千島湖項(xiàng)目思路PPT課件

千島湖啤酒溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目 項(xiàng)目定位與開發(fā)模式探討 杭州華驛杭州博濤 1 探討主題 如何確保項(xiàng)目順利開發(fā)并成功運(yùn)營 2 目錄 一 市場梳理 二 項(xiàng)目定位 三 開發(fā)建議 3 一 市場梳理 項(xiàng)目規(guī)劃有酒店 商業(yè)街 業(yè)態(tài)碼頭等 這些業(yè)態(tài)在千島湖發(fā)展情況如何 項(xiàng)目處在怎樣的市場大環(huán)境下 項(xiàng)目的消費(fèi)群客戶又在哪里 有何特點(diǎn) 4 長三角四小時(shí)交通圈內(nèi)唯一的濱湖群島型度假勝地 千島湖鎮(zhèn) 杭州 長三角地區(qū)圖 浙江省圖 市場背景 地理背景 千島湖在長三角地位 憑借千島湖獨(dú)特的山水資源 加上杭州旅游西進(jìn)戰(zhàn)略 千島湖有望發(fā)展成具有國際影響力的旅游度假區(qū) 長三角簡介 長三角是我國最為重要的海運(yùn)港口之一 是我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快 經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大 最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊 5 市場背景 城市戰(zhàn)略 杭州西部地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級具有戰(zhàn)略意義的主節(jié)點(diǎn)之一 千島湖 戰(zhàn)略舉措 通過規(guī)劃共繪 交通共建 市場共拓 產(chǎn)業(yè)共興 優(yōu)化配置旅游等各類資源 構(gòu)筑全市一小時(shí)半交通圈 旅游圈 經(jīng)濟(jì)圈 戰(zhàn)略目標(biāo) 建設(shè)成現(xiàn)代化國際風(fēng)景旅游城市 打造旅游休閑之都 戰(zhàn)略內(nèi)容 旅游西進(jìn) 戰(zhàn)略的實(shí)施 以 三江兩湖兩址一山一河 為基礎(chǔ) 輔之以交通西進(jìn) 市場西進(jìn) 產(chǎn)業(yè)西進(jìn) 6 千島湖 杭州 黃山 市場背景 發(fā)展前景 杭千黃旅游黃金三角之一發(fā)揮中心點(diǎn)的協(xié)同效應(yīng) 區(qū)位簡介 千島湖 國家一級水體 因湖內(nèi)擁有星羅棋布的1078個(gè)島嶼而得名 旅游地位 千島湖地處杭州 千島湖區(qū) 黃山旅游黃金三角之中 是鑲嵌在 杭千黃 名城 名水 名山 這條黃金旅游線上的一顆燦爛的明珠 同時(shí)還處于西湖 黃山 太湖 武夷山等國家級風(fēng)景區(qū)旅游網(wǎng)絡(luò)的中心部位 發(fā)展方向 千島湖旅游正朝著 休閑度假勝地 養(yǎng)生居住天堂 中國水業(yè)基地 江南山水名城 的方向發(fā)展 7 7 6 3 4 會(huì)議中心 運(yùn)動(dòng)休閑 自駕車營地 1 2 5 市場背景 發(fā)展進(jìn)程 從單純的生態(tài)觀光旅游向休閑度假旅游全面過度 排嶺半島旅游度假區(qū)塊以城中湖為中心的珍珠半島度假區(qū)塊以萬向大酒店為主的羨山休閑度假中心區(qū)塊以石林為基地的高山避暑度假區(qū)塊以遂安列島為主體的姜家休閑度假區(qū)塊界首鄉(xiāng)休閑度假區(qū)塊進(jìn)賢灣旅游度假區(qū)塊 東南區(qū)域 8 湖面狹窄 港汊深遽 景觀多樣 旅游開發(fā)成熟度 房地產(chǎn)開發(fā)成熟度 市場背景 區(qū)域優(yōu)勢 旅游開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)程度本區(qū)域均名列前茅 東南湖區(qū) 中心湖區(qū) 西南湖區(qū) 西北湖區(qū) 東北湖區(qū) 山水交融 自然風(fēng)光最佳 湖面寬廣 城湖相映 名勝眾多 湖面開闊島嶼眾多野趣橫生 人文景觀和村落遺址較多 度假別墅和度假公寓為主 高端度假別墅為主 進(jìn)賢灣旅游綜合體 