無庶地產項目銷售價格專題報告.doc

南京中百達房地產經紀代理有限公司長發(fā)無庶項目產品價格專題報告中百達無庶項目組2008年6月目 錄一、市場背景31.1宏觀市場31.2土地市場61.3個案競爭力分析9二、無庶項目基本信息242.1項目概況252.2項目賣點252.3產品賣點25三、無庶項目房源情況263.1項目一期房源概況263.2項目戶型明細26四、無庶項目營銷難點與機會分析274.1無庶營銷難點分析274.2無庶營銷機會分析284.3綜合分析29五、無庶一期價格分析295.1毛坯價格測算（市場價格比較法）295.2裝修價格測算315.2.1競爭樓盤裝修標準315.2.2本案裝修標準335.3產品單價建議34一、 市場背景1.1 宏觀市場圖1 2007.8-2008.5月南京樓市情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于網上房地產從2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走勢表現(xiàn)為逐漸走低的態(tài)勢，2007年811月期間，全市的成交量依舊維持在90萬的成交水平，與06年金九銀十的熱銷情況相比仍有一定的差距，但是整體市場表現(xiàn)尚可。時間邁入到2007年12月，宏觀政策組合拳（先是12月11日央行出臺政策要求各商業(yè)銀行嚴格以家庭為單位認定第二套住房；12月20日，央行再次宣布調高存貸款利率；12月25日上調金融機構存款準備金率。）打壓加之傳統(tǒng)樓市淡季的來臨，調控政策的密集出臺以及累積效應讓本已轉冷的市場雪上加霜。12月份成交量較11月份減少約20萬，下降幅度19.13。然而，樓市與金融市場一樣，同樣遭遇滑鐵盧，加上萬科的降價風波，及樓市拐點論高調出臺，加劇了樓市的觀望態(tài)度，無疑給滿體傷痕的樓市撒了一把鹽，08年1-2月份，成交跌至谷底，累計成交量環(huán)比依然比12月下降4.4%。而后的3月份，上市量有所上升，達到了81.87萬，而成交量卻任然低迷，僅有35.19萬。到了4、5月份上市量繼續(xù)下降，而成交比起年初略有起色，但僅為去年12月份成交量的一半。圖2 2007.8-2008.5市場成交價趨勢統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于網上房地產從整體上看，市區(qū)房價呈波動性增長趨勢。其中城中上漲有限，而河西、城南、城東和城北則有較大幅度的增長。l 市場小結政策面的影響:政策的影響起了很大作用。從買方市場分析：除去年9月底出臺的二套房貸新政和幾次加息，物業(yè)稅即將開征的消息對多次置業(yè)的購房者同樣產生了不同程度的心理影響。房貸新政及加息提升購房者的經濟能力；物業(yè)稅的開征打擊了大批的炒房者；種種政策均限制了購房者數(shù)量的減少。賣方市場分析：國家金融政策的收縮，促使小型開發(fā)公司資金鏈的緊張甚至斷裂，為了快速回籠資金，加快的推盤的節(jié)奏，進行促銷手段。而目前宏觀調控的力度還未明確到什么層面，政策的不確定性讓房地產市場的買賣雙方進入無限的想象空間，因此購買力開始下降，這是主要原因。商品住宅供銷比例回歸:商品住宅經過06-07年的熱銷后，房地產市場的格局發(fā)生改變，第一，大量剛性需求的購買者已經在這個時間段置業(yè)，從購買力角度分析，整體購買力呈現(xiàn)下降態(tài)勢，第二，市場機制的調節(jié)作用，06-07年商品住宅的供不應求促使商品價格的快速上升，房地產行業(yè)大幅度的投資回報促進開發(fā)企業(yè)拿地建房的積極性，帶動土地市場的成交量及價格的攀升，惡性競爭的結局造成開發(fā)成本的增加，經過1-2年后的工程開發(fā)后，供銷比例回歸到正常水平，選擇房源的增加加上其它購房優(yōu)惠，購房者開始持幣觀望，而中國人從眾心理作用下，購買力暫時沒有釋放，因此市場的銷售量開始回落。降價風影響：年前上海、深圳、廣州、北京等一線城市的房地產價格的回落引起潛在購買者持幣觀望氛圍。春節(jié)之后，部分二線城市的開發(fā)企業(yè)也頂不住資金壓力明的暗的進行降價，期望能夠快速的回籠資金；購房者普通追漲的心理作用下，本來打算買房也處于觀望狀態(tài)，期望房價能夠再下降，濃郁的持幣觀望氛圍形成了買方賣方雙方的對持。中百達房地產經紀代理有限公司 南京市洪武北路188號長發(fā)數(shù)碼大廈21樓 郵編：210018電話：（025）84731313 84732338 86648883 傳真：（025）84718503 E-mail:1.2 土地市場l 住宅土地供應量2007年土地編號坐落實際出讓面積（）建筑面積（）容積率成交時間成交價格（萬元） 競得公司樓面地價預計供應量(萬)NO.2006G84建鄴區(qū)東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街91419.22422612.652007.1.18101000江蘇鳳凰置業(yè)有限公司、江蘇鳳凰晟基投資有限公司4169169583NO.2007G01玄武區(qū)北安門472007.2.919200南京市城市建設（集團）有限責任公司870717640NO.2007G03鼓樓區(qū)戴家巷278030581.12007.2.92250南京皓玥置業(yè)有限公司73582446NO.2007G13 