山東某新商業(yè)廣場市調(diào)研究報(bào)告.doc

山東榮成某新商業(yè)廣場市調(diào)報(bào)告目錄言、 2第一篇、宏觀市場環(huán)境調(diào)研分析 3第二篇、榮成市中心商業(yè)調(diào)研分析 20第三篇、榮成市各業(yè)種、業(yè)態(tài)調(diào)查分析 53第四篇、酒店市場調(diào)研分析 85第五篇、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分析 94第六篇、消費(fèi)者市場調(diào)查 103第七篇、項(xiàng)目SWOT分析 130前 言本次調(diào)查共進(jìn)行以下工作：1.對榮成市商業(yè)概貌的全面考察。2.前期準(zhǔn)備工作（問卷表格設(shè)計(jì)、計(jì)劃制定）。3.重點(diǎn)對榮成市中心范圍內(nèi)的大型集中式商場、臨街商鋪、商家、進(jìn)行摸底調(diào)查。4. 分別進(jìn)行榮成市400份、石島80份、俚島50份的市民問卷調(diào)查，并開展城市居民消費(fèi)、投資特性的研討。5.調(diào)研組對榮成市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)查，經(jīng)濟(jì)變化歷史資料的調(diào)查，通過資料收集、整理分析，較為清晰的認(rèn)知了榮成市經(jīng)濟(jì)、文化、歷史、地理等宏觀環(huán)境概況。6.對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、制圖、報(bào)告撰寫。第一篇：宏觀環(huán)境調(diào)研分析第一章：城市規(guī)劃1、地理位置：榮成市位于中國山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開放城市。全市轄13個(gè)鎮(zhèn) 、一個(gè)管理區(qū)，863個(gè)行政村，92個(gè)居委會，總面積1392平方公里，總?cè)丝?7.9萬人。2004年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值311.75億元，財(cái)政收入17.24億元，2005年2月26日政府工作報(bào)告上統(tǒng)計(jì)：城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到110億元，人均存款余額16176元。 2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力：l 2004年全市第一產(chǎn)業(yè)增加值37.45億元，列全國農(nóng)業(yè)百名大縣第三位；l 漁業(yè)，養(yǎng)、捕、加全面發(fā)展，2004年水產(chǎn)品總產(chǎn)量123萬噸，總收入263億元，連續(xù)20年位居全國縣（市）第一，并被國家批準(zhǔn)為國家級海洋綜合開發(fā)示范區(qū)和科技興海示范基地；l 2004年第二產(chǎn)業(yè)增加值184.84億元，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，各類服務(wù)設(shè)施齊全，2004年第三產(chǎn)業(yè)增加值89.46億元，列全省縣（市）第一位。3、城市基礎(chǔ)建設(shè)：l 榮成投資環(huán)境優(yōu)越，城市日供水能力10萬立方米；擁有各類輸變電站20座；l 城市集中供熱率達(dá)93%，居民小區(qū)管道液化氣普及率為62%，城市污水處理率為60%，城市綠化率為39.6%；海上交通尤為發(fā)達(dá)，開辟了香港、韓國、澳門、日本等國家和地區(qū)的航線；l 對外服務(wù)設(shè)施完備，擁有星級旅游涉外賓館酒店20家，醫(yī)院、體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全；l 為方便外商投資，在市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積6平方公里，區(qū)內(nèi)全部都達(dá)到了“六通一平”，并對入住的外商在用地、收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策，目前已成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。4、對外開放優(yōu)勢：l 擁有5處國家一類、二類對外開放港口及作業(yè)區(qū)，其中龍眼港已開通了至韓國平澤港客貨班輪，石島港也開通了至韓國仁川港的客貨班輪，至日本博多、門司的全集裝箱班輪；l 獲得了國家賦予的對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作簽約權(quán)，設(shè)立了海關(guān)、出入境商品檢驗(yàn)疫局、邊檢、外商投資服務(wù)中心等配備齊全的涉外服務(wù)管理機(jī)構(gòu)；l 先后與世界109個(gè)國家和地區(qū)建立了合作關(guān)系，建立了水產(chǎn)品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯群生產(chǎn)基地和輪胎、連桿、電機(jī)、抽紗制品等10大工業(yè)創(chuàng)匯群體。l 全年利用外資項(xiàng)目231個(gè)，同比增長18.5%；實(shí)際利用外資39755萬美元，比上年增長79.6%；合同利用外資 99923萬美元，同比增長116.2%；出口創(chuàng)匯51640萬美元，同比增長29.5%；年內(nèi)勞務(wù)輸出人數(shù)達(dá)431人，主要分布在日本、韓國等國家和地區(qū)。第二章：宏觀經(jīng)濟(jì)1、榮成歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值：時(shí)間000102030405(預(yù)計(jì))國內(nèi)生產(chǎn)總值175.5億196.8億220.66億264.16億311.75億361.6億增長率12.8%11.9%13.95%20.6%19.2%16%資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：榮成市近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2004年全市生產(chǎn)總值達(dá)到311.75億元，按可比價(jià)格計(jì)算，與上年同比增長19.