民銀發(fā)[2007]658號附件一管理辦法.doc

中國民生銀行個人一手房屋按揭貸款管理辦法民銀發(fā)2007658號第一章 總則第一條 為了規(guī)范我行個人一手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的管理，防范貸款風(fēng)險，推動業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行個人住房貸款管理辦法等法律法規(guī)及我行有關(guān)規(guī)章制度，特制定本管理辦法。 第二條 本辦法所稱的個人一手房屋按揭貸款是指購房人在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房屋時，自己先支付規(guī)定比例的首期房款，在提供我行認(rèn)可擔(dān)保的前提下，其余購房款由我行貸款支付，并按約定方式還本付息的一種貸款業(yè)務(wù)。第三條 個人一手房屋按揭貸款按照房屋性質(zhì)劃分為一手住房按揭貸款和一手商業(yè)用房按揭貸款。本辦法所指的住房，包括住宅、公寓、別墅；商業(yè)用房包括商鋪、寫字樓、商住兩用房、商務(wù)公寓等。第四條 個人一手房屋按揭貸款按照與開發(fā)商合作方式劃分為指定樓盤按揭貸款和不指定樓盤按揭貸款。指定樓盤按揭貸款是指我行與開發(fā)商簽署合作協(xié)議或保證合同，并由開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的貸款；不指定樓盤按揭貸款是指開發(fā)商不承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，采取我行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式發(fā)放的貸款。指定是絕對的，不指定是相對的。對于期房需按照按揭樓盤的條件對項目進(jìn)行圈選并按照我行授權(quán)管理要求對項目按揭額度進(jìn)行審批；對于現(xiàn)房（指通過竣工驗收的房產(chǎn)）可不進(jìn)行按揭額度授信，但經(jīng)辦行要在項目圈選的基礎(chǔ)上對樓盤的開發(fā)手續(xù)、銷售狀況、銷售價格、工程進(jìn)度、客戶購房意愿等情況實地調(diào)查并提出具體調(diào)查意見。第五條 個人一手房屋按揭貸款堅持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)客戶”的三優(yōu)原則。第二章 按揭樓盤條件第六條 房屋按揭項目的基本條件（一）樓盤項目手續(xù)完備，具備“五證”（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售或銷售許可證）；（二）已繳納土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和有關(guān)配套費(fèi)用； （三）綜合品質(zhì)較好，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力和市場銷售前景；（四）開發(fā)商自有資金符合當(dāng)?shù)劂y行監(jiān)管部門的要求；（五）按揭住房主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂；（六）按揭商業(yè)用房已竣工驗收；（七）其他總行規(guī)定的條件。第七條 房屋按揭項目發(fā)展目標(biāo)（一）住房按揭項目發(fā)展目標(biāo)1、地理位置較好、配套設(shè)施完善的大中型社區(qū)住宅；性價比較高的經(jīng)濟(jì)型或小康型住宅；2、具備較好環(huán)境優(yōu)勢，交通便利、配套齊全的低密度住宅、普通別墅等高品質(zhì)住宅；3、當(dāng)?shù)鼗蛉珖_發(fā)商開發(fā)的住宅項目；4、其他總行規(guī)定的條件。（二）商業(yè)用房按揭項目發(fā)展目標(biāo)商業(yè)氛圍成熟、具有較高流動性和變現(xiàn)性的核心商業(yè)（務(wù)）區(qū)中租售比較高的項目，具體包括：1、位于主要商業(yè)街區(qū)或商業(yè)氛圍成形街區(qū)，且大小、朝向具有招租優(yōu)勢的臨街商鋪；2、位于大型城市核心商務(wù)區(qū)中有穩(wěn)定、持續(xù)收益來源的寫字樓；3、大中型社區(qū)內(nèi)靠近核心公共區(qū)域具有良好商業(yè)氛圍的底層商鋪；4、經(jīng)營時間較長、已形成穩(wěn)定客流量、具有一定區(qū)域知名度的交易市場類商鋪；5、其他總行規(guī)定的條件。