曲靖項目建議書(END)

曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 目 錄第一章、地塊概況2一、曲靖市概況2二、麒麟區(qū)概況3三、曲靖市麒麟區(qū)城區(qū)圖：3四、地塊基本情況4五、地塊周邊配套設施5第二章、市場分析6一、曲靖房地產市場狀況6二、曲靖市樓盤分析6曲靖陽光花園6爨園小區(qū)10立得.江濱花園14紅日花園17三、曲靖市房地產市場分析20第三章、項目定位22一、確定目標客戶22二、針對目標客戶群的總體規(guī)劃思路231.開發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài)232.功能設置233.針對目標客戶群的戶型指標244.針對目標客戶群的總體建筑風格24三、項目建設定位24第四章、項目成本25一、土地成本25二、建設成本25三、銷售成本27四、公司管理費28五、項目銷售稅金29六、項目風險準備金29七、項目成本匯總30第五章、項目銷售收入30第六章、項目損益31第七章、開發(fā)計劃32第八章、資金計劃32第九章、項目風險32第十章、結論及建議33一、項目開發(fā)定位33二、項目收益34三、項目風險34四、建議34項 目 建 議 書第一章、地塊概況一、曲靖市概況曲靖市位于云南省東部，地處珠江源頭，自古為省會屏藩，入滇門戶，有“云南咽喉”之稱，為云南進入內地、到東南沿海的重要通道。地理坐標為東經10303 10450，北緯2419 2703之間。東接貴州省六盤水市、興義市和廣西西林縣，西與昆明市嵩明縣、尋甸回族彝族自治縣、東川區(qū)接界，南連文山壯族苗族自治州丘白縣、紅河哈尼族彝族自治州瀘西縣及昆明市石林彝族自治縣、宜良縣，北與昭通市巧家縣、魯?shù)榭h及貴州省威寧縣毗鄰。市境東西最大橫距103千米，南北最大縱距302千米。全市國土總面積28904平方千米，占云南省面積的13.63%，其中山區(qū)面積約占88%，壩區(qū)面積約占12%。市政府所在地麒麟區(qū)，海拔1881米，離省會昆明130公里，既是以昆明為中心的滇中經濟區(qū)的重要組成部分，又是大西南攀西六盤水“金三角”開發(fā)區(qū)的一個重要組成部分。曲靖市設1市1區(qū)7縣，即宣威市（縣級）、麒麟區(qū)、沾益縣、馬龍縣、富源縣、羅平縣、師宗縣、陸良縣、會澤縣。曲靖市總人口為556.12萬人，其中非農業(yè)人口為68.40萬人。在總人口中，男性為292.29萬人，女性為263.82人。人口密度為每平方千米192人。全市聚居著漢、彝、苗、回、壯、布依、水、瑤等8個世居主體民族。曲靖市地處滇東高原，地形地貌復雜，地勢西北高、東南低，平均海拔2000米。受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復雜多樣，具有南亞熱帶到北溫帶6種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風氣候，會澤、宣威、富源屬暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。年平均氣溫14.5，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在510月。氣候主要特點是：冬春光照條件較好，春溫不穩(wěn)，風高物燥，降水不均；夏無酷暑，降水集中，澇旱兼有，風和日麗；秋季降溫快，陰雨多；冬暖冬干，寒潮降溫的氣候特點。具有“一山分四季，十里不同天”的立體氣候。二、麒麟區(qū)概況麒麟區(qū)位于云南省東部，地處東經1031010413、北緯25082536之間。東與富源縣接壤，南與羅平縣、陸良縣毗鄰，西與馬龍縣交界，北與沾益縣相連。城區(qū)位于北部曲靖壩子西緣，海拔1881米，距省會昆明136公里。全區(qū)總面積1552.83平方公里。 全區(qū)轄南寧、建寧、白石江、寥廓4個街道(鄉(xiāng)級)，三寶、越州、東山3個鎮(zhèn)和珠街、沿江、西山、瀟湘、茨營5個鄉(xiāng)。全區(qū)現(xiàn)有人口33萬，按發(fā)展規(guī)劃到2020年將達到70萬人口，向周邊發(fā)展30萬人左右。三、曲靖市麒麟區(qū)城區(qū)圖： （注：地圖上紅色圖塊為擬建項目用地）四、地塊基本情況擬建項目用地位于曲靖市麒麟區(qū)東北部，環(huán)城東路與建寧東路的交匯處，地處曲靖市龍海片區(qū)，瑞和東路（未建）以北，環(huán)城東路以東，曲沾大道以西，建寧東路以南的國有地，地塊規(guī)劃用途為居住用地，正在拆遷準備掛牌拍賣。場地除東邊外其余三邊均為臨街面。場地東面與曲沾大道之間約有100畝，可能也會掛牌拍買。場地北面建寧東路以北，臨街內退100米的地塊，已由修曲沾大道的東盛地產公司購買，估計土地用途也是以居住為主。擬建項目地塊呈很規(guī)則的矩形，東西長545米，南北寬485米，面積約400畝，預估土地價格為20萬元/畝。地塊周圍已有良好的供電狀況及排水、供水狀況、電訊條件。地塊屬于農田保護區(qū)，不容易辦理土地手續(xù)。地塊內有待拆民房見圖一。 圖一、地塊現(xiàn)狀實景照片 圖二、地塊北面 圖三、地塊東面 圖四、地塊南面 圖五、曲沾大道五、地塊周邊配套設施 a.學校：環(huán)城中學、市麒麟創(chuàng)新學校、云南省煤炭工業(yè)學校 b.醫(yī)院：昆明鐵路局曲靖醫(yī)院 c.農貿市場及超市：較近的農貿市場距地塊約1.5km、附近暫無超市 d.銀行網點：環(huán)城供銷合作社 e.