第3章設(shè)施選址及其評價(教案)PPT課件

第5章設(shè)施選址及其評價,5.1設(shè)施選址的意義及步驟5.1.1概述設(shè)施選址是指企業(yè)為開拓新市場、提高生產(chǎn)能力或提供更優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)等目的而決定建造、擴展或兼并一個物理實體的一種管理活動。根據(jù)企業(yè)性質(zhì)的不同，該物理實體的具體形態(tài)也不同:對于制造企業(yè)，可能是工廠、辦公樓、車間、倉庫等；對于服務(wù)型企業(yè)，可能是配送中心、零售商店、銀行、超市等,場址選擇的意義（1）選址對投資的影響。（2）選址對成本的影響。（3）選址對職工的影響。（4）選址對投產(chǎn)后的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的影響。（5）選址一旦確定，改變困難。,類型：單一設(shè)施的場址選擇復(fù)合設(shè)施的場址選擇過程：地區(qū)選擇地點選擇,大亞灣核電站選址,大豆加工秦皇島,首鋼搬遷,5.1.2場址選擇的步驟和主要內(nèi)容三個階段:確定選址目標(biāo)階段地區(qū)選擇階段地點選擇階段,5.2影響場址選擇的主要因素5.2.1地區(qū)選址應(yīng)考慮的因素（1）市場條件。（2）資源條件。（3）運輸條件。（4）社會環(huán)境。5.2.2地點選擇的要求（1）地形地貌條件。（2）地質(zhì)條件。（3）占地原則。（4）施工條件。（5）供排水條件。,一、影響選址決策的外部因素自然資源條件社會環(huán)境條件,二、影響選址決策的內(nèi)部因素企業(yè)的性質(zhì)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)投資的具體項目和所生產(chǎn)的產(chǎn)品,建廠需要土地，土地的地理位置、面積、地質(zhì)條件、地價等都是十分重要的因素。在土地稀少的地方其成本往往很昂貴。如在中國，投資西部的土地成本要比在沿海地區(qū)低得多。另外，土地資源還決定了新址的可擴展性，如果新址不具備繼續(xù)發(fā)展的能力，將為企業(yè)未來經(jīng)營帶來不確定因素。,一、影響選址決策的外部因素,有些對氣候有特殊要求的企業(yè)，氣候條件是非常重要的選址因素。主要考慮溫度、濕度、風(fēng)向、風(fēng)力、災(zāi)害性天氣的種類、嚴重程度和發(fā)生概率等。,水是生產(chǎn)與生活所必需的資源，對水的要求不僅僅是數(shù)量問題，還要考慮其質(zhì)量、價格問題。,有些企業(yè)需要使用大量的特定資源作為制造產(chǎn)品的原材料，甚至有的企業(yè)對資源產(chǎn)地有依賴性，因此，企業(yè)接近原料產(chǎn)地對于生產(chǎn)加工是十分有利的。,設(shè)廠地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施對企業(yè)的經(jīng)營成本有很大影響。主要是煤、電、水的供應(yīng)是否充足，通訊設(shè)施是否便捷，交通運輸是否方便。這些基礎(chǔ)設(shè)施對企業(yè)正常的經(jīng)營活動是必不可少的。,一、影響選址決策的外部因素,勞動力是最重要的生產(chǎn)資源，除了數(shù)量上的要求外，更重要的是質(zhì)量方面的要求，如文化水平、技術(shù)技能等。例：美國硅谷憑借其人才的集中效應(yīng)吸引了眾多軟件企業(yè)。北京中關(guān)村軟件園也是如此。此外，人力資源的直接工資成本是廠址選擇時最重要的評價標(biāo)準之一，因為人工成本直接進入制成品成本或提供服務(wù)的成本。人工成本越高，產(chǎn)品或服務(wù)的成本也就越高。,企業(yè)在進行設(shè)施選址決策時，管理層常常會被當(dāng)?shù)氐牡凸べY率所吸引。然而，低的工資率本身并不能說明什么問題。