房地產(chǎn)新活法：尋求新的商業(yè)模式.doc

房地產(chǎn)新活法：尋求新的商業(yè)模式對(duì)于眼下還在大干快上中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“挖坑、蓋房、炒作、賴(lài)賬、逃跑”的快樂(lè)“五部曲”的確結(jié)束了。現(xiàn)在的必備功課是：用管理壓縮成本，量身訂制土地儲(chǔ)備策略，打通資本市場(chǎng)渠道，以及尋求新的商業(yè)模式還是忘掉那場(chǎng)已持續(xù)了一年多的爭(zhēng)論吧！盡管關(guān)于中國(guó)熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有無(wú)泡沫，利益各方的嘴仗還得打上一陣，但來(lái)自官方的信號(hào)似乎有“叫?！敝馊ツ甑讎?guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)表的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告中這樣描述：“借政策之力和消費(fèi)者的良好預(yù)期，房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)大發(fā)展預(yù)期的一次過(guò)度預(yù)演，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)?！钡拇_，那種憑“挖坑、蓋房、炒作、賴(lài)賬、逃跑”的快樂(lè)“五部曲”賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的時(shí)代要告一段落了，因?yàn)闆](méi)有人能夠阻擋政府和銀行改變游戲規(guī)則的步伐。2002年12月31日，注定被北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銘記。因?yàn)檫@一天，是北京市政府頒布的33號(hào)文件規(guī)定協(xié)議出讓土地的最后期限，那些在此之前沒(méi)有完成出讓及規(guī)劃手續(xù)的土地，將會(huì)被政府收回，進(jìn)行掛牌拍賣(mài)。這場(chǎng)自去年7月1日全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)始執(zhí)行的新土地政策被很多人稱(chēng)為“土地革命”，幾乎所有的省市都陸續(xù)出臺(tái)了國(guó)有土地出讓的新制度：拍賣(mài)、競(jìng)標(biāo)、掛牌交易。私下協(xié)議出讓土地已經(jīng)成為歷史。嫌貧愛(ài)富的銀行也前所未有地收緊了錢(qián)袋。同樣是在去年7月份，央行公布的調(diào)研報(bào)告顯示，全國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)局部過(guò)熱現(xiàn)象。接著，央行出臺(tái)了第三季度貨幣政策，要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款，政策目標(biāo)被稱(chēng)為“防止過(guò)熱”。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的資源：土地和資金，幾乎在同一時(shí)間改變了供應(yīng)方式。一個(gè)迥然不同的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)新秩序悄然形成。你可以用最激烈的語(yǔ)言來(lái)形容這場(chǎng)變革，但抱怨已毫無(wú)意義，最重要的是，那些想繼續(xù)玩下去的人們必須按照新規(guī)矩出牌。重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力作為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者，陳興漢領(lǐng)導(dǎo)的棲霞建設(shè)在兩年前就試圖進(jìn)入北京市場(chǎng)，但是這一計(jì)劃卻被無(wú)限推遲了。“北京房地產(chǎn)的水太深了?！睅缀跛型恋囟际撬较聟f(xié)議出讓?zhuān)m然看中了土地，但陳興漢卻買(mǎi)地?zé)o門(mén)。一位自稱(chēng)能夠?yàn)闂冀ㄔO(shè)牽線搭橋的中間人告訴陳興漢，拿出2000萬(wàn)中介費(fèi)就能搞定。對(duì)于“勤儉持家”的陳來(lái)說(shuō)，這個(gè)成本顯然太高了：“2000萬(wàn)，可以做多少事情??！”擴(kuò)張北京的計(jì)劃就這樣被擱置。這當(dāng)然不是陳一個(gè)人的悲劇故事。在規(guī)劃建設(shè)的奧運(yùn)村附近，兩個(gè)相鄰的住宅項(xiàng)目：萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，它們的命運(yùn)放大了協(xié)議出讓土地的弊端。這兩塊地原本都屬于北辰集團(tuán)，到北京發(fā)展的萬(wàn)科從北辰手中高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了部分土地，開(kāi)發(fā)萬(wàn)科星園。因?yàn)橥恋爻杀静煌?，萬(wàn)科星園每平方米的成本比北辰綠色家園高出近1000元，售價(jià)因此高出了1000多元。“協(xié)議出讓最大的問(wèn)題就是獲取土地的渠道、價(jià)格都是暗箱操作，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)太不公平。”