姜家風(fēng)情小鎮(zhèn) 國家青少年小球培訓(xùn)基地 東南湖區(qū) 中心湖區(qū) 西南湖區(qū) 西北湖區(qū) 東北湖區(qū) 景觀資源 高 高 開發(fā)項(xiàng)目 9 千島湖面臨長三角及大杭州等不同層面的多重機(jī)遇利好 而項(xiàng)目所在的東南湖區(qū)又是千島湖旅游和房產(chǎn)開發(fā)均較成熟的區(qū)域之一 良好的市場環(huán)境為本項(xiàng)目開發(fā)奠定了成功基礎(chǔ) 市場背景 梳理小結(jié) 長三角經(jīng)濟(jì)圈 交通圈內(nèi)唯一的濱湖群島型度假勝地經(jīng)濟(jì)腹地比較發(fā)達(dá) 在長三角類型獨(dú)特 大杭州都市圈 千島湖發(fā)展將極大受益于杭州市 旅游西進(jìn) 戰(zhàn)略 千島湖度假區(qū) 杭千黃中心節(jié)點(diǎn) 有機(jī)會(huì)成為世界級休閑區(qū) 東南湖區(qū) 旅游和房產(chǎn)開發(fā)成熟度均較高 10 競品業(yè)態(tài) 銷售型項(xiàng)目分布 千島湖的度假物業(yè)集中在兩大區(qū)域中心湖區(qū)域 東南區(qū)域 11 競品業(yè)態(tài) 銷售型項(xiàng)目概況 目前度假物業(yè)開發(fā)總量巨大多配備星級酒店 擁有各自景觀等資源 12 綠城酒店式度假公寓 獨(dú)棟占主導(dǎo) 面積偏大以優(yōu)質(zhì)服務(wù) 獨(dú)特體驗(yàn)為核心價(jià)值的產(chǎn)品出現(xiàn) 萌芽期2002年前 啟動(dòng)期2003 2006年 發(fā)展期2007 2010年 進(jìn)入旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)階段 單純的地產(chǎn) 酒店的模式將不占主導(dǎo) 階段特征 資源價(jià)值未突顯 以湖景資源為核心價(jià)值點(diǎn)開元度假村首先建設(shè)別墅度假物業(yè) 代表千島湖度假物業(yè)開始 產(chǎn)品特點(diǎn) 小規(guī)模 產(chǎn)品粗簡 不是真正意義上的度假產(chǎn)品 大量出現(xiàn)湖景獨(dú)立別墅 但產(chǎn)品初級 粗糙配套服務(wù)設(shè)施不足 較成熟期2011年后 差異化產(chǎn)品出現(xiàn) 超大戶型 迷你別墅高端 特色的多元度假產(chǎn)品將出現(xiàn) 競品業(yè)態(tài) 銷售型項(xiàng)目發(fā)展 開發(fā)商 代表項(xiàng)目 從資源主導(dǎo)向以資源和產(chǎn)品合力取勝轉(zhuǎn)變地產(chǎn) 酒店的開發(fā)模式 明珠花園 本土企業(yè) 杭州企業(yè) 浙江品牌企業(yè) 全國實(shí)力企業(yè) 千島湖墅華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目金基觀島 開元度假村 度假項(xiàng)目開發(fā)理念和產(chǎn)品均已較成熟資源之上塑造差異化 多元化是必然趨勢 13 競品業(yè)態(tài) 銷售型項(xiàng)目特征 硬件同質(zhì)化現(xiàn)象依然嚴(yán)重但教育培訓(xùn) 文化體驗(yàn)等軟件相比較薄弱 14 競品業(yè)態(tài) 酒店情況 千島湖高端酒店現(xiàn)狀依山或臨湖而建 都以湖景為其最大的賣點(diǎn) 酒店內(nèi)部的餐飲 會(huì)議 康體服務(wù)大體一致 差異化較少 在同質(zhì)化的情況下 多以地理位置 建造規(guī)模體 自身優(yōu)惠活動(dòng)現(xiàn)差異化 2012年淳安縣酒店業(yè)規(guī)?