建鄴區(qū)集慶門大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專業(yè)學校以北 89345.61518881.72007.4.684000金地（集團）股份有限公司5530144294NO.2007G16 富春江東街以南，楠溪江東街以北，嵩山路與泰山路之間48937.59787522007.4.653500上海朗達實業(yè)有限公司546692981NO.2007G28 下關區(qū)東至姜家園，西至熱河南路，南臨姜圩路，北至住宅區(qū)27242.5354151.32007.5.3023000南京大發(fā)房地產開發(fā)有限責任公司6494.3832582NO.2007G39 下關區(qū)三汊河片，定淮門大街以北、秦淮河南側、三汊河口南側西街、夾江東側110610.83097102.82007.8.17135500南京市交通建設投資控股（集4375.06294225團）有限責任公司NO.2007G44 建鄴區(qū)集慶門大街以北，湖西路以西，南湖二中西側22165.3288151.32007.9.1330000南京中北房地產有限公司10411.2827374NO.2007G50 棲霞區(qū)東至軍事管理區(qū)，西至規(guī)劃道路，南至住宅區(qū)，北至規(guī)劃道路49007.182005地塊1：1.8；地塊2：1.02007.10.2455800新界裕榮集團有限公司6804.4677905NO.2007G51 玄武區(qū)東至恒嘉路，西至華東電子集團，北至十里長溝，南至規(guī)劃道路43031.3839111.952007.10.2450600南京中電置業(yè)有限公司6030.281394NO.2007G53 建鄴區(qū)富春江東街以南，楠溪江東街以北，黃山路與嵩山路之間46640.49328122007.10.2464000南京仁恒置業(yè)有限公司686190483NO.2007G54 玄武區(qū)東、南至北苑之星，西至現(xiàn)狀道路，北至北苑三村住宅區(qū)8310.4128811.552007.10.245200南京市城市建設開發(fā)(集團)有限公司4036.9212495NO.2007G59 秦淮區(qū)門東長樂渡地塊，北至馬道街，南至新民坊路，西至秦淮河，東至南京紡織工貿集團公司 59899.959600(根據(jù)規(guī)劃要求)12007.11.0270000南京雅居樂房地產開發(fā)有限公司,南京市秦淮區(qū)商業(yè)網點房地產開發(fā)公司 11686.1657812NO.2007G88鼓樓區(qū)鳳凰東街39號，東至好又多超市，西至嫩江路，南至清涼門大街，北至住宅區(qū) 15405.1246481.62007.12.623200張家港保稅區(qū)辰龍房地產開發(fā)有限公司9412.5323416NO.2007G96鼓樓區(qū)東寶路與清江路交界處西北角27990.6923693.32007.12.2630000南京蘇寧房地產開發(fā)有限公司 3247.8489598 2008年 土地編號坐落實際出讓面積（)建筑面積（）容積率成交時間成交價格（萬元） 競得公司樓面地價（元/）住宅用地建筑面積（）NO.2007G115鼓樓區(qū)東至燕山路、西至清河路、南至集慶門大街、北至漢中門大街429343.311386572.7；32008.1.25100000南京聯(lián)創(chuàng)科技股份有限公司 878.23308657NO.2007G116下關區(qū)東井村100號176751.73004181.8；1.22008.2.1175000江陰利昌房地產開發(fā)有限公司5825.22264947NO.2007G117白下區(qū)中華路26號,東至中華路，西至南京一中，北至銀達雅居，南至江蘇國際經貿大廈 12723.9540774.252008.2.118000江蘇鴻源房地產開發(fā)有限公司3328.6116223.1NO.2007G120鼓樓區(qū)清江村東寶路地塊，東至東寶花園，南至東寶路，北至規(guī)劃道路 16594.7298701.82008.2.118000銀城實業(yè)股份有限公司 6026.0228376.5土地市場小結：據(jù)土地出讓情況顯示，07年是土地出讓高峰期，許多房地產企業(yè)由于近兩年南京房價的不斷上漲而對市場的信心暴漲高價拿地，使得樓面地價一再創(chuàng)新高。07年底隨著相關限價政策的出臺，開發(fā)商對土地市場的熱情明顯降低，開始謹慎拿地，也不再輕易出高價拿地，土地市場暫時恢復平靜。從上表的數(shù)據(jù)可以得出，07-08年南京市區(qū)（無庶項目相近住宅類土地）可提供約183.24萬的住宅類項目。而根據(jù)對近期即將上市的及在售項目未售完的存量房房源的統(tǒng)計，均價在15000元/以上的高端住宅類項目總計約有2200套左右的市場供應量。南京中百達房地產經紀代理有限公司1.3 個案競爭力分析1.3.1 單價2萬元以上的高端住宅項目1）金鼎灣國際 項目概況項目占地近2萬，總建筑面積約8萬?？