曲靖項(xiàng)目建議書(END)

曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項(xiàng)目建議書 目 錄第一章、地塊概況2一、曲靖市概況2二、麒麟?yún)^(qū)概況3三、曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū)圖：3四、地塊基本情況4五、地塊周邊配套設(shè)施5第二章、市場分析6一、曲靖房地產(chǎn)市場狀況6二、曲靖市樓盤分析6曲靖陽光花園6爨園小區(qū)10立得.江濱花園14紅日花園17三、曲靖市房地產(chǎn)市場分析20第三章、項(xiàng)目定位22一、確定目標(biāo)客戶22二、針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體規(guī)劃思路231.開發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài)232.功能設(shè)置233.針對(duì)目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo)244.針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體建筑風(fēng)格24三、項(xiàng)目建設(shè)定位24第四章、項(xiàng)目成本25一、土地成本25二、建設(shè)成本25三、銷售成本27四、公司管理費(fèi)28五、項(xiàng)目銷售稅金29六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金29七、項(xiàng)目成本匯總30第五章、項(xiàng)目銷售收入30第六章、項(xiàng)目損益31第七章、開發(fā)計(jì)劃32第八章、資金計(jì)劃32第九章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)32第十章、結(jié)論及建議33一、項(xiàng)目開發(fā)定位33二、項(xiàng)目收益34三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)34四、建議34項(xiàng) 目 建 議 書第一章、地塊概況一、曲靖市概況曲靖市位于云南省東部，地處珠江源頭，自古為省會(huì)屏藩，入滇門戶，有“云南咽喉”之稱，為云南進(jìn)入內(nèi)地、到東南沿海的重要通道。地理坐標(biāo)為東經(jīng)10303 10450，北緯2419 2703之間。東接貴州省六盤水市、興義市和廣西西林縣，西與昆明市嵩明縣、尋甸回族彝族自治縣、東川區(qū)接界，南連文山壯族苗族自治州丘白縣、紅河哈尼族彝族自治州瀘西縣及昆明市石林彝族自治縣、宜良縣，北與昭通市巧家縣、魯?shù)榭h及貴州省威寧縣毗鄰。市境東西最大橫距103千米，南北最大縱距302千米。全市國土總面積28904平方千米，占云南省面積的13.63%，其中山區(qū)面積約占88%，壩區(qū)面積約占12%。市政府所在地麒麟?yún)^(qū)，海拔1881米，離省會(huì)昆明130公里，既是以昆明為中心的滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，又是大西南攀西六盤水“金三角”開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分。曲靖市設(shè)1市1區(qū)7縣，即宣威市（縣級(jí)）、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、富源縣、羅平縣、師宗縣、陸良縣、會(huì)澤縣。曲靖市總?cè)丝跒?56.12萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為68.40萬人。在總?cè)丝谥校行詾?92.29萬人，女性為263.82人。人口密度為每平方千米192人。全市聚居著漢、彝、苗、回、壯、布依、水、瑤等8個(gè)世居主體民族。曲靖市地處滇東高原，地形地貌復(fù)雜，地勢西北高、東南低，平均海拔2000米。受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣，具有南亞熱帶到北溫帶6種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，會(huì)澤、宣威、富源屬暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。年平均氣溫14.5，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在510月。氣候主要特點(diǎn)是：冬春光照條件較好，春溫不穩(wěn)，風(fēng)高物燥，降水不均；夏無酷暑，降水集中，澇旱兼有，風(fēng)和日麗；秋季降溫快，陰雨多；冬暖冬干，寒潮降溫的氣候特點(diǎn)。具有“一山分四季，十里不同天”的立體氣候。二、麒麟?yún)^(qū)概況麒麟?yún)^(qū)位于云南省東部，地處東經(jīng)1031010413、北緯25082536之間。東與富源縣接壤，南與羅平縣、陸良縣毗鄰，西與馬龍縣交界，北與沾益縣相連。城區(qū)位于北部曲靖壩子西緣，海拔1881米，距省會(huì)昆明136公里。全區(qū)總面積1552.83平方公里。 全區(qū)轄南寧、建寧、白石江、寥廓4個(gè)街道(鄉(xiāng)級(jí))，三寶、越州、東山3個(gè)鎮(zhèn)和珠街、沿江、西山、瀟湘、茨營5個(gè)鄉(xiāng)。全區(qū)現(xiàn)有人口33萬，按發(fā)展規(guī)劃到2020年將達(dá)到70萬人口，向周邊發(fā)展30萬人左右。三、曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū)圖： （注：地圖上紅色圖塊為擬建項(xiàng)目用地）四、地塊基本情況擬建項(xiàng)目用地位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)東北部，環(huán)城東路與建寧東路的交匯處，地處曲靖市龍海片區(qū)，瑞和東路（未建）以北，環(huán)城東路以東，曲沾大道以西，建寧東路以南的國有地，地塊規(guī)劃用途為居住用地，正在拆遷準(zhǔn)備掛牌拍賣。場地除東邊外其余三邊均為臨街面。場地東面與曲沾大道之間約有100畝，可能也會(huì)掛牌拍買。場地北面建寧東路以北，臨街內(nèi)退100米的地塊，已由修曲沾大道的東盛地產(chǎn)公司購買，估計(jì)土地用途也是以居住為主。擬建項(xiàng)目地塊呈很規(guī)則的矩形，東西長545米，南北寬485米，面積約400畝，預(yù)估土地價(jià)格為20萬元/畝。地塊周圍已有良好的供電狀況及排水、供水狀況、電訊條件。地塊屬于農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不容易辦理土地手續(xù)。地塊內(nèi)有待拆民房見圖一。 圖一、地塊現(xiàn)狀實(shí)景照片 圖二、地塊北面 圖三、地塊東面 圖四、地塊南面 圖五、曲沾大道五、地塊周邊配套設(shè)施 a.