交通：公交車可乘6路、7路到達地塊，曲靖火車站距地塊約2 km，曲勝高速路入口距地塊也約有2 km路程 f.市政設施：曲靖市公安局交警支隊直屬大隊 g.企業(yè)：曲靖卷煙廠、一汽紅塔云南制造有限公司、福牌包裝材料有限公司、汽車運輸總公司曲靖市塑料二廠、滇東北汽車配件市場、萬事達汽配城 h.娛樂設施：曲靖江南春游樂度假中心、太陽石大都會、龍泉浴中池、天天鮮魚店由此看出，地塊周圍配套設施尚不完善，地塊所處待發(fā)展片區(qū)，城鎮(zhèn)的待開發(fā)結合部。第二章、市場分析一、曲靖房地產市場狀況曲靖市房地產業(yè)近年來發(fā)展迅猛,開發(fā)商已達50多家,大多以經濟房建設為主,整體房價偏低,極大地刺激了房地產消費市場,基本無空房,在云南省市場除昆明外是做得最好的。預計今后5年內曲靖市房地產行業(yè)投入不會低于140億元,將極大地拉動建筑建材、冶金、家電、家具、服務等相關行業(yè)的發(fā)展。在2003年，曲靖市經濟使用住房建設和小區(qū)建設都進一步發(fā)展，房地產開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。曲靖市房地產開發(fā)計劃投資3.75億元，施工面積56.35萬平方米，其中新開工面積25.9萬平方米，竣工面積24.8萬平方米，銷售額達2.6億元，預售商品房面積達18.25萬平方米，曲靖市以經濟適用住房為主體的城鎮(zhèn)多層次住房供應體系已逐步建立。曲靖市房地產企業(yè)有麒麟地產開發(fā)的“爨園小區(qū)”、立得地產的“立得江濱花園”、鴻泰地產的“翠峰雅苑”、安廈地產的“西苑小區(qū)”、云建地產的“珠江花園”、飛龍地產的“建設花園”、市房地產的“滇東佳園”、境勝地產的“家園小區(qū)”、沾益縣房地產的“玉林花園”、保利基房地產的“保利家園”、紅日地產的“紅日花園”、東盛地產等。而在昆明成功開發(fā)了“陽光花園”、“陽光A版”的云電陽光房地產公司，也將觸覺伸到了曲靖，在2002年開發(fā)推出了“曲靖陽光花園”。二、曲靖市樓盤分析曲靖陽光花園1. 項目與城市的關系社區(qū)地處曲靖市南片開發(fā)區(qū),位于曲陸高等級公路以西，昆曲與曲陸立交橋往南1.5公里處，北面與曲靖市公務員小區(qū)緊緊相鄰。社區(qū)周邊要擬建大型商業(yè)步行廣場。2. 開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖云電陽光房地產開發(fā)有限公司成立于2002年4月5日，由云南云電陽光房地產股份有限公司和曲靖東電實業(yè)有限責任公司共同籌資組建。云南云電陽光房地產股份有限公司是云南知名房地產開發(fā)企業(yè)，先后在昆明開發(fā)過“陽光花園”等項目，目前已取得一級開發(fā)資質證書。3. 項目狀況1) 項目名稱：曲靖陽光花園2) 詳細地址：曲陸高等級公路1.5km處（中級人民法院旁）3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進行營銷企劃5) 項目占地面積 945.217畝（63.015公頃）6) 總建面積 80萬7) 市場類別： 由56棟多層和54棟別墅組成大型住宅小區(qū)8) 容積率： 1.0849) 綠化率 48%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 1414 戶（一期）11) 面積范圍 89.65286.85（建筑面積）12) 施工單位：四川長城建筑集團13) 面積配比：（共25種戶型）戶型建筑面積（）格局備注A189.652+2+1B198.383+2+1C1109.973+2+2C2109.993+2+2D1116.253+2+2D2-1116.333+2+2D2-2112.123+2+2E1126.023+2+2E2128.253+2+2F1138.323+2+2F2132.953+2+2G1144.474+2+2G2151.994+2+2H1166.554+2+2B1-1(頂躍)153.244+2+2+2（露臺）C2-1(頂躍)145.853+2+2+2（露臺）E1-1（躍)164.884+2+2+2（露臺）L1聯(lián)排別墅209.144+3+4+2（露臺）L2聯(lián)排別墅210.245+2+4+1（露臺）L3- L4聯(lián)排別墅199.374+3+4+1（露臺）S1雙拼別墅238.154+3+3S2雙拼別墅223.094+2+3S3雙拼別墅229.844+2+3D1獨立別墅286.854+3+3（露臺）D2獨立別墅271.744+2+4+1（露臺）【注】表格中帶“”的為項目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設施及經營狀況社區(qū)內有會所、幼兒園、小學、醫(yī)院、健身娛樂中心等。5. 項目銷售狀況分析1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價：1060 元/均價：1380元/ 最高價：1460元/總價范圍：12萬35萬B. 別墅 起價：1960元/均價：2080元/ 最高價：2160元/ 總價范圍：40萬60萬C. 商鋪價格及銷售情況： 3180元/，已售出一部分D. 車位價格及銷售情況：室內車庫共331個車位，建筑面積12488.09（其中集中車庫共133個車位，建筑面積5316.51；獨立車庫共198個車位，建筑面積7171.58）以上停車位數(shù)及建筑面積均為多層住宅部分停車庫，不包括別墅組團內車位數(shù)）。車位價格：2500元/2) 銷售率：70%左右，集團購買了一部分。