設(shè)計(jì)經(jīng)理面試技巧

.簡述： 對一線公司的自我營銷切記步入什么都好，且很均衡的魔咒。面試中一定突出幾點(diǎn)亮點(diǎn)，就像駕駛記得寶馬，安全記得沃爾沃，設(shè)計(jì)記得保時捷。自我營銷拒絕完美，功其幾點(diǎn)，才是完美營銷。語速放慢，提問者問完問題等一下再說，應(yīng)對面試官喜歡問及的問題，不斷的完善自己，并且涵蓋基本的工作技能。世茂：卓越，誠信，創(chuàng)新，自我超越，思路機(jī)敏，樂于接受新事物。談?wù)撃阕约撼Ｒ姷?0個問題:1自我介紹尊敬的面試官，中午好！我叫胡興發(fā)，我有10年的上海地產(chǎn)行業(yè)的工作經(jīng)歷。5年設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，從建筑師到設(shè)計(jì)所主任的經(jīng)歷，負(fù)責(zé)過8個人的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，成功負(fù)責(zé)過多個項(xiàng)目規(guī)劃到施工圖設(shè)計(jì)，以及項(xiàng)目內(nèi)外的技術(shù)溝通以及商務(wù)談判。5年多的設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)，作為設(shè)計(jì)部經(jīng)理的四年多以來，帶領(lǐng)不同的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)成功負(fù)責(zé)過多個商業(yè)地產(chǎn)以及地鐵上層覆蓋P+R建筑商業(yè)綜合體全程設(shè)計(jì)管理工作(中冶祥騰城市廣場，財(cái)富廣場，生活廣場，假日風(fēng)情商業(yè)廣場，無錫RBD城市綜合體項(xiàng)目)以及無錫燕莎廣場超高層項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)管理工作。我個人樂于接受新生事物，喜歡挑戰(zhàn)自我，曾經(jīng)在98大學(xué)暑假的時候有帶300元人民幣在廣州生活過一個月的經(jīng)歷。也希望接受世貿(mào)股份新一輪的機(jī)會和挑戰(zhàn)。2你有什么優(yōu)點(diǎn)?以前離開中冶的時候，技術(shù)總監(jiān)和HRD挽留我的時候，對我的評價是具有較好方案能力，合理安排時間，能解決好復(fù)雜項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)理，當(dāng)然我也相信自己是一個很細(xì)致的人，能利用好公司內(nèi)外資源來應(yīng)對公司的變化，更好的完成公司的業(yè)務(wù)指標(biāo)。例如中冶和花樣年工作取得土地開發(fā)權(quán)和土地拓展兩個大方面，在這些項(xiàng)目我都會親手做幾個方案以求得更了解土地紅線和公司要求，以便更好的指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。以前做的項(xiàng)目有軌道交通聯(lián)系，公共汽車始發(fā)站，社會停車庫，出租車始發(fā)站等等，這些工作都需要和規(guī)劃，交通，申通公司進(jìn)行技術(shù)溝通推進(jìn)，我能從重要、緊急這兩個層面滿足公司報(bào)批報(bào)建以及開工需求。3你有什么缺點(diǎn)?我性格比較急，基于自身的判斷很快作出決定，這在我以前的工作中帶來過不少的麻煩，這兩年我意識到這一點(diǎn)，速度并不能適合所有的工作情況。因此我一直提醒自己搜集更多的信息，權(quán)衡得失，如若我拿不定主意，便會尋求同事的建議。4你工作的動機(jī)是什么？或 你熱衷于什么？ 我很喜歡和人共處，喜歡把復(fù)雜的工作問題化解成不同的任務(wù)包，并逐個完成，從中獲得樂趣。當(dāng)我在設(shè)計(jì)管理中很多功能性的缺失問題而沒有提前把控好時，我會感到很遺憾，并設(shè)法在下一個任務(wù)中加以改正。 當(dāng)然，我也很為我因?yàn)楣ぷ鳙@得公司回報(bào)讓家人和父母而榮耀。5. 你最大的成績是什么？或你最驕傲的事情是什么？設(shè)計(jì)公司：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)公司：07年底到08年初，中冶在上海拿了4塊商業(yè)用地，其中很大部門較為復(fù)雜，有P+R,社會停車庫，BUS始發(fā)站，四個項(xiàng)目面臨全部啟動。