邵陽(yáng)房地產(chǎn)情況.doc

;.第一部分、邵陽(yáng)概況第一章、 行政區(qū)域 郵編：422000代碼：430500區(qū)號(hào)：0739拼音：Sho yng位置：湖南省邵陽(yáng)市東南臨永州市、衡陽(yáng)市，南抵廣西區(qū)桂林市，西接懷化市，北達(dá)婁底市。市人民政府駐邵陽(yáng)市大祥區(qū)城北路6號(hào)。轄區(qū)：全市現(xiàn)轄8縣1市3區(qū)，即邵陽(yáng)市區(qū)（大祥區(qū)、雙清區(qū)、北塔區(qū)）和邵東縣、新邵縣、邵陽(yáng)縣、隆回縣、洞口縣、新寧縣、綏寧縣、城步苗族自治縣及代管一縣級(jí)市-武岡市人口面積：人口 760 萬，為湖南之最；面積 2.1 萬平方公里，居全省第三，其中市區(qū)面積為 411 平方公里。一、 邵陽(yáng)歷史邵陽(yáng)市，史稱“寶慶”，資江與邵水交匯穿城而過，是一座具有兩千五百多年的歷史古城。 早在新石器時(shí)代，境內(nèi)即有先民棲息屯居。春秋末期楚國(guó)大夫白善在此筑城，稱白公城，屬楚地。秦始皇統(tǒng)一中國(guó)，分全國(guó)為三十六郡，邵陽(yáng)屬長(zhǎng)沙郡，東漢末屬零陵郡。三國(guó)初屬蜀，后入?yún)恰Ｈ龂?guó)吳寶鼎元年（公元226年），分零陵北部為昭陵郡，郡治設(shè)今邵陽(yáng)市。晉武帝太康元年（280年），司馬炎平定東吳，為避其父司馬昭之諱，改昭陵為邵陵。，移郡治于資江北岸。唐代設(shè)邵州，與邵陽(yáng)縣在今城區(qū)同城而治。宋崇寧五年 (1106) ，分邵州西部置武岡軍。南宋理宗趙均作太子時(shí)，曾被封為邵州防御使。南宋寶慶元年 (1225 年 ) ，理宗登極，用年號(hào)命名曾領(lǐng)防御使的封地，升邵州為寶慶府，寶慶之名始于此。元代設(shè)寶慶、武岡 2 路。明初設(shè)寶慶、武岡 2 府，后降武岡為州。中華民國(guó) 2 年 (1913 年 ) ，廢寶慶府，設(shè)寶慶縣，境內(nèi)各縣隸湘江道；民國(guó) 11 年直隸于省。民國(guó) 17 年，寶慶縣復(fù)名邵陽(yáng)縣。民國(guó) 26 年，在邵陽(yáng)縣城設(shè)置湖南省第六行政督察專員公署。中華人民共和國(guó)成立后， 1949 年 10 月設(shè)置湖南省邵陽(yáng)區(qū)督察專員公署；同時(shí)建立邵陽(yáng)市，隸邵陽(yáng)縣。 11 月，邵陽(yáng)區(qū)督察專員公署更名為行政專員公署。翌年 7 月，邵陽(yáng)市升格為縣級(jí)市。 1955 年 4 月，邵陽(yáng)區(qū)行政專員公署更名為邵陽(yáng)專員公署。 1968 年 2 月，邵陽(yáng)地區(qū)革命委員會(huì)成立，邵陽(yáng)專區(qū)改稱邵陽(yáng)地區(qū)。 1977 年 7 月，邵陽(yáng)市升格為省轄市，仍由中共邵陽(yáng)地委、地區(qū)革委會(huì)代管； 10 月，分邵陽(yáng)地區(qū)東北部置漣源地區(qū)。 1980 年元月，邵陽(yáng)市由省直隸。 1986 年元月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷邵陽(yáng)地區(qū)建制，實(shí)行市領(lǐng)導(dǎo)縣體制。 1994 年 3 月，撤銷武岡縣建制，設(shè)置武岡市，武岡市由邵陽(yáng)市代管。 1995 年，撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，全市共轄 8 縣 1 市 3 區(qū)。全市有 199 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 80 個(gè)鄉(xiāng)級(jí)鎮(zhèn)， 5819 個(gè)行政村。全市人口密度為每平方公里 325 人，較全省平均密度高出 38 人。中、東部人口稠密，西南部山區(qū)人口稀疏。邵陽(yáng)又是湖南少數(shù)民族人口較多的省轄市，除漢族外，繁衍生息著苗、瑤、回、侗、土家、壯、仫佬、滿、布依、拉枯、黎、彝、白等 39 個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口 39. 38 萬人，占全市總?cè)丝诘?5. 94 。建有 1 個(gè)苗族自治縣 ( 城步苗族自治縣 ) ， 25 個(gè)民族鄉(xiāng)。二、 地理概況邵陽(yáng)境內(nèi)系江南丘陵向云貴高原過渡地帶，南嶺山脈綿亙南境，雪峰山脈聳峙西、北，衡邵丘陵盆地展布中、東部。整個(gè)地勢(shì)西南高而東北低，順勢(shì)向中、東部?jī)A斜，呈東北向敞口的筲箕形。最高峰為城步苗族自治縣東部二寶頂，海拔2021米；最低處是邵東縣崇山鋪鄉(xiāng)珍龍村測(cè)水岸邊，海拔僅125米，地勢(shì)比降為10.25。境內(nèi)溪河密布，有5公里以上的大小河流595條，分屬資江、沅江、湘江與西江四大水系。資江干流兩源透巡，支派縱橫，自西南向東北呈“Y”字型流貫全境，流域面積遍及市轄9縣3區(qū)。巫水源出城步，橫貫綏寧，西入沅江，為境內(nèi)西南部的主要水道。全境屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，光照充足，水雨豐沛，四季分明，氣候溫和，夏少酷熱，冬少嚴(yán)寒。受地貌多樣、高差懸殊影響，氣候既有東、西部的地域差異，又有山地與丘平區(qū)的垂直差異，形成一定的小氣候環(huán)境和立體氣候效應(yīng)。境內(nèi)年平均氣溫16. 117. 1C，無霜期272304天，日照時(shí)數(shù) 1347.31615.3小時(shí)，降水量1218.51473.5毫米；雨水大多集中在46月，易遇夏秋連旱。境內(nèi)山地、丘陵、崗地、平原各類地貌兼有，大體是“七分山地兩分田，一分水路和莊園”。 1990年，全市土地總面積3131.4萬畝，其中耕地639. 19萬畝，居全省第二位；耕地中有水田430.28萬畝。除盛產(chǎn)水稻、雜糧外，經(jīng)濟(jì)作物和傳統(tǒng)土特產(chǎn)品種繁多。寶慶苡米、陡嶺煙葉、龍牙百合、武岡銅鵝、雪峰蜜桔、新寧臍橙、邵東黃花、隆回辣椒等久負(fù)盛名，蜚聲省內(nèi)外；茶葉、西瓜、黃豆、花生、生姜、大蒜、蘭麻、蠶桑、甘蔗、藥材等出產(chǎn)頗豐。柑桔、黃花菜、苡米等作物產(chǎn)量為全省之冠；烤煙產(chǎn)量居全省第二位。全市被定為邵陽(yáng)市的山丘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源較為富足，已發(fā)現(xiàn)的礦藏有煤、鐵、錳、鎢、銻、金、銀、鉛、鋅、硫鐵、石膏、大理石、輝綠巖、優(yōu)質(zhì)石灰?guī)r等 74種。礦藏地有644處，其中大型礦床23處，中型礦床33處，小型礦床61處。非金屬礦藏蘊(yùn)藏量大，品位高。石膏礦遠(yuǎn)景儲(chǔ)量4.4億噸，工業(yè)儲(chǔ)量 1.229億噸，儲(chǔ)量、產(chǎn)量均居全省各地州市前列，邵東縣是全國(guó)八大石膏礦產(chǎn)地之一。優(yōu)質(zhì)石灰?guī)r礦、大理石礦為省內(nèi)優(yōu)勢(shì)礦種；硫鐵礦、冰洲石礦、優(yōu)質(zhì)白云巖礦在省內(nèi)享有盛名。煤礦工業(yè)儲(chǔ)量1.417億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量1.447億噸。金屬礦藏比較集中地分布于隆回、新邵、邵東、新寧等縣。境內(nèi)河川水系發(fā)育，水域面積為111. 9萬畝，多年平均水資源總量為168.3億立方米，其中河川徑流量157.44億立方米。