，F(xiàn)有客房約10043間 可招待近2萬人 176家經(jīng)營性酒店 其中評星級的55家 社會(huì)旅館121家 供應(yīng)8543間客房 招待15800人 不包含剛開業(yè)的和即將開業(yè)的希爾頓 潤和 丁香度假公寓 這加起來約有1500間客房 這些星級酒店占了接待旅客的95 千島湖經(jīng)濟(jì)酒店現(xiàn)狀千島湖的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展速度相對較慢 品牌連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量有限 本地經(jīng)濟(jì)型酒店主要針對的是普通觀光游客和城市背包族 衛(wèi)生 服務(wù)質(zhì)量等有待提升 代表酒店 千島湖假日酒店 千島湖國際青年旅舍 怡萊國際青年旅舍 橙子酒店 高端酒店以湖景和服務(wù)為核心價(jià)值經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展相對較慢 2012年淳安縣酒店經(jīng)營統(tǒng)計(jì) 15 300326 245227 350 298315300 130 105 264259 索芙特濱江鳳凰度假村天清島度假村開元度假村 千島龍庭潤和度假村天嶼度假村綠城喜來登 金紫度假村 金山灣度假村燕山度假村文化度假村 千島湖的高端星級酒店的客房數(shù)集中在200 350間 千島湖高端酒店客房數(shù) 相對于三亞旅游度假區(qū)域的高星級酒店 千島湖高星級酒店的客房數(shù)相對較少 部分酒店中包含獨(dú)立客房 顯示出與城市酒店的差異性 更追求舒適性 開元酒店每年?duì)I業(yè)利潤在6000萬左右 淡季入住率 9月份 也能達(dá)到60 競品業(yè)態(tài) 酒店情況 16 千島湖的酒店市場發(fā)展從單一向多元演變規(guī)模化發(fā)展 做大 進(jìn)賢灣旅游綜合體 具備千人的接待能力 精細(xì)化發(fā)展 做強(qiáng) 細(xì)分市場的酒店 對應(yīng)不同的客戶需求 單一發(fā)展階段 多元發(fā)展階段 2004年之前 各類度假村成為本地接納旅游客群的主要載體 2004年 千島 湖開元度假村開業(yè) 千島湖高端客戶休閑度假的不二之選 2005年 2007年 新建的高星級酒店數(shù)量增多 廣泛分布于中心湖區(qū) 千島湖的中小酒店市場中針對細(xì)分市場客戶群體的項(xiàng)目有所增多 如BOBO族 怡萊國際青年旅舍等 2009年 千島龍庭為代表的高端商務(wù)酒店出現(xiàn) 高端酒店的 市場競爭加劇 規(guī)劃和目前在建的高星級酒店約18家 多為 綜合型度假酒店 突出全面的服務(wù)和大規(guī)模的接待能力 廣泛分布于中心湖區(qū) 東南湖區(qū) 競品業(yè)態(tài) 酒店情況 高級酒店注重規(guī)模和服務(wù) 機(jī)會(huì)有限主題鮮明的精品特色酒店擁有市場先機(jī) 17 會(huì)議交流 10 8 度假15 4 探親訪友 3 0 觀光66 6 其他 4 2 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料 千島湖的客戶類型構(gòu)成中主要有三大塊客戶 占三分之二的觀光客 15 的度假客 以及11 的會(huì)議交流客群 觀光客對酒店的要求最低 因此與之對應(yīng)的酒店市場發(fā)展比較單一 度假與會(huì)議交流的客群則對酒店的要求相對較高 市場有進(jìn)一步細(xì)分的趨勢 度假 會(huì)務(wù)客群的增長凸顯市場細(xì)分需求 目前高星級度假型酒店在建和規(guī)劃的數(shù)量較多 而特色型精品酒店則相對較少 觀光客仍是客群主流 但停留時(shí)間短 消費(fèi)欲望弱 對酒店需求不強(qiáng)且比較單一 而且其本身比重也在不斷下降 競品業(yè)態(tài) 酒店情況 度假客和會(huì)務(wù)客群是千島湖酒店兩大主要客群 18 競品業(yè)態(tài) 商業(yè)情況 秀水街是市 縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目是與新旅游碼頭相配套的商業(yè)街區(qū) 19 競品業(yè)態(tài) 商業(yè)情況 秀水街是市 縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目是與新旅游碼頭相配套的商業(yè)街區(qū) 停車場 7000 400停車位旅游碼頭 碼頭每天能同時(shí)接待3萬人下湖游覽 同時(shí)還從這里向千島湖外圍景點(diǎn)輸送客源 是千島湖真正的旅游集散中心 潤和度假村 停車場 商業(yè)街 20 07年開業(yè)時(shí)70 