第三章 借款人條件第八條 基本條件 （一）年滿18周歲的自然人，具有完全民事行為能力，能提供有效的身份證明或居留證明；（二）有穩(wěn)定職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； （三）已與開發(fā)商簽訂購房合同協(xié)議或認(rèn)購書，支付了規(guī)定比例的首付款；（四）同意委托我行將按揭貸款金額劃入開發(fā)商賬戶，并授權(quán)我行直接從還款賬戶上扣還月供。第九條 客戶發(fā)展目標(biāo)（一）住房按揭貸款客戶發(fā)展目標(biāo)1、我行VIP客戶；2、政府國家公務(wù)員；3、科、教、文、衛(wèi)等事業(yè)單位正式員工；4、優(yōu)質(zhì)大、中型企業(yè)的管理、技術(shù)人員；5、在特定領(lǐng)域具有一定專業(yè)技能的人士；6、具有相對穩(wěn)定職業(yè)和可持續(xù)收入的其他人員；7、其他總行認(rèn)定的人群。（二）商業(yè)用房按揭貸款客戶發(fā)展目標(biāo)1、我行VIP客戶；2、具有一定實力和經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)具有良好發(fā)展前景的自雇人士和私營企業(yè)經(jīng)營者；3、從事金融、保險、投資、電力、電信、交通、咨詢等行業(yè)，具有持續(xù)高額收入和較強(qiáng)投資能力的特定人群；4、其他總行認(rèn)定的人群。第十條 不指定樓盤按揭貸款主要發(fā)展信用良好的中高端優(yōu)質(zhì)客戶，具體包括政府及事業(yè)單位具有一定管理職務(wù)或技術(shù)職稱的工作人員；具有中、高級管理、技術(shù)職務(wù)的教師、醫(yī)生、律師、金融從業(yè)人員；企業(yè)中、高級管理和技術(shù)人員及本行員工等。第四章 貸款要素第十一條 貸款成數(shù)（一）借款人以銀行貸款購買首套套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下自住住房的，貸款成數(shù)最高不超過8成；（二）借款人以銀行貸款購買首套套型建筑面積在90平方米以上自住住房的，貸款成數(shù)最高不超過7成；（三）對借款人已利用銀行貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的，貸款成數(shù)最高不超過6成；對借款人已利用銀行貸款購買住房、又申請貸款購買第三套（含三套）以上住房的，每增加一套貸款成數(shù)降低一成；（四）借款人以銀行貸款購買商業(yè)用房的，貸款成數(shù)最高不超過5成; 購買“商住兩用房”的，貸款成數(shù)最高不超過5.5成。超過以上規(guī)定的，上報總行審批。第十二條 貸款期限（一）借款人購買住房的，貸款期限最長不超過30年;借款人購買商業(yè)用房和“商住兩用房”的，貸款期限最長不超過10年;（二）借款人年齡加貸款年限最長不超過70年；（三）貸款加按（延長期限）后的貸款累計期限按照本條（一）、（二）款的要求執(zhí)行。第十三條 貸款利率個人房屋按揭貸款可根據(jù)客戶需要采用浮動利率、固定利率或結(jié)構(gòu)性利率。（一）浮動利率1、 貸款利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其浮動比率在中國人民銀行公布的浮動范圍內(nèi)與借款人協(xié)商確定；目前對貸款購買第一套住房的借款人，貸款利率最高下浮比例為15%，對貸款購買第二套住房的借款人，貸款利率上浮比例不低于10%，對貸款購買第三套（含）以上住房的借款人，貸款每增加一套利率上浮比例在第二套上浮比例的基礎(chǔ)上依次增加5個百分點；商業(yè)用房和“商住兩用房”按揭貸款利率上浮比例不低于10%。2、 借款人延長原借款期限（加按）或縮短原借款期限（減按），貸款基準(zhǔn)利率按照加（減）按后累計貸款期限對應(yīng)的人民銀行同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 （二）固定利率及結(jié)構(gòu)性利率按照我行相應(yīng)的管理辦法執(zhí)行。第十四條 還款方式（一）一年期（含一年）內(nèi)的貸款可采取利隨本清，按月（季）付息、到期還本，按月（季）等額本金還款，按月（季）等額本息還款及總行認(rèn)可的其他還款方式；（二）一年期以上的貸款可采用按月（季）等額本金還款、按月（季）等額本息還款、組合還款及總行認(rèn)可的其他還款方式。第十五條 浮動利率的利率調(diào)整方式利率調(diào)整方式由我行和借款人協(xié)商確定，貸款期間如遇人民銀行利率調(diào)整，按照人民銀行有關(guān)規(guī)定及雙方約定執(zhí)行。目前住房按揭貸款可采用貸款利率 “當(dāng)日調(diào)整”、“按月調(diào)整”、“按季調(diào)整”、“次年一月一日調(diào)整”和“滿一年調(diào)整”的調(diào)整方式；商業(yè)用房按揭貸款采用貸款利率 “當(dāng)日調(diào)整”、“按月調(diào)整”、“按季調(diào)整”的調(diào)整方式。