%，2000年2004年榮成市GDP持續(xù)增長，每年的增長率都在12%以上，03/04年更是達(dá)到了19%,05年預(yù)測也有16%的增長率,全市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展趨勢，為各行各業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障,榮成市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)穩(wěn)定成熟的階段，屬于飛速發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期。2、榮成歷年各產(chǎn)業(yè)完成增加值情況（單位：元）:時(shí)間000102030405(預(yù)計(jì))第一產(chǎn)業(yè)35.14億35.5億36.36億36.86億37.45億1235億96第二產(chǎn)業(yè)91.3億103.73億121.28億151.22億184.84億592220.1億608第三產(chǎn)業(yè)49.06億57.57億63.02億76.08億89.46億286106.5億294資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值37.45億元，占年計(jì)劃的101.6%，比上年增長1.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值184.84億元，比上年增長25.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值89.46億元，比上年增長15.8%。全年完成財(cái)政總收入17.24億元，按可比口徑增長37.2%，其中地方財(cái)政收入達(dá)到10.6億元，占年計(jì)劃的107%，按可比口徑增長53.4%。3、榮成歷年固定資產(chǎn)投資規(guī)模：時(shí)間000102030405(計(jì)劃)25.8億 31.1億51.8億103.9億150.8億196億增長率26.2%20.7%66.3%113.7%45%30%資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：從歷年的固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢來看，榮成市再生產(chǎn)能力強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資的增長保障了榮成市的可持續(xù)發(fā)展，使得城市基礎(chǔ)建設(shè)扎實(shí)。如：2004全年完成全社會固定資產(chǎn)投資150.8億元，比上年增長，投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到49%。其中內(nèi)資1000萬元以上、外資200萬美元以上的項(xiàng)目共完成投資124.5億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的82.5%。0305年榮成工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目有27大項(xiàng)、33個(gè)項(xiàng)目，總投資總額達(dá)166.69億元，（0405年基礎(chǔ)設(shè)施及城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表，共16大項(xiàng)，28個(gè)項(xiàng)目，投資總額36.40億元。）從固定資產(chǎn)投資的比重來看，歷年來榮成較為重視第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對第三產(chǎn)業(yè)的投資力度較小，這也是造成榮成目前第三產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)，發(fā)展緩慢的原因之一。資料一：工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表（27大項(xiàng)，33個(gè)項(xiàng)目，投資總額166.69億元，當(dāng)年投資49.22億元）序號項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成 時(shí)間1榮成北大科技園4500010000成山集團(tuán)2005.32007.122成山集團(tuán)新上半鋼子午胎、載重胎及鋼簾線擴(kuò)建9600020000成山集團(tuán)2005.12006.125000050000成山集團(tuán)2005.32005.123海山機(jī)械工業(yè)園3800038000斥山水產(chǎn)集團(tuán)2005.32006.14華泰汽車擴(kuò)建10000064000華泰汽車有限公司2003.42005.121980013000華泰汽車有限公司2005.32006.125高溫汽冷堆核電一期工程2000005000清華大學(xué)中國華能集團(tuán)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)爭取2005年上半年國家發(fā)改委批復(fù)6國電榮成電廠一期工程61800010000尋山水產(chǎn)集團(tuán)靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)爭取2005年國家發(fā)改委批復(fù)7華力電機(jī)工業(yè)園5000047000華力集團(tuán)2004.92005.98鍛壓機(jī)床工業(yè)園1200012000鍛壓機(jī)床有限公司2005.32005.129小王子汽車工業(yè)園3000010000東風(fēng)汽車（榮成）有限公司2005.12006.12序號項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成 