某地產(chǎn)營銷策劃有限責(zé)任公司商業(yè)計劃書.doc

迦南美地房地產(chǎn)營銷策劃有限責(zé)任公司商業(yè)計劃書 市場營銷課程作業(yè)2008年12月3日目 錄第一章 公司介紹31.1項目背景.41.2公司簡介.41.3公司宗旨.41.4公司經(jīng)營理念 .51.5項目流程圖.51.6公司運(yùn)營模式 .7第二章 公司管理.72.1.管理隊伍狀況.72.2管理體系.92.3公司性質(zhì)92.4組織形式.10第三章 市場分析113.1宏觀市場分析113.2策劃行業(yè)宏觀環(huán)境（PEST）分析.123.3目標(biāo)市場（SWOT）分析133.4客群分析.133.5目標(biāo)市場定位14第四章 營銷策略.154.1品牌戰(zhàn)略SCP品牌戰(zhàn)略.154.2推廣分析.164.3廣告戰(zhàn)略.174.4營銷計劃服務(wù)戰(zhàn)略：“主動出擊”.17.4.5 合作伙伴與市場溝通.174.6定價戰(zhàn)略.17第五章 投資分析185.1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模.185.2資金來源與運(yùn)用.185.3未來五年財務(wù)預(yù)算.185.4投資收益與風(fēng)險分析.18第六章 財務(wù)分析.196.1主要財務(wù)假設(shè)196.2損益表196.3現(xiàn)金流量表.196.4資產(chǎn)負(fù)債表.19第七章 附注.197.1 公司章程.197.2 調(diào)查問卷（可行性分析）.197.3 報表附注.19第一章 公司介紹1.1項目背景1.11宏觀環(huán)境分析：由美國的次貸危機(jī)引發(fā)的新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)同樣也波及了中國，導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。人們已經(jīng)失去了買房的意愿，消費(fèi)者現(xiàn)在擔(dān)憂的是薪水會不會降，工作會不會丟，手里的資產(chǎn)是否還能保值。大量樓盤滯銷，成交率也直線下降?，F(xiàn)在市場觀望的主題已經(jīng)從購房者變成了開發(fā)商，房價仍處于買賣上方的博弈中。1.12立地條件分析：南寧市榮獲了“2007年聯(lián)合國人居獎”成為中國唯一獲此殊榮的城市。各地產(chǎn)開發(fā)商看上這個契機(jī)，紛紛進(jìn)駐南寧，比如保利地產(chǎn)、利海地產(chǎn)、盛天集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、廣東合富地產(chǎn)。去年南寧房地產(chǎn)市場賣的是銷售，而在今年賣的則是營銷。時至今日，房地產(chǎn)營銷已不再是教科書上的新名詞，富有學(xué)習(xí)能力的南寧房地產(chǎn)企業(yè)通過對一線城市的考察與學(xué)習(xí)，逐漸掌握了一些房地產(chǎn)營銷的“秘笈”。但卻存在很多的房產(chǎn)企業(yè)對地產(chǎn)營銷創(chuàng)新較小、應(yīng)用不佳，無法真正引起消費(fèi)購買欲望。1.13總體與區(qū)域市場分析： 全國范圍內(nèi)，地產(chǎn)營銷需要好的策劃已經(jīng)是一種深入人心的觀點。但從今年起，地產(chǎn)營銷告別“賣拐”時代，翰林華府的開發(fā)商廣西勤建置業(yè)執(zhí)行董事梁子恒直言：“如今的消費(fèi)者變得越來越理性了，小打小鬧的促銷早已不能令他們心動。今后的房地產(chǎn)營銷，將是一批踏踏實實做產(chǎn)品的企業(yè)?！庇捎谀蠈幍臉潜P較多，其中還有大部分的爛尾樓，進(jìn)行獨特、創(chuàng)新的地產(chǎn)營銷策劃燃燒眉急。根據(jù)調(diào)查及各種市場分析，我們認(rèn)為本公司迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司的潛在客戶較多、發(fā)展前景較好。同時，基于南寧更為特殊的地理和市場背景，我公司選擇了南寧做為創(chuàng)業(yè)根據(jù)地。1.2公司簡介迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司擁有一批經(jīng)驗豐富的營銷策劃人員，經(jīng)積累，經(jīng)驗豐富、實力雄厚，是集全程營銷策劃、整合推廣及代理銷售于一體的專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)。公司秉承“誠信、卓越、協(xié)作、創(chuàng)新、嚴(yán)謹(jǐn)”的經(jīng)營理念，融匯各地知名地產(chǎn)營銷策劃公司前沿的管理經(jīng)驗與精華，形成獨具特色的地產(chǎn)營銷策劃操作模式。同時，公司擁有一支德才兼?zhèn)洹⑿g(shù)業(yè)專攻的高學(xué)歷、高素質(zhì)的房地產(chǎn)營銷策劃強(qiáng)勢團(tuán)隊。我們不拘泥于傳統(tǒng)，敢于實踐創(chuàng)新，并從實踐中汲取精華，結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律及自身實際，與時俱進(jìn)，超越創(chuàng)新。展望未來，我們將通過管理創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，走信息化、專業(yè)化的發(fā)展道路，最終實現(xiàn)精品服務(wù)，做行業(yè)一流。1.3公司宗旨策劃以創(chuàng)未來,真情以造幸福；為顧客創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益。附：現(xiàn)今由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，南寧房地產(chǎn)市場賣的不再是銷售，而是營銷，我公司秉著真誠至上的理念，為顧客（各地產(chǎn)商）提供最好的營銷策劃，順利賣出樓盤，實現(xiàn)顧客價值，創(chuàng)造顧客未來；同時，為社會人士提供最有創(chuàng)意、最具溫情的家，營造溫馨的氛圍，帶來幸福的感覺。地產(chǎn)商的效益、買房者的滿意，價值與幸福的共同實現(xiàn)就是社會最大的效益。