資產(chǎn)評估教學(xué)(人大版)PPT課件

資產(chǎn)評估 注冊資產(chǎn)評估師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試合格 取得 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書 并經(jīng)注冊登記的資產(chǎn)評估人員 英文簡稱CPV CertifiedPublicValuer 考試設(shè)有5個科目 具體是 資產(chǎn)評估 經(jīng)濟法 財務(wù)會計 機電設(shè)備評估基礎(chǔ) 建筑工程評估基礎(chǔ) 每年舉行一次 考試時間一般安排在9月 原則上只在省會城市設(shè)立考點 一般在當(dāng)年的4月至5月報名 凡中華人民共和國公民 遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者 均可參加注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試 一 取得經(jīng)濟類 工程類大專學(xué)歷 工作滿5年 其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿3年 二 取得經(jīng)濟類 工程類大學(xué)本科學(xué)歷 工作滿3年 其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿1年 三 取得經(jīng)濟類 工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位 研究生班畢業(yè) 工作滿1年 四 取得經(jīng)濟類 工程類博士學(xué)位 五 非經(jīng)濟類 工程類專業(yè)畢業(yè) 其相對應(yīng)的從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作年限延長2年 六 不具備上述規(guī)定的學(xué)歷 但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟 會計 審計專業(yè)初級資格考試 取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資格 并從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿5年 第一章導(dǎo)論 第一節(jié)資產(chǎn)概述一 資產(chǎn)的涵義 1 資產(chǎn)是由企業(yè) 機構(gòu)或個人擁有的 具有商業(yè)或交換價值的物品 2 資產(chǎn)是由個人 公司或主權(quán)實體擁有的 能夠用來產(chǎn)生附加價值或提供流動資金的具有價值的金融合約及物質(zhì)實體 包括現(xiàn)金 投資 應(yīng)收賬款 庫存 房地產(chǎn) 廠房及設(shè)備 無形資產(chǎn) 3 資產(chǎn)是因以往的交易或事項而形成的 由特定實體獲得或控制的未來經(jīng)濟利益 4 資產(chǎn)是具有市場價值或交換價值的一種實體 是其所有者的財富或財產(chǎn)的構(gòu)成部分之一二 資產(chǎn)類型 一 有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) 二 可辨認資產(chǎn)和不可辨認資產(chǎn) 三 單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 一 資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程 資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員按照國家法律 法規(guī)以及資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 根據(jù)特定目的 遵循評估原則 依照相關(guān)程序 選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型 運用科學(xué)方法 按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn) 對資產(chǎn)價值進行分析評定 估算 1 資產(chǎn)評估工作的八個構(gòu)成要素評估主體 評估對象 評估依據(jù) 評估目的 評估原則 價值類型 評估程序 評估方法資產(chǎn)評估從評估工作的業(yè)務(wù)性質(zhì)來說 包括評估 評估咨詢 評估復(fù)核 第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點 二 資產(chǎn)評估的特點 一 時點性 所評估價值的適用日期 二 市場性 三 預(yù)測性對未來產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實反應(yīng) 四 公正性 五 咨詢性是一種專業(yè)化 市場化的咨詢服務(wù) 三 資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別 一 資產(chǎn)評估的目的 評估結(jié)果的期望用途 對資產(chǎn)的價值進行評估 一般是為了給資產(chǎn)的買賣 租賃 抵押 保險理賠 課稅 征用補償 確定拍賣底價 分割或合并 損害賠償以及企業(yè)價值管理等行為提供可資參考的價值基礎(chǔ) 二 資產(chǎn)評估的假設(shè) 資產(chǎn)的價值評估工作的假定前提 一 繼續(xù)使用假設(shè) 指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場進行交易 從而實現(xiàn)其市場價值 