3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部為獨立兩層框架建筑，總建筑面積為1815。一個大規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，十張洽談桌，布置比較大氣。B. 銷售人員評價：A、人員數(shù)量：8人 B、著裝情況：統(tǒng)一 C、服務態(tài)度：一般 D、專業(yè)水平：一般C. 銷售推廣：案場外圍墻有統(tǒng)一廣告，在昆曲與曲陸立交橋旁有一塊大型戶外廣告。6. 未購因素分析 在曲靖市區(qū)樓市中屬于價格較高的樓盤。7. 項目實施情況1) 開工時間：2003年9月10日2) 開盤時間：2004年3月17日3) 交房時間：2005年2月28日8. 交房標準1) 室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：配衛(wèi)生潔具，地面以上2.6米高部位采用內墻磚貼面，2.6米高以上部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。4) 廚房：內墻磚滿貼，地面防滑地磚，屋頂雙飛粉刮白，預留排風口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質復合防盜門7) 陽臺門：鋁合金門8) 太陽能安裝到位，電熱水系統(tǒng)線路衛(wèi)生間敷設到位，戶內6個回路供電，設動力（電炊）線路，戶內選用優(yōu)質開關插座，客廳、主臥室各設一個有線電視端口及電話線路端口。9. 配套費收取情況配套設施費暫時不收取，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對講、太陽能等），與團購業(yè)主商量再定。10. 物業(yè)管理物管公司未定，物管費分為多層住宅：住宅0.5元/月，商住1元/月，車位0.5元/月。別墅：住宅0.8元/月，商住1元/月，車位0.8元/月。11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠，15天內付清銀行按揭：無優(yōu)惠，工行，8成20年，首付15天內付清12. 安防智能化情況1) 組團出入口及偏僻路段配置攝像頭，（彩色、黑白共用），組團出入口車輛管理系統(tǒng)，組團周邊設主動紅外對射防盜報警系統(tǒng)，及電子巡更系統(tǒng)。24小時保安巡查、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)。2) 單元入口設智能電控防盜鐵門及黑白可視樓宇對講系統(tǒng)，戶內設黑白可視對講分機，主臥室設應急按鈕裝置。13. 客源分析區(qū)域消化為主，富源生意人也占了一部分。14. 項目SWOT分析優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市南片開發(fā)區(qū)，社區(qū)內配套設施完善，有超市，幼兒園、小學校、醫(yī)院、健身娛樂中心等。該樓盤戶型面積范圍廣，房型多樣，可以滿足不同家庭的生活需要。劣勢分析：該樓盤體量大，居住人口密度較高。社區(qū)所在的曲靖市南片開發(fā)區(qū)還有待發(fā)展，可能會隨著政府規(guī)劃實施后會日趨繁華，但就目前狀況而言交通不是很便利，周邊配套設施較少。15. 市調日區(qū) 2004年06月10日爨園小區(qū)1.項目與城市的關系社區(qū)位于曲靖市南寧北路以東,南邊緊鄰麒麟區(qū)三中，北靠建寧東路。9路公交車直達小區(qū)門口，交通便捷。社區(qū)周邊生活配套齊全，設有商貿區(qū)、農貿市場、六九醫(yī)院、新生小學校、幼兒園等配套設施。2.開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖市麒麟區(qū)房地產開發(fā)公司是一家隸屬于區(qū)政府的房地產開發(fā)企業(yè)，公司成立于一九九八年十一月，注冊資金 820 萬元，具有房地產開發(fā)資質。公司以土地開發(fā)及房地產開發(fā)經營為主，下設區(qū)物業(yè)管理公司、金隆房屋置換公司均具備獨立法人資格。 爨園一期 爨園二期公司開發(fā)過的麟瑞小區(qū)：一期工程（共 487 套）：麟瑞園組團占地 54.97 畝，九九年五月動工，建筑面積： 61880.59 。四套別墅面積： 1409.53 。 二期工程（共 218 套）： 組（麟豐園、麟錦園）， 2000 年動工，建筑面積 30917.39 。 組團（共 126 套）：（麟豐園）建筑面積： 18502 。 三期工程（共 284 套）： 組團： 2001 年底動工，建筑面積： 31570 。 全部合計：建筑面積 .79 。3.項目狀況1) 項目名稱：爨園小區(qū)2) 詳細地址：曲靖市南寧北路（區(qū)3中旁）3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進行營銷企劃5) 項目占地面積 80畝6) 總建面積 5萬7) 市場類別： 多層8) 容積率： 1.109) 綠化率 45%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 800戶11) 面積范圍 76155（建筑面積）12) 面積配比： 戶型建筑面積（）格局備注A1135.503+2+2A2115.503+2+2A398.003+2+1A480.002+2+1B 124.004+2+2C109.003+2+2C1112.243+2+2D1105.503+2+1D281.002+2+1E194.103+2+1E290.503+2+1F127.783+2+2J75.932+2+1K1534+2+2【注】表格中帶“”的為項目銷售中的主力戶型4.