1.4公司經(jīng)營理念企業(yè)宗旨：策劃以創(chuàng)未來,真情以造幸福；為顧客創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益企業(yè)精神：務(wù)實, 敬業(yè)，專業(yè)，誠信企業(yè)競爭策略：提供最好的服務(wù)，創(chuàng)建最好品牌，保證最好品質(zhì)企業(yè)方針：以客為尊，品質(zhì)卓越，以人為本，持續(xù)改進(jìn)1.5項目流程圖：展開調(diào)查分析研究 初步策劃接收項目項目評估最終決策初步策劃分析研究初步策劃 項目說明1. 一塊剛買但未開發(fā)的地皮，需要對其調(diào)查研究，并策劃決策。2. 剛建好的樓盤但銷售效果不佳，需要更好的營銷方法與策劃推動樓盤的銷售。1.6運(yùn)營模式1.61 盈利模式：主要盈利途徑為向地產(chǎn)開發(fā)商提供獨特創(chuàng)新的地產(chǎn)營銷策劃獲取相應(yīng)的報酬，也通過另外的投資拓展業(yè)務(wù)獲得一些盈利。1.62 運(yùn)營體系：本公司運(yùn)營體系包括管理體系、策劃調(diào)研體系、公關(guān)體系等，分別由不同部門不同工作人員掌管。管理部門：負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)作管理、公司內(nèi)工作人員管理、資金管理、人才流通管理等；策劃調(diào)研部門：包括對地產(chǎn)項目進(jìn)行評估的評估部和公司最核心的部門策劃調(diào)研部門，由專業(yè)人士組成，將會對所接收的項目進(jìn)行一系列的調(diào)查分析以此做最好的策劃，推動樓盤的銷售，是本公司最主要之部分；公關(guān)部門：負(fù)責(zé)掌管本公司對外的形象宣傳和爭取項目。1.63 運(yùn)營收益模式：主要分為三個途徑 項目評估接收項目調(diào)查分析研究初步策劃最終決策 項目評估接收項目分析研究初步策劃最終決策 項目評估接收項目初步策劃最終決策每個不同的途徑按服務(wù)項目的復(fù)雜度和策劃成本收取不同的費(fèi)用、報酬，便是本公司主要的收益方法。1.64公司營運(yùn)模式聘請知名高級營銷師提供服務(wù)策劃且提高名氣打響品牌營取利潤擴(kuò)大規(guī)模（先擴(kuò)大南寧市場，繼而擴(kuò)大到其他省份）提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)營取更高利潤。按部就班，最終使公司從小公司慢慢變成大公司。第二章 公司管理2.1.管理隊伍狀況公司主要領(lǐng)導(dǎo)人有八人：總裁、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、人事部經(jīng)理、市場調(diào)研部經(jīng)理、公關(guān)經(jīng)理、后勤部經(jīng)理，各人簡介和主要職責(zé)如下表：職務(wù)姓 名性別專業(yè)個人簡介總裁鐘成亮男市營市營專業(yè),積極參與社會實踐,將理論用于實踐, 組織領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)，有果斷決策的意識和能力.，負(fù)責(zé)公司的整體管理，并做最后決策。.總經(jīng)理林靈女市營市營專業(yè),學(xué)習(xí)成績好,并且較為細(xì)心認(rèn)真,同時能積極參與社會實踐,將理論用于實踐,并從實踐中摸索理論學(xué)習(xí)的不足.在學(xué)生會擔(dān)任干部,組織領(lǐng)導(dǎo)能力有果斷決策的意識和能力.配合總裁負(fù)責(zé)公司的整體管理。.財會張一蘭女市營市營專業(yè),學(xué)習(xí)成績好,并且較為細(xì)心認(rèn)真,掌握一定的財會知識，同時能積極參與社會實踐,將理論用于實踐,并從實踐中摸索理論學(xué)習(xí)的不足.在學(xué)生會擔(dān)任干部,組織領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng),有果斷決策的意識和能力.負(fù)責(zé)公司的財務(wù)和臨時決策.公關(guān)經(jīng)理韋文映女市營活潑開朗，美麗大方，學(xué)習(xí)成績良好，善于與人溝通，交際能力好，形象佳，對人事處理有相當(dāng)?shù)呐d趣和一定的能力，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司的公關(guān)相關(guān)事宜人事部經(jīng)理梁麗英女市營活潑開朗，為人和善，學(xué)習(xí)成績良好，善于與人溝通，交際能力好，對人事處理有相當(dāng)?shù)呐d趣和一定的能力，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司的人力分配相關(guān)事宜。市場策劃部經(jīng)理蘇京燕女市營為人開朗，樂于交際，學(xué)習(xí)成績良好，富于思考，強(qiáng)與策劃，對人對事都有特別的關(guān)注和獨特的見解，有冷靜的大腦，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司市場策劃的相關(guān)事宜。市場調(diào)研部經(jīng)理楊展男市營熱愛生活，市場營銷專業(yè)，學(xué)習(xí)成績良好，富于思考，對人對事都有獨特的見解，喜歡新鮮并樂于制造一些新鮮，有冷靜的大腦，現(xiàn)負(fù)責(zé)公司市場調(diào)研和擴(kuò)展相關(guān)事宜。后勤部經(jīng)理潘先松男市營為人和善，做事認(rèn)真，處理事情時細(xì)心、耐心。對事情有特別的觀察、看法和認(rèn)真處理的能力?，F(xiàn)負(fù)責(zé)公司后勤等相關(guān)適宜。2.2管理體系圖解日常管理者：包括各個部門的負(fù)責(zé)人，以及分管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)管理公司日常事務(wù)戰(zhàn)略管理者：統(tǒng)籌安排公司發(fā)展策略，指導(dǎo)公司每年的戰(zhàn)略目標(biāo)的完成專業(yè)服務(wù)者：公司聘請的各部門專業(yè)人才資源配置者：負(fù)責(zé)公司各個部門人、事、物的相關(guān)調(diào)配公司總負(fù)責(zé)人：總裁、總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司總的協(xié)調(diào)發(fā)展2.3公司性質(zhì) 性質(zhì)：有限責(zé)任公司公司初期擬采取直線制的組織形式，如圖所示： 2.4 組織形式總裁總經(jīng)理人力資源部公關(guān)部后勤部財務(wù)部市場部人事管理市場調(diào)研市場策劃財務(wù)流動后勤工作公關(guān)工作第三章 市場分析3.1宏觀市場分析由美國的次貸危機(jī)引發(fā)的新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)同樣也波及了中國，導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。