第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè) 二 公開市場假設(shè)待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易 從而實現(xiàn)其市場價值 在資產(chǎn)評估時 對于具備在公開市場上交易的資產(chǎn) 宜做公開市場假設(shè) 三 清算假設(shè)資產(chǎn)所有者在某種壓力下 如破產(chǎn) 抵押權(quán)實施等 被迫以協(xié)商或拍賣方式 強制將其資產(chǎn)出售 分為 強制清算和有序清算 第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則 一 資產(chǎn)評估的工作原則 一 獨立性原則 二 客觀性原則 三 科學(xué)性原則二 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則 一 貢獻原則某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值 取決于該資產(chǎn)對于其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻 或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻 二 替代原則依據(jù)是同一市場的相同物品具有相同的價值 替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相似資產(chǎn)的市場交易資料來進行比較 三 預(yù)期收益原則資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格 而是取決于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益 即預(yù)期的活力能力 四 供求原則資產(chǎn)的交易價格是買賣雙方個別討價還價的結(jié)果 資產(chǎn)的市場價值體現(xiàn)該類資產(chǎn)交易市場供給和需求相互作用即供求均衡狀況 五 最佳 也稱最高最佳 使用原則是指按照估價對象的最佳使用方式評估資產(chǎn)的價格 第五節(jié)資產(chǎn)的價值及價值類型 一 價值思想概觀及現(xiàn)代評估理論的形成二 價值及價值類型 一 價值定義資產(chǎn)的經(jīng)濟或交換價值 或者說貨幣價值 可表述為同其他商品的交換率 二 價值類型1 評估價值 2 課稅價值3 保險價值4 賬面價值5 資本價值6 已折舊價值7 經(jīng)濟價值8 交換價值9 外在價值10 內(nèi)在價值11 面值12 公允價值 三 資產(chǎn)評估的價值類型 一 市場價值指自愿交易的買賣雙方在各自理性行事 且未受任何強迫的情況下 在評估基準(zhǔn)日就評估對象正常公平交易的價值估計數(shù)額 包括 資產(chǎn)按照最佳用途使用條件下的市場價值和按照當(dāng)前用途使用條件下的市場價值最佳用途下的市場價值主要適用于可以進行公開市場假設(shè)或轉(zhuǎn)化為最佳用途后持續(xù)使用假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 如 企業(yè)的多余資產(chǎn) 債券和股票 短期投資 現(xiàn)金當(dāng)前用途使用條件下的市場價值主要適用于可以按原用途持續(xù)使用假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 如 編制財務(wù)報表 企業(yè)兼并或聯(lián)營 股份化經(jīng)營 二 市場以外的價值包括 投資價值 在用價值 清算價值 殘余價值 投資價值 評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額在用價值 指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn) 按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)貢獻的價值估算數(shù)額清算價值是指在評估對象處于被迫出售 快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額殘余價值 指機器設(shè)備 房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額 三 資產(chǎn)評估的價值類型選擇 價值類型的選擇要充分考慮評估目的 市場條件 評估對象自身條件 以及價值類型與評估假設(shè)的相關(guān)性 1 以市場價值為基礎(chǔ)的評估市場價值反應(yīng)了資產(chǎn)在公開市場上進行交易的市場行情 因而該標(biāo)準(zhǔn)要求評估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)可以使得將該待評估資產(chǎn)視為公開市場上出售的資產(chǎn)2 以市場價值以外的價值為基礎(chǔ)的評估凡是不能夠視為公開市場上出售資產(chǎn)的資產(chǎn)業(yè)務(wù) 其資產(chǎn)價值的評估就以非市場價值為標(biāo)準(zhǔn) 3 以財務(wù)報告及會計事項為目的的評估可以將資產(chǎn)視為按照當(dāng)前用途在公開市場上出售4 貸款擔(dān)保 抵押和債券的評估一般是以市場價值標(biāo)準(zhǔn)四 公允價值指在公平交易中 熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債券清償?shù)慕痤~ 第六節(jié)本書的框架體系 第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序一 