2015年上半年河北省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)模擬試題

2015年上半年河北省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 2、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%，為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2004年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性為50%，為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，_投資風(fēng)險(xiǎn)更大。 A物業(yè)甲 B物業(yè)乙 C一樣大 D無(wú)法判斷3、某公司2年前租賃某寫字樓中的500用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元(天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似寫字樓的凈租金為3.5元/(天)，報(bào)酬率為6，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由決定的。 A：估價(jià)機(jī)構(gòu) B：估價(jià)師 C：估價(jià)報(bào)告使用者 D：估價(jià)委托人的估價(jià)需要 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200。按土地價(jià)值進(jìn)行分排，甲占有的土地份額為。 A：1 B：1.5 C：2 D：2.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是。 A：在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值 B：投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值 C：市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用 D：同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是。 A：通過(guò)自己開發(fā)耕地取得 B：通過(guò)征收土地取得 C：通過(guò)城市房屋拆遷取得 D：通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買取得 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、甲土地的樓面地價(jià)2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D難以判斷 9、房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是_。 A房產(chǎn)所有人 B房屋使用人 C房產(chǎn) D房產(chǎn)收益人 10、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)15建成后的建筑面積為17500，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7，假設(shè)折現(xiàn)率為10，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為萬(wàn)元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、以下關(guān)于GDP與其他變量關(guān)系正確的表達(dá)式是。 A：GDP=GNP+對(duì)外要素收入凈額 B：GDP=NDP+折舊 C：GDP=工資+利息+利潤(rùn)+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付 D：GDP=消費(fèi)支出+投資支出+政府購(gòu)買+進(jìn)口-出口 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。這里指的是房地產(chǎn)投資的_特性。 A區(qū)位選擇異常重要 B投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C易受政策影響 D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 13、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，下列對(duì)有關(guān)費(fèi)用的描述，不正確的是_。 A直接工程費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi) B措施費(fèi)包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)、安全施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)等 C規(guī)費(fèi)包括工程排污費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等 D企業(yè)管理費(fèi)包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、住房公積金等14、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是_模式。 A單一市場(chǎng)集中化 B產(chǎn)品專業(yè)化 C市場(chǎng)專業(yè)化 D全面覆蓋 15、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于。 A：市場(chǎng)價(jià)值 B：清算價(jià)值 C：快速變現(xiàn)價(jià)值 D：投資價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、下列關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制，表述不正確的是。 A：建設(shè)項(xiàng)目決策是選擇和投資行動(dòng)方案的過(guò)程 B：建設(shè)項(xiàng)目決策是對(duì)已建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 C：正確決策是合理確定與控制工程造價(jià)的前提 D：建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制方法主要包括可行性研究和建設(shè)項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、房地產(chǎn)估價(jià)師因工作單位變更等原因，間斷在原注冊(cè)時(shí)所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)后，如被其他房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)聘用，需辦理_手續(xù)。 A撤銷注冊(cè) B解聘 C變更注冊(cè) D聘用 18、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置1年以上按出讓金的_以下征收土地閑置費(fèi)。 A10% B15% C20% D25% 19、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是在_時(shí)的狀況。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn) B成交日期 C交易登記 D合同簽署 20、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收由單位組織實(shí)施。 A：施工 B：建設(shè) C：監(jiān)理 D：工程質(zhì)量監(jiān)督管理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來(lái)源是_。 A政府的財(cái)政收入 B土地出讓收入 C土地儲(chǔ)備所獲得的利潤(rùn) D土地受讓方的投資 22、不屬于影響房地產(chǎn)的因素是_。 A社會(huì)因素 B環(huán)境因素 C經(jīng)濟(jì)因素 D政策因素23、以下關(guān)于明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義的表述，不正確的是。 