人們已經(jīng)失去了買房的意愿，消費(fèi)者現(xiàn)在擔(dān)憂的是薪水會不會降，工作會不會丟，手里的資產(chǎn)是否還能保值。大量樓盤滯銷，成交率也直線下降?，F(xiàn)在市場觀望的主題已經(jīng)從購房者變成了開發(fā)商，房價仍處于買賣上方的博弈中。南寧市榮獲了“2007年聯(lián)合國人居獎”成為中國唯一獲此殊榮的城市。各地產(chǎn)開發(fā)商看上這個契機(jī)，紛紛進(jìn)駐南寧，比如保利地產(chǎn)、利海地產(chǎn)、盛天集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、廣東合富地產(chǎn)。去年南寧房地產(chǎn)市場賣的是銷售，而在今年賣的則是營銷。從全國范圍來看，確實有不少的房產(chǎn)營銷策劃公司，但能夠做得出名氣的卻不多。在南寧市專注于房產(chǎn)營銷策劃的公司就僅有聊聊幾家，較有實力的有南寧泰利來房產(chǎn)策劃有限公司，他的旗下?lián)碛袔讉€大型全資機(jī)構(gòu)。本公司迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司擁有一批經(jīng)驗豐富的營銷策劃人員，經(jīng)積累，經(jīng)驗豐富、實力雄厚，是集全程營銷策劃、整合推廣及代理銷售于一體的專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)。根據(jù)調(diào)查及各種市場分析，我們認(rèn)為本公司迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司的潛在客戶較多、發(fā)展前景較好。3.2策劃行業(yè)宏觀環(huán)境（PEST）分析政治因素：政府調(diào)控、房產(chǎn)壓力大合作建房該有所突破，信貸政策將繼續(xù)加壓，物業(yè)稅征收可能被提上日程，小產(chǎn)權(quán)房問題該有所解決，但政府嚴(yán)格限制土地供應(yīng)，調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價過快上漲；正確運(yùn)用政府調(diào)控與市場機(jī)制兩個手段；地方各極政府要對調(diào)控負(fù)責(zé)。 P經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)增長，住房要求改善我國國民經(jīng)濟(jì)保持著健康、持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭，隨著人們生活水平的提高，公眾對住房條件有了更高的要求，對住房的社會關(guān)注度越來越高。中國家庭在住房上的平均消費(fèi)支出水平呈現(xiàn)明顯的增長趨勢。E S社會因素：需要巨大；高度關(guān)注南寧樓市的開發(fā)、營銷水平越來越高，不斷有高質(zhì)素的樓盤推出市場，以產(chǎn)品拉動消費(fèi)需求；南寧城市化進(jìn)程越來越快，城市人口的擴(kuò)容以及新移民的增加，促進(jìn)了樓市消費(fèi)水平的不斷上升；南寧作為廣西首府，輻射能力越來越高，對廣西其他地區(qū)人口在首府置業(yè)的吸引力也越來越強(qiáng)。從今年農(nóng)歷新年過后，南寧樓市已經(jīng)開始升溫，3月份已經(jīng)進(jìn)入了小高潮。3月份南寧共有6個樓盤開盤，而大大小小促銷的樓盤則更多。從銷售效果來看，不少樓盤也取得了非常好的業(yè)績。相信在市場宏觀環(huán)境利好的情況下，今后房產(chǎn)將受更高的關(guān)注與更大的需求。T技術(shù)因素：專業(yè)人員嚴(yán)重匱乏據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南寧市專注于房產(chǎn)營銷策劃的公司就僅有聊聊幾家，致力于房產(chǎn)的營銷師少之又少且不夠?qū)I(yè)。而且，學(xué)歷教育體系中，心理咨詢專業(yè)極為稀少，極少數(shù)培訓(xùn)資源集中在北京、上海等特大城市的高校和科研院所。據(jù)中科院心理所2000年8月的統(tǒng)計，80年代后已開展的相關(guān)培訓(xùn)90%集中在北京、上海、廣州、昆明、武漢、長沙這6個城市。 基于PEST的分析，我們認(rèn)為本公司具有很大的市場空間和發(fā)展?jié)摿Α?.3目標(biāo)市場SWOT分析：1.優(yōu)勢strength：我公司為新建公司，發(fā)展前景廣闊，而且擁有高學(xué)歷、經(jīng)驗豐富的營銷策劃人才、公關(guān)人才和人力資源管理人才。2.劣勢 weakness：新建的公司，信譽(yù)度尚未完全確立，策劃能力還待考證。實戰(zhàn)經(jīng)驗還比較缺乏。3.機(jī)會 opportunity：房產(chǎn)銷售觀念發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，從以前的賣銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橘u營銷、賣文化內(nèi)涵。房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，大量房產(chǎn)滯銷。4.威脅 threaten 房地產(chǎn)行業(yè)不景氣給其他行業(yè)帶來了極大的影響，國家可能出臺政策拉動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使之再次變?yōu)橘u方市場。3.4客群分析據(jù)南寧日報樓市?？诔闃诱{(diào)查的“南寧市中高端樓盤購買人群比例分析”中顯示，企業(yè)高級管理人員、私企老板等高收入人群大都占據(jù)“買單”大戶的首席。而公務(wù)員與事業(yè)單位、教師等人群，已成為購置商品房的第二梯隊。這讓開發(fā)商不得不重新審視這一購房群體不俗的購買力。低端市場中，對于剛畢業(yè)的大學(xué)生以及年輕的白領(lǐng)們，外來農(nóng)民工等都需要在這里尋找一個港灣。