北京養(yǎng)老地產(chǎn)研究原版更新PPT課件

1、北京養(yǎng)老房地產(chǎn)研究，2012年6月4日，2、隨著普通房地產(chǎn)開發(fā)競爭的加劇，養(yǎng)老房地產(chǎn)的新型房地產(chǎn)開發(fā)模式越來越受到行業(yè)的關(guān)注。 本報告著重分析北京地區(qū)養(yǎng)老房地產(chǎn)項目。 3、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的結(jié)論和以下研究方向： 4、中國老齡化數(shù)據(jù)、2010年第六次人口調(diào)查數(shù)據(jù)，中國迅速進入老齡化社會，老齡化社會的共同特征是：1.伴隨獨居老齡化的少子化趨勢2 .個人金融資產(chǎn)向老年人轉(zhuǎn)移個人養(yǎng)老計劃意識增強，消費結(jié)構(gòu)改變，5、老齡化需求、人口老齡化、高齡公寓購買力、高齡公寓購買意向、我國老年人口多，人口結(jié)構(gòu)變化比重大的我國社會老齡化發(fā)展速度快， 社會“空巢家庭”不斷增加的老年人收入提高老年人福利水平的兒童向父母入境提供資金支持，養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變促進老年人公寓養(yǎng)老需求消費觀念的變化，促進購買行為， 122222220000000000000000006 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例2.所得稅表明：經(jīng)民政部門審批，為北京市養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證老年服務(wù)機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心(包括為老年人服務(wù)的地方)提供企業(yè)對其他部門和部門、個人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動中心，由所在地主管稅務(wù)機關(guān)參照民政部門審核標準進行驗證，屬于福利性、非營利性的機構(gòu)暫時免征企業(yè)所得稅。 根據(jù)：地方稅：政府部門和企業(yè)事業(yè)單位、興起社會團體和個人等社會力量投資的福利性、非營利性老年服務(wù)機構(gòu)暫時免除私人房地產(chǎn)、土地、車船房地產(chǎn)稅、城市土地使用稅、車船使用稅。 根據(jù)： 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 4 .財政補貼社會養(yǎng)老設(shè)施每次新建，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元實際上每入住老人，每張床每月補貼100元。 (北京)每新建養(yǎng)老床，補助金5000元，各縣根據(jù)情況追加補助金。 (上海)5.開發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅收減免、醫(yī)療、用地、水、電等方面提出了一系列優(yōu)惠政策，鼓勵和支持企業(yè)事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資，建立了養(yǎng)老機構(gòu)。 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知、- 7、享受優(yōu)惠政策的案例，由于養(yǎng)老住宅具有社會公益性，一般地方政府給予養(yǎng)老房地產(chǎn)項目土地、資金等優(yōu)惠政策。 但是，由于國家的土地法律法規(guī)的限制和政府分配給企業(yè)的土地沒有產(chǎn)權(quán)等，給項目的后期運營帶來了障礙。 上海親和源得到南匯區(qū)政府提供的50年產(chǎn)權(quán)公共建設(shè)用地，土地成本遠低于普通商品住宅。 政府的政策支持確實解決了企業(yè)進軍養(yǎng)老房地產(chǎn)的高成本問題。 廣州頤年園是以20世紀90年代的市場經(jīng)濟為主，以政府的支持為輔助進行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)造性公益養(yǎng)老工程，建設(shè)初期得到廣州市政府的土地和資金支持。 廣州市政府通過設(shè)立老年村建設(shè)所參與該項目的開發(fā)，籌集500畝土地和1400萬元資金。 但運營混亂，最終廣州市民政局退出該項目，市政府以前給予的各項優(yōu)惠政策全部取消，根據(jù)純房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)標準，重新計算該項目的地價和所需費用。 杭州金色年：由于民間公助在土地方面也享有地方政府的優(yōu)惠政策，只支付土地拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，不繳納土地轉(zhuǎn)讓款，土地性質(zhì)屬于行政計劃，不能出售，企業(yè)資金占有時間長，利潤低，面臨的風(fēng)險也大。、8、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的結(jié)論和以下研究方向： 9、北京市場養(yǎng)老房地產(chǎn)的主要分類、經(jīng)營、銷售、太申祥和山莊、銷售、東方太陽城、萬科幸福匯、北京太陽城、壽山福海、將府莊、周日國際、愛好者、- 10、一、 擁有經(jīng)營案例的愛慕家香山腳海淀區(qū)香山新營20日，太申祥和昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)技術(shù)園，壽山福海北京石景山區(qū)雙峪路23日，11，經(jīng)營點，-，12，經(jīng)營點，-，13，2，出售租賃的結(jié)合案例，府莊朝陽區(qū)東北五環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，周陽國際密云京密飲水渠源田各莊鎮(zhèn)田埂北京太陽城昌平區(qū)立湯路30日，北臨溫榆河，-，14，經(jīng)營要點，-，15，經(jīng)營要點，逆貸，是指經(jīng)老人同意后，開發(fā)人員將老人的原住宅以租金入住太陽城。 