯的重要特點(diǎn)，文化展覽、藝術(shù)表演等多種文化活動(dòng)提高了拉德芳斯的城市品味，豐富了其內(nèi)涵，也有利于聚集“人氣”。 三、東京新宿中央商務(wù)區(qū) （一）新宿中央商務(wù)區(qū)概況 新宿位于東京都中心區(qū)以西，是東京的副都心。東京的都心是位于東京市區(qū)中央的千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)的中央商務(wù)地區(qū)。上世紀(jì)50年代，隨著日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東京都心三區(qū)已經(jīng)不能滿足發(fā)展需要。為了緩解都心區(qū)政府機(jī)關(guān)、大公司總部、全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施高度集中，地價(jià)高漲、交通擁擠、建筑物和人口高度密集的狀況，東京市政府開始規(guī)劃建設(shè)城市副中心來(lái)引導(dǎo)城市由單中心結(jié)構(gòu)向多中心結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。目前，東京已經(jīng)形成了包括新宿在內(nèi)的7個(gè)副都心。 新宿是東京在1958年啟動(dòng)建設(shè)的第一批三個(gè)副都心之一，也是東京第一大副都心和新的商務(wù)中心區(qū)。新宿商務(wù)區(qū)總用地面積達(dá)16.4公頃，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為200多萬(wàn)平方米，并以40多棟超高層建筑群形成東京的一大城市空間景觀。新宿聚集了經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等領(lǐng)域的眾多部門，金融保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)是新宿的主要行業(yè)。僅以新宿車站為中心，半徑7000米范圍內(nèi)，就聚集了160多家銀行。 （二）新宿中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn) 新宿商務(wù)區(qū)就業(yè)人口高達(dá)30多萬(wàn)，這些人口多數(shù)為通勤人口，因此，新宿也成為典型的交通樞紐型商圈，其主要建設(shè)經(jīng)驗(yàn)包括： 1.地下空間的開發(fā)利用有效緩解了地上設(shè)施的壓力 新宿商務(wù)區(qū)中心區(qū)地下空間的利用十分廣泛。一是注重地鐵的建設(shè)。地鐵的建設(shè)貫穿整個(gè)商 務(wù)中心區(qū)，大型的公共場(chǎng)所，如高層的辦公大樓、大型百貨商店等為提高本身的可達(dá)性以及便于疏散地面的人流，把出入口和營(yíng)業(yè)廳與附近的地鐵樞紐相聯(lián)通。由于地鐵和與其相聯(lián)的地下人行道成為人流的集中點(diǎn)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這樣就為零售業(yè)和其他購(gòu)物中心等提供了大量的人流，繁榮了地下商業(yè)街。如在1970年后，新宿就建成了貫穿新宿車站東、西兩側(cè)商業(yè)街區(qū)的“都會(huì)地下步行道”，到90年代，新宿地下商業(yè)空間面積達(dá)到11萬(wàn)平方米，其中商業(yè)街近7000米，成為世界上最大的地下商業(yè)街。二是地下空間發(fā)展趨向深層化、立體化。隨著商務(wù)中心區(qū)地下空間規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其地下空間的發(fā)展趨于深層化、立體化，同時(shí)設(shè)計(jì)質(zhì)量越來(lái)越高，抗災(zāi)能力越來(lái)越強(qiáng)，并且在立法、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理等方面形成一套較健全的體系。三是注重地下空間的環(huán)境設(shè)計(jì)。無(wú)論是地下商業(yè)街，還是地下人行道在空氣質(zhì)量、照明乃至建筑小品的設(shè)計(jì)上均達(dá)到了相當(dāng)于地面空間的質(zhì)量水平。四是重視地下市政設(shè)施的開發(fā)。新宿商業(yè)中心區(qū)在地下停車場(chǎng)、地下儲(chǔ)罐、地下熱電站等市政設(shè)施方面也有相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)。 2.交通樞紐的立體開發(fā)密切了與周邊商業(yè)設(shè)施的聯(lián)系 在東京，地鐵是公共交通的主力軍。新宿CBD道路交通系統(tǒng)主要以新宿軌道站點(diǎn)為核心，大體呈放射形布置，CBD的主要商務(wù)建設(shè)分布在巨大的扇面內(nèi)。在靠近車站的區(qū)域，道路間距較小，更適合于出行者步行通過(guò)。而在距離車站較遠(yuǎn)的超高層建筑區(qū)域，道路交通規(guī)劃建設(shè)采用了立體化的車行系統(tǒng)。這一系統(tǒng)把主要商業(yè)設(shè)施及新宿車站在空間上連為一體，方便了與周邊商業(yè)設(shè)施的聯(lián)系。 