全部面臨到在項(xiàng)目建筑師不到崗的情況下，在技術(shù)總監(jiān)和我的共同努力下，寧愿自己多加班，合理利用公司外部設(shè)計(jì)資源，必要的時候不以甲方身份出來，與設(shè)計(jì)公司一同加班，并根據(jù)不一樣的情況提出分開報(bào)批報(bào)建的方式，完成了公司報(bào)批及工程進(jìn)度及定位要求，超額完成了公司的銷售目標(biāo)。更深一步的鞏固了公司和合作伙伴的關(guān)系，提升了公司在上海商業(yè)地產(chǎn)的聲譽(yù)。6. 你最大的失敗是什么？ 上海青浦的一個項(xiàng)目，中冶祥騰假日風(fēng)情商業(yè)街，是位于青浦工業(yè)園區(qū)的1200米長的一條商業(yè)街。設(shè)計(jì)的為街鋪，為了為小業(yè)主著想，消防主管道出現(xiàn)了兩個問題：1。提高得房率，沒有設(shè)置消防主立管管井，導(dǎo)致小業(yè)主部分商鋪有立管明管，而在定價時沒有作特殊說明。2。商鋪為5。5夾層產(chǎn)品，消防主管設(shè)置在商鋪中間，沒有對設(shè)計(jì)院作出細(xì)致的要求，導(dǎo)致交房后夾層使用不便。這兩個問題讓我學(xué)會了2個東西，1應(yīng)在功能定位時多收集小業(yè)主的前線反饋，特別做好與營銷定價及合同附件的互動2.細(xì)致審圖，特別是各個專業(yè)的圖紙的互動。7. 我們?yōu)槭裁匆赣媚?？咱們世茂無錫項(xiàng)目是地鐵上蓋商業(yè)綜合體和超高層的項(xiàng)目，項(xiàng)目比較復(fù)雜。我有過類似的工作經(jīng)歷，而且我以前合作的公司老板評價我是一個具有這方面能力的經(jīng)理，我相信我是一個優(yōu)秀的候選人。 另外，我和世茂比其他面試者有更多一份的世茂情緣，也成功的完成了世茂地產(chǎn)的面試，最終由于其他的原因沒有成功加入?，F(xiàn)在有這樣的機(jī)會，我肯定會倍加珍惜，以后會更加努力！謝謝。8.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑師應(yīng)該注意哪些？1.商業(yè)地產(chǎn)比較復(fù)雜，且土地利用率較高。其中規(guī)劃，房地，消防，交通，綠化，衛(wèi)生，抗震，節(jié)能都會遇到規(guī)則矛盾以及對規(guī)則理解不一樣的問題，這些需要在項(xiàng)目的方案到驗(yàn)收技術(shù)溝通工作。2.根據(jù)工程及銷售節(jié)點(diǎn)安排好各個設(shè)計(jì)工種的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，部門內(nèi)部要解決好公司要求與設(shè)計(jì)成果的一致性，以及成果評審和效果品質(zhì)把控。3對內(nèi)應(yīng)處理好工程，成本，銷售之間的關(guān)系。結(jié)合成本控制解決好工程技術(shù)問題，控制好設(shè)計(jì)變更。1. 貴公司的設(shè)計(jì)部的人員構(gòu)成，匯報(bào)對象是誰？你的工作任務(wù)是什么，是否參與過部門成員的招聘？公司部門為總工室，一共8人，設(shè)計(jì)總監(jiān)1人，設(shè)計(jì)副總監(jiān)1人，設(shè)計(jì)經(jīng)理1人，建筑2人，結(jié)構(gòu)1人，機(jī)電1人，給排水1人，景觀及室內(nèi)1人。技術(shù)總監(jiān)：參與公司高管例會，參與公司重大投資、業(yè)務(wù)決策，參與公司的項(xiàng)目可行性研究，負(fù)責(zé)建筑創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向；負(fù)責(zé)公司重要招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的審定工作，新建筑技術(shù)信息收集，處理，以及推廣應(yīng)用；負(fù)責(zé)公司重大技術(shù)問題的研討，對項(xiàng)目重大技術(shù)變更進(jìn)行審定。技術(shù)副總監(jiān)(法國人）：負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目招商內(nèi)部商業(yè)動線及立面外裝飾處理工作。設(shè)計(jì)經(jīng)理：1.配合總監(jiān)做好產(chǎn)品創(chuàng)新，市場可行性分析，市場定位工作以及新技術(shù)的收集處理與推廣，完善各項(xiàng)目工作計(jì)劃。2.根據(jù)市場情況及招商意見結(jié)合公司自身資源完善項(xiàng)目完成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書，組織部門各專業(yè)各階段圖紙質(zhì)量把控，完善設(shè)計(jì)各階段成本優(yōu)化工作。3.