2008年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)知識庫—-設計類知識.doc

2008年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)知識庫設計類知識43、如何辦理建設用地規(guī)劃許可證?答：以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，建設單位憑土地使用權出讓合同書領取建設用地規(guī)劃許可證。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構領取建設用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃主管部門或派出機構按照相應的城市規(guī)劃，審定建設用地的相關規(guī)劃設計指標，提出城市規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后90日內，未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的，建設用地規(guī)劃許可證自行失效。44、在取得建設用地規(guī)劃許可證后，是否可以變更地塊規(guī)劃內容?答：建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證后兩年內不得申請變更規(guī)劃內容;兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序審批。獲得批準的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，收回原建設用地規(guī)劃許可證，并辦理相應的用地手續(xù);不批準的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。45、建設工程規(guī)劃許可證包括哪些內容?答：建設工程規(guī)劃許可證包括下列內容：(1)許可證編號;(2)發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期;(3)用地單位;(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數(shù)、層數(shù)、結構類型;(5)計容積率面積及各分類面積;(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。46、什么情況下不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證?答：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證：(一)不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的;(二)設計單位資質與資格不符合有關行業(yè)管理規(guī)定的;(三)設計文件不符合國家、省、市有關專業(yè)技術規(guī)范和規(guī)程的。47、在哪些情況下，需重新辦理建設工程規(guī)劃許可證?答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理建設工程規(guī)劃許可證：(一)涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結構的;(二)市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。48、對已建成的建筑需改變使用性質時，是否需要申請核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證?答：已建成的建筑確需改變使用性質的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準，簽訂土地使用權出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后，持設計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業(yè)管理部門審批的，還應取得有關部門的審核意見。49、對未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施?答：未取得建設用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設的，市規(guī)劃主管部門可以依照深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例采取查封，扣押等行政強制措施。50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計?答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例規(guī)定，已預售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。商品房銷售管理辦法(建設部88號令)還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。51、建設工程竣工后，是否必須取得規(guī)劃驗收許可證?答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權登記，不得投入使用。52、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證?答：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：(一)擅自變更建筑設計(包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量)的;(二)未拆除原建設工程規(guī)劃許可證標明應拆除的建筑物或構筑物的;(三)未拆除用地范圍內的臨時設施，未完成其配套工程的;(四)其他不符合建設工程規(guī)劃許可證要求的。53、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的?答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后，還應進行小區(qū)規(guī)劃驗收。小區(qū)建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。54、對住宅區(qū)內的公用設施、設備、場所(地)的使用有哪些規(guī)定?答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細節(jié)的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準的為住宅區(qū)居民提供配套服務的公用設施、設備和場所(地)，未經(jīng)規(guī)劃部門批準，一律不得挪作他用。55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎?產(chǎn)權有保證嗎?答：不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原建筑工程規(guī)劃許可證進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權沒有保證。56、什么是套內使用面積系數(shù)?答：當房屋按套(單元)計算面積時，使用面積系數(shù)為套內使用面積與套內建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率(%)。57、什么是建筑覆蓋率(建筑密度)?答：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率(%)。58、什么是建筑容積率?答：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建