鵬潤(rùn)集團(tuán)的總裁黃光裕曾這樣抱怨。全國(guó)絕大部分城市都采用協(xié)議出讓的方式交易經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)的異地開(kāi)發(fā)很長(zhǎng)一段時(shí)間讓開(kāi)發(fā)商退避三舍。當(dāng)住宅消費(fèi)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)，土地的價(jià)格和位置成為項(xiàng)目決定勝負(fù)的主要因素，在理想地段低價(jià)獲得土地的能力就成了一個(gè)房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。“每個(gè)公司都有一些專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)政府公關(guān)，或者拿地的人，他們沒(méi)有職務(wù)，但是工資很高。對(duì)于老板來(lái)說(shuō)，他們至關(guān)重要?！币晃婚_(kāi)發(fā)商介紹說(shuō)，還有另外一些人，就是倒賣(mài)土地批文，或者為協(xié)議出讓牽線搭橋，所有外資、外地、外行業(yè)的投資人想進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，都必須找到他們。現(xiàn)在看來(lái)，這些所謂“跑政府”的人會(huì)慢慢失寵，甚至面臨失業(yè)。2002年5月，國(guó)土資源部公布了實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定，并從2002年7月1日開(kāi)始執(zhí)行。新土地政策終止了協(xié)議出讓?zhuān)薪?jīng)營(yíng)性土地出讓必須通過(guò)拍賣(mài)、掛牌和競(jìng)標(biāo)方式公開(kāi)交易。到目前為止，全國(guó)31個(gè)省市均公布了新的土地交易管理規(guī)定。2002年6月28日，北京市也公布了“令人心悸”的33號(hào)文件，協(xié)議出讓土地被禁止。隨后幾個(gè)月，北京市通過(guò)掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式陸續(xù)推出了11宗共45萬(wàn)平方米的土地。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)告訴記者，11幅土地可以建造175萬(wàn)建筑平方米樓面，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足北京市場(chǎng)每年4000萬(wàn)開(kāi)復(fù)工面積對(duì)土地的需求。“政策效應(yīng)是漸進(jìn)的。目前大多數(shù)土地掌握在企業(yè)手里，不過(guò)通過(guò)政府掛牌、拍賣(mài)和競(jìng)標(biāo)出讓的土地會(huì)逐年增加?！薄霸谕恋毓_(kāi)交易后，所有的項(xiàng)目都是平等的?！卑驳丶瘓F(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)。在CBD南側(cè)，張開(kāi)發(fā)的蘋(píng)果社區(qū)以6000元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，而且贈(zèng)送全套精裝修，這樣的價(jià)格創(chuàng)造了CBD同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格新低?！昂芏嗳硕俭@訝地問(wèn)我，6000元/平方米，你能行嗎？”很早就倡導(dǎo)成本管理的張對(duì)此很自信，“要在市場(chǎng)上生存，必須通過(guò)各種資源的整合、通過(guò)管理優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，去壓縮成本。”這也是很多房地產(chǎn)公司都要補(bǔ)的課研究土地前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、預(yù)算，并準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)；改革以前拍腦袋式的決策機(jī)制，改變關(guān)系拿地的做法，在高效成本管理前提下，比別人更有能力競(jìng)標(biāo)拿到土地。對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)甚至幾十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，部門(mén)項(xiàng)目制和公司項(xiàng)目制的管理方式開(kāi)始顯現(xiàn)弊端：以采購(gòu)、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、物業(yè)等部門(mén)管理多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部門(mén)之間的協(xié)調(diào)管理成本太高，難以形成全面有效的質(zhì)量管理和成本控制體系；而公司項(xiàng)目制目前被大多數(shù)公司采用，成立單獨(dú)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，工程建設(shè)、配套、采購(gòu)、銷(xiāo)售甚至物業(yè)全面負(fù)責(zé)，項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)齊全，管理成本高、獨(dú)立性強(qiáng)、激勵(lì)機(jī)制不獨(dú)立。