偣菜拇苯ㄖ?，分兩期開發(fā)。目前推出二期房源，主力戶型面積為90二房、130的三房，小區(qū)綠化率約為40%，車位比例約為1：1。 供銷情況該項目二期于08年5月4日開盤，共推出275套，由于一期市場反響較好，二期推出1個多月以來，已售104套，從銷售數(shù)據(jù)看出，90兩房及130三房較受歡迎，180以上復式住宅則一套未售，可見高端市場客戶依然親睞傳統(tǒng)中等戶型。面積段（）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應量（套）80-10075255050120-14418679107107160-1804044200以上1001010合計275104171171 價格分析均價（元/）裝修價格（元/）最高價最低價主力總價210003000240001900090兩房190萬130三房260-300萬幢號推出時間成交均價（毛坯）成交套數(shù)推出套數(shù)022008.4.181660053109012008.4.181857460178 項目分析優(yōu)勢1、交通便利，地處新街口輻射區(qū)，生活配套齊全2、項目定位為高端公寓，一期房源的成功熱銷，項目知名度較高3、臨近秦淮河及沿河風光帶，附近還有朝天宮、甘熙故居等歷史文化遺址，人文氣息濃厚4、戶型面積設計合理，主力供應戶型在70144之間，適合需求在主城區(qū)置業(yè)的中高端人群。5、項目品質在一期的基礎上再次提升，從入戶門到家用中央空調、熱水鍋爐系統(tǒng)等，均采用了國際知名品牌：意大利原裝生產的“卡門”裝甲門、“科勒”潔具、“西門子”廚房電器、德國“威能”集團提供的壁掛式燃氣鍋爐、美國品牌“特靈”空調等。劣勢1、單價和總價較高，有一定的市場抗性2、附近有公廁、垃圾中轉站以及門前臭水溝影響項目形象3、項目緊靠主干道，噪音較大價值點1、 區(qū)位優(yōu)勢2、 戶型設計方正，供應面積合理，使用率高3、 項目一期精裝修公寓的熱銷，提高了項目的知名度2） 仁恒國際公寓 項目概況四季仁恒國際公寓緊鄰奧體中心，是河西中心商務區(qū)最北端的重要標志性建筑。項目規(guī)劃建成兩棟高標準酒店式公寓（高度分別為99.35米及149.65米）以及相關配套設施。項目產品共有12種套型，建筑面積從144.9到604.44。其中A幢將作為酒店進行運營，B幢作為住宅出售。 供銷情況仁恒國際公寓的B棟作為住宅出售，于07年10月份推出共253套，其中有131套房源受限制（在建工程抵押）。目前已經累計售出88套，銷售率34.7%，面積由143-350不等；目前可售房源34套，以198戶型為主，少量140、290戶型。由此可見，仁恒的140、290戶型較為暢銷。具備雄厚資金實力的企業(yè)主、高管類人群為主力客群。 價格分析均價（元/）裝修標準（元/）最高價最低價主力總價（元）2000040002400018000500萬項目分析優(yōu)勢1、 借鑒美國都市豪宅的居住方式和空間構成，營造時尚開放的居家生活氛圍。每戶均配有空中私家花園。2、 定位高端，定位為頂級酒店式公寓，采用高標準的裝修來貼合業(yè)主的身份地位，每戶配置一套變頻多聯(lián)中央空調、 公寓式空氣置換系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、管道直飲水系統(tǒng)。裝修提供46寸的電視、家庭影院系統(tǒng)等。3、 個性化定制的酒店式服務，在服務方面，根據(jù)客戶的要求來定制服務內容及服務價格。4、 項目處于河西新城CBD區(qū)域，是河西未來發(fā)展的中心地段，發(fā)展前景好。5、 開發(fā)企業(yè)在南京成功開發(fā)過仁恒翠竹園等較高品質物業(yè)，市場知名度較高，品牌號召力強6、 聘請新加坡管理全球國際公寓的專業(yè)人員來管理，提供專業(yè)服務7、 配套大型俱樂部，并在俱樂部內配套較為全面的設施劣勢1、 河西新城周邊的配套設施尚不完善2、 戶型功能區(qū)域設置不合理，存在空間浪費價值點1、 開發(fā)企業(yè)品牌號召力2、 河西新城區(qū)中心地段的區(qū)位優(yōu)勢3、 河西標志性建筑4、 南京市最高端酒店式公寓5、 國際化酒店式管理，并提供定制酒店式服務3） 鋒尚國際公寓 項目概況項目規(guī)劃總用地19.5萬平方米，由四層板式公寓樓和別墅組成，共230余套。每套200-350，均價350萬元/套，精裝修交房。首層公寓附送能夠進行自然通風和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋。LOFT公寓層高7米，設有采光天窗和旋轉鋼梯，附送露臺。小區(qū)設保姆集中宿舍，一鍵式五星級酒店電話服務系統(tǒng)。會所定位于長三角地區(qū)頂級商務健身俱樂部，所有業(yè)主將被贈送會籍。 供銷情況項目于06年10月20日開始南區(qū)公寓的銷售，共推出168套，目前剩余14套190-260的公寓可售，由于其蓄水時間較長，網上房地產顯示去化較快。主力戶型建筑面積分別為：首層公寓建筑面積：272（含采光地下室70）；平層公寓建筑面積：212（含陽臺4.35）；LOFT公寓建筑面積：309（含躍層95）。