社區(qū)配套設施及經營狀況社區(qū)內無配套設施5.項目銷售狀況分析1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價：1100元/均價： 1320元/最高價：1450元/總價范圍：9萬 23萬 B. 車位價格及銷售情況：車位價格未定2) 銷售率：60% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部內設有一個小規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，3張洽談桌，布置一般。B. 銷售人員評價：l 人員數(shù)量：2人l 著裝情況：統(tǒng)一l 服務態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般4) 銷售推廣：火車站廣場附近有一塊戶外，市中心有戶外廣告。6.未購因素分析 社區(qū)無任何配套設施，價格偏高。7.項目實施情況1) 開工時間：2003年初（一期）2) 開盤時間：2003年2月12日（一期）3) 交房時間：2004年5月（一期） 2004年12月（二期）8.交房標準1) 室外：外墻涂料2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預留排風口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質復合防盜門7) 陽臺門：鋁合金門9.配套費收取情況配套設施費未定10.物業(yè)管理 麒麟區(qū)物業(yè)管理有限公司, 物管費：0.3元/月11.付款方式 一次性： 在房屋封頂斷水前根據(jù)施工進度可享受2%-3%優(yōu)惠銀行按揭：首付30%分期付款: 首付30%，房屋封頂斷水時再付30%，房屋交付時全部付清。12.安防智能化情況社區(qū)外圍采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內24小時錄像監(jiān)控及保安巡查。13.客源分析區(qū)域消化為主，集團購買。 14.項目SWOT分析1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市北邊，九路公交車直達小區(qū)門口。該樓盤地勢自然錯落，白石江融會貫通整個小區(qū)，環(huán)境宜人。2) 劣勢分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，小區(qū)內無任何配套設施。 15.市調日期: 2004年06月10日立得.江濱花園1. 項目與城市的關系社區(qū)地處曲靖市北面百石江畔,離曲靖火車站只有5分鐘車程，社區(qū)東面要擬建百石江公園。2. 開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖立得地產3. 項目狀況1) 項目名稱：立得.濱江花園2) 詳細地址：曲靖市廖廓北路3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進行營銷企劃5) 項目占地面積: 70畝6) 總建面積: 4萬7) 市場類別： 由10棟多層和8棟別墅組成8) 容積率： 1.049) 綠化率: 41%10) 規(guī)劃總戶數(shù): 450戶11) 面積范圍: 90130（建筑面積）12) 面積配比：別墅為定向開發(fā)，不對外銷售。戶型建筑面積（）格局備注A902+2+1已售完B1003+2+1已售完C1103+2+1已售完D1203+2+1剩余10套E1303+2+2已售完【注】表格中帶“”的為項目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設施及經營狀況社區(qū)內有會所、幼兒園、健身娛樂中心、游泳館等。5. 項目銷售狀況分析1) 銷售價格體系： A. 商品房： 均價：1300元/總價范圍： 11萬 20萬 B. 車位價格及銷售情況：車庫價格：2200元/，約5萬/個6萬/個2) 銷售率：95%，已基本售完3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部臨街的臨時建筑，一個小規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，3張洽談桌，布置一般。B. 銷售人員評價：l 人員數(shù)量：4人l 著裝情況：不統(tǒng)一l 服務態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般C. 銷售推廣：案場有布標廣告6. 未購因素分析 已是現(xiàn)房，剩余的房屋位置較偏。7. 項目實施情況1) 開工時間：2003年初2) 開盤時間：2003年3) 交房時間：2004年初8. 交房標準1) 室外：外墻涂料2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預留排風口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質復合防盜門7) 陽臺門：鋁合金門9. 配套費收取情況配套設施費4000元，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對講、太陽能等）。