2002年開(kāi)始，低成本、高效激勵(lì)、組織靈活的獨(dú)立核算的事業(yè)部制項(xiàng)目管理開(kāi)始被世茂集團(tuán)、太合集團(tuán)等企業(yè)采用。降低成本的要求使人們拋棄了競(jìng)爭(zhēng)的偏見(jiàn)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一起集團(tuán)采購(gòu)、招標(biāo)建筑施工。一個(gè)月前，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹開(kāi)發(fā)的“建外SOHO”與相距幾公里的“富力城”開(kāi)始合作，聯(lián)合進(jìn)行建筑施工外包的招標(biāo)。由萬(wàn)科企業(yè)股份公司董事長(zhǎng)王石倡導(dǎo)成立的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟也自發(fā)地組織集體采購(gòu)建材。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，在IT和制造業(yè)盛行的客戶(hù)關(guān)系管理、產(chǎn)業(yè)鏈管理等管理術(shù)語(yǔ)，2002年開(kāi)始更多地出現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的口中。金地地產(chǎn)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)和華潤(rùn)置地等都開(kāi)始在公司內(nèi)部推行客戶(hù)關(guān)系管理，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)甚至聘請(qǐng)管理顧問(wèn)公司，重新設(shè)計(jì)了公司的組織結(jié)構(gòu)和激勵(lì)機(jī)制。威格斯房地產(chǎn)顧問(wèn)中國(guó)公司總經(jīng)理李忠對(duì)記者表示，去年除了常規(guī)的產(chǎn)品顧問(wèn)咨詢(xún)，他們還接到了一些開(kāi)發(fā)商公司管理的咨詢(xún)。“這在以前根本沒(méi)有?！崩钫f(shuō)。新土地戰(zhàn)略去年5月，當(dāng)國(guó)土資源部剛剛頒布新土地政策時(shí)，蘇楠和他的管理層進(jìn)行了一場(chǎng)激烈的爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是：是否應(yīng)該在新政策實(shí)施前儲(chǔ)備土地？作為恒鴻房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)，蘇楠在北京永定門(mén)外成功開(kāi)發(fā)了30萬(wàn)建筑平方米的天天家園，這也是他的公司開(kāi)發(fā)的唯一一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。恒鴻地產(chǎn)并不具備大量?jī)?chǔ)備土地的實(shí)力，但蘇認(rèn)為這并不是問(wèn)題的關(guān)鍵“儲(chǔ)備一個(gè)健康的企業(yè)要遠(yuǎn)比土地更重要?！边@就需要企業(yè)有充足的資金、健康的財(cái)務(wù)狀況、專(zhuān)業(yè)化操作水準(zhǔn)和市場(chǎng)判斷力。最終，蘇的觀點(diǎn)被一致通過(guò)。資本實(shí)力稍為雄厚的潘石屹也極力反對(duì)儲(chǔ)備土地。在他看來(lái)，過(guò)去幾十年的案例表明，死掉、破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司中，絕大部分都是因?yàn)橥恋貑?wèn)題，“大量圈地害死了很多人。我對(duì)土地比較害怕，始終是零儲(chǔ)備，要蓋房子時(shí)現(xiàn)拿地，哪怕價(jià)格貴一些?！庇捎趽?dān)心土地公開(kāi)交易后價(jià)格上升，供應(yīng)量下降，很多開(kāi)發(fā)商們從2001年就開(kāi)始以協(xié)議出讓方式大量?jī)?chǔ)備土地。那是一場(chǎng)遍及大江南北的圈地風(fēng)潮，數(shù)千畝、甚至上萬(wàn)畝的土地被開(kāi)發(fā)商買(mǎi)走，一批趁機(jī)炒賣(mài)土地的投資者也普遍獲利。合生創(chuàng)展、中國(guó)海外等公司成為其中的主力。土地公開(kāi)出讓引發(fā)的價(jià)格上升證實(shí)了這些公司的判斷?！澳切┙?jīng)過(guò)拍賣(mài)競(jìng)標(biāo)成交的土地，平均價(jià)格都比原來(lái)協(xié)議出讓時(shí)上升了20%?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。在潘石屹和李忠看來(lái)，這樣的做法太過(guò)冒險(xiǎn)公開(kāi)交易長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看未必抬高價(jià)格，大量?jī)?chǔ)備土地也增加了資金沉淀的成本?！