2015年上半年河北省房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：房地產(chǎn)市場指標模擬試題

2015年上半年河北省房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：房地產(chǎn)市場指標模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 2、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標準差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標準差為20%。由以上資料，_投資風險更大。 A物業(yè)甲 B物業(yè)乙 C一樣大 D無法判斷3、某公司2年前租賃某寫字樓中的500用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元(天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/(天)，報酬率為6，則現(xiàn)在的承租人權益價值為 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由決定的。 A：估價機構 B：估價師 C：估價報告使用者 D：估價委托人的估價需要 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200。按土地價值進行分排，甲占有的土地份額為。 A：1 B：1.5 C：2 D：2.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、下列關于價值類型的表述中，錯誤的是。 A：在用價值為市場價值 B：投資價值屬于非市場價值 C：市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D：同一估價對象可能有不同類型的價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是。 A：通過自己開發(fā)耕地取得 B：通過征收土地取得 C：通過城市房屋拆遷取得 D：通過市場購買取得 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、甲土地的樓面地價2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價相比有_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D難以判斷 9、房產(chǎn)稅的課稅對象是_。 A房產(chǎn)所有人 B房屋使用人 C房產(chǎn) D房產(chǎn)收益人 10、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項15建成后的建筑面積為17500，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7，假設折現(xiàn)率為10，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為萬元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是。 A：GDP=GNP+對外要素收入凈額 B：GDP=NDP+折舊 C：GDP=工資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付 D：GDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。這里指的是房地產(chǎn)投資的_特性。 A區(qū)位選擇異常重要 B投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險 C易受政策影響 D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 13、根據(jù)工程量清單計價法，下列對有關費用的描述，不正確的是_。 A直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費 B措施費包括環(huán)境保護費、安全施工費、臨時設施費、夜間施工費等 C規(guī)費包括工程排污費、社會保障費等 D企業(yè)管理費包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、住房公積金等14、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是_模式。 A單一市場集中化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C市場專業(yè)化 D全面覆蓋 15、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于。 A：市場價值 B：清算價值 C：快速變現(xiàn)價值 D：投資價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、下列關于建設項目決策階段工程造價的計價與控制，表述不正確的是。 A：建設項目決策是選擇和投資行動方案的過程 B：建設項目決策是對已建項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟論證 C：正確決策是合理確定與控制工程造價的前提 D：建設項目決策階段工程造價計價與控制方法主要包括可行性研究和建設項目投資估算與財務評價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、房地產(chǎn)估價師因工作單位變更等原因，間斷在原注冊時所在地的房地產(chǎn)價格評估機構從業(yè)后，如被其他房地產(chǎn)價格評估機構聘用，需辦理_手續(xù)。 A撤銷注冊 B解聘 C變更注冊 D聘用 18、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權，閑置1年以上按出讓金的_以下征收土地閑置費。 A10% B15% C20% D25% 19、可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是在_時的狀況。 A估價時點 B成交日期 C交易登記 D合同簽署 20、建設工程竣工驗收由單位組織實施。 A：施工 B：建設 C：監(jiān)理 D：工程質(zhì)量監(jiān)督管理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是_。 A政府的財政收入 B土地出讓收入 C土地儲備所獲得的利潤 D土地受讓方的投資 22、不屬于影響房地產(chǎn)的因素是_。 A社會因素 B環(huán)境因素 C經(jīng)濟因素 D政策因素23、以下關于明確估價報告使用期限的意義的表述，不正確的是。 A：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任由使用者承擔 B：在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的相關責任由出具估價報告的估價師承擔，但使用者不當使用的除外 C：如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責任期限就是估價報告使用期限 D：如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責任期限應為無限期或者到估價服務的行為結束為止 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、2003年11月4日，中國房地產(chǎn)估價師學會與香港_簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書。 A物業(yè)協(xié)會 B不動產(chǎn)學會 C測量師協(xié)會 D測量師學會25、不屬于尋找估價對象最高最佳使用的方法是。 A：法律上的許可性 B：要求上的準確性 C：經(jīng)濟上的可行性 D：技術上的可行性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括(2009年試題) A：開發(fā)商違法預售 B：借款人賴賬不還 C：借款人拖延還款 D：房地產(chǎn)市場供需失衡 E：借款合同 2、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的_除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A售價 B租金 C潛在毛收入 D凈收益3、下列屬于承擔民事責任的方式有。 A：罰款 B：吊銷證照 C：賠償損失 D：賠禮道歉 E：停止侵害 4、中華人民共和國物權法規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為_。 A78% B85% C117% D150% 6、銀行以開發(fā)商的信用向保險人投保，由保險人為銀行提供開發(fā)商還款保證的保險是。 A：信用保險 B：無擔保保險 C：保證保險 D：財產(chǎn)保險 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關于有無保留價拍賣，表述正確的是。 A：有保留價拍賣是指拍賣前設立最高售價的拍賣行為 B：有保留價拍賣中，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交 C：有保留價拍賣通常用于價值較低的標的物拍賣 D：房屋、土地、文物藝術品應采取有保留價拍賣方式 E：無保留價拍賣通常用于價值低的標的物的拍賣 8、下列關于股票與公司債券，說法錯誤的是_。 A股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權債務關系 B公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營狀況的影響 C股票和公司債券都是有價證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別 D與股票相比，公司債券則是一種風險程度相對高得多的投資 E兩者都是流通證券，可以在證券市場上進行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場價格都在不同程度上受到銀行利率的影響 9、房產(chǎn)面積測量的精度要求是以作為限差。 A：誤差的平均值 B：誤差的最大值 C：中誤差 D：兩倍中誤差 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有。 A：土地費用 B：建筑安裝工程費用 C：權益投資比率 D：開發(fā)期與租售期 E：運營成本11、房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商。(2009年試題) A：選擇合適的項目位置 B：尋找投資合作伙伴 C：確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型 D：判斷租買時機 E：進行土地使用權出讓決策 12、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括。 A：潛在毛租金收入 B：空置和收租損失 C：準備金 D：經(jīng)營費用 E：抵押貸款還本付息 13、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠桿分析14、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括。 A：物業(yè)管理 B：設施管理 C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D：運營管理 E：房地產(chǎn)組合投資管理 15、房屋所有權初始登記是指原始取得所有權而進行的登記。 A：新建房屋申請人 B：原有但已進行過登記的房屋申請人 C：原有但未進行過登記的房屋申請人 D：轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人 E：繼承所得房屋申請人 16、非住宅建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前_年向土地管理部門提出申請。 A1 B2 C3 D4 17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方關系的協(xié)議。 A：抵押 B：租賃 C：權利 D：義務 E：贈與 18、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有。 A：位置 B：房地產(chǎn)規(guī)模 C：環(huán)境景觀 D：外部基礎設施完備程度 E：朝向、樓層 19、自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把_作為現(xiàn)金流出，用以計算項目自有資金的財務評價指標，考查項目自有資金的盈利能力。 A借款本金償還和利息支出 B開發(fā)建設投資 C投資方向調(diào)節(jié)稅 D項目投資總額 20、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關規(guī)定有。(2007年試題) A：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的5060作為應稅房產(chǎn)原值 B：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的5060作為計稅稅基 C：商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的7080作為應稅房產(chǎn)原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定納稅 E：地下人防設施免稅 21、自然周期的_始于供求轉(zhuǎn)折點，此時由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。 A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段 22、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是。 A：增加抵押貸款 B