10. 物業(yè)管理物管費： 0.3元/月11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠，15天內付清銀行按揭：無優(yōu)惠，工行，8成20年，首付15天內付清12. 安防智能化情況社區(qū)出入口車輛管理系統(tǒng)，實行人車分流。社區(qū)周邊設紅外線防盜報警系統(tǒng)， 24小時保安巡查。13. 客源分析區(qū)域消化為主 14. 項目SWOT分析優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市百石江畔，社區(qū)內配套設施完善，有小型超市，幼兒園、健身娛樂中心等。該樓盤地勢自然錯落，綠化環(huán)境做得有立體感。劣勢分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，政府規(guī)劃的百石江公園還未動工，但就目前狀況而言周邊配套設施較少。15. 市調日期 2004年06月10日 立得.江濱花園實景紅日花園1. 項目與城市的關系社區(qū)位于曲靖市北面建寧西路與寥廓北路的交匯處,離曲靖火車站廣場有200米。公交車1、2、9路設有站點。社區(qū)附近有商貿區(qū)、農貿市場、醫(yī)院、學校、幼兒園等配套設施。2. 開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖紅日房地產開發(fā)有限公司3. 項目狀況1) 項目名稱：紅日花園2) 詳細地址：曲靖市廖廓北路與建寧西路交匯處3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進行營銷企劃5) 項目占地面積 35畝6) 總建面積 4萬7) 市場類別： 由8棟多層組成8) 容積率： 1.049) 綠化率 41%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 450戶11) 面積范圍 96133（建筑面積）12) 面積配比：（6個戶型，12種規(guī)格）戶型建筑面積（）格局備注A1122.073+2+2A2118.563+2+2B963+2+1C126.74+2+2臨街D199.083+2+2臨街D2122.684+2+2D3115.43+2+2D4102.233+2+2臨街E1122.044+2+2臨街E2111.994+2+2F1129.804+2+2F2133.064+2+2【注】表格中帶“”的為項目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設施及經營狀況社區(qū)內無配套設施5. 項目銷售狀況分析1) 銷售價格體系： A. 商品房： 起價：938元/均價：1038元/最高價：1138元/ 總價范圍：9萬 16萬 B. 車位價格及銷售情況：車位價格：未定2) 銷售率：50% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評價：售樓部臨街的臨時建筑，一個小規(guī)模的沙盤，一個銷控臺，3張洽談桌，布置一般。B. 銷售人員評價：l 人員數(shù)量：3人l 著裝情況：不統(tǒng)一l 服務態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般4) 銷售推廣：案場圍墻有宣傳廣告6. 未購因素分析 社區(qū)無任何配套設施。7. 項目實施情況1) 開工時間：2003年底2) 開盤時間：2004年3) 交房時間：2004年8. 交房標準1) 室外：外墻涂料2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預留排風口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質復合防盜門7) 陽臺門：鋁合金門9. 配套費收取情況配套設施費未定10. 物業(yè)管理物管費： 0.2元/月11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠，30天內付清銀行按揭：無優(yōu)惠， 7成20年，首付15天內付清12. 安防智能化情況社區(qū)采用可視化樓宇對講系統(tǒng)，圍墻上部采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)， 小區(qū)內24小時錄像監(jiān)控及保安巡查。13. 客源分析區(qū)域消化為主 14. 項目SWOT分析1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)周邊交通便捷，公交車1、2、9路都設有站點，社區(qū)附近生活方便。該樓盤花園依坡而建，建筑群體高低錯落，綠化有立體感。2) 劣勢分析：社區(qū)內無任何配套設施。 15. 市調日期 2004年06月10日三、曲靖市房地產市場分析1. 政府的宏觀調控政府已經在總體定位上對市場進行全面調整，開發(fā)商也在根據(jù)市場行情進行調整。2003年曲靖市的固定資產投資增長迅速，首次突破100億元大關。該市全社會固定資產投資完成104.9億元，比上年增長43.2%，其中，基本建設投資完成63.9億元，增長69.3%；更新改造投資完成15.3億元，增長45.1%；房地產投資完成4.8億元，增長23.1%；制造業(yè)投資完成18.1億元，增長1.5倍；電力煤氣水生產業(yè)完成投資21.9億元，增長45.3%；交通運輸倉儲郵電業(yè)完成投資13.8億元，增長57.7%。