項(xiàng)目前期定位策劃案.ppt

開(kāi)封興建置業(yè)汴西項(xiàng)目策略報(bào)告智源力恒地產(chǎn)機(jī)構(gòu),本報(bào)告結(jié)構(gòu),2,1,3,4,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,項(xiàng)目客戶定位,項(xiàng)目功能定位,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,建筑立面建議,空間設(shè)置建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,鄭汴一體化發(fā)展,汴西新區(qū)市場(chǎng)分析,背景分析,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目定位,物業(yè)發(fā)展建議,背景分析,一、,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封區(qū)位,開(kāi)封市位于河南省中部偏東，為黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘，西連省會(huì)鄭州，南接許昌、周口，北靠黃河，與中原油田隔河相望,處于豫東大平原的中心部位?？偯娣e6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方公里。南北寬約92公里，東西長(zhǎng)約126公里。,在中部崛起的大背景下，開(kāi)封的區(qū)位條件極為優(yōu)越，連通南北，承東啟西。,由右表可以看出，開(kāi)封市人口490多萬(wàn)，在河南各市中處于中等地位。目前，開(kāi)封的城市化率剛剛達(dá)到30%，在省內(nèi)排名為靠后。按照一般的發(fā)展規(guī)律，正迅速進(jìn)入城市化快速發(fā)展周期。,城市化率突破30%，將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封人口,開(kāi)封市轄區(qū)主要人口分布如下；老城區(qū)人口密度較為集中，順河區(qū)和禹王臺(tái)區(qū)人口最為集中，金明區(qū)人口密度最小。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封人口,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封GDP,GDP起點(diǎn)低，但近幾年的增速較快。07年后在鄭汴一體化的帶動(dòng)下經(jīng)濟(jì)增幅達(dá)到20%左右，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)平穩(wěn)、保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。,（一）休閑文化開(kāi)封是個(gè)極其悠閑的城市。琴棋書(shū)畫(huà)，從公務(wù)員到下層民眾都會(huì)舞弄幾下子，這里有品不完的歷史和文化內(nèi)容。走在開(kāi)封的大街上，你的眼中看不到背著公文包行色匆匆的商務(wù)人士，甚至連穿西服的都很少見(jiàn)；而小胡同中傳來(lái)的呼啦作響的，肯定是家家戶戶打麻將的聲音。養(yǎng)花侍草、斗雞溜鳥(niǎo)、放風(fēng)箏、抖空竹、抽陀螺、唱幾句豫劇老段兒,開(kāi)封獨(dú)有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封文化,（二）飲食文化開(kāi)封的古都?xì)赓|(zhì)中其實(shí)最難以剝離的，就是開(kāi)封最為叫絕的食文化部分。“陸稿薦”、“馬豫興”、“稻香居”、“沙家醬牛肉”、“又一新”、“第一樓”、“黃家包子館”、“中興樓”、“北京館”、“州橋日夜餐廳”這一串串的包蘊(yùn)歷史滄桑的百年老字號(hào)無(wú)一不是響當(dāng)當(dāng)?shù)牟惋嬈放啤?鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封文化,開(kāi)封獨(dú)有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。,（三）民俗文化開(kāi)封的“久天”、“忌歲”等風(fēng)俗仍就是獨(dú)具特色的地方文化。每年一度的菊花花會(huì)、春秋兩季的禹王臺(tái)廟會(huì)，更是吸引了千千萬(wàn)萬(wàn)外地的游客前來(lái)祝興。歷史給開(kāi)封留下的文化內(nèi)容，多得開(kāi)封人自己都說(shuō)不清。雅文化、俗文化、說(shuō)文化、唱文化、舞臺(tái)文化、街頭文化、胡同文化開(kāi)封的汴繡文化、朱仙鎮(zhèn)的年畫(huà)文化更是中華民族寶貴的文化遺產(chǎn)。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封文化,開(kāi)封獨(dú)有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。,眾多名勝古跡，歷史人文資源，每年吸引著大量的中外游客。,翰園碑林,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封旅游,城市發(fā)展定位國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的開(kāi)封市城市總體規(guī)劃（19952010）確定開(kāi)封的城市定位是：“河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城、旅游勝地”。城市功能定位是：國(guó)家歷史文化名城，國(guó)際文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休閑中心，紡織、食品、化工、醫(yī)藥、機(jī)械設(shè)備制造基地。,支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū),鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封發(fā)展,城市規(guī)劃范圍開(kāi)封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國(guó)道，西至中牟邊界，東至大(慶)廣(州)高速公路。城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向簇狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)。