因此，房產(chǎn)需求的迫切性更加確定了房產(chǎn)策劃公司存在的必要性與前景性。從全國范圍來看，確實有不少的房產(chǎn)營銷策劃公司，但能夠做得出名氣的卻不多。在南寧市專注于房產(chǎn)營銷策劃的公司就僅有聊聊幾家，較有實力的有南寧泰利來房產(chǎn)策劃有限公司，他的旗下?lián)碛袔讉€大型全資機(jī)構(gòu)。根據(jù)調(diào)查及各種市場分析，我們認(rèn)為本公司迦南美地地產(chǎn)營銷策劃公司的潛在客戶較多、發(fā)展前景較好。1. 收入穩(wěn)定積蓄購房潛力。穩(wěn)定的收入與固定的住房公積金為公務(wù)員購房提供了穩(wěn)定的保障。2. 投資與升級換代各有所需。 “不買房還能投資什么？”在目前國內(nèi)股市平淡、投資產(chǎn)品單一的態(tài)勢下，房產(chǎn)已成為手中還有些“閑錢”的人們投資的首選。而享受多年的集資房的35歲以上，追求生活品質(zhì)的人們現(xiàn)在也開始進(jìn)入升級換代階段。集資房被叫停后，更是讓擁有穩(wěn)定收入的人們的選擇轉(zhuǎn)向商品房市場。3. 周邊城區(qū)人們“心向首府”。 “在南寧買房了！”據(jù)調(diào)查，在南寧的中高端樓盤購買者中，外地人的購買比重相當(dāng)大，有些樓盤超過50%。而相比之下購房數(shù)量與比重更為廣泛的是來自南寧市六縣六城區(qū)及崇左、百色、欽州、北海、柳州等城市及下屬縣份的公務(wù)員與事業(yè)單位人員。同時經(jīng)常到南寧出差、全家人在南寧度周末、為在南寧讀書的兒女置個居所、為將來退休或工作變更做準(zhǔn)備等等。“在南寧有個家”已成為不少人的“奮斗目標(biāo)”之一。3.5目標(biāo)市場定位地點：廣西南寧市對象：房地產(chǎn)開發(fā)商。我公司的客戶群定位于需要更專業(yè)營銷策劃支持的各房地產(chǎn)開發(fā)商?，F(xiàn)在從南寧的房產(chǎn)營銷來看文化與城市互動以內(nèi)在打造不凡成為流行趨勢。各大開發(fā)商正在追求與眾不同的營銷策劃方案以吸引顧客的眼球，增加人氣。第四章 營銷策略4.1品牌戰(zhàn)略SCP品牌戰(zhàn)略為了傳統(tǒng)品牌的不足，我們引進(jìn)了在戰(zhàn)略分析中最常用的SCP來進(jìn)行品牌分析。我們認(rèn)為環(huán)境變化是品牌分析的起點，環(huán)境變化必然會引起以需求和競爭為中心的結(jié)構(gòu)變化，而結(jié)構(gòu)的變化又會影響品牌推廣和整體實力的變化，也就是品牌資產(chǎn)的變化。這樣以SCP為構(gòu)架的戰(zhàn)略性品牌分析為品牌戰(zhàn)略管理提供了整體系統(tǒng)的開端。4.2推廣分析4.3廣告戰(zhàn)略鑒于本公司剛成立，還沒有知名度，現(xiàn)在我們公司的首要目標(biāo)就是把公司推銷出去，讓房地產(chǎn)公司了解我們。對此我們做了個針對擴(kuò)大公司知名度的營銷策劃組合：1、公關(guān)活動，在公司的成立慶典上做文章，邀請政府官員、媒體和各房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人來參加開業(yè)慶典；2、廣告組合，報紙廣告、路牌廣告、廣播廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、移動媒體同時鋪開其中的關(guān)鍵詞是“迦南美地房地產(chǎn)營銷策劃公司”；3、口碑營銷，通過接業(yè)務(wù)讓業(yè)界認(rèn)同我們，開始可接些小項目和政府的公益項目，目不在賺錢，而在展現(xiàn)我們的實力和創(chuàng)意，讓公眾談?wù)撐覀?，幫我們做宣傳?、直涵營銷，通過一段時間的運(yùn)營，有了成功的案例之后，就把我們公司的理念、優(yōu)秀團(tuán)隊、宗旨和成功案例一并制作成一本精美雜志，直接郵寄給們的目標(biāo)客戶，直接向他們宣傳我們。4.4 營銷計劃服務(wù)戰(zhàn)略：“主動出擊”公關(guān)活動方案公共關(guān)系是企業(yè)在從事市場營銷活動中處理企業(yè)與社會公眾的關(guān)系，以便樹立品牌及企業(yè)的良好形象，從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。公共關(guān)系活動的完整工作程序是從公共關(guān)系調(diào)查開始，然后是公共關(guān)系計劃和計劃的實施，最后是公共關(guān)系效果的評估四個基本程序。公關(guān)活動內(nèi)容對外公共關(guān)系、媒介執(zhí)行、媒介策略咨詢、新聞發(fā)布會、交流會、推廣活動、各種沙龍、簽約儀式、品牌管理，市場調(diào)研、消費(fèi)者研究、企業(yè)內(nèi)部溝通、服務(wù)診斷、品牌規(guī)劃、品牌整合傳播、品牌創(chuàng)意、品牌提升等公關(guān)文化公關(guān)愿景 成為受客戶和員工信賴和尊重的公關(guān)部門公關(guān)使命 致力于公司績效必須提升，為客戶和員工創(chuàng)造價值公關(guān)價值觀 成就客戶，持續(xù)創(chuàng)新，感恩盡責(zé)公關(guān)理念 人以人為本 新勇于創(chuàng)新 信堅守誠信 贏互利共贏項目調(diào)研（項目SWOT分析）核心優(yōu)勢專業(yè)化職業(yè)化的咨詢團(tuán)隊系統(tǒng)的咨詢工具、模型和知識庫追求實效的咨詢方法嚴(yán)禁的項目管理方式劣勢缺少豐富的行業(yè)咨詢經(jīng)驗公司剛成立沒有市場占有率還沒有形成自己的品牌很難建立客戶群機(jī)會營銷策劃咨詢公司這一市場還不夠完善威脅競爭對手，客戶的信任度傳播難點-缺少市場活動和事件支持大體項目策劃一、 市場競爭 攻心為上公共關(guān)系最佳方案就是善于揣摩和滿足顧客的心理，善于溝通企業(yè)與顧客之間的情感，用情感來維系促銷效果的持續(xù)性、長久性?，F(xiàn)在不少企業(yè)不惜花重金請外腦設(shè)計大型促銷活動，表面上看起來是轟轟烈烈。但是活動一結(jié)束，消費(fèi)者也就忘記了。因為，這類同質(zhì)化的促銷沒有把握住情感消費(fèi)時代顧客的心理特征，沒有建立起企業(yè)與顧客之間長久的情感。在情感消費(fèi)時代，消費(fèi)者有自我欣賞和需求尊重的心理，這就要求企業(yè)在促銷活動中加強(qiáng)與消費(fèi)者的情感溝通，沖淡純粹的商業(yè)買賣關(guān)系，增強(qiáng)顧客對企業(yè)的信任感、認(rèn)同感和親近感。 二、制造新聞事件。新聞是最為受眾關(guān)注的題材，每個人都有好奇心，都想知道哪一天又發(fā)生了什么事件。