它必須與員工的勞動生產(chǎn)率一起加以考察。絕對生產(chǎn)率是用產(chǎn)出與投入資源的比值來表示的，這也意味著當(dāng)根據(jù)生產(chǎn)率或人工成本選定一個位置時，這兩個因素必須一并考慮。,對許多企業(yè)來說，選址靠近消費者十分重要。特別對于那些服務(wù)企業(yè)更是如此，譬如藥店、餐館、郵局、理發(fā)店等都將靠近市場作為主要的選址要素。對于制造企業(yè)，如果產(chǎn)品體積過于龐大、超重或易碎等因素而使得運送困難或運輸成本過高，也可以考慮選擇在市場附近設(shè)廠。另外，隨著JIT生產(chǎn)方式的盛行，供應(yīng)商也希望將施布置在顧客附近以加速配送效率。,當(dāng)企業(yè)的原材料或產(chǎn)品具備易腐性，運輸成本高昂，運輸不便等，企業(yè)傾向于將設(shè)施布置在靠近供應(yīng)商的地點。如面包店、牛奶廠、冷凍海產(chǎn)品廠等。當(dāng)企業(yè)生產(chǎn)過程中需要的原材料體積龐大而且笨重，如鋼鐵企業(yè)所使用的煤以及鐵礦石，存在著高昂的原材料輸入成本，此時運輸成本成為考慮的主要因素。,有些企業(yè)喜歡選址在與競爭對手靠近的地方，這種傾向稱為群集效應(yīng)。中國稱為“扎堆”，如東莞、蘇州的電腦制造業(yè)、溫州鞋業(yè)等。它通常發(fā)生在某地區(qū)有大量主要的生產(chǎn)資源的情況下，資源包括自然資源、信息資源、風(fēng)險資本資源以及人力資源等。群集效應(yīng)為企業(yè)帶來滾滾客流的同時，其影響力也往往可以輻射到周邊地區(qū)。,對于境外投資的公司必須考慮所在國匯率。有時，即使當(dāng)?shù)氐膯T工工資水平和勞動生產(chǎn)率都令人滿意，企業(yè)還是需要考慮貨幣匯率問題，因為它有可能讓企業(yè)的賬戶大幅縮水。,企業(yè)在當(dāng)?shù)厥欠袷艿焦姷臍g迎，對企業(yè)的日常經(jīng)營活動存在著影響，嚴重時會使企業(yè)無法進行正常的生產(chǎn)活動。如排污嚴重的企業(yè)，將受到公眾的譴責(zé)和抵制(江蘇鹽城水污染事件:化工廠遍布水源地周圍)。另外，政府對私有產(chǎn)權(quán)、污染的態(tài)度是變化的，對企業(yè)經(jīng)營決策的態(tài)度同樣會發(fā)生變化。,運營稅收。地方政府的政策法規(guī)。工會力量。教育水準。生活條件。,企業(yè)是屬于制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)，這本身就構(gòu)成選址決策依據(jù)的差異。制造企業(yè)設(shè)施選址著重成本的最小化。零售業(yè)以及專業(yè)的服務(wù)企業(yè)著重收入的最大化。倉儲設(shè)施的選址戰(zhàn)略，著重各種成本以及產(chǎn)品配送速度。設(shè)施選址的根本目標(biāo)是尋找到一個能讓企業(yè)利益最大化的合適場所以開展其運營。,二、影響選址決策的內(nèi)部因素,企業(yè)可能出于戰(zhàn)略考慮，對所投資項目有著明確的目標(biāo)和期望。不同的戰(zhàn)略考慮也決定了企業(yè)應(yīng)該特別重視哪些影響選址的因素。擴大再生產(chǎn)：著重考察人力成本和目標(biāo)地點的物流效率等因素進入新的市場：目標(biāo)市場的潛力。,對于不同的項目，選址必需區(qū)別對待。消耗原料大的項目應(yīng)選擇靠近原材料產(chǎn)地。耗電大的項目應(yīng)考慮選擇在動力基地附近建廠，屬于勞動密集型、資金有機構(gòu)成低、人力成本在產(chǎn)品成本中占絕大部分的項目，應(yīng)在勞動力供應(yīng)充足的地區(qū)建設(shè)，知識密集型、技術(shù)密集型項目應(yīng)考慮技術(shù)協(xié)作條件在靠近科技中心建設(shè)等等。