三線城市商業(yè)地產(chǎn)策劃方案.doc

三線城市商業(yè)地產(chǎn)策劃方案隨著【龍騰盛世】項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，住宅的銷售進(jìn)入尾聲?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商開始進(jìn)入了實(shí)際的操作階段?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商工作，我司有以下兩點(diǎn)考慮：一、 基以品牌主力店、大賣場(chǎng)整體租賃，而后再分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪帶租賃合同出售。此種方式有以下幾個(gè)問題需要探討：1、 品牌主力店、大賣場(chǎng)的向外擴(kuò)展，都有周密的計(jì)劃安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大賣場(chǎng)的向外擴(kuò)展的計(jì)劃區(qū)域和計(jì)劃時(shí)間之中；【盛世商城】的面積、地理位置、商場(chǎng)規(guī)劃等要素是否符合品牌主力店、大賣場(chǎng)的要求。這些是【盛世商城】招商成功的關(guān)鍵點(diǎn)。2、 品牌主力店、大賣場(chǎng)整體租賃的租金是否符合支撐貴公司對(duì)銷售價(jià)格和銷售率的預(yù)期；品牌主力店、大賣場(chǎng)整體租賃的租金水平一般都較低，按照商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率一般在8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高的銷售價(jià)格和較高的銷售率，貴公司的整體收益就會(huì)受到較大的影響。3、 當(dāng)然，品牌主力店、大賣場(chǎng)由于租期較長，品牌效應(yīng)明顯，對(duì)銷售率和銷售價(jià)格也有一定的提升作用。二、 基以主題概念的精品店中店商場(chǎng)，整個(gè)商場(chǎng)分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，采取一定回報(bào)率，一定時(shí)間段的返租或不返租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個(gè)問題需要探討：1、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)的市場(chǎng)定位甚為關(guān)鍵。定位的準(zhǔn)確，關(guān)系到商場(chǎng)的銷售率和銷售價(jià)格。2、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)也需要物業(yè)性質(zhì)的商場(chǎng)管理公司進(jìn)行管理。商場(chǎng)管理公司由誰為主體組建，關(guān)系到商場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營的好壞。3、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)需要銷售和招商齊頭并進(jìn)，需要行之有效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營銷方案及強(qiáng)有力的執(zhí)行力來保證銷售。4、 主題概念的精品店中店商場(chǎng)如果市場(chǎng)操作良好，能實(shí)現(xiàn)較好的銷售率及較理想的銷售價(jià)格，貴公司的整體收益也較理想?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商工作就以上兩點(diǎn)來開展和實(shí)施。第一部分 品牌主力店、大賣場(chǎng)的招商一、 目標(biāo)客戶1、 家電類全國品牌連鎖店A) 蘇寧電器連鎖集團(tuán)：蘇寧電器連鎖集團(tuán)始創(chuàng)于1990年，歷經(jīng)十余年的努力拼搏，蘇寧已發(fā)展成為年銷售規(guī)模120多億、上繳稅收過4億元、員工2萬余名、連鎖企業(yè)遍及全國24個(gè)省市地區(qū)的大型零售連鎖企業(yè)集團(tuán)。先后獲得中國最具影響力十大企業(yè)之一、全國民營企業(yè)8強(qiáng)、全國連鎖企業(yè)7強(qiáng)、中國商業(yè)企業(yè)名牌企業(yè)、江蘇省著名服務(wù)商標(biāo)等殊榮。-自1995年起，蘇寧率先在中國家電流通領(lǐng)域嘗試連鎖經(jīng)營的模式。在江蘇省內(nèi)及北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直營和特許形式建立了數(shù)百家連鎖店。B) 永樂蘇寧電器連鎖集團(tuán)：2、 IT類全國品牌連鎖店A) 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)：賽博數(shù)碼廣場(chǎng)，旨在建立全國最大的3C增值服務(wù)渠道，拓展全國連鎖賣場(chǎng)達(dá)500家，以緊密的網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各大中級(jí)城市。成為全國最有價(jià)值的行銷服務(wù)平臺(tái)，為國內(nèi)外合作伙伴提供在中國市場(chǎng)內(nèi)的最有效服務(wù)平臺(tái)。 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)，擁有全國最大的3C會(huì)員組織，其中時(shí)常積極參與活動(dòng)的會(huì)員，超過5000萬名以上。B) 百腦匯：于1998年成立，至今百腦匯BUYNOW?已成為中國電腦大賣場(chǎng)第一品牌，百腦匯資訊廣場(chǎng)致力于經(jīng)營信息產(chǎn)品，服務(wù)流通事業(yè)，縮短產(chǎn)品銷售通路，提供最新資訊，為商家和消費(fèi)者之間建立最短通路?，F(xiàn)在在上海、成都、南京擁有4家大型資訊賣場(chǎng)，計(jì)劃2005年前在全國主要城市開設(shè)25家連鎖資訊大賣場(chǎng)。百腦匯資訊廣場(chǎng)是藍(lán)天電腦集團(tuán)目前在中國大陸地區(qū)最大的投資項(xiàng)目，藍(lán)天電腦集團(tuán)系股票上市公司，一向以高科技發(fā)展為經(jīng)營方針，生產(chǎn)專業(yè)筆記本及相關(guān)產(chǎn)品之開發(fā)、制造、銷售、產(chǎn)品覆蓋歐、美、亞三洲五十多個(gè)國家和地區(qū)，名列臺(tái)灣前50強(qiáng)知名企業(yè)，并排名臺(tái)灣最佳營運(yùn)績效企業(yè)，為一發(fā)展空間廣闊，經(jīng)營穩(wěn)健的公司目前，中國的IT零售業(yè)中，大賣場(chǎng)是其主要的渠道終端，這一由百腦匯率先開拓的IT產(chǎn)品銷售形式，涵蓋了售前產(chǎn)品培訓(xùn)，自由購買，方便維修和在賣場(chǎng)中休閑娛樂的購買全過程。3、 大賣場(chǎng)類品牌連鎖店A) 好又多量販店：好又多是一家大型的流通業(yè)量販型臺(tái)資企業(yè)，主要經(jīng)營產(chǎn)品有：零售日用百貨、日用雜品、針紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工藝美術(shù)品、精品、精細(xì)化工產(chǎn)品、音像制品、副食品、糧油制品、冷凍食品、干貨類食品、煙、 酒類、書籍，并提供相關(guān)的商務(wù)咨詢和商務(wù)服務(wù)， 配套中西快餐 、電子游戲機(jī)娛樂務(wù)、食品加工及銷售等。好又多百貨商業(yè)廣場(chǎng)有限公司自97年8月開設(shè)首家店 廣州天河店以來, 又陸續(xù)在全國各地開設(shè)五十幾家新店,至今在廣州、番禺、深圳、成都、 昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設(shè)分店, 并以成倍的數(shù)量在增長B) 力量C) 屈臣氏D) 家樂福4、 百貨類品牌連鎖店A) 來雅百貨：來雅百貨成立于1998年3月，由臺(tái)灣正統(tǒng)管理團(tuán)隊(duì)操盤管理，以全新的經(jīng)營理念，科學(xué)的管理模式，差異化的經(jīng)營特色以及擁有雄厚實(shí)力的經(jīng)營母體等五大優(yōu)勢(shì)，迅速崛起于百貨行業(yè)當(dāng)中。