預計下期將于下半年推出北區(qū)200-300約70套房源（包括14套別墅）。面積段（）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應量（套）120-160251966160-200878700200-240272611240-2802922777合計1681541484 價格分析均價（元/）裝修標準（元/）最高價最低價主力總價200004000650萬/套350萬/套350-650萬 項目分析優(yōu)勢1、位于下關小桃園地區(qū)，項目沿河而建，處于小桃園風景區(qū)，景觀怡人。2、城中稀缺低密度低層住宅3、鋒尚是國內首家、世界第五家“零能耗住宅”，利用可再生能源，告別空調暖氣，實現(xiàn)室內“恒溫恒濕”。通過埋藏于樓板內毛細水管的冷熱水媒進行輻射，保證室內恒溫；同時，全新風置換濕度調控系統(tǒng)24小時不間斷注入新鮮空氣，并可自動調節(jié)室內空氣干濕度。4、鋒尚國際室內的裝修配置均采用國內的一線品牌，除精裝修質量外，鋒尚推崇精制建造，衛(wèi)生間的瓷磚全部是整磚并與衛(wèi)生潔具對中。5、頂級會所配有健身俱樂部，為業(yè)主提供休閑及健身產所，會所暫定名為“南京金陵俱樂部”聘請亞洲最大的私人會所管理公司CCA管理。劣勢1、位于下關老城區(qū)，區(qū)屬認可度不強2、規(guī)劃道路將項目分為兩個片區(qū)，有一定的景觀影響價值點1、 開發(fā)商品牌價值2、 內外部景觀價值3、 主城區(qū)低密度小區(qū)4、 節(jié)能環(huán)保設計5、 新風系統(tǒng)6、 配套俱樂部4）個案小結（與無庶對比分析）：從目前南京市單價超過2萬元/的項目來看，主要有以下特征：項目定位高端；較好的地理位置；品牌開發(fā)企業(yè)；優(yōu)質的自然景觀資源；先進的環(huán)保科技理念；高標準的建筑裝修材料等。無庶與以上三個項目相比較，均有自己的優(yōu)勢和劣勢：與金鼎灣相比較，金鼎灣處于主城區(qū)較好的地理位置，周邊生活配套完善，而本案距紫金山和玄武湖都較近，周邊自然景觀資源好；金鼎灣項目由于一期的精裝修房源的熱銷，目前市場知名度較高，這也是支撐項目價格達到2萬元/的原因之一，而本案開發(fā)企業(yè)在本市具有較高的知名度，可以對價格起到一定的支撐力。與鋒尚國際公寓相比較，該項目占有小桃園公園的自然景觀資源，而本案外部景觀資源只有來自紫金山和玄武湖，但這兩個景觀點距項目尚有一段距離，本項目在景觀上明顯處于劣勢；從產品供應來看，鋒尚國際公寓以低層產品為主，但戶型設計較大，客戶群面較窄，本項目以多層為主，但戶型面積設計合理，適合不同層次的中高端人群消費。與仁恒國際公寓項目相比較，本案在建筑形態(tài)上、戶型面積設計上以及地理位置均占有絕對優(yōu)勢，但仁恒國際公寓在產品定位上為高標準的酒店式公寓，提供專業(yè)的酒店式管理，這是該項目支撐高價位的主要原因。1.3.2 單價1.5-2萬元的高端住宅項目1） 凱潤金城 項目概況該項目由四幅地塊組成，分別為A1、B1、A2、B2，占地面積約3.6萬，總建筑面積約為21.7萬。其中在A1地塊將建有1幢27層的寫字樓，1幢6層的商業(yè)及1幢27層的酒店式公寓；B1地塊將建有2幢26-27層的高層式住宅；A2、B2地塊將建有1幢14層的酒店式公寓（其中裙樓1-5層作為餐飲兼商業(yè)設施）及2幢11層的小高層住宅。 供銷情況該項目于07年11月推出06棟，08年1月推出07棟，共269套房源，面積區(qū)間為85-185。預計下半年還將推出兩棟住宅。項目自開盤以來沒有過多宣傳，無優(yōu)惠政策，而且與40萬元的車庫捆綁銷售一度造成市場反感，至今成交情況較為慘淡。整體去化僅15.6%。面積段（）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)近期供應量（套）80-10014625121121120-14498128686180以上2552020合計26942227227 價格分析均價（元/）最高價最低價主力總價（元）19000（毛坯）2200016000200-300萬幢號推出時間成交均價（毛坯）成交套數(shù)推出套數(shù)062007.11.261834328121072008.1.62015312149 項目分析優(yōu)勢1、 處于市中心地段，周邊的配套設施比較完善，項目緊鄰長江路，道路兩側綠樹成蔭，是城中區(qū)域最適宜居住的地段之一2、 項目在主城區(qū)范圍內屬于較成規(guī)模項目，容易形成居住社區(qū)氛圍3、 產品涉及傳統(tǒng)的90兩房、130左右的三房以及大戶型躍層，可以滿足不同面積需求的顧客劣勢1、開盤之初，車庫捆綁銷售引發(fā)部分購房者的反感，影響了開始的銷售2、缺乏宣傳價值點1、 區(qū)位優(yōu)勢2、 規(guī)模性3、 內部商業(yè)配套2） 新世界花園 項目概況新世界花園占地面積5.82萬，建筑面積5.84萬，容積率僅1.01，綠化率高達到48%。東、南兩面望山，西眺玄武湖水。整個社區(qū)由17幢多層花園洋房組成，共有兩個組團整體開發(fā)。