其發(fā)展模式近期是東西拓展、多向承接，遠(yuǎn)期以生活軸、服務(wù)軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動(dòng)，南北疏導(dǎo)。規(guī)劃形成中心組團(tuán)、汴西新區(qū)、開(kāi)封東區(qū)3個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)片區(qū)。開(kāi)封市城區(qū)面積將擴(kuò)大到195平方公里，可容納人口200萬(wàn)。,支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū)。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封發(fā)展,鄭汴一體化規(guī)劃,規(guī)劃范圍：鄭汴新區(qū)規(guī)劃范圍包括鄭州新區(qū)和開(kāi)封新區(qū)，東起開(kāi)封市金明大道，西至鄭州市中州大道，南起中牟縣、尉氏縣南邊界，北至黃河南岸，總面積約2077平方公里。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封發(fā)展,鄭汴一體化目標(biāo)：“五區(qū)一中心”新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)“五區(qū)一中心”，即建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、對(duì)外開(kāi)放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心，在全省工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮引領(lǐng)作用。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封發(fā)展,鄭汴一體化規(guī)劃,發(fā)展格局：“兩軸兩帶九組團(tuán)”新區(qū)采取軸線組團(tuán)發(fā)展模式，形成“兩軸兩帶九組團(tuán)”的發(fā)展格局?！皟奢S”是東西走向的鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，南北走向的鄭東航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“兩帶”是沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶、東南部生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；“九組團(tuán)”是鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港、白沙組團(tuán)、劉集組團(tuán)、官渡組團(tuán)、九龍組團(tuán)、中牟組團(tuán)和汴西組團(tuán)。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封發(fā)展,鄭汴一體化規(guī)劃,交通規(guī)劃：在區(qū)域內(nèi)打造“六橫六縱”的快速路骨干網(wǎng)絡(luò)。,鄭汴一體化發(fā)展-開(kāi)封發(fā)展,鄭汴一體化規(guī)劃,開(kāi)封汴西新區(qū)城市規(guī)劃,汴西新區(qū)位于開(kāi)封市西部，東到護(hù)城大堤，西到中牟邊界，南至310國(guó)道，北至連霍高速，是集居住、工業(yè)、辦公、商貿(mào)、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。開(kāi)封汴西新區(qū)作為“鄭汴新區(qū)”的重要組成部分，規(guī)劃總面積287平方公里，主要?jiǎng)澐譃橹醒肷虅?wù)區(qū)、教育園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、高鐵服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、運(yùn)糧河生態(tài)休閑帶、馬家河生態(tài)休閑帶和沿黃生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)帶。,汴西新區(qū)-區(qū)域規(guī)劃,汴西新區(qū)領(lǐng)跑開(kāi)封經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地。,汴西新區(qū)是鄭汴一體化主要對(duì)接空間，是鄭汴洛工業(yè)走廊的重要支撐區(qū)，是開(kāi)封市今后城市發(fā)展的主要方向。,開(kāi)封市西區(qū)的住宅售價(jià)明顯高于其他區(qū)域，由于西區(qū)是新建城區(qū)，在供暖、供電、交通等配套設(shè)施上比老城區(qū)更加齊全，西區(qū)已成為開(kāi)封人住宅消費(fèi)的主要趨向。,汴西新區(qū)-區(qū)域價(jià)值,各項(xiàng)目中的商務(wù)區(qū)沿鄭開(kāi)大道布局-商務(wù)中軸線正在形成。,汴西新區(qū)-區(qū)域價(jià)值,開(kāi)封汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,鄭汴新區(qū)目前規(guī)劃項(xiàng)目主要集中在第一大街至第五大街，在售項(xiàng)目為鄭開(kāi)橄欖城、鄭開(kāi)森林半島、新晉美悅都、東方金典、開(kāi)封國(guó)際金融中心、豪德天下融城等。,房地產(chǎn)市場(chǎng),開(kāi)封2012年第一季度土地供應(yīng)情況,房地產(chǎn)市場(chǎng),開(kāi)封商品住宅最近10年整體供求分析,在08年底實(shí)施的保增長(zhǎng)政策之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，出現(xiàn)了09年以來(lái)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，由于08年危機(jī)影響，各開(kāi)發(fā)商相繼減少新開(kāi)工面積，直接導(dǎo)致09、10年新增量的急劇下降，而各類(lèi)刺激政策的影響又導(dǎo)致壓抑已久的剛性需求集中爆發(fā)，種種原因?qū)е?9、10年樓市的火爆。12年的剛性需求仍然強(qiáng)勢(shì)，供求關(guān)系呈上升趨勢(shì)。