是新奇、是特別、是對自己有益、還是特別有趣。制造新聞，指經(jīng)過精心策劃，有意識地安排某些具有新聞價值的事件在選定的時間內(nèi)發(fā)生。吸引媒體注意，制造出適于傳播媒介報導(dǎo)的新聞事件。要讓媒體免費(fèi)選用你公司的事件作為新聞，就要巧妙策劃，使一件本來可能不具備新聞價值的事件賦于新聞性。三、免費(fèi)贈送 公關(guān)造市隨著買方市場的日益成型，消費(fèi)者的理性購買能力逐漸增強(qiáng)，生產(chǎn)廠家如果還是就營銷搞營銷，無疑是短視的。一項新產(chǎn)品、新服務(wù)被消費(fèi)者接受必須建立在新的消費(fèi)觀念確立的基礎(chǔ)之上，而新的消費(fèi)觀念的確立，僅僅靠廣告的三言兩語介紹是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的；而且在當(dāng)今信息豐富的年代，不少廣告通常無人注意或被認(rèn)為可信度極低。因此免費(fèi)贈送正成為一些企業(yè)公關(guān)造市的有效手段。運(yùn)用免費(fèi)贈送措施可以化解人們對新產(chǎn)品、新服務(wù)的認(rèn)知障礙四、人際傳播人際傳播就要非常注意個性化設(shè)計，無論是一個電話、一個信函、一個卡片，都要非常有針對性地設(shè)計，這種設(shè)計來源于你對傳播對象的了解，所以企業(yè)做公共關(guān)系人員要建立公共關(guān)系檔案，要不斷更新，一但需要時，就可檢索個人檔案，對其進(jìn)行針對性設(shè)計，會收到非常好的效果。五、交際活動交際活動有利于為企業(yè)廣結(jié)良緣、建立廣泛的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、形成有利于企業(yè)發(fā)展的人際環(huán)境，氣氛輕松愉悅，最易培養(yǎng)情誼、挖掘客戶，傳播擴(kuò)延品牌、服務(wù)形象。活動策略一、媒體策略媒介組合：、主媒介：有線電視、晚報、商業(yè)報、商業(yè)雜志等。、次媒介：戶外廣告媒介，如燈箱、車體內(nèi)外、候車亭等。戶外視覺效果好，到達(dá)率高，價格相對低廉，主要突出產(chǎn)品品牌。郵遞廣告、招貼、海報、說明書、聲像影帶等。二、公共關(guān)系專題活動：(1)專題新聞發(fā)布活動。這是企業(yè)通過新聞媒介傳播社會公眾感興趣問題的專題活動。(2)促銷性活動。是直接吸引、刺激消費(fèi)而舉辦的專題活動。如展覽會、服務(wù)介紹、表演會等。(3)信息交流性活動。是企業(yè)與社會、企業(yè)、同行間開展的有關(guān)業(yè)務(wù)信息、技術(shù)交流性的專題活動。如研討會、座談會、交流會等。(4)紀(jì)念性活動。是企業(yè)為實現(xiàn)某個節(jié)日、紀(jì)念日或某項成績而舉辦的專題活動。如紀(jì)念會、店慶、慶功會、表彰會、簽字儀式等。(5)溝通性活動。是為樹立企業(yè)形象、提高信譽(yù)、達(dá)到企業(yè)與公眾的雙向溝通而舉辦的專題活動。如組織公眾參觀房地產(chǎn)行業(yè)，與競爭者的溝通聯(lián)系、與客戶的溝通等。(6)社會福利性活動。是企業(yè)社會責(zé)任與義務(wù)、提高社會聲謄而舉辦的專題活動。如贊助、捐款、設(shè)立福利基金儀式、服務(wù)等。(7)聯(lián)誼娛樂性活動。是為加深企業(yè)內(nèi)部、外部感情，為企業(yè)廣結(jié)良緣、建立廣泛的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、形成有利于企業(yè)發(fā)展的人際環(huán)境而舉辦的專題活動。如聯(lián)歡會、電影招待會、聚餐會、宴會、舞會、體育、攝影、智力競賽等。內(nèi)部公關(guān)（職工、股東）定期的讓雇員知道公司發(fā)生了什么事情是非常好的作法，與雇員定期的進(jìn)行溝通是企業(yè)活動中必不可少的一項| 涉及到的公司各個層次的雇員對發(fā)生的事情很了解 雇員們知道他們在組織中的角色以及對組織的貢獻(xiàn) 雇員自發(fā)的去執(zhí)行指示以便為組織的成功作出支持外部公關(guān)（顧客、競爭者、媒體、金融界、政府各有關(guān)部門、社會公眾）一、品牌塑造 首先創(chuàng)知名度我們制定了如下的策略： 1、全新CIS（企業(yè)形象設(shè)計）設(shè)計。 為了清晰地展示本服務(wù)公司品牌形象，首先在標(biāo)識上要有清楚的表述?？梢跃蛣?chuàng)作LOGO（廣告圖標(biāo)）新標(biāo)識一事，在媒體上進(jìn)行說明，廣泛向全社會征求意見稿，最后經(jīng)過專家的論證與市民的投票選出最后的定稿。征求LOGO過程，進(jìn)行全程報到其實也是我公司品牌形象一次大規(guī)模的宣傳。 2、與房地產(chǎn)商聯(lián)合舉辦房地產(chǎn)文化節(jié)（我方為主辦人，房地產(chǎn)商為贊助人），邀請地產(chǎn)商與購房客戶參加，宣傳自己的同時又與客戶建立良好關(guān)系，一舉兩得。 3、活動舉辦A、贊助活動B、品牌形象公關(guān)C、交流會、發(fā)布會、座談會二、顧客網(wǎng)絡(luò)公關(guān)1、交互性 通過在網(wǎng)站上以E-MAIL、網(wǎng)上廣告等形式吸引顧客參與2、公關(guān)活動，實現(xiàn)企業(yè)與客戶一對一的對話要求。一周7天 一天24小時在線解答顧客疑問、難題三、政府關(guān)系管理我們認(rèn)為一個企業(yè)家如果需要在政治公關(guān)上有所作為，企業(yè)家的素質(zhì)需要在以下幾個方面配合：一.企業(yè)家形象；二.企業(yè)形象；三.企業(yè)的政治形象；四.企業(yè)家的政治素質(zhì)。四、危機(jī)公關(guān)危機(jī)公關(guān)是衡量企業(yè)公關(guān)綜合實力的標(biāo)準(zhǔn)，也是任何企業(yè)的立足之基、發(fā)展之本。危機(jī)如火，但滅火的重點不僅僅在滅火本身，還需要關(guān)注滅火前、滅火中和滅火后的全過程。（一）、防患未然（危機(jī)公關(guān)只需三道防火墻）第一道防火墻：預(yù)警 正所謂“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，危機(jī)預(yù)警就是避免危機(jī)爆發(fā)的第一道關(guān)卡，是危機(jī)管理過程中的第一道防線，是把危機(jī)阻隔在企業(yè)之外的有效屏障。 