人均占有水資源2749立方米。水能資源理論蘊(yùn)藏量144. 73萬千瓦，可開發(fā)利用量68.77萬千瓦。水能資源集中分布于西南部城步、綏寧等山區(qū)縣。第二章、 經(jīng)濟(jì)狀況邵陽(yáng)位于湘中偏西南，總?cè)丝?60余萬，總面積2.1萬平方公里，為全省人口第一大市、國(guó)土面積第三大市。人均儲(chǔ)蓄全省第三、人均財(cái)富增長(zhǎng)率全省第三。全市糧食種植面積425萬畝，居全省第2 位；森林面積1700多萬畝，活立木蓄積量3520萬立方米，均居全省第二位；草山面積681萬畝，其中80多萬畝集中連片，位居全省第一位。邵陽(yáng)是“三線”建設(shè)時(shí)期建成的老工業(yè)基地，工業(yè)門類較為齊全，初步形成以機(jī)械、食品、醫(yī)化、紡織、建材、造紙等產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。農(nóng)業(yè)除種糧、養(yǎng)殖等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外，乳業(yè)、竹松、果蔬、中藥材四大農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，也具有一定的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)?！皟蓭扇Α钡膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)格局正在形成。在320、207國(guó)道邵陽(yáng)段沿線，一批區(qū)位條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮某擎?zhèn)開始崛起；東部以市區(qū)為核心，與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)協(xié)作日趨緊密，與周邊城鎮(zhèn)的融城步伐不斷加快；西部以武岡市為區(qū)域經(jīng)濟(jì)亞中心，正著力構(gòu)建以優(yōu)勢(shì)資源為依托的湘西地區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)圈。近年來，經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由2007年的480億元增加到2008年的561.6 億元，年均遞增11.1%，去年排名全省第7位，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比調(diào)整為30：29：41，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到69.76億元，財(cái)政總收入達(dá)到34.5 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到3232元。邵陽(yáng)現(xiàn)有土地面積3121.8萬畝，其中耕地面積493萬畝，年產(chǎn)糧食270萬噸、柑桔400 萬擔(dān)、臍橙10萬擔(dān)、黃花14萬擔(dān)、辣椒37萬擔(dān)。水稻、柑桔、藥材是邵陽(yáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的拳頭產(chǎn)品。雪峰蜜桔、無病毒臍橙、隆回三辣馳名海外，茶葉、玉蘭片、金銀花久負(fù)盛名。邵陽(yáng)已成為全國(guó)最大的臍橙生產(chǎn)基地之一，武岡臍橙被中聯(lián)部定為對(duì)外交往的重點(diǎn)禮品，邵陽(yáng)還是全國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)辣椒產(chǎn)地之一和全國(guó)第一個(gè)無籽西瓜良種育種基地，適合興建農(nóng)場(chǎng)及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工企業(yè)。中藥材種植在邵陽(yáng)迅速發(fā)展。以南國(guó)藥都廉橋藥材市場(chǎng)為依托，金銀花、厚樸、杜仲眾多中藥材生產(chǎn)基地遍布邵陽(yáng)，一個(gè)以中藥材加工為主體的現(xiàn)代科技工業(yè)園正在緊張籌建之中。邵陽(yáng)是全省重點(diǎn)林區(qū)，全市林地1779萬畝，森林植物資源2800多種，主要林木樹種有杉木、馬尾松、楠竹等120多種，年木材外運(yùn)量45萬立方米，主要藥用植物有杜仲、厚樸、金銀花、桔梗等1600種。適合興辦木材加工、紙業(yè)、造紙、中藥材種植加工企業(yè)。邵陽(yáng)市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)單位37602個(gè)，主要分布在36個(gè)行業(yè)中，現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值 181.55億元,工業(yè)增加值63億元，銷售收入180億元，從業(yè)人數(shù)12萬。工業(yè)門類齊全，產(chǎn)品上千種，品種上萬個(gè)，有化工、機(jī)械、紡織、輕工、電子、醫(yī)藥、建材、冶金、煤炭、電力等行業(yè)。其中，化工、機(jī)械、紡織、輕工、建材為該市工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。主要產(chǎn)品有印刷機(jī)械、紡織機(jī)械、液壓基礎(chǔ)件、汽車零部件、苯系列化工產(chǎn)品，化學(xué)原材料，紙及絕緣紙板、粘膠化纖、棉紡織品、中成藥、化學(xué)藥品、錳系列產(chǎn)品、電池、白酒及飲料酒。七十、八十年代邵陽(yáng)曾經(jīng)是湖南的工業(yè)重點(diǎn)城市，在全國(guó)都有一定的影響力。l 邵陽(yáng)市年均社會(huì)總產(chǎn)值增幅均在10%左右，社會(huì)經(jīng)濟(jì)充滿活力，三次產(chǎn)業(yè)比例中，第二產(chǎn)業(yè)比例逐年上升，第一產(chǎn)業(yè)比例逐漸下降，這說明邵陽(yáng)市正努力從一個(gè)工業(yè)主導(dǎo)型城市轉(zhuǎn)型成為一個(gè)商業(yè)型城市。城市功能性的轉(zhuǎn)變也使得城市發(fā)展方向的改變，通過城市新區(qū)的拓建，邵陽(yáng)在向一個(gè)宜居型城市轉(zhuǎn)變，通過大規(guī)模的城市規(guī)劃和土地利用，通過大面積的城市綠化來提升城市檔次。l 隨著邵陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步的上升，邵陽(yáng)市城鎮(zhèn)人員可支配收入也逐年增加，截止2008年年底全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9778元，比上年增長(zhǎng)12.7%，其中邵陽(yáng)市區(qū)11065元，增長(zhǎng)11.2%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出8491元，恩格爾系數(shù)為43.99%。全年農(nóng)村居民人均純收入3232元，比上年增長(zhǎng)11.0%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2946元，增長(zhǎng)11.0%，恩格爾系數(shù)為 54.75%。