學(xué)校：環(huán)城中學(xué)、市麒麟創(chuàng)新學(xué)校、云南省煤炭工業(yè)學(xué)校 b.醫(yī)院：昆明鐵路局曲靖醫(yī)院 c.農(nóng)貿(mào)市場及超市：較近的農(nóng)貿(mào)市場距地塊約1.5km、附近暫無超市 d.銀行網(wǎng)點(diǎn)：環(huán)城供銷合作社 e.交通：公交車可乘6路、7路到達(dá)地塊，曲靖火車站距地塊約2 km，曲勝高速路入口距地塊也約有2 km路程 f.市政設(shè)施：曲靖市公安局交警支隊(duì)直屬大隊(duì) g.企業(yè)：曲靖卷煙廠、一汽紅塔云南制造有限公司、福牌包裝材料有限公司、汽車運(yùn)輸總公司曲靖市塑料二廠、滇東北汽車配件市場、萬事達(dá)汽配城 h.娛樂設(shè)施：曲靖江南春游樂度假中心、太陽石大都會(huì)、龍泉浴中池、天天鮮魚店由此看出，地塊周圍配套設(shè)施尚不完善，地塊所處待發(fā)展片區(qū)，城鎮(zhèn)的待開發(fā)結(jié)合部。第二章、市場分析一、曲靖房地產(chǎn)市場狀況曲靖市房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅猛,開發(fā)商已達(dá)50多家,大多以經(jīng)濟(jì)房建設(shè)為主,整體房價(jià)偏低,極大地刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)市場,基本無空房,在云南省市場除昆明外是做得最好的。預(yù)計(jì)今后5年內(nèi)曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)投入不會(huì)低于140億元,將極大地拉動(dòng)建筑建材、冶金、家電、家具、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。在2003年，曲靖市經(jīng)濟(jì)使用住房建設(shè)和小區(qū)建設(shè)都進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。曲靖市房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃投資3.75億元，施工面積56.35萬平方米，其中新開工面積25.9萬平方米，竣工面積24.8萬平方米，銷售額達(dá)2.6億元，預(yù)售商品房面積達(dá)18.25萬平方米，曲靖市以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的城鎮(zhèn)多層次住房供應(yīng)體系已逐步建立。曲靖市房地產(chǎn)企業(yè)有麒麟地產(chǎn)開發(fā)的“爨園小區(qū)”、立得地產(chǎn)的“立得江濱花園”、鴻泰地產(chǎn)的“翠峰雅苑”、安廈地產(chǎn)的“西苑小區(qū)”、云建地產(chǎn)的“珠江花園”、飛龍地產(chǎn)的“建設(shè)花園”、市房地產(chǎn)的“滇東佳園”、境勝地產(chǎn)的“家園小區(qū)”、沾益縣房地產(chǎn)的“玉林花園”、保利基房地產(chǎn)的“保利家園”、紅日地產(chǎn)的“紅日花園”、東盛地產(chǎn)等。而在昆明成功開發(fā)了“陽光花園”、“陽光A版”的云電陽光房地產(chǎn)公司，也將觸覺伸到了曲靖，在2002年開發(fā)推出了“曲靖陽光花園”。二、曲靖市樓盤分析曲靖陽光花園1. 項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)地處曲靖市南片開發(fā)區(qū),位于曲陸高等級(jí)公路以西，昆曲與曲陸立交橋往南1.5公里處，北面與曲靖市公務(wù)員小區(qū)緊緊相鄰。社區(qū)周邊要擬建大型商業(yè)步行廣場。2. 開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖云電陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年4月5日，由云南云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司和曲靖東電實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司共同籌資組建。云南云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司是云南知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，先后在昆明開發(fā)過“陽光花園”等項(xiàng)目，目前已取得一級(jí)開發(fā)資質(zhì)證書。3. 項(xiàng)目狀況1) 項(xiàng)目名稱：曲靖陽光花園2) 詳細(xì)地址：曲陸高等級(jí)公路1.5km處（中級(jí)人民法院旁）3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃5) 項(xiàng)目占地面積 945.217畝（63.015公頃）6) 總建面積 80萬7) 市場類別： 由56棟多層和54棟別墅組成大型住宅小區(qū)8) 容積率： 1.0849) 綠化率 48%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 1414 戶（一期）11) 面積范圍 89.65286.85（建筑面積）12) 施工單位：四川長城建筑集團(tuán)13) 面積配比：（共25種戶型）戶型建筑面積（）格局備注A189.652+2+1B198.383+2+1C1109.973+2+2C2109.993+2+2D1116.253+2+2D2-1116.333+2+2D2-2112.123+2+2E1126.023+2+2E2128.253+2+2F1138.323+2+2F2132.953+2+2G1144.474+2+2G2151.994+2+2H1166.554+2+2B1-1(頂躍)153.244+2+2+2（露臺(tái)）C2-1(頂躍)145.853+2+2+2（露臺(tái)）E1-1（躍)164.884+2+2+2（露臺(tái)）L1聯(lián)排別墅209.144+3+4+2（露臺(tái)）L2聯(lián)排別墅210.245+2+4+1（露臺(tái)）L3- L4聯(lián)排別墅199.374+3+4+1（露臺(tái)）S1雙拼別墅238.154+3+3S2雙拼別墅223.094+2+3S3雙拼別墅229.844+2+3D1獨(dú)立別墅286.854+3+3（露臺(tái)）D2獨(dú)立別墅271.744+2+4+1（露臺(tái)）【注】表格中帶“”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營狀況社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、健身娛樂中心等。5. 項(xiàng)目銷售狀況分析1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 起價(jià)：1060 元/均價(jià)：1380元/ 最高價(jià)：1460元/總價(jià)范圍：12萬35萬B. 