第二道防火墻：溝通 包括兩個方面，一方面是我們普遍認(rèn)識到的外部溝通；另一方面就是經(jīng)常被忽視的內(nèi)部溝通。“泰諾事件”一直被當(dāng)成成功處理危機(jī)的經(jīng)典案例廣為傳，在很大程度上就取決于其成功的溝通。正是憑借泰諾在內(nèi)外部充分一致的“溝通”，危機(jī)才沒有進(jìn)一步擴(kuò)散，把公眾和媒體對企業(yè)聲討的分貝降到了最低，從而贏得了公眾和媒體的信任第三道防火墻：行動 事實勝于雄辯，除了預(yù)警系統(tǒng)外，一旦危機(jī)爆發(fā)，必須要快速行動，才能阻擋危機(jī)在突破第一道和第二道“危機(jī)防火墻”以后的腳步，避免更大損失。 （二）、建立媒介關(guān)系 企業(yè)要做到樂意和媒體打交道。要奉行四海媒體皆是客的待媒體之道，這樣不但能深受媒體朋友的好評，更重要的是會給企業(yè)結(jié)交更多善緣。建立在這種良好關(guān)系的基礎(chǔ)上，圈內(nèi)只要有風(fēng)吹草動，企業(yè)都能運(yùn)籌帷幄，從容面對。（三）、保持媒介溝通在廣大媒體群落中搜集一切企業(yè)和行業(yè)的相關(guān)信息，將信息進(jìn)行分類整理，并分析與研究，從而為廣告和企業(yè)宣傳及公關(guān)方案奠定基礎(chǔ)，大多數(shù)危機(jī)的產(chǎn)生都是因為變化使許多人受到了利益?zhèn)?，但這種傷害產(chǎn)生的矛盾沖突最容易被當(dāng)事人告知媒體，或者被媒體察覺到。所以企業(yè)一定要緊盯行業(yè)的政策變化與企業(yè)的事件變化，會給哪些人帶來了利益損失，然后進(jìn)行有效處置，將內(nèi)外矛盾盡可能減到最低。所以公關(guān)部門應(yīng)該一直堅持把內(nèi)外行業(yè)信息匯編成冊，并提供專業(yè)分析，提供一套強(qiáng)有力的預(yù)警措施。（四）、危機(jī)攻略危機(jī)公關(guān)借助的是溝通的力量，只要將所有的問題定位在溝通上，對面臨的問題有一個全面、系統(tǒng)的把握，那么公關(guān)部門就有可能用最低的成本來消除危機(jī)。（五）、評估危機(jī)危機(jī)公關(guān)的一個重要原則，就是了解公眾，傾聽別人的意見，確保企業(yè)能把握公眾的抱怨情緒，并做出準(zhǔn)確的判斷。不管事態(tài)發(fā)展如何嚴(yán)重，只要有準(zhǔn)確的評估，根據(jù)評估的結(jié)果，就能衡量其危害性制定相應(yīng)的策略。（六）、直面危機(jī)第一點：企業(yè)必須面對現(xiàn)實，在最短的時間內(nèi)告訴公眾真相；第二點：勇于承擔(dān)責(zé)任，把公眾的利益發(fā)在第一位，而不是企業(yè)的財務(wù)與利潤問題；第三點：坦誠得到諒解，狡辯終遭拋棄。（七）、巧妙應(yīng)對，利用局勢 只要有危機(jī)的產(chǎn)生，多少會對企業(yè)和品牌造成一定的負(fù)面影響。企業(yè)除了處理好公關(guān)危機(jī)，還要做好善后事宜，如恢復(fù)消費(fèi)者、社會、政府對企業(yè)的信任。借著前期社會關(guān)注較高的機(jī)會，企業(yè)可以加大在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w進(jìn)行品牌形象和企業(yè)形象的宣傳，讓更多的人知道并了解企業(yè)是一家非常有實力、非常有社會責(zé)任感的企業(yè)，這可以從實力展現(xiàn)、公益活動、用戶反饋、企業(yè)改進(jìn)等多角度報道宣傳。并可以迅速策劃一個與消費(fèi)者相吻合的互動參與活動，讓他們進(jìn)一步感受企業(yè)的認(rèn)真、負(fù)責(zé)和對他們的關(guān)心，從而形成延續(xù)性的良好口碑效應(yīng)。此種宣傳不但可以對已經(jīng)造成的影響做觀念扭轉(zhuǎn)，同時這種公關(guān)報道也對扭轉(zhuǎn)傳媒方向和稀釋前期不利報道起到了很好的作用，更能體現(xiàn)企業(yè)公關(guān)部門的老到。初期宣傳具體活動實施為公司網(wǎng)絡(luò)人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時尚的體育運(yùn)動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯地產(chǎn)商的不凡品位。（一）、主題和口號：主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄采用的標(biāo)語，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。參考標(biāo)語：1、商務(wù)英雄聚精之源2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明（二）、時間：200X年X月X日（有待最后確定）；地點：嘉和城溫泉高爾夫球場，XX賓館（新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點）（三）、活動對象和規(guī)模：本次活動的主要對象是各地產(chǎn)商，各物業(yè)主客戶及、政府機(jī)關(guān)人物。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞記者和公司所開發(fā)項目的業(yè)主（如XX灣、XX花園、XX等）。1、XX商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）2、意向大客戶（人數(shù)）3、XX灣業(yè)主（人數(shù)）4、新聞媒介記者(人數(shù))5、政府機(jī)關(guān)人物總計：若干人（四）、活動組織及內(nèi)容：活動安排大致分為三個部分，即上午舉行交流會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣、內(nèi)容豐富。1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由XX企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位，XX公司作為承辦單位。2、本次活動面向XX商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員等3、活動采用交流會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進(jìn)行：A交流會會：各成員流暢談交流經(jīng)驗，共享資源。