豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)方莊橋南公園項(xiàng)目二期可行性分析報(bào)告.doc

公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱：XXX園二期（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）1.2 項(xiàng)目用地范圍及四至 項(xiàng)目位于AA市豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)方莊橋南600米處，北接三環(huán)路，東臨成壽寺路，西臨規(guī)劃中50米寬的方莊南路，南至規(guī)劃中40米寬的石榴莊路。 二期項(xiàng)目用地200余畝（13.3公頃），總建面約為26.6萬(wàn)平米。 項(xiàng)目用地范圍及四至。（參閱附件：項(xiàng)目區(qū)位圖）1.3 項(xiàng)目用地性質(zhì)及建筑標(biāo)準(zhǔn)1.3.1 用地性質(zhì)此地原為工業(yè)用地，地上現(xiàn)狀為工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)以及少量居民住宅。該地塊按照本案的住宅小區(qū)規(guī)劃，將成為住宅開發(fā)用地。1.3.2 建筑標(biāo)準(zhǔn)本地塊將建成具有完善的配套公建和服務(wù)用房的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。1.4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總 占 地 面 積：13.3萬(wàn)平方米 地上總建筑面積：26.6萬(wàn)平米 限 高：60米 容 積 率：2.0 綠 化 率：31%1.5 合作關(guān)系概述 本項(xiàng)目系土地供應(yīng)方與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，分期建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)投資約8.66億元人民幣，其中土地總價(jià)約合2.46億元人民幣，支付原土地方的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用約1.86億元。 支付原土地方的拆遷安置費(fèi)用以現(xiàn)金支付加住宅、底商等實(shí)物償還形式構(gòu)成，具體如下：住 宅：0.8萬(wàn)平米*3500元/平米=2800萬(wàn)元底 商：2萬(wàn)平米*5600元/平米=11200萬(wàn)元現(xiàn) 金：4620萬(wàn)元 XXX園二期由A、B兩個(gè)居住組團(tuán)組成，其中，A組團(tuán)工期為一年半，工程投資約4.9億元，總建筑面積13.3萬(wàn)平方米；B組團(tuán)工期為一年，工程投資約3.76億元，總建筑面積13.3萬(wàn)平方米。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雙方應(yīng)按照房屋拆遷安置補(bǔ)償合同中的有關(guān)條款明確各自權(quán)利與義務(wù)。二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析2.1 宏觀影響因素分析2.1.1 AA經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)現(xiàn)狀A(yù)A市自1998年開始組織實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)以來(lái)，為滿足國(guó)家公務(wù)員和中低收入居民的住房需求做出了突出貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是廣大中低收入的普通職工，因此必須對(duì)購(gòu)房者的收入水平進(jìn)行嚴(yán)格核定，避免高收入者購(gòu)買。經(jīng)濟(jì)適用房不是福利房，也不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的住房，而是通過(guò)市場(chǎng)向廣大中低收入者提供的政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅。通過(guò)市場(chǎng)提供，就必須符合價(jià)值規(guī)律，即必須能夠彌補(bǔ)成本，既然是指導(dǎo)價(jià)，政府對(duì)開發(fā)利潤(rùn)必須有嚴(yán)格限制，必須控制在3以內(nèi)。所以，政府不僅要保證經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的供應(yīng)，并在計(jì)劃、稅收、信貸等方面采取相應(yīng)的扶持政策，而且要抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、銷售和物業(yè)管理，以確保經(jīng)濟(jì)適用房工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。由于AA市的經(jīng)濟(jì)適用房的需求量較大，單靠政府解決需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，因此必須采取多種措施解決。一是實(shí)行政府統(tǒng)一組織，企業(yè)具體實(shí)施，根據(jù)市場(chǎng)以銷定產(chǎn)安排建設(shè)計(jì)劃；二是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)決推行公開招標(biāo)制度。無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、環(huán)境建設(shè)、還是物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都實(shí)行招投標(biāo)以控制造價(jià)，提高建設(shè)水平；三是以建設(shè)多層住宅為主，縮短建設(shè)周期，降低建造成本和后期物業(yè)管理費(fèi)用；四是實(shí)行限價(jià)銷售政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格全部由市建委按照國(guó)家規(guī)定的七項(xiàng)成本構(gòu)成因素，嚴(yán)格審核成本構(gòu)成，對(duì)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)；五是積極支持中央在京單位、高等院校和市屬有關(guān)部門利用自用土地，通過(guò)自建、聯(lián)建、合作開發(fā)等方式，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。預(yù)計(jì)在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，政府的主要任務(wù)依舊是對(duì)住房建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)市場(chǎng)滿足不同收入群體對(duì)住房的需求，形成多層次的住房供應(yīng)體系，即對(duì)高收入者提供高檔次的商品房，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，供需由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；對(duì)中低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；對(duì)最低收入者由政府提供廉租住房，主要從騰空的舊有公房中解決，租金由政府制定，承租者收入達(dá)到一定收入界限，必須搬出或提高租金。這樣可以使不同經(jīng)濟(jì)水平的人各得其所。2.1.2 投資態(tài)勢(shì)在國(guó)家和AA市一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策引導(dǎo)下，2002年1季度AA市固定資產(chǎn)投資保持著較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，與上同期相比，今年一季度投資的主要增長(zhǎng)點(diǎn)仍是基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資。具體來(lái)說(shuō)，投資態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出以下三方面的特點(diǎn)：第一，重點(diǎn)工程啟動(dòng)較快。據(jù)官方資料顯示：一季度完成重點(diǎn)工程投資88.4億元，占全社會(huì)投資的45.5%。其中，危改和經(jīng)濟(jì)適用房投資40.1億元；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資39.4億元，占全市基礎(chǔ)設(shè)施投資的64.8%。