某寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀.ppt

寫字樓行業(yè)研究報告 2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次討論稿 2020年4月20日北京 此報告僅供客戶內(nèi)部使用 未經(jīng)遠卓管理顧問公司書面許可 其他機構(gòu)不得擅自傳閱 引用或復制 2 全國寫字樓行業(yè)整體看法綜述 外部影響因素 企業(yè)行為 C 績效模式 P 行業(yè)結(jié)構(gòu) S 1990年之后 寫字樓逐漸市場化 呈現(xiàn)波動式上升的發(fā)展態(tài)勢2002年開始 為彌補1998年到2000年所留下的供需缺口 市場供應急劇增加 同時需求也受各種因素影響調(diào)動起來2002年以來 寫字樓投資以平均每年接近30 的速度增加 2005年全國寫字樓投資完成額為737億人民幣 占房地產(chǎn)總投資額的5 左右 并且這一比例在近幾年比較穩(wěn)定短期內(nèi)爆發(fā)式增長即將結(jié)束 長期來看那 受宏觀經(jīng)濟向好的影響 未來市場的發(fā)展前景看好 但也會出現(xiàn)階段性供需關(guān)系不平衡的情況寫字樓布局具有很強區(qū)域性 目前集中于三大經(jīng)濟區(qū)的中心城市 未來三大經(jīng)濟區(qū) 七大城市帶的中心城市是寫字樓開發(fā)的主要地點選擇 市場集中度低 無論是開發(fā)還是持有經(jīng)營 都沒有絕對領先的企業(yè)投資主體呈現(xiàn)多元化 國有和集體企業(yè) 專業(yè)開發(fā)商 業(yè)外資本和外資產(chǎn)業(yè)模式過去受資金情況的影響 為快速回籠資金以開發(fā)后出售為主 未來城市土地更為稀缺 一部分實力雄厚的公司目前正在向 開發(fā) 持有經(jīng)營 的模式轉(zhuǎn)變 這種模式的獲利較為穩(wěn)定和豐厚 同時風險水平也較低 這一模式將成為主導模式持有黃金地段的高品質(zhì)寫字樓可獲得穩(wěn)定豐厚的收益和較小的風險 是持有經(jīng)營目標的首選寫字樓開發(fā)的關(guān)鍵成功因素 區(qū)位選擇 準確定位 自有資金和融資能力 工程建設能力等寫字樓持有經(jīng)營的關(guān)鍵成功因素 區(qū)位選擇 準確定位 經(jīng)營管理能力 物業(yè)本身的品質(zhì)和形象 寫字樓開發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高 可在20 以上 屬項目性短期回報持有經(jīng)營具有長期獲利能力 年回報率可達8 以上 甚至更高 投資回收期為8 10年 與資金結(jié)構(gòu)有關(guān) 地產(chǎn)增值可帶來潛在收益 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 商務環(huán)境 企業(yè)發(fā)展是寫字樓的直接驅(qū)動因素寫字樓市場受政策影響程度非常大 3 主要資料來源清單 4 外部環(huán)境分析方法論 外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 分類及特點說明外部影響因素說明 行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場規(guī)模行業(yè)未來的發(fā)展趨勢 增長速度 行業(yè)的市場集中度業(yè)務的主要競爭對手行業(yè)的KSF總結(jié) 行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來趨勢 背景說明 市場空間 獲利空間 競爭格局 5 分析背景說明 業(yè)務現(xiàn)狀 華融是以商業(yè)物業(yè)片區(qū)開發(fā)為主體的公司 歷史上以 金融街 片區(qū)寫字樓群為核心的商務地產(chǎn)開發(fā)獲得了巨大的成功 不僅積累了豐厚的收益 也建立了領先的市場領先優(yōu)勢及豐富的寫字樓開發(fā) 租售經(jīng)驗從未來發(fā)展角度看 華融系統(tǒng)在京寫字樓開發(fā)項目儲備不足 可持有經(jīng)營的寫字樓項目數(shù)量不多 通過金融街控股初步實現(xiàn)了跨地域擴張 本章目標 寫字樓開發(fā)銷售 持有經(jīng)營是公司具有核心競爭優(yōu)勢的業(yè)務之一 面對未來發(fā)展 需要分析審視以下關(guān)鍵議題 從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析寫字樓價值鏈各環(huán)節(jié)目前的狀況和未來趨勢進行分析 發(fā)現(xiàn)市場競爭獲利的關(guān)鍵點通過對全國 北京和金融街地區(qū)的寫字樓發(fā)展情況和趨勢進行研究 對中長期價值進行判斷 對未來的寫字樓發(fā)展模式和跨區(qū)域發(fā)展提出建議針對開發(fā)和持有經(jīng)營兩種模式的優(yōu)點 難點和需要具備什么條件進行研究 從而判斷華融在能力具備方面的問題 并提出如何平衡 如何獲取和培養(yǎng)這些能力的建議 并且對寫字樓持有的目標選擇提供選擇依據(jù)對于所持有經(jīng)營的金融街區(qū)域的寫字樓 如何進一步深度挖掘潛在的贏利模式和提供增值服務的機會 6 分析背景說明 分析方法 全面審視全國 分析全國寫字樓市場的整體發(fā)展特點詳細分析北京寫字樓市場的發(fā)展狀況和競爭環(huán)境 分析成果 管理工具 與其他報告的關(guān)系 目前中國寫字樓行業(yè)發(fā)展狀況 趨勢及特點行業(yè)整體結(jié)構(gòu)及行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動因素 總體市場規(guī)模 變化趨勢行業(yè)整體的競爭格局 包括市場集中度 行業(yè)關(guān)鍵成功要素的總結(jié)行業(yè)內(nèi)一些標桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進行總結(jié)分析 