第十六條 擔(dān)保方式（一）房產(chǎn)抵押加開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證：房產(chǎn)（或期房）抵押登記辦妥前由我行認(rèn)定的開發(fā)商提供連帶責(zé)任保證。能夠辦理期房抵押登記的城市，應(yīng)辦理期房抵押登記，不能辦理期房抵押登記的城市，待房產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房后應(yīng)辦理現(xiàn)房抵押登記。（二）房產(chǎn)抵押加擔(dān)保機(jī)構(gòu)或自然人階段性連帶責(zé)任保證：房產(chǎn)（或期房）抵押登記辦妥前由我行認(rèn)定的擔(dān)保機(jī)構(gòu)或自然人提供階段性連帶責(zé)任保證，待現(xiàn)房（期房）抵押登記辦妥后免除階段性擔(dān)保，自然人階段性連帶責(zé)任保證方式僅限保證人為本行員工。（三）借款人以其他財產(chǎn)提供階段性抵押或質(zhì)押擔(dān)保：借款人以自有或其他自然人所有的房屋作抵押，或以本行定期存款、存單、憑證式國債作質(zhì)押提供階段性擔(dān)保，擔(dān)保額度、貸款成數(shù)及對抵質(zhì)押物的要求應(yīng)符合我行標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)物質(zhì)押貸款和個人綜合消費(fèi)貸款的相關(guān)規(guī)定。待現(xiàn)房（期房）具備辦理抵押登記條件后以所購房屋抵押置換階段性擔(dān)保手續(xù)。以其他房屋抵押作階段性擔(dān)保的，也可不置換原房屋抵押，采取原房屋抵押的全程擔(dān)保方式。（四）以所購期房或現(xiàn)房作（預(yù)）抵押提供擔(dān)保。（五）其他經(jīng)總行審批的擔(dān)保方式。第五章 貸款程序第十七條 貸款申請借款人申請一手房屋按揭貸款應(yīng)先填寫借款申請表并提交如下資料： （一）借款人及其配偶和其他權(quán)利共有人的身份證明及婚姻狀況證明：對于身份證明材料，大陸居民應(yīng)提供有效身份證明和戶口本（簿）；港澳居民應(yīng)提供港澳居民身份證及來往大陸通行證；臺灣居民應(yīng)提供來往大陸通行證;外籍人士應(yīng)提供由公安機(jī)關(guān)出具的本地有效居留證明及所在國護(hù)照；（二）收入證明材料：借款人除了提供一般性收入證明外，對于大額貸款和自雇人士還需進(jìn)一步提供公司營業(yè)執(zhí)照、個人所得稅單、公司稅單、近期銀行往來記錄、繳交社保記錄、其他財產(chǎn)證明等一項或多項足以證明收入情況的材料；（三）首付款證明材料：指定樓盤按揭貸款需提供借款申請人已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件；不指定樓盤按揭貸款提供借款申請人已付購房定金收據(jù)、已付首期款收據(jù)原件及復(fù)印件或相當(dāng)于首期款的我行存款證明；（四）購房合同：借款申請人與開發(fā)商簽訂的購房合同原件或認(rèn)購協(xié)議原件；（五）如采取其他房屋抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式，須提供我行認(rèn)可的抵、質(zhì)押物權(quán)利證明，同時需出具有權(quán)人同意抵、質(zhì)押的書面證明；（六）擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保證人的相關(guān)資料；（七）我行認(rèn)為需要提供的其他資料。 第十八條 貸款調(diào)查受理借款人申請后，經(jīng)辦人員審核借款人提交材料的真實有效性、借款人資格、還款能力等，查實樓盤項目按揭額度使用等情況，具體參見中國民生銀行個人貸款客戶調(diào)查操作指南的規(guī)定。 第十九條 貸款資料采集貸款經(jīng)辦人員查詢、打印人民銀行征信系統(tǒng)的相關(guān)記錄并對貸款申請資料審核無誤后，由個貸錄入人員將相關(guān)數(shù)據(jù)和信息錄入個貸系統(tǒng)。第二十條 貸款審批、簽約貸款審批人員在個貸系統(tǒng)中按照授權(quán)和相關(guān)規(guī)定審批貸款，貸款審批通過后，借款人（抵、質(zhì)押人）、開發(fā)商或擔(dān)保機(jī)構(gòu)（保證人）與經(jīng)辦行（抵、質(zhì)押權(quán)人）三方簽訂相關(guān)借款和擔(dān)保合同。如所購房屋存在共有權(quán)人，必須要求共有權(quán)人在合同的財產(chǎn)共有人欄簽字確認(rèn)。