,房地產(chǎn)市場(chǎng),汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征,市場(chǎng)特點(diǎn)：汴西新區(qū)是開(kāi)封市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。自2006年鄭汴一體化開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，開(kāi)封市政機(jī)關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動(dòng)西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。,房地產(chǎn)市場(chǎng),項(xiàng)目品質(zhì)：高端樓盤(pán)云集，別墅、高層建筑較多，均價(jià)在6500元左右，個(gè)別項(xiàng)目最高價(jià)在萬(wàn)元以上。,房地產(chǎn)市場(chǎng),汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征,購(gòu)房客層：西區(qū)購(gòu)房客層范圍較廣，不僅集中了開(kāi)封市區(qū)及周邊地市的中上層購(gòu)房群體，如政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、個(gè)體工商戶老板等，還吸引了很多來(lái)自于鄭州市的自住或投資客戶。,房地產(chǎn)市場(chǎng),汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征,多-土地多，樓盤(pán)多，占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的60%。大-大盤(pán)多，開(kāi)發(fā)體量大，大部分樓盤(pán)供應(yīng)在10萬(wàn)平米以上。強(qiáng)-開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，樓盤(pán)品質(zhì)高，客戶購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng)。烈-競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量大，樓盤(pán)之間客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈。少-專(zhuān)業(yè)型產(chǎn)業(yè)商業(yè)少，目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多為綜合體商務(wù)。,房地產(chǎn)市場(chǎng),汴西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征,項(xiàng)目分析,二、,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況1-3號(hào)路,開(kāi)元上城項(xiàng)目位置：集英街與鄭開(kāi)大道交會(huì)處規(guī)劃用地：18613.19平方米建筑面積：89000商業(yè)2250建筑類(lèi)型：多層、小高層、高層物業(yè)類(lèi)別：高層住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)商：河南開(kāi)元名都置業(yè)有限公司商業(yè)特點(diǎn)：8萬(wàn)平米大型商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由6棟簡(jiǎn)歐風(fēng)格的多層住宅、小高層住宅、高層住宅組成，房源共計(jì)693套，包括公寓、兩房、三房等產(chǎn)品，面積從88-123不等，從而充分滿足高端財(cái)富階層、社會(huì)中產(chǎn)和年輕白領(lǐng)的不同需求。,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況1-3號(hào)路,鄭開(kāi)橄欖城項(xiàng)目位置：鄭汴新區(qū)鄭開(kāi)大道與一大街交匯處向北500米規(guī)劃用地：1000余畝建筑面積：100余萬(wàn)平方米建筑類(lèi)型：別墅、洋房、高層、商業(yè)物業(yè)類(lèi)別：藏品別墅、墅質(zhì)洋房、湖景高層、濱湖商業(yè)開(kāi)發(fā)商：開(kāi)封中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)特點(diǎn)：約20萬(wàn)平米臨湖商業(yè)鄭汴新區(qū)首席千畝大盤(pán)，緊鄰6000畝汴西湖城市水岸一期建筑為法式風(fēng)格，總用地約150畝，綠化率約50%，容積率1.80。一期產(chǎn)品涵蓋都市藏品別墅、電梯花園洋房、雙湖瞰景高層。,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,鄭開(kāi)森林半島項(xiàng)目位置：鄭開(kāi)大道開(kāi)封段汴西河畔建筑類(lèi)型：多層、高層、別墅物業(yè)類(lèi)別：洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、18層電梯高層、商鋪開(kāi)發(fā)商：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司建筑面積：1100000平方米占地面積：666000平方米商業(yè)特點(diǎn)：五星級(jí)酒店、高檔商業(yè)、寫(xiě)字樓。,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況1-3號(hào)路,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,新晉美悅都項(xiàng)目位置：汴西新區(qū)鄭開(kāi)大道與三大街交匯處建筑類(lèi)型：多層、高層、別墅物業(yè)類(lèi)別：洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、18層電梯高層、商鋪開(kāi)發(fā)商：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司建筑面積：1100000平方米占地面積：666000平方米商業(yè)特點(diǎn)：25萬(wàn)平米shoppingmall大型商業(yè)中心、5A寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店。