,5.2.3影響設(shè)施選址的經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素,5.2.4場址選擇步驟,準備階段地區(qū)選擇階段地點選擇階段編制報告階段,產(chǎn)品品種及數(shù)量，作業(yè)性質(zhì)及設(shè)施組成，擬供應(yīng)的市場情況，需要資源的情況，產(chǎn)生的廢物及數(shù)量，運輸量及運輸方式，需要職工人數(shù)及等級要求，信息獲取情況。,走訪行業(yè)主管部門；選擇若干地區(qū)，收集資料；進行方案比較；各方面人參加比較。（生產(chǎn)，供應(yīng)，銷售，財務(wù)等）,征詢當(dāng)?shù)卣慕ㄗh；收集有關(guān)勘測資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、有關(guān)費用資料；對各種資料和實際情況進行核對、分析和各種數(shù)據(jù)的測算，選定一個合適的場址方案。,對調(diào)查研究和收集的資料進行整理；編制出綜合材料，繪制出所選地點的設(shè)施位置圖和初步總平面布置；編寫場址選擇報告，供決策部門審批。,確定任務(wù),列出考慮因素,列出各項要求,選址與研究指標(biāo)預(yù)選地址,滿意?,確定評價的方法,評價各方案,找到新評價方案,滿意?,優(yōu)解?,取得優(yōu)先領(lǐng)導(dǎo)決策,確定位置,Yes,No,No,Yes,Yes,No,場址選擇流程圖,場址選擇流程,5.3選址的評價方法,評價按照一定的標(biāo)準（客觀/主觀、明確/模糊、定性/定量），對特定事物、行為、認識、態(tài)度等等評價客體的價值或優(yōu)劣好壞進行評判比較的一種認知過程，同時也是一種決策過程。單項評價只依據(jù)一項指標(biāo)，通過適當(dāng)對比就可以從某一側(cè)面作出判斷。綜合評價根據(jù)多項指標(biāo)、從多個不同側(cè)面對有關(guān)現(xiàn)象進行全面的綜合判斷。,二、設(shè)施選址的定性分析方法1）優(yōu)缺點比較法：是一種最簡單的設(shè)施選址的定性分析方法，尤其適用于非經(jīng)濟因素的比較。具體做法是：羅列出各個方案的優(yōu)缺點進行分析比較，并按最優(yōu)、次優(yōu)、一般、較差、極壞五個等級對各個方案的各個特點進行評分，對每個方案的各項得分加總，得分最多的方案為最優(yōu)方案。,一、選址方案論證和評價的原則經(jīng)濟性原則：以最小的投入取得最好的效果；發(fā)展原則：發(fā)展的前景及適應(yīng)發(fā)展的能力；兼容性原則：與原有經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境、社會的兼容性相關(guān)效果原則：考察相關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境、社會效果,2）德爾菲分析模型法（又稱專家調(diào)查法）:最早由美國蘭德公司首先使用，并盛行世界。德爾菲法常用于預(yù)測工作，但也可用于對設(shè)施選址進行定性分析，其具體實施步驟如下：組成專家小組;向所有專家提出設(shè)施選址的相關(guān)問題及要求，并附上各選址方案的所有背景材料，同時讓專家提交所需材料清單;各個專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的意見。將專家的意見匯總，進行對比。并將材料反饋給各專家，專家根據(jù)反饋材料修改自己的意見和判斷;對專家的意見進行綜合處理以確定選址方案。,(1)盈虧平衡點法盈虧平衡點法是指通過運用財務(wù)管理中的盈虧平衡的原理，分析確定在特定產(chǎn)量規(guī)模下，成本最低的設(shè)施選址方案的方法。,三、設(shè)施選址的定量分析方法1成本因素評價法,盈虧平衡點法應(yīng)用的前提條件：所有相關(guān)的成本都可以歸類到固定成本或可變成本；固定成本(Fixedcosts)在分析范圍內(nèi)保持不變；可變成本(Variablecosts)存在線性或近似線性關(guān)系。