熬秃帽裙珗@即將永遠(yuǎn)停止銷(xiāo)售月票，然后一些人就開(kāi)始炒賣(mài)最后幾張?jiān)缕?，但是他們很可能?huì)發(fā)現(xiàn)，即使天天買(mǎi)門(mén)票，也要比他們高價(jià)購(gòu)得的月票便宜?！迸耸僬J(rèn)為，新土地供給制度的實(shí)施使企業(yè)儲(chǔ)備大量土地變得更不現(xiàn)實(shí)。按照北京市33號(hào)文件，到2002年12月31日，所有之前協(xié)議出讓“圈到的”土地，必須完成立項(xiàng)、規(guī)劃和土地出讓合同，否則政府將收回；另外文件規(guī)定那些拿到的土地如果兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府也有權(quán)收回。在33號(hào)文件的擠壓下，北京一些原本計(jì)劃以后幾年推出的項(xiàng)目提前出生：在四惠橋東側(cè)，一個(gè)均價(jià)4500元的項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)；東三環(huán)南路、朝陽(yáng)路等地，都有項(xiàng)目強(qiáng)行上馬，否則這些土地將被政府收回。“這些項(xiàng)目大都是去年（2001年）下半年突擊拿到土地的項(xiàng)目?！北本┨┸S房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售經(jīng)理季滿(mǎn)如說(shuō)。這些強(qiáng)行上馬的項(xiàng)目并不符合開(kāi)發(fā)商原來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃。更糟糕的是，那些大量圈地的開(kāi)發(fā)商還不得不重新審視自己未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，資金鏈的緊張于是不可避免。一個(gè)房地產(chǎn)公司有多少土地才算合適呢？分析人士指出，零土地儲(chǔ)備的發(fā)展商大多屬于中小規(guī)模的私人企業(yè)，他們處于政策的邊緣，既缺資金更無(wú)政府關(guān)系，在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代，他們是土地炒賣(mài)的高位接盤(pán)者?！拔覀兊哪繕?biāo)是成為一家有特色、有個(gè)性的開(kāi)發(fā)商。”蘇楠說(shuō)。這種選擇得到絕大部分中小開(kāi)發(fā)商們的認(rèn)同。對(duì)于那些重量級(jí)選手，萬(wàn)科王石則指出，增加土地儲(chǔ)備必須首先考慮資金占用周期和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。“房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)債率不宜超過(guò)60%，而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，沒(méi)有能力進(jìn)行土地儲(chǔ)備?！绷硪粋€(gè)指標(biāo)是企業(yè)的產(chǎn)出能力和未來(lái)開(kāi)發(fā)節(jié)奏。就萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn)，單個(gè)項(xiàng)目年銷(xiāo)售單位1500套(約17萬(wàn)平方米)是個(gè)上限，如果一塊土地準(zhǔn)備用5年時(shí)間開(kāi)發(fā)，那么它的適合建筑面積應(yīng)該是：17萬(wàn)平方米年1.2(公建配套)5年=102萬(wàn)平方米。不過(guò)，各企業(yè)由于在資本實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力、管理能力上存在差異，對(duì)市場(chǎng)判斷也各有千秋，情況可能還稍有不同?！坝匈Y金實(shí)力的大公司應(yīng)該儲(chǔ)備土地，否則不能保證它未來(lái)幾年持續(xù)贏利的能力?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。任擔(dān)心政府每年公開(kāi)交易的土地能否滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，但他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，儲(chǔ)備土地必須考慮新政策的限制。新政策已讓開(kāi)發(fā)商塑造專(zhuān)業(yè)能力的努力受到一定沖擊公開(kāi)交易土地使得開(kāi)發(fā)商選擇土地價(jià)格、位置的范圍大大縮小，這對(duì)于綜合物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大影響，但對(duì)那些注重于某一細(xì)分市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則是一個(gè)利空他們并不能確定自己就一定能找到適合自己擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)物業(yè)的土地金地鴻業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理陳長(zhǎng)春說(shuō)，擅長(zhǎng)在郊區(qū)開(kāi)發(fā)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商不得不考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)節(jié)奏，因?yàn)橥恋嘏渲檬袌?chǎng)化以后，今后幾年不可能出現(xiàn)供大盤(pán)開(kāi)發(fā)的大幅土地一次性進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)檎芸赡軙?huì)把大塊土地切成小塊。