A：超過(guò)估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān) B：在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外 C：如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限 D：如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)為無(wú)限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、2003年11月4日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港_簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。 A物業(yè)協(xié)會(huì) B不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì) C測(cè)量師協(xié)會(huì) D測(cè)量師學(xué)會(huì)25、不屬于尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法是。 A：法律上的許可性 B：要求上的準(zhǔn)確性 C：經(jīng)濟(jì)上的可行性 D：技術(shù)上的可行性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括(2009年試題) A：開發(fā)商違法預(yù)售 B：借款人賴賬不還 C：借款人拖延還款 D：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡 E：借款合同 2、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的_除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A售價(jià) B租金 C潛在毛收入 D凈收益3、下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有。 A：罰款 B：吊銷證照 C：賠償損失 D：賠禮道歉 E：停止侵害 4、中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為_。 A78% B85% C117% D150% 6、銀行以開發(fā)商的信用向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人為銀行提供開發(fā)商還款保證的保險(xiǎn)是。 A：信用保險(xiǎn) B：無(wú)擔(dān)保保險(xiǎn) C：保證保險(xiǎn) D：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、下列關(guān)于有無(wú)保留價(jià)拍賣，表述正確的是。 A：有保留價(jià)拍賣是指拍賣前設(shè)立最高售價(jià)的拍賣行為 B：有保留價(jià)拍賣中，競(jìng)買人的最高競(jìng)價(jià)必須等于或高于保留價(jià)，低于保留價(jià)不能成交 C：有保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值較低的標(biāo)的物拍賣 D：房屋、土地、文物藝術(shù)品應(yīng)采取有保留價(jià)拍賣方式 E：無(wú)保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值低的標(biāo)的物的拍賣 8、下列關(guān)于股票與公司債券，說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。 A股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 B公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營(yíng)狀況的影響 C股票和公司債券都是有價(jià)證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別 D與股票相比，公司債券則是一種風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)高得多的投資 E兩者都是流通證券，可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場(chǎng)價(jià)格都在不同程度上受到銀行利率的影響 9、房產(chǎn)面積測(cè)量的精度要求是以作為限差。 A：誤差的平均值 B：誤差的最大值 C：中誤差 D：兩倍中誤差 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有。 A：土地費(fèi)用 B：建筑安裝工程費(fèi)用 C：權(quán)益投資比率 D：開發(fā)期與租售期 E：運(yùn)營(yíng)成本11、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開發(fā)商。(2009年試題) A：選擇合適的項(xiàng)目位置 B：尋找投資合作伙伴 C：確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型 D：判斷租買時(shí)機(jī) E：進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策 12、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括。 A：潛在毛租金收入 B：空置和收租損失 C：準(zhǔn)備金 D：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 E：抵押貸款還本付息 13、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠桿分析14、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括。 A：物業(yè)管理 B：設(shè)施管理 C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D：運(yùn)營(yíng)管理 E：房地產(chǎn)組合投資管理 15、房屋所有權(quán)初始登記是指原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。 A：新建房屋申請(qǐng)人 B：原有但已進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人 C：原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人 D：轉(zhuǎn)讓所得房屋申請(qǐng)人 E：繼承所得房屋申請(qǐng)人 16、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前_年向土地管理部門提出申請(qǐng)。 A1 B2 C3 D4 17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方關(guān)系的協(xié)議。 A：抵押 B：租賃 C：權(quán)利 D：義務(wù) E：贈(zèng)與 18、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有。 A：位置 B：房地產(chǎn)規(guī)模 C：環(huán)境景觀 D：外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E：朝向、樓層 19、自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把_作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考查項(xiàng)目自有資金的盈利能力。 A借款本金償還和利息支出 B開發(fā)建設(shè)投資 C投資方向調(diào)節(jié)稅 D項(xiàng)目投資總額 20、對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有。(2007年試題) A：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 B：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的5060作為計(jì)稅稅基 C：商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的7080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅 E：地下人防設(shè)施免稅 21、自然周期的_始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率，所以看起來(lái)市場(chǎng)情況還不錯(cuò)。 A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段 22、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是。 A：增加抵押貸款 B