B) 新華都：C) 天虹商場(chǎng)：5、 娛樂類品牌連鎖店A) 康康柳?。捍筇茒蕵肥聵I(yè)發(fā)展有限公司B) 音樂廚房：音樂廚房連鎖餐飲管理有限公司C) 歡唱：采星歡唱娛樂有限公司二、 前階段已開展的工作及階段工作總結(jié)商家接洽時(shí)間招商意向原因三、 現(xiàn)階段工作重點(diǎn)四、 合乎第二部分主題概念的精品店中店商場(chǎng)【盛世建材城】一 、本項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位中、高檔品牌家居裝飾城 本項(xiàng)目位于當(dāng)某某市的中心。從地理位置這一角度來看，目前此地段是繁華地段。因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位高檔品牌家居裝飾城。并針對(duì)商鋪的經(jīng)營主題和商鋪未來的經(jīng)營前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷售。（一）項(xiàng)目定位的SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位：本項(xiàng)目位于某某市的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。2） 規(guī)劃：是目前當(dāng)某某市域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)；在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。3） 硬件：項(xiàng)目的面積較合適，有較充足的停車位。4） 理念：營造出與當(dāng)某某市原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念。5） 人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展6、項(xiàng)目在當(dāng)某某市域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力夠，形成一定的感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度較高，對(duì)商鋪未來的價(jià)值很期望。項(xiàng)目劣勢(shì)： 1、對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項(xiàng)目的銷售和租賃價(jià)格相對(duì)商業(yè)中心區(qū)域以外過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。2、在地理位置上，零散的裝飾市場(chǎng)輻射區(qū)域占市區(qū)大部分，截?cái)嗔隧?xiàng)目市場(chǎng)的部分終端客戶。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1） 目前，當(dāng)某某市城內(nèi)沒有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模。2） 市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。3） 現(xiàn)有市場(chǎng)的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。4）零散的經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。5） 對(duì)于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的合理性。6） 現(xiàn)在某某市場(chǎng)上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。7） 現(xiàn)在某某市域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。市場(chǎng)威脅：2） 未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。3） 現(xiàn)某某市的一些有影響力的經(jīng)營戶，對(duì)于我們市場(chǎng)的形成具有一定的沖淡影響。4） 國家宏觀政策的調(diào)控對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利因素。（二）定位的優(yōu)勢(shì)a、可以使客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。通過市場(chǎng)調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必將增加市場(chǎng)壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位；b、有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，某某的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對(duì)家居裝飾的需求量較大；c、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)（城）相對(duì)較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；d、項(xiàng)目現(xiàn)在人氣旺，交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要；e、為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化；f、良好的市場(chǎng)操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。（三）目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。A、隱性客戶群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者a、投資者：1、本區(qū)域的商鋪投資者；2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；b、經(jīng)營者：1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司；3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者；4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者；二 本項(xiàng)目商鋪的銷售方案本項(xiàng)目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,提高銷售率和銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。（一）以租代售。（主要是針對(duì)經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻）以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。 以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概7萬元（60*3900*0.3=70200）即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。根據(jù)我們對(duì)當(dāng)某某市市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)某某市商鋪月租金為2028元/不等。月租金（元/）占調(diào)查的比例1210%1620%1820%2020%2410%2610%2810%均價(jià)為19.8總計(jì)為100%從上表看，當(dāng)某某市域內(nèi)的月租額可以分為12元/的低價(jià)段，1620元/的中價(jià)段，2428元/的高價(jià)段。雖然1620元/占主體部分，但考慮到每個(gè)物業(yè)本身存在的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部因素，這部分價(jià)位相對(duì)有些保守。