時(shí)間10發(fā)電廠、熱電廠10000010300山東魯能發(fā)展集團(tuán)威海魯能海源電力榮成高虹電力集團(tuán)2005.12005.123000025000榮能熱電有限公司2003.102005.121500010000華鵬玻璃斥山熱電廠2004.82005.12136008000高虹電力集團(tuán)威海海都食品2004.52006.6120005000高虹電力集團(tuán)2005.32006.811好當(dāng)家造紙工業(yè)園2150010000好當(dāng)家集團(tuán)2004.52005.412梅林食品工業(yè)園3000010000泓達(dá)罐頭食品公司2004.72005.1213黃海船舶修造2140016100黃海造船有限公司2005.32005.1214雙豐海產(chǎn)品加工180006000雙豐食品有限公司2005.52007.315特種防偽紙生產(chǎn)線改造1660013600凱麗紙業(yè)股份有限公司2004.42005.121615萬噸干船塢及配套設(shè)施改造1500015000海達(dá)造船有限公司爭取2005年國家有關(guān)部門批復(fù)17雙橡集團(tuán)搬遷1500012200雙橡集團(tuán)2004.52005.6序號項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成 時(shí)間18威海六毛搬遷150008000威海建威紡織2005.32005.1219威海二毛搬遷100005000威海華綺紡織2005.32006.620金灘食品工業(yè)園150008000威海供銷社2005.32005.1221西霞口船舶修造1320013200西霞口集團(tuán)2004.112005.1222三豐生物工程120008000榮成三豐生物技術(shù)有限公司2004.92006.723惠合食品80005000威海德和永貿(mào)易公司2005.32006.1024泰祥食品工業(yè)園擴(kuò)建100008000泰祥食品有限公司2005.42005.1225水供華東保稅庫60006000水產(chǎn)供銷集團(tuán)2005.32005.1126加乘包裝58005800加乘包裝公司2005.12005.727朱口轎車活絡(luò)模具50005000朱口漁業(yè)公司2005.52005.124、榮成歷年消費(fèi)需求增長情況資料一：歷年個(gè)體工商戶累計(jì)增加情況（單位：戶）0001020304戶數(shù)無記錄0.9萬1.15萬1.15萬戶2.4萬資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集資料二：全年社會消費(fèi)品零售總額000102030405(計(jì)劃)47.1億50.3億元55.96億元59.84億元， 67.89億元76.7億增長率9.0%6.8%11.3%6.9%13.4%13%資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析：從歷年個(gè)體工商戶增長情況來看，0003年榮成的個(gè)體工商戶數(shù)量增長的幅度并不大，平均每年僅為20，而03年更出現(xiàn)停止增長的局面，對比03年全年社會消費(fèi)品零售總額同樣如此，增長出現(xiàn)減緩，這與當(dāng)年“非典”影響不無關(guān)系；發(fā)展到04年，消費(fèi)形勢回暖，以上兩項(xiàng)指標(biāo)均有較大增長。對比榮成歷年個(gè)體工商戶、社會消費(fèi)品零售總額發(fā)現(xiàn)，盡管近年均有13以上的增長，但因?yàn)榛鶖?shù)較小，絕對增長的數(shù)量并不高，從而反映出榮成作為一個(gè)旅游城市、人均收入強(qiáng)市，而商業(yè)發(fā)展卻較為滯后的事實(shí)。5、榮成歷年旅游業(yè)接待中外游客數(shù)量0001020304170萬人次200萬人次230萬人次220萬次275萬人次完成總收入10.3億12.3億14.6億12億15.6 億增長率30%17.6%15.0%-17.8%30%分析：從歷年統(tǒng)計(jì)看出，榮成歷年接待中外游客穩(wěn)步增長，旅游業(yè)發(fā)展迅速，除了2003年受到“非典”影響，旅游收入出現(xiàn)負(fù)增長外，旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2004年榮成市旅游創(chuàng)收15.6 億元，全年共有275萬人次來游，增長30%，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游業(yè)，將成為魅力榮成今后的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一，如：04-05年全市旅游重點(diǎn)項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，投資總額高達(dá)33.23億元，當(dāng)年投資6.78億元，預(yù)計(jì)今后數(shù)年內(nèi)榮成旅游業(yè)發(fā)展勢頭更為迅猛。資料一：0405年榮成旅游方面固定資產(chǎn)投入開發(fā)項(xiàng)目：序號項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成 時(shí)間1鳳凰湖綜合開發(fā)占地1.5萬畝，建設(shè)鳳凰湖游覽區(qū)、商住區(qū)、工業(yè)區(qū)。24000040000斥山水產(chǎn)集團(tuán)2005.12009.122錐山旅游開發(fā)建設(shè)觀光索道、國際會議中心、五星級賓館、低密度休閑別墅區(qū)，2005年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。300008000德州賓海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005.32007.123聞濤度假村建設(shè)海上游樂園、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園等，年內(nèi)建成釣魚臺及新上游艇項(xiàng)目。150007500好當(dāng)家集團(tuán)2004.12005.94福文化基地四座福文化大殿內(nèi)部裝修及海上雕塑、水中飛機(jī)建設(shè)。120002000西霞口集團(tuán)2004.12005.55國際游艇俱樂部王家島游艇觀光、休閑、餐飲及附屬設(shè)施。