別墅 起價(jià)：1960元/均價(jià)：2080元/ 最高價(jià)：2160元/ 總價(jià)范圍：40萬60萬C. 商鋪價(jià)格及銷售情況： 3180元/，已售出一部分D. 車位價(jià)格及銷售情況：室內(nèi)車庫共331個(gè)車位，建筑面積12488.09（其中集中車庫共133個(gè)車位，建筑面積5316.51；獨(dú)立車庫共198個(gè)車位，建筑面積7171.58）以上停車位數(shù)及建筑面積均為多層住宅部分停車庫，不包括別墅組團(tuán)內(nèi)車位數(shù)）。車位價(jià)格：2500元/2) 銷售率：70%左右，集團(tuán)購買了一部分。3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評(píng)價(jià)：售樓部為獨(dú)立兩層框架建筑，總建筑面積為1815。一個(gè)大規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)，十張洽談桌，布置比較大氣。B. 銷售人員評(píng)價(jià)：A、人員數(shù)量：8人 B、著裝情況：統(tǒng)一 C、服務(wù)態(tài)度：一般 D、專業(yè)水平：一般C. 銷售推廣：案場外圍墻有統(tǒng)一廣告，在昆曲與曲陸立交橋旁有一塊大型戶外廣告。6. 未購因素分析 在曲靖市區(qū)樓市中屬于價(jià)格較高的樓盤。7. 項(xiàng)目實(shí)施情況1) 開工時(shí)間：2003年9月10日2) 開盤時(shí)間：2004年3月17日3) 交房時(shí)間：2005年2月28日8. 交房標(biāo)準(zhǔn)1) 室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：配衛(wèi)生潔具，地面以上2.6米高部位采用內(nèi)墻磚貼面，2.6米高以上部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。4) 廚房：內(nèi)墻磚滿貼，地面防滑地磚，屋頂雙飛粉刮白，預(yù)留排風(fēng)口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽臺(tái)門：鋁合金門8) 太陽能安裝到位，電熱水系統(tǒng)線路衛(wèi)生間敷設(shè)到位，戶內(nèi)6個(gè)回路供電，設(shè)動(dòng)力（電炊）線路，戶內(nèi)選用優(yōu)質(zhì)開關(guān)插座，客廳、主臥室各設(shè)一個(gè)有線電視端口及電話線路端口。9. 配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)暫時(shí)不收取，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對(duì)講、太陽能等），與團(tuán)購業(yè)主商量再定。10. 物業(yè)管理物管公司未定，物管費(fèi)分為多層住宅：住宅0.5元/月，商住1元/月，車位0.5元/月。別墅：住宅0.8元/月，商住1元/月，車位0.8元/月。11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠，15天內(nèi)付清銀行按揭：無優(yōu)惠，工行，8成20年，首付15天內(nèi)付清12. 安防智能化情況1) 組團(tuán)出入口及偏僻路段配置攝像頭，（彩色、黑白共用），組團(tuán)出入口車輛管理系統(tǒng)，組團(tuán)周邊設(shè)主動(dòng)紅外對(duì)射防盜報(bào)警系統(tǒng)，及電子巡更系統(tǒng)。24小時(shí)保安巡查、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)。2) 單元入口設(shè)智能電控防盜鐵門及黑白可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)黑白可視對(duì)講分機(jī)，主臥室設(shè)應(yīng)急按鈕裝置。13. 客源分析區(qū)域消化為主，富源生意人也占了一部分。14. 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市南片開發(fā)區(qū)，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有超市，幼兒園、小學(xué)校、醫(yī)院、健身娛樂中心等。該樓盤戶型面積范圍廣，房型多樣，可以滿足不同家庭的生活需要。劣勢分析：該樓盤體量大，居住人口密度較高。社區(qū)所在的曲靖市南片開發(fā)區(qū)還有待發(fā)展，可能會(huì)隨著政府規(guī)劃實(shí)施后會(huì)日趨繁華，但就目前狀況而言交通不是很便利，周邊配套設(shè)施較少。15. 市調(diào)日區(qū) 2004年06月10日爨園小區(qū)1.項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)位于曲靖市南寧北路以東,南邊緊鄰麒麟?yún)^(qū)三中，北靠建寧東路。9路公交車直達(dá)小區(qū)門口，交通便捷。社區(qū)周邊生活配套齊全，設(shè)有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、六九醫(yī)院、新生小學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。2.開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家隸屬于區(qū)政府的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立于一九九八年十一月，注冊(cè)資金 820 萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司以土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，下設(shè)區(qū)物業(yè)管理公司、金隆房屋置換公司均具備獨(dú)立法人資格。 爨園一期 爨園二期公司開發(fā)過的麟瑞小區(qū)：一期工程（共 487 套）：麟瑞園組團(tuán)占地 54.97 畝，九九年五月動(dòng)工，建筑面積： 61880.59 。四套別墅面積： 1409.53 。 二期工程（共 218 套）： 組（麟豐園、麟錦園）， 2000 年動(dòng)工，建筑面積 30917.39 。 組團(tuán)（共 126 套）：（麟豐園）建筑面積： 18502 。 三期工程（共 284 套）： 組團(tuán)： 2001 年底動(dòng)工，建筑面積： 31570 。 全部合計(jì)：建筑面積 .79 。3.