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項二 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書三 編制資產(chǎn)評估工作計劃四 待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘五 收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料六 評定估算七 編制和提交評估報告八 資產(chǎn)評估工作底稿歸檔 第二節(jié)成本法一 成本法的概念從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗 來確定資產(chǎn)價值的方法復(fù)原重置成本 更新重置成本實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值評估價值 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值或 評估價值 重置成本 成新率二 成本法的評估程序 1 確定待評估資產(chǎn)的范圍 并估算重置成本或重建成本 2 確定待評估資產(chǎn)的使用年限 3 估算待評估資產(chǎn)的損耗或貶值額 4 從重置成本或重建成本中扣減貶值 得出資產(chǎn)的評估價值 三 重置成本的估算方法 一 重置核算法是將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法 二 物價指數(shù)法通過對資產(chǎn)的原始成本進行物價指數(shù)調(diào)整而得到的其重置成本的方法 資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)原始成本 評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù) 資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù) 資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)原始成本 1 物價變動指數(shù) 資產(chǎn)原始成本 環(huán)比價格指數(shù)a1 a2 a3 an 三 功能價值法這種方法假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價值呈線性關(guān)系 首先找一個與待評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比參照物 計算可比參照物的單位生產(chǎn)能力的價格 然后據(jù)以估算待評估資產(chǎn)的重置成本待評估資產(chǎn)的重置成本 參照物的重置成本 待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力 四 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法待評估資產(chǎn)的重置成本 參照物的重置成本 待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力 x在運用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)或某一相同類型資產(chǎn)進行評估時 可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本 在運用上述四種方法進行資產(chǎn)的重置成本評估時 應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體性質(zhì)和可以搜集到的資料來確定可以選用的方法 采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本 1 在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ) 將全部資產(chǎn)按照適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別 2 在各類資產(chǎn)中 抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn) 應(yīng)用前述四種估算方法估算其重置成本 3 依據(jù)分類抽樣資產(chǎn)的重置成本與賬面歷史成本計算該類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù) 4 根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算待評估資產(chǎn)的重置成本 四 實體性貶值的估算 一 觀察法實體性貶值 重置成本 實體性貶值率 二 使用年限法指資產(chǎn)實際已經(jīng)使用過的年限與總的可使用年限的比率 來確定資產(chǎn)的有形損耗程度 實體性貶值 重置成本 預(yù)計殘值 實際已使用年限 總使用年限 實際已使用年限 名義已使用年限 資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間 五 功能性貶值的估算 一 功能性貶值的估算步驟 1 比較年運營成本之間的差異 2 確定凈超額運營成本 3 估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命 4 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值 二 應(yīng)用舉例 六 經(jīng)濟性貶值的估算七 成新率的估算 一 觀察法由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和經(jīng)濟分析師 