商鋪完成招租 但后期部分商鋪已關(guān)門 仍有部分商鋪對外轉(zhuǎn)租 位置偏遠(yuǎn) 且出售商品無明顯特色 對本地人吸引力不大 人氣較旺的是土特產(chǎn)品店 競品業(yè)態(tài) 商業(yè)情況 作為中早期唯一的集中商業(yè)體 不算最理想業(yè)態(tài)和服務(wù)特色不足是主要原因 21 休閑游艇是淳安縣十二五規(guī)劃中八大積極推進(jìn)發(fā)展的休閑特色產(chǎn)業(yè)之一 千島湖水面總面積為573km2 其中合適功能區(qū)劃分且適宜成長游船艇的水域?yàn)?7km2 考慮到景觀需求 生態(tài)呵護(hù)以及駕駛手藝等因素 聯(lián)系國外經(jīng)驗(yàn)指標(biāo) 據(jù)專家剖析 千島湖游船艇適宜密度指標(biāo)為81艘 km2 可以成長的數(shù)目可達(dá)到875艘 每年9月17號為淳安游艇展會(huì) 競品業(yè)態(tài) 游艇碼頭情況 我曾經(jīng)去過許多國家 千島湖是我看到的最漂亮的地方之一 這里湖面面積很大 湖水澄碧晶瑩 水質(zhì)良好 發(fā)展游艇產(chǎn)業(yè)潛力很大 澳大利亞澳洲國際游艇公司董事長約翰先生 無論是自然資源還是政府推進(jìn)游艇項(xiàng)目是千島湖旅游增長點(diǎn)之一 22 作為濱湖項(xiàng)目品質(zhì)的象征游艇已經(jīng)成為千島湖項(xiàng)目的基本配置 競品業(yè)態(tài) 游艇碼頭情況 23 眾多星級酒店集中進(jìn)入千島湖 千島湖的版塊價(jià)值已經(jīng)突顯 千島湖的酒店市場發(fā)展從單一向多元演變 未來高星級酒店市場機(jī)會(huì)有限 特色突出 主題鮮明的精品酒店還有機(jī)會(huì)千島湖擁有發(fā)展游艇俱樂部的條件 但真正成熟尚需時(shí)日目前僅作為項(xiàng)目的配套 項(xiàng)目品質(zhì)的象征 未來項(xiàng)目可以考慮游艇會(huì)所 游艇培訓(xùn)中心等服務(wù)形式秀水街是千島湖游客下船的必經(jīng)之路 與一般景區(qū)商業(yè)無差 沒有明顯特色 其成功失敗之處都值得本項(xiàng)目借鑒 競品業(yè)態(tài) 競品業(yè)態(tài)小結(jié) 星級酒店 游艇俱樂部 景區(qū)商業(yè) 24 客群分析 度假時(shí)間安排 0 40 30 20 10 60 50 1 2天 5天以內(nèi) 一周左右 54 客戶每年到千島湖度假1 2次 18 每季度去1 2次 更有15 每月都會(huì)去1次以上 如此高的頻率實(shí)屬罕見 回頭客已經(jīng)成為客群的主流 58 的客戶僅在千島湖逗留1 2天33 的客戶會(huì)逗留3 5天高頻次 低強(qiáng)度是千島湖游客重要特征 回頭客是游客的主流延長游客逗留時(shí)間應(yīng)是千島湖主要課題之一 25 客群分析 客群來源 杭千高速開通后 千島湖進(jìn)入杭州1 5小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈 生活圈和旅游圈 進(jìn)入上海 南京 寧波等長三角大中城市4小時(shí)交通圈 據(jù)了解 杭州方向輸送的客源達(dá)60 以上 據(jù)最新數(shù)據(jù) 江浙滬仍是主要客源市場 分別占到37 65 16 22 和28 77 其中休閑度假游客比近40 雖然作為全國知名的風(fēng)景區(qū)但千島湖的地域?qū)傩苑浅Ｃ黠@ 26 客群分析 消費(fèi)習(xí)慣 區(qū)域的旅游客戶度假消費(fèi)支出比較集中 普遍處于3000 5000元之間 從區(qū)域客戶千島湖度假的組織方式看 家庭游占了主導(dǎo)地位 人均3000 5000元的中端消費(fèi)力以家庭 親朋為主的中型組織 27 客群分析 客群小結(jié) 時(shí)間特點(diǎn) 消費(fèi)習(xí)慣 客戶來源 高頻次 但逗留時(shí)間短說明游客對千島湖的態(tài)度 喜歡 但不滿足 以家庭和親朋組團(tuán)為主消費(fèi)能力中端偏上 浙江及長三角客源是千島湖客戶的絕對主力杭州是客戶輸送主樞紐和主中轉(zhuǎn) 雖然作為全國知名的風(fēng)景區(qū)但千島湖的地域?qū)傩苑浅Ｃ黠@ 28 二 