況且大幅土地也許要巨額資金，大部分開(kāi)發(fā)商無(wú)法承受。當(dāng)然，變通的路徑永遠(yuǎn)都存在。股權(quán)交易、合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)被很多企業(yè)采用，以規(guī)避新政策對(duì)于交易方式、開(kāi)發(fā)時(shí)間的限制。雖然禁止協(xié)議出讓土地，對(duì)于那些急于獲得土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以收購(gòu)持有土地的房地產(chǎn)或者其他企業(yè)股權(quán)的方式，仍能間接得到土地；對(duì)于那些手中有地，但是在兩年內(nèi)又沒(méi)有計(jì)劃或者能力開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，可以采用合作的方式與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一起開(kāi)發(fā)。利用股權(quán)合作的方式，任志強(qiáng)華遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司成立一年來(lái)快速擴(kuò)張，它和京泰投資、首創(chuàng)陽(yáng)光等企業(yè)共同入股組建新華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，并和首旅集團(tuán)合作成立首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，開(kāi)發(fā)首旅集團(tuán)旗下的土地資源。首旅集團(tuán)擁有的土地儲(chǔ)備量達(dá)三四百萬(wàn)平方米，這正是任志強(qiáng)最為看中的；京泰投資也把自己在CBD核心區(qū)的土地交給新華遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)。當(dāng)銀行嫌貧愛(ài)富廢止協(xié)議出讓土地不僅僅讓開(kāi)發(fā)商們重新審視自己的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)節(jié)奏，招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易的方式還使資本有了決定性的話語(yǔ)權(quán)。在一些分析人士看來(lái)，這是更具震懾力的變化。來(lái)自中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)表明，2002年3季度，房地產(chǎn)項(xiàng)目中銀行貸款和預(yù)售款中60%來(lái)自商業(yè)銀行，企業(yè)自有資金僅占30%。2002年7月，央行公布了第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房貸款，警惕房地產(chǎn)泡沫。接著，各商業(yè)銀行紛紛收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的錢(qián)袋。而不少分析都指出，10年前海南的那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫主要就是銀行的非理性放貸政策惹的禍。中國(guó)光大銀行信貸管理部處長(zhǎng)姜明說(shuō)，針對(duì)目前大中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)過(guò)剩的問(wèn)題，光大銀行采取了一系列措施來(lái)規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)樓堂管所、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)就非常謹(jǐn)慎，一般不做這樣的項(xiàng)目；壓縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資，主要把資金集中在配合市政建設(shè)的項(xiàng)目以及商品房加按揭的項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商四證齊全（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）、自有資金不得少于30%兩項(xiàng)主要規(guī)定得到了更嚴(yán)格的執(zhí)行。“以前如果少一兩個(gè)證都沒(méi)問(wèn)題，而現(xiàn)在幾乎不可能?！焙泺櫡康禺a(chǎn)的蘇南說(shuō)。這已經(jīng)足以讓開(kāi)發(fā)商們感到寒意。對(duì)于眾多靠關(guān)系拿地皮、倒賣(mài)土地的小開(kāi)發(fā)商而言，銀根的變化簡(jiǎn)直是一場(chǎng)災(zāi)難。