,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況1-3號(hào)路,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況4-5號(hào)路,東方金典項(xiàng)目位置：鄭開(kāi)大道/四大街建筑類(lèi)型：多層,高層物業(yè)類(lèi)別：洋房、高層、商業(yè)開(kāi)發(fā)商：開(kāi)封東方今典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：河南東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司建筑面積：1500000平方米占地面積：669333平方米商業(yè)特點(diǎn)：底層商業(yè),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,鄭開(kāi)印象城項(xiàng)目位置：鄭開(kāi)印象城位于開(kāi)封市新區(qū)鄭開(kāi)大道以南，4號(hào)大街以西、5號(hào)大街以東、晉安路以北核心區(qū)域建筑類(lèi)型：小高層,高層物業(yè)類(lèi)別：公寓開(kāi)發(fā)商：開(kāi)封維美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：251畝建筑面積：42萬(wàn)平方米建筑密度：25%綠化率：大于35%車(chē)位：4000個(gè)周邊配套：配套有10000平方米市政廣場(chǎng),周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況4-5號(hào)路,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,開(kāi)封國(guó)際金融中心項(xiàng)目位置：鄭開(kāi)大道與第四大街交匯處西南建筑類(lèi)型：高層物業(yè)類(lèi)別：商務(wù)、辦公、酒店、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、公寓開(kāi)發(fā)商：河南藍(lán)瑪置業(yè)有限公司建筑面積：310000平方米大型商務(wù)社區(qū)該項(xiàng)目涵蓋超高層雙塔甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、精裝酒店式公寓及高端商務(wù)會(huì)所等多樣建筑形態(tài)，并集商務(wù)、辦公、酒店、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、公寓等諸多商業(yè)功能于一體。該項(xiàng)目核心建筑的目標(biāo)客戶將以銀行、保險(xiǎn)、投資、擔(dān)保、證券、期貨等金融機(jī)構(gòu)為主體，涵蓋上市公司、能源交通、高新科技、商業(yè)咨詢、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等高端企業(yè)。,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況4-5號(hào)路,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,豪德天下融城項(xiàng)目位置：鄭開(kāi)大道與汴西新區(qū)六號(hào)路交匯處南100米。建筑類(lèi)型：一期規(guī)劃建設(shè)9棟多層、23棟的高層。物業(yè)類(lèi)別：公寓開(kāi)發(fā)商：河南省融城房地產(chǎn)有限公司建筑面積：1170000平方米占地面積：581333平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年周邊配套：80米寬濱水景觀綠化帶、汴西工業(yè)園、商貿(mào)中心區(qū)、開(kāi)封市重點(diǎn)小學(xué)、開(kāi)封高中。豪德天下融城，豪踞開(kāi)封汴西新區(qū)中心顯赫要地，北臨鄭開(kāi)大道、鄭汴輕軌7號(hào)站、80米寬濱水景觀綠化帶，南靠汴西工業(yè)園，西鄰以沃爾瑪為核心的商貿(mào)中心區(qū)，東迎開(kāi)封市重點(diǎn)小學(xué)開(kāi)封高中等高校文化圈。,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況6號(hào)路,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,爪哇東匯名城項(xiàng)目位置：西部運(yùn)糧河以東，北臨鄭開(kāi)大道，南臨規(guī)劃中的晉安西路，東臨十四大街，西臨十七大街。建筑類(lèi)型：洋房、高層、中層、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商：開(kāi)封國(guó)際城一號(hào)公司實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司和開(kāi)封國(guó)際城五號(hào)公司實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司(香港爪哇集團(tuán)附屬公司)總用地:總用地規(guī)模1100余畝總建筑面積:約300萬(wàn)平方米周邊景觀：毗連國(guó)際級(jí)高爾夫球場(chǎng)、大型濕地公園及運(yùn)糧河生態(tài)旅游區(qū)項(xiàng)目定位：國(guó)際級(jí)大型城市綜合體內(nèi)設(shè)國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)國(guó)際酒店、大型商業(yè)，包括購(gòu)物中心、辦公樓、高端住宅、高級(jí)會(huì)所等。,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目概況14-16號(hào)路,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目多以住宅為主純商業(yè)項(xiàng)目極為稀缺,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)果,項(xiàng)目分析,地塊基本情況項(xiàng)目位于開(kāi)封汴西新區(qū)中心區(qū)4號(hào)街區(qū)東部，鄭開(kāi)大道以南，九大街與八大街之間，總用地面積27534.4平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公用地。