一組團是平層公寓，共有8幢；二組團是躍層公寓，共有9幢。 供銷情況該項目為主城區(qū)數(shù)量不多的多層帶電梯項目，2006年3月18日公開對外銷售，當時以12800元/絕對高價震驚南京房地產市場，而且承諾一口價不打折，項目的高調入市，在當時房地產市場引起哄動。經過2年的銷售周期，目前的銷售均價已達18000元/,去化率大約在78，總體成交并不十分理想，尤其是200以上的偏大戶型，銷售情況明顯不佳。面積段（）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應量（套）120-140585444140-16013855160-200131122200以上155718484合計2391449595 價格分析均價（元/）開盤價格最高價最低價主力總價18000（毛坯）128002000015000360萬 項目分析優(yōu)勢1、項目位于紫金山腳西側，加之“紫氣東來”的說法，無論從風水還是自然環(huán)境層面來講，均為項目的優(yōu)勢所在；而且背靠紫金山的特殊環(huán)境為項目營造高檔住宅提供優(yōu)越的地理環(huán)境；2、產品附加值較高，主要表現(xiàn)在環(huán)紫金山項目在市民中接受度最高，產品增值保值性強4、外在的便捷的交通環(huán)境，龍蟠路、新莊立交、富貴山隧道能夠快速的到達南京的各個區(qū)域；5、項目為主城區(qū)土地較為稀缺地塊，而建筑均為目前較為稀缺的多層建筑，多層建筑得房率高。劣勢1、項目一側緊靠主干道，受到噪音和灰塵的影響2、部分戶型設計面積過大，形成總價過高，出現(xiàn)部分房源滯銷情況3、戶型設計的欠缺，（如A1戶型、花園洋房的廚房陽臺跟書房陽臺的細節(jié)處理）價值點1、 處于紫金山“內部”2、 項目緊靠玄武湖，周邊環(huán)境好3、 純多層建筑4、 交通便利，生活配套設施完善3）中央花園 項目概況項目位于中央路278號，緊鄰玄武湖公園，總建筑面積為1.9萬，地上總建筑面積為1.5萬，居住總戶數(shù)132戶，容積率為1.9，綠化率為19.17%。共四幢純住宅，其中3幢多層，1幢小高層，擁有機動車停車泊位72個，地下64輛，地上8輛。 供銷情況項目于08年6月18日開盤，共推出78套房源，目前認購4套。戶型面積為63-160的一房、兩房、三房和四房。面積段（）上市套數(shù)（套）100以下23100-12017120-14426144-16010160以上2合計78 價格分析均價（元/）最高價最低價主力總價（元）18000（毛坯）1898017100115-150萬（100以下）210-260萬（120-144） 項目分析優(yōu)勢1、處于兩個商圈湖南路商圈、中央路商圈的輻射范圍內，商業(yè)、生活配套比較齊全。2、臨近地鐵許府巷站及多路公交，交通便利3、項目緊鄰玄武湖、神策門公園、明城墻風光帶，與紫金山兩兩相望4、中小學學校眾多，更有幾所高校云集5、戶型設計較為全面，由單室套到四室，顧及不同客戶的需求劣勢1、項目臨近火車站及長途汽車站，周邊人群較為復雜2、小區(qū)總體規(guī)模較小，不能形成濃厚的居住氣氛4） 觀城 項目概況項目主要有南北2棟高層和中間1棟小高層建筑，中心為商業(yè)街區(qū)。西樓（小高層）共12層，為法國雅高集團旗下的商務型酒店-宜必思酒店；南北樓都為高層建筑，南樓為小戶型住宅，共25層，一層6戶，底層為大堂及商鋪，頂樓躍層；北樓為31層，定位是高端私人酒店；中心商業(yè)街區(qū)及門面房約7000平米，主要是針對中高端商務休閑配套功能所設的商業(yè)業(yè)態(tài)，有金融銀行、精品超市、風味主題餐飲、特色專賣店、高檔美容美發(fā)休閑中心等。 供銷情況目前在售的是08年4月26日推出的南樓25層共138套小戶型住宅，共70、103兩種戶型，目前已售35套，從銷售情況看，103兩房的銷售情況較好于70的一房。具體數(shù)據(jù)見下表：面積（）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應量（套）69.2591157676103.2447202727合價格分析均價（元/）最高價最低價主力總價16000（毛坯）2000015000110-160萬 項目分析優(yōu)勢1、地處新街口輻射圈，交通便利，周邊生活配套設施完善；2、項目南面在建的水游城大型商業(yè)項目，不斷完善區(qū)域商業(yè)配套；3、項目內部配套法國雅高集團旗下的商務型酒店-宜必思酒店，提升項目品質；劣勢1、整體規(guī)模較小，缺乏一定的景觀支撐2、位于路邊，噪音干擾較大價值點1、 區(qū)位優(yōu)勢2、 升值潛力3、 小面積戶型4、 法國宜必思酒店入住，提高項目品質5、 品牌物業(yè)公司（第一太平戴維斯）5） 世茂濱江新城 項目概況世茂濱江新城地處總建筑面積150萬，由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等組成。前期推出05號公寓已交付使用，01、02號公寓基本售罄，目前在售04號精裝公寓。 供銷情況目前在售的是07年3月6日推出的04幢，共392套，精裝修120-270的兩房到四房，均價17000元/，部分110-120毛坯房均價12000元/。