發(fā)現(xiàn)其業(yè)務調(diào)整的動因 主要措施行業(yè)短期及未來獲利空間的總結(jié)分析 產(chǎn)業(yè)鏈分析 財務分析 相關(guān)性分析 對標分析 本報告屬于華融及金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個組成部分 為公司業(yè)務組合及業(yè)務單元競爭策略提供基礎性數(shù)據(jù)分析 7 從寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈看 華融未來可能會涉及所有環(huán)節(jié) 華融所在位置 客戶 一級土地開發(fā)商 寫字樓開發(fā)商 規(guī)劃設計單位 中介服務公司 機構(gòu) 個人投資者 物業(yè)管理公司 運營商 建筑施工單位 政府主管機構(gòu) 產(chǎn)業(yè)價值鏈 市場參與者 8 寫字樓可按硬件和軟件兩方面的標準分為若干等級 頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓 位于主要商務區(qū)的核心區(qū)極佳的易接近性 臨兩條以上的主干路高質(zhì)量的內(nèi)外裝修靈活的平面布局和高使用率 70 較大的層面積 2500 3000平方米 寬敞的大堂和走廊高效中央空調(diào)系統(tǒng) 四管制空調(diào) 功率與大廈面積匹配寫字樓智能化預留擴展空間 適應技術(shù)變化隨時擴展電梯系統(tǒng)良好 客貨梯分離充足停車位 個 250平方米現(xiàn)代化的服務配套設施國際知名物業(yè)管理公司管理知名專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)國外知名公司的租戶組合一般建筑面積不少于50000平方米 評價細則 仲量聯(lián)行 資料來源 仲量聯(lián)行 遠卓分析 9 目錄 全國寫字樓整體發(fā)展現(xiàn)狀及特點北京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 10 寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機遇的影響較為明顯 而宏觀因素是其根本的推動力量 宏觀影響因素 多種變化和機遇 寫字樓行業(yè) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 以高科技 信息 網(wǎng)絡 知識和服務為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟發(fā)展迅速國際化趨勢和與跨國公司海外發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整一些經(jīng)濟發(fā)達 人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務區(qū) 寫字樓發(fā)展機會較多奧運會 世博會等國際活動帶來的發(fā)展契機 經(jīng)濟影響因素中國經(jīng)濟近年來繼續(xù)保持9 以上的增長速度2004年我國人均GDP達1000美元以上 進入大發(fā)展階段中國加入WTO后 對外經(jīng)濟日漸活躍政策因素1998年國務院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)2001年開始 政策管制放松2004年開始的宏觀調(diào)控又收緊了政策 寫字樓市場發(fā)展不平衡 在多數(shù)地區(qū)處于起步階段 在北京 上海等少數(shù)城市的發(fā)展水平較高寫字樓受行業(yè)發(fā)展 企業(yè)發(fā)展 及城市規(guī)劃等多種因素影響 有特殊的發(fā)展特點 11 我國經(jīng)濟持續(xù)高速穩(wěn)定的發(fā)展刺激了寫字樓市場的活躍 資料來源 國家統(tǒng)計局 遠卓分析 中國經(jīng)濟近年來繼續(xù)保持9 以上的增長速度2004年我國人均GDP達1000美元以上 進入大發(fā)展階段中國加入WTO后 對外經(jīng)濟日漸活躍 12 宏觀調(diào)控政策對寫字樓行業(yè)的影響非常大 例如 2002年開始的爆發(fā)性增長 很大程度上是受前幾年受政策影響的投資不足所致 1998 2005年全國房地產(chǎn)與寫字樓投資完成額增速 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 1998年開始執(zhí)行的要求黨政機關(guān)和國企原則上禁止三年內(nèi)新建及購置辦公樓的政策 造成1999和2000年連續(xù)2年寫字樓投資負增長2002年開始 辦公樓投資壓抑之后開始爆發(fā)式增長 2003年增速更是達到了34 的高點2004年下半年受國家宏觀調(diào)控政策影響 投資增速再次減緩 資料來源 國家統(tǒng)計局 遠卓分析 受政策影響等因素影響 投資不足 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整之中 其中第三產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展是寫字樓孕育和發(fā)展的最有力的推動因素 城市的第三產(chǎn)業(yè)比重越高 這個城市寫字樓的數(shù)量就會越多第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展刺激了對寫字樓的需求高科技 信息 網(wǎng)絡 知識等服務業(yè)旅游 會展 娛樂 傳媒金融 保險 地產(chǎn) 廣告 各類事務所我國經(jīng)濟中 第三產(chǎn)業(yè)所占比重正穩(wěn)定提升 全國各級產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 資料來源 