對資產(chǎn)實體的各主要部位和功能進行技術(shù)性和經(jīng)濟性鑒定 并對該資產(chǎn)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場前景進行分析 在綜合考慮資產(chǎn)的實體性貶值 功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的基礎(chǔ)上 判斷 確定資產(chǎn)的成新率 二 經(jīng)濟使用年限法成新率 剩余經(jīng)濟使用年限 實際已使用年限 剩余經(jīng)濟使用年限 三 修復(fù)費用法首先通過估算將待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費用占資產(chǎn)重置成本的比率來確定貶值率 再據(jù)此求出成新率成新率 1 貶值率 1 修復(fù)費用 重置成本 第三節(jié)比較法一 比較法的概念通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)的異同 并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整 從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法評估價值 市場參照交易價格 評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額 評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額評估價值 市場參照交易價格 修正系數(shù)二 運用比較法評估資產(chǎn)的程序 1 明確評估的對象及其范圍 2 進行市場調(diào)查 收集相同或相似資產(chǎn)的市場信息資料 尋找參照交易 3 分析整理所收集的資料并驗證其準(zhǔn)確性 判斷分析其交易條件和背景 4 將待評估資產(chǎn)與可比較參照交易進行比較分析 判斷他們之間在影響交易價格的各因素方面的差異程度 5 分析各類差異對交易價格的影響程度三 進行比較分析和調(diào)整的因素時間因素 地域因素 功能因素 交易因素 非正常交易一般包括 交易雙方似乎有利益關(guān)系 比如母公司與子公司之間 兄弟公司之間 或者類似的關(guān)聯(lián)公司之間等 參與交易的一方由于一項法規(guī)或司法命令而不得不進行某項交易 如企業(yè)的破產(chǎn)清算 買方急于想買 或賣方急于想賣 交易的賣方為買方提供了低于市場條件或其他方式的融資 如允許買方分期付款 在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易 如相互承諾以低于市場價值為對方提供服務(wù)或產(chǎn)品 第四節(jié)收益法一 收益法的概念通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益 并將其用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法 二 收益法的評估程序 1 收集驗證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營 財務(wù)狀況的信息資料 2 計算和對比分析有關(guān)的收益 費用指標(biāo)及其變化趨勢 3 預(yù)測資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流 確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 4 估算待評估資產(chǎn)的收益價值三 收益法計算常用公式 一 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時v a 1 r n 1 r 1 r nv a r 二 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等額遞增時v a1 1 r n 1 r 1 r n b 1 r n 1 r2 1 r n bn r 1 r nv a1 r b r2 三 在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時v a1 1 r n 1 g n r g 1 r nv a1 r g 四 預(yù)期資產(chǎn)將在評估基準(zhǔn)日后第j年末以價格vj出售時 v ai 1 r i vj 1 r ji 1 2 jvj ax 1 r x jx j 1 j 2 n四 預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算一般考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流水平五 折現(xiàn)率的估算 一 市場比較法 二 資本資產(chǎn)定價模型法資產(chǎn)期望回報率 無風(fēng)險利率 資產(chǎn)市場風(fēng)險補償 三 加權(quán)平均資本成本法加權(quán)資本成本 權(quán)益成本 權(quán)益比 稅前負債成本 1 所得稅邊際稅率 負債比六 收益期限的確定 第三章機器設(shè)備評估第一節(jié)機器設(shè)備評估概述一 機器設(shè)備的含義人類利用機械原理以及其他科學(xué)原理制造的 特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn) 二 機器設(shè)備的分類 一 按在再生產(chǎn)中的作用分類1 生產(chǎn)工藝類設(shè)備2 輔助生產(chǎn)設(shè)備3 服務(wù)設(shè)備 二 按適用范圍分類1 通用設(shè)備2 專用設(shè)備3 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 三 