83003300加拿大威頓公司2005.42006.106槎山旅游開發(fā)建槎山寺1處，并對清涼頂景區(qū)進(jìn)行配套開發(fā)。50003000靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)院夼實(shí)業(yè)集團(tuán)2005.32007.127法華院續(xù)建工程完成景點(diǎn)配套、道路等附屬設(shè)施的建設(shè)。220004000斥山水產(chǎn)集團(tuán)2005.12005.5分析：旅游業(yè)的發(fā)展最直接的影響就是促進(jìn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2005年7月榮成市正規(guī)酒店共11家，床位總共1700張；未來榮成酒店業(yè)的發(fā)展，將隨著旅游資源自主開發(fā)的趨勢，同步迅猛發(fā)展。 6、榮成歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額(單位:元)0001020304儲蓄余額70.4億 81.9億89.9億101.4億110億較上年增加3.7億8.1億7.8億11.5億8.5億同比增長5.6%11.0%9.4%12.8%10%資料出處：各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集資料一：威海平均每人年末儲蓄存款余額單位：元項(xiàng) 目2003年2002年合計(jì)1453312691市區(qū)2340520572文登市1215910815榮成市1459612703乳山市84797315資料出處：威海統(tǒng)計(jì)年鑒資料二：2003年威海分市區(qū)總戶數(shù)和人口數(shù)（戶籍人口）年末總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┢渲校悍寝r(nóng)業(yè)人口（人）年平均人口數(shù)（人）合計(jì)男性女性文登市254345 649857 327237 322620 229239 652854 榮成市237175 670309 337363 332946 275576 672490 乳山市218077 586665 297659 289006 175766 590406 分析：從表上可以看出，歷年榮成的城鄉(xiāng)居民儲蓄余額穩(wěn)步上升，排在文登、乳山前面，并且從人口數(shù)量上看榮成市也高于其它縣市，因此判斷榮成市區(qū)居民的實(shí)際收入、存款額要比平均值高出很多，顯示出該市居民前景的潛在消費(fèi)力。7、榮成歷年在崗職工平均工資：（單位：元）000102030405(計(jì)劃)平均工資800785848928101881398416316人均儲蓄1034312030132801507816176工資增長率7414.1%3715%分析：從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，02年以前榮成在崗職工的平均工資增長均幅度不大，而從03年開始職工收入發(fā)生較大增長，最高04年漲幅高達(dá)37，工資增長水平大大超出往年，分析認(rèn)為這首先得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，同時(shí)與國有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無關(guān)系。根據(jù)榮成市政府05年發(fā)展計(jì)劃，平均工資有望突破16000元，相比上年的增長幅度又會有15的較大增幅，根據(jù)2004年全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的100105的良好完成表現(xiàn)來看，對于這一目標(biāo)榮成市政府信心同樣十足；預(yù)計(jì)05年之后開始的“十一五”計(jì)劃，將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入，雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時(shí)期。8、榮成歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積（單位：平方米）0001020304城鎮(zhèn)居民14.51519.824.8農(nóng)村居民2727.62828.5 分析：從表上看出，歷年來榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅， 03年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到24.8平米，與當(dāng)年威海地區(qū)城市居民人均居住面積15.58平方米的指標(biāo)相比，超前幅度達(dá)59 ，這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢較好；另外從表上可以看出，歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高，分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動人口少的現(xiàn)實(shí)有關(guān)，因此未來榮成住宅市場要有重大突破，在對流動人口的增量需求上要下大功夫才行。9、榮成歷年全年社會消費(fèi)品零售總額：000102030405(計(jì)劃)總額47.1億元50.3億元55.96億元59.84億元， 67.89億元76.7億元增長率9.0%6.8%11.3%14.2%13.4%13%資料一：歷年榮成城鎮(zhèn)居民百戶耐用消費(fèi)品擁有量：0001020304彩 電131134臺136臺112臺摩托車76 輛77輛78輛70輛電冰箱69 臺69臺73臺74臺飲水機(jī)72 臺洗衣機(jī)52 臺56臺58 臺85臺計(jì)算機(jī)1 臺28 臺汽 車1 輛4 輛手 機(jī)(含小靈通)98 部124 部分析：2004年全市社會消費(fèi)品零售總額完成76.7億元，比上年增長了13%。