國家統(tǒng)計局 遠卓分析 假設以每年增長4 人均辦公面積7平方米計算 每年需新增辦公面積6400萬平方米 其中50 為新建的話 開發(fā)量為3200萬平方米 北京目前每年新增供應200 300萬平方米 存量為1000萬平方米左右 14 東部地區(qū)的企業(yè)數(shù)量巨大 是主要的寫字樓需求來源 資料來源 國家統(tǒng)計局 遠卓分析 東部和西部的法人單位數(shù)量在不斷增加 中部的在減少東部單位數(shù)量占全國總數(shù)量的56 是寫字樓需求主要區(qū)域 15 由于經(jīng)濟發(fā)展 政策因素 寫字樓市場在2001年前后出現(xiàn)了嚴重的供需結(jié)構(gòu)失衡 供應 需求 示意圖 資料來源 遠卓分析 16 受五大因素推動 寫字樓從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌纳a(chǎn)要素 市場化趨勢明顯 追求形象 質(zhì)量 體現(xiàn)企業(yè)實力商務活動中心 辦公 會議等相關(guān)設施 交通便捷及其他配套專業(yè)的物業(yè)服務 資料來源 遠卓分析 17 近5年來 寫字樓投資規(guī)模持續(xù)高速增長 占房地產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在5 左右 2001年至今 雖然寫字樓行業(yè)每年的投資額在快速提升 CAGR為24 4 但目前整體規(guī)模不大 2005年為737億人民幣 約占房地產(chǎn)總投資額的5 左右2001 2005年 寫字樓投資額占房地產(chǎn)業(yè)總體投資規(guī)模的比例比較穩(wěn)定 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 資料來源 國家統(tǒng)計局 遠卓分析 18 未來宏觀經(jīng)濟的向好 將會在產(chǎn)業(yè) 行業(yè)及企業(yè)等層面繼續(xù)產(chǎn)生有利于寫字樓發(fā)展的動力 寫字樓持續(xù)向上的發(fā)展趨勢不會改變 市場規(guī)模會隨房地產(chǎn)整體規(guī)模的擴大而擴大發(fā)展速度仍然很高 供需兩方面都有快速增加的趨勢整體上 供應略大于需求 尤其是在一些高端城市的高檔次寫字樓開發(fā)方面 爆發(fā)式增長階段即將結(jié)束 長期 短期 資料來源 遠卓分析 19 在寫字樓開發(fā)和持有經(jīng)營兩方面 地域和地點選擇 精細化運作和品牌是未來發(fā)展的關(guān)鍵 VS 持有經(jīng)營 地域 地點選擇 以三大經(jīng)濟區(qū)域的中心城市發(fā)展為主 可適當向周邊的大城市發(fā)展地段盡量選擇在城市中心比較成熟的商務區(qū)經(jīng)營由粗放式向精細化發(fā)展注重品牌的培養(yǎng) 未來的趨勢 開發(fā) 地域與地點選擇 三大經(jīng)濟圈中心城市的黃金地段商務經(jīng)濟發(fā)達城市第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例高區(qū)域輻射能力專業(yè)化管理 精細化運作 挖掘物業(yè)增值的潛力物業(yè)類型 客戶群體穩(wěn)定的高檔物業(yè)注重品牌的培養(yǎng) 資料來源 遠卓分析 20 寫字樓的發(fā)展很大程度上與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟發(fā)展特點有關(guān) 目前寫字樓的布局比較集中于區(qū)域經(jīng)濟中心城市 寫字樓發(fā)展程度主要與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟發(fā)展特點有關(guān) 城市的定位城市經(jīng)濟發(fā)展水平商務環(huán)境城市產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟的外向性寫字樓市場發(fā)達的城市往往都是一些經(jīng)濟中心城市 北京 上海 廣州 深圳 資料來源 遠卓分析 21 長期來看 未來寫字樓市場將集聚在三大城市群 七大城市帶及若干中心城市 中國城市化空間布局 三大城市群 京津環(huán)渤海城市群 長江三角洲城市群 珠江三角洲城市群外向型經(jīng)濟為主 制造業(yè)和服務業(yè)發(fā)達 具備強大的輻射作用七大城市帶是 沿長江城市帶 沿隴海鐵路城市帶 哈大沈大城市帶 沿京廣鐵路城市帶 濟青煙威城市帶 綿德成渝沿線城市帶 沿南昆鐵路城市帶經(jīng)濟增長潛力較大 第一 第二產(chǎn)業(yè)為主 第三產(chǎn)業(yè)較弱中心城市是 以省會城市和具有優(yōu)勢的特色地級市為主的區(qū)域中心城市地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的排頭兵 該布局將容納 全國人口的50 高素質(zhì)人才的75 可創(chuàng)造85 的GDP 全國工業(yè)總產(chǎn)值的90 外貿(mào)進出口總量95 未來20年 有2 3財富向珠三角 長三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚 資料來源 2001 2002中國城市發(fā)展報告 遠卓分析 22 城市現(xiàn)代化發(fā)展為寫字樓帶來區(qū)域市場的機會 中國社會現(xiàn)代化進程 2003年 呈現(xiàn)很大的不平衡性 進入第二次社會現(xiàn)代化階段的城市僅香港 澳門 臺灣 北京4個城市 且都處于起步期 其中內(nèi)地城市僅北京一個 北京進入了以知識經(jīng)濟 創(chuàng)新 金融現(xiàn)代服務業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的階段少部分城市和地區(qū)處在第一階段成熟期或向第二階段的過渡期 