關(guān)于土地一級(jí)整理

精品文庫關(guān)于土地一級(jí)整理一、土地一級(jí)整理的意義隨著大中型城市的土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)中的成本比例越來越大，開發(fā)商開始尋找公開土地市場以外的土地來源，而做為國有土地所用權(quán)者的地方政府，對城市大量的舊城改造財(cái)政支持不主，于是催生出了土地一級(jí)整理的一級(jí)土地開發(fā)模式，其主要的操作模式為：1、劃定區(qū)域，由政府出面，企業(yè)出錢，對城市舊城區(qū)或其他落后區(qū)域進(jìn)行拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面工作，參與土地一級(jí)整理企業(yè)投入的相關(guān)資金，做為專項(xiàng)資金，專款用于該項(xiàng)目操作，整理成本即為上市土地成本。2、完成土地拆遷、整理等方面工作，達(dá)到國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的土地上市條件后，由政府對整理完成地塊進(jìn)行掛牌，出售土地所得是政府和一級(jí)整理企業(yè)的投資回本和投資收益的來源。3、原則上，參與土地一級(jí)整理的企業(yè)，不得參加整理土地的招拍掛，但一般采取另組開發(fā)企業(yè)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的方式，由一級(jí)整理企業(yè)參與二級(jí)開發(fā)。（前提是一級(jí)整理企業(yè)有參與二級(jí)開發(fā)的意愿）土地一級(jí)整理的主要優(yōu)點(diǎn)在于：1、有效的降低土地成本參與了一級(jí)整理的企業(yè)，在土地上市后，進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，取得土地后所支付的土地款中，將扣除該企業(yè)所應(yīng)的的土地收益部分，相對于完全通過招拍掛市場拿地，能夠有效的降低土地成本。2、即使不參與二級(jí)開發(fā)，土地收益分成仍很可觀即使一級(jí)整理企業(yè)沒有參與二級(jí)開發(fā)的意愿，通過出售整理土地后所得土地款與政府收益分成，仍能達(dá)到較高的投資收益率。3、啟動(dòng)資金要求不高，資金利用率較高根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同，項(xiàng)目的啟動(dòng)資金要求也不同。一般采取首期款項(xiàng)由企業(yè)支付現(xiàn)金投入土地拆遷，整理出多少，拍賣多少，然后將所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滾動(dòng)使用資金，實(shí)際資金利用率較高。土地一級(jí)整理的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：1、土地拍賣收益低于預(yù)期，造成資金沉淀由于土地收益是一級(jí)整理項(xiàng)目的唯一收入來源，因此，一旦土地市場不景氣，土地拍賣收益遠(yuǎn)低于預(yù)期，將是一級(jí)整理企業(yè)面臨嚴(yán)峻的資金壓力，對自有資金規(guī)模不大的企業(yè)來說，將會(huì)造成致命一擊。二、土地一級(jí)整理的具體操作流程土地一級(jí)整理的具體操作流程一般為：確定一級(jí)整理的區(qū)域 對區(qū)域內(nèi)的土地性質(zhì)、地上建筑物及構(gòu)筑物等方面情況進(jìn)行摸底調(diào)查 根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行初步投資測算，對項(xiàng)目收益情況進(jìn)行初步判定，確定是否對項(xiàng)目予以實(shí)施 確定將對項(xiàng)目予以實(shí)施后，對項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行整體包裝，包括但不限于以下幾步工作：區(qū)域總體規(guī)劃、分地塊規(guī)劃、對控規(guī)的要求、包裝主題等方面 將包裝完成的整體方案對當(dāng)?shù)卣M(jìn)行匯報(bào)，爭取政府對該項(xiàng)目的支持，由政府下文正式立項(xiàng) 政府立項(xiàng)完成后，與政府簽定正式的土地一級(jí)整理協(xié)議，以確定土地分成基點(diǎn)，分成方式，分成比例等 項(xiàng)目前期工作完成，進(jìn)入中期拆遷階段，由當(dāng)?shù)卣雒?，企業(yè)出錢進(jìn)行