房產(chǎn)稅常見稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及實(shí)務(wù)案例課件

稅法 理論 實(shí)務(wù) 房產(chǎn)稅常見稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及實(shí)務(wù)案例 案例 房產(chǎn)稅征稅范圍涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及實(shí)務(wù)案例 房產(chǎn)稅計(jì)稅余值的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及實(shí)務(wù)案例 課程結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)稅租金收入的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及實(shí)務(wù)案例 房產(chǎn)稅征稅范圍涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 房產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù) 征稅范圍 稅種分類 屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅 征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋 區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定不同的計(jì)稅依據(jù) 問題1 如何界定房產(chǎn)與非房產(chǎn) 房產(chǎn) 房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn) 有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu) 有墻或兩邊有柱 能夠遮風(fēng)避雨 可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn) 工作 學(xué)習(xí) 娛樂 居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所 非房產(chǎn) 非房產(chǎn) 下列獨(dú)立于房屋之外的建筑物 如圍墻 煙囪 水塔 變電塔 油池油柜 酒窖菜窖 酒精池 糖蜜池 室外游泳池 玻璃暖房 磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等 房產(chǎn) 房產(chǎn) 問題2 如何界定城鎮(zhèn)區(qū)域 城市 縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū) 區(qū)域 城市是指經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市 縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地 工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá) 人口比較集中 符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn) 但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地 建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn) 圖表總結(jié)1 房產(chǎn)稅計(jì)稅余值的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 2 Part 房產(chǎn)稅計(jì)稅余值的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房產(chǎn)余值計(jì)稅 租金收入計(jì)稅 對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋 以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù) 對(duì)于出租的房屋 以租金收入為計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)余值 配套設(shè)施 土地價(jià)值 柜臺(tái)出租 VS 融資租賃 無租使用 問題1 如何界定房產(chǎn)稅的原值 余值 房屋余值 房屋原值 附屬設(shè)備 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定 在賬簿 固定資產(chǎn) 科目中記載的房屋原價(jià) 是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10 至30 的損耗價(jià)值以后的余額 四川省30 凡以房屋為載體 不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施 如給排水 采暖 消防 中央空調(diào) 電氣及智能化樓宇設(shè)備等 無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算 都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建 擴(kuò)建的 要相應(yīng)增加房屋的原值 更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的 在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí) 可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值 對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞 需要經(jīng)常更換的零配件 更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值 原零配件的原值也不扣除 問題2 哪些設(shè)備應(yīng)并房產(chǎn)原值 稽查案例 1 新建辦公樓的裝修費(fèi)用 是否需要計(jì)入固定資產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 請(qǐng)問 該800萬元裝修費(fèi)用是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 某企業(yè) 新建了一棟辦公樓并進(jìn)行豪華裝修 裝修費(fèi)用800萬元計(jì)入 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)裝修 并單獨(dú)核算 請(qǐng)問 該企業(yè)發(fā)生的這筆裝修費(fèi)是否需要并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 第一條規(guī)定 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求 凡以房屋為載體 不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施 如給排水 采暖 消防 中央空調(diào) 電氣及智能化樓宇設(shè)備等 無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算 都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 計(jì)征房產(chǎn)稅 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 案例解析 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 稽查案例 2 舊房改造的裝修費(fèi)用 如何繳納房產(chǎn)稅 某企業(yè)對(duì)辦公樓衛(wèi)生間進(jìn)行了重新裝修 更換了所有的坐便器 洗手盆等衛(wèi)生潔具以及瓷磚 裝修費(fèi)用10萬余元 計(jì)入了 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 請(qǐng)問 此筆裝修費(fèi)用是否繳納房產(chǎn)稅 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 稽查案例 2 舊房改造的裝修費(fèi)用 如何繳納房產(chǎn)稅 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 財(cái)稅 2008 152號(hào)一 關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn) 不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中 均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅 房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算 對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的 應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 