北京養(yǎng)老地產(chǎn)研究原版更新PPT課件

1、北京養(yǎng)老房地產(chǎn)研究，2012年6月4日，2、隨著普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，養(yǎng)老房地產(chǎn)的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式越來(lái)越受到行業(yè)的關(guān)注。 本報(bào)告著重分析北京地區(qū)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目。 3、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)論和以下研究方向： 4、中國(guó)老齡化數(shù)據(jù)、2010年第六次人口調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)迅速進(jìn)入老齡化社會(huì)，老齡化社會(huì)的共同特征是：1.伴隨獨(dú)居老齡化的少子化趨勢(shì)2 .個(gè)人金融資產(chǎn)向老年人轉(zhuǎn)移個(gè)人養(yǎng)老計(jì)劃意識(shí)增強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變，5、老齡化需求、人口老齡化、高齡公寓購(gòu)買(mǎi)力、高齡公寓購(gòu)買(mǎi)意向、我國(guó)老年人口多，人口結(jié)構(gòu)變化比重大的我國(guó)社會(huì)老齡化發(fā)展速度快， 社會(huì)“空巢家庭”不斷增加的老年人收入提高老年人福利水平的兒童向父母入境提供資金支持，養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變促進(jìn)老年人公寓養(yǎng)老需求消費(fèi)觀念的變化，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)行為， 122222220000000000000000006 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例2.所得稅表明：經(jīng)民政部門(mén)審批，為北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證老年服務(wù)機(jī)構(gòu)和社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書(shū)社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心(包括為老年人服務(wù)的地方)提供企業(yè)對(duì)其他部門(mén)和部門(mén)、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，由所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門(mén)審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)證，屬于福利性、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)暫時(shí)免征企業(yè)所得稅。 根據(jù)：地方稅：政府部門(mén)和企業(yè)事業(yè)單位、興起社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量投資的福利性、非營(yíng)利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫時(shí)免除私人房地產(chǎn)、土地、車(chē)船房地產(chǎn)稅、城市土地使用稅、車(chē)船使用稅。 根據(jù)： 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 4 .財(cái)政補(bǔ)貼社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施每次新建，最高補(bǔ)貼1.6萬(wàn)元，最低補(bǔ)貼800元實(shí)際上每入住老人，每張床每月補(bǔ)貼100元。 (北京)每新建養(yǎng)老床，補(bǔ)助金5000元，各縣根據(jù)情況追加補(bǔ)助金。 (上海)5.開(kāi)發(fā)建設(shè)在規(guī)劃、建設(shè)、稅收減免、醫(yī)療、用地、水、電等方面提出了一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和支持企業(yè)事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資，建立了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知、- 7、享受優(yōu)惠政策的案例，由于養(yǎng)老住宅具有社會(huì)公益性，一般地方政府給予養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目土地、資金等優(yōu)惠政策。 但是，由于國(guó)家的土地法律法規(guī)的限制和政府分配給企業(yè)的土地沒(méi)有產(chǎn)權(quán)等，給項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了障礙。 上海親和源得到南匯區(qū)政府提供的50年產(chǎn)權(quán)公共建設(shè)用地，土地成本遠(yuǎn)低于普通商品住宅。 政府的政策支持確實(shí)解決了企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老房地產(chǎn)的高成本問(wèn)題。 廣州頤年園是以20世紀(jì)90年代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，以政府的支持為輔助進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)造性公益養(yǎng)老工程，建設(shè)初期得到廣州市政府的土地和資金支持。 廣州市政府通過(guò)設(shè)立老年村建設(shè)所參與該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，籌集500畝土地和1400萬(wàn)元資金。 但運(yùn)營(yíng)混亂，最終廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府以前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，根據(jù)純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，重新計(jì)算該項(xiàng)目的地價(jià)和所需費(fèi)用。 杭州金色年：由于民間公助在土地方面也享有地方政府的優(yōu)惠政策，只支付土地拆遷、補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)用，不繳納土地轉(zhuǎn)讓款，土地性質(zhì)屬于行政計(jì)劃，不能出售，企業(yè)資金占有時(shí)間長(zhǎng)，利潤(rùn)低，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大。、8、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)論和以下研究方向： 9、北京市場(chǎng)養(yǎng)老房地產(chǎn)的主要分類(lèi)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、太申祥和山莊、銷(xiāo)售、東方太陽(yáng)城、萬(wàn)科幸福匯、北京太陽(yáng)城、壽山福海、將府莊、周日國(guó)際、愛(ài)好者、- 10、一、 擁有經(jīng)營(yíng)案例的愛(ài)慕家香山腳海淀區(qū)香山新?tīng)I(yíng)20日，太申祥和昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)技術(shù)園，壽山福海北京石景山區(qū)雙峪路23日，11，經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，-，12，經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，-，13，2，出售租賃的結(jié)合案例，府莊朝陽(yáng)區(qū)東北五環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，周陽(yáng)國(guó)際密云京密飲水渠源田各莊鎮(zhèn)田埂北京太陽(yáng)城昌平區(qū)立湯路30日，北臨溫榆河，-，14，經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)，-，15，經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)，逆貸，是指經(jīng)老人同意后，開(kāi)發(fā)人員將老人的原住宅以租金入住太陽(yáng)城。 