l 房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)中有升，隨著邵陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)投資額的逐年增加和邵陽(yáng)市土地市場(chǎng)的逐步放量，邵陽(yáng)市商品房市場(chǎng)消化量逐年增加，截止2008年年底，全年共銷售商品房住宅67.34萬平米。而隨著新城的開發(fā)和更多的土地開發(fā)利用，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售量將共同攀升。第三章、 交通狀況邵陽(yáng)名列全國(guó)交通樞紐城市。是湖南最重要的交通樞紐中心。境內(nèi)交通便捷，公路有320國(guó)道橫貫東西，207國(guó)道縱連南北，婁邵鐵路，洛湛鐵路兩條鐵路途經(jīng)婁底，株州、長(zhǎng)江通達(dá)全國(guó)各地。潭邵高速，邵懷高速兩條高速公路竣工通車，五條高速公路已經(jīng)開工（邵永高速、邵衡高速公路、邵安高速公路、包茂高速公路綏寧段，滬昆高速）。隨著這些高速公路的建成通車，省道、縣道、鄉(xiāng)道及專用公路在境內(nèi)經(jīng)緯交織，通車?yán)锍踢_(dá)5839公里。邵陽(yáng)的交通將比株州、懷化等地更加方便。第四章、 規(guī)劃發(fā)展一、區(qū)域規(guī)劃邵陽(yáng)市區(qū)常住人口主要分布包括大祥區(qū)、雙清區(qū)、北塔區(qū)這三個(gè)區(qū)內(nèi)。其中邵陽(yáng)市雙清區(qū)是邵陽(yáng)市區(qū)的商貿(mào)中心，也是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。未來邵陽(yáng)市政府將整體搬遷到該區(qū)域，邵陽(yáng)未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心都將在設(shè)置在雙清區(qū)內(nèi)。二、未來走向邵陽(yáng)在將來的發(fā)展中，將逐步演變?yōu)橐噪p清區(qū)為城市對(duì)外門戶和龍頭、未來雙清區(qū)將成為城市商業(yè)核心和居住的核心。雙清區(qū)依靠寶慶路及新建的邵陽(yáng)大道連接潭邵高速，占據(jù)獨(dú)有的先天交通優(yōu)勢(shì)和進(jìn)程門戶，是邵陽(yáng)市場(chǎng)、規(guī)劃中最重要的核心區(qū)域。未來雙清區(qū)將成為邵陽(yáng)市第一大區(qū)。第二部分、邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況第一章、邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況一、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征分析邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下幾個(gè)較為明顯的特征：1、房地產(chǎn)整體開發(fā)水平穩(wěn)步上升，市場(chǎng)剛性需求逐步釋放。雖然邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，商品房市場(chǎng)整體發(fā)育不夠完善?？v觀整個(gè)邵陽(yáng)市場(chǎng)，規(guī)模大品質(zhì)高的樓盤不多。從2008年以來，一批高品質(zhì)的樓盤自去年開始逐漸在市場(chǎng)上上市，整個(gè)邵陽(yáng)市場(chǎng)，銷售業(yè)績(jī)較為出色的，質(zhì)量塑造和表現(xiàn)得較好的樓盤主要有：江南世家、東方明珠。上述樓盤不論是從其項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、項(xiàng)目包裝、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等等方面，都在一定程度上超出了邵陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的普遍水平。邵陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，超過90%以上在售物業(yè)為住宅商品房，僅有部分小區(qū)帶有的底層商業(yè)在售，屬于小區(qū)配套型商業(yè)，而大規(guī)模、有代表性的商業(yè)項(xiàng)目在2年內(nèi)的邵陽(yáng)市場(chǎng)上沒有出現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)量少；邵陽(yáng)市的商務(wù)寫字樓供應(yīng)量也非常少。目前商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)維持在2850元/，隨著新城建設(shè)和市政配套的完善，城市功能逐步完善，邵陽(yáng)市商品房銷售價(jià)格將得到再一次的提升2、成規(guī)模大盤尚未出現(xiàn)，百畝樓盤漸成主流。目前邵陽(yáng)市場(chǎng)以百畝用地規(guī)模的樓盤為主，千畝以上的超大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目在邵陽(yáng)尚未出現(xiàn)。邵陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)群雄紛爭(zhēng)，諸侯混戰(zhàn)的局面。造成這種局面的原因，一方面是因?yàn)樯坳?yáng)市本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，群雄并起；另一方面，由于邵陽(yáng)市土地交易政策的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門坎低，所以不少的小型開發(fā)商能夠拿到土地，去進(jìn)行小型的房地產(chǎn)開發(fā)行為；第三個(gè)方面，近兩年來，外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐邵陽(yáng)市場(chǎng)，目前在邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相對(duì)來說比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如: 東方明珠，孔雀灣等基本都是外來企業(yè)在運(yùn)作，外來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給邵陽(yáng)帶來了先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，在邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上起到了一定的領(lǐng)頭羊作用；使邵陽(yáng)房地產(chǎn)的開發(fā)水平得到了較大的提升。3、邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳推廣的主流媒體，樓盤信息傳達(dá)效率高。邵陽(yáng)是湖南的一個(gè)二級(jí)城市，存在的主要媒體是邵陽(yáng)晚報(bào)、邵陽(yáng)日?qǐng)?bào)、邵陽(yáng)電視臺(tái)，另外在邵陽(yáng)市場(chǎng)上還能看到少量的瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)、湖南日?qǐng)?bào)等省級(jí)報(bào)紙媒體。