項(xiàng)目狀況1) 項(xiàng)目名稱：爨園小區(qū)2) 詳細(xì)地址：曲靖市南寧北路（區(qū)3中旁）3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃5) 項(xiàng)目占地面積 80畝6) 總建面積 5萬7) 市場類別： 多層8) 容積率： 1.109) 綠化率 45%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 800戶11) 面積范圍 76155（建筑面積）12) 面積配比： 戶型建筑面積（）格局備注A1135.503+2+2A2115.503+2+2A398.003+2+1A480.002+2+1B 124.004+2+2C109.003+2+2C1112.243+2+2D1105.503+2+1D281.002+2+1E194.103+2+1E290.503+2+1F127.783+2+2J75.932+2+1K1534+2+2【注】表格中帶“”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型4.社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營狀況社區(qū)內(nèi)無配套設(shè)施5.項(xiàng)目銷售狀況分析1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 起價(jià)：1100元/均價(jià)： 1320元/最高價(jià)：1450元/總價(jià)范圍：9萬 23萬 B. 車位價(jià)格及銷售情況：車位價(jià)格未定2) 銷售率：60% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評(píng)價(jià)：售樓部內(nèi)設(shè)有一個(gè)小規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。B. 銷售人員評(píng)價(jià)：l 人員數(shù)量：2人l 著裝情況：統(tǒng)一l 服務(wù)態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般4) 銷售推廣：火車站廣場附近有一塊戶外，市中心有戶外廣告。6.未購因素分析 社區(qū)無任何配套設(shè)施，價(jià)格偏高。7.項(xiàng)目實(shí)施情況1) 開工時(shí)間：2003年初（一期）2) 開盤時(shí)間：2003年2月12日（一期）3) 交房時(shí)間：2004年5月（一期） 2004年12月（二期）8.交房標(biāo)準(zhǔn)1) 室外：外墻涂料2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽臺(tái)門：鋁合金門9.配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)未定10.物業(yè)管理 麒麟?yún)^(qū)物業(yè)管理有限公司, 物管費(fèi)：0.3元/月11.付款方式 一次性： 在房屋封頂斷水前根據(jù)施工進(jìn)度可享受2%-3%優(yōu)惠銀行按揭：首付30%分期付款: 首付30%，房屋封頂斷水時(shí)再付30%，房屋交付時(shí)全部付清。12.安防智能化情況社區(qū)外圍采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)24小時(shí)錄像監(jiān)控及保安巡查。13.客源分析區(qū)域消化為主，集團(tuán)購買。 14.項(xiàng)目SWOT分析1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市北邊，九路公交車直達(dá)小區(qū)門口。該樓盤地勢自然錯(cuò)落，白石江融會(huì)貫通整個(gè)小區(qū)，環(huán)境宜人。2) 劣勢分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，小區(qū)內(nèi)無任何配套設(shè)施。 15.市調(diào)日期: 2004年06月10日立得.江濱花園1. 項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)地處曲靖市北面百石江畔,離曲靖火車站只有5分鐘車程，社區(qū)東面要擬建百石江公園。2. 開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖立得地產(chǎn)3. 項(xiàng)目狀況1) 項(xiàng)目名稱：立得.濱江花園2) 詳細(xì)地址：曲靖市廖廓北路3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃5) 項(xiàng)目占地面積: 70畝6) 總建面積: 4萬7) 市場類別： 由10棟多層和8棟別墅組成8) 容積率： 1.049) 綠化率: 41%10) 規(guī)劃總戶數(shù): 450戶11) 面積范圍: 90130（建筑面積）12) 面積配比：別墅為定向開發(fā)，不對(duì)外銷售。戶型建筑面積（）格局備注A902+2+1已售完B1003+2+1已售完C1103+2+1已售完D1203+2+1剩余10套E1303+2+2已售完【注】表格中帶“”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營狀況社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、健身娛樂中心、游泳館等。5. 項(xiàng)目銷售狀況分析1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 均價(jià)：1300元/總價(jià)范圍： 11萬 20萬 B. 車位價(jià)格及銷售情況：車庫價(jià)格：2200元/，約5萬/個(gè)6萬/個(gè)2) 銷售率：95%，已基本售完3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評(píng)價(jià)：售樓部臨街的臨時(shí)建筑，一個(gè)小規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。B. 銷售人員評(píng)價(jià)：l 人員數(shù)量：4人l 著裝情況：不統(tǒng)一l 服務(wù)態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般C. 銷售推廣：案場有布標(biāo)廣告6. 未購因素分析 已是現(xiàn)房，剩余的房屋位置較偏。7. 項(xiàng)目實(shí)施情況1) 開工時(shí)間：2003年初2) 開盤時(shí)間：2003年3) 交房時(shí)間：2004年初8. 交房標(biāo)準(zhǔn)1) 室外：外墻涂料2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽臺(tái)門：鋁合金門9. 配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)4000元，（包括有線電視、數(shù)據(jù)終端、可視對(duì)講、太陽能等）。