由于重大工程的投資規(guī)模和社會(huì)影響較大，同時(shí)市計(jì)委又確定了一批儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，并正抓緊前期運(yùn)作，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，投資的后勁較足。第二，南城危舊房改造進(jìn)程加快。資料顯示，全市一季度累計(jì)完成危舊房改造投資34.8億元，動(dòng)遷居民8222戶，拆除危房7.8萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃的9.3%，當(dāng)月拆除危房近7萬(wàn)平方米。第三，資金到位情況樂(lè)觀。往年資金流向偏重于房地產(chǎn)開發(fā)的情況有所改變。一季度，固定資產(chǎn)投資本年到位資金104.5億元，增長(zhǎng)71%，資金到位率29.5%，好于上年同期21.4%的水平；房地產(chǎn)開發(fā)本年到位219億元，于上年持平，加上結(jié)余資金，可用資金達(dá)469.4億元，與完成投資有371.3億元的順差。資金到位良好保證了固定資產(chǎn)投資的適度增長(zhǎng)。2.1.3 市場(chǎng)供給分析從去年全年四個(gè)季度的房地產(chǎn)投資量、銷售量來(lái)看，新開盤的項(xiàng)目比往年同期明顯減少，增幅表現(xiàn)出回落的趨勢(shì)。而從具體區(qū)位來(lái)看，南城的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻異軍突起，僅本案區(qū)域范圍內(nèi)，半年內(nèi)就有6處新開盤項(xiàng)目，而且總體價(jià)位偏低，其中還有政府政策支持的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和住宅合作社項(xiàng)目?？偟膩?lái)說(shuō)，一方面，在過(guò)去幾年里，高檔住宅的開發(fā)量和投資量已經(jīng)相當(dāng)大，且高消費(fèi)階層的住房需求日益飽和；另一方面，為中低收入家庭以及住房拆遷戶提供的低價(jià)位商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展又顯得步履蹣跚。尤其在南城改造過(guò)程中，此類住房需求尤為明顯。 各方面因素均表明，面對(duì)未來(lái)AA城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，住房市場(chǎng)的擴(kuò)容和可持續(xù)發(fā)展，以及明年以中低收入家庭為主的購(gòu)房大軍的涌入，AA的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2002年完成它在供需結(jié)構(gòu)上的一次轉(zhuǎn)型。即著重開發(fā)中低價(jià)位商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房，改善住房供給與居民實(shí)際需求之間的錯(cuò)位，盤活住房二、三級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范各項(xiàng)規(guī)章制度等。2.1.4市場(chǎng)需求分析跟據(jù)對(duì)全市居民購(gòu)房意向的市場(chǎng)調(diào)查（參閱附件：居民購(gòu)房意向調(diào)查表），我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段AA居民購(gòu)房意向主要集中在三環(huán)和四環(huán)沿線，建筑面積在90120平米之間，單價(jià)約在30005000元，總價(jià)在3050萬(wàn)之間的中擋住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房。通過(guò)調(diào)研分析，我們可以得出南城住房市場(chǎng)需求的幾個(gè)特點(diǎn)：1 南城拆遷改造動(dòng)遷居民數(shù)目多，回遷需求強(qiáng)盛。2 南城地價(jià)相對(duì)低廉，中低價(jià)位商品住宅將成為市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品。3 政府大力支持南城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，給予多項(xiàng)優(yōu)惠，加之四環(huán)路的開通和市政配套的逐步到位，將吸引其他地區(qū)的購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)房。2.2 微觀影響因素分析2.2.1 地段位置因素分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（區(qū)域范圍東起成壽寺路、西到劉家窯橋南側(cè)橫七條、北起南三環(huán)、南至南順路沿線，詳見附：區(qū)域項(xiàng)目示意圖） 第一，四環(huán)主路2001年全線貫通，給南城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)遇。由于便捷的環(huán)線交通同時(shí)串起了中關(guān)村高科技園區(qū)、奧林匹克體育中心、中央商務(wù)區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等未來(lái)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地區(qū)，拉近了南城與京城其他地區(qū)的聯(lián)系，盤活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引來(lái)了更廣泛的客源。第二，由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，南城的發(fā)展與京城其他區(qū)域相比略顯落后。AA歷史上就有“東富、西貴、南貧、北賤”的說(shuō)法，“寧要城北一張床，不要城南一套房”的例子也屢見不鮮。人們觀念上的束縛使得城南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政建設(shè)等在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)基本處于停滯狀態(tài)。2.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施分析 第一，區(qū)域內(nèi)留有大量破舊平房，以及因廠房外遷而廢棄的工業(yè)用地。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)稀疏，市政配套設(shè)施分布零散且檔次較低，對(duì)于追求高品質(zhì)生活的購(gòu)房者或者欲塑造成熟居住社區(qū)典范的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，外部環(huán)境短期內(nèi)不甚有利。 第二，區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目以塔樓為主，且規(guī)模偏?。ɑ驹?0萬(wàn)平米以下），分布零散，沒(méi)有形成聚合效應(yīng)，社區(qū)氛圍不濃，人氣不旺。第三，政府進(jìn)一步加大對(duì)南城危舊房改造的力度，并且投入巨資完善南城的市政設(shè)施配套。目前本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量相對(duì)較少，需求旺盛，在今后一段時(shí)間內(nèi)，由無(wú)房戶、拆遷戶、危舊房改造戶為需求主體而引發(fā)的對(duì)中低價(jià)位住宅的需求將越發(fā)強(qiáng)勁。2.2.3 價(jià)格走勢(shì)分析從總體來(lái)看，四環(huán)路周邊的區(qū)域都將因通暢的交通和由此帶來(lái)的市政配套設(shè)施而升值，但由于城鄉(xiāng)結(jié)合部土地地價(jià)較低，具體到樓盤的開發(fā)成本上依然存在降價(jià)的空間，且東、南、西、北四個(gè)方向，價(jià)格走勢(shì)不盡相同。 以本案區(qū)域?yàn)槔沫h(huán)的貫通將會(huì)把建筑密度高、交通不暢、房?jī)r(jià)相對(duì)高的北部和東部的購(gòu)買力分散，在一定程度上淡化地段因素在買房者決策過(guò)程中的影響。即我們所說(shuō)的四環(huán)的貫通使AA的區(qū)位概念走向模糊，它在一定程度上改變著選擇四環(huán)定居的人群的區(qū)域居住需求和觀念。受此影響最顯著的就是南城的房?jī)r(jià)，以南四環(huán)方莊橋南的方安苑為例，四環(huán)開通之后，樓盤相繼4次調(diào)價(jià)，增幅千余元。