第二十一條 辦理抵押物抵押登記或質(zhì)押物凍結(jié)手續(xù)抵押物如為現(xiàn)房，我行收妥現(xiàn)房的他項權(quán)利證明或收妥由所在城市抵押登記部門注記抵押登記的房地產(chǎn)證及相關(guān)抵押權(quán)利證明，若因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理制度制約而不能辦理抵押的，應(yīng)按照本辦法相關(guān)要求落實開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任（或其他本辦法允許的擔(dān)保方式）；如為期房，我行收妥期房他項權(quán)利證明、期房抵押登記證明或抵押登記部門在期房預(yù)售合同上做的登記手續(xù)，或當(dāng)?shù)氐盅旱怯洸块T采用的其它形式。采取其他標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)物質(zhì)押的，辦妥質(zhì)押物的凍結(jié)手續(xù)。第二十二條 辦理抵押物保險手續(xù)原則上一手房屋按揭貸款抵押的房屋需辦理保險手續(xù)，對申請辦理一手住房按揭貸款的優(yōu)質(zhì)客戶可與客戶協(xié)商決定是否購買保險和選擇保險公司；對于商用房按揭貸款，應(yīng)本著審慎原則，根據(jù)抵押物結(jié)構(gòu)和實際用途確定是否辦理保險。第二十三條 貸款發(fā)放（一）貸款發(fā)放條件1、一手房屋按揭貸款根據(jù)放款條件不同分為以下情況：（1）憑商品房（預(yù)）抵押登記手續(xù)放款；（2）憑商品房（預(yù)）抵押登記回執(zhí)放款；（3）憑商品房預(yù)（銷）售備案放款；（4）憑商品房預(yù)（銷）售合同放款；2、對于憑商品房預(yù)（銷）售合同放款的情況向總行報批后執(zhí)行。（二）貸款發(fā)放程序簽署借據(jù)，由放款審查人員審查貸款審批權(quán)限、審批條件、貸款合同填寫、抵押登記、質(zhì)押物凍結(jié)及保險手續(xù)的落實情況，通過個貸系統(tǒng)發(fā)起放款，同時向會計部門出具“放款通知書”，經(jīng)辦會計部門憑“借款借據(jù)”、“放款通知書”辦理貸款發(fā)放的帳務(wù)處理手續(xù)。指定樓盤按揭貸款將貸款劃入開發(fā)商在我行開立的結(jié)算賬戶，同時向借款人提供貸款還款計劃表并作好開發(fā)商和擔(dān)保機(jī)構(gòu)留存保證金的收取手續(xù)。不指定樓盤按揭貸款在貸款發(fā)放后將貸款資金和借款人自籌部分資金一并轉(zhuǎn)入開發(fā)商結(jié)算賬戶并作好擔(dān)保機(jī)構(gòu)留存保證金的收取手續(xù)。第二十四條 歸檔管理放款人員將貸款檔案交有關(guān)人員保管，其中抵押權(quán)利證明（他項權(quán)證和期房抵押登記證明）、保險單整理后通過個貸系統(tǒng)發(fā)起入庫同時將實物移交會計人員入庫，借款人資料、借款合同、購房合同、銷售備案登記證明等交檔案管理人員保管。第六章 貸后管理第二十五條 貸款變更事項貸款變更事項包括貸款要素變更和其他事項變更兩類。（一）貸款要素變更包括貸款期限、還款方式、調(diào)息方式、利率浮動比例和擔(dān)保方式的變更，此類變更需按照授權(quán)規(guī)定審批通過后執(zhí)行。貸款期限變更（加、減按）的具體要求如下：1、加按僅限于住房，商用房和“商住兩用房”不允許辦理；2、申請加、減按貸款要求借款人還款記錄良好，截至申請日無欠款，加、減按理由真實合理并具備加、減按后相應(yīng)的貸款償還能力；3、貸款加、減按后的貸款利率和貸款期限按照本辦法第十二條和第十三條規(guī)定執(zhí)行；4、申請延長期限（加按）須征得保證人書面同意，同時辦理保險、抵押登記變更手續(xù)；5、貸款加、減按批準(zhǔn)后需與保險公司、房屋管理部門辦理保險、抵押登記變更手續(xù)，由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。（二）其他事項變更包括貸款提前還款、變更還款帳號、變更扣款日期、變更聯(lián)絡(luò)方式、變更對帳單地址等內(nèi)容。此類變更需經(jīng)辦行指定審批人員審批通過后執(zhí)行。 第二十六條 貸款變更程序 （一）借款人向經(jīng)辦行提出書面申請，填寫借款合同變更申請書； （二）受理人員審核后報經(jīng)有權(quán)人審批，申請變更貸款要素的，按照貸款審批授權(quán)進(jìn)行審批；申請其它事項變更的，審批人為經(jīng)辦行指定有權(quán)審批人員；（三）相關(guān)人員在借款合同變更申請書上簽章確認(rèn)；（四）辦理相應(yīng)的變更手續(xù)（加、減按需辦理保險、抵押登記變更手續(xù)）；（五）將借款合同變更申請書歸檔保管；（六）系統(tǒng)管理人員變更系統(tǒng)數(shù)據(jù)。