10. 物業(yè)管理物管費(fèi)： 0.3元/月11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠，15天內(nèi)付清銀行按揭：無優(yōu)惠，工行，8成20年，首付15天內(nèi)付清12. 安防智能化情況社區(qū)出入口車輛管理系統(tǒng)，實(shí)行人車分流。社區(qū)周邊設(shè)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)， 24小時(shí)保安巡查。13. 客源分析區(qū)域消化為主 14. 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市百石江畔，社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，有小型超市，幼兒園、健身娛樂中心等。該樓盤地勢自然錯(cuò)落，綠化環(huán)境做得有立體感。劣勢分析：社區(qū)所在的片區(qū)還有待發(fā)展，政府規(guī)劃的百石江公園還未動(dòng)工，但就目前狀況而言周邊配套設(shè)施較少。15. 市調(diào)日期 2004年06月10日 立得.江濱花園實(shí)景紅日花園1. 項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)位于曲靖市北面建寧西路與寥廓北路的交匯處,離曲靖火車站廣場有200米。公交車1、2、9路設(shè)有站點(diǎn)。社區(qū)附近有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。2. 開發(fā)商/發(fā)展商狀況曲靖紅日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3. 項(xiàng)目狀況1) 項(xiàng)目名稱：紅日花園2) 詳細(xì)地址：曲靖市廖廓北路與建寧西路交匯處3) 售樓電話：（0874） 4) 營銷企劃狀況：開發(fā)商自身進(jìn)行營銷企劃5) 項(xiàng)目占地面積 35畝6) 總建面積 4萬7) 市場類別： 由8棟多層組成8) 容積率： 1.049) 綠化率 41%10) 規(guī)劃總戶數(shù) 450戶11) 面積范圍 96133（建筑面積）12) 面積配比：（6個(gè)戶型，12種規(guī)格）戶型建筑面積（）格局備注A1122.073+2+2A2118.563+2+2B963+2+1C126.74+2+2臨街D199.083+2+2臨街D2122.684+2+2D3115.43+2+2D4102.233+2+2臨街E1122.044+2+2臨街E2111.994+2+2F1129.804+2+2F2133.064+2+2【注】表格中帶“”的為項(xiàng)目銷售中的主力戶型4. 社區(qū)配套設(shè)施及經(jīng)營狀況社區(qū)內(nèi)無配套設(shè)施5. 項(xiàng)目銷售狀況分析1) 銷售價(jià)格體系： A. 商品房： 起價(jià)：938元/均價(jià)：1038元/最高價(jià)：1138元/ 總價(jià)范圍：9萬 16萬 B. 車位價(jià)格及銷售情況：車位價(jià)格：未定2) 銷售率：50% 3) 銷售現(xiàn)場及銷售人員情況：A. 銷售現(xiàn)場評(píng)價(jià)：售樓部臨街的臨時(shí)建筑，一個(gè)小規(guī)模的沙盤，一個(gè)銷控臺(tái)，3張洽談桌，布置一般。B. 銷售人員評(píng)價(jià)：l 人員數(shù)量：3人l 著裝情況：不統(tǒng)一l 服務(wù)態(tài)度：一般l 專業(yè)水平：一般4) 銷售推廣：案場圍墻有宣傳廣告6. 未購因素分析 社區(qū)無任何配套設(shè)施。7. 項(xiàng)目實(shí)施情況1) 開工時(shí)間：2003年底2) 開盤時(shí)間：2004年3) 交房時(shí)間：2004年8. 交房標(biāo)準(zhǔn)1) 室外：外墻涂料2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風(fēng)口。5) 窗：鋁合金窗6) 分戶門：優(yōu)質(zhì)復(fù)合防盜門7) 陽臺(tái)門：鋁合金門9. 配套費(fèi)收取情況配套設(shè)施費(fèi)未定10. 物業(yè)管理物管費(fèi)： 0.2元/月11. 付款方式 一次性：無優(yōu)惠，30天內(nèi)付清銀行按揭：無優(yōu)惠， 7成20年，首付15天內(nèi)付清12. 安防智能化情況社區(qū)采用可視化樓宇對(duì)講系統(tǒng)，圍墻上部采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)， 小區(qū)內(nèi)24小時(shí)錄像監(jiān)控及保安巡查。13. 客源分析區(qū)域消化為主 14. 項(xiàng)目SWOT分析1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)周邊交通便捷，公交車1、2、9路都設(shè)有站點(diǎn)，社區(qū)附近生活方便。該樓盤花園依坡而建，建筑群體高低錯(cuò)落，綠化有立體感。2) 劣勢分析：社區(qū)內(nèi)無任何配套設(shè)施。 15. 市調(diào)日期 2004年06月10日三、曲靖市房地產(chǎn)市場分析1. 政府的宏觀調(diào)控政府已經(jīng)在總體定位上對(duì)市場進(jìn)行全面調(diào)整，開發(fā)商也在根據(jù)市場行情進(jìn)行調(diào)整。2003年曲靖市的固定資產(chǎn)投資增長迅速，首次突破100億元大關(guān)。該市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成104.9億元，比上年增長43.2%，其中，基本建設(shè)投資完成63.9億元，增長69.3%；更新改造投資完成15.3億元，增長45.1%；房地產(chǎn)投資完成4.8億元，增長23.1%；制造業(yè)投資完成18.1億元，增長1.5倍；電力煤氣水生產(chǎn)業(yè)完成投資21.9億元，增長45.3%；交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)郵電業(yè)完成投資13.8億元，增長57.7%。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)成績斐然。2003年末投資額在3000萬元以上的項(xiàng)目有53個(gè)，其中上億元的項(xiàng)目有15個(gè)，主要是曲靖電廠二期工程完成投資8億元；宣威發(fā)電有限公司五、六期擴(kuò)建工程完成投資9.26億元；西電辦500KV輸變電工程完成投資6億元；宣威至天生橋一級(jí)公路完成投資3.5億元；曲靖焦化制供氣有限公司煉焦制氣廠完成投資3億元；富興公路建設(shè)完成投資1.3億元；曲沾大道完成投資1.23億元；云南省冶金集團(tuán)總公司曲靖有色基地指揮部有色冶煉廠完成投資2.36億元；東源鋁業(yè)完成投資1.6億元；師宗至羅平公路建設(shè)完成投資1億元；雞田公路完成投資1億元；富源中安監(jiān)獄高爐改造投資1.23億元；曲靖市城市建設(shè)水平明顯提高。