協(xié)調(diào)項(xiàng)目政府主管部門審批技術(shù)難點(diǎn)溝通。4.參與技術(shù)交底與圖紙會審，以及施工中技術(shù)難點(diǎn)及變更控制。5.各階段招商過程中技術(shù)問題解決以及銷售培訓(xùn)工作的完善。6.組織部門完善各項(xiàng)目驗(yàn)收及交房后的技術(shù)服務(wù)。你對我們公司怎么看？貴公司人力資源配置與管理上非常有經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品研發(fā)上在業(yè)內(nèi)很獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)管理及現(xiàn)場把控上有自身獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。2. 你的優(yōu)勢是什么？較強(qiáng)適應(yīng)能力，對外溝通能力以及團(tuán)隊(duì)意識。對所做的工作一直保持著成功的熱情。高度的責(zé)任感。愛思考，做事全力以赴。 3. 你的缺點(diǎn)是什么？ 遇事耐心不夠，對內(nèi)專業(yè)問題溝通應(yīng)更細(xì)致。我現(xiàn)在也在試看百家講壇已提高自己耐心處理事情的能力。4. 做好一個地產(chǎn)開發(fā)要注意哪幾點(diǎn)？1. 市場調(diào)查2. 選擇切合自身公司資源地段的土地3. 準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉4. 設(shè)計(jì)質(zhì)量把控5. 較好的施工質(zhì)量6. 高水平的營銷5. 如何去做一個高品質(zhì)產(chǎn)品？高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品將會是一個趨勢，傳統(tǒng)的二居或三居已經(jīng)不能滿足生活及文化的需求，1） 較好的地段，即完善的生活配套。2） 較好的規(guī)劃定位，良好的交流空間以及私密空間。3） 有特色的創(chuàng)新戶型滿足日常生活以外的建筑附加空間。4） 良好外立面細(xì)部以及建筑質(zhì)量。5） 良好，均好的小區(qū)環(huán)境。6） 良好的節(jié)能系統(tǒng)7） 優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。6. 主要合作過哪些設(shè)計(jì)單位？你在設(shè)計(jì)管理中碰到的困難是什么？概念方案有設(shè)計(jì)湯臣一品GDG,MAO,美國的RDI施工圖設(shè)計(jì)現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)，城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)院，東方設(shè)計(jì)院。每個項(xiàng)目公司的土建及幕墻施工單位都不一樣，同一樣的節(jié)點(diǎn)，各個施工單位由于技術(shù)能力不一樣而導(dǎo)致做出來的細(xì)部效果相差較大，通過技術(shù)指導(dǎo)很難實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在也在建議公司在上海本土的公司選擇一至兩家公司做為長期合作伙伴。7. 為什么要離開現(xiàn)在的公司？ 目前公司4個項(xiàng)目已經(jīng)尾聲，還有2個項(xiàng)目剛剛啟動。希望有更好的平臺讓自己發(fā)揮，進(jìn)步，自我實(shí)現(xiàn)。8. 平時在設(shè)計(jì)管理中你主要把控哪些？ 管理要點(diǎn)一：選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴，明確委托設(shè)計(jì)要求， 管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)全過程控制管理 1）日常管理 2）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制 3）設(shè)計(jì)成果評審管理要點(diǎn)三：重視設(shè)計(jì)報(bào)批過程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通管理要點(diǎn)四：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制管理要點(diǎn)五：注重設(shè)計(jì)的整合管理9. 對規(guī)劃如何理解？