,開(kāi)封中心,鄭州,本案,地塊周邊東邊緊鄰中國(guó)移動(dòng)開(kāi)封分公司生產(chǎn)樓項(xiàng)目；西邊鄰寶馬4S店；東南為晉河花園項(xiàng)目及公租房新安苑。,項(xiàng)目分析,地塊規(guī)劃指標(biāo)宗地總面積：27534.4容積率要求：2-3建筑密度：30%建筑限高：鄰鄭開(kāi)大道100米范圍內(nèi)建筑高度不得高于40米，其它區(qū)域建筑高度不得高于60米。廣場(chǎng)及綠地占地塊總用地面積比例40%。,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目地塊價(jià)值：汴西新區(qū)都市集成的黃金分割點(diǎn),區(qū)位四重價(jià)值體系,未來(lái)城市價(jià)值鼎峰區(qū),城市發(fā)展最潛質(zhì)區(qū)域,城市權(quán)貴階層聚集區(qū),新核心商務(wù)走廊,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目SWOT分析,S-優(yōu)勢(shì)因素,區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目北鄰鄭開(kāi)大道，地處第八大街第九大街之間。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于汴西新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚黃金圈，未來(lái)升值潛力較大，前景無(wú)可比擬。,W-劣勢(shì)因素,周邊配套：目前新區(qū)項(xiàng)目主要集中在第一大街至第五大街，周邊配套稍顯滯后，人氣不足，不利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升。地塊面積：項(xiàng)目占地面積有限。,T-威脅因素,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：未來(lái)汴西新區(qū)高檔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。,消費(fèi)力強(qiáng)勁：基于新區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，投資需求強(qiáng)勁。政府政策：政府對(duì)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃制造市場(chǎng)機(jī)遇。新區(qū)建設(shè)：新區(qū)作為開(kāi)封政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，預(yù)計(jì)明年下半年六大街至項(xiàng)目地塊范圍眾多項(xiàng)目即將啟動(dòng)。,O-機(jī)會(huì)因素,項(xiàng)目SWOT分析,項(xiàng)目定位,三、,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,根據(jù)項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公用地；項(xiàng)目地塊呈反L型，考慮鄭開(kāi)大道兩邊建筑限高因素，項(xiàng)目體量在8.26萬(wàn)方，反L型前端部分建筑層數(shù)為11層左右，后部為18層左右；項(xiàng)目緊鄰鄭開(kāi)大道，交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目周邊大盤(pán)云集，多為高端住宅和綜合體項(xiàng)目，純商務(wù)項(xiàng)目稀少。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,結(jié)合以上因素，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位有如下兩個(gè)方案,方案一、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地-soho中心,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,背景：汴西新區(qū)目前規(guī)劃項(xiàng)目多為綜合體附帶商業(yè)，專(zhuān)業(yè)針對(duì)中小企業(yè)辦公商業(yè)較少，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，針對(duì)此類(lèi)顧客需求，建議項(xiàng)目目標(biāo)客戶以中小企業(yè)客戶為主，打造中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集地高端辦公商務(wù)群。,產(chǎn)品理念：SOHO是一種新經(jīng)濟(jì)、新概念，指自由、彈性而新型的生活和工作方式。代表前潮的生產(chǎn)力、活躍的新經(jīng)濟(jì)。SOHO專(zhuān)指能夠按照自己的興趣和愛(ài)好自由選擇工作，不受時(shí)間和地點(diǎn)制約、不受發(fā)展空間限制的白領(lǐng)一族。SOHO即可以理解為“超級(jí)辦公室”也可以理解為“高檔公寓”，既滿足客戶對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求，又實(shí)現(xiàn)宜商宜居，辦公、自住、出租多位一體，實(shí)現(xiàn)快速功能轉(zhuǎn)換和“良好”的投資價(jià)值。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,方案一、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地-soho中心,產(chǎn)品類(lèi)型：建議采用底層商業(yè)、精裝酒店式公寓、寫(xiě)字樓、高端商務(wù)會(huì)所于一體。滿足企業(yè)辦公及會(huì)務(wù)洽談需求，提升項(xiàng)目品質(zhì)。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,方案一、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地-soho中心,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,北京三里屯soho,北京三里屯soho,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,SOHO位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，為商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)?？