吃、穿、用全面增長，住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺，而05年計(jì)劃繼續(xù)有13的增幅；從歷年來看，全市社會消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定，但于歷年在崗職工平均工資表對比后發(fā)現(xiàn)：03、04年的消費(fèi)總量與工資增長并不成比例，從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。從全年榮成消費(fèi)市場呈現(xiàn)幾大亮點(diǎn)：一是、大型家電的增量不明顯，反而略有回落，這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān)，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主。二是、交通工具中，單車、摩托車的增量不明顯，反映這兩種一般交通工具的增量市場已經(jīng)很有限，而摩托車的增量重點(diǎn)將以農(nóng)村消費(fèi)為主。三是、汽車、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、小家電的增量有較大發(fā)展，如：03年小汽車類擁有量比上年增長300%，03年末城市居民手機(jī)擁有量已超過戶均一部的水平，百戶擁有量為124部。10、榮成歷年城市人口統(tǒng)計(jì)量：0001020304出生率7.135.75 6.134.03缺省死亡率8.347.748.268.15 缺省自然增長率-1.21-1.99-2.13-4.12缺省年末總?cè)丝?80733678837680733670309缺省比上年減少676人1896人4166人4362人缺省資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì).00010203在校學(xué)生9.42萬10.6萬10.3萬9.8萬人中專學(xué)校1669人3828人3826人3828人職業(yè)中學(xué)1942人3305人4979人5973人中學(xué)生4.86萬人5.88萬人5.53萬人5.14萬人小學(xué)生4.2萬人4.01萬人3.83萬人3.73萬人分析：截止03年，對應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長情況從2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負(fù)增長以及人口的逐漸壯齡化，使得未來幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。因?yàn)楦髦袑W(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體，也是商業(yè)特別是服裝、IT、數(shù)碼業(yè)的潛在消費(fèi)群體，因此青年群體人數(shù)的增長也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。小結(jié):從過去一年的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況看，榮成國民經(jīng)濟(jì)和社會已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時(shí)期，開始步入景氣增長階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1、 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來看,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會較大，隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大（04、05年合計(jì)約30多億），有望通過旅游更快拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長，商業(yè)消費(fèi)潛能較大。2、 從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂型消費(fèi)成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。3、 04/05年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動，未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動人口與國內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。二、2005年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)2005年是全面完成“十五”計(jì)劃的最后一年，也是為“十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開局奠定基礎(chǔ)的一年，榮成市政府提出2005年的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為：市內(nèi)生產(chǎn)總值增長16%，達(dá)到361.6億元。其中第一產(chǎn)業(yè)完成35億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長19%，達(dá)到220.1億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長18%，達(dá)到106.5億元。分析：總體上看，2005年國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。第三章、宏觀政策一、土地政策1、2004年3月30日，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時(shí)也增加開發(fā)商投資成本。2、2004年10月21日，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定：此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。二、金融政策2004年10月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房價(jià)的過快增長，政府采取了多種金融手段。