但從市場(chǎng)占有總量上來看，邵陽(yáng)晚報(bào)是邵陽(yáng)市的最主流報(bào)紙媒體。眾多外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣而告之的思想引導(dǎo)下，幾乎都選擇邵陽(yáng)晚報(bào)作為其首選的項(xiàng)目推廣媒體，因此，邵陽(yáng)晚報(bào)成為了邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布的主要平臺(tái)。但從其日發(fā)行量，和銷售管道，市場(chǎng)普及率和每期閱讀率來看，邵陽(yáng)晚報(bào)滿足不了房地產(chǎn)項(xiàng)目作市場(chǎng)推廣的要求。更多的開發(fā)商將邵陽(yáng)市人流密集區(qū)域內(nèi)的大型戶外廣告和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，作為其項(xiàng)目推廣的重要媒介。4、市場(chǎng)提供的產(chǎn)品主要以130左右大戶型為主，90以下小戶型供應(yīng)量少。邵陽(yáng)市各個(gè)樓盤的主力戶型均定位在三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，130-140之間。從這一市場(chǎng)反應(yīng)出的情況可知，由于邵陽(yáng)市整體房屋銷售均價(jià)不高，使得更多的客戶在總價(jià)一定的情況下，可選擇的面積范圍更大，由此也使得市場(chǎng)上大戶型供應(yīng)量大，相反90以下的小戶型產(chǎn)品則在市場(chǎng)很難見到。江南世家、東方明珠、孔雀灣均有少部分90以下戶型，但總的供應(yīng)量不足100戶，由此可見90以下小戶型，將是邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的空白區(qū)域。5、邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。由于市場(chǎng)需求較為旺盛，加之政策刺激，邵陽(yáng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。今年以來市場(chǎng)均價(jià)在2800-3200元/之間。從邵陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心了解得知，近三年來，邵陽(yáng)市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了一個(gè)不斷上升的局面，增長(zhǎng)速度較快，每年同比上漲8%左右。年成交總額保持在12億元以上，同時(shí)通過了解得知，邵陽(yáng)市成交量最大的月份是在每年10月國(guó)慶長(zhǎng)假期間召開的邵陽(yáng)市房地產(chǎn)交易會(huì)期間，因?yàn)橄鄬?duì)而言，在房交會(huì)期間成交的客戶會(huì)享受到更多的優(yōu)惠政策。城區(qū)人均居住面積（單位：）農(nóng)村人均居住面積（單位：）200827.4438.576、邵陽(yáng)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品供應(yīng)量剛性需求旺盛，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量不足。從邵陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)查來看。比較常見的商業(yè)用房大多出現(xiàn)在住宅型小區(qū)內(nèi)，屬于小區(qū)配套型商業(yè)，市場(chǎng)供應(yīng)量少；邵陽(yáng)市的商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較少，僅在火車南站站前區(qū)域的路橋花苑和綠景苑兩個(gè)樓盤，規(guī)劃有2棟專門的商務(wù)寫字樓。邵陽(yáng)市場(chǎng)主要的商業(yè)用房集中在以下幾個(gè)樓盤：營(yíng)業(yè)性商業(yè)用房：樓盤名稱商業(yè)用房規(guī)模經(jīng)營(yíng)種類寶慶星都1-3層，面積：16000平方米佳惠百貨，佳惠超市金豪華府1-3層，面積：約10000平方米新一佳超市盛世家園1層，面積：10000平方米（臨街面長(zhǎng)400米）以飲食為主的盛世漢唐風(fēng)情街狀元府邸1-2層，面積：約4500平方米小區(qū)型超市、診所、精品店海洋明珠1-2層，面積：約10000平方米小區(qū)型超市、精品店、美容院視點(diǎn)城市花園1-4層，面積：約20000平方米大型購(gòu)物廣場(chǎng)新世紀(jì)百貨（暫定）商務(wù)寫字樓：樓盤名稱商務(wù)寫字樓層數(shù)備注路橋花苑15層位于上瑞高速入口。綠景苑7層7、邵陽(yáng)市現(xiàn)有購(gòu)房客戶主要以本市剛性需求釋放為主，市區(qū)外區(qū)域購(gòu)房消費(fèi)人群已漸漸成為邵陽(yáng)市購(gòu)房主力軍據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，邵陽(yáng)市現(xiàn)有購(gòu)房者中，有超過50%的客戶都來自邵陽(yáng)城區(qū)以內(nèi)、而異地客源和外來資金的注入，對(duì)邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了極大的拉動(dòng)作用。8、邵陽(yáng)市各樓盤呈現(xiàn)營(yíng)銷推廣手段多樣從市場(chǎng)調(diào)查來看，除了個(gè)別外來企業(yè)引入了外來專業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司，注重對(duì)自身產(chǎn)品多方面優(yōu)勢(shì)的整合，在宣傳推廣上多層次，多角度，多線路靈活地進(jìn)行項(xiàng)目品牌傳播。就目前市場(chǎng)表現(xiàn)的情況來看，引入了先進(jìn)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念，營(yíng)銷手段高明，服務(wù)質(zhì)量好，銷售手段靈活多樣的項(xiàng)目在市場(chǎng)上往往受到更多的客戶青睞，同時(shí)其產(chǎn)品的銷售價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)格高出200-300元/。從近期陸續(xù)推出的項(xiàng)目情況來看，新興的樓盤都已經(jīng)接受了引入外來專業(yè)營(yíng)銷代理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的操作模式。9、多層項(xiàng)目被普遍接受，小高層項(xiàng)目已成主流，高層項(xiàng)目市場(chǎng)接受度較高。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特點(diǎn)來看，多層項(xiàng)目銷售速度較快，其次，邵陽(yáng)市場(chǎng)消費(fèi)者并不拒絕小高層，12層17+1層形態(tài)的產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流；值得一提的是，高層項(xiàng)目在市場(chǎng)上反映較好，客戶對(duì)于購(gòu)買高層項(xiàng)目，客戶都變現(xiàn)得較為活躍。