,例：某公司要建廠，擬訂了X、Y和Z三個不同的建廠方案。由于各地區(qū)的原材料成本、運輸成本、動力成本和工資等條件的不同，建廠的費用也不同，從而產(chǎn)生產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)上的差異，各方案的生產(chǎn)費用預(yù)測如下表。試確定不同生產(chǎn)規(guī)模下的最優(yōu)方案。,X方案Y方案Z方案固定費用60130250每萬件變動費用442715,現(xiàn)以生產(chǎn)費用最低為選擇標(biāo)準，先求X方案與Y方案的交點A，然后求Y方案與Z方案的交點B。,Q（萬件）,10,4.12,A,B,X方案,Y方案,Z方案,C,60,130,250,例5-1某外資企業(yè)擬在國內(nèi)新建一條生產(chǎn)線，確定了三個備選場址，由于各場址土地費用、建設(shè)費用、原材料成本不盡相同，從而生產(chǎn)成本也不相同，三個場址的生產(chǎn)成本已經(jīng)計算如下表，試確定最佳場址。,(2)重心法,當(dāng)產(chǎn)品成本中運輸費用所占比重較大，企業(yè)的原材料由多個原材料供應(yīng)地提供或其產(chǎn)品運往多個銷售點，可以考慮用重心法選擇運輸費用最少的場址。,Zi:從i地運至工廠所在地的運輸費用ri:單位物料單位距離的運輸費用di:從i地至工廠的直線距離qi:物料的運輸量,其中：di是（x，y）的函數(shù),運輸總費用最小化:,重心坐標(biāo)的計算公式：,重心坐標(biāo),1)給出式（5-7）的初始條件，即假設(shè)的場址初始位置（x*（0）,y*（0）。2)令k1，利用式（5-8）求出di(0)。3)利用式（5-3）求出總運輸費用Z(0)。4)令kk+1，利用式（5-7）求出第k次迭代結(jié)果。5)代入式（5-8）求出di(k)，利用式（5-3）求出總費用Z(k)。6)若Z(k)Z(k-1)，說明總運費在減少，返回步驟（4），繼續(xù)迭代，否則說明（x*（k-1）,y*（k-1）為最佳，停止迭代。,重心坐標(biāo)計算具體步驟如下:,重心法的簡化方法:,例：某市想為廢品處理總站找一個適當(dāng)?shù)牡胤剑壳耙延械乃膫€分站的坐標(biāo)和廢品數(shù)量見下表，目前有兩個方案A（25，25）和B（70，150），問選哪個方案比較好（成本低）？,地點B比地點A更適合,解第一步：計算重心坐標(biāo),第二步：計算A、B兩點到重心點的距離,方案一(25，25),方案二（70，150）,理想點(54，102),X軸,Y軸,L1=82.28,L2=50.59,一站40,120,二站65,40,三站110,90,四站10,130,例5-2某公司擬在某城市建設(shè)一座化工廠，該廠每年要從A、B、C、D四個原料供應(yīng)地運來不同的原料。各地與城市中心的距離和年運量如下表，假定各種材料運輸費率相同，試用重心法確定該廠的合理位置。,年運輸量,/t,1800,1400,1500,700,3.線性規(guī)劃-運輸問題,設(shè)有m個工廠向n個銷售點供貨，工廠的總產(chǎn)量Pi，售貨地j的需求量為Sj，其中i=1，2，m；j=1，2，n，且產(chǎn)銷平衡。設(shè)Xij為從工廠i到銷售點j的運輸量，Cij為單位產(chǎn)品運輸成本，運輸問題就是求適合的Xij，使總運輸費用最低。,數(shù)學(xué)描述：,Xij0,表上作業(yè)法(最小元素法)：例題：已有設(shè)在F1和F2的兩個工廠，生產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)P1、P2、P3、P4四個銷售點。由于需求量不斷增加，須另設(shè)一廠，可供選擇的地點是F3和F4。試在其中選擇一個最佳廠址。