紀(jì)蘊(yùn)路111號項(xiàng)目整體定位報(bào)告課件

紀(jì)蘊(yùn)路111號項(xiàng)目整體定位報(bào)告 2009年10月 2 融入寶山 一帶三線三區(qū) 服務(wù)業(yè)規(guī)劃的同時(shí) 更重要的明確項(xiàng)目在區(qū)域發(fā)展的地位 一帶 寶山濱江服務(wù)業(yè)發(fā)展帶三線 沿三條軌道交通的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局 其中1號線以上海智力產(chǎn)業(yè)園 共富園為依托 形成北上海服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶 3號線以上海國際鋼鐵服務(wù)業(yè)為中心 上海國際節(jié)能環(huán)保園為依托 開成各有特色的專業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶 7號線以上海國際研發(fā)總部基地為依托 形成集軟件動(dòng)漫 研發(fā)設(shè)計(jì) 商業(yè)商務(wù)為一體的綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶 三區(qū) 南部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)商務(wù) 科技研發(fā) 總部經(jīng)濟(jì) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 中部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì) 商業(yè)商務(wù) 旅游休閑等 北部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游休閑 觀光生態(tài)農(nóng)業(yè) 港口服務(wù)業(yè) 社區(qū)商業(yè)等 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市場環(huán)境與開發(fā)條件 3 區(qū)域特性 項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)多以居民住宅區(qū)為主 商務(wù)氛圍非常薄弱 生活配套明顯 商務(wù)配套 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域大多是普通住宅聚居區(qū) 地塊周邊約3公里半徑范圍內(nèi)公共配套以生活配套服務(wù)設(shè)施為主 缺乏良好的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)或必要的商務(wù)氛圍 智力產(chǎn)業(yè)園 市場環(huán)境與開發(fā)條件 4 項(xiàng)目周邊環(huán)境與地塊特性決定了項(xiàng)目定位的廣度與深度 體量小 周邊環(huán)境較差 決定其必須依托大環(huán)境找出適合項(xiàng)目自身的發(fā)展途徑 地塊規(guī)模與體量偏小 周邊環(huán)境條件較差 決定項(xiàng)目的運(yùn)營必須依托區(qū)域發(fā)展及規(guī)劃尋求發(fā)展途徑 地塊在土地規(guī)劃中被列入城市綠化用地 決定了項(xiàng)目的開發(fā)將受到嚴(yán)格的規(guī)劃限制 建筑密度 20 30 地塊特性 市場環(huán)境與開發(fā)條件 5 聚焦 智力產(chǎn)業(yè)園 集辦公 展示 休閑等為一體的花園式生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集園區(qū) 項(xiàng)目占地784畝 規(guī)劃總建筑面積17萬 計(jì)劃投資9 5億元 分三期實(shí)施 項(xiàng)目一期用地6 4萬 建筑面積約5萬 實(shí)際投入約1 6億元 目前基本建成 比預(yù)期時(shí)間延后9個(gè)月以上 自今年年中租金報(bào)價(jià)下調(diào)至1 4 1 9元 天后 出租率有較明顯上升 截至目前 北區(qū)約17000 已基本租出 競爭項(xiàng)目 市場環(huán)境與開發(fā)條件 6 智力產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)模式 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè) 信息服務(wù)外包以及總部經(jīng)濟(jì)為主體的3 1產(chǎn)業(yè)模式 3 1的產(chǎn)業(yè)模式 3 是指 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 工業(yè)設(shè)計(jì) 產(chǎn)品研發(fā) 信息服務(wù)外包 與信息服務(wù)外包發(fā)展中心廣泛合作 電子商務(wù) 