隨著政府對(duì)南城改造工作力度的加大，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍有很大的升值空間，但由于市場(chǎng)整體供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及政府對(duì)南城住宅項(xiàng)目的宏觀調(diào)控，本案區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不會(huì)過(guò)高，將基本維持在均價(jià)30005000元/平方米、總價(jià)30萬(wàn)50萬(wàn)之間的一個(gè)水平。三、南城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目調(diào)研分析3.1 南城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 3.1.1 項(xiàng)目主流價(jià)位分布 從南城經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位分布來(lái)看，京城南部經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目每平米限價(jià)在3500元以下的有兩個(gè)；在35004000元之間的有八處；價(jià)位在40004600元之間的有四處。35004000元之間的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占到南城市場(chǎng)供應(yīng)總量的近六成，在這部分項(xiàng)目中，以主力戶型90平米上下的兩居（平均值）來(lái)計(jì)算，此類物業(yè)項(xiàng)目總價(jià)約為33.7萬(wàn)元，為南部地區(qū)該類物業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的主流。對(duì)于區(qū)位相對(duì)較好，品質(zhì)較高的樓盤，按照最高限價(jià)40004600元計(jì)算，總價(jià)約在38.7萬(wàn)元，其市場(chǎng)供應(yīng)總量也占到近三成。兩項(xiàng)匯總，我們可以看出目前經(jīng)濟(jì)適用房中，總價(jià)在3040萬(wàn)元的項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)較好，供應(yīng)量也較大，占到了市場(chǎng)供應(yīng)總量的近七成。其余低價(jià)項(xiàng)目多遠(yuǎn)離市區(qū)，對(duì)于占到購(gòu)房大軍九成的城區(qū)居民來(lái)說(shuō)，并非首選。而且，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格剛性，考慮到項(xiàng)目品牌和前期購(gòu)房客戶的利益，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)有較大降價(jià)，但今后開盤的新項(xiàng)目中，中低價(jià)位項(xiàng)目的比例會(huì)逐步提高，市場(chǎng)整體價(jià)位結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸趨于合理。（詳見下表）南城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目?jī)r(jià)格、區(qū)位對(duì)照表 相對(duì)區(qū)位最高限價(jià)三環(huán)以內(nèi)四環(huán)以內(nèi)五環(huán)以內(nèi)遠(yuǎn)郊區(qū)縣40004600元平米康寧居 4600元平米今日家園4450元平米瑞蓮家園4500元平米百環(huán)花園4250元平米35004000元平米匯豐家園3860元平米長(zhǎng)安新城（青塔二期）3950元平米富華家園（十里堡住宅小區(qū)）3800元平米豐益城市花園3600元平米正陽(yáng)小區(qū)3630元平米政馨家園、政華家園3520元平米頂秀新園3690元平米建欣苑3600元平米24003500元平米翠城3180元平米北潞園小區(qū)2400元平米3.1.2 建筑形式及戶型設(shè)計(jì)分析從南城經(jīng)濟(jì)適用房的建筑形式來(lái)看，主要分為三種類型，即板樓（多層及小高層）、塔樓和板塔結(jié)合樓。其中，尤以塔樓為重頭，在此次所調(diào)查的14個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，有7處以塔樓為主攻方向，另有三處樓盤也以板塔結(jié)合樓為主，兩項(xiàng)匯總，選擇塔樓或板塔結(jié)合樓的項(xiàng)目占到了供應(yīng)總量的71%，板式小高層以及多層板樓由于居住品質(zhì)較高，以及開發(fā)建造成本等因素的影響多在商品房中推廣，經(jīng)濟(jì)適用房中較少出現(xiàn)以板式小高層為主打的項(xiàng)目。從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的主打戶型為建筑面積在80100平米之間的兩居和三居。另從下表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，建筑面積在97平米（均值）上下的2*1(2)*1的戶型最受市場(chǎng)青睞（詳見下表）。其市場(chǎng)定位側(cè)重于滿足二人世界或三口之家的日常生活起居，不貪大，不浮夸，盡量做到有創(chuàng)造、有特點(diǎn)、有個(gè)性，這與經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)適中、實(shí)用主義、規(guī)模戶型緊湊等特點(diǎn)不謀而合。值得注意的是，部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了總面積在200平米以上的躍層及錯(cuò)層，該類戶型總價(jià)超過(guò)80萬(wàn)，據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，銷售情況不甚良好。項(xiàng)目建筑形式及戶型設(shè)計(jì)對(duì)照表 建筑形式暢銷戶型平均建面多層板樓板式小高層塔 樓板塔結(jié)合樓1*1(2)*167.51. 富華家園1*1(2)*1 (5877)2*1*197.51. 正陽(yáng)小區(qū)2*1*1(91104)2*2*196.61.匯豐家園2*2*1 (97101)2.翠城2*2*1(101131)3.建欣苑2*2*1(69109)1. 長(zhǎng)安新城2*2*1(8386)1. 今日家園2*2*1(92)2. 瑞蓮家園2*2*1(9197)3. 豐益城市花園2*2*1(7588)4. 百環(huán)花園2*2*1(95106)5. 富華家園2*2*1(109)6. 頂秀新園2*2*1(96)1.康寧居2*2*1(92)2. 北潞園2*2*1(6672)3. 政馨家園、政華家園2*2*1(86101)3*2*1(2)123.31. 長(zhǎng)安新城3*2*2(115144)1. 今日家園3*2*2(109134)2. 百環(huán)花園3*2*2(121135)1.康寧居3*2*2(119)2.北潞園3*2*2(102114)3. 政馨家園、政華家園3*2*2(113149)3.2 區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研（參閱附件：項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表）3.3 產(chǎn)品建議 通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的分析，結(jié)合本案的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，本案的投資、開發(fā)存在以下機(jī)會(huì)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 3.3.1 投資機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 3.3.1.1 市場(chǎng)趨于成熟 AA房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了十幾年的風(fēng)雨歷程之后，已經(jīng)逐步 形成了體系健全、操作靈活、有章可循、有法可依的規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的市場(chǎng)格局。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使開發(fā)商注意到了提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值的重要性。他們正在從以往的經(jīng)驗(yàn)中吸取教訓(xùn)，逐步改變經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，力求市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)理念創(chuàng)新。與此同時(shí)，京城購(gòu)房者已也紛紛開始覺(jué)醒并意識(shí)到自己的權(quán)利。他們開始注重房屋的品質(zhì)、房屋的升值潛力以及購(gòu)房服務(wù)的質(zhì)量。 