,4000,8000,5500,500,500,6500,4000,8000,5500,500,7000,Sum4比Sum3多1005萬元，因此最終結(jié)果選擇F3.,供應(yīng)過程運費最少問題例某公司有三工廠:A、B、C,在三個城市；有兩個倉庫P、Q，位于不同城市。每個倉庫月需供應(yīng)市場2100噸產(chǎn)品。為更好的服務(wù)顧客，公司決定再設(shè)一新倉庫。經(jīng)調(diào)查確定X和Y兩個點可建倉庫。根據(jù)以下資料請選擇其一。,解首先,假定X選中，其解如下表。月總運輸費用為：210015+210012+30024+18009=80100(元),1800,2100,2100,300,300,解其次，假定Y選中，其解如下表。月總運輸費用為：210015+210012+30027+180015=91800（元）,最后，兩者比較，選擇X較好。,2100,1800,2100,300,300,產(chǎn)品發(fā)運過程運費最少問題例某公司有兩個工廠A和B,三個倉庫U、V、W，分別位于不同的城市。為求得發(fā)展，決定選擇某城市建一新廠?，F(xiàn)有兩個備選廠址X和Y，位于不同城市，基本條件如下，請做出選擇。,解首先,假定X選中，其解如下表。月總發(fā)運費用為：220010+140016+20014+240012=76000,2200,2400,200,1400,600,400,其次,再假定Y選中，其解如下表。同樣，月總發(fā)運費用為：220010+140016+20014+24008=64400最后，兩者比較，選擇Y較好。,2400,2200,200,1400,600,400,練習(xí)：例5-3某公司由兩家工廠向三個銷售點配貨，單位運價及產(chǎn)需量如表3-4所示，求最佳配貨方案。,4.啟發(fā)式方法,例3-5某公司擬在某市建立兩所連鎖超市，該市共有4個區(qū)，記為甲、乙、丙、丁。各區(qū)可能到超市購物的人數(shù)權(quán)重已經(jīng)給出，求該超市設(shè)置于哪兩個區(qū)內(nèi)，使居民到超市購物最方便即總距離成本最低。,表3-9各區(qū)距離及權(quán)重表,1147*,計算總距離成本=社區(qū)人口數(shù)人口權(quán)重各區(qū)之間的距離表3-10,社區(qū)丙所在列總成本最低，所以一處超市建于丙區(qū)內(nèi)。,1147*,甲、乙、丁各列數(shù)字與丙列數(shù)字相比較，若小于丙列同行數(shù)字，則將其保留，若大于丙列數(shù)字，則將原數(shù)字改為丙列數(shù)字。,0,304,0,315,0,0,317,632,315,203,0,0,518*,832,528,表3-11距離成本新表,表3-12距離成本新表,518*,203*,2.綜合因素評價法,加權(quán)因素法（分級加權(quán)評分法）決策步驟:列出因素-根據(jù)設(shè)施選擇的基本要求列出所要考慮的因素；給出權(quán)數(shù)-按照各因素的相對重要程度，規(guī)定相應(yīng)的權(quán)數(shù)；評分-對每個備選方案進行審查，并按每個因素由優(yōu)到劣地排出各個備選方案的排隊等級數(shù)。A、E、I、O、U分別對應(yīng)4、3、2、1、0分；計算-把每個因素中各方案的排隊等級分數(shù)乘以該因素的權(quán)數(shù)，所得分數(shù)放在每個小方格內(nèi)，再把每個方案的分數(shù)相加，得出總分數(shù)就表明了各個備選方案相互比較時的優(yōu)劣程度。,選擇汽車的標(biāo)準與權(quán)重,案例:購買汽車的決策,根據(jù)決策標(biāo)準評估五個備選方案,五個備選方案的評價,加權(quán)因素法舉例(教材),(2)因次分析法,1）確定經(jīng)濟因素的重要性因子Tj。,Tj=,它是先對經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素分別進行評價，然后再將二者綜合評價。