還是以光大銀行為例，它對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的貸款提高了門(mén)檻，有些貸款的利息上浮高達(dá)30%，而在往年，利率上浮的可能性很小；對(duì)于總資產(chǎn)和銷(xiāo)售收入在500萬(wàn)元以下的小客戶(hù)，光大銀行不提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；對(duì)不了解、合作時(shí)間不長(zhǎng)、樓盤(pán)銷(xiāo)售前景不明朗的大客戶(hù)也會(huì)提高貸款利率。而對(duì)于北京城建集團(tuán)、住總集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，光大銀行反而會(huì)有優(yōu)惠爭(zhēng)取項(xiàng)目。越來(lái)越嫌貧愛(ài)富的不只是光大，中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行和中國(guó)建設(shè)銀行等都表示出支持大公司的傾向。在中國(guó)工商銀行審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，一個(gè)重要的指標(biāo)是：“低層住宅封頂，高層住宅完成2/3。”這對(duì)于開(kāi)發(fā)商自有資金比例的要求更高。不過(guò)，金融機(jī)構(gòu)也不乏火中取栗者。就在銀行變得越來(lái)越無(wú)情的時(shí)候，信托公司卻雪中送炭。2002年底，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托、百瑞信托和伊斯蘭國(guó)際信托相繼推出了房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，以股權(quán)投資、貸款、合作開(kāi)發(fā)等多種方式向開(kāi)發(fā)商提供資金，融資方式更為多樣。北京信遠(yuǎn)房地產(chǎn)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等公司得到了信托資金的支持。任志強(qiáng)認(rèn)為，與銀行貸款相比，信托資金短期貸款成本較高，而長(zhǎng)期貸款則相對(duì)便宜。房地產(chǎn)公司也在嘗試其他的融資渠道。諸如買(mǎi)殼上市、境外上市、發(fā)行債券、引進(jìn)新股東、公司合并，甚至在境外發(fā)起成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。當(dāng)然，這些游戲的規(guī)則要更加復(fù)雜一些。北京的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始頻繁地出入投資銀行或者證券公司的寫(xiě)字樓，也有人直接聘請(qǐng)投資銀行家為自己講課。金賓國(guó)際投資顧問(wèn)公司投行部執(zhí)行總經(jīng)理王洪波告訴記者，去年他已經(jīng)為四五家開(kāi)發(fā)商作了融資方案。新游戲還需要開(kāi)方商們?cè)诠镜墓芾眢w制、決策機(jī)制和業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方面，更迎合資本市場(chǎng)投資者的口味。SOHO中國(guó)在香港和美國(guó)雖上市未果，潘石屹已是感受頗深。“現(xiàn)在的董事有英國(guó)、美國(guó)的，整個(gè)班子都國(guó)際化了，我們?nèi)绾芜m應(yīng)這種變化？這是一個(gè)挑戰(zhàn)。”即使是在香港上市達(dá)7年之久的華潤(rùn)置地也不例外。新任總經(jīng)理陳鷹在接受記者采訪時(shí)承認(rèn)，華潤(rùn)置地仍需要在公司管理體制上更加努力。現(xiàn)在，陳鷹面臨的更大問(wèn)題是，如何使這個(gè)擁有數(shù)十億資產(chǎn)的地產(chǎn)巨頭保持持續(xù)穩(wěn)定的贏利水平。2001年，華潤(rùn)置地的年銷(xiāo)售額達(dá)到了34億元，共有20多個(gè)住宅項(xiàng)目在市場(chǎng)銷(xiāo)售，然而2002年，由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制、項(xiàng)目管理等原因，可以銷(xiāo)售的樓盤(pán)驟然減少到5個(gè)，銷(xiāo)售收入也不到20億元。業(yè)績(jī)的大起大落固然是很多房地產(chǎn)公司的通病，但是營(yíng)業(yè)額及利潤(rùn)的不穩(wěn)定并不符合香港資本市場(chǎng)的要求。香港的投資者要求公司能夠保持穩(wěn)定的贏利，他們更看中企業(yè)中長(zhǎng)期的增長(zhǎng)能力。尋找新商業(yè)模式土地公開(kāi)交易本來(lái)提高了開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻，而銀行卻又釜底抽薪。對(duì)大部分玩家來(lái)說(shuō)，這只意味著一個(gè)不幸的事實(shí)：只有幾百萬(wàn)就能投資房地產(chǎn)的日子已經(jīng)一去不返?！爸灰阌?00萬(wàn)就能玩，土地先簽個(gè)協(xié)議，出讓金等房子賣(mài)了再說(shuō)；然后去找建筑設(shè)計(jì)，拿出樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙；租個(gè)寫(xiě)字樓，買(mǎi)張桌子、招幾個(gè)人，你就可以賣(mài)樓了；想個(gè)一鳴驚人的好概念，讓廣告公司墊資在各大報(bào)紙上登樓盤(pán)廣告，讓建筑公司墊資開(kāi)始挖坑蓋樓，對(duì)了，錢(qián)不夠你只管從銀行拿，爭(zhēng)著給呢；賣(mài)的好的話，樓還沒(méi)建就賣(mài)出了70%，運(yùn)氣好一下子賣(mài)光了。