該項目戶型較大，120-270的戶型單、總價較高，但是臨江江景房由于獨特的景觀，走勢良好。04幢推出的392套房源（受限制96套），目前已售263套，剩余33套。3號國際公寓計劃于08年10月份推出，毛坯、精裝均有，具體房型面積價格未定。 價格分析均價（元/）裝修標準（元/）最高價最低價主力總價1700030001800012000（毛坯）200萬 項目分析優(yōu)勢1、項目位居長江主流沿江岸線，政府控規(guī)將整個濱江板塊由南至北概括為城市功能區(qū)、產業(yè)發(fā)展區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)三大功能區(qū)域，區(qū)域整體規(guī)劃好2、建筑均采用弧型設計，面江朝南呈扇形排列并配以線形組合，且高低錯落布置，有效避免視線阻隔，實現(xiàn)了“家家面江，戶戶有景”的景觀效應最大化；戶型設計上，每戶公寓層高均達到3米及以上，客廳及主臥多朝江面，配以大面積觀景窗3、項目注重景觀設計，綠化率達到60%，法式凡爾賽宮廷園林、邁阿密海岸陽光廣場、邁阿密海岸陽光廣場、加勒比海主題風情園、貝加爾瀑布園、紐約中央公園、帕薩迪納藝術廣場、東南亞風情園八大主題園林景區(qū)規(guī)劃，總綠化規(guī)模達到30萬方平方米3、項目精裝修交付，解決業(yè)主裝修的煩惱4、項目規(guī)模較大，內部規(guī)劃配套完善，全江景超五星級南京世茂凱悅酒店，擁有多個大型商場的沿江休閑商業(yè)街、濱江市民文化廣場、幼兒園、中小學、會所以及大型購物超市劣勢1、地處較為偏僻，周邊現(xiàn)有環(huán)境不佳2、目前配套生活設施不完善，缺乏成熟的商業(yè)設施3、原有一條商業(yè)街被變電站所占用價值點1、 區(qū)域后期整體規(guī)劃好2、 社區(qū)成規(guī)模3、 天然江景資源4、 內部配套設施完善5、 開發(fā)企業(yè)品牌號召力6） 朗詩國際街區(qū) 項目概況項目占地面積為16萬，總建筑面積為30萬，規(guī)劃由26棟小高層和高層組成，規(guī)劃總戶數(shù)近2000戶。容積率為1.88，分三期開發(fā)。2004年12月第一期上市。 供銷情況項目自2004年12月一期開盤以來，累計上市房源1655套，三期房源于08年5月15日開盤，首批推出2棟，供應戶型為85150的兩房和三房。 價格分析目前在售的是03、05幢兩棟房源，03棟房源銷售均價為14500元/，裝修標準為2600元/，05棟房源銷售均價為17500元/，裝修標準為3200元/。 均價（元/）裝修標準（元/）最高價最低價主力總價（元）1600032001800015000130-220萬 項目分析優(yōu)勢1、項目緊鄰地鐵一號線出入口，且周邊道路較多，通達性能好。2、項目具有一定規(guī)模，社區(qū)概念較強。3、采用地熱恒溫恒濕技術，居住舒適度高。4、項目內部配有餐飲、娛樂、休閑、購物等商業(yè)配套5、國際品牌裝修材料，提升項目居住檔次劣勢1、戶型設計存在一定缺陷，主要表現(xiàn)在“進深”長、“面寬”窄，無陽臺。2、窗戶設計較窄， 且部分房源朝向為“東西向”，采光較差。價值點1、 緊靠地鐵站2、 社區(qū)成規(guī)模3、 引進高科技恒溫技術，提高居住舒適度4、國際品牌裝修材料5、內部商業(yè)配套6、開放式花園景觀7、新風系統(tǒng)7）萬科紅郡 項目概況項目位于紅山森林公園腳下，占地面積3.6萬，建筑面積5.5萬，小區(qū)共分A、B兩個地塊，其中A地塊容積率為2.1，B地塊為1.35。項目規(guī)劃住宅總戶數(shù)為332戶。其中A區(qū)88戶，B區(qū)為244戶。一期B地塊規(guī)劃了10棟低密度電梯公寓。最北側的兩棟為8層和局部4層的電梯公寓，6棟和8棟的高度為5層，其他6棟均為4層疊加公寓。 供銷情況項目于4月11日開盤，目前累計推出3棟39戶，目前上市房源銷售率為61.5%。供應面積在241319之間（含5070地下樓層），目前不算地下樓層銷售均價約為17000元/，含地下樓層為13000元/，裝修標準為4000元/。因此，網上成交數(shù)據(jù)所顯示的成交均價為9190元/（含地下室），該數(shù)據(jù)不具備參考價值。面積段（）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)241248202275276149529931923158合計392415 價格分析均價（元/）裝修標準（元/）最高價（元/）最低價（元/）主力總價（元）1700040001800013000400萬 項目分析優(yōu)勢1、依托紅山自然景觀及小區(qū)內部采用TUDOR的經典手法進行景觀設計，在內外部景觀上與周邊其他項目形成明顯的差異。2、周邊公交線路較多且僅靠地鐵一號線紅山站，交通便捷度高。3、在產品設計上與周邊在項目形成差異，不但可以實現(xiàn)開發(fā)利益的最大化，同時可以提升開發(fā)公司品牌形象。4、項目充分利用場地自身和周邊環(huán)境有利因素，塑造了南低北高的組團形式，并形成勻質的室外空間，既保證了住宅的私密性，又形成了鄰里之間高質量的交往空間。