加快發(fā)展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的輻射和帶動(dòng)作用，發(fā)展適度規(guī)模的中小城市,按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修編城市規(guī)劃。2003年，全市城市建設(shè)共投資9.7億元，其中，麒麟城區(qū)為6.9億元，投資0.44億元對(duì)中心城市道路改造，城市道路明顯改善。城市建成區(qū)面積96.7平方公里。城市建成區(qū)綠化覆蓋面積891公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)9.22%，城市人均公共綠地達(dá)4.28平方米。目前和今后幾年曲靖市政府將會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，消費(fèi)的梯度市場也將會(huì)逐步建立并完善，從目前的消費(fèi)關(guān)系及市場發(fā)展來看，未來幾年內(nèi)曲靖的房市將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。2. 樓市的供求關(guān)系從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，2003年曲靖市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售量都有較大幅度的增長，但銷售量的增長速度略低于新開工量和竣工量的增長速度。如果將收入水平按高、中高、中、中低、低五檔水平來劃分，應(yīng)該看到，目前的曲靖房地產(chǎn)市場是以中、中低收入家庭的消費(fèi)群體居多，而高、中高等收入家庭的消費(fèi)群體未能入市，原因?yàn)楦咂焚|(zhì)、高檔次的樓盤很少，以致“曲靖陽光花園”的推出，很快就得到相應(yīng)消費(fèi)群體的認(rèn)可。3. 關(guān)于產(chǎn)品競爭1) 低總價(jià)產(chǎn)品解決的是一次置業(yè)的問題。開發(fā)商對(duì)此類產(chǎn)品可以相對(duì)減少在品質(zhì)方面的投入，因?yàn)榈涂們r(jià)房屋讓購房者實(shí)現(xiàn)了從無房到有房的轉(zhuǎn)變。 2) 高總價(jià)房的競爭是品質(zhì)的競爭，是包括開發(fā)商、服務(wù)、管理等全方位的競爭。3) 中等總價(jià)房的供應(yīng)量目前在曲靖市場上較多，針對(duì)的是二次置業(yè)者，此類消費(fèi)群的消費(fèi)能力已逐步體現(xiàn)。4. 房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟度目前曲靖市場雖然存在著規(guī)模總量不大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等風(fēng)險(xiǎn)，但宏觀經(jīng)濟(jì)走勢好，總體運(yùn)行基本正常，市場潛力有待激發(fā)，前景看好。同時(shí)，由于投資已趨理性化，不可能像過去那樣進(jìn)行盲目投資，市場趨于理性，不會(huì)出現(xiàn)太大的起伏。隨著市場供求關(guān)系的變化，房地產(chǎn)市場的發(fā)展將會(huì)越來越成熟。房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟也會(huì)使開發(fā)商從過去的一味追求利潤到以后的專心致志做好房子，而價(jià)格也更加趨向合理化。5. 購房人群的消費(fèi)動(dòng)機(jī)及構(gòu)成情況本項(xiàng)目的消費(fèi)形式構(gòu)成基本上是個(gè)人消費(fèi)，以住家為購買的目的。居民買房，對(duì)戶型、環(huán)境的考慮越來越多，價(jià)格因素的影響正在不斷減弱。由于項(xiàng)目的定位是聯(lián)排別墅和花園洋房，總價(jià)較一般商品住宅略高，目標(biāo)客戶群的設(shè)定從以下因素考慮：1) 以小換大型屬于“小房換大房”的消費(fèi)者，占了二次置業(yè)人數(shù)的絕大比例，他們?cè)谑聵I(yè)上有一定的成就，隨著社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢，具有一定的市場經(jīng)營能力或是具有精湛的專業(yè)知識(shí)及技術(shù)，理性思維能力較強(qiáng)，追求生活品質(zhì)，重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等，對(duì)戶型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求合理，價(jià)格也是其考慮的重要因素，對(duì)居住環(huán)境的要求較高，追求高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)，此類客戶多以自住為主，部分喜歡裝修一步到位。2) 舍近求遠(yuǎn)型由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房價(jià)的差別，一些消費(fèi)者開始舍近求遠(yuǎn)，雖然在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時(shí)能夠承擔(dān)聯(lián)排別墅和花園洋房的消費(fèi)者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買家。這部分人之所以選擇城市邊緣區(qū)住宅是因?yàn)榭粗剡@些區(qū)域的升值空間和環(huán)境，他們的愿望是花更多的錢享受到更高更好的生活，所以在盡可能控制總價(jià)的情況下將各功能分區(qū)考慮周到，盡可能做到實(shí)用與居住享受的統(tǒng)一。3) 環(huán)境差換好環(huán)境型這其中的消費(fèi)者又分為兩部分：一部分是注重生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的中年人，另一種則是年齡偏大的老年人。這兩類人的收入都比較穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，收入水平高，追求舒適的生活享受，注重身份與品位，對(duì)于樓盤的檔次、品牌、環(huán)境、物管等質(zhì)素比較重視，他們追求享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，對(duì)區(qū)域樓盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶的考慮范圍。4) 功能配套差換功能配套好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，也談不上社區(qū)文化，甚至連物業(yè)管理部門都沒有，給生活帶來了諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求類似本?xiàng)目功能配套樓盤進(jìn)行二次置業(yè)。