如上海經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)仍以汽車產(chǎn)業(yè)為主絕大部分省份處在第一次社會現(xiàn)代化的發(fā)展期 部分省份處在第一次社會現(xiàn)代化的起步期 隨著經(jīng)濟高速發(fā)展 國內(nèi)大部分省份和地區(qū)將進入產(chǎn)業(yè)升級 進而形成不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 并引起房地產(chǎn)物業(yè)的消費需求結(jié)構(gòu)變動 資料來源 遠卓知識庫 23 伴隨著城市的發(fā)展 商務區(qū)會因?qū)懽謽堑木奂饾u形成和穩(wěn)定 而處于這兩個階段的城市最適宜寫字樓的發(fā)展 資料來源 中廣網(wǎng) 國家統(tǒng)計局 24 在競爭格局方面 無論是寫字樓開發(fā)還是持有經(jīng)營 市場都呈現(xiàn)高度的分散化 沒有領先企業(yè) 競爭方式也比較初級 寫字樓開發(fā) 寫字樓持有經(jīng)營 高度分散主要以單體項目開發(fā)為主寫字樓的片區(qū)開發(fā)較少 開發(fā)企業(yè)主體多元化 企業(yè)自建 房地產(chǎn)開發(fā)商 外資和業(yè)外資本沒有領先的寫字樓開發(fā)企業(yè) 主要體現(xiàn)在對土地的競爭其次體現(xiàn)在策劃 定位以及建設能力的競爭 高度分散以單體項目持有經(jīng)營為主普遍缺乏規(guī)模 持有經(jīng)營的投資主體多元化 大型國企和民企以自用為主 兼顧獲取投資收益房地產(chǎn)開發(fā)商中沒有以持有經(jīng)營為主業(yè)的專業(yè)企業(yè)外資及機構(gòu)投資者參與度加深 但規(guī)模較小 主要是區(qū)位的競爭經(jīng)營能力的競爭物業(yè)本身品質(zhì) 形象的競爭 資料來源 遠卓分析 25 區(qū)位的選擇和準確定位是寫字樓開發(fā)和持有經(jīng)營共同的關(guān)鍵成功要素 從風險水平來看 持有經(jīng)營比開發(fā)的風險水平低 寫字樓開發(fā) 持有 經(jīng)營 關(guān)鍵成功要素 風險水平 較高 受政策風險影響很大 較低 主要受市場風險影響 區(qū)位的選擇準確定位工程建設能力成本控制自身的資金實力或融資能力 區(qū)位的選擇準確定位企業(yè)自身的資金實力經(jīng)營和物業(yè)管理能力 深挖增值服務的潛力物業(yè)形象 資料來源 遠卓分析 26 我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從粗放經(jīng)營到精細經(jīng)營的轉(zhuǎn)變期 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 高利潤階段高風險 高回報產(chǎn)品創(chuàng)新 中等利潤階段適中風險 適中回報資本優(yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 微利階段低風險 低回報規(guī)模優(yōu)勢 經(jīng)濟特征 需求特征 房地產(chǎn)開發(fā) 產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 資本運作型 房地產(chǎn)服務 服務型 時間 市場成熟度 中國大陸房地產(chǎn)商 香港房地產(chǎn)商 發(fā)達國家房地產(chǎn)商 賣方市場對新增住房需求快速膨脹 均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長 買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主 資料來源 遠卓知識庫 27 土地的稀缺 市場競爭加劇等因素 促使經(jīng)營模式由開發(fā)后出售向開發(fā)后持有經(jīng)營轉(zhuǎn)變 資料來源 遠卓分析 28 由于持有經(jīng)營模式具有良好和穩(wěn)定的收益 風險較低等優(yōu)點 一部分實力雄厚的企業(yè)正跨進這一領域 資金回籠快符合中國大多數(shù)企業(yè)資源現(xiàn)狀開發(fā)多個項目時 可滾動開發(fā) 減輕資金壓力 長期穩(wěn)定的回報 可以有效平滑企業(yè)現(xiàn)金流 而且風險相對較低為未來通過資產(chǎn)證券化融資打下基礎除長期回報外 有提供深度增值服務而獲利的空間 土地獲取日益困難由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定 對財務的影響較大受階段時間內(nèi)市場行情的影響較大持續(xù)獲利能力不強 資金占用量大 短期內(nèi)資金壓力大變現(xiàn)性差需要擁有或聘請專業(yè)的管理能力 金融 除可獲得持有經(jīng)營模式的好處外 還可解決最大的資金流動性問題 利用金融工具提高資本的流動性可以有能力支持開發(fā)和收購業(yè)務 從而更快的發(fā)展 若進行金融運作 需要非常強的金融資本運作能力需要成熟的金融市場和政策環(huán)境配合 資料來源 遠卓分析 29 但持有物業(yè)會占用大量的流動資金 目前國內(nèi)企業(yè)正努力通過資本市場的運作 獲取流動資金 越秀REITs已在香港上市北辰計劃將旗下價值30億元的投資物業(yè)組成REITs海外上市萬達計劃將旗下的零售物業(yè)組成REITs海外上市 國貿(mào)發(fā)行總額為10年期10億元的債券 所籌資金全部用于國貿(mào)三期工程金融街成國內(nèi)首家發(fā)行短期融資債券的上市房企 資料來源 搜房網(wǎng) 遠卓分析 30 相對于國內(nèi)企業(yè)積極改變經(jīng)營模式的情況 國際資本也正加快投資中國的寫字樓物業(yè) 穩(wěn)定良好的出租經(jīng)營收益 地產(chǎn)和物業(yè)增值潛力巨大 人民幣升值所獲收益 1 2 3 投資于中國寫字樓的年投資回報率要高于國外成熟的市場 在北京等大城市一般能達到10 以上 從2005年7月開始 