結(jié)論： 房地產(chǎn)市場(chǎng)日益平穩(wěn)發(fā)展、日趨規(guī)范，整體發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的勢(shì)頭近幾年來，隨著邵陽(yáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，受其影響，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐確實(shí)比往年快了很多，但作為一個(gè)地級(jí)城市，這僅僅只能算是起步階段，邵陽(yáng)房地產(chǎn)本身并不熱，這從邵陽(yáng)市房地產(chǎn)交易中心公布的近3年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量情況可以看出，每年增幅在5%以內(nèi)，雖然沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的現(xiàn)象，可以說在正常范圍內(nèi)有序地平穩(wěn)發(fā)展。自國(guó)家宏觀調(diào)控措施出臺(tái)后，當(dāng)?shù)卣饾u加大了對(duì)外招商引資的力度，這兩年，隨著邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨規(guī)范，一系列優(yōu)惠政策的逐步落實(shí)，邵陽(yáng)市房產(chǎn)開發(fā)力度正在不斷加大，特別是外地開發(fā)商們的進(jìn)入，給邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了更為先進(jìn)的產(chǎn)品開發(fā)理念，邵陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)水平將提升到一個(gè)新的層次。 開發(fā)質(zhì)量提升，整體均價(jià)穩(wěn)步抬升現(xiàn)在，邵陽(yáng)市新開工住宅建設(shè)逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，邵陽(yáng)市區(qū)開始涌現(xiàn)出了一批質(zhì)量較高的住宅小區(qū)，如：江南世家、東方明珠、華夏田園等，同時(shí)還有一些質(zhì)量較好的樓盤正在不斷興建、籌備。目前，邵陽(yáng)市商品住宅價(jià)格在：普通多層商品住宅2200-2600元/，小高層住房2300-2800元/，高層建筑住宅2600-3200元/。 戶型以120-150舒適型34房為主流邵陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的面積段大多在120-150之間，90以下的戶型供應(yīng)量少，小戶型住宅供應(yīng)量的不足，使得市場(chǎng)小戶型的需求保持了一個(gè)較為旺盛的狀態(tài)。隨著新政的頒布和實(shí)施，邵陽(yáng)小戶型住宅供應(yīng)量會(huì)得到一定程度的提升，但由于小戶型在造價(jià)上的增加，開發(fā)商考慮將增加的這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，所以，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格將會(huì)有一個(gè)小幅度的上揚(yáng)。 市場(chǎng)價(jià)格適中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好總的來講，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)由于起步較晚，初期發(fā)展相對(duì)緩慢落后，因此在銷售單價(jià)上不是很高。近兩年來，隨著居民人均收入的增長(zhǎng)，也不斷刺激了消費(fèi)市場(chǎng)需求產(chǎn)品在質(zhì)和量上都有一個(gè)較大的提升，由此也使得房?jī)r(jià)在今年來有了一定程度的上揚(yáng)，加上寬松的政策環(huán)境，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了一片繁榮的景象。第二章、邵陽(yáng)市土地市場(chǎng)狀況1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況隨著中央宏觀調(diào)控措施的貫徹落實(shí)，以及由于去年前幾個(gè)月房地產(chǎn)投資同期基數(shù)持續(xù)提升的影響，2008年以來邵陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了2007年下半年以來房?jī)r(jià)和銷售面積同步上升的局面，地價(jià)整體價(jià)格區(qū)間較去年同比上升了100萬元/公頃。土地交易面積和單位成交金額的增長(zhǎng)為邵陽(yáng)市整體房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上升提供了基礎(chǔ)。2、邵陽(yáng)土地交易市場(chǎng)情況編號(hào)土地位置出讓土地面積用途建筑密度容積率出讓年限起拍價(jià)（萬元）保證金（萬元）增價(jià)幅度（2007）12雙清區(qū)東風(fēng)路10737.12商住綜合455.040/701404379.520(2007）13大祥區(qū)人大路9391.8住宅302.0703171345（2007）14大祥區(qū)電機(jī)路10562.84住宅301.57046201（2007）15銅鈴東路1066.61住宅301.57046201（2007）16大祥區(qū)民族路1426.92辦公住宅35.62.477065301（2007）17敏州西路9965.75住宅多層30%高層23%多層1.5高層3.07052522210（2007）9大祥區(qū)迎春路13355.18商業(yè)住宅302.2商業(yè)40年住宅70年50214010（2007）11邵州西路65838.68商住綜合283.0商業(yè)40年住宅70年3246100030（2007）GZ01江北開發(fā)區(qū)78號(hào)地3448.84住宅281.8商業(yè)40年住宅7005大祥區(qū)邵水西路54176.76商住綜合28%3.5商業(yè)40年住宅70年47461500502006D13寶慶西路3338.90住宅4.865010046.352005-2008年度土地交易表：年 份2005年2006年2007年2008年成交土地（公頃）5071100130平均成交價(jià)格（公頃/萬元）400600800900累計(jì)成交金額（萬元）200004260086400117000年末規(guī)劃可供出讓土地（公頃）3334533480100第三章、邵陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)狀況1、施工項(xiàng)目增加 新開工項(xiàng)目減少 2008年邵陽(yáng)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資24.23億元，比上年增長(zhǎng)28.4%。商品房竣工面積71.46萬平方米，比上年增長(zhǎng)78.7%。商品房銷售面積67.34萬平方米，比上年增長(zhǎng)15.5%，其中商品住宅銷售面積63.45萬平方米，增長(zhǎng)25.9%。2、 房地產(chǎn)銷售情況看好2009年14月邵陽(yáng)市城區(qū)商品房銷售面積22.88萬平方米，較去年同期（3.71萬平方米）增長(zhǎng)5.17倍，環(huán)比增長(zhǎng)60%。