5) 追求聯(lián)排別墅和花園洋房的居住享受型聯(lián)排別墅在曲靖房市上還寥寥無幾，而 “曲靖陽光花園”樓盤率先推出了聯(lián)排別墅，“上有天，下有地”的聯(lián)排別墅從某些方面滿足了居住者追求別墅的享受。第三章、項(xiàng)目定位一、確定目標(biāo)客戶就目前曲靖房地產(chǎn)市場來看，購買聯(lián)排別墅及花園洋房的消費(fèi)者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在3550歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開始追求住宅的舒適性。二、針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體規(guī)劃思路1. 開發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài)根據(jù)曲靖市的規(guī)劃要求，建設(shè)場地的容積率應(yīng)小于1.6，綠化率大于35%，建筑密度小于30%，建筑間距不小于1.11.2倍建筑高度。根據(jù)對(duì)曲靖市房地產(chǎn)建設(shè)情況及銷售情況的初步調(diào)查及規(guī)劃要求，該地總面積為400畝，建議項(xiàng)目分三區(qū)建設(shè)：一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，占地150畝，容積率1.6，建筑面積16萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地22857，建筑密度22.9%，每戶按120考慮，大約1300戶。二區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建議采用兩種建筑形態(tài)，一種為低密度聯(lián)排別墅，另一種為多層花園洋房，各占地62.5畝。聯(lián)排別墅建設(shè)面積37500，框架結(jié)構(gòu)，23層，建筑底層占地12500，建筑密度30%，每戶按160考慮，大約230戶，容積率為0.9；多層花園洋房建筑面積58300，框架結(jié)構(gòu)，45層，建筑底層占地11660，建筑密度28.0%，每戶按130考慮，大約440戶，容積率為1.4，二區(qū)總建筑面積為95800，綜合容積率為1.15，總戶數(shù)約為670戶。三區(qū)為高檔住宅區(qū)，占地125畝，建筑形態(tài)、面積、戶數(shù)按同二區(qū)考慮，到時(shí)可根據(jù)二區(qū)開發(fā)銷售的情況，再作相應(yīng)調(diào)整。由于場地三面臨街，為提升樓房的商業(yè)價(jià)值，并創(chuàng)造更大效益，建議臨街部分設(shè)置商鋪，商鋪總面積暫估9000，按每區(qū)各占1/3即3000考慮。2. 功能設(shè)置1) 項(xiàng)目中的會(huì)所可以集咖啡館、健身房、超市、圖書館等為一體，在項(xiàng)目建成后，可舉辦不定期的各項(xiàng)沙龍。2) 規(guī)劃布局注意要點(diǎn)：l 本地塊與周邊建筑功能的關(guān)系l 項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目的關(guān)系3. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo)目前的聯(lián)排別墅一般采用23層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺(tái)或五房二廳二衛(wèi)帶露臺(tái)，坡屋頂?shù)慕ㄖ€可以有一個(gè)閣樓，這些無形當(dāng)中就增加了銷售面積，提高了利潤。4. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體建筑風(fēng)格本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格的處理上建議考慮以下幾個(gè)要素：l 建筑外觀要完全考慮到區(qū)域小環(huán)境因素；l 建議建筑外觀采用輕快、清新、充滿動(dòng)感的體現(xiàn)形式；l 景觀采用開放型設(shè)計(jì)，可以使視野更加開闊；l 注重對(duì)新材料、新工藝、新技術(shù)的運(yùn)用；l 民族化與現(xiàn)代化的緊密結(jié)合。三、項(xiàng)目建設(shè)定位項(xiàng)目分三區(qū)建設(shè)，各區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)階段項(xiàng) 目建筑面積 （）占地面積（）容積率建筑密度（）戶數(shù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房 1.600.231300 120/戶,框架結(jié)構(gòu),七層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.900.30230 160/戶,框架結(jié)構(gòu),二三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園花園洋房58300 41667 1.400.28440 130/戶,框架結(jié)構(gòu),五六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園小計(jì)95800 83333 1.150.29670 三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.900.30230 160/戶,框架結(jié)構(gòu),二三層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園花園洋房58300 41667 1.400.28440 130/戶,框架結(jié)構(gòu),五六層,鋁合金窗,雙飛粉墻面,外墻涂料,送露臺(tái)或花園小計(jì)95800 83333 1.150.29670 合 計(jì) 1.320.272640 第四章、項(xiàng)目成本項(xiàng)目的成本包括土地成本，建設(shè)成本，銷售成本，公司管理費(fèi)，項(xiàng)目的銷售稅金，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。一、土地成本按土地價(jià)格20萬元/畝考慮，當(dāng)容積率為1.6時(shí)，土地成本為188元/，當(dāng)容積率為1.4時(shí)，土地成本為214元/，當(dāng)容積率為0.9時(shí)，土地成本為333元/，隨容積率的增大，土地成本不斷下降。