重點項目建設成績斐然。2003年末投資額在3000萬元以上的項目有53個，其中上億元的項目有15個，主要是曲靖電廠二期工程完成投資8億元；宣威發(fā)電有限公司五、六期擴建工程完成投資9.26億元；西電辦500KV輸變電工程完成投資6億元；宣威至天生橋一級公路完成投資3.5億元；曲靖焦化制供氣有限公司煉焦制氣廠完成投資3億元；富興公路建設完成投資1.3億元；曲沾大道完成投資1.23億元；云南省冶金集團總公司曲靖有色基地指揮部有色冶煉廠完成投資2.36億元；東源鋁業(yè)完成投資1.6億元；師宗至羅平公路建設完成投資1億元；雞田公路完成投資1億元；富源中安監(jiān)獄高爐改造投資1.23億元；曲靖市城市建設水平明顯提高。加快發(fā)展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的輻射和帶動作用，發(fā)展適度規(guī)模的中小城市,按照高標準進行修編城市規(guī)劃。2003年，全市城市建設共投資9.7億元，其中，麒麟城區(qū)為6.9億元，投資0.44億元對中心城市道路改造，城市道路明顯改善。城市建成區(qū)面積96.7平方公里。城市建成區(qū)綠化覆蓋面積891公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率達9.22%，城市人均公共綠地達4.28平方米。目前和今后幾年曲靖市政府將會規(guī)范房地產開發(fā)，消費的梯度市場也將會逐步建立并完善，從目前的消費關系及市場發(fā)展來看，未來幾年內曲靖的房市將會呈現(xiàn)一個穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。2. 樓市的供求關系從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，2003年曲靖市房地產開發(fā)、銷售量都有較大幅度的增長，但銷售量的增長速度略低于新開工量和竣工量的增長速度。如果將收入水平按高、中高、中、中低、低五檔水平來劃分，應該看到，目前的曲靖房地產市場是以中、中低收入家庭的消費群體居多，而高、中高等收入家庭的消費群體未能入市，原因為高品質、高檔次的樓盤很少，以致“曲靖陽光花園”的推出，很快就得到相應消費群體的認可。3. 關于產品競爭1) 低總價產品解決的是一次置業(yè)的問題。開發(fā)商對此類產品可以相對減少在品質方面的投入，因為低總價房屋讓購房者實現(xiàn)了從無房到有房的轉變。 2) 高總價房的競爭是品質的競爭，是包括開發(fā)商、服務、管理等全方位的競爭。3) 中等總價房的供應量目前在曲靖市場上較多，針對的是二次置業(yè)者，此類消費群的消費能力已逐步體現(xiàn)。4. 房地產市場發(fā)展的成熟度目前曲靖市場雖然存在著規(guī)模總量不大、供應結構不合理等風險，但宏觀經濟走勢好，總體運行基本正常，市場潛力有待激發(fā)，前景看好。同時，由于投資已趨理性化，不可能像過去那樣進行盲目投資，市場趨于理性，不會出現(xiàn)太大的起伏。隨著市場供求關系的變化，房地產市場的發(fā)展將會越來越成熟。房地產市場發(fā)展的成熟也會使開發(fā)商從過去的一味追求利潤到以后的專心致志做好房子，而價格也更加趨向合理化。5. 購房人群的消費動機及構成情況本項目的消費形式構成基本上是個人消費，以住家為購買的目的。居民買房，對戶型、環(huán)境的考慮越來越多，價格因素的影響正在不斷減弱。由于項目的定位是聯(lián)排別墅和花園洋房，總價較一般商品住宅略高，目標客戶群的設定從以下因素考慮：1) 以小換大型屬于“小房換大房”的消費者，占了二次置業(yè)人數(shù)的絕大比例，他們在事業(yè)上有一定的成就，隨著社會地位和經濟實力呈上升趨勢，具有一定的市場經營能力或是具有精湛的專業(yè)知識及技術，理性思維能力較強，追求生活品質，重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等，對戶型的細節(jié)設計要求合理，價格也是其考慮的重要因素，對居住環(huán)境的要求較高，追求高標準的社區(qū)服務，此類客戶多以自住為主，部分喜歡裝修一步到位。2) 舍近求遠型由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房價的差別，一些消費者開始舍近求遠，雖然在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時能夠承擔聯(lián)排別墅和花園洋房的消費者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買家。這部分人之所以選擇城市邊緣區(qū)住宅是因為看重這些區(qū)域的升值空間和環(huán)境，他們的愿望是花更多的錢享受到更高更好的生活，所以在盡可能控制總價的情況下將各功能分區(qū)考慮周到，盡可能做到實用與居住享受的統(tǒng)一。3) 環(huán)境差換好環(huán)境型這其中的消費者又分為兩部分：一部分是注重生活品質和環(huán)境質量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，其經濟實力強，收入水平高，追求舒適的生活享受，注重身份與品位，對于樓盤的檔次、品牌、環(huán)境、物管等質素比較重視，他們追求享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，對區(qū)域樓盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶的考慮范圍。