傉嫉丶s5.1245萬(wàn)，規(guī)劃總建筑面積地上約為31.568萬(wàn)，地下約為15萬(wàn)。本項(xiàng)目裙房（一至四層，局部五層）及地下一層將作為零售商業(yè)。高層(五層及以上)用作寫(xiě)字樓和公寓；地下二至四層用作停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備機(jī)房和服務(wù)管理用房。三里屯SOHO由5個(gè)購(gòu)物中心和5幢30層高的辦公和公寓樓組成，位于其間的溜冰場(chǎng)、帶水景的室外廣場(chǎng)將5個(gè)購(gòu)物中心連接起來(lái)，是北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)之一。,方案二、文化產(chǎn)業(yè)基地文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,背景：2011年，開(kāi)封宋都古城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功晉升為國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，并成功舉辦中國(guó)（開(kāi)封）2011清明文化節(jié)等重大文化旅游活動(dòng)。全市旅游接待量3924萬(wàn)人次，旅游綜合收入達(dá)到155億元，增長(zhǎng)21%。未來(lái)開(kāi)封將強(qiáng)力打造國(guó)際文化旅游名城。開(kāi)封以旅游業(yè)的發(fā)展為龍頭，將為文化行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。,產(chǎn)品訴求：以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)，商業(yè)休閑功能為點(diǎn)綴。建議產(chǎn)品為loft或自由空間寫(xiě)字樓，滿足創(chuàng)意企業(yè)做為工作室的需求。配套高檔休閑商業(yè)、高檔會(huì)所、展示空間及中高檔餐飲；集商務(wù)、辦公、文化、會(huì)展等諸多功能于一體，打造高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶以文化、藝術(shù)、設(shè)計(jì)、影視、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，打造成輻射鄭開(kāi)兩地乃至河南全省的時(shí)尚文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)。,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,方案二、文化產(chǎn)業(yè)基地文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,方案二、文化產(chǎn)業(yè)基地文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,杭州和達(dá)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,項(xiàng)目產(chǎn)品定位,和達(dá)文創(chuàng)園項(xiàng)目規(guī)劃占地34997.6，建筑面積約5.6萬(wàn)。園區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，造型簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，空間寬敞，通過(guò)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房外立面改造和內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，并重點(diǎn)建設(shè)六大職能，搭建五大服務(wù)平臺(tái)。和達(dá)文創(chuàng)園是以文化為內(nèi)容、以工業(yè)科技為基礎(chǔ)、以創(chuàng)意為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)設(shè)計(jì)和服裝設(shè)計(jì)是園區(qū)主力打造的兩大產(chǎn)業(yè)資源。,項(xiàng)目客戶定位,進(jìn)駐客戶類(lèi)別：多為國(guó)內(nèi)中小企業(yè)，從事律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、產(chǎn)品研發(fā)、電子商務(wù)、技術(shù)服務(wù)等方面業(yè)務(wù)。,項(xiàng)目客戶定位：中小企業(yè)及中小型投資客戶,方案一,項(xiàng)目客戶定位,進(jìn)駐客戶類(lèi)別：以文化、藝術(shù)、設(shè)計(jì)、影視、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主。,方案二,項(xiàng)目客戶定位：中小企業(yè)及中小型投資客戶,項(xiàng)目功能定位,集商務(wù)、辦公、會(huì)議、餐飲、休閑與一體的商務(wù)中心,物業(yè)發(fā)展建議,四、,建筑立面建議,項(xiàng)目形象-玻璃幕墻,玻璃幕墻考慮因素：玻璃幕墻奠定了項(xiàng)目的第一印象，彰顯昭示性，樹(shù)立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。建議要點(diǎn)：采用Lowe中空鍍膜隔音玻璃，保證建筑品質(zhì)；玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺(jué)遮擋。,空間設(shè)置建議,根據(jù)項(xiàng)目客戶群體定位：建議面積分割以100平以下戶型分割為主力，企業(yè)自由分割組合。,配套設(shè)施建議,建議要點(diǎn)：會(huì)議中心：設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)。票務(wù)中心員工餐廳地上、地下停車(chē)場(chǎng),功能完善的商務(wù)、生活設(shè)施,性價(jià)比電梯日立,電梯選擇考慮因素：電梯品牌是客戶感知寫(xiě)字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。建議要點(diǎn)：電梯內(nèi)可