設(shè)經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素重要程度之比為m:n經(jīng)濟因素的相對重要性為M=m/（m+n）非經(jīng)濟因素的相對重要性為N=n/（m+n）,ci為第i個備選場址的成本,2）非經(jīng)濟因素的重要性因子Tf的計算分三個步驟,確定單一非經(jīng)濟因素對于不同候選場址的重要性因子Tdj,Tdj=,Tf=,確定各個因素的權(quán)重比率Gi（兩兩比較）,將單一因素的重要性因子乘以其權(quán)重,將各種因素的乘積相加,得到非經(jīng)濟因素對各個候選場址的重要性因子Tf,Wj：單一因素所獲得的比重值,3）將經(jīng)濟因素的重要性因子和非經(jīng)濟因素的重要性因子按重要程度疊加,得到該場址的重要性指標(biāo)Ct。,Ct=,例：某公司籌建一家玩具廠，合適的地點有D、E、F三家。各種生產(chǎn)成本因場址的不同而有所區(qū)別，每年的費用歸納如下表。,在決定之前，該公司考慮了一些非經(jīng)濟因素，如當(dāng)?shù)氐母偁幠芰?、氣候變化和周圍環(huán)境是否適合玩具生產(chǎn)等。各非經(jīng)濟因素的權(quán)重比率Gi依次為0.6、0.3、0.1,第一步確定必要因素,第二步將各種必要因素分為經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素兩大類。分別給經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素一個比重，若二者相同重要時，其比重均為0.5(本例取0.5)。即：M=0.5(經(jīng)濟因素的重要性)N=0.5(非經(jīng)濟因素的重要性),第三步確定經(jīng)濟性因素重要性因子Tj,Ci:第i選址方案的總成本,Tj=,第四步確定非經(jīng)濟因素重要性因子Tf,因素A：競爭能力,兩兩比較：（大者取1小者取0或相同者均取1；比重取和值）地區(qū)（1）（2）（3）比重TdAD1010.25E1010.25F1120.5總比重值：41,1確定單一因素重要性因子Td,Tdj=,因素B：氣候,比較地區(qū)（1）（2）（3）比重TdBD1010.33E0000F1120.67總比重值：31,因素C：環(huán)境,比較地區(qū)（1）（2）（3）比重TdCD0000E1120.67F1010.33總比重值：31,2綜合各因素,地區(qū)評比值因素DEF權(quán)重比率GiA0.250.250.500.6B0.3300.670.3C00.670.330.1,第五步計算總的重要性指標(biāo)Ct,該廠應(yīng)選F地建廠,3確定非經(jīng)濟因素重要性因子Tf,Tf=,Ct=,因次分析法舉例(教材),例5-6某公司擬建一爆竹加工廠，有三處待選場址A、B、C，重要經(jīng)濟因素成本如表所示，非經(jīng)濟因素主要考慮政策法規(guī)、氣候因素和安全因素。就政策而言，A地最寬松，B地次之，C地最次；就氣候而言A地，B地相平，C地次之；就安全而言，C地最好，A地最差。據(jù)專家評估，三種非經(jīng)濟因素比重為0.5，0.4和0.1。要求用因次分析法確定最佳場址。,作業(yè),P140-1416、10題,附加服務(wù)設(shè)施選址,由于服務(wù)業(yè)與制造業(yè)在很多方面的不同，兩者的選址原則也存在著巨大的差異。制造業(yè)選址著重成本最小化，服務(wù)業(yè)選址著重收入最大化。,一、服務(wù)設(shè)施選址的特點1.服務(wù)設(shè)施必須靠近顧客群。服務(wù)業(yè)的一個重要特點是通過多個分店來與顧客保持密切聯(lián)系，所以服務(wù)設(shè)施的選擇與目標(biāo)市場的確定緊密相關(guān)。,2.服務(wù)業(yè)企業(yè)在進行設(shè)施選址時不僅必須考慮競爭者的現(xiàn)有位置，還需要估計他們對新選設(shè)施地址的反應(yīng)。