4) 功能配套差換功能配套好型這部分消費群體目前居住的小區(qū)嚴重缺乏應有的功能配套，如運動設施、醫(yī)療保健設施、教育配套設施等，也談不上社區(qū)文化，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來了諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本項目功能配套樓盤進行二次置業(yè)。5) 追求聯(lián)排別墅和花園洋房的居住享受型聯(lián)排別墅在曲靖房市上還寥寥無幾，而 “曲靖陽光花園”樓盤率先推出了聯(lián)排別墅，“上有天，下有地”的聯(lián)排別墅從某些方面滿足了居住者追求別墅的享受。第三章、項目定位一、確定目標客戶就目前曲靖房地產市場來看，購買聯(lián)排別墅及花園洋房的消費者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在3550歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開始追求住宅的舒適性。二、針對目標客戶群的總體規(guī)劃思路1. 開發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài)根據(jù)曲靖市的規(guī)劃要求，建設場地的容積率應小于1.6，綠化率大于35%，建筑密度小于30%，建筑間距不小于1.11.2倍建筑高度。根據(jù)對曲靖市房地產建設情況及銷售情況的初步調查及規(guī)劃要求，該地總面積為400畝，建議項目分三區(qū)建設：一區(qū)為定向開發(fā)經濟適用房，占地150畝，容積率1.6，建筑面積16萬平方米，框架結構，七層，建筑占地22857，建筑密度22.9%，每戶按120考慮，大約1300戶。二區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建議采用兩種建筑形態(tài)，一種為低密度聯(lián)排別墅，另一種為多層花園洋房，各占地62.5畝。聯(lián)排別墅建設面積37500，框架結構，23層，建筑底層占地12500，建筑密度30%，每戶按160考慮，大約230戶，容積率為0.9；多層花園洋房建筑面積58300，框架結構，45層，建筑底層占地11660，建筑密度28.0%，每戶按130考慮，大約440戶，容積率為1.4，二區(qū)總建筑面積為95800，綜合容積率為1.15，總戶數(shù)約為670戶。三區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建筑形態(tài)、面積、戶數(shù)按同二區(qū)考慮，到時可根據(jù)二區(qū)開發(fā)銷售的情況，再作相應調整。由于場地三面臨街，為提升樓房的商業(yè)價值，并創(chuàng)造更大效益，建議臨街部分設置商鋪，商鋪總面積暫估9000，按每區(qū)各占1/3即3000考慮。2. 功能設置1) 項目中的會所可以集咖啡館、健身房、超市、圖書館等為一體，在項目建成后，可舉辦不定期的各項沙龍。2) 規(guī)劃布局注意要點：l 本地塊與周邊建筑功能的關系l 項目與同區(qū)域內可類比項目的關系3. 針對目標客戶群的戶型指標目前的聯(lián)排別墅一般采用23層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺或五房二廳二衛(wèi)帶露臺，坡屋頂?shù)慕ㄖ€可以有一個閣樓，這些無形當中就增加了銷售面積，提高了利潤。4. 針對目標客戶群的總體建筑風格本項目在建筑風格的處理上建議考慮以下幾個要素：l 建筑外觀要完全考慮到區(qū)域小環(huán)境因素；l 建議建筑外觀采用輕快、清新、充滿動感的體現(xiàn)形式；l 景觀采用開放型設計，可以使視野更加開闊；l 注重對新材料、新工藝、新技術的運用；l 民族化與現(xiàn)代化的緊密結合。三、項目建設定位項目分三區(qū)建設，各區(qū)經濟指標如下：經 濟 指 標階段項 目建筑面積 （）占地面積（）容積率建筑密度（）戶數(shù)建設標準一區(qū)經濟適用房 1.600.231300 120/戶,框架結構,七層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.900.30230 160/戶,框架結構,二三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園花園洋房58300 41667 1.400.28440 130/戶,框架結構,五六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園小計95800 83333 1.150.29670 三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.900.30230 160/戶,框架結構,二三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園花園洋房58300 41667 1.400.28440 130/戶,框架結構,五六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺或花園小計95800 83333 1.150.29670 合 計 1.320.272640 第四章、項目成本項目的成本包括土地成本，建設成本，銷售成本，公司管理費，項目的銷售稅金，項目的風險準備金。