規(guī)劃應(yīng)該是根據(jù)既定地塊屬性結(jié)合開發(fā)公司自身資源實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。由這個為基本原則進(jìn)行市場調(diào)查，產(chǎn)品定位，市場、政策、容積率與產(chǎn)品均好性，景觀系統(tǒng)以及建筑空間營造的用地價值的一個綜合平衡。10. 對景觀如何理解？好的景觀已經(jīng)成為提升項(xiàng)目附加值最有效的一種手段。為什么最有效，因?yàn)榫坝^上的每一份投入都具有可視性，建筑空間及效果需要景觀來加以完善。首先：景觀應(yīng)該與整個項(xiàng)目定位一脈相承。堅(jiān)持以市中心住宅的景觀不能野趣太濃，而郊區(qū)住宅則不應(yīng)該人工痕跡太重為原則，可以做出比較好的景觀來。其次：景觀設(shè)計(jì)應(yīng)從人的感受及使用功能出發(fā)。除小區(qū)室外空間外，景觀應(yīng)滿足大多數(shù)室內(nèi)住戶觀景需要。所以高層的景觀與別墅的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別開來。最后：要注意后期維護(hù)與前期設(shè)計(jì)的統(tǒng)一。11. 商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別？1） 所有區(qū)別源于盈利模式的區(qū)別。住宅利潤等于銷售價格減去成本。而商業(yè)地產(chǎn)的利潤可以比較多元化，有銷售收益，有租金收益，物業(yè)管理收益，物業(yè)升值收益等。2） 影響選址的因素不一樣?？偟膩砜?，商業(yè)對地段的選擇更為重要。3） 面對客戶群不一樣。住宅僅為投資者和消費(fèi)者，商業(yè)有投資者，經(jīng)營者，終端消費(fèi)者。4） 規(guī)劃設(shè)計(jì)不一樣。住宅僅為規(guī)劃，房型，立面，環(huán)境，以及配套設(shè)施。而商業(yè)規(guī)劃，外部交通與內(nèi)部交通，主力店的內(nèi)部設(shè)計(jì)以及外飾面設(shè)計(jì)，立面，景觀設(shè)計(jì)。商鋪的分割與交通流線等等。5） 資金占有不一樣。住宅可以滾動開發(fā)，而商業(yè)只能建成后運(yùn)營成功才能得到穩(wěn)定的收益。6） 開發(fā)流程不一樣，商業(yè)較住宅多了一個前期招商以及后期運(yùn)營管理。7） 開發(fā)風(fēng)險不一樣。商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍，風(fēng)險大，收益也大。12. 如何在設(shè)計(jì)管理中成本控制？房地產(chǎn)的成本70%以上在設(shè)計(jì)中已經(jīng)定了，是成本控制的關(guān)鍵。一、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位二、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價三、采用合同措施控制造價四、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理過程中的成本控制規(guī)劃：豎向標(biāo)高控制（挖填土方最?。?，停車比率及方式，地下室的層數(shù)及面積，人防地下室（能否異地建設(shè)）性質(zhì)，規(guī)模，等級，頂板覆土，建筑：尺寸模數(shù)化，平面方案（框架結(jié)構(gòu)每層1500平方米），窗地比0.25，窗分格方式，墻積比1:1.3（約矮約大），立面材料的選擇。結(jié)構(gòu)：單方鋼筋含量和單方混凝土含量，基礎(chǔ)形式及埋深；設(shè)備配套方案的調(diào)整；基坑維護(hù)方案 水電煤：設(shè)備選型，空調(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，其至控制中心及箱體鋪設(shè)最短景觀：控制硬和軟的比率，控制大樹的比率，控制水景的規(guī)模，圍墻的形式（鏤空的多點(diǎn)）樣板房：給定最高限額13. 目前你做的較為失敗的一個作品是哪個？銀鴿紙業(yè)銀鴿花園大面積開窗能耗非常大，業(yè)主交不起采暖費(fèi)用，及玻璃雨棚（工業(yè)污染，不好清洗）14. 對限額設(shè)計(jì)怎么看？1、 科學(xué)合理的制訂目標(biāo)成本。（比較難的一點(diǎn)，必須有較強(qiáng)的預(yù)算能力才能將各階段的預(yù)算目標(biāo)下地）2、 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇合適的合作單位， 小的設(shè)計(jì)公司是沒有規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、設(shè)備材料部門的，因而小的設(shè)計(jì)公司不具備限額設(shè)計(jì)的條件。