B高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡嘉和城溫泉高爾夫球場迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為建立良好客戶關(guān)系和自我銷售做好鋪墊。C聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由政府領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎，推薦我公司服務(wù)宗旨。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。4、活動大體流程如下：參與人員報到（XX賓館）交流會中午作息高爾夫比賽（嘉和城溫泉高爾夫球場）聯(lián)誼宴會（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦）全天活動結(jié)束（五）、組織渠道：與XX企業(yè)家協(xié)會合作舉辦此活動，以信函、電話等方式邀約（六）、宣傳方式：本次活動主要選擇XX房地產(chǎn)界著名雜志XX，和XX發(fā)行量最大影響力最大的報紙XX早報兩大平面媒體，進(jìn)行有效推廣。1、活動前期宣傳：A、XX發(fā)布活動預(yù)告，采取軟文形式介紹本次活動和參與活動的精英 ，同時打出我公司的名號B、結(jié)合形象宣傳，XX早報底版發(fā)布預(yù)告，簡介本公司的服務(wù)。2、現(xiàn)場推廣：A、交流會：現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重，為各類客人相互引見，同時增加本公司的認(rèn)識度。B、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門，懸掛宣傳布幅、雙葉廣告，重點投放，但少而精，避免喧賓奪主，重在烘托休閑活動氛圍；C、聯(lián)誼宴會：現(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，預(yù)示活動的順利圓滿。（利用此機(jī)會發(fā)放相關(guān)宣傳資料）3、活動后期宣傳：可以進(jìn)行大量宣傳（七）、物料籌備項目內(nèi)容要求及說明完成時間執(zhí)行和跟蹤負(fù)責(zé)人備注1交流會邀請函場地布置拱門、橫幅、背景等2高爾夫球賽接送車場地布置拱門等獎品獎?wù)?、證書茶點3聯(lián)誼會場地布置背景、橫幅等4其他物料折頁海報樓書資料（具體操作時間和數(shù)量視情況而定） （八）、效果評估：1、商業(yè)精英交流會是新聞抄作的有力手段，能體現(xiàn)號召力和權(quán)威性，易制造聲勢、吸聚眼球，而且依托這一平臺，廣交傳媒介的朋友，能為企業(yè)宣傳和發(fā)展培育良好的輿論環(huán)境。2、高爾夫球賽時尚高雅，采用競賽形式更添加了趣味性，相信不少人都樂于參與其中。這次比賽是為增進(jìn)大家的交往，對每位參與人今后的發(fā)展利益都有利，建立良好關(guān)系。3、聯(lián)誼會氣氛輕松愉悅，最易培養(yǎng)情誼、挖掘客戶，更進(jìn)一步深化前面兩項活動的效果。本次活動的任務(wù)歸根結(jié)底在于宣傳本公司，豎立公司良好形象，拉動潛在客戶從而達(dá)到公關(guān)目的。并且此次活動處于公司推廣的初期，“良好的開始是成功的一半”，我們務(wù)必群策群力，使之順利舉行。 4.6 定價戰(zhàn)略按所接收項目總額的6%左右來收取，并根據(jù)樓盤的情況具體收取費(fèi)用。比如我公司為房地產(chǎn)公司策劃的項目的總額為200萬元，則我公司的策劃收（主營業(yè)務(wù)收入）為12萬元，為推廣該項目的各種費(fèi)用（廣告費(fèi)用、調(diào)研費(fèi)用、公關(guān)活動費(fèi)用等）均由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。第五章 投資分析 5.1 股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模公司注冊400萬,股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模如下: 股本來源股本規(guī)模風(fēng)險投資本公司人力資源入股公司自有資金入股金額250萬80萬70萬比例62.5%20%17.5%5.2 資金來源與應(yīng)用公司成立初期共籌集資金400萬。其中風(fēng)險投資250萬，(非銀行金融機(jī)構(gòu)一年期借款，利率5.85%)，公司投資70萬元，本公司人力資源入股80萬元；在公司運(yùn)營的2、3、4年，我們將在此基礎(chǔ)上增加100萬的短期借款，（銀行一年期借款，利率為6%）用作流動資金以此改善現(xiàn)金流動狀況并達(dá)到較合理的資產(chǎn)負(fù)債比。資金主要用于公司內(nèi)部建設(shè)固定資產(chǎn)(80萬)，以及策劃培訓(xùn)工作中所需的策劃專家及其它各類期間費(fèi)用等（420萬）：明細(xì)如下：購置固定資產(chǎn)80萬 流動資金150萬 廠房租金30萬 水電費(fèi)及電話費(fèi)20萬 人員工資40萬元第一年初期市場調(diào)研和市場開拓100萬，第二年80萬5.3 未來五年預(yù)算未來五年費(fèi)用列支預(yù)算(萬元)第一年第二年第三年第四年第五年固定資產(chǎn)折舊1010101010廠房租金3030303030策劃師工資404244.146.348.6市場調(diào)研1010109.89.8市場開拓9070100120150水電和電話費(fèi)1818.919.820.821.8水電費(fèi)用每年增長5，人員年工每年增長5，第一年初期市場調(diào)研和市場開拓100萬左右，第二年為80萬； 其他費(fèi)用預(yù)算一、公關(guān)費(fèi)用預(yù)算 （195000 元）1、項目內(nèi)容單價數(shù)量金額備注交流會邀請函（50000元）會議室記者邀請場地布置媒體廣告發(fā)布2高爾夫球賽場地租借（120000元）獎品接送車場地布置3聯(lián)誼會宴會廳（20000元）場地布置4其他物料折頁（5000元）樓書俱樂部資料海報 （具體金額視操作實施待定） 二、廣告費(fèi)用預(yù)算 （80萬元）（1）廣告媒體費(fèi)。主要指購買媒體的時間和空間的費(fèi)用，約占廣告費(fèi)用總額的80%85%。（60萬元）（2）廣告設(shè)計制作費(fèi)。