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目具備哪些價(jià)值點(diǎn) 難點(diǎn)又在哪里 項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)如何融合 針對不同的客戶群如何分別推廣 29 千島湖啤酒溫泉小鎮(zhèn)除了啤酒與溫泉 還能拿什么吸引游客 30 項(xiàng)目剖析 價(jià)值梳理 品牌價(jià)值 湖景價(jià)值 建筑價(jià)值 千島湖啤酒的品牌價(jià)值 增強(qiáng)對游客的吸引力和商家的信任度 一線臨湖 可提供垂釣 游艇等多種水上活動(dòng) 濃郁鮮明的異國風(fēng)情建筑與自然環(huán)境相得益彰 地段價(jià)值 千島湖景區(qū)的高速出口處 昭示性較佳 主題價(jià)值 啤酒與溫泉的主題較鮮明 具備差異化特色 項(xiàng)目已經(jīng)具備一個(gè)旅游項(xiàng)目外在基礎(chǔ)價(jià)值體系 31 項(xiàng)目剖析 價(jià)值梳理 品牌價(jià)值 湖景價(jià)值 建筑價(jià)值 開元 綠城 華聯(lián) 濱江 金基 千島湖不乏浙江及全國性的品牌 項(xiàng)目的湖景并不是最寬 沒有明顯優(yōu)勢 并缺少山景 目前千島湖齊聚了各式風(fēng)格建筑 不乏大師手筆 本項(xiàng)目建筑皆為多層 形態(tài)較單一 地段價(jià)值 受臨街面和建筑限高影響 地段昭示性被削弱 主題價(jià)值 啤酒具有一定的季節(jié)性 而溫泉已經(jīng)成為多數(shù)競品的常規(guī)配套和服務(wù) 專屬于項(xiàng)目的差異化價(jià)值并不突出 32 當(dāng)品牌成為尋常 山水成為共享 建筑 主題 地段又不足支撐 項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪 33 旅游綜合體定義 是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ) 以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的 以度假酒店集群 綜合休閑項(xiàng)目 休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架 以整體品質(zhì)較高的特色服務(wù)為靈魂的互動(dòng)聚集區(qū) 項(xiàng)目剖析 項(xiàng)目定位 互動(dòng) 休閑 特色 服務(wù)方是旅游地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)鍵詞 核心價(jià)值 給予消費(fèi)者獨(dú)一無二的物質(zhì)與精神雙重旅游休閑體驗(yàn) 本項(xiàng)目應(yīng)打造成怎樣的城市綜合體 34 項(xiàng)目剖析 項(xiàng)目總定位 綜合項(xiàng)目特征 市場機(jī)會(huì) 開發(fā)商愿景創(chuàng)意旅游綜合體可作為本項(xiàng)目定位方向 不大的適中規(guī)模 大眾親民的啤酒文化 精品特色的商業(yè)市場機(jī)會(huì) 千島湖旅游文化的缺失 與已有的啤酒長廊結(jié)合 創(chuàng)意文化旅游綜合體 35 項(xiàng)目剖析 業(yè)態(tài)規(guī)劃 餐飲 酒店 休閑 會(huì)議 教育 購物創(chuàng)意先導(dǎo) 品牌共享 功能互補(bǔ) 千島湖啤酒小鎮(zhèn) 千島湖首席創(chuàng)意旅游綜合體 CreativeTourismComplex CTC 以啤酒文化和溫泉養(yǎng)生為基礎(chǔ) 為游客提供配套服務(wù)而規(guī)劃設(shè)計(jì)的接待 餐飲 會(huì)議 購物等服務(wù)設(shè)施 同時(shí)依托千島湖啤酒的品牌 進(jìn)行衍生產(chǎn)品與服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和推廣 從而衍生開發(fā)更多的綜合功能如水上體育運(yùn)動(dòng) 商業(yè)開發(fā) 節(jié)事會(huì)展 文化教育 