稽查案例 根據(jù)上述規(guī)定 該企業(yè)衛(wèi)生間裝修全部更換了衛(wèi)生潔具且支出額較大 屬于固定資產(chǎn)后續(xù)支出中的更新改造支出 應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅 2 舊房改造的裝修費(fèi)用 如何繳納房產(chǎn)稅 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 稽查案例 3 融資租賃房屋改擴(kuò)建的價(jià)值部分 是否繳納房產(chǎn)稅 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 第三條規(guī)定 融資租賃的房產(chǎn) 由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅 合同未約定開始日的 由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅 稽查案例 裝修那點(diǎn)事 圖表總結(jié)2 問題3 土地價(jià)款如何并入房產(chǎn)原值 對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn) 無論會(huì)計(jì)上如何核算 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià) 包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款 開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等 容積率低于0 5的 按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià) 關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 財(cái)稅 2010 121號(hào) 房屋價(jià)值 地價(jià) 房屋原值 容積率 總建筑面積 土地面積 VS 問題3 土地價(jià)款如何并入房產(chǎn)原值 稽查案例 土地那點(diǎn)事 某工廠有一宗地 占地面積2000平方米 支付土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)2000萬元 每平方米平均地價(jià)1萬元 情況1 地上房屋總建筑面積為800平方米情況2 地上房屋總建筑面積為1200平方米應(yīng)并入的土地價(jià)值如何計(jì)算 舉個(gè)例子 1 土地價(jià)值如何并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅 是否重復(fù)征稅 稽查案例 情況1 地上房屋總建筑面積為800平方米該宗地容積率 800 2000 0 40 5因此應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià) 2000萬元 稽查案例 土地那點(diǎn)事 某企業(yè)購(gòu)買一出處房屋作為辦公樓使用 其中辦公樓價(jià)款500萬元 支付契稅25萬元請(qǐng)問 在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí) 契稅25萬元 是否計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅 稽查案例 2 契稅是不是房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ) 稽查案例 土地那點(diǎn)事 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令512號(hào) 第五十八條 固定資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ) 一 外購(gòu)的固定資產(chǎn) 以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ) 稽查案例 稽查案例 土地那點(diǎn)事 2 契稅是不是房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ) 因此 契稅應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ) 計(jì)入會(huì)計(jì)賬簿 固定資產(chǎn) 科目中 或無形資產(chǎn) 房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是按照會(huì)計(jì)科目中記載的價(jià)值確定的 所以 契稅也應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅 耕地占用稅是不是房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ) 稽查案例 稽查案例 土地那點(diǎn)事 2 契稅是不是房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ) 我企業(yè)以出讓方式取得一塊國(guó)有土地的使用權(quán) 政府減免了一部分土地出讓金 請(qǐng)問減免的土地出讓金是否需要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 請(qǐng)問減免的土地出讓金是否需要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 國(guó)稅函 2005 436號(hào) 規(guī)定 根據(jù)我國(guó) 契稅暫行條例 及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定 對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金 要計(jì)征契稅 不得因減免土地出讓金而減免契稅 稽查案例 稽查案例 土地那點(diǎn)事 3 減免的土地出讓金是否需要繳納房產(chǎn)稅 現(xiàn)實(shí)中 應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況 一 先征后返 通常 按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定 此屬于政府補(bǔ)助 一次或者分次計(jì)入 營(yíng)業(yè)外收入 通常在這種情形下 企業(yè)按照全額先行繳納土地出讓金 發(fā)票金額為全額 賬務(wù)處理上支付的土地出讓金全額確認(rèn)或者結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值 因此 應(yīng)按照全額作為計(jì)算企業(yè)所得稅或者房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ) 而收到的減免部分作為一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入 稽查案例 稽查案例 土地那點(diǎn)事 3 減免的土地出讓金是否需要繳納房產(chǎn)稅 二 直接減免按照 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第六十六條 無形資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ) 一 外購(gòu)的無形資產(chǎn) 以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ) 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 財(cái)稅 2010 121號(hào) 三 關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題 對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn) 無論會(huì)計(jì)上如何核算 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià) 包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款 開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等 因此 在直接減免情形下 減免的土地出讓金部分不構(gòu)成計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ) 稽查案例 稽查案例 土地那點(diǎn)事 3 減免的土地出讓金是否需要繳納房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅租金收入的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 3 Part 租金收入計(jì)稅 不同出租形式 出租房屋 對(duì)于出租的房屋 以租金收入為計(jì)稅依據(jù) 免租期 免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 無租使用 無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人 依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅 融資租賃 融資租賃的房產(chǎn)