人民幣已經(jīng)累計升值超過3 人民幣目前仍被認為具有很大的升值空間 海外基金一般選擇的目標均為城市核心區(qū)域 品質(zhì)優(yōu)秀 周邊商務氛圍比較成熟的物業(yè) 具有巨大的增值空間 國際資本的投資收購方式主要有兩種 在建工程轉(zhuǎn)讓 代表項目是年初麥格理收購新茂大廈收購現(xiàn)成物業(yè) 代表項目是高盛收購百騰大廈 數(shù)據(jù)來源 高力國際 遠卓分析 31 2005年 海外房地產(chǎn)投資基金頻頻在國內(nèi)收購物業(yè) 目標主要是寫字樓 資料來源 申銀萬國證券 2005海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資 海外基金在整體購買物業(yè)時較傾向于寫字樓 商業(yè)和高檔公寓 32 未來的寫字樓物業(yè)管理公司將會更加專業(yè)化 品牌化 并通過提供深度增值服務獲取更大的收益 寫字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好少數(shù)高端 國際企業(yè)寫字樓項目處在優(yōu)勢地位國內(nèi)專業(yè)化能力正在形成增值服務獲利潛力巨大全國性物業(yè)管理企業(yè)將產(chǎn)生 物業(yè)管理衍生出深度增值的空間較大 發(fā)展趨勢明顯 長期 短期 投資管理 代理投資 融資服務 資料來源 遠卓分析 33 黃金地帶的物業(yè)收益性良好并且比較穩(wěn)定 吸引力凸現(xiàn) 自建成以來 出租率一直保持在90 以上租金也在當?shù)靥幱谧罡叩臋n次 香港嘉里建設公司選擇持有物業(yè)的標準概況 黃金地段的高品質(zhì)物業(yè) 數(shù)據(jù)來源 搜房網(wǎng) 遠卓分析 34 目前開發(fā)和持有經(jīng)營的獲利水平均比較高 很高 一般的項目獲利可達到20 以上 仍然會維持較高的水平 但存在較大不確定性 客戶的購買需求會因消費習慣 消費能力 客戶結(jié)構(gòu)因多種因素的變化而出現(xiàn)波動土地的獲取成本會因競爭加劇而提高 較高 年平均回報率一般可達到8 Y以上 差異較大 與資金結(jié)構(gòu) 物業(yè)品質(zhì) 區(qū)域市場行情有關(guān) 回收期大約為8 10年并未包括地產(chǎn)升值的潛在收益 以北京 上海等一線大城市為例 隨著市場趨于成熟 年回報率將會緩慢降低 預計到2020年可降低到8 10 的水平 是參考國際目前的一些數(shù)據(jù) 歐美國家 4 6 東南亞地區(qū)的發(fā)達城市和我國香港和臺灣地區(qū) 8 10 開發(fā) 持有經(jīng)營 資料來源 搜房網(wǎng) 遠卓分析 35 開發(fā)后出售的收益情況 北京CBD地區(qū)的甲級寫字樓 面積10萬平方米 含所有地上地下面積開發(fā)期為3年 假設第三年年初有預售收入 第三年年底建成后全部售出成本 10000元 平方米 含土地成本 建安成本 各項前期費用 除所得稅外的各項稅費 資金使用比例 自有資金30 銀行貸款40 3年期 6 預售收入30 售價 20000元 平方米可出售面積比例 90 不考慮商業(yè) 停車場等出售面積 統(tǒng)一計入可出售面積 收益情況 36 持有經(jīng)營的租金收益情況 樂觀 北京CBD地區(qū)的甲級寫字樓 面積10萬平方米 含所有地上地下面積一次性購買 自有資金與貸款比例為3 7 貸款 10年期 6 收購單價 18000元 平方米 整購談判能力強 可按9折計算 凈租面積比例 80 租金價格 40 平方米 月 320 空置率 10 長期穩(wěn)定不單計商業(yè) 停車場等收入營業(yè)成本指招商 廣告 人工費用等 以年租金收入的5 計算折現(xiàn)率 6 收益情況 37 持有經(jīng)營的租金收益情況 悲觀 北京CBD地區(qū)的甲級寫字樓 面積10萬平方米 含所有地上地下面積一次性購買 自有資金與貸款比例為3 7 貸款 10年期 6 收購單價 20000元 平方米凈租面積比例 80 租金價格 35 平方米 月 280 空置率 15 長期穩(wěn)定不單計商業(yè) 停車場等收入營業(yè)成本指招商 廣告 人工費用等 以年租金收入的5 計算折現(xiàn)率 6 收益情況 38 未來我國寫字樓市場特點總結(jié) 39 目錄 全國寫字樓整體發(fā)展現(xiàn)狀及特點北京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 40 北京寫字樓市場觀點綜述 41 受世界經(jīng)濟變化和供需結(jié)構(gòu)影響 北京寫字樓市場始終在處于波動之中 1993 2000 2001 2002 2008 2010 受1999開始的宏觀控制影響 寫字樓供給量不大 市場供不應求 租金持續(xù)上漲由于市場行情看好 2000年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年 隨著網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫不斷破裂 網(wǎng)絡公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴張 加上911導致美國經(jīng)濟下滑 2001年甲級寫字樓市場處于低潮 1995 1999 1995 1999年隨著峻工量大增 近100萬平米的供應量 北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào) 空置率上升 整體處在持續(xù)低迷的狀態(tài)中 隨著北京申奧成功和中國加入WTO 北京作為我國的政治 文化 經(jīng)濟中心 2002年寫字樓市場進入一個上升而且波動的發(fā)展趨勢2003年SARS的爆發(fā)給本已經(jīng)較弱的北京寫字樓市場雪上加霜2004年后出現(xiàn)大量的寫字樓供給 奧運會前對開發(fā)的限制會導致寫字樓的需求放大到極高點 這種影響將持續(xù)到2009年2008年之后寫字樓供應斷檔 市場存量將逐漸被吸納 注 