5、在裝修上均采用高品質智能化設備，居住的舒適度高，如采用I-bus智能家居控制系統(tǒng)，中央新風系統(tǒng)，靜音型新風主機，24小時換氣，大幅提高室內空氣質量。劣勢1、項目緊鄰主干道，車輛帶來的噪音和灰塵較大。2、周邊商業(yè)配套雜亂且檔次較低。3、周邊以老的居住小區(qū)為主，居住人群雜亂，治安較差。價值點1、處于 “紅山”之中2、僅靠地鐵站3、主城區(qū)低層住宅4、英國TUDOR式現(xiàn)代建筑風格5、一鍵式家居生活I - bus智能家居控制系統(tǒng)6、靜音型中央新風系統(tǒng)7、低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)8） 萬科金域緹香 項目概況項目占地面積約5.6萬，建筑面積約12.8萬，容積率1.99，規(guī)劃共8棟小高層及高層住宅，總戶數(shù)為818戶。 供銷情況該項目于08年4月12日開盤銷售，累計上市房源536戶，銷售率為51%。供應面積區(qū)間為70196，主力供應戶型為70的一房、88的兩房和195的三房。面積段上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)7071210581528889210170401951961164373累計536271265 價格分析項目銷售均價為15000元/（含精裝修）。其中，70和88戶型裝修標準是2000元/，195戶型主修標準為3500元/。均價（元/）裝修標準（元/）最高價最低價主力總價15000大戶型：3500小戶型：20001700012000小戶型120萬大戶型300萬 項目分析優(yōu)勢1、項目所在區(qū)域是城市副中心區(qū)域，整理規(guī)劃好，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。2、項目周邊均為較高品質社區(qū)，區(qū)域居住環(huán)境好，周邊一些項目陸續(xù)交付，居住氛圍逐漸形。3、項目西南角約5000平方米開放式集中綠地、東面沿泰山路退讓10米寬城市綠化帶，內部景觀優(yōu)勢明顯。4、在戶型設計上以“兩代居”為理念，充分考慮到部分購房者的實際需求。5、項目采用裝修的形式交付，避免了業(yè)主自己裝修的煩惱。劣勢1、項目處于新建區(qū)域，目前周邊商業(yè)交通配套匱乏，出行及購物不便。2、項目70為一房戶型，居住適用性能較弱。3、項目西側緊鄰高壓線價值點 1、開發(fā)企業(yè)品牌號召力2、提倡 “兩代居”功能，提升項目買點3、河西新城CLD居住中心，未來發(fā)展前景好4、建筑設計為目前市場流行且接受度較高的Art Deco古典建筑風格5、社區(qū)規(guī)劃有5000平米集中式綠地，內部景觀設計為歐式古典園林6、裝修采用地暖系統(tǒng)，品牌家具7、項目內部配有大型會所9）中冶 中鼎雅居 項目概況項目總建筑面積27.5，其中地上建筑面積18.7萬（含住宅15.3萬，酒店2.4萬， 旅游配套服務設施0.3萬等），地下建筑面積8.8萬（含住宅地下室、地下車庫、設備及其他用房等）。擬建52棟低、多層住宅，3棟酒店式公寓，2棟配套用房，共948戶。主要建筑形態(tài)為疊加別墅、情景洋房和景觀多層公寓，地塊西南角建設一棟旅游配套設施，包括酒店式公寓、酒店及配套。在地塊東側沿街1，2層為商業(yè)。 供銷情況項目尚未開盤，預計6月將推出一期主要以130-200為主力面積段的多層公寓。目前，室內售樓處已經公開，位于中山東路3111號東宮大廈5樓（維景國際大酒店西側）。 價格分析預計價格在15000元/。 項目分析規(guī)劃優(yōu)勢1、規(guī)劃采用北高南低的布局，得以實現(xiàn)每戶均擁有良好景觀與采光2、部分戶型設置直接入戶電梯3、端頭戶型側向大陽臺，南向大陽臺和北側入戶花園共同構成的特色陽臺；結合低窗臺，落地窗，轉角窗等窗型運用，使觀景的視野更加開闊4、每一單元設計了一座的獨立門廳個案小結（與無庶對比分析）：從各項目所處地理位置來看，觀城、凱潤金城、中央花園等項目均占有城中較好的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢是這些項目定價較高的主要原因，金域提香、朗詩國際街區(qū)等項目雖然處于相對較偏的河西新區(qū)，但這些項目由國內知名開發(fā)企業(yè)開發(fā)，品牌價值是這些項目主要的價格支撐點。本案目前所處的位置距市中心較近，交通生活等配套設施雖不及市中心項目，但與河西等位置較偏項目相比，優(yōu)勢明顯，而本項目開發(fā)企業(yè)在南京經過多年的開發(fā)，在市場中也具有較高的知名度。從項目體量來看，處于市中心或市中心較近的項目，受到主城區(qū)土地稀缺的影響，體量一般較小。規(guī)模較大的項目均處于較偏地段，如河西的萬科光明城市、朗詩國際街區(qū)，城北的世茂濱江新城等項目，這些項目較成規(guī)模，社區(qū)概念強。而本項目在規(guī)模上沒有明顯的優(yōu)勢，不具備競爭力。從配套設施來看，城北的世茂濱江新城、河西的朗詩國際街區(qū)等位置較偏項目，雖然外部配套匱乏，但它們依托自身規(guī)模的優(yōu)勢，規(guī)劃內部配套較為完善，配套的完善程度提升項目買點。