今年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資較去年同期上升68.39%，環(huán)比上升10%。全市商品房新開工面積呈持續(xù)上升趨勢(shì)，受新開工面積增加的影響，批準(zhǔn)預(yù)售面積也呈增加趨勢(shì)，商品房銷售價(jià)位穩(wěn)中有升，高層住宅帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。至今年以來，全市商品房銷售均價(jià)為多層2252元平方米、高層2914元平方米。同比上升10.12%和5.46% 。大部分樓盤開發(fā)商都在去年開盤時(shí)的價(jià)位上逆勢(shì)加價(jià)150至200元平方米，帶動(dòng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)整體上漲，降價(jià)銷售的極少。去年11月份中央和省出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見后，銷售量開始逐步回升，今年以來共銷售22.88萬平方米。第四章、邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)一、邵陽(yáng)市2005-2008年度房地產(chǎn)竣工面積結(jié)論：2005-2006年度邵陽(yáng)房地產(chǎn)竣工面積逐年攀升，2007年度受整體市場(chǎng)環(huán)境影響略有下降，但是2008年度迅速反彈。一方面在于中央政策調(diào)控，開發(fā)商不得不進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面是整體市場(chǎng)剛性需求釋放，導(dǎo)致銷售價(jià)格量上升，開發(fā)量也隨之增長(zhǎng)。二、邵陽(yáng)市2005-2008年度房地產(chǎn)土地價(jià)格 結(jié)論：?jiǎn)挝怀山粌r(jià)格逐年緩步提升，2005年-2007年價(jià)格每萬增加了近200萬元。2007年開始受整個(gè)宏觀調(diào)控影響，整個(gè)土地成交價(jià)格雖然略有上升，但是由于前期拍賣土地消化未盡，所以土地價(jià)格增長(zhǎng)放緩，相信隨著前期土地的逐步消化，市場(chǎng)行情的逐步抬頭，土地價(jià)格也將隨之上升。三、邵陽(yáng)市2005-2008年度房地產(chǎn)銷售面積結(jié)論：邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求較為旺盛，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，后市大量的換房需求及外地需求的剛性釋放周期即將來臨?？梢灶A(yù)言的是，邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)步度過了基礎(chǔ)培育期之后，其銷售價(jià)格及成交面積將在2009年進(jìn)入一個(gè)迫切釋放的周期。從銷售價(jià)格和面積從穩(wěn)步抬升到急劇增幅將是這個(gè)市場(chǎng)未來的主要特征。四、邵陽(yáng)市2005-2008年度房地產(chǎn)銷售均價(jià)結(jié)論：無論房地產(chǎn)銷售面積和土地成交價(jià)格如何變化，邵陽(yáng)的房地產(chǎn)銷售均價(jià)始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上升，小頻快跑的增長(zhǎng)。2006年后，隨著小高層和高層產(chǎn)品的逐漸入市，將邵陽(yáng)市房地產(chǎn)的均價(jià)抬升到了一個(gè)目前較為理想的區(qū)間。相信隨著大開發(fā)商和大品牌的進(jìn)入，邵陽(yáng)整體樓市質(zhì)量的提高，銷售均價(jià)整體突破3500元/指日可待。結(jié)論：邵陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升周期，無論是房?jī)r(jià)、地價(jià)、成交面積都處于一個(gè)穩(wěn)步抬升，小幅增頻的階段。這說明了邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和有序。而邵陽(yáng)區(qū)域正在面臨的城市化和規(guī)?；某鞘懈脑?，以及大量的周邊外來人口的進(jìn)入為整個(gè)邵陽(yáng)市城市、人口規(guī)模以及商業(yè)需求即將面臨一個(gè)急速增長(zhǎng)的過程。而這個(gè)階段的形成將為邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來成長(zhǎng)的曙光?？梢云诖氖?，邵陽(yáng)的房?jī)r(jià)和成交面積將迎來一個(gè)輝煌的增長(zhǎng)周期。第五章、 邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)1、 研究范圍本次研究范圍主要集中在邵陽(yáng)市主城區(qū)，位于邵水河?xùn)|西兩岸，資江南岸的大祥區(qū)和雙清區(qū)兩個(gè)中心城區(qū)，位于資江北岸的北塔區(qū)是一個(gè)新興的開發(fā)區(qū)域，目前還正處于培育階段，僅就其區(qū)域內(nèi)的具有代表性的樓盤作了一個(gè)簡(jiǎn)單了解?？紤]到項(xiàng)目處于邵陽(yáng)市主城區(qū)的雙清區(qū)內(nèi)，所以，研究的重要區(qū)域放在了雙清區(qū)，在上述區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不論是已建成項(xiàng)目，還是在建、籌建項(xiàng)目，進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)摸底調(diào)查，以期通過對(duì)區(qū)域內(nèi)的同類型房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的了解和分析，為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)找到更加科學(xué)，切實(shí)可行的發(fā)展道路和方向。2、 邵陽(yáng)現(xiàn)售樓盤基本情況簡(jiǎn)析1)景觀邵陽(yáng)市普遍的開發(fā)項(xiàng)目其在景觀建設(shè)方面都顯較為一般。有鑒于這樣的情況，本項(xiàng)目在未來的運(yùn)作過程中，一定要注意將項(xiàng)目自身的景觀打造成一個(gè)亮點(diǎn)，使之成為項(xiàng)目一個(gè)鮮明的特色。2) 項(xiàng)目配套 邵陽(yáng)開發(fā)商都很清楚樓盤自身配套對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量的重要作用，因此，市場(chǎng)上各樓盤都非常強(qiáng)調(diào)自身物業(yè)配套方面的建設(shè)。但在進(jìn)行物業(yè)配套時(shí)，大多數(shù)開發(fā)商常用的是在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置業(yè)主會(huì)所、簡(jiǎn)單的業(yè)主健身休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)的，在小區(qū)周邊或者樓盤底層規(guī)劃有一些簡(jiǎn)單的生活配套服務(wù)設(shè)施，如大型的生活超市，便利店等。