本曲線為示意圖 2005 2005年的北京寫字樓市場是近五年來放量最大的一年 尤其是CBD和中關(guān)村區(qū)域高端寫字樓的集中放量 租金價格有所下降 資料來源 遠卓知識庫 42 從2002年開始 北京的寫字樓市場整體表現(xiàn)出較快增長 北京寫字樓整體市場變化情況 萬平米 0 5 10 15 20 25 集中放量階段 空置率 43 資料來源 高力國際 遠卓分析 43 在供應方面 新增供應集中放量 而且主要是甲級寫字樓 未來兩年仍然會保持高增長態(tài)勢 單位 萬平方米 2000 2005年北京辦公樓年度累計竣工面積 北京市2006 2008年在建在售寫字樓項目供給 資料來源 北京統(tǒng)計局 戴德梁行 遠卓分析 表示未確定具體進入市場的時間 單位 萬平方米 未來3年有超過400萬平方米的供給 44 北京市多年來經(jīng)濟的高速成長和第三產(chǎn)業(yè)比重的增加有效刺激了寫字樓的需求 北京市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化趨勢圖 北京經(jīng)濟高速增長 企業(yè)數(shù)量的增長和營業(yè)面積的擴大產(chǎn)生了大量的寫字樓需求加入WTO和申奧成功等利好 使世界500強的外企加快了進入中國的步伐 而北京作為首選的總部所在地之一 高檔寫字樓的需求也隨之大量增加 資料來源 北京市統(tǒng)計局 遠卓分析 第三產(chǎn)業(yè)比重日益加大 2005年底已接近70 金融 電信等行業(yè)對寫字樓的需求非?？捎^多種服務性行業(yè)的企業(yè)也快速發(fā)展 律師 會計師事務所 旅游公司等對寫字樓的需求大量增加 45 在客戶和消費結(jié)構(gòu)方面 中資企業(yè)機構(gòu)是甲級寫字樓的購買主力 而外資企業(yè)則是租賃的主力地位 中資企業(yè) 外資企業(yè) 高科技企業(yè)需求量出現(xiàn)回落 而傳統(tǒng)行業(yè) 如電信 金融行業(yè)重新成為寫字樓購買的主力大型國企用于總部辦公樓升級的需求十分強烈 整棟購買寫字樓的案例時有發(fā)生全國性的企業(yè)紛紛在北京設立總部 需求較大部委機構(gòu)購置寫字樓的面積多在1萬到2萬平方米之間 由于97年國家規(guī)定部委機關(guān)三年內(nèi)禁止購買辦公樓 因此在過去的幾年內(nèi) 需求市場也存在爆發(fā)增長隨著國家在某些行業(yè)國退民進 有實力的民營企業(yè)不斷涌現(xiàn) 對寫字樓的需求也較大 受世界經(jīng)濟影響 受中國經(jīng)濟影響 外資企業(yè)在甲級寫字樓租賃市場上占主力隨著中國加入世貿(mào)以及本國經(jīng)濟的復蘇 國外公司對位于中央商務區(qū)的高檔寫字樓的需求直線上升外資機構(gòu)用于投資的寫字樓整購行為頻頻出現(xiàn) 反應了外資看好對中國寫字樓市場的投資 資料來源 遠卓分析 46 受供需關(guān)系和甲級寫字樓大量入市等因素的影響 從2003年下半年開始 整體市場租金價格呈波動式緩慢下滑態(tài)勢 由于新建的寫字樓大量供應并且具有一定的技術(shù)優(yōu)勢 對原有寫字樓市場的價格造成了一定的沖擊 致使整體價格趨低對原有的頂級和高品質(zhì)寫字樓的影響非常有限高檔項目的供應 雖然會在短期內(nèi)沖擊區(qū)域市場 但從長遠來看會促進區(qū)域市場的成熟和發(fā)展 資料來源 高力國際 遠卓分析 47 受歷史原因和政策影響 短期內(nèi)寫字樓 爆發(fā) 式增長階段即將結(jié)束 長期來看 供求兩方面的增速均會放緩 對寫字樓市場的影響 需求方面 供應方面 客戶結(jié)構(gòu)將會發(fā)生變化 中小企業(yè)客戶的比例將會上升 將會增加對中低端寫字樓的需求高等級寫字樓的購買需求將會減少 低檔寫字樓的需求將會增加 供應量增速將會放緩局部區(qū)域高檔次的寫字樓可能會出現(xiàn)過剩 資料來源 高力國際 遠卓分析 48 雖然甲級寫字樓在過去幾年和未來的兩年中集中放量 但在奧運會后的三年中 由于供應斷檔 存量將被市場消化 供需可基本平衡 在未來的兩年內(nèi) 大約還會有400萬平方米的新增供應 而這些大部分是甲級寫字樓 未來兩年的甲級寫字樓租金將會下調(diào)由于2008年奧運會對在建工程的限制 而寫字樓的開發(fā)周期一般為3年 故2008年后的三年內(nèi) 新增甲級寫字樓斷檔2010年之后 將有可能出現(xiàn)北京甲級寫字樓供需平衡 單位 萬平方米 資料來源 高力國際 遠卓分析 49 亞奧商圈 地域分布上 形成了 3 X 的多中心商務格局 CBD 金融街和中關(guān)村規(guī)模最大 亞奧 燕莎 東二環(huán)等商圈逐漸形成并發(fā)展迅速 燕莎商圈 東二環(huán)商圈 東長安街商圈 金融街 中關(guān)村 CBD 資料來源 遠卓分析 50 三大區(qū)域分別有特定的客戶群體 市場表現(xiàn)不盡相同 未來的發(fā)展趨勢也不相同 外企聚集 世界500強有1 3都已入駐CBD靠近使館區(qū) 具有傳統(tǒng)的商務優(yōu)勢金融 電信 新聞媒體等產(chǎn)業(yè) 仍有較多的土地可供開發(fā)2008年之前集中增加供應量 金融街目前主要是各大銀行的總部 非銀行的金融機構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐證券 保險 電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開放 需求上升空間較大 2008年之前仍有部分新增供應量基本無可開發(fā)土地 資料來源 戴德梁行 遠卓分析 CBD 金融街 研發(fā)機構(gòu)或大型跨國公司研發(fā)部門進駐高科技發(fā)展需要配套產(chǎn)業(yè) 銀行 擔保公司 風險投資等企業(yè)需求比例會上升 目前存量最大 市場供大于求 租金和售價最低 中關(guān)村 市場表現(xiàn) 租金及售價最高空置率較低 可開發(fā)土地數(shù)量較少 空置率最低 租售情況良好租金及售價較高 51 在存量分布方面 