主要是為了：1、 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。2、 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。3、 提高個(gè)人購置商品房按揭貸款門檻。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了的投機(jī)型客戶。相對而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對自用型購房者來說，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。4、05年6月1日起，執(zhí)行國家七部委新政，對不是兩年(年含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。三、產(chǎn)業(yè)政策1、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例出臺，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展：鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度。根據(jù)條例，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證。2、2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2005年逐步顯現(xiàn)。3、近兩年出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進(jìn)行了雙向的緊縮，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠(yuǎn)的影響：（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個(gè)人買房按揭貸款門檻。（2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)，土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，地價(jià)將會有所上漲。（3）榮成房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價(jià)會持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長， 作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素： 其一，經(jīng)過多年的蓄勢待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，05年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來資金、人才、流動人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場的需求勢必處于快速增長的態(tài)勢。其二，近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能同時(shí)，也推動著城市商業(yè)的良性發(fā)展。其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研為將概念清晰化，我司對榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場。一、市中心商業(yè)目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域， 界定范圍：南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定標(biāo)準(zhǔn)：1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于全市及外地客群，完全不局限于本區(qū) 2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力是全市范圍3、商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度均屬全市前列二、主干道商業(yè)城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。界定范圍：文化中路、成山大道中路、觀海中路、明珠路中段、建業(yè)街1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來源較少2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對外區(qū)影響力較有限3、商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)種類均相對集中。榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查1、 沿河北街11沿河北街租金、商業(yè)分布圖沿河北街（老街）文化路沿 河 北 街（老街）青山路友誼金店大商家、品牌店開始出現(xiàn)服裝、水產(chǎn)、美容美發(fā)、拉面褲業(yè)、服飾、鞋業(yè)、小家電等易發(fā)商貿(mào)城電視直銷、箱包、服飾整條街最前端， 2030面積，多數(shù)為小商家商業(yè)結(jié)構(gòu)多樣化，尚有其它行業(yè)插足，租金相對便宜：45元/天。恒源祥、杰弗雷專賣、玉石店、389褲業(yè)出現(xiàn)類似雅威特、新派一族、漂亮廣場等100180的服裝超市；同時(shí)積聚類似基特、摩哥、灰鼠、G-gen、金貝貝、紅豆、圣喜美等一批檔次較高的專賣店。面積1548，憑借易發(fā)商貿(mào)城的人氣帶動，該段的服裝百貨業(yè)尤為密集，沿街鋪面100出租，單位租金為66.5元/天。