一、土地成本按土地價格20萬元/畝考慮，當容積率為1.6時，土地成本為188元/，當容積率為1.4時，土地成本為214元/，當容積率為0.9時，土地成本為333元/，隨容積率的增大，土地成本不斷下降。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下：土地成本 (土地價20萬元/畝)階段項 目建筑面積 （）占地面積（）容積率土地成本 (元/)備 注一區(qū)經濟適用房 1.60187.50二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.90333.33花園洋房58300 41667 1.40214.41小計95800 83333 1.15260.96三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.90333.33花園洋房58300 41667 1.40214.41小計95800 83333 1.15260.96二、建設成本擬建項目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距135公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽、南寧，交通便捷。曲靖本地沒有大的建材生產基地，建設用材主要靠外供，由于本地建筑市場不大，項目競爭性不強，消費偏低，與周邊城市交通便捷，部分建筑用材及人工費比昆明稍低。由于城市的歷史及地域因素，經濟文化的發(fā)展狀況明顯弱于昆明市，城市建設及住宅建設的建設標準比昆明市略低。由于以上的原因，當?shù)氐慕ㄔO成本比昆明略低。建設成本包括土建工程費用，安裝工程費用，內外裝修費用，設備及配套費用，室外工程費用，工程建設其它相關費用，綜合各項費用如下表：建 設 成 本 階段項 目土建費用 (元)安裝費用 (元)內裝費用 (元/)外裝費用 (元/)設備及配套(元/)室外工程(元/)其他相關費用(元/)匯總 (元/)一區(qū)經濟適用房570 50.0038.0026.0070.0051.0080.00885.00二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花園洋房600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花園洋房600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00備 注含基礎,主體結構,砌體,粉刷,防水,雙飛粉含樓內水電含門窗,煙道,公共樓梯,走道裝修含欄桿,外墻涂料含供配電,給排水,智能含道路,環(huán)境綠化含設計,勘察,招標,監(jiān)理,城市配套費等經濟適用房綜合建設成本按885元/考慮，高檔住宅綜和建設成本按952元/ 考慮。三、銷售成本項目銷售成本包括銷售直接費和銷售管理費兩大部分。銷售直接費包括：媒體廣告費、樣板房建造、裝修及家具飾品費、現(xiàn)場售樓部的建造及裝修費、銷售活動費、銷售合同購置費、銷售面積的測量費等；銷售管理費包括：銷售人員的勞務費及提成、銷售人員誤餐費及交通費、日常辦公費及培訓費等。項目的銷售費用總體來說應該比在昆明低，主要基于以下原因：l 由于項目地處曲靖，當?shù)氐姆康禺a項目不多，而且競爭性不強l 曲靖的整個市場消費水平偏低，購買力偏弱，銷售管理費比昆明低l 電視、廣播、報紙及戶外廣告等不夠發(fā)達，相應的媒體廣告費、銷售活動費等費用應該比在昆明低的多l(xiāng) 售樓中心和樣板房的建造、裝修及家具飾品的標準可比在昆明低l 售樓中心和樣板房的建造、裝修費用比昆明低l 該樓盤按目前的建設規(guī)模來說，屬于比較大的樓盤，相應的銷售費用所占比例應該較低綜合考慮以上原因，銷售成本按銷售均價的4%考慮，如下表：銷 售 成 本階段項 目銷售均價 (元/)銷售成本 (元/)備注一區(qū)住 宅1200.000.00定向開發(fā)不考慮銷售費用商 鋪3000.00120.00二區(qū)住 宅1850.0074.00商 鋪3000.00120.00三區(qū)住 宅1850.0074.00商 鋪3000.00120.00四、公司管理費公司管理費是指建設項目從立項、籌建、建設、聯(lián)合試運轉、竣工驗收、交付使用及后評估等全過程管理所需的費用。公司管理費主要分為項目籌建開辦費和建設單位經費，項目籌建開辦費包括：辦公設備、生活家具、用具、交通工具等購置費用；建設單位經費包括：工作人員基本工資、補貼、福利、差旅交通費、通訊費等由于曲靖的整個市場消費水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費也較昆明低，按建設成本的2%考慮，如下表：管 理 成 本階段項 目建設成本 (元/)管理成本 (元/)備注一區(qū)住 宅885.0017.70商 鋪885.0017.70二區(qū)住 宅952.0019.04商 鋪952.0019.04三區(qū)住 宅952.0019.04商 鋪952.0019.04五、項目銷售稅金項目的銷售稅金包括營業(yè)稅城市建設費附加教育費附加印花稅契稅, 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同, 稅率也不同, 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額5%, 城市建設費附加為營業(yè)稅的