其次邵陽(yáng)現(xiàn)售樓盤還比較重視對(duì)業(yè)主兒童樂園區(qū)域的規(guī)劃，部分樓盤都專門設(shè)置了兒童游戲區(qū)，少部分的樓盤開始注重引入大型水系景觀、業(yè)主游泳池、雙語(yǔ)幼兒園等設(shè)施（如和盛中央公園），以此來增加樓盤自身的亮點(diǎn)和質(zhì)量感。3) 物業(yè)類型及形式就市場(chǎng)中各在售項(xiàng)目的情況來看，其產(chǎn)品類型都是以12層17層的小高層項(xiàng)目為主，其次，6-7層左右的多層項(xiàng)目。邵陽(yáng)市場(chǎng)在售項(xiàng)目中高層項(xiàng)目容易增加，就市場(chǎng)調(diào)查來看，邵陽(yáng)市在建在售項(xiàng)目中，寶慶星都有2棟總高29層的高層，另外青城國(guó)際有總高24層的點(diǎn)式高層。4) 商品住宅面積情況邵陽(yáng)市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)量最大的面積段是121-140、141-160，其次是160以上，180以下的面積段在市場(chǎng)現(xiàn)有的在售樓盤中也占據(jù)了一個(gè)較大的比例，成為了市場(chǎng)上供應(yīng)量第三大的戶型面積段。邵陽(yáng)市商品住宅面積段為100以下之間的市場(chǎng)供應(yīng)量少，90以下的商品住宅供是市場(chǎng)上的空白點(diǎn)。5) 商品住宅戶型設(shè)計(jì)配比邵陽(yáng)市場(chǎng)在售樓盤的戶型配比中，三室兩廳兩戶戶型成為了最主流的戶型，每一個(gè)樓盤三室兩廳兩衛(wèi)的戶型比例基本都達(dá)到其市場(chǎng)供應(yīng)量的50%以上許多的樓盤三室兩廳兩衛(wèi)戶型比例甚至超過了其總量的80%，距離項(xiàng)目最近的福星御景苑就是一個(gè)非常典型的例子，其三室兩廳的住宅供應(yīng)量達(dá)到其供應(yīng)總量的86%；市場(chǎng)次主流戶型為四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，除了少數(shù)樓盤之后，其供應(yīng)量基本都達(dá)到了其樓盤供應(yīng)總量的20%以上；第三主流的戶型為五室以上的大戶型，不過這種戶型在市場(chǎng)中所占的比重較低，一般情況下都被各樓盤空置在5%以內(nèi)，多屬于頂層躍式住宅形態(tài)；就市場(chǎng)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，二室以下的戶型在市場(chǎng)中根本是難見其蹤影，二室兩廳一衛(wèi)格局的戶型在市場(chǎng)中都相當(dāng)少見。從上表可以看出，市場(chǎng)最主流的戶型都是在三室兩廳兩衛(wèi)及以上的大戶型。從市場(chǎng)各在售樓盤銷售情況來看，市場(chǎng)普遍接受的戶型是三室兩廳兩衛(wèi)和四室兩廳兩衛(wèi)的戶型。這也跟邵陽(yáng)市場(chǎng)商品住宅單價(jià)較低有直接的關(guān)系。6) 付款方式邵陽(yáng)市場(chǎng)的付款方式較為靈活。除常規(guī)的一次性付款、按揭貸款和分期付款三種付款方式之外，還有一種付款方式，即按工程進(jìn)度付款。邵陽(yáng)市在商品房預(yù)售政策和制度上較為寬松，政府職能部門管理方面更加靈活，在對(duì)邵陽(yáng)在售樓盤的市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，占一半以上的樓盤在自身沒有取得商品房預(yù)售許可證之前，就開始對(duì)外銷售，這部分樓盤大多采用，預(yù)先支付一部分定金，剩下款項(xiàng)根據(jù)項(xiàng)目自身工程進(jìn)度狀況，進(jìn)行支付。從市場(chǎng)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，邵陽(yáng)所有的在售樓盤，不論其銷售周期持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，在銷售時(shí)都提供了較大的付款折扣優(yōu)惠，一次性付款最大折扣率為9.5折，最少為9.8折；銀行按揭付款優(yōu)惠最大折扣9.8折；由此可以看出，邵陽(yáng)市各樓盤都依靠折扣銷售來為客戶提供更多的優(yōu)惠，一方面，表明其產(chǎn)品在銷售價(jià)格上缺乏支撐點(diǎn)，另一個(gè)方面也可以看出邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶的消費(fèi)習(xí)慣，各樓盤折扣銷售的方式順應(yīng)和迎合了消費(fèi)者的購(gòu)房心理，受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。7) 價(jià)格情況 市場(chǎng)在售樓盤平均價(jià)格統(tǒng)計(jì)：從邵陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)查情況分析來看，各在售樓盤平均價(jià)格，多層均價(jià)普遍是2300元/，小高層均價(jià)普遍是2500元/，高層項(xiàng)目均價(jià)2900元/。地理位置好的，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全的中心城區(qū)樓盤均價(jià)普遍比其它地段均價(jià)高出200-300元/。8） 指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積統(tǒng)計(jì) 根據(jù)目前情況來分析，除了建筑物業(yè)類型因素外，邵陽(yáng)以上五個(gè)指標(biāo)型項(xiàng)目的整體盤量處于中等，整體銷售進(jìn)度平穩(wěn)，銷售價(jià)格自入市起始終維持在2500元/以上，這說明開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)較有信心，愿意穩(wěn)步企漲以期待回收更多的開發(fā)利潤(rùn)。9）在售住宅項(xiàng)目銷售情況分析從各在售樓盤的銷售情況來看，普遍都呈現(xiàn)一片大好，這說明邵陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情前景看好，市場(chǎng)需求旺盛，各樓盤都呈現(xiàn)處處開花的有利局面。還值得一提的是，孔雀灣和華夏田園在其項(xiàng)目還沒有正式開盤的情況下，預(yù)定情況看好，均達(dá)到了50%左右。許多的項(xiàng)目都處于了收關(guān)階段。新盤的進(jìn)入對(duì)于整個(gè)邵陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)力非常大，尤其是以高層和小高層為主的住宅項(xiàng)目，對(duì)于邵陽(yáng)這個(gè)易接受新生事物，購(gòu)買力的市場(chǎng)來說較易打開市場(chǎng)局面。