此外，為了鼓勵(lì)人們乘坐公共交通工具，政府還出臺(tái)了一些相應(yīng)的輔助政策，如增加私車養(yǎng)路費(fèi)，停車費(fèi)，燃料稅等，使公共交通能更好地發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引乘客。以停車費(fèi)為例，東京的停車費(fèi)很貴，路旁或大廈內(nèi)每小時(shí)從600日元到1500日元（約合人民幣40元至100元）。東京市內(nèi)的各大政府機(jī)關(guān)、公司等每月都會(huì)給員工報(bào)銷通勤所花費(fèi)的公共交通費(fèi)用，但幾乎沒有一家給員工準(zhǔn)備內(nèi)部車位的。 四、曼哈頓、拉德芳斯、新宿CBD對(duì)比分析通過(guò)案例研究，可以看出曼哈頓、拉德芳斯、新宿CBD內(nèi)高端產(chǎn)業(yè)聚集，形成了以金融、房地產(chǎn)及會(huì)計(jì)、咨詢等高端服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局，同時(shí)也是跨國(guó)企業(yè)總部、地區(qū)總部和分支機(jī)構(gòu)以及本國(guó)大型企業(yè)集團(tuán)總部聚集發(fā)展的重要區(qū)域。但各CBD在系統(tǒng)構(gòu)成、區(qū)位、面積、建設(shè)模式等方面存在較大差異。第一，從CBD系統(tǒng)構(gòu)成看，紐約、巴黎、東京CBD的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)形式各異。紐約除分布在曼哈頓老城和中城的商務(wù)中心區(qū)外，還有Jamaica、Flushing、Harlem、The Hub、Staten Island Corporate Park等附屬商務(wù)區(qū)，它們?yōu)槁DCBD的發(fā)展提供了一定的場(chǎng)地和空間，是曼哈頓CBD的有益補(bǔ)充；巴黎的CBD系統(tǒng)是由一個(gè)集中了商業(yè)、政府管理機(jī)構(gòu)、各類國(guó)際組織和世界文化設(shè)施的核心CBD，以及由集中了眾多金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)總部的拉德芳斯Sub-CBD組成的；東京的CBD系統(tǒng)是由都心區(qū)核心商務(wù)區(qū)和7個(gè)副都心的商務(wù)區(qū)組成，呈現(xiàn)出明顯的多心格局，而且各副都心商務(wù)區(qū)的功能特異化和互補(bǔ)性非常明顯，系統(tǒng)運(yùn)行十分有序。第二，從CBD的區(qū)位看，自發(fā)形成的CBD位于城市核心區(qū)，而且自發(fā)形成的CBD是在原來(lái)的商業(yè)中心區(qū)的基礎(chǔ)上，逐漸發(fā)展成為商務(wù)中心區(qū)的。而城市商業(yè)中心區(qū)大都是在城市中心交通便利的區(qū)域，如紐約曼哈頓。政府規(guī)劃引導(dǎo)形成的CBD則主要是為緩解中心城區(qū)壓力而規(guī)劃建設(shè)的，因此，大多數(shù)遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，位于城市的近郊區(qū)，如巴黎拉德芳斯。第三，CBD面積差異較大。城市核心區(qū)的CBD面積一般較大，如曼哈頓CBD約26平方公里。而城市副中心的區(qū)域面積則較小，如東京新宿CBD總用地面積不足20公頃，約為0.164平方公里。第四，從建設(shè)模式上看，曼哈頓CBD是前期自發(fā)形成與后期政府規(guī)劃引導(dǎo)相結(jié)合的模式，拉德芳斯和新宿主要是由政府規(guī)劃建設(shè)形成的。表2-4 曼哈頓、拉德芳斯、新宿CBD比較商務(wù)區(qū)紐約曼哈頓巴黎拉德芳斯東京新宿建設(shè)時(shí)間約170年（18世紀(jì)末20世紀(jì)70年代）34年（1958年1992年）28年（1958年1986年）區(qū)位中心區(qū)巴黎郊外副都心規(guī)模26平方公里，實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值占紐約市的65%以上7.5平方公里，集中了法國(guó)最大企業(yè)的一半0.164平方公里，集中了160多家銀行，人口超過(guò)30萬(wàn)人建設(shè)模式前期自發(fā)形成后期規(guī)劃引導(dǎo)政府規(guī)劃建設(shè)政府規(guī)劃建設(shè)企業(yè)構(gòu)成各類企業(yè)總部及大企業(yè)分支機(jī)構(gòu)，金融、房地產(chǎn)等金融、高新技術(shù)及各類企業(yè)總部金融保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、零售批發(fā)等服務(wù)業(yè)資料來(lái)源：根究研究報(bào)告整理五、國(guó)外CBD建設(shè)中值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)對(duì)紐約曼哈頓、巴黎拉德芳斯和東京新宿三個(gè)中央商務(wù)區(qū)的研究，結(jié)合我國(guó)各大城市CBD建設(shè)的實(shí)際，我們認(rèn)為，值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)主要有以下四點(diǎn)：（一）大力發(fā)展軌道交通，建設(shè)良好的交通換乘系統(tǒng)由于中央商務(wù)區(qū)以商務(wù)辦公活動(dòng)為主要特點(diǎn)，人員流動(dòng)性大，所以高效、便捷的交通體系是商務(wù)區(qū)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的保障，能夠有效保證CBD內(nèi)人員、物資的暢通，從而提高CBD的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。