本項(xiàng)目的商鋪屬于新建市場(chǎng)，配套設(shè)施完善，故取中段價(jià)位的均價(jià)18元/和高價(jià)段的均價(jià)26元/為其變化幅度，因此我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)取其中高價(jià)位的均價(jià)22元/。針對(duì)這個(gè)租金定價(jià)，對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達(dá)404.38萬元（租賃合同以一年為期限）。（二）直接銷售。（主要是針對(duì)投資戶的銷售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮）我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：1. 一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；2. 分期付款(簽訂合同時(shí)先付總房款的40%,房屋封頂時(shí)再付40%,交房時(shí)最后付20%);3. 按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。 這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。（三）銷售方式組合分析。一次性付款和按揭對(duì)于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對(duì)于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計(jì)算資金回籠。（據(jù)保守估計(jì)，計(jì)劃銷售占總戶的85%，計(jì)40戶）下表租售月租金以22元/收取，租賃合同以一年為期限戶數(shù)（戶）面積（）房款（元）備注以租代售159001290600房款30%+一年租金一次性付款 （含按揭）106002340000分期付款159001404000總房款40%，（一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%）銷售總計(jì)4024005034600（四）投資回報(bào)分析。無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。高檔家居裝飾區(qū)是新興市場(chǎng)，市場(chǎng)人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L幅度一定會(huì)更大。下表是投資一年后投資的回報(bào)率：5年期月利率為4.650，十年期月利率為4.800月租金（元/）投資回報(bào)率（一次性付款）投資回報(bào)率（按揭）10年期投資回報(bào)率（按揭）5年期185.54%9.79%9.00%226.77%11.96%11.00%268.00%14.14%13.01%投資者供款一年或購買一年后，房價(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如6.00%，這樣從表面上看可能會(huì)給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房價(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。（五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶進(jìn)行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場(chǎng)的初步定位高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：1、推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租；2、“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價(jià)的1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式。3、針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略對(duì)于一些目標(biāo)客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。 4、設(shè)置專職人員對(duì)于售樓處可以設(shè)置一個(gè)銷售商鋪的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。三 營銷推廣策略 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。（一）推廣主題基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行：1、 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)家居裝飾業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購買本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心；2、 本項(xiàng)目位于當(dāng)某某市老城區(qū)的中心路南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對(duì)發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力；3、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)， 我們的“有”未來的商業(yè)中心；我們的“優(yōu)”合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”商鋪和家居為一體。(二) 項(xiàng)目形象包裝1、主題廣告語：建議以“建造美麗家園盛世高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進(jìn)行廣告訴求；2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)建議本項(xiàng)目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項(xiàng)目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向路的0#樓上懸掛條幅，并在等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌；3、現(xiàn)場(chǎng)包裝1）、條 幅： 條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。例如： “投資有眼光，盛世商鋪?zhàn)黾已b”“盛世商鋪，鋪展家裝財(cái)源路”2） 道 旗： 為營造整體現(xiàn)場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：“資本.運(yùn)作.財(cái)富.擴(kuò)張”“今日寸金買土，明日寸土寸金（三）“造勢(shì)”策略針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我們建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿， 進(jìn)行一定量的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，在本地報(bào)紙和有線電視臺(tái)發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營造出本項(xiàng)目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場(chǎng)更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。在造勢(shì)階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時(shí)以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價(jià)值。根據(jù)調(diào)查，因?yàn)楸卷?xiàng)目是新型項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