這時(shí)把所有錢(qián)都還了，要是不想還就給他們房子，或者就拖著”兩年前，一位業(yè)內(nèi)人士這樣給記者描述北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)原有策略進(jìn)行微調(diào)或大的修正，無(wú)疑會(huì)有助于一些開(kāi)發(fā)商解決燃眉之急，但對(duì)上一場(chǎng)泡沫仍心有余悸的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，他們能否在風(fēng)向變的時(shí)候徹底掌握主動(dòng)權(quán)，還是未知數(shù)。這迫使一些企業(yè)家走得更遠(yuǎn)，尋找中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的新商業(yè)模式。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖就是其中的一個(gè)先行者。馮被同行們譽(yù)為是房地產(chǎn)業(yè)的思想家，這樣的稱(chēng)呼并不過(guò)分他早年畢業(yè)于西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，后來(lái)又曾在中央黨校獲得哲學(xué)碩士，后來(lái)又拿到了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法律學(xué)博士。在不久前召開(kāi)的一次業(yè)內(nèi)論壇上，馮大膽提出了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)從香港模式到美國(guó)模式的轉(zhuǎn)變。在馮看來(lái)，大陸的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式發(fā)端于深圳，是典型的香港模式。這種模式就是大量利用銀行資金買(mǎi)地、挖坑、蓋房子，然后賣(mài)掉，接著又換個(gè)地方買(mǎi)地、挖坑、賣(mài)樓，企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)賺取利潤(rùn)。這種商業(yè)模式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著巨大風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)拿著銀行的錢(qián)盲目圈錢(qián)、大量圈地，資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)狀況差；稍微大一些的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)歷兩輪經(jīng)濟(jì)周期；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而且涉及規(guī)劃審批、拆遷、施工、電信、水、電等各個(gè)政府部門(mén)，開(kāi)發(fā)商可以計(jì)劃和預(yù)期的控制性非常差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有保證；另外，由于企業(yè)自由資金少，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式”的資金鏈條非常脆弱，一旦銷(xiāo)售或者施工某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，企業(yè)就會(huì)面臨破產(chǎn)。而馮所倡導(dǎo)的美國(guó)模式是指，企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)后并不出售，而是長(zhǎng)期持有，收取租金回報(bào)。美國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模非常龐大，完全有實(shí)力同時(shí)投資多個(gè)物業(yè)，最大的美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在全世界擁有數(shù)百個(gè)寫(xiě)字樓。在美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中，只有15%是銀行貸款，70%是企業(yè)的自有資金，它的股東包括保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老和其他福利基金，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等各類(lèi)長(zhǎng)期投資基金、社會(huì)公眾的資金等各種類(lèi)型，房地產(chǎn)資金絕大多數(shù)是私人資金。而在國(guó)內(nèi)，超過(guò)60%的房地產(chǎn)投資都是來(lái)自銀行資金?，F(xiàn)在，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、債券、各類(lèi)基金