按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類1 通用設(shè)備2 專用設(shè)備3交通運輸設(shè)備4 電氣設(shè)備5 電子產(chǎn)品及通信設(shè)備6 儀器儀表 計量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具 四 按現(xiàn)行會計制度分類1 生產(chǎn)用機械設(shè)備3 租出機械設(shè)備2 非生產(chǎn)用機械設(shè)備4 未使用機械設(shè)備5 不需用機械設(shè)備6 融資租入機械設(shè)備三 機器設(shè)備的評估特點1 評估應(yīng)根據(jù)評估目的和要求 分門別類逐項逐件逐臺進行核實和評估2 評估應(yīng)以技術(shù)檢測為基礎(chǔ) 正確確定機器設(shè)備的使用壽命 技術(shù)壽命 經(jīng)濟壽命及其損耗程度3 必須把握機械設(shè)備的價值特點 包括對機器設(shè)備的價值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認識和了解 四 機器設(shè)備評估程序1 明確評估基本事項階段2 評估準(zhǔn)備3 現(xiàn)場調(diào)查階段4 確定設(shè)備評估經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)階段5 評定估算6 撰寫評估報告及評估說明7 評估報告的審核和報出階段 第二節(jié)機器設(shè)備的成本法評估 機械設(shè)備的成本法評估 評估價值 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值一 機器設(shè)備重置成本的測算在機械設(shè)備評估中 其重置成本的構(gòu)成及其數(shù)額 需要根據(jù)評估目的所要求狀態(tài)下 機器設(shè)備的全部取得費用來確定 一 重置核算法1 按復(fù)原重置成本評估2 按更新重置成本評估 3 綜合估價法這種方法以主要材料費為基礎(chǔ) 根據(jù)其與成本費用的關(guān)系指標(biāo)估算出相應(yīng)的成本 再考慮一定的利潤 稅金和設(shè)計費 從而求得設(shè)備的重置成本RCN C1 Km C2 1 Kp 1 Kd N 1 Kt 二 指數(shù)調(diào)整法以機械設(shè)備原始購買價格為基礎(chǔ) 考慮同類機械設(shè)備的價格上漲指數(shù) 予以確定機器設(shè)備重置成本的一種方法 三 功能價值法前提是機械設(shè)備的生產(chǎn)能力與其成本之間呈線性關(guān)系 四 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法待評估資產(chǎn)的重置成本 參照物的重置成本 待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力 參照物的生產(chǎn)能力 x 二 機器設(shè)備的實體性貶值的測算使用有形損耗率來表示 可以理解為 機械設(shè)備實體損耗狀況與全新狀態(tài)的比率 一 使用年限法實體性貶值率 設(shè)備的已使用年限 設(shè)備已使用年限 設(shè)備尚可使用年限 100 總使用年限 已使用年限 尚可使用年限對于經(jīng)過大修理 技術(shù)更新改造或追加投資的機器設(shè)備 應(yīng)考慮計算器加權(quán)投資年限來確定其實體性貶值加權(quán)投資年限 已投資年限 原始投資的更新成本 更新成本 二 觀察法是評估人員到評估現(xiàn)場對被評估機器設(shè)備進行現(xiàn)場觀察和現(xiàn)場技術(shù)檢測 并結(jié)合設(shè)備的實際使用情況 如使用時間 使用強度 技術(shù)狀況 制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù) 經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的實體性貶值率的一種方法 三 修復(fù)費用法是指按修復(fù)磨損部件所需的開支 來確定機器設(shè)備有形損耗的一種方法 這種方法只適用于可修復(fù)的有形損耗的確定 實體性貶值率 修復(fù)費用 重置成本三 機器設(shè)備的功能性貶值 一 超額投資性功能性貶值設(shè)備超額投資成本 設(shè)備復(fù)原重置成本 設(shè)備的更新重置成本 二 超額運營性功能性貶值 四 機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值 一 設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值率 1 設(shè)備預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力 設(shè)備原設(shè)計生產(chǎn)能力 x 100 經(jīng)濟性貶值額 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值率 二 外界變化造成收益減少所致經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值額 設(shè)備年收益損失額 1 所得稅率 P A r n 五 機器設(shè)備的成新率估算 第三節(jié)機器設(shè)備市場比較法評估 一 市場法評估機器設(shè)備的步驟1 鑒定被評估對象2 選擇參照物3 對可比因素進行比較分析4 計算確定評估 二 案例被評估對象為生產(chǎn)一種化工原料的設(shè)備 經(jīng)市場調(diào)查 參照物選定為生產(chǎn)相同產(chǎn)品的另一設(shè)備 該類設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù)0 