3.3.1.2危舊房改造力度加大AA市政府2000年出臺(tái)了危改加房改的新政策，規(guī)定危改不再由開發(fā)商承擔(dān)。崇文區(qū)的龍?zhí)段骼铩⒔痿~池，宣武區(qū)的牛街、天橋，豐臺(tái)區(qū)的右外開陽(yáng)里等五片成為首批危改試點(diǎn)。房改加危改、市政建設(shè)帶危改、文物保護(hù)帶危改等多種方式加快了本市危舊房改造的速度。危舊房最多的崇文區(qū)，前兩年拆遷3.28萬(wàn)戶，算上今年計(jì)劃拆遷的4萬(wàn)戶（今年全市計(jì)劃拆除危房84萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民6.9萬(wàn)戶），三年拆遷量達(dá)到了危改總量的88%。預(yù)計(jì)到2005年，城區(qū)現(xiàn)有的危舊房都要完成改造。 3.3.1.3 區(qū)域影響因素淡化 2001年四環(huán)路的全線貫通帶動(dòng)了沿線房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其中尤以南城受益最大。兩廣路的改造、四環(huán)路全線貫通，進(jìn)一步突破了地域?qū)I房的束縛。它將會(huì)把建筑密度高、交通不暢、房?jī)r(jià)相對(duì)高的北部和東部地區(qū)的購(gòu)買力分散，在一定程度上淡化地段因素在買房者決策過(guò)程中的影響。而且四環(huán)的開通還將帶動(dòng)其周邊輻射地區(qū)的城市發(fā)展，南城的豐臺(tái)科學(xué)城、亦莊、方南地區(qū)與CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村等經(jīng)濟(jì)、文化、科技熱點(diǎn)區(qū)域串聯(lián)一體，便利的交通在促使城市擴(kuò)容的同時(shí)，也孕育出了許多城市居住熱點(diǎn)地區(qū)。 3.3.1.4 南城地價(jià)低廉 由于城南大部分居住用地均來(lái)源于舊廠區(qū)外遷所遺留下來(lái)的工業(yè)用地以及部分農(nóng)村集體用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出讓金和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用相比京城其他地區(qū)明顯偏低。如開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，免去土地出讓金后，房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)則更加明顯。 3.3.1.5 商業(yè)物業(yè)開發(fā)升溫 經(jīng)歷了上個(gè)世紀(jì)90年代末商場(chǎng)供應(yīng)過(guò)熱的幾年后，商業(yè)物業(yè)，尤其是商場(chǎng)的購(gòu)買力有了一定程度的積累。此外，由于城市郊區(qū)化的發(fā)展，城郊住宅小區(qū)增多，而與之配套的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)還存在明顯的缺口，僅僅依靠底商和沿街商業(yè)店鋪是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民需求的。再者，由于居民消費(fèi)心理、消費(fèi)行為和消費(fèi)能力在近幾年的顯著變化而引發(fā)了居民對(duì)新型商業(yè)設(shè)施包括商場(chǎng)在內(nèi)的需求。 3.3.2 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及投資建議 3.3.2.1 打破傳統(tǒng)觀念的束縛 在AA東南西北四個(gè)區(qū)域中，上風(fēng)上水的北部地區(qū)歷來(lái)是人們的首選，無(wú)論是原來(lái)家住東城還是西城、南城的人都喜歡在有龍脈的北城居住，區(qū)域性次弱的是商務(wù)繁華的東部，其次是西部，區(qū)域性最強(qiáng)的是南城，AA人“寧要城北一張床，不要城南一間房”的例子很多。由此看來(lái)南城的人文環(huán)境、歷史文脈均不如其他地區(qū)，雖然人們的觀念在逐步改變，但潛移默化的影響仍不容忽視。因此，對(duì)于在此地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目投資，開發(fā)運(yùn)作中前期的宣傳力度應(yīng)相應(yīng)加大，適時(shí)的運(yùn)用全新的宣傳理念對(duì)項(xiàng)目加以推廣。其中包括報(bào)紙軟文、硬文、綜合性報(bào)道、平面廣告，以及靈活有趣、居民喜聞樂(lè)見的戶外活動(dòng)以提升產(chǎn)品的文化內(nèi)涵與附加值，尤其要注重前期形象宣傳和品牌導(dǎo)入的工作。 3.3.2.2 完善市政設(shè)施，改善城市面貌 南城市政設(shè)施的改善尚未全面完成，許多地區(qū)道路網(wǎng)密度、等級(jí)不夠，市政管網(wǎng)的配套也沒(méi)有到位，給住宅項(xiàng)目開發(fā)造成了一定的困難，同時(shí)也降低了部分目標(biāo)顧客的購(gòu)房熱情。同時(shí)，南部地區(qū)、特別是東南地區(qū)城市園林綠化面積少，舊廠房數(shù)目多，城市景觀不甚良好。開發(fā)商若有意在此地區(qū)開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目，市場(chǎng)定位不宜過(guò)高，且在前期運(yùn)作中應(yīng)加大與政府的合作力度，采用合作的方式積極改善周邊城市面貌，完善市政設(shè)施，近而整體提升該地區(qū)的物業(yè)水平。值得注意的是，此過(guò)程時(shí)間不依拖得太久，以避免動(dòng)搖目標(biāo)顧客的購(gòu)房信心，減少購(gòu)房者的期待值。 3.3.2.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 自四環(huán)開通以來(lái)，加之入世、申奧成功、央行降息等一系列利好的影響使南城逐漸成為開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場(chǎng)。2001年以來(lái)南城住宅項(xiàng)目逐年增多，主要形成三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)，即西南四環(huán)豐臺(tái)科學(xué)城附近、南三環(huán)沿線、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。開發(fā)數(shù)量和規(guī)模逐年增大的趨勢(shì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，南城的購(gòu)房者有了更多選擇和比較的機(jī)會(huì)，而且其價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)又進(jìn)一步的搶占了京城其他地區(qū)的顧客資源，形成了以中低價(jià)位商品房為主打，輔之以大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的市場(chǎng)格局。開發(fā)商在此地區(qū)的投資建設(shè)需做好項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位，深入分析有效市場(chǎng)需求，合理安排開發(fā)規(guī)模、科學(xué)設(shè)計(jì)戶型比例。切不可盲目開發(fā)建設(shè)，而使實(shí)際供應(yīng)量與當(dāng)?shù)鼐用竦挠行枨箦e(cuò)位，甚至造成大規(guī)?？罩玫膼汗?。 3.3.2.4 改善居住區(qū)面貌，提升人氣 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目比較零散，且規(guī)模不大，沒(méi)有形成大社區(qū)的聚合效應(yīng)，生活配套設(shè)施也多是共用，區(qū)域內(nèi)人氣不旺。本案策劃中應(yīng)注重改善居住區(qū)的整體景觀，提升區(qū)域內(nèi)的人氣值。本項(xiàng)目可以通過(guò)營(yíng)造大型住宅街區(qū)將住宅規(guī)劃與城市建設(shè)協(xié)調(diào)運(yùn)作，完善基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套的同時(shí)，有效地改善居住區(qū)的整體面貌，使之逐步成為城市整體景觀的有機(jī)組成部分。 3.3.2.5 控制價(jià)格，搶占市場(chǎng) 本案西側(cè)的嘉和人家緊鄰本項(xiàng)目所在地，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作構(gòu)成了直接威脅，中低價(jià)位商品房的市場(chǎng)定位策略在一定程度上搶奪了本項(xiàng)目的部分客戶資源，對(duì)本案的后期銷售工作制造了壓力。