所謂置換，就是把老人原來(lái)的住宅和太陽(yáng)城的老人公寓等價(jià)交換，老人去世后，把原來(lái)的房地產(chǎn)折扣給其法定繼承人。 目前，許多老人對(duì)這種銷(xiāo)售方式表現(xiàn)出興趣。 從中國(guó)國(guó)情來(lái)說(shuō)，“逆向抵押貸款”和“逆向抵押貸款”是非常適合的，但是要取得很大的發(fā)展，金融系統(tǒng)的確認(rèn)是迫在眉睫的。16、3、所有銷(xiāo)售實(shí)例，東方太陽(yáng)城順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白板塊，萬(wàn)科幸福匯房山洞店鎮(zhèn)政府北側(cè)200米，-、17、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、-、18、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、-、19、4、特征總結(jié)、位置遠(yuǎn)距離，重視項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境，建筑形式多樣， 一些獨(dú)棟別墅和四合院形式提高了價(jià)值，設(shè)有醫(yī)療中心和社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)施有健康體會(huì)，既不重視滿足老年人活動(dòng)、娛樂(lè)需求的老年人專用設(shè)施，如無(wú)障礙通道、緊急警報(bào)系統(tǒng)、室內(nèi)扶手、風(fēng)雨連廊等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，也不提供醫(yī)用電梯， 以銷(xiāo)售和租賃方式的結(jié)合和銷(xiāo)售為中心，迅速回收投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流量的平衡，老年人銷(xiāo)售的公寓只銷(xiāo)售使用權(quán)，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)多數(shù)是商社變化的老年人公寓的特征，租賃采用會(huì)員制，繳納押金的形式很多。 餐飲服務(wù)有家政保養(yǎng)服務(wù)組織的多個(gè)社區(qū)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、輔助服務(wù)、運(yùn)營(yíng)模式、-、20、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目，分析了國(guó)內(nèi)其他著名養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)論和以下研究方向，-、21、 上海親和源中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源上海市南匯區(qū)康橋町，-，22，上海親和源總結(jié)和經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)豐富：定位清晰，貫徹高端養(yǎng)老社區(qū)、美國(guó)CCRC理念設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)優(yōu)良的硬件和軟件質(zhì)量， 明確的高端定位實(shí)現(xiàn)了在上海養(yǎng)老高端市場(chǎng)的壟斷地位，成為實(shí)現(xiàn)了大利益優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)服務(wù)的幸福外匯運(yùn)營(yíng)商)良好的政府關(guān)系保證項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)(會(huì)長(zhǎng)奎志勇是當(dāng)?shù)卣殕T)的特征是專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的土地成本低2010年銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)50年的資金是瓶頸，最近引進(jìn)風(fēng)投和信貸的銷(xiāo)售額突破了1.5億美元，現(xiàn)在的收益性和源泉有成為服務(wù)出口商的傾向，23、住宅企業(yè)、保險(xiǎn)紛紛投入養(yǎng)老房地產(chǎn)，綠地、波利、樂(lè)成、萬(wàn)科紛紛投入養(yǎng)老房地產(chǎn)，初、 華潤(rùn)等研發(fā)機(jī)構(gòu)泰康生命、中國(guó)生命、合眾生命已經(jīng)投資養(yǎng)老房地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)、上游、下游、醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)老年醫(yī)學(xué)護(hù)理服務(wù)老年科技產(chǎn)品，生命保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈從20年延長(zhǎng)30年，泰康生命：在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)2000畝土地，投資40億元，新型健康老人中國(guó)生命：廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達(dá)1000億元，擬與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作建設(shè)“合眾生命健康社區(qū)”，投資80億元，首批開(kāi)工面積約700800畝。、24、目錄、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析了北京典型養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目，分析了國(guó)內(nèi)其他著名養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)論和下一個(gè)研究方向，分析了25、分析結(jié)論、主流模式：住宅企業(yè)大部分停留在養(yǎng)老房地產(chǎn)的早期階段，以真正的未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理為目的的還很少。 土地獲取：可以與政府合作獲取土地用于養(yǎng)老土地的開(kāi)發(fā)，但產(chǎn)權(quán)不完善會(huì)影響項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售和融資。 理想選址：環(huán)境優(yōu)美、交通便利、優(yōu)惠政策完善：價(jià)格低廉、土地、政府補(bǔ)貼、稅收減免等經(jīng)營(yíng)方式：租賃型房地產(chǎn)仍以會(huì)員費(fèi)租金形式常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)管理：對(duì)醫(yī)療整合能力和運(yùn)營(yíng)能力有特殊要求，服務(wù)責(zé)任更重。 建議在實(shí)際操作中整合醫(yī)療和運(yùn)營(yíng)資源，分離開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。 市場(chǎng)反應(yīng)：人口規(guī)模有限，但有效需求有限，可結(jié)合