三大區(qū)域居于前列 其中CBD和金融街在未來兩年仍會有較大的新增量 注 截至到2006年3月 萬平方米 2006 2007年的潛在供應量 按地區(qū)分 CBD 金融街 中關(guān)村三大區(qū)域?qū)⒄嫉娇偭康?0 以上此外 還有以朝陽門為核心的東二環(huán)商務帶 燕莎商圈和亞運村商圈也將會有部分增長 資料來源 戴德梁行 遠卓分析 52 從目前市場價格來看 三大區(qū)域中 金融街與CBD價格相對較高 中關(guān)村則處于較低的水平 重點區(qū)域租金及變化趨勢 資料來源 戴德梁行 遠卓分析 53 三大區(qū)域未來的發(fā)展趨勢良好 金融街在租金和空置率方面將會保持比較好的水平 萬平方米 三大區(qū)域存量變化預測 CBD 租金仍然保持最高并有少量下滑 存量成為最大 空置率也會因市場的有效吸納下降明顯金融街 租金會有少量下滑 存量成為第二大 空置率會少量上升 但仍為三大區(qū)域內(nèi)最低中關(guān)村 租金在三大區(qū)域中處于最低 而且會有所下降 由于市場吸納和基本沒有新增存量 空置率下降明顯 資料來源 高力國際 遠卓分析 54 而且 根據(jù)對寫字樓投資者的調(diào)查 CBD 金融街 燕莎商圈等區(qū)域的吸引力較強 持有的前景比較樂觀 百分比 資料來源 戴德梁行 遠卓分析 55 BACKUP 56 57 另外由于奧運因素 2006年6月份以后城區(qū)將不會再有新的大型公建項目動工 大部分項目都會趕在2008年之前完工 因為寫字樓項目的建設周期一般在3年左右 所以從2008年 2010期間將沒有新增供應 市場將會有近3年的消化期 市場競爭將會逐步有序化 物業(yè)持有者也會在硬件軟件方面進一步加大投入 經(jīng)營進入良性循環(huán)階段 租售價格將會得到穩(wěn)步的提升大單交易進入尾聲 目前市場上適合投資機構(gòu)整棟購買的項目已經(jīng)不多 要么是位置地段不佳 要么是已經(jīng)打散零售 即將入市的頂極寫字樓多為實力型開發(fā)商 除非條件極具誘惑力 不然銷售的可能性不大統(tǒng)一業(yè)權(quán) 只租不售項目將成主流 散售市場即使得到恢復 對于市場上極大的存量供應也是杯水車薪 在市場逐漸向好和經(jīng)營收益回報上升的驅(qū)動下 同時在2006年房地產(chǎn)融資環(huán)境將出現(xiàn)改善的情況下 諸多已經(jīng)進入現(xiàn)樓階段的寫字樓項目 必將更多地進行持有經(jīng)營 獲取長期經(jīng)營收益 同時 越來越多境外機構(gòu)投資者對國內(nèi)商用物業(yè)的關(guān)注 將驅(qū)使國內(nèi)寫字樓業(yè)主繼續(xù)加大投入 提高服務水平 從而提高物業(yè)的市場價值銷售和租賃市場的表現(xiàn) 區(qū)域特征明顯 盡管寫字樓市場整體供應繼續(xù)放量 但是隨著經(jīng)濟的繼續(xù)快速發(fā)展 以及2008年奧運會的日益臨近 需求也將進一步放大 東部的供應將主要以高檔租賃項目為主 隨著供應的增加 租賃市場將略有下跌 而銷售市場增量不大 價格仍將保持穩(wěn)定甚至略有上升 金融街市場雖有較大供應量 但其中大部分已被預定 隨著該區(qū)域綜合商務配套性物業(yè)如酒店 酒店式公寓 會所俱樂部等的完善 金融街寫字樓的銷售價格將處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢 但租賃市場則會由于部分持有型機構(gòu)的放租形成一定量的供應 租金的價格會出現(xiàn)一些波動 部分老項目則會受到價格下調(diào)的影響 但影響有限 中關(guān)村區(qū)域市場巨量供應的時代已經(jīng)結(jié)束 可以整售的樓盤已經(jīng)基本上被消化完畢 大部分項目也已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入持有經(jīng)營期 預計2006年中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場仍將在較低價格下進行激烈競爭 市場需要更長時間培育才能有進一步的發(fā)展 而在銷售市場上因為在售規(guī)模的萎縮 競爭減少 只要價格合適 應該可以獲得不錯的業(yè)績 58 北京商廈售價及租金走勢 千美元 每平方米 美元 每月 每平方米 59 預測 大單交易進入尾聲 目前市場上適合投資機構(gòu)整棟購買的項目已經(jīng)不多 要么是位置地段不佳 要么是已經(jīng)打散零售 即將入市的頂極寫字樓多為實力型開發(fā)商 除非條件極具誘惑力 不然銷售的可能性不大 60 受奧運前集中放量的影響 預期未來三個主要區(qū)域的租金價格預期會有小幅下降 26 25 22 79 29 84 2007年 27 63 23 99 30 45 2006年 平均租金 美元 月 平米 1 295 069 737 147 1 397 085 2007年 1 101 069 737 147 1 039 085 2006年 庫存 平米 11 60 12 40 13 90 2007年 9 68 17 86 18 94 2006年 平均空置率 150 000 40 000 360 000 2007年 403 172 40 000 250 000 2006年 吸納量 平米 194 000 0 358 000 2007年 413 965 37 000 348 000 2006年 新供應量 平米 金融街 中關(guān)村 CBD 資料來源 高力國際 61 62 在高端城市寫字樓開發(fā)具有以下四大趨勢特點 寫字樓郊區(qū)化 因商而住 向 因住而商 的轉(zhuǎn)變對寫字樓開發(fā)的影響職住共存的都市形態(tài)促成寫字樓新的發(fā)展空間軌道交通建設為寫字樓開發(fā)帶來新的機遇 63 新經(jīng)濟改變企業(yè)物業(yè)取向 以高科技 信息 網(wǎng)絡 知識和服務為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟現(xiàn)象對寫字樓地產(chǎn)的影響是極其重要的國際化趨勢與跨國公司海外發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整 