針對(duì)這種情況，本案策劃中首先要注意對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)位的控制，拉開一定價(jià)格空間，爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額（對(duì)方開盤均價(jià)為4000元/平米，目標(biāo)均價(jià)控制在4300元/平米上下；我方可控制在3500元/平米上下）。其次，本案可運(yùn)用大片開發(fā)的規(guī)模化社區(qū)，提升人氣，制造焦點(diǎn)（對(duì)方總建面6萬(wàn)余平米，我方二期規(guī)劃建面26.6萬(wàn)平米）。最后仍可以運(yùn)用特色營(yíng)銷和品牌營(yíng)銷相結(jié)合的營(yíng)銷策略對(duì)市場(chǎng)潛力進(jìn)行深入挖掘。四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1 居住區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃是在城市整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,根據(jù)計(jì)劃任務(wù)和城市現(xiàn)狀條件,進(jìn)行城市中生活居住用地的綜合性設(shè)計(jì)工作。居住區(qū)規(guī)劃包括的主要內(nèi)容有：(a) 選擇和確定居住區(qū)的位置，用地范圍；(b) 確定人口和用地規(guī)模；(c) 按照確定的居住標(biāo)準(zhǔn)，選擇住宅類型、確定住宅層數(shù)，戶室比等內(nèi)容；(d) 確定公共建筑項(xiàng)目的規(guī)模、數(shù)量、用地面積和位置；(e) 確定各級(jí)道路的位置、走向和寬度；(f) 對(duì)公共綠地、室外活動(dòng)場(chǎng)地進(jìn)行統(tǒng)一布置；(g) 擬定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；(h) 擬定詳細(xì)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。(i) 居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合適用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟(jì)、施工和美觀的要求。4.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4.2.1 XXX園經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)整體規(guī)劃指標(biāo)總用地面積：500余畝總建筑面積：70余萬(wàn)平方米總綠化面積：8.3萬(wàn)平方米居住區(qū)共分為A、B、C、D、E、F六個(gè)居住組團(tuán)，其中F組團(tuán)為已建住宅A、B兩組團(tuán)為二期工程4.2.2 XXX園二期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積：13.3公頃，約200畝 總建筑面積：26.6萬(wàn)平米 容 積 率：2.0 限 高：60米 綠 化 率：31% 車 位 面 積：1.3萬(wàn)平米（以地下為主） 道路廣場(chǎng)所占比例：28%4.3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明本設(shè)計(jì)方案依據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、AA市城市規(guī)劃條例、AA市城市建設(shè)規(guī)劃管理暫行辦法以及AA市城市總體規(guī)劃的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。XXX園在認(rèn)真總結(jié)國(guó)內(nèi)外知名項(xiàng)目的開發(fā)理念和成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目周邊地區(qū)的道路條件，公建配套將住宅規(guī)劃中成熟而先進(jìn)的優(yōu)化理論首次應(yīng)用于AA住宅小區(qū)設(shè)計(jì)，使本項(xiàng)目成為AA市第一個(gè)以住宅街區(qū)模式推出的住宅項(xiàng)目。它適應(yīng)了新形勢(shì)下居住區(qū)建設(shè)和城市規(guī)劃的需要，打破了傳統(tǒng)居住小區(qū)規(guī)劃理論的束縛，尋找到了一種更適合現(xiàn)代人居住并與城市整體規(guī)劃和發(fā)展相融合的居住規(guī)劃模式。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心思想主要有以下幾個(gè)方面：4.3.1 住宅街區(qū)化的設(shè)計(jì)理念住宅街區(qū)的規(guī)劃模式就是將原有大塊的住宅小區(qū)細(xì)化、分解成若干個(gè)貼近城市街區(qū)的，半開放式的居住組團(tuán)，并以住宅建造的形式帶動(dòng)周邊原有城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善與升級(jí)，使居住組團(tuán)與城市整體面貌相協(xié)調(diào)，進(jìn)而將居住區(qū)逐步融入到城市肌理之中去。這樣做的好處在于：廣義地講，住宅街區(qū)的推廣有利于美化城市街景；優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和市政配套；延續(xù)城市街區(qū)舊有的歷史文脈和傳統(tǒng)。狹義地講，住宅街區(qū)的規(guī)劃模式推翻了人們生活空間的圍墻，營(yíng)造出了一個(gè)更自由，更廣闊的居住空間；它將原有小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃與城市次干道的建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)化居住區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)的同時(shí)，帶動(dòng)了城市道路建設(shè)的發(fā)展；它很好地保留了城市原有生態(tài)環(huán)境，并將其用于美化人們的居住空間。4.3.2 街區(qū)私密性的逐級(jí)過(guò)渡本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中將城市次干道引入居住區(qū)的同時(shí)，也在對(duì)進(jìn)入住宅街區(qū)的車輛、行人進(jìn)行過(guò)濾和分流。具體做法是在由城市主干道進(jìn)入住宅街區(qū)道路網(wǎng)的地點(diǎn)進(jìn)行交通管制，分流一部分車輛；與此同時(shí)，在街區(qū)整體規(guī)劃中，設(shè)置層次分明的功能區(qū)域，并通過(guò)區(qū)域過(guò)渡，逐級(jí)增強(qiáng)居住區(qū)私密性，即臨近城市主干道一側(cè)，主要以大型對(duì)外商業(yè)配套為主，在城市支路（即街區(qū)道路）安排中小型商業(yè)配套，在組團(tuán)級(jí)道路周邊設(shè)置私密性較高的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。從這個(gè)角度將，大開放、小封閉式的街區(qū)模式不會(huì)破壞生活居住區(qū)內(nèi)的私密性，反而在逐級(jí)過(guò)渡的過(guò)程中，大量的不穩(wěn)定因素都會(huì)被分流和抵消，進(jìn)一步的保證了生活區(qū)的安全性和隱私性。4.3.3 城市道路網(wǎng)的整體升級(jí)為了完整地閱讀，請(qǐng)點(diǎn)擊查閱公園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告伴隨著住宅街區(qū)的建設(shè)，原有城市道路網(wǎng)也面臨著全面的升級(jí)換代。原先居住小區(qū)內(nèi)部的交通道路，被現(xiàn)在貫穿于各組團(tuán)之間的城市次干道所取代，它一來(lái)解決了原有小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)難以克服的瓶頸，優(yōu)化了居住區(qū)內(nèi)部的道路系統(tǒng)；二者美化了城市街景，有利于創(chuàng)建多層次的商業(yè)服務(wù)體系；最后，住宅街區(qū)化還帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將城市居住區(qū)與城市中其他功能板塊有機(jī)融合，整體優(yōu)化城市機(jī)能。如果將我們的城市比作一個(gè)蓬勃發(fā)展的生命體，道路網(wǎng)是它的血脈，住宅街區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)則是主動(dòng)脈下的支血管和毛細(xì)血管，它是聯(lián)系每個(gè)單位個(gè)體與城市機(jī)體的紐帶，是城市道路系統(tǒng)的重要組成部分。