在有些情況下，選址時應(yīng)該避開競爭對手。但在商店、快餐店等情況下，在競爭者附近設(shè)址有更多的好處。如可能會形成“聚集效應(yīng)”。即受聚集在某地的幾個公司所吸引而來的顧客總數(shù)，大于分布在不同地方的這幾個公司的顧客總數(shù)。,二、影響服務(wù)設(shè)施選址的因素主要有以下八個因素：所選地區(qū)的客戶購買能力；服務(wù)部門在所規(guī)劃地區(qū)的形象和服務(wù)的兼容性；該地區(qū)的競爭強度；該地區(qū)的競爭質(zhì)量；企業(yè)的獨特性及競爭對手的選址；該地區(qū)及其鄰近地區(qū)商業(yè)和設(shè)施的質(zhì)量；企業(yè)經(jīng)營策略；管理水平。,三、服務(wù)設(shè)施選址的主要方法相關(guān)性分析流量統(tǒng)計人口統(tǒng)計分析購買力分析因次分析法重心法地理信息系統(tǒng)輔助決策分析等。,案例肯德基、麥當(dāng)勞選址,一、商圈的劃分與選擇1、劃分商圈：肯德基計劃進入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是免費的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。2、選擇商圈：即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。二、聚客點的測算與選擇1、要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點在哪?？系禄_店的原則是:努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。2、選址時一定要考慮人流的主要流動線會不會被競爭對手截住。,肯德基對快餐店選址非常重視，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一?？系禄x址按以下幾步驟進行：,麥當(dāng)勞最成功的地方在于選址。麥當(dāng)勞選址的步驟:,首先，市場調(diào)查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間。其次，對不同商圈中的物業(yè)進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。最后，關(guān)注市場定位和價格水平。商鋪的投資是一個既有風(fēng)險、又能夠帶來較高回報的決策，所以還要更多地考慮投資回報的水平，也注重中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險，達到投資收益的目的。20年租期不變原則,肯德基作為國際連鎖快餐的巨頭，在選址時是十分慎重的，它的競爭對手麥當(dāng)勞在選址時會采取跟進策略?？系禄c麥當(dāng)勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。在上海、杭州等城市，我們可以看到，有些商圈同一條街的兩邊，一邊是肯德基另一邊是麥當(dāng)勞。這就是所謂的跟進策略。因為肯德基在選擇店址前已做過大量細致的市場調(diào)查，挨著它開店不僅可省去考察場地時間和精力，還可以節(jié)省許多選址成本。,案例家樂福在中國的選址成立于1962年的家樂福（Carrefour）超市集團，是全球零售業(yè)中排名第二、法國最大的上市公司。它在全球31個國家擁有9200多家連鎖店。1995年家樂福在北京開設(shè)了中國第一家分店，至2004年已經(jīng)陸續(xù)建立了50多家超市。Carrefour的法文含義就是十字路口，取其便捷之意。家樂福在中國的選址也不折不扣地體現(xiàn)這個意思所有的店都開在了路口，巨大的招牌在500米開外都可以看得一清二楚。家樂福的賣場面積普遍在1萬平米左右，配備員工500-600人，經(jīng)營1.8萬種商品，