安踏專賣、世紀(jì)金店、比比看連鎖、大紅門、菲爾專賣等12、該路段的共有各類店鋪115間，業(yè)態(tài)比重分布如下：業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比率代表商家1品牌專賣服飾2017諾曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德爾惠、菲爾、森域?qū)Ｙu等2一般服飾3228略3鞋業(yè)1613百順鞋業(yè)、百盛鞋業(yè)、順達(dá)鞋業(yè)、韓國圣喜美鞋業(yè)4褲業(yè)9835褲業(yè)、50元褲業(yè)、389褲業(yè)5美容美發(fā)66化妝品76雅芳專賣7服裝大超市5雅威特、新派一族、漂亮廣場、大紅門、凱旋門服裝超市8箱包3黑駿馬箱包、鑫源包行9飾品3愛喲喲飾品連鎖、比比看連鎖10水產(chǎn)111餐飲212童裝1金貝貝兒童服飾專賣13小家電314玉器115音響116金店3友誼金店、世紀(jì)金店、成金行17相館1182元百貨超市113、該商業(yè)街特性分析：A、傳統(tǒng)商業(yè)老街，服裝百貨業(yè)仍然是主流。由于榮成最老集中性服裝市場易發(fā)商貿(mào)城的長期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費(fèi)的聚集地。盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高，目前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場，對沿河北街的商業(yè)促動作用越來越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn)，未來仍然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢。由于沿河步行街本身臨街鋪位較少，加上由于缺乏管理，作為個(gè)體成衣攤點(diǎn)的新世紀(jì)商城經(jīng)營不善、缺乏商業(yè)人氣，因此眾多商家寧愿堅(jiān)守商業(yè)老街的第一陣線。目前這里的商鋪出租率高達(dá)98，其中絕大多數(shù)以零散個(gè)體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動。C、品牌服飾發(fā)展緩慢，市場空間極大。 目前在沿河北街的品牌服飾、專賣店僅有20家，比重僅為20，且約60的均為40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。而根據(jù)中國城市步行街的發(fā)展趨勢：品牌店、專賣店將成為個(gè)體百貨的經(jīng)營主流，因此判斷：相比榮成市民的消費(fèi)水平，服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。（注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費(fèi)人群，品牌本身也具有針對性。）1.4、沿河北街各大商場情況分析141、易發(fā)商貿(mào)城南山路沿河北街內(nèi)街鋪（服裝、加上小部分布匹區(qū)）服裝城內(nèi)街鋪（服裝）內(nèi)街鋪（鞋帽區(qū)）內(nèi)街鋪（服裝） 13層制衣廠，四層商場辦公樓沿街門面沿街門面沿街門面內(nèi)街鋪（針織品、小商品）臨街一層摩托車行，二層金猴皮鞋大賣場，三層羽絨服、羊毛衫一層沿街通訊店一層沿街通訊店1411、該商場商業(yè)分析A、易發(fā)商場目前100滿場經(jīng)營，商場內(nèi)有小部分商家有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，整個(gè)商城占地約20002500平米，總建筑面積約4000平米，部分建筑為三層、四層，多數(shù)為平層或臨時(shí)鐵皮屋建筑；整體商場環(huán)境混亂，主要經(jīng)營低檔服裝，價(jià)格便宜。消費(fèi)群體以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和打工妹為主，經(jīng)營情況不理想。B 、商家反映每年只有在將近春節(jié)的最后兩個(gè)月的服裝旺季時(shí)經(jīng)營情況較好，基本能賺回全年的房租及經(jīng)營費(fèi)用，此外剩余的10個(gè)月時(shí)間內(nèi)的生意就算全年利潤，商家平均經(jīng)營情況：周一周五，營業(yè)額在80100元，周六在200元左右，不開張的情況也時(shí)有發(fā)生。C、商場鋪面租金根據(jù)位置好壞，從高至低分別不同，如服裝城內(nèi)鋪面一般面積在79平米，租金最貴的是9300元/年，鋪面位于入口處；最低的是4000元/年，鋪面位置較差，購物人流少，整個(gè)服裝城的平均租金在55006000元/年，單位租金1.69-1.85元/天。D、商場內(nèi)街鋪面由于整體位置相對較好，租金要求較高，鋪面面積平均13平米，租金1200015000元/年，單位租金2.56-3.2元/天，開放式街鋪的經(jīng)營情況比服裝城要好。E、商場無國稅、地稅，只繳納工商稅，每月85元。142、雙橋市場j沿河北街（老街）崖 頭 河橋橋雙橋市場青山路美發(fā)多樂坊婚攝美容國人服飾美發(fā)近31間，空置鋪面，空置率高達(dá)86。1421、市場商業(yè)情況分析A、雙橋市場是2003年開發(fā)的項(xiàng)目，臨街共36間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積160 200 ，首層面積5060平米，二層房屋售價(jià)4000元/，三層房屋3000元/ 租金3萬元/年，單位租金0.5元/天。B、目前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營，其它鋪位均空置，空置率高達(dá)86。C、從31間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項(xiàng)目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對比沿河北街近98的滿租率，可見該商業(yè)街的價(jià)值得不到商家的認(rèn)可。2、 沿河南街21、沿河南街租金、商業(yè)分布圖：1824，單位租金2.4-3元/月，因?yàn)楸晃幕犯魯嗔松虡I(yè)地脈，沿河南街路口處的商家希望通過經(jīng)營檔次較高的品牌服飾，吸引消費(fèi)人氣。沿 河 南 街觀海路成山大道幸福街文化路皇家數(shù)碼婚紗紅雙喜婚紗婉君婚紗30雪中紅婚禮100鴻泰藥業(yè)商業(yè)公司臨街鋪花王婚禮近20家餐飲，3家美容、4家娛樂 相館、花店、窗簾、美容5家品牌服飾好旺超市單位租金0.8-1元/月。