（參閱附件：XXX園總平面圖、XXX園道路布置圖、XXX園綠化分布圖）五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析5.1 項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算均參照AA市物價(jià)局、AA市財(cái)政局于1998年12月17日頒布的關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房減半收取行政事業(yè)性收費(fèi)的通知而制定。詳見附件：AA市列入經(jīng)濟(jì)適用住房成本的行政事業(yè)性收費(fèi)一覽表。項(xiàng)目按照容積率2.0，總建面26.6萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式計(jì)算總投資。其中，住宅可售總建面22.6萬(wàn)平方米，底商可售總建面4萬(wàn)平方米，扣除以實(shí)物形式償還原土地方的建筑面積后（住宅：0.8萬(wàn)平米；底商：2萬(wàn)平米）,住宅實(shí)際可售面積為：21.8萬(wàn)平方米，底商可售面積為：2萬(wàn)平米。結(jié)合AA房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，本案商鋪經(jīng)營(yíng)采用租售并舉的開發(fā)運(yùn)作模式，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)銷售0.9萬(wàn)平方米，出租1.1萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資測(cè)算表分類住宅底商合計(jì)可售面積226000.0040,000.00266,000.00前期費(fèi)用254,009,280.0084,305,200.00338,314,480.00建設(shè)期費(fèi)用431,531,320.0096,101,800.00527,633,120.00總成本685,540,600.00180,407,000.00865,947,600.00表5-1項(xiàng)目總投資測(cè)算表(住宅部分）住宅建筑面積226,000.00前期費(fèi)用一、土地成本790.50178,653,000.001、土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用700.00158,200,000.002、市政公用設(shè)施建設(shè)50.0011,300,000.003、四源費(fèi)40.509,153,000.00二、市政建設(shè)費(fèi)300.0067,800,000.00三、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程費(fèi)0.012,260.00四、新菜地基金15.003,990,000.00五、勘察測(cè)繪費(fèi)6.721,518,720.00六、房屋拆遷管理費(fèi)用1.05237,300.00七、綠化建設(shè)費(fèi)8.001,808,000.00前期費(fèi)用合計(jì)1,123.93254,009,280.00建設(shè)期費(fèi)用一、建安費(fèi)1,680.00379,680,000.00二、技術(shù)服務(wù)費(fèi)57.2312,934,120.001、設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)33.607,593,600.002、可行性研究費(fèi)3.36759,360.003、監(jiān)理費(fèi)16.803,796,800.005、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.4294,920.006、招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi)0.4294,920.007、建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)2.52569,520.008、城市綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)0.1125,000.00三、不可預(yù)見費(fèi)67.2015,187,200.00四、銷售費(fèi)用105.0023,730,000.00五、銷售稅費(fèi)208.2547,064,500.001、營(yíng)業(yè)稅189.0042,714,000.002、印花稅1.75395,500.003、管理費(fèi)17.503,955,000.00六、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)0.1533,900.00建設(shè)期成本小計(jì)2,117.83478,629,720.00六、利息50.0011,300,000.00建設(shè)期成本合計(jì)2,167.83489,929,720.00成本總計(jì)3,291.77743,939,000.00銷售收入3,500.00791,000,000.00毛利潤(rùn)208.2347,061,000.00所得稅68.7215,530,130.00稅后利潤(rùn)139.5231,530,870.00表5-2 項(xiàng)目投資測(cè)算明細(xì)表（1）項(xiàng)目總投資測(cè)算表(底商部分）底商建筑面積40,000.00前期費(fèi)用一、土地成本1690.5067,620,000.001、土地出讓金900.0036,000,000.002、土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用700.0028,000,000.003、市政公用設(shè)施建設(shè)50.002,000,000.004、四源費(fèi)40.501,620,000.00二、市政建設(shè)費(fèi)300.0012,000,000.00三、臨時(shí)用地和臨時(shí)工程費(fèi)0.01400.00四、新菜地基金15.003,990,000.00五、勘察測(cè)繪費(fèi)8.32332,800.00六、房屋拆遷管理費(fèi)用1.0542,000.00七、綠化建設(shè)費(fèi)8.00320,000.00前期費(fèi)用合計(jì)2,107.6384,305,200.00建設(shè)期費(fèi)用一、建安費(fèi)2,080.0083,200,000.00二、技術(shù)服務(wù)費(fèi)71.352,853,800.001、設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi)41.601,664,000.002、可行性研究費(fèi)4.16166,400.003、監(jiān)理費(fèi)20.80832,000.005、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.5220,800.006、招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi)0.5220,800.007、建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)3.12124,800.008、城市綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)0.6325,000.00三、不可預(yù)見費(fèi)83.203,328,000.00四、銷售費(fèi)用168.006,720,000.00五、銷售稅費(fèi)333.2013,328,000.001、營(yíng)業(yè)稅302.4012,096,000.002、印花稅2.80112,000.003、管理費(fèi)28.001,120,000.00六、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)0.156,000.00建設(shè)期成本小計(jì)2,735.90109,435,800.00六、利息50.002,000,000.00建設(shè)期成本合計(jì)2,785.90111,435,800.00成本總計(jì)4,893.53195,741,000.00銷售收入5,600.00224,000,000.00毛利潤(rùn)706.4828,259,000.00所得稅233.149,325,470.00稅后利潤(rùn)473.3418,933,530.00表5-3 項(xiàng)目投資測(cè)算明細(xì)表（2）（注：明細(xì)表中著重對(duì)單方建造成本以及利潤(rùn)進(jìn)行估算，關(guān)于總成本以及總利潤(rùn)請(qǐng)參考后文中結(jié)合實(shí)際銷售面積的測(cè)算分析。）5.2 資金籌措與投資計(jì)劃 本案涉及資金籌措的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均參照2000年1月1日正式啟用的經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定執(zhí)行。（銀發(fā)1999129令 1999年4月6日） 本項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的資金來(lái)源共有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于再投入。