垂釣等項(xiàng)目 形成一個(gè)獨(dú)特的綜合型旅游集聚地 不僅為外來訪客提供獨(dú)特旅游體驗(yàn) 更可為本地居民提供另一種生活選擇 36 項(xiàng)目推廣 本地推廣 本地客群是最近的客源也是項(xiàng)目集聚人氣的第一選擇 千島湖啤酒溫泉小鎮(zhèn) 淳安人自己的小鎮(zhèn) 推廣主題 推廣理由 越來越多的外地大鱷進(jìn)入千島湖開發(fā) 越來越多的游客來到千島湖 給淳安帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí) 淳安人的本土情節(jié)卻受到了考驗(yàn) 千島湖啤酒直接以千島湖為名 千島湖啤酒也是浙江唯一的國有品牌啤酒 由此千島湖啤酒也成為淳安人本土情節(jié)的最佳代言人 這也是項(xiàng)目與其他巨型旅游綜合體搶奪本地客戶最有利的因素 另 這并不會(huì)與外地客戶的消費(fèi)理念沖突 一 此推廣僅在本地實(shí)施 二 越是淳安特色的 越受外地客戶接受 37 項(xiàng)目推廣 本地推廣 長三角客群是項(xiàng)目主力客群須給其營造一個(gè)與眾不同的千島湖 讓心靈和身體一起去旅行 啤酒 溫泉 千島湖 推廣主題 推廣理由 長三角客戶到千島湖旅游追求的是在周末或節(jié)假日里身體和心靈的放松 而不是另外一種截然不同的生活方式 2 4小時(shí)的車程恰是此種旅游需求的最佳半徑 與利群廣告相似的廣告語 又與項(xiàng)目業(yè)態(tài)無縫吻合 給客戶營造的是一個(gè) 似曾相識 截然不同 的千島湖 使其更容易接受又心生向往 38 項(xiàng)目推廣 全國推廣 全國性客戶決定項(xiàng)目最終高度也是項(xiàng)目對千島湖啤酒品牌的反哺與補(bǔ)充 推廣主題 從錢塘江 到千島湖 推廣理由 杭州方向輸送的千島湖客戶比例達(dá)60 因此將本項(xiàng)目與杭州景點(diǎn)聯(lián)系在一起可有效吸引其全國性的客戶 全國性的長途旅客一般都有較豐富的人生閱歷 江湖 的概念容易引起其共鳴 39 推廣模式 事件營銷 事件一 媒體攻擊力 新聞發(fā)布會(huì) 千島湖啤酒的千島湖戰(zhàn)略版圖 媒體形式 新聞報(bào)道 事件影響 千島湖啤酒開創(chuàng)中國首個(gè)啤酒主題小鎮(zhèn) 40 事件二 政府攻擊力 杭州市政府 建德市政府 旅游局 規(guī)劃局 工商局 媒體形式 新聞報(bào)道 事件內(nèi)容 千島湖啤酒小鎮(zhèn)的政府看房團(tuán) 市長看房團(tuán) 局長看房團(tuán) 千島湖啤酒小鎮(zhèn)積極參與社會(huì)公益活動(dòng)紅頭文件放心白皮書 推廣模式 事件營銷 41 事件三 業(yè)界攻擊力 旅游地產(chǎn)代表 啤酒產(chǎn)業(yè)代表 娛樂產(chǎn)業(yè)代表 政府代表 其實(shí)重點(diǎn)不是一定要使這些大腕到場 而是建立千島湖啤酒小鎮(zhèn)在業(yè)界人士內(nèi)的口碑 讓人感覺到這是一個(gè)不能不知 不得不來 不看不行的項(xiàng)目 比如上海的新天地 深圳的華僑城 廣州的星河灣 推廣模式 事件營銷 42 事件四 旅游攻擊力 誰說只在日本有啤酒溫泉 去千島湖啤酒小鎮(zhèn) 媒體形式 城市論壇 地產(chǎn)和旅游專刊 事件影響 改變游戲規(guī)則 設(shè)定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)口碑從良到優(yōu) 品牌再上層樓借助權(quán)威渠道 建立專業(yè)地位 推廣模式 事件營銷 43 事件五 專業(yè)攻擊力 千島之湖 匯于一鎮(zhèn) 關(guān)于城市旅游和商業(yè)發(fā)展的高峰論壇千島湖啤酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目價(jià)值倍增計(jì)劃千島湖啤酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目品牌精髓演繹千島湖啤酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃 建筑理念剖析引發(fā)一次回歸到旅游 人生 地產(chǎn) 自然的深層次探討 推廣模式 