65 參照物為全新設(shè)備 購置時間為2個月前 經(jīng)分析 評估時價格上升了5 其它比較如下表 第四章房地產(chǎn)價格評估 第一節(jié)房地產(chǎn)價格評估概述一 房地產(chǎn)的概念1 土地2 地產(chǎn) 土地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利3 房地產(chǎn) 房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地 以及與他們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利4 不動產(chǎn) 不能移動或移動后會引起性質(zhì) 形狀改變 損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利 包括土地 土地改良物與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利 二 房地產(chǎn)特點1 不可移動性2 耐用性3 異質(zhì)性4 高價值性5 供給有限性6 投資與消費雙重性7 房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性三 房地產(chǎn)類型1 居住類房地產(chǎn)2 商業(yè)類房地產(chǎn)3 休閑類房地產(chǎn)4 公共事業(yè)類房地產(chǎn)5 工業(yè)類房地產(chǎn) 四 如何描述房地產(chǎn)1 位置 四至 形狀2 面積大小3 建筑物層數(shù)和高度4 建筑結(jié)構(gòu)5 建筑裝修 附屬設(shè)備6 建筑物的建成年月 建筑質(zhì)量 維護保養(yǎng)狀況 采光通風(fēng) 隔音 隔熱7 建筑外觀及平面格局8 利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計要求9 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況10 土地的地質(zhì)基礎(chǔ)狀況 地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況 五 房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ) 一 地租理論 二 土地價格理論1 土地價格的內(nèi)涵從賣方來講 土地價格是所出租和出售土地的地租資本化從買房來講 土地價格是資本化的因而是提前支付的地租V ai 1 r i2 土地價格的形成土地的價格是由需求決定的 純自然土地的無成本和供給固定 使得土地的價格完全取決于需求 六 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 一 土地價格的構(gòu)成1 土地價格是由土地原始價值 公共投資與環(huán)境改良價格 私人投資改良價值 未來價值思想因素在地理空間上通過組合而表現(xiàn)出來的土地交易貨幣額 2 土地價格由純農(nóng)地價格 土地用途轉(zhuǎn)換成本 土地價格的預(yù)期增值 不確定性的風(fēng)險補償費 可達性價值構(gòu)成 二 建筑物價格的構(gòu)成主要是指房屋建筑及其附屬物的價格 附屬物的具體范圍視具體的建筑情況而定 三 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成建筑物連同其所占用土地的價格房地產(chǎn)價格 土地價格 建筑物價格 七 房地產(chǎn)價格種類 一 土地價格的種類1 市場價格 市場價值2 土地所有權(quán)價格 土地使用權(quán)價格3 基準(zhǔn)地價 標(biāo)定地價4 課稅價格 征用價格 抵押價格5 總價格 單位價格 樓面價格6 評估價格 二 房地產(chǎn)價格的種類1 商品房價格 經(jīng)濟適用住房價格2 標(biāo)準(zhǔn)價 成本價格3 廉租金 準(zhǔn)成本租金 成本租金 市場租金 八 影響房地產(chǎn)價格的因素 一 影響城市土地價格的因素1 一般因素 1 社會因素 2 經(jīng)濟因素 3 制度及政策因素2 區(qū)域因素 1 商業(yè)區(qū) 2 住宅區(qū) 3 工業(yè)區(qū) 4 個別因素宗地的位置 面積 形狀 小地貌 地勢臨近道路的寬窄 鋪設(shè) 土地利用控制狀況 建筑物與土地的組合是否恰當(dāng) 土地使用權(quán)年限的長短 二 影響建筑物價格的因素 1 建筑構(gòu)造 裝修 設(shè)備 2 規(guī)模及高度 3 用途 4 地區(qū) 5 物價水平九 房地產(chǎn)價格評估原則 1 在估計時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán) 2 要求估價是所涉及的估價對象的利用方式必須是合法的 3 如果涉及估價對象的交易或處分方式 也必須是合法的 十 房地產(chǎn)估價的程序 一 明確估價基本事項 二 擬定估價項目的工作方案 三 搜集估價所需資料 四 實地查勘估價對象 五 進行最佳利用分析 六 選定估價方法并進行估算 七 確定估價結(jié)果 第二節(jié)房地產(chǎn)價格的成本法評估一 成本法理論MV LV RCN D 成本法要求對土地價格 折舊以及建筑改良物在估價時點上的現(xiàn)實成本進行評估 從現(xiàn)時成本中減去折舊得到改良物的評估價格 然后將土地價格加到改良物價格中就得到房地產(chǎn)價格成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估 它適用于折舊額能夠準(zhǔn)確估計的舊建筑物評估 以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估 成本法還要求收集有關(guān)擬評估改良物的描述性資料 