新開(kāi)鋪書(shū)院路汽配城項(xiàng)目地塊發(fā)展思路案1

新開(kāi)鋪書(shū)院路項(xiàng)目 地塊發(fā)展思路報(bào)告 項(xiàng)目屬性界定 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 價(jià)格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 我們的資源和問(wèn)題 我們的背景 我們的戰(zhàn)場(chǎng) 我們?nèi)绾伟l(fā)掘機(jī)會(huì) 我們應(yīng)該怎么做 價(jià)格及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目 錄 項(xiàng)目 我們自身審視 地塊解析 本項(xiàng)目主要問(wèn)題 我們的資源和問(wèn)題 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 項(xiàng)目交通通達(dá)度好。位于新開(kāi)鋪老城郊結(jié)合部，省政府板塊，屬于長(zhǎng)沙市副中心。 省政府 南二環(huán) 繞城高速 湘江 本項(xiàng)目位于天心區(qū)書(shū)院南路與友誼西路交匯處，新開(kāi)鋪老城郊結(jié)合部，屬于城市副中心； 地塊與市中心主要由書(shū)院路連接，距省政府不到 2公里；至湘江風(fēng)光帶約 1公里； 書(shū)院路現(xiàn)正在修建，規(guī)劃為未來(lái)連接市區(qū)與新開(kāi)鋪的主要交通大道，規(guī)格為雙向 8車道，全長(zhǎng) 本案 書(shū)院路 項(xiàng)目呈長(zhǎng)方形梯狀，地塊較為周正。東向?yàn)榘仓眯^(qū)，南向?yàn)槿f(wàn)科江景項(xiàng)目，西鄰京廣線，北臨機(jī)床廠。 東 安置房 西 湘江 京廣線 三一重工 長(zhǎng) 沙 機(jī) 床 廠 污水廠 萬(wàn)科江景房 北 南 地塊資源 西鄰湘江，二線江景項(xiàng)目，但自身無(wú)特殊資源。 地塊周邊居住人氣較旺，但以本地務(wù)農(nóng)和務(wù)工人民為主，居住環(huán)境較差。但隨著萬(wàn)科等品牌項(xiàng)目的駐入，形象將得以提升。 本案 萬(wàn)科 地塊指標(biāo) 占地面積 242畝，四面臨路，綜合用地性質(zhì)，使用年限 20年。 新 開(kāi) 路友 誼 西 路新開(kāi)鋪路麗 江 路新開(kāi)鋪路地塊解析結(jié)論 項(xiàng)目地塊周正，四面臨路，交通通達(dá)度好 地塊位于長(zhǎng)沙市新南城省府板塊區(qū)域，人氣較旺，發(fā)展前景較好 地塊緊鄰湘江，為二線江景項(xiàng)目，具有一定的景觀資源 租用地價(jià)相對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)較為便宜 地塊優(yōu)勢(shì) 地塊劣勢(shì) 目前周邊環(huán)境較差，商業(yè)分布凌亂不成規(guī)模，形象檔次不高 地塊面臨三大隱患：高壓線、鐵路和污水廠 地塊為租用，十年后隨時(shí)有被拆威脅，對(duì)后期營(yíng)銷有不利影響 地塊解析 本項(xiàng)目主要問(wèn)題 我們的資源和問(wèn)題 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 本項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題 如何打造項(xiàng)目的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，即項(xiàng)目如何定位？ 項(xiàng)目 占地 241畝， 如何進(jìn)行規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理？ 問(wèn)題 1 問(wèn)題 2 項(xiàng)目 使用權(quán) 20年， 如何短、平、快發(fā)揮出最大商業(yè)價(jià)值？ 問(wèn)題 3 如何提升項(xiàng)目形象，使之成為區(qū)域的城市名片？ 問(wèn)題 4 首看大勢(shì) 本案處于何種發(fā)展大勢(shì)之中 國(guó)家政策及長(zhǎng)沙商圈環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 我們的背景 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目 政策大勢(shì) 2010年地產(chǎn)新政連續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)面臨嚴(yán)格調(diào)控。 1、 3月 10日 “ 國(guó) 19條 ” 出臺(tái)：中小房企拿地難度加大，新政關(guān)鍵看地方執(zhí)行力度 2、 地產(chǎn)交易流通門檻提高，投資投機(jī)受限，剛性需求凸現(xiàn)， 90平米以下住宅將受寵。 3、 5月 10日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 對(duì)投融資進(jìn)行限制。 4、 6月 4日落實(shí)關(guān)于 第二套房 ” 的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 。 