各區(qū)及各建筑形態(tài)土地成本如下：土地成本 (土地價(jià)20萬元/畝)階段項(xiàng) 目建筑面積 （）占地面積（）容積率土地成本 (元/)備 注一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房 1.60187.50二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.90333.33花園洋房58300 41667 1.40214.41小計(jì)95800 83333 1.15260.96三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅37500 41667 0.90333.33花園洋房58300 41667 1.40214.41小計(jì)95800 83333 1.15260.96二、建設(shè)成本擬建項(xiàng)目位于云南省非中心城市，與中心城市昆明相距135公里，道路有昆曲高速公路與昆明相連，鐵路有貴昆及南昆兩條電氣化鐵路干線連接昆明、貴陽、南寧，交通便捷。曲靖本地沒有大的建材生產(chǎn)基地，建設(shè)用材主要靠外供，由于本地建筑市場不大，項(xiàng)目競爭性不強(qiáng)，消費(fèi)偏低，與周邊城市交通便捷，部分建筑用材及人工費(fèi)比昆明稍低。由于城市的歷史及地域因素，經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展?fàn)顩r明顯弱于昆明市，城市建設(shè)及住宅建設(shè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比昆明市略低。由于以上的原因，當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)成本比昆明略低。建設(shè)成本包括土建工程費(fèi)用，安裝工程費(fèi)用，內(nèi)外裝修費(fèi)用，設(shè)備及配套費(fèi)用，室外工程費(fèi)用，工程建設(shè)其它相關(guān)費(fèi)用，綜合各項(xiàng)費(fèi)用如下表：建 設(shè) 成 本 階段項(xiàng) 目土建費(fèi)用 (元)安裝費(fèi)用 (元)內(nèi)裝費(fèi)用 (元/)外裝費(fèi)用 (元/)設(shè)備及配套(元/)室外工程(元/)其他相關(guān)費(fèi)用(元/)匯總 (元/)一區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房570 50.0038.0026.0070.0051.0080.00885.00二區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花園洋房600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00三區(qū)高檔住宅聯(lián)排別墅600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00花園洋房600 55.0045.0031.0080.0056.0085.00952.00備 注含基礎(chǔ),主體結(jié)構(gòu),砌體,粉刷,防水,雙飛粉含樓內(nèi)水電含門窗,煙道,公共樓梯,走道裝修含欄桿,外墻涂料含供配電,給排水,智能含道路,環(huán)境綠化含設(shè)計(jì),勘察,招標(biāo),監(jiān)理,城市配套費(fèi)等經(jīng)濟(jì)適用房綜合建設(shè)成本按885元/考慮，高檔住宅綜和建設(shè)成本按952元/ 考慮。三、銷售成本項(xiàng)目銷售成本包括銷售直接費(fèi)和銷售管理費(fèi)兩大部分。銷售直接費(fèi)包括：媒體廣告費(fèi)、樣板房建造、裝修及家具飾品費(fèi)、現(xiàn)場售樓部的建造及裝修費(fèi)、銷售活動(dòng)費(fèi)、銷售合同購置費(fèi)、銷售面積的測量費(fèi)等；銷售管理費(fèi)包括：銷售人員的勞務(wù)費(fèi)及提成、銷售人員誤餐費(fèi)及交通費(fèi)、日常辦公費(fèi)及培訓(xùn)費(fèi)等。項(xiàng)目的銷售費(fèi)用總體來說應(yīng)該比在昆明低，主要基于以下原因：l 由于項(xiàng)目地處曲靖，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目不多，而且競爭性不強(qiáng)l 曲靖的整個(gè)市場消費(fèi)水平偏低，購買力偏弱，銷售管理費(fèi)比昆明低l 電視、廣播、報(bào)紙及戶外廣告等不夠發(fā)達(dá)，相應(yīng)的媒體廣告費(fèi)、銷售活動(dòng)費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)該比在昆明低的多l(xiāng) 售樓中心和樣板房的建造、裝修及家具飾品的標(biāo)準(zhǔn)可比在昆明低l 售樓中心和樣板房的建造、裝修費(fèi)用比昆明低l 該樓盤按目前的建設(shè)規(guī)模來說，屬于比較大的樓盤，相應(yīng)的銷售費(fèi)用所占比例應(yīng)該較低綜合考慮以上原因，銷售成本按銷售均價(jià)的4%考慮，如下表：銷 售 成 本階段項(xiàng) 目銷售均價(jià) (元/)銷售成本 (元/)備注一區(qū)住 宅1200.000.00定向開發(fā)不考慮銷售費(fèi)用商 鋪3000.00120.00二區(qū)住 宅1850.0074.00商 鋪3000.00120.00三區(qū)住 宅1850.0074.00商 鋪3000.00120.00四、公司管理費(fèi)公司管理費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、交付使用及后評(píng)估等全過程管理所需的費(fèi)用。公司管理費(fèi)主要分為項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)，項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)包括：辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費(fèi)用；建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)包括：工作人員基本工資、補(bǔ)貼、福利、差旅交通費(fèi)、通訊費(fèi)等由于曲靖的整個(gè)市場消費(fèi)水平偏低，收入水平也偏低，公司管理費(fèi)也較昆明低，按建設(shè)成本的2%考慮，如下表：管 理 成 本階段項(xiàng) 目建設(shè)成本 (元/)管理成本 (元/)備注一區(qū)住 宅885.0017.70商 鋪885.0017.70二區(qū)住 宅952.0019.04商 鋪952.0019.04三區(qū)住 宅952.0019.04商 鋪952.0019.04五、項(xiàng)目銷售稅金項(xiàng)目的銷售稅金包括營業(yè)稅城市建設(shè)費(fèi)附加教育費(fèi)附加印花稅契稅, 根據(jù)行業(yè)及地區(qū)不同, 稅率也不同, 現(xiàn)暫按營業(yè)稅為銷售額5%, 城市建設(shè)費(fèi)附加為營業(yè)稅的