商業(yè)公司宿舍，沿街商鋪只租不賣，一二層聯(lián)體商鋪，標(biāo)準(zhǔn)鋪位首層面積60，年租金1.9萬元/年，換算首層商鋪單位租金在0.7-0.9元/天。1、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，尚余部分未售出，目前已經(jīng)成為榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。22、該路段的業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪56間，其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家1餐飲1934%天津溫馨火鍋城、歸心園酒樓、聚福仙酒樓、巴蜀酸菜魚、韓羅山韓國料理2娛樂43婚紗610%皇家數(shù)碼婚禮、紅雙喜婚紗攝影、婉君婚紗、雪中紅婚禮4服裝5古谷惠服飾、播服飾、漁服飾、貝貝佳、蜜雪兒5美容美發(fā)610%6IT2金色浪潮IT7地板18洗衣店19海產(chǎn)品110藥店2鴻泰藥店11超市1好旺糖煙酒超市（近200平米）12通訊113名酒專賣114照相215復(fù)印116花店217窗簾118醫(yī)療器械123、該商業(yè)街特性分析餐飲業(yè)集中部分：A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從128180，未賣出物業(yè)由代理公司代銷，售價(jià)為3200元/，租金100元/年，換算結(jié)果為0.3元/天；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格3000元/，租金2.5萬元/年，約0.4元/ 天。B、目前有9間鋪面空置，直觀空置率在30左右， 因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過為70。C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國料理各1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足，。3、沿河步行街31、沿河步行街租金、商業(yè)分布情況：沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街北大街A（3240左右）B（2400左右）C4500 利群購物中心每層近4000左右總建筑面積16000小區(qū)2福地小區(qū)商場1今日商廈臨街鋪紡織品商城吉興商場新世紀(jì)商城平安保險(xiǎn)祥林大廈標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積30，租金78萬元/年，單位租金6.5-7.4元/天，由于步行街口位置通常都相對較好，因此相對較高。沿街46間鋪面，空置率高達(dá)60；上下兩層結(jié)構(gòu)，面積130230.約有臨街鋪位40多間，100%出租，均為社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，如餐飲、藥店、雜貨店等。目前僅有一層臨街鋪有少量店鋪，空置率高達(dá)95，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積50平米。租金實(shí)行1218的扣點(diǎn)形式。D900 32、該路段的業(yè)態(tài)分布如下：除集中式商場外，其它臨街門店共20間，其中行業(yè)數(shù)量面積（）代表商家1大型商場2利群、新世紀(jì)商城2中型商場2紡織品商城、吉興商場3小型商場2信得利、太平洋服飾廣場、客佳客服飾廣場4化妝品商行4E凈雅化妝品、夢捷5眼鏡商行3精益眼鏡、榮興眼鏡、水晶眼鏡6箱包17美容美發(fā)28品牌服飾4愛都、好事中、范思哲品牌專賣、新郎希努爾9褲行110男女皮鞋111金店2鑫業(yè)珠寶、12餐飲1八戒快餐13文具1海通文具33、該商業(yè)街特性分析1、超大型商場經(jīng)營慘淡，阻礙步行街發(fā)展。作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表，新世紀(jì)商場巨大的商業(yè)體量約占50，但由于該商場長期經(jīng)營管理不善，當(dāng)前不僅淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場，更出現(xiàn)了大面積的場地空置，商業(yè)形象極差，嚴(yán)重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。2、新購物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。嚴(yán)格而言，利群購物中心的地段位置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動整條商業(yè)街的消費(fèi)，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。3、集中式商場數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。整條沿河步行街，共有大中小集中性商場6家，占步行街總商業(yè)面積的7080，而臨街店面數(shù)量僅為20間，與沿河北街相比數(shù)量不足1/5；臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模，是沿河步行街的規(guī)劃硬傷，未來很長一段時(shí)間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷之一。4、市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為50和90，進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。 34、沿河步行街各大商場分析341、新世紀(jì)商城沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街A（3240左右）C (4500左右）B（2400左右）D900 左右）新世紀(jì)商城341、商城情況分析1、該商城由A、B、C三座同