事件營銷 44 事件六 展會(huì)攻擊力 2014年浙江房博會(huì)主題 讓心靈和身體一起來場水的旅行 品牌為先 產(chǎn)品為基 將千島湖水 啤酒和溫泉三種形態(tài)業(yè)態(tài)結(jié)合形成專屬項(xiàng)目的獨(dú)有魅力點(diǎn)并于目標(biāo)客戶的心靈之間架起橋梁 創(chuàng)造地產(chǎn)精品的同時(shí) 更樹立人文價(jià)值的標(biāo)桿 推廣模式 事件營銷 45 事件七 圈層攻擊力 小眾優(yōu)越 源于大眾崇拜 地中海 邂逅 千島湖 文化香奈兒雙年展美國LCS攜手千島湖啤酒小鎮(zhèn)世界游艇展和頂級賽事摩根VS千島湖啤酒 財(cái)富放對位 推廣模式 事件營銷 46 項(xiàng)目定位 定位小結(jié) 創(chuàng)意文化旅游綜合體是旅游綜合體中的高級形態(tài) 在同一方山水下 讓客戶感受項(xiàng)目與眾不同的體驗(yàn) 爭取最多的回頭客與組團(tuán)型客戶 但創(chuàng)意文化旅游綜合體的開發(fā)也更為復(fù)雜 除千島湖啤酒固有的啤酒產(chǎn)品這一構(gòu)架外 所衍生的綜合服務(wù)才能使項(xiàng)目有血有肉 更為豐滿 更具生命力 這需要嫁接更多的專業(yè)資源 47 三 開發(fā)建議 開發(fā)時(shí)機(jī)如何選擇 何種開發(fā)模式可降低風(fēng)險(xiǎn) 如何嫁接資源才能為項(xiàng)目增值 48 開發(fā)時(shí)機(jī) 宜早不宜晚 無論是從成本考慮還是價(jià)值考慮開發(fā)都宜早不宜晚 在條件允許的前提下 正式開發(fā)應(yīng)盡早提上日程 本項(xiàng)目規(guī)模上難以與巨型項(xiàng)目相抗衡 但同時(shí)規(guī)模較小 開發(fā)進(jìn)程較短 進(jìn)入盈利階段快 以快打慢 最大化項(xiàng)目排除競品干擾 新的土地供應(yīng)計(jì)劃將帶來更多的競爭對手 商業(yè)用地年限僅40年 如開發(fā)較晚或開發(fā)較長時(shí)間 將直接縮短運(yùn)營期 建安成本逐年增長 直接增加項(xiàng)目建造成本 據(jù)初步估計(jì) 項(xiàng)目投資約兩億 此投資額如不使用 按10 貸款利息計(jì)算 每天沉淀的資金成本約60000元 每月180萬元 49 資源嫁接 酒店運(yùn)營 各子項(xiàng)目運(yùn)營差別較大需專業(yè)的操作主體分別進(jìn)行運(yùn)營 一個(gè)創(chuàng)意旅游綜合體 CTC 項(xiàng)目的成功 必然分不開各類子項(xiàng)目的健康運(yùn)營和持續(xù)盈利 然而 又因?yàn)楦髯禹?xiàng)目性質(zhì)差別較大 項(xiàng)目運(yùn)營特點(diǎn)差別較大 因此借助專業(yè)的主體操作是非常有必要的 尤其酒店是創(chuàng)意旅游綜合體 CTC 項(xiàng)目中必不可少的一項(xiàng) 從項(xiàng)目前期開發(fā)到后期項(xiàng)目營銷 酒店都占據(jù)了相當(dāng)重要的地位 越來越多的本土地產(chǎn)商及投資商開始頻繁與國際酒店管理公司進(jìn)行合作 或進(jìn)行管理輸出 或直接涉及到參股與合資 50 杭州華驛企業(yè)管理有限公司是一家專門從事旅游教育培訓(xùn) 酒店建設(shè)和包括會(huì)務(wù)在內(nèi)的酒店運(yùn)行管理的公司 擁有豐富的人才資源 雄厚的技術(shù)力量 深厚的歷史背景 特有的科研優(yōu)勢 公司由華驛教育 華驛管理和自主投資經(jīng)營三部分組成 可為本項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營 管理 培訓(xùn)服務(wù) 并帶來豐富的客群資源 資源嫁接 酒店運(yùn)營 華驛企業(yè)管理不僅提供服務(wù)更可為項(xiàng)目帶來豐富的客群資源 51 資源嫁接 招商與策劃 杭州博濤不僅提供專業(yè)的策劃與招商服務(wù)其獨(dú)有的商家資源可直接作為招商對象 市場導(dǎo)報(bào)由浙江省工商局新聞中心主辦 浙江省唯一省級經(jīng)濟(jì)報(bào) 由工商局主辦 民營企業(yè)協(xié)會(huì) 