城中的觀城、凱潤金城等項目主要依托城中成熟的配套設施，本案幾乎無內部配套，外部配套不夠完善，競爭力顯然較弱。從內外部景觀來看，城北的世茂濱江新城和萬科紅郡兩個項目內部景觀較好，外部的山景或水景等自然景觀也是這些項目的主要買點。河西的金域緹香、朗詩國際街區(qū)等項目外部無景觀資源，但內部景觀較為突出門。本案內部景觀一般，無明顯優(yōu)勢，外部稍遠的玄武湖和紫金山的景觀可以為項目提升一定的賣點。通過上述對比可以看出，本案的區(qū)位及周邊景觀資源的優(yōu)勢較為明顯，周邊配套及內部景觀一般，而項目規(guī)模及內部配套的不足明顯處于劣勢。1.3.3 總結分析綜合上述分析，可以看出，目前南京市單價在1.5萬元以上的高端住宅項目具有以下特征： 地處城中較好的地理位置。如金鼎灣、觀城、凱潤金城、中央花園等，由于城市土地的稀缺性，導致項目增值保值性強，地段占有絕對的優(yōu)勢。 配套成熟。周邊擁有成熟的生活圈或者項目自身配套完善的生活商業(yè)設施。如觀城、中央花園、朗詩國際街區(qū)等。 占有較好的自然景觀資源。如中冶中鼎雅居、新世界花園擁有紫金山、中央花園擁有玄武湖、萬科紅郡擁有紅山、世茂濱江擁有長江、鋒尚國際擁有秦淮河和明城墻，優(yōu)越的自然人文環(huán)境，使得項目品質得以提高。 高檔的精裝修標準。如萬科紅郡、仁恒國際公寓、鋒尚國際等，環(huán)保節(jié)能的設計理念，高端品牌的設施材料，給項目添加了厚重的質感。 知名開發(fā)商的品牌號召力，如萬科、仁恒、鋒尚、世茂等，在購房者心中已經就這些品牌的含金量有所認可。 定位高端，目標客戶群明確。在營銷推廣中設置一定的條件，挑選一定范圍內的客戶進售樓處看房，無形中增加客戶的尊貴感。如鋒尚國際、仁恒國際公寓、萬科紅郡都要事先預約，有的需要提供財產證明。 注重產品的創(chuàng)新，戶型設計合理，強調居住的舒適性，且總體面積偏大，較為切合高端的定位。如金域緹香推出“90平米/70平米”兩代居產品、仁恒每戶配有空中私家花園、萬科紅郡疊加公寓2層聯(lián)售等。二、 無庶項目基本信息2.1 項目概況無庶項目位于紫金西麓，玄武東岸，情侶園對面，鎖金村9號（江蘇省血液中心背后）。臨近龍蟠路，國展中心、太陽宮、情侶園隔路相望，周圍分布人口學院、南京林業(yè)大學、南師大等多所高等院?！，F(xiàn)為一期住宅，總用地面積7802.03，總建筑面積15467.65，其中地上10138.5，地下5329.15，容積率1.3，綠化率30.27%，機動車停車位83個，非機動車停車位140個。項目一期包含一棟小高層（A1），四棟多層（A2、A3、A4、A5、）。除多層的頂層為復式外，其余均為平層。主要戶型結構為3室2廳2衛(wèi)，一期共80戶。2.2 項目賣點1） 地段優(yōu)勢、交通、周邊自然環(huán)境；2） 南京城中板塊多層住宅最后八十套限量珍藏；3） 新中式建筑、徽派氣質，融合中國蘇州園林景觀；4） 入戶花園與入戶景觀步道，更多共賞景觀與室內植物，增加居住的舒適性；5） 高得房率、更多可使用面積；6） 精裝修；7） 社區(qū)環(huán)境。2.3 產品賣點1） A1棟獨門獨戶的錯落式樓層設計，一梯一戶，專屬入戶空間；2） 多層開敞式入戶景觀步道，最大限度減少公攤面積，更多公共景觀共享；3） 大尺度私家庭院，層層退臺，前庭后院與各層觀景陽臺相映成趣；4） 下沉式庭院，連接地下室，更多私密空間；5） 主臥朝南，動靜分離、主客有別，適合現(xiàn)代國人居住習慣；6） 高廣廳堂、獨立廚衛(wèi)，大尺度空間展示大家風范，滿足幾代同堂的生活要求；7） 走廊、玄關、臥室多處預留儲空間。三、 無庶項目房源情況3.1項目一期房源概況樓 棟層 數(shù)每層套數(shù)（頂層除外）總套數(shù)面積區(qū)間A174288798A2（頂層復式）5躍6420124174A3（頂層復式）4躍528113160A4（頂層復式）4躍5416126161A5（頂層復式）4躍528113160以上面積統(tǒng)計均為建筑面積3.2項目戶型明細樓 號套 型數(shù)量（套）樓 層套內面積（m2）A1A-111F78.0B-1276.8C-1181.40A-262-7 F（標準層）87.76B-21284.55C-2686.16A2D-141 F113.13D-22 F103.00D-3、D-3各2套3 F101.63D-4、D-44 F93.12D-5、6、D-565 F（躍層）149.06A3E-121 F100.41E-22 F92.76E-33 F83.06E-44 F75.98E-55 F59A4F-141 F111.05F-22 F102.19F-33 F97.12F-4、54 F（躍層）145.06A5E-121 F100.41E-22 F92.76E-33 F83.06E-44 F75.98E-55 F59共計80 戶戶型統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于長發(fā)地產總工程師辦公室四、 無庶項目營銷難點與機會分析4.1無庶營銷難點分析1） 南京房地產市場疲軟，購房者持幣觀望情緒嚴重隨著國家宏觀調控措施的密集出臺，目前南京樓市一片慘淡，成交