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)商將投入自有資金1.06億元作為前期啟動(dòng)資金；需要向銀行貸款1.51億元。投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20022003200420051資金來(lái)源1.1自有資金10,605.061,599.769,005.301.2借貸資金15,099.0015,099.001.3預(yù)售收入76,134.2513,713.3446,375.0616,045.85小計(jì)86,594.7630,698.7622,718.6420,381.2312,796.132資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資86,594.7630,698.7622,718.6420,381.2312,796.13備注:2002年的前期投入中，減去了以實(shí)物形式償還原土地方的1.4億元物業(yè)價(jià)值表5-45.3 資金的還款計(jì)劃 5.3.1 貸款還本付息估算貸款利率定位：6.4%，在計(jì)算建設(shè)期間利息的過(guò)程中，當(dāng)年投資按利息半年計(jì)算；但本項(xiàng)目由于是從2002年下半年開始，考慮到項(xiàng)目建設(shè)初期主要以自有資金投入為主，故2002年的利息只計(jì)算當(dāng)年貸款利息的1/4。關(guān)于本案的資金還款計(jì)劃請(qǐng)?jiān)斠姼郊罕?-5貸款還本付息估算表。5.3.2 折舊及攤銷費(fèi)用的計(jì)算關(guān)于折舊及攤銷費(fèi)用的幾點(diǎn)說(shuō)明：凈資產(chǎn)總值：2000萬(wàn)元預(yù)計(jì)凈殘值率：4%折舊年限（直線折舊法）：房屋建筑：30年；設(shè)備：14年；車輛：8年每年折舊費(fèi)用=資產(chǎn)原值*（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/ 折舊年限按照上述公式計(jì)算出的每年折舊費(fèi)用為192萬(wàn)元5.3.3 借款償還期的計(jì)算借款償還期=借款償還后出現(xiàn)余額的年份數(shù)-1+當(dāng)年初借款余額 / 當(dāng)年可用于還款的資金來(lái)源依據(jù)上述公式計(jì)算借款償還期=3-1+1193.66 / 46629.46=2.03年1.3.1 用地性質(zhì)此地原為工業(yè)用地，地上現(xiàn)狀為工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)以及少量居民住宅。該地塊按照本案的住宅小區(qū)規(guī)劃，將成為住宅開發(fā)用地。1.3.2 建筑標(biāo)準(zhǔn)本地塊將建成具有完善的配套公建和服務(wù)用房的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。1.4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總 占 地 面 積：13.3萬(wàn)平方米 地上總建筑面積：26.6萬(wàn)平米 限 高：60米 容 積 率：2.0 綠 化 率：31%1.5 合作關(guān)系概述 本項(xiàng)目系土地供應(yīng)方與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，分期建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)投資約8.66億元人民幣，其中土地總價(jià)約合2.46億元人民幣，支付原土地方的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用約1.86億元。 支付原土地方的拆遷安置費(fèi)用以現(xiàn)金支付加住宅、底商等實(shí)物償還形式構(gòu)成，具體如下：住 宅：0.8萬(wàn)平米*3500元/平米=2800萬(wàn)元底 商：2萬(wàn)平米*5600元/平米=11200萬(wàn)元現(xiàn) 金：4620萬(wàn)元 XXX園二期由A、B兩個(gè)居住組團(tuán)組成，其中，A組團(tuán)工期為一年半，工程投資約4.9億元，總建筑面積13.3萬(wàn)平方米；B組團(tuán)工期為一年，工程投資約3.76億元，總建筑面積13.3萬(wàn)平方米。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，雙方應(yīng)按照房屋拆遷安置補(bǔ)償合同中的有關(guān)條款明確各自權(quán)利與義務(wù)。二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析2.1 宏觀影響因素分析2.1.1 AA經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)現(xiàn)狀A(yù)A市自1998年開始組織實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)以來(lái)，為滿足國(guó)家公務(wù)員和中低收入居民的住房需求做出了突出貢獻(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是廣大中低收入的普通職工，因此必須對(duì)購(gòu)房者的收入水平進(jìn)行嚴(yán)格核定，避免高收入者購(gòu)買。經(jīng)濟(jì)適用房不是福利房，也不是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的住房，而是通過(guò)市場(chǎng)向廣大中低收入者提供的政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅。通過(guò)市場(chǎng)提供，就必須符合價(jià)值規(guī)律，即必須能夠彌補(bǔ)成本，既然是指導(dǎo)價(jià)，政府對(duì)開發(fā)利潤(rùn)必須有嚴(yán)格限制，必須控制在3以內(nèi)。所以，政府不僅要保證經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的供應(yīng)，并在計(jì)劃、稅收、信貸等方面采取相應(yīng)的扶持政策，而且要抓好規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、銷售和物業(yè)管理，以確保經(jīng)濟(jì)適用房工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。由于AA市的經(jīng)濟(jì)適用房的需求量較大，單靠政府解決需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，因此必須采取多種措施解決。一是實(shí)行政府統(tǒng)一組織，企業(yè)具體實(shí)施，根據(jù)市場(chǎng)以銷定產(chǎn)安排建設(shè)計(jì)劃；二是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)決推行公開招標(biāo)制度。無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、環(huán)境建設(shè)、還是物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都實(shí)行招投標(biāo)以控制造價(jià)，提高建設(shè)水平；三是以建設(shè)多層住宅為主，縮短建設(shè)周期，降低建造成本和后期物業(yè)管理費(fèi)用；四是實(shí)行限價(jià)銷售政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格全部由市建委按照國(guó)家規(guī)定的七項(xiàng)成本構(gòu)成因素，嚴(yán)格審核成本構(gòu)成，對(duì)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)；五是積極支持中央在京單位、高等院校和市屬有關(guān)部門利用自用土地，通過(guò)自建、聯(lián)建、合作開發(fā)等方式，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。預(yù)計(jì)在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，政府的主要任務(wù)依舊是對(duì)住房建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)市場(chǎng)滿足不同收入群體對(duì)住房的需求，形成多層次的住房供應(yīng)體系，即對(duì)高收入者提供高檔次的商品房，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，供需由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；對(duì)中低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；對(duì)最低收入者由政府提供廉租住房，主要從騰空的舊有公房中解決，租金由政府制定，承租者收入達(dá)到一定收入界限，必須搬出或提高租金。