紐約曼哈頓、巴黎拉德芳斯和東京新宿在CBD建設(shè)中都十分注重公共交通尤其是軌道交通的建設(shè)。軌道交通已經(jīng)成為公共交通的主力軍。除此之外，各功能區(qū)還有良好的換乘系統(tǒng)，例如東京除了各路地鐵和電車之間中轉(zhuǎn)站的銜接之外，所有的地鐵和電車站都設(shè)有出租車接客點(diǎn)和公交車站，將城市的鐵路交通與公路交通織成一體，讓人們可以隨意組合選用不同的公交工具。同時(shí)，中央商務(wù)區(qū)要通過(guò)政策引導(dǎo)，減少汽車出行量，緩解交通擁堵。紐約市為減少曼哈頓區(qū)的車流量，提高停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，停車費(fèi)為20美元/小時(shí)；鼓勵(lì)市民搭車出行，高峰時(shí)段禁止單人駕駛的車輛駛進(jìn)島的某些橋梁和隧道。東京路旁或大廈內(nèi)停車費(fèi)每小時(shí)從600日元到1500日元（約合人民幣40元至100元）。此舉有效緩解了中央商務(wù)區(qū)的交通擁堵情況，值得借鑒。（二）適時(shí)建立城市副中心及其商務(wù)區(qū)，緩解CBD的壓力城市副中心是僅次于城市主中心，承擔(dān)城市諸多主要功能的綜合性、復(fù)合性的城市區(qū)域。建設(shè)“城市副中心”是國(guó)際大都市從“單中心”向“多中心”發(fā)展的重要選擇（圖1），代表了國(guó)際大都市空間格局演變的主導(dǎo)方向。上世紀(jì)60年代以來(lái)，西方許多大城市為緩解城市中心區(qū)承擔(dān)過(guò)多職能所產(chǎn)生的超額負(fù)荷，采取建設(shè)副中心方式來(lái)優(yōu)化城市空間布局。東京和巴黎就通過(guò)規(guī)劃建設(shè)的新宿副都心和拉德芳斯副中心建設(shè)新的商務(wù)區(qū)，有效分散了原有中央商務(wù)區(qū)的部分功能，緩解中心區(qū)由于功能過(guò)于集中產(chǎn)生的交通、人口壓力。東京的三次“副中心”戰(zhàn)略：1958年，為了緩解中心區(qū)過(guò)度擁擠引發(fā)的地價(jià)、交通、環(huán)境等問(wèn)題，東京啟動(dòng)建設(shè)新宿、池袋、澀谷三個(gè)副都心；1982年，為了進(jìn)一步疏解市中心的城市功能，東京開始建設(shè)大崎、上野-淺草、錦絲町-龜戶三個(gè)副都心；1987年，東京規(guī)劃建設(shè)臨海副都心，打造信息化和智能化的東京通訊港?，F(xiàn)在東京共有7個(gè)副中心，形成了分工明確、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的“多中心”城市格局，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了集中國(guó)際控制功能、擴(kuò)散次級(jí)功能、控制城市規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張、建設(shè)國(guó)際城市的目標(biāo)。（三）制定優(yōu)惠政策，吸引跨國(guó)公司地區(qū)總部及分支機(jī)構(gòu)入駐曼哈頓CBD、東京新宿等國(guó)際知名CBD一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是集聚了眾多跨國(guó)公司總部。其中，政府的政策引導(dǎo)發(fā)揮了積極作用，政府通過(guò)多種方式，多方位地吸引世界知名企業(yè)入駐CBD。比如曼哈頓CBD對(duì)新遷入的企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款；對(duì)租期將至而有外遷意向的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策或租金補(bǔ)貼優(yōu)惠等等。新加坡在吸引跨國(guó)公司地區(qū)總部方面的經(jīng)驗(yàn)很值得借鑒。為了吸引更多跨國(guó)公司總部入駐，新加坡政府根據(jù)不同的企業(yè)總部類別采取了各種針對(duì)性的優(yōu)惠措施。具體措施見下表：總部類型優(yōu)惠政策特準(zhǔn)國(guó)際貿(mào)易計(jì)劃對(duì)符合條件2的公司每年只收10%的公司所得稅。商業(yè)總部由經(jīng)濟(jì)發(fā)展局授予“商業(yè)總部”稱號(hào)的企業(yè)享有如下優(yōu)惠：如從事特定領(lǐng)域里的業(yè)務(wù)可以享有10年免稅優(yōu)惠；對(duì)于前期享有“先鋒地位”的企業(yè)，可獲得15%的減稅優(yōu)惠，為期5年；對(duì)出口