成長性較快的行業(yè) 1 是指 總部基地 研發(fā)中心 運(yùn)營總部 投資管理 競爭項(xiàng)目 市場環(huán)境與開發(fā)條件 7 本案租賃價(jià)格研判 2元 m2 天為市場租金臨界點(diǎn) 本片區(qū)與其他板塊相比 租金暫未超過此臨界點(diǎn) 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域及周邊地區(qū)的辦公物業(yè) 商務(wù)園區(qū)分布密度 遠(yuǎn)不及鄰近的大寧地區(qū) 大柏樹地區(qū) 即使與同在寶山區(qū)的淞寶地區(qū)相比也有較大差距 平均租金水平更是明顯低了不止一個(gè)層次 但整體出租率仍是處于供略過于求的態(tài)勢 租金水平 市場環(huán)境與開發(fā)條件 周邊板塊主要項(xiàng)目租售一覽表 8 項(xiàng)目定位基礎(chǔ)綜述 項(xiàng)目所屬區(qū)域是上海北部的傳統(tǒng)聚居區(qū)之一 就目前的配套設(shè)施 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 文化氛圍等板塊特性而言 相對更適于開發(fā)普通住宅物業(yè) 項(xiàng)目毗鄰共和新路高架與軌道交通一號線 在坐享便利公共交通的同時(shí) 也將承受交通噪音的負(fù)面影響 項(xiàng)目地塊體量偏小 難以形成規(guī)模效應(yīng) 依托板塊動(dòng)態(tài) 靈活應(yīng)變將是抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一 項(xiàng)目地塊屬于公共綠化用地 必須在政策支持下實(shí)施開發(fā) 且需要滿足建筑密度 20 30 邊際退線20 30米等限制性指標(biāo) 從智力產(chǎn)業(yè)園一期的招商來看 2元 天是區(qū)域市場的價(jià)格臨界點(diǎn) 地塊特性 區(qū)域特性 競爭項(xiàng)目 9 項(xiàng)目定位方向與策略選擇 根據(jù)建筑密度 20 30 的規(guī)劃限制 建筑物的占地面積不能超過1693 1900 以約20000 的建筑體量計(jì) 需建設(shè)10 12層樓宇 參照區(qū)域租金價(jià)格水平 2元 天 整體出租率 70 等市場因素 項(xiàng)目總投資應(yīng)控制在4000 5000萬元以下 方可能在5年左右收回投資 地塊東 南側(cè)毗大量的居民區(qū) 可能產(chǎn)生噪音 油煙 光線等污染的產(chǎn)業(yè)就受到禁止性條款限制 制約項(xiàng)目定位的限制性條件 10 項(xiàng)目定位方向與策略選擇 市場定位 嵌入 1號線創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶 發(fā)展規(guī)劃 作為智力產(chǎn)業(yè)園的有效補(bǔ)充切入市場 客戶定位 與智力產(chǎn)業(yè)園主體產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的中小型企業(yè) 如信息服務(wù)外包 電子商務(wù) 以及數(shù)碼研發(fā) 工業(yè)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 競爭策略 優(yōu)于智力產(chǎn)業(yè)園的單價(jià)與總價(jià) 較低單價(jià) 較小面積 優(yōu)劣概述 招商拓展可以依托智力產(chǎn)業(yè)園的強(qiáng)勢推廣 客源數(shù)量相對有所保障 可以借用智力產(chǎn)業(yè)園的配套設(shè)施控制投資 另一方面 租金價(jià)格受到智力產(chǎn)業(yè)園制約難以提升 依托區(qū)域標(biāo)桿定位 智力產(chǎn)業(yè)園東區(qū) 1 11 項(xiàng)目定位方向與策略選擇 市場定位 作為新華廠地塊改建呼叫中心的互補(bǔ)與聯(lián)動(dòng) 客戶定位 主要面向席位數(shù) 100席的小型呼叫企業(yè)機(jī)構(gòu) 競爭策略 與新華廠地塊改建呼叫中心聯(lián)合 實(shí)行整體推廣與招商拓展 形成項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的優(yōu)勢互補(bǔ)與相互支援 完善產(chǎn)品線 優(yōu)劣概述 項(xiàng)目招商可以依托新華園推進(jìn) 客源拓展有所保障 租金價(jià)格調(diào)整的自由度相對較高 但是 項(xiàng)目沿線道路的交通噪音污染較為嚴(yán)重 對呼叫企業(yè)有較大抗性 多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)定位 新華園分園 2 12 項(xiàng)目定位方向與策略選擇 市場定位 結(jié)合區(qū)域市場現(xiàn)狀 以商住一體作為項(xiàng)目的差異化特征 主要面向上海城市外圍的客群 客戶定位 