可預(yù)測(cè)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展， 2010年國(guó)家將繼續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策以抑制市場(chǎng)投機(jī)與通貨膨脹，防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 “空前嚴(yán)厲”的調(diào)控新政成了商業(yè)地產(chǎn)“利好”的一面。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 時(shí)間 住宅 商鋪 車庫(kù) 3月 241 18 月 346 34 月 142 30 海 3位：億元） 時(shí)間 住宅 商鋪 工業(yè) 成交面積 成交金額 136505萬(wàn)元 136505萬(wàn)元 16365萬(wàn)元 長(zhǎng)沙 1樓市調(diào)控重拳出擊，打壓的重點(diǎn)是住宅，卻給商業(yè)地產(chǎn)打出一片新天地。自 4月開(kāi)始，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)一路上漲，長(zhǎng)沙也不例外，今年 6月的二手房掛牌租金顯示，本月內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房租金環(huán)比上揚(yáng)，住宅租金環(huán)比下跌，跌幅為 城市格局： 城市快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口增加，為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇 。 長(zhǎng)沙：中部核心城市：內(nèi)陸的前沿、前沿的內(nèi)陸。近年來(lái)， “ 9+2”經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)株潭融城、 “ 兩型社會(huì) ”發(fā)展與 “ 3+5”城市群組建， “ 一組、兩次、四組團(tuán) ” 城市結(jié)構(gòu)，無(wú)不在有力促進(jìn)長(zhǎng)沙城市格局的發(fā)展擴(kuò)大，為長(zhǎng)沙城市引進(jìn)越來(lái)越多的發(fā)展資源，大大促進(jìn)了長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)與城市人口增長(zhǎng) 嘉地觀點(diǎn)： 1、 樓市新政在某種程度上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)起到了催化作用。 主要是因?yàn)闃鞘行抡](méi)有將商用房納入其中，投資者仍可異地購(gòu)買或一次購(gòu)買多套商用房。 商鋪將迎來(lái)新一輪的上漲行情。 2、項(xiàng)目將在 2011年年初入市，如何借市而為，最大化發(fā)揮地塊價(jià)值，策略定位面臨挑戰(zhàn)。 再看項(xiàng)目區(qū)域格局 本案處于何種環(huán)境之中 市場(chǎng)環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目屬性界定 價(jià)格預(yù)判與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 國(guó)家政策環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 我們的背景 項(xiàng)目 長(zhǎng)沙 發(fā)展 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，形成“ 3中心 +10組團(tuán)”商業(yè)格局。 本案則處于新南城省府經(jīng)濟(jì)中心之中。 溁灣鎮(zhèn)商圈 撈霞商圈 五一商圈 火車站商圈 袁家?guī)X商圈 東塘商圈 侯家塘商圈 本案 黎托商圈 觀沙嶺商圈 長(zhǎng)沙市城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo) 著力打造長(zhǎng)沙市 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，以長(zhǎng)沙市為核心，進(jìn)而帶動(dòng)輻射株洲、湘潭、岳陽(yáng)、益陽(yáng)、常德、婁底、衡陽(yáng)等周邊城市，使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。 形成 3中心 +10組團(tuán)的商業(yè)格局。 1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心即：五一廣場(chǎng)商業(yè)中心； 2個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心； 10個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心等，對(duì)已形成的商業(yè)中心重點(diǎn)進(jìn)行改造和提升，對(duì)新規(guī)劃的商業(yè)中心重點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置的引導(dǎo)，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系布局。