第三部分、樓盤調(diào)查表 項(xiàng)目名稱寶慶府邸觀園開發(fā)商名稱邵陽(yáng)市威爾特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)邵陽(yáng)市委南大門（寶慶山莊對(duì)面）入市時(shí)間2008年初（預(yù)售）開發(fā)類型分2期開發(fā)，一期開發(fā)為小高層已封頂，二期為33層高層1、環(huán)境項(xiàng)目四至東臨人大路，南靠敏州路，西接戴家坪路，北依電機(jī)路市政配套學(xué)校、銀行、火車站、汽車南站、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)等金融餐飲齊全 教育娛樂小學(xué)、中學(xué)、邵陽(yáng)學(xué)院；娛樂豐富 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯；2、交通便利；3、周遍配套完善2、產(chǎn)品及規(guī)劃 規(guī)劃風(fēng)格新中式風(fēng)格的蘇式園林品質(zhì)住宅 主題景觀蘇式園林廊廳中心景觀 建筑體量14萬平米建筑格局點(diǎn)式樓 樓宇風(fēng)格新中式風(fēng)格總戶數(shù)800套 停車位數(shù)量500個(gè)電梯品牌西門子 是否供暖否電信及網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)電信 商業(yè)面積3000平米商業(yè)形態(tài)臨街+社區(qū)商業(yè) 戶型種類套數(shù)90、128、143、176.5，其中128為主力戶型 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)第一個(gè)蘇州園林中式品質(zhì)樓盤3、銷售 銷售均價(jià)2900元/ 樓宇差價(jià)40元/層/ 總價(jià)區(qū)間2060萬 購(gòu)買方式一次性98折；按揭3成99折 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)1、 蘇州休閑中心園林；2、戶型方正，戶戶有景4、物業(yè)管理 物業(yè)管理內(nèi)容保安、保潔、園林維護(hù) 物業(yè)管理費(fèi)用12元/ 物業(yè)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)巡更、筆路電視監(jiān)測(cè)、紅外線監(jiān)測(cè)、可視對(duì)講5、推廣手段 推廣道具應(yīng)用電視、報(bào)紙、DM、戶外 發(fā)布平臺(tái)本地媒體 發(fā)布頻率不祥 活動(dòng)6、綜合點(diǎn)評(píng)1、交通便捷、區(qū)域潛力大2、周遍配套完善3、主題園林，中式品質(zhì)住宅4、戶型多樣，消費(fèi)層面大，方正適用、一梯兩戶、三戶設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱東建東方明珠開發(fā)商名稱東建公司項(xiàng)目地點(diǎn)城南公園東大門入市時(shí)間2006年4月開發(fā)類型分2期開發(fā)，高層建筑1、環(huán)境項(xiàng)目四至東臨李子園路，南靠公園路，西連城南公園， 北依寶慶路市政配套公園、銀行、醫(yī)院、超市、政府機(jī)關(guān)等金融餐飲齊全，公園路餐飲一條街 教育娛樂良好，學(xué)校、娛樂等外配套完善 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)城市中心、配套完善，毗鄰城南公園，交通便利。2、產(chǎn)品及規(guī)劃 規(guī)劃風(fēng)格多點(diǎn)式中心景觀布局 主題景觀一般 建筑體量16萬平米建筑格局點(diǎn)式 樓宇風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù)800戶 停車位數(shù)量700個(gè)電梯品牌奧的斯 是否供暖否電信及網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)電信 商業(yè)面積6000商業(yè)形態(tài)臨街商業(yè) 戶型種類套數(shù)94、113、131、142，其中110130為主力戶型 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)公園物業(yè)，得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及環(huán)境優(yōu)勢(shì)3、銷售 銷售均價(jià)二期3080元/平米（開盤價(jià)），只剩頂樓2套，一期開盤價(jià)2450元/ 樓宇差價(jià)10-40元/層/ 總價(jià)區(qū)間20-50萬 購(gòu)買方式一次性98折，按揭3成99折 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)戶性方正，選擇多樣4、物業(yè)管理 物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理費(fèi)用1元/ 物業(yè)監(jiān)控設(shè)備可視對(duì)講、紅外監(jiān)控5、推廣手段 推廣道具應(yīng)用戶外、電視、報(bào)紙 發(fā)布平臺(tái)本地 發(fā)布頻率不祥 活動(dòng)不祥6、綜合點(diǎn)評(píng)1、環(huán)境稀缺，公園里的家2、城市中心，交通便捷3、地段繁華，升值潛力大項(xiàng)目名稱華夏田園開發(fā)商名稱邵陽(yáng)市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)敏州西路入市時(shí)間2006年6月開發(fā)類型分期2開發(fā)，一期開發(fā)產(chǎn)品有高層、小高層、多層、類別墅1、環(huán)境項(xiàng)目四至東靠雪峰路，南依雙苑路，西接大祥路，北連敏州路市政配套火車南站、汽車南站、西苑公園、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)等金融餐飲銀行 教育娛樂周邊1公里內(nèi)有小學(xué)、中學(xué) 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)熱新興區(qū)域，周邊高檔樓盤林立，行政功能完善，區(qū)域潛力大2、產(chǎn)品及規(guī)劃 規(guī)劃風(fēng)格低密度、節(jié)能、環(huán)保高檔社區(qū) 主題景觀中心水景園林 建筑體量13萬平米建筑格局排列式板樓 樓宇風(fēng)格歐式意大利風(fēng)格總戶數(shù)800戶 停車位數(shù)量1：1（800個(gè)）電梯品牌奧的斯 是否供暖否電信及網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)電信 商業(yè)面積8000平米商業(yè)形態(tài)臨街+社區(qū)商業(yè) 戶型種類套數(shù)90、120、130、140、150。主力戶性為130140 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)1、 高綠化、底密度高檔小區(qū)，45%高綠化率，容積1.832、 外立面顏色醒目，現(xiàn)房銷售，戶性選擇多樣3、 前期開發(fā)的華夏星園奠定了品牌基礎(chǔ)4、節(jié)能、環(huán)保的理念設(shè)計(jì)符合消費(fèi)潮流3、銷售 銷售均價(jià)2480元/平 樓宇差價(jià)2040元/層/ 總價(jià)區(qū)間20-40萬/套 購(gòu)買方式一次性付款： 優(yōu)惠比例 98折分期付款： 優(yōu)惠比例按揭付款： 本地3成，外地戶4成 優(yōu)惠比例99折其他 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)評(píng)1、目前現(xiàn)房銷售，以高素質(zhì)的成品為價(jià)格依托，一期銷售基本完畢2、前期銷售價(jià)格高層16