這樣可以使不同經(jīng)濟(jì)水平的人各得其所。2.1.2 投資態(tài)勢(shì)在國(guó)家和AA市一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策引導(dǎo)下，2002年1季度AA市固定資產(chǎn)投資保持著較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，與上同期相比，今年一季度投資的主要增長(zhǎng)點(diǎn)仍是基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資。具體來(lái)說(shuō)，投資態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出以下三方面的特點(diǎn)：第一，重點(diǎn)工程啟動(dòng)較快。據(jù)官方資料顯示：一季度完成重點(diǎn)工程投資88.4億元，占全社會(huì)投資的45.5%。其中，危改和經(jīng)濟(jì)適用房投資40.1億元；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資39.4億元，占全市基礎(chǔ)設(shè)施投資的64.8%。由于重大工程的投資規(guī)模和社會(huì)影響較大，同時(shí)市計(jì)委又確定了一批儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目，并正抓緊前期運(yùn)作，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，投資的后勁較足。第二，南城危舊房改造進(jìn)程加快。資料顯示，全市一季度累計(jì)完成危舊房改造投資34.8億元，動(dòng)遷居民8222戶，拆除危房7.8萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃的9.3%，當(dāng)月拆除危房近7萬(wàn)平方米。第三，資金到位情況樂(lè)觀。往年資金流向偏重于房地產(chǎn)開發(fā)的情況有所改變。一季度，固定資產(chǎn)投資本年到位資金104.5億元，增長(zhǎng)71%，資金到位率29.5%，好于上年同期21.4%的水平；房地產(chǎn)開發(fā)本年到位219億元，于上年持平，加上結(jié)余資金，可用資金達(dá)469.4億元，與完成投資有371.3億元的順差。資金到位良好保證了固定資產(chǎn)投資的適度增長(zhǎng)。2.1.3 市場(chǎng)供給分析從去年全年四個(gè)季度的房地產(chǎn)投資量、銷售量來(lái)看，新開盤的項(xiàng)目比往年同期明顯減少，增幅表現(xiàn)出回落的趨勢(shì)。而從具體區(qū)位來(lái)看，南城的房地產(chǎn)項(xiàng)目卻異軍突起，僅本案區(qū)域范圍內(nèi)，半年內(nèi)就有6處新開盤項(xiàng)目，而且總體價(jià)位偏低，其中還有政府政策支持的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和住宅合作社項(xiàng)目?？偟膩?lái)說(shuō)，一方面，在過(guò)去幾年里，高檔住宅的開發(fā)量和投資量已經(jīng)相當(dāng)大，且高消費(fèi)階層的住房需求日益飽和；另一方面，為中低收入家庭以及住房拆遷戶提供的低價(jià)位商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展又顯得步履蹣跚。尤其在南城改造過(guò)程中，此類住房需求尤為明顯。 各方面因素均表明，面對(duì)未來(lái)AA城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，住房市場(chǎng)的擴(kuò)容和可持續(xù)發(fā)展，以及明年以中低收入家庭為主的購(gòu)房大軍的涌入，AA的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2002年完成它在供需結(jié)構(gòu)上的一次轉(zhuǎn)型。即著重開發(fā)中低價(jià)位商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房，改善住房供給與居民實(shí)際需求之間的錯(cuò)位，盤活住房二、三級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范各項(xiàng)規(guī)章制度等。2.1.4市場(chǎng)需求分析跟據(jù)對(duì)全市居民購(gòu)房意向的市場(chǎng)調(diào)查（參閱附件：居民購(gòu)房意向調(diào)查表），我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段AA居民購(gòu)房意向主要集中在三環(huán)和四環(huán)沿線，建筑面積在90120平米之間，單價(jià)約在30005000元，總價(jià)在3050萬(wàn)之間的中擋住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房。通過(guò)調(diào)研分析，我們可以得出南城住房市場(chǎng)需求的幾個(gè)特點(diǎn)：3 南城拆遷改造動(dòng)遷居民數(shù)目多，回遷需求強(qiáng)盛。4 南城地價(jià)相對(duì)低廉，中低價(jià)位商品住宅將成為市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品。3 政府大力支持南城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，給予多項(xiàng)優(yōu)惠，加之四環(huán)路的開通和市政配套的逐步到位，將吸引其他地區(qū)的購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)房。2.2 微觀影響因素分析2.2.1 地段位置因素分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（區(qū)域范圍東起成壽寺路、西到劉家窯橋南側(cè)橫七條、北起南三環(huán)、南至南順路沿線，詳見附：區(qū)域項(xiàng)目示意圖） 第一，四環(huán)主路2001年全線貫通，給南城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)遇。由于便捷的環(huán)線交通同時(shí)串起了中關(guān)村高科技園區(qū)、奧林匹克體育中心、中央商務(wù)區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等未來(lái)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地區(qū)，拉近了南城與京城其他地區(qū)的聯(lián)系，盤活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引來(lái)了更廣泛的客源。第二，由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，南城的發(fā)展與京城其他區(qū)域相比略顯落后。AA歷史上就有“東富、西貴、南貧、北賤”的說(shuō)法，“寧要城北一張床，不要城南一套房”的例子也屢見不鮮。人們觀念上的束縛使得城南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市政建設(shè)等在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)基本處于停滯狀態(tài)。2.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施分析 第一，區(qū)域內(nèi)留有大量破舊平房，以及因廠房外遷而廢棄的工業(yè)用地。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)稀疏，市政配套設(shè)施分布零散且檔次較低，對(duì)于追求高品質(zhì)生活的購(gòu)房者或者欲塑造成熟居住社區(qū)典范的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，外部環(huán)境短期內(nèi)不甚有利。 第二，區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目以塔樓為主，且規(guī)模偏小（基本在20萬(wàn)平米以下），分布零散，沒(méi)有形成聚合效應(yīng)，社區(qū)氛圍不濃，人氣不旺。第三，政府進(jìn)一步加大對(duì)南城危舊房改造的力度，并且投入巨資完善南城的市政設(shè)施配套。目前本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量相對(duì)較少，需求旺盛，在今后一段時(shí)間內(nèi)，由無(wú)房戶、拆遷戶、危舊房改造戶為需求主體