所謂置換，就是把老人原來的住宅和太陽城的老人公寓等價交換，老人去世后，把原來的房地產(chǎn)折扣給其法定繼承人。 目前，許多老人對這種銷售方式表現(xiàn)出興趣。 從中國國情來說，“逆向抵押貸款”和“逆向抵押貸款”是非常適合的，但是要取得很大的發(fā)展，金融系統(tǒng)的確認是迫在眉睫的。16、3、所有銷售實例，東方太陽城順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白板塊，萬科幸福匯房山洞店鎮(zhèn)政府北側(cè)200米，-、17、經(jīng)營特點、-、18、經(jīng)營特點、-、19、4、特征總結(jié)、位置遠距離，重視項目內(nèi)部環(huán)境，建筑形式多樣， 一些獨棟別墅和四合院形式提高了價值，設(shè)有醫(yī)療中心和社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)施有健康體會，既不重視滿足老年人活動、娛樂需求的老年人專用設(shè)施，如無障礙通道、緊急警報系統(tǒng)、室內(nèi)扶手、風(fēng)雨連廊等細節(jié)設(shè)計，也不提供醫(yī)用電梯， 以銷售和租賃方式的結(jié)合和銷售為中心，迅速回收投資，實現(xiàn)現(xiàn)金流量的平衡，老年人銷售的公寓只銷售使用權(quán)，銷售產(chǎn)權(quán)多數(shù)是商社變化的老年人公寓的特征，租賃采用會員制，繳納押金的形式很多。 餐飲服務(wù)有家政保養(yǎng)服務(wù)組織的多個社區(qū)活動，開發(fā)建設(shè)、輔助服務(wù)、運營模式、-、20、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場簡要分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目，分析了國內(nèi)其他著名養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的結(jié)論和以下研究方向，-、21、 上海親和源中國第一個會員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源上海市南匯區(qū)康橋町，-，22，上海親和源總結(jié)和經(jīng)驗，經(jīng)驗豐富：定位清晰，貫徹高端養(yǎng)老社區(qū)、美國CCRC理念設(shè)計、建設(shè)、銷售、運營優(yōu)良的硬件和軟件質(zhì)量， 明確的高端定位實現(xiàn)了在上海養(yǎng)老高端市場的壟斷地位，成為實現(xiàn)了大利益優(yōu)秀運營服務(wù)的幸福外匯運營商)良好的政府關(guān)系保證項目的順利開發(fā)(會長奎志勇是當?shù)卣殕T)的特征是專業(yè)運營團隊的土地成本低2010年銷售產(chǎn)權(quán)50年的資金是瓶頸，最近引進風(fēng)投和信貸的銷售額突破了1.5億美元，現(xiàn)在的收益性和源泉有成為服務(wù)出口商的傾向，23、住宅企業(yè)、保險紛紛投入養(yǎng)老房地產(chǎn)，綠地、波利、樂成、萬科紛紛投入養(yǎng)老房地產(chǎn)，初、 華潤等研發(fā)機構(gòu)泰康生命、中國生命、合眾生命已經(jīng)投資養(yǎng)老房地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)、上游、下游、醫(yī)療保險、護理保險、養(yǎng)老保險老年醫(yī)學(xué)護理服務(wù)老年科技產(chǎn)品，生命保險產(chǎn)業(yè)鏈從20年延長30年，泰康生命：在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購買2000畝土地，投資40億元，新型健康老人中國生命：廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達1000億元，擬與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作建設(shè)“合眾生命健康社區(qū)”，投資80億元，首批開工面積約700800畝。、24、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場簡要分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目，分析了國內(nèi)其他著名養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的結(jié)論和下一個研究方向，分析了25、分析結(jié)論、主流模式：住宅企業(yè)大部分停留在養(yǎng)老房地產(chǎn)的早期階段，以真正的未來運營管理為目的的還很少。 土地獲取：可以與政府合作獲取土地用于養(yǎng)老土地的開發(fā)，但產(chǎn)權(quán)不完善會影響項目的后期銷售和融資。 理想選址：環(huán)境優(yōu)美、交通便利、優(yōu)惠政策完善：價格低廉、土地、政府補貼、稅收減免等經(jīng)營方式：租賃型房地產(chǎn)仍以會員費租金形式常見運營管理：對醫(yī)療整合能力和運營能力有特殊要求，服務(wù)責(zé)任更重。 建議在實際操作中整合醫(yī)療和運營資源，分離開發(fā)和運營。 市場反應(yīng)：人口規(guī)模有限，但有效需求有限，可結(jié)合