3、 設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)質(zhì)量掛鉤, 嚴(yán)格控制變更洽商。4、 限額設(shè)計(jì)既是設(shè)計(jì)公司的事，也是建設(shè)單位的事，否則限額設(shè)計(jì)只能是一個概念，而無具體行動目的和執(zhí)行指標(biāo)。比如目標(biāo)成本的制訂、設(shè)計(jì)任務(wù)書的下達(dá)、材料設(shè)備選擇標(biāo)準(zhǔn)等。5、 推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度15. 和工程部如何交流？和工程部的交流應(yīng)做好如下幾點(diǎn)1 根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)及開發(fā)節(jié)點(diǎn)制定設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)2 圖紙會審3 技術(shù)交底，特別是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做法4 施工中重大技術(shù)問題解決5 隱蔽工程以及外飾面下架前質(zhì)量的驗(yàn)收16. 和預(yù)算部如何交流？1、 協(xié)調(diào)目標(biāo)成本的制定，便于限額設(shè)計(jì)2、 工程招標(biāo)技術(shù)標(biāo)的審定及協(xié)調(diào)3、 設(shè)計(jì)優(yōu)化包括材料及設(shè)備選擇4、 協(xié)調(diào)過程變更控制17. 如何理解節(jié)能建筑？ 節(jié)能建筑不應(yīng)該是高能耗，高物業(yè)管理費(fèi)為代價的節(jié)能，市場是這些產(chǎn)品室偽節(jié)能。1. 科學(xué)規(guī)劃，合理布局（主導(dǎo)風(fēng)的方向，南敞北閉）2. 利用公建配套設(shè)置的中間，減少開車到達(dá)的必要性。3. 建筑朝向，控制窗墻和體型系數(shù)4. 提高維護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱性如復(fù)合外墻，組合外窗，屋面系統(tǒng)5.可再生能源，太陽能的利用18. 在規(guī)劃，方案，初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)分別要把控的問題是哪些？19. 我們?yōu)槭裁匆赣媚?？對工作一直保持著成功的熱情，做事全力以赴?0. 你的職業(yè)規(guī)劃是怎樣的？或者如何看待你今后的5年？ 38歲以前，我希望在技術(shù)及技術(shù)管理上力求精湛，做一個出色的技術(shù)管理者。38歲以后，我希望模糊自身在技術(shù)方面的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)管理上力求更好的發(fā)展。21. 做好設(shè)計(jì)經(jīng)理如何去管理你自己的團(tuán)隊(duì)？1） 始終保持對項(xiàng)目成功的熱情2） 上傳下達(dá)，給各個專業(yè)人員充分了解項(xiàng)目的定位，公司的戰(zhàn)略以及產(chǎn)品的價值點(diǎn)，充分借鑒公司對此類型產(chǎn)品定位及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免重復(fù)出現(xiàn)。3） 指定相應(yīng)的任務(wù)包，明確各任務(wù)包時間4） 充分授權(quán)以及職業(yè)空間激勵，建立團(tuán)隊(duì)歸屬感5） 各專業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)會議，果斷進(jìn)行協(xié)調(diào)后的決策，遇事不逃避6） 及時準(zhǔn)確的上級領(lǐng)導(dǎo)的成果匯報(bào)24有什么需要了解我們的嗎？1）公司在產(chǎn)品節(jié)能思想獨(dú)具一格，請問在當(dāng)前技術(shù)可行的情況下如何去發(fā)展自己的節(jié)能產(chǎn)品？2）目前公司在產(chǎn)品創(chuàng)新以及大規(guī)模開發(fā)上面如何做到周期上的平衡？3）做為設(shè)計(jì)管理人員，有的是研發(fā)的，有的是實(shí)施的，但隨著工作時間的不一樣，如何在