由于中國經(jīng)濟持續(xù)增漲 中國已成為跨國公司海外市場發(fā)展最快 潛力最大的地區(qū) 中國日益改善的城市基礎設施 投資環(huán)境 以及優(yōu)質(zhì)便宜的研發(fā)和生產(chǎn)勞動力 對跨國公司極具多方面的吸引力跨國公司寫字樓選擇方式發(fā)生變化 行業(yè)的聚集性 物業(yè)的通達性 運營成本 健康的工作環(huán)境 完善的配套服務及硬件設施 64 受各種復雜因素影響 我國寫字樓行業(yè)在發(fā)展過程中將發(fā)生各種深層次變化 房地產(chǎn)行業(yè)將日益成為國家支柱產(chǎn)業(yè) 長期呈增長態(tài)勢 短期會因各種因素產(chǎn)生波動 全國性地域熱點快速變化 國際化城市發(fā)展加快 同時發(fā)展重心由東部向中 西部地區(qū)轉(zhuǎn)移 城市內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)熱點快速變化 細分行業(yè) 如住宅 商務地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn)等領域的供需結(jié)構(gòu)和市場發(fā)生快速變化 目前是行業(yè)變革激烈階段 風險加大 規(guī)?；?差異化 專業(yè)化的趨勢更加明顯企業(yè)分化嚴重 行業(yè)重新洗牌企業(yè)模式競爭差異化資金跨地域內(nèi)部管理 65 未來資金實力強 融資渠道暢通的發(fā)展商會強者愈強 租賃 購買 外資企業(yè) 大型國企 外資機構(gòu) 國有金融 電信 能源等大型企業(yè)自用型的需求具有很強的剛性 基本上不受房地產(chǎn)政策或者市場環(huán)境的影響 只受國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響面臨國企重組整合和寫字樓升級換代的需求 成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量2005年國內(nèi)企業(yè)主要青睞中關(guān)村 金融街區(qū)域的寫字樓 目標主要是CBD 燕莎 東長安街區(qū)域等商務成熟區(qū)域的頂級項目外資基金為主體的國外熱錢 對北京市寫字樓銷售市場的需求則具有周期性 與他們對北京市寫字樓市場環(huán)境的周期預測相關(guān) 大型民營企業(yè)或股份制企業(yè) 大型外企 中小企業(yè)及個人投資者 曾經(jīng)是北京市寫字樓銷售市場的主力客群 個人投資者在當前的宏觀調(diào)控之下 需求受到打壓 而且這些投資者更青睞的是性價比更高的商住類項目 中小企業(yè)及個人投資者 66 中國經(jīng)濟高速增長 zhs 經(jīng)濟發(fā)展水平與寫字樓格局的內(nèi)在關(guān)系從國外的相關(guān)經(jīng)驗來看 在一個國家或地區(qū)人均GDP未達到3000美元之前 寫字樓聚集的商務區(qū)域均出現(xiàn)在城市中心區(qū)域 而在人均GDP從3000增加到10000美元這段時間內(nèi) 整體城市功能進入擴張階段 此時城市的商務中心開始不再表現(xiàn)出單一的聚集現(xiàn)象 商務中心不僅存在于城市中心的CBD區(qū)域 許多公司開始將辦公場所遷往城市的郊區(qū)地段 而北京 上海等城市的人均GDP已逐漸超過3000美元 因而寫字樓空間布局從中心向郊區(qū)分散的發(fā)展趨勢并不是簡單的辦公場所的差異化 這種寫字樓聚集區(qū)域以及建筑形式的多元化 其最重要的形成原因來自于不同公司 不同辦公需求的細化 那些離開城市中心到郊區(qū)辦公的公司 與聚集在城市中心商務區(qū)域內(nèi)的公司 在辦公需求上的差異是最終推動商務聚集多元化的直接原因 67 人口變化影響因素 國家統(tǒng)計局測算數(shù)據(jù)表明 2005年1月6日 中國人口總數(shù)達到13億 不包括香港 澳門特別行政區(qū)和臺灣省 約占世界總?cè)丝诘?1 由于實行計劃生育 中國13億人口日的到來推遲了4年 龐大的人口數(shù)量一直是中國國情最顯著的特點之一 雖然中國已經(jīng)進入了低生育率國家行列 但由于人口增長的慣性作用 當前和今后十幾年 中國人口仍將以年均800 1000萬的速度增長 按照目前總和生育率1 8預測 2010年和2020年 中國人口總量將分別達到13 7億和14 6億 人口總量高峰將出現(xiàn)在2033年前后 達15億左右 68 未來 宏觀經(jīng)濟的向好 將會在產(chǎn)業(yè) 行業(yè)及企業(yè)等層面繼續(xù)產(chǎn)生有利于寫字樓發(fā)展的動力 寫字樓持續(xù)向上的發(fā)展方向不會改變 宏觀經(jīng)濟長期向好 而且中國經(jīng)濟發(fā)展的勢頭不會改變城市化進程加快 城市人口聚集 商務區(qū)的發(fā)展加快 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模行業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模企業(yè)規(guī)模 由需求的持續(xù)增長帶動 寫字樓行業(yè)長期向上發(fā)展的態(tài)勢不會改變 69 高盛的投資策略 5條 很強的市場流動性 70 北京寫字樓市場觀點綜述 外部影響因素 企業(yè)行為 C 績效模式 P 行業(yè)結(jié)構(gòu) S 北京寫字樓的發(fā)展進程在全國處于領先地位隨著經(jīng)濟的發(fā)展 寫字樓的市場規(guī)模2005年投資完成額為 最近幾年投資完成額占房地產(chǎn)總投資額的5 左右 絕對值 市場需求屬于嚴重壓抑后爆發(fā)的增長 1998年到2000年所留下的虧空彌補供需缺口區(qū)域性爆發(fā)式需求增長不可能長期持續(xù) 未來會存在結(jié)構(gòu)和