主要包括廣告設(shè)計人員的報酬、廣告設(shè)計制作的材料費(fèi)用、工藝費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用等，約占廣告費(fèi)用總額的5%15%.（8萬元）（3）廣告調(diào)查研究費(fèi)。包括廣告調(diào)研、咨詢費(fèi)用，購買統(tǒng)計部門和調(diào)研機(jī)構(gòu)的資料所支付的費(fèi)用，廣告效果檢測費(fèi)用等。這一部分經(jīng)費(fèi)約占廣告費(fèi)用總額的5%。（7萬元）（4）廣告部門行政費(fèi)用。包括廣告人員的工資費(fèi)，辦公費(fèi)，廣告活動業(yè)務(wù)費(fèi)，公關(guān)費(fèi)，與其他營銷活動的協(xié)調(diào)費(fèi)用等，約占廣告費(fèi)用總額的2%7%。（5萬元）廣告預(yù)算的方法目標(biāo)達(dá)成法（目標(biāo)任務(wù)法）根據(jù)企業(yè)的營銷戰(zhàn)略和營銷目標(biāo)，具體確定廣告規(guī)劃和廣告目標(biāo)，再根據(jù)廣告目標(biāo)編制廣告計劃，確定企業(yè)的廣告預(yù)算總額。美國市場營銷專家阿爾伯特費(fèi)雷（Albert Fery）將目標(biāo)任務(wù)法的操作程序歸納為7個步驟，具體情況如下：1、確定企業(yè)在特定時間內(nèi)要達(dá)到的營銷目標(biāo)。2、確定企業(yè)的潛在市場的基本特征，包括：值得企業(yè)去爭取的消費(fèi)者對廣告產(chǎn)品的知曉程度；消費(fèi)者對廣告產(chǎn)品的態(tài)度；現(xiàn)有的消費(fèi)者購買產(chǎn)品的情況。3、分析潛在消費(fèi)者對廣告產(chǎn)品的態(tài)度變化及廣告產(chǎn)品的銷售量變化情況。4、選擇適當(dāng)?shù)拿襟w開展廣告宣傳，提高產(chǎn)品的知名度。5、制定恰當(dāng)?shù)膹V告媒體策略，確定為達(dá)到既定廣告目標(biāo)所需要的廣告暴露次數(shù)。6、確定最低的廣告費(fèi)用即廣告預(yù)算總額。目標(biāo)任務(wù)法是在廣告調(diào)研的基礎(chǔ)上確定的廣告預(yù)算總額，它的科學(xué)性較強(qiáng)。三、稅收費(fèi)用營業(yè)稅 按5%利率來計量 第一年營業(yè)收入為150萬元，則營業(yè)稅為7.5萬元。 第二年營業(yè)收入為200萬元，則營業(yè)稅為10萬元。 第三年營業(yè)收入為400萬元，則營業(yè)稅為20萬元。 第四年營業(yè)收入為500萬元，則營業(yè)稅為25萬元。 第五年營業(yè)收入為850萬元，則營業(yè)稅為42.5萬元。四、銀行借款利息費(fèi)用第一年財務(wù)費(fèi)用（借款利息）為14.625萬元。第二年財務(wù)費(fèi)用為20.625萬元。第三年財務(wù)費(fèi)用為20.625萬元。第四年財務(wù)費(fèi)用為20.625萬元。第五年財務(wù)費(fèi)用為14.7萬元。(我公司償還了銀行長期借款50萬元,非銀行金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險投資50萬元)5.4 投資收益與風(fēng)險分析5.4.1投資凈現(xiàn)值 n NPV=(CI-CO)t(1+i)-t NPV=875.91(萬元) t=1銀行短期借款（1年期）利率為5.85%，。考慮到目前資金成本較低，以及資金的機(jī)會成本和投資的風(fēng)險性等因素，i取12%（下同），NPV=875.91（萬元），遠(yuǎn)大于零。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。5.4.2內(nèi)含報酬率根據(jù)現(xiàn)金流量表計算內(nèi)含報酬率如下：nNPV（IRR）= （CI-CO）t（1+IRR）-t=0 IRR=50.09%t=1內(nèi)含報酬率達(dá)到50.09，遠(yuǎn)大于資金成本率5%，主要因為本產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)低價，使得銷售利潤率較高，而且，前5年內(nèi)市場增長性很好。第六章 財務(wù)分析6.1 主要財務(wù)假設(shè)公司設(shè)在南寧科園大道，經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為新興技術(shù)企業(yè)，享受“四年免征所得稅”的稅收優(yōu)惠政策。即在公司成立自盈利起四年免征所得稅，正常稅率為15%。考慮到目前通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢，公司對所需器材方不求過多只要足夠。機(jī)器設(shè)備使用壽命為10年，期末無殘值，按直線折舊法計算。公司自盈利之年起以凈利潤的30%分紅。6.2 損益表損 益 表第一年第二年第三年第四年第五年一、策劃收入150200400500850 減:策劃成本40.0042.0044.1046.348.6二、策劃利潤110.00158.00355.90453.70801.4 財務(wù)總費(fèi)用211.625170.625211.525135.625378.6三、利潤總額-91.625-12.625144.375318.075422.8 減:所得稅0.000.000.000.0058四、凈利潤-91.625-12.625144.375218.075364.8 單位：萬元注：公司成立的前四年免征所得稅，第五年所得稅率為10%。第四年還了借款100萬元.6.3 現(xiàn)金流量表現(xiàn) 金 流 量 表第一年第二年第三年第四年第五年一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 會計利潤-91.625-12.625144.375218.075364.8 折舊101010 1010 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-101.625-22.625134.375208.075354.8二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量100 購建固定資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金100.00 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額100.