這些資料應(yīng)從房地產(chǎn)的物資調(diào)查中收集 二 重置成本估算 一 重置成本的構(gòu)成包括 直接成本和間接成本 二 重置成本估算方法1 工料測量法又稱承包商法 是四種方法中最費時間和最詳細的方法 這種方法要求按建筑成本組成部分和次級組成部分 分項列記出所有的勞動力 原材料等直接成本以及所有間接成本項目 2 分部分項法首先將估價對象建筑物分成數(shù)個分部或分項工程 然后利用建筑工程概算定額查出各分部或分項工程的單位成本 分別乘以各分部分項工程的工程量 得到各分部分項工程的成本 累加求得建筑總成本 再加上間接費 利潤等求得重建成本 3 單位比較法它將所有直接成本和間接成本相加 然后用一恰當(dāng)?shù)膯挝粩?shù)量去除 即得到單位成本4 指數(shù)調(diào)整法是用一恰當(dāng)?shù)慕ㄖ锍杀局笖?shù)作為趨勢因子 對估價對象建筑物的歷史成本加以調(diào)整 以得到建筑物的重置成本 三 土地 重置 價格估算土地價格的估算可以用市場比較法 類似房地產(chǎn)價格的建筑成本扣除法 基準(zhǔn)地價修正法 土地重置成本估算法等求的 1 土地使用權(quán)價格的成本構(gòu)成土地價格 土地取得費 土地開發(fā)費 利息 利潤 土地增值收益 三 建筑物貶值 折舊 的估算 一 貶值原因1 實體性貶值2 功能性貶值 建筑物所具有的功能 在估價時點上卻已喪失 從而產(chǎn)生經(jīng)濟損失3 經(jīng)濟性貶值 由于房地產(chǎn)的外在因素導(dǎo)致效用和價值降低 造成經(jīng)濟損失 二 貶值的估算我國房地產(chǎn)估價規(guī)范中只規(guī)定了經(jīng)濟耐用年限法1 按照直線貶值2 按照雙倍余額遞減貶值3 用成新折扣法 雙倍余額遞減貶值是在固定資產(chǎn)使用年限的最后兩年前的各年 用年限平均法折舊率的兩倍作為固定的折舊率乘以逐年遞減的固定資產(chǎn)期初凈值 得出各年應(yīng)提折舊額的方法年折舊率 2 預(yù)計的折舊年限 100 年折舊額 固定資產(chǎn)期初賬面凈值 年折舊率 第三節(jié)房地產(chǎn)價格的市場法評估一 比較法基本原理它是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期已經(jīng)發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實例進行比較 通過對交易實例的價格進行適當(dāng)修正 以此估算出估價對象的試產(chǎn)價值的方法二 市場比較法估價步驟1 搜集交易實例收集的交易實例包括 1 交易雙方的情況及交易目的 2 交易實例房地產(chǎn)狀況 3 成交價格 4 付款方式2 選取可比交易實例可比交易實例即可用作比較參照的交易實例 所選取的可比交易實例 應(yīng)符合 1 是與估價對象類似的房地產(chǎn) 2 成交日期與估價對象房地產(chǎn)的估價時點相近 3 成交價格為正常價格 或可修正為正常價格 3 建立價格可比基礎(chǔ)選取可比交易實例 應(yīng)對可比實例成交價格的表達方式和內(nèi)涵進行統(tǒng)一 以便于進行交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個別因素的修正 具體內(nèi)容包括 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價 統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位4 進行交易情況修正是為了排除可比實例交易行為中的某些特殊因素所造成的成交價格偏差 將其成交價格修正為正常價格5 進行交易日期修正方法 1 采用房地產(chǎn)價格變動率進行修正 2 利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正 3 利用自己的經(jīng)驗積累進行判斷 加以修正 6 進行區(qū)域因素修正方法 直接比較法和間接比較法區(qū)域因素修正的方面包括 1 繁華程度 2 交通便捷程度 3 環(huán)境 4 景觀 5 公共設(shè)施配套完整程度 6 城市規(guī)劃限制7 進行個別因素修正修正的內(nèi)容 1 土地個別因素修正 2 建筑物個別因素修正年限修正系數(shù)為 1 1 1 r m 1 1 1 r n 8 確定比準(zhǔn)價格將選取的多個可比交易實例 進行上述各項修正之后 綜合考慮確定評估結(jié)果 常用方法 1 簡單算術(shù)平均法 2 加權(quán)算術(shù)平均法 3 中位數(shù)法 4 眾數(shù)法 市場比較法中交易情況 交易日期 區(qū)域因素和個別因素修正 可采用百分率法 差額法或者回歸分析法 三 回歸分析法遵循一般的多元回歸分析原理 其基本公式是四 基準(zhǔn)地價修正法是將基準(zhǔn)地價作為市場比較法中的可比實例 然后對基準(zhǔn)地價進行交易日期 區(qū)域因素 個別因素修正 得到某一宗地價格的評估方法 五 比較法應(yīng)用舉例 第四節(jié)房地產(chǎn)價格的收益法評估一 收益法的基本理論將估價對象在估價時點后的所有正常純收益 用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價時點后的所有正常純收益二 凈收益估算1 潛在毛收入估算按照市場平均經(jīng)營狀況或市場租金水平 估算估價對象所能夠產(chǎn)生的總收入 潛在毛收入估算們可以用類似房地產(chǎn)的毛收入進行市場比較 以及對估價對象經(jīng)營歷史上的毛收入資料分析確定 2 有效毛收入估算從潛在毛收入中 扣除估價對象預(yù)期可能存在的部分閑置及壞賬等損失后的收入 即估計對象在正常經(jīng)營情況下預(yù)期產(chǎn)生的實際收入3 經(jīng)營費用估算包括經(jīng)營管理費用 日常維修費用 保險費