市場協(xié)會(huì) 商標(biāo)協(xié)會(huì)等八大協(xié)會(huì)主辦 下轄300萬市場與中小企業(yè)主體 其管轄的市場與企業(yè)每年所舉行的行業(yè)峰會(huì) 研討會(huì) 企業(yè)碰頭會(huì)等規(guī)格與次數(shù)均非常可觀 通過 市場導(dǎo)報(bào) 的引導(dǎo) 可為本項(xiàng)目帶來可預(yù)見的巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 并提升項(xiàng)目知名度 杭州博濤獨(dú)家戰(zhàn)略合作資源 浙江省工商局新聞中心 52 資源嫁接 招商與策劃 金桂論壇擁有省內(nèi)外萬余家企業(yè)資源可為項(xiàng)目酒店 會(huì)務(wù)旅游增添極大助力 是在浙江省人民政府的直接支持下 由浙江省經(jīng)濟(jì)合作交流辦公室 浙江省商務(wù)廳聯(lián)合主辦的高端國際商務(wù)論壇 博濤是其執(zhí)行秘書長單位 自2009年成立以來 金桂主論壇已成功舉辦五屆 吸引了法國 德國 西班牙 澳大利亞 智利 奧地利 沙特 波蘭等十余個(gè)國家的眾多商會(huì) 企業(yè) 同時(shí)論壇更吸納了長三角區(qū)域優(yōu)秀企業(yè)會(huì)員10000余家 金桂論壇內(nèi)部會(huì)員之間交流活躍而廣泛 每年均舉辦大中小型商務(wù)會(huì)議和行業(yè)會(huì)議百次以上 均有機(jī)會(huì)引入本項(xiàng)目 為本項(xiàng)目運(yùn)營帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益 并進(jìn)一步提升項(xiàng)目乃至千島湖品牌的國際知名度 杭州博濤獨(dú)家戰(zhàn)略合作資源 金桂論壇 53 資源嫁接 招商與策劃 現(xiàn)代經(jīng)營管理理念與傳統(tǒng)易學(xué)結(jié)合可以引起商家 企業(yè)管理者的極大興趣 易慈國際風(fēng)水文化研究院由浙江大學(xué)特聘教授謝陸鳴老師和李建國老師共同創(chuàng)辦 集儒釋道傳統(tǒng)文化于一體 是開展國學(xué)易經(jīng)理論研究 實(shí)踐探索 學(xué)術(shù)交流 服務(wù)企業(yè)的傳播服務(wù)平臺(tái) 2011年被評為中國易學(xué)行業(yè)最具影響力機(jī)構(gòu) 杭州博濤獨(dú)家戰(zhàn)略合作資源 易慈國際風(fēng)水文化研究院 54 資源嫁接 招商與策劃 通過頂級拍賣行的競拍活動(dòng)在市場上樹立項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿 浙江華鼎拍賣有限公司成立于2003年 是中國拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)理事單位 系省 市 區(qū)各級法院指定和協(xié)作拍賣單位 具有拍賣行業(yè)A級拍賣企業(yè)的資質(zhì) 公司專注于從事土地拍賣 成功構(gòu)建了房產(chǎn)和玉石投資 變現(xiàn)的平臺(tái) 學(xué)區(qū)房 商鋪及玉石專場拍賣會(huì) 政中心及公共資源交易中心等 公司主營業(yè)務(wù)涉及 股權(quán) 債權(quán) 物資 機(jī)動(dòng)車 資產(chǎn)權(quán)益等領(lǐng)域 杭州博濤獨(dú)家戰(zhàn)略合作資源 華鼎拍賣 55 資源嫁接 招商與策劃 通過點(diǎn)對點(diǎn)的直接對話將項(xiàng)目信息精準(zhǔn)直達(dá)客戶目標(biāo) 杭州博濤擁有移動(dòng) 聯(lián)通及各銀行數(shù)十萬高端客戶資源庫 建立密切合作 此外 博濤在多年的房地產(chǎn)營銷過程中 積累了浙江省內(nèi)各地8萬余名高端客群資源 商鋪 別墅 排屋業(yè)主 通過篩選甄別 均可納入本項(xiàng)目營銷范疇 作為直接目標(biāo)客群 杭州博濤獨(dú)家戰(zhàn)略合作資源 省內(nèi)高端客戶資源庫 56 資源嫁接 招商與策劃 三大商會(huì)的領(lǐng)袖人物為項(xiàng)目提供可觀的投資者 杭州