外埠企業(yè)駐滬辦事處 中小型企業(yè) 創(chuàng)業(yè)階段企業(yè) 以商貿(mào) 服務(wù)外包 加工裝配等行業(yè)為主 競爭策略 商住一體化解決目標(biāo)客群的工作與生活消費(fèi)需求 間接降低租戶的運(yùn)營總成本 優(yōu)劣概述 租金上調(diào)空間相對較大 但是 客戶來源不穩(wěn)定 且難以靈活分割租賃單元 在客觀上降低了應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的靈活性 獨(dú)立發(fā)展定位 商住一體的產(chǎn)業(yè)樓宇 3 13 項(xiàng)目定位方向與策略選擇 受區(qū)域市場發(fā)展相對滯后的影響 項(xiàng)目在不同定位與策略選擇下 項(xiàng)目的投入 產(chǎn)出比差別不大 從靜態(tài)的投資回收期與年收益率來看 就項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值而言并不屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 未計(jì)入水電擴(kuò)容配套可能發(fā)生的投入以及管理 財(cái)務(wù) 營銷費(fèi)用等成本 且受到較多的開發(fā)條件限制 該項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值更多的是在于隨著區(qū)域板塊的發(fā)展謀求中遠(yuǎn)期的不動(dòng)產(chǎn)增值 以及改造后該宗不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)優(yōu)化與價(jià)值提升 綜述 結(jié)論 項(xiàng)目體量較小 無法形成規(guī)模效應(yīng) 市場影響力小 但靈活性較強(qiáng) 綜合判斷應(yīng)當(dāng)合理借助區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 標(biāo)桿項(xiàng)目 智力產(chǎn)業(yè)園 的開發(fā) 借力使力 整合市場資源 取 他山之石 為我所用 使本案積極作為智力產(chǎn)業(yè)園的東區(qū)開發(fā) 并不失靈活的運(yùn)營 14 結(jié)合智力產(chǎn)業(yè)園的整體發(fā)展格局 將本案融入其中 研究適合項(xiàng)目的發(fā)展主題與市場定位 聚焦智力產(chǎn)業(yè)園 總結(jié) 上海智力產(chǎn)業(yè)園 集辦公 展示 休閑等為一體花園式生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集園區(qū) 工業(yè)設(shè)計(jì) 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) 信息服務(wù)外包 產(chǎn)品研發(fā) 電子商務(wù) 總部經(jīng)濟(jì) 市場定位 產(chǎn)業(yè)定位 1 2 3 4 15 區(qū)域產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 片區(qū)內(nèi)商務(wù)氛圍十分薄弱 交通可達(dá)性一般 周邊生活配套相對完善 競爭項(xiàng)目對本案影響較大 市場定位 市場基礎(chǔ) 城市邊緣區(qū)域 項(xiàng)目改造基礎(chǔ) 服務(wù)產(chǎn)業(yè)積極發(fā)展中 智力產(chǎn)業(yè)園東區(qū) 北上海1號線旁服務(wù)產(chǎn)業(yè)綜合 商務(wù) 補(bǔ)充體 本案市場定位 空間局促縱深發(fā)展 服務(wù)產(chǎn)業(yè)成長性客戶 有限空間縱深發(fā)展 半包圍格局 項(xiàng)目定位思路解析定位為本 創(chuàng)新為魂 競爭項(xiàng)目 集聚效應(yīng)明顯順勢利導(dǎo) 規(guī)模優(yōu)勢 16 引導(dǎo)智力產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)東擴(kuò) 逐步形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 形成 產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) 一點(diǎn)開花 帶動(dòng)全局 促進(jìn)影響 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路 積極融入 智力產(chǎn)業(yè)園 生產(chǎn)型服務(wù)業(yè) 信息外包業(yè) 電子商務(wù) 總部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈 本案產(chǎn)業(yè)定位 17 信息服務(wù)外包 工業(yè)設(shè)計(jì) 產(chǎn)品研發(fā)行業(yè)的