房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人試卷

房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人資格考試試卷理論知識考試試題姓名： 考號： 成績：一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題2分，共40分。）1一般來說，與長期投資相比，短期投資（ ）。A風(fēng)險較大 B收益率較高 C流動性較好D投資回收期較長2同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（ ）。A保值性 B增值性 C異質(zhì)性 D弱流動性3、今后住宅建設(shè)中應(yīng)擺脫浮華追求簡約-關(guān)鍵抓住一個（ ）字。A、度； B、靈； C、亮； D、實；4、就房地產(chǎn)銷售而言，廣告預(yù)算大致應(yīng)該掌握在樓盤銷售總金額的（ ）之間。A、13； B、24-； C、56； D、46。5、下列那項不屬于體現(xiàn)物業(yè)管理定位的內(nèi)容（ ）。 A、收費標準； B、服務(wù)質(zhì)量； C、服務(wù)內(nèi)容； D、管理水平6關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（ ）。A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積7判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（ ）階段的工作。A風(fēng)險辨識 B風(fēng)險估計 C風(fēng)險評價 D風(fēng)險決策8房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（ ）。A可逆性和可延期性 B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性 D不可逆性和不可延期性9某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（ ）。A目標定價法 B領(lǐng)導(dǎo)定價法 C隨行就市定價法 D認知價值定價法10某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（ ）。A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C創(chuàng)新性調(diào)查 D因果性調(diào)查11下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（ ）。A指數(shù)平滑法 B市場因子推演法 C德爾菲法 D銷售人員意見綜合法12某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（ ）。A形象差異化戰(zhàn)略 B人員差別化戰(zhàn)略 C服務(wù)差別化戰(zhàn) D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略13某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（ ）萬元。A2.00 B7.30 C8.53 D9.0014關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（ ）。A現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較15房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（ ）。A銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資16張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（ ）。A8.17% B13.62% C14.00% D23.33%17劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（ ）元。A2363.64 B2600.00 C3818.18 D4200.0018下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（ ）。A凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用B凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息C凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金D凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅19在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（ ）。A項目的交通組織規(guī)劃 B項目構(gòu)成及平面布置 C項目的建筑規(guī)劃 D城市土地利用規(guī)劃20某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（ ）元/。A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22二、多項選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。）1、對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：（ ）。A、地理位置； B、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)； C、樓盤做工用料； D、樓盤施工質(zhì)量； E、戶型設(shè)計。2、物業(yè)管理企業(yè)價值實現(xiàn)包括那幾方面：（ ）。A、企業(yè)制度； B、企業(yè)文化； C、人力資源； D、品質(zhì)保障； E、風(fēng)險控制。3關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（ ）。A基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金4按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（ ）等類型。A市級購物中心 B地區(qū)購物商場 C居住區(qū)商場 D鄰里服務(wù) 性商店 E批發(fā)市場5按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（ ）等方面存在差異。A投資決策 B規(guī)劃設(shè)計 C工程建設(shè) D地域范圍 E產(chǎn)品功能6國際上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房 B對住房投資人減稅 C對住房承租人減稅 D對住房承租人補貼 E鼓勵贏利機構(gòu)建房7下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（ ）。A進行項目的財務(wù)評價 B獲取項目所需土 C確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準 D對項目的建設(shè)工程進行招標 E提交項目開工申請并獲得批準8關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（ ）。A有效市場大于服務(wù)市場 B服務(wù)市場大于潛在市場 C潛在市場大于有效市場 D滲透市場大于有效市場E服務(wù)市場大于滲透市場9下列不確定性因素中，屬于開發(fā)-銷售模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有（ ）。A土地費用 B權(quán)益投資比率 C運營費用 D開發(fā)期 E貸款利率10政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內(nèi)容有（ ）。A項目是否符合國家法律法規(guī)要求B項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求E項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分） 1商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（ ）2投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。（ ）3土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（ ）4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（ ）5指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（ ）6如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（ ）7按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。（ ）8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（ ）9