第二十七條 貸后監(jiān)控貸款發(fā)放后，其貸后檢查、權(quán)利憑證管理、債權(quán)保護(hù)、風(fēng)險預(yù)警和風(fēng)險分類等按照中國民生銀行個人授信業(yè)務(wù)貸后管理辦法及相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。第二十八條 貸款結(jié)清借款人償還貸款本息后，借款合同自行終止。貸款銀行應(yīng)將抵押權(quán)利證明、保單等退還借款人，并協(xié)助借款人辦理注銷抵押登記手續(xù)。第七章 風(fēng)險控制第二十九條 加強(qiáng)樓盤和客戶篩選及貸前調(diào)查（一）嚴(yán)把按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照總行的相關(guān)規(guī)定和審批授權(quán)進(jìn)行按揭樓盤和客戶準(zhǔn)入的篩選，不能因客戶和市場競爭而放寬相應(yīng)的審查、審批條件，特別是不指定樓盤按揭貸款更要加強(qiáng)對貸款客戶資信狀況的考核和把握。（二）堅持面談、面簽制度。要求經(jīng)辦人員在貸款發(fā)放前至少要與借款人實行面談一次，了解借款人的基本情況及其貸款用途，面談面簽不得委托其他機(jī)構(gòu)或他人代辦。（三）加強(qiáng)借款人第一還款來源的審查。要求經(jīng)辦人員要通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人收入合理性及未來行業(yè)發(fā)展前景；通過借款人收入水平、財務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房屋的擁有意愿等因素，對貸款申請做整體分析。對于大額貸款、第二套物業(yè)、商業(yè)用房貸款，還應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門等獨立的第三方進(jìn)行電話查詢或?qū)嵉卣{(diào)查。（四）保證成交價格真實、合理性。特別是對不指定樓盤要采取上門（售樓處）核實、同地段比較、市場調(diào)查為主的調(diào)查方式對交易價格進(jìn)行客觀的調(diào)查和了解。第三十條 加強(qiáng)階段性擔(dān)保責(zé)任的落實（一）由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的，要明確開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任原則上為辦妥現(xiàn)房（期房）抵押登記為止，如階段性擔(dān)保時間達(dá)不到要求需按照審批權(quán)限單獨審批。（二）由專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保資格認(rèn)定需按照總行授責(zé)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，同時要注意落實擔(dān)保機(jī)構(gòu)的董事會決議或股東大會決議、授權(quán)文件和與我行的合作協(xié)議。（三）由其他房屋抵押或標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)物質(zhì)押提供階段性擔(dān)保的，擔(dān)保額度不得超過我行標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)物質(zhì)押貸款和綜合消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)所規(guī)定的最高貸款成數(shù)和貸款額度。（四）以所購期房作抵押或階段性擔(dān)保加所購期房抵押方式發(fā)放的貸款要堅持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)客戶”的三優(yōu)原則并隨時關(guān)注項目的工程進(jìn)展情況，防止項目的“爛尾”風(fēng)險。（五）其他擔(dān)保方式按規(guī)定的要求和權(quán)限審批。第三十一條 做好信貸資金監(jiān)管（一）指定樓盤按揭貸款批準(zhǔn)后，申請人應(yīng)書面委托我行以轉(zhuǎn)賬的方式將貸款資金劃付至開發(fā)商賬戶，不允許提取現(xiàn)金。（二）不指定樓盤貸款批準(zhǔn)后，如開發(fā)商未在我行開戶，對商品房預(yù)（銷）售合同中明確約定付款賬戶的，按照約定劃款；無明確約定的，應(yīng)由開發(fā)商提供資金入賬書面證明，我行通過上門調(diào)查、電話查詢等手段核實。第三十二條 強(qiáng)化權(quán)證