世茂沈陽項(xiàng)目-定位報(bào)告.doc

世茂房地產(chǎn) 沈陽五里河項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告沈陽 五里河項(xiàng)目 產(chǎn)品定位報(bào)告世茂房地產(chǎn)營銷中心2007年4月目錄第一部分 沈陽市概況3第二部分住宅市場 4第三部分 商業(yè)房地產(chǎn)10第四部分 寫字樓市場17第五部分 地塊概況21第六部分 項(xiàng)目定位23一、 沈陽市概況1. 概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?20.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人。2. 城市綜合實(shí)力國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)大幅提高。2005年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)2240億元，比2000年翻一番，連續(xù)五年保持兩位數(shù)增長，年均增長13.8%；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)181.5億元，按可比口徑是2000年的3.8倍，年均增長30.6；全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成3622.5億元，是“九五”時期的3.6倍，年均增長39.1%；社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)915.1億元，年均增長11.7%。城市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，競爭力排名由2000年全國第14位躍升到2004年第8位，綜合 經(jīng)濟(jì) 實(shí)力排名由第23位躍升到第10位。3. 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。完成投資413.6億元，增長20.7。房屋施工面積3102萬平方米，增長10.6。房屋竣工面積1057.8萬平方米，增長31.2。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積（不含預(yù)售，下同）761.3萬平方米，增長45.2，其中商品住宅銷售713.9萬平方米，增長46.0；商品房銷售額236.8億元，增長55.1，其中住宅213.3億元，增長52.9。4. 居住水平 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資332.5億元，比上年增長30.8；新建成住宅1111.7萬平方米，增長29.9。城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；農(nóng)村居民人均住房面積25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。二、 住宅市場1. 市場概況市區(qū)內(nèi)土地塊小，分布零散市中心出讓的土地面積均較小，分布零散，且商業(yè)比例大。這樣的土地多為舊城改造項(xiàng)目，拆遷難度大，土地成本相對較高，造成產(chǎn)品價(jià)格的抬升，加大項(xiàng)目運(yùn)作的難度。地價(jià)穩(wěn)中有升2005年起，沈陽市實(shí)行了新的基準(zhǔn)地價(jià)，土地價(jià)格有一定的漲幅，尤其是金廊工程、大規(guī)模舊城改造項(xiàng)目等的土地出讓價(jià)格的制定，價(jià)格會有所提高。但是沈陽市的土地價(jià)格仍處于地價(jià)合理范圍之內(nèi)，目前，沈陽市的土地價(jià)格占房地產(chǎn)售價(jià)不足30%。農(nóng)業(yè)高新區(qū)、于洪區(qū)為主要成交區(qū)域土地成交量上，近年農(nóng)業(yè)高新區(qū)的土地成交面積為各區(qū)之最，其次為于洪區(qū)，渾南新區(qū)位居第三，大東區(qū)、東陵區(qū)以及蘇家屯區(qū)的土地成交量也比較高，和平區(qū)土地成交量為遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)位價(jià)值基本相當(dāng)?shù)纳蚝訁^(qū)，其土地成交主要集中在和平區(qū)的長白地區(qū)。從土地成交量上可以看出，農(nóng)業(yè)高新區(qū)以及于洪區(qū)將成為下一輪的主要開發(fā)熱點(diǎn)，這些區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域。地鐵地塊將受到推崇沈陽市的地鐵工程已經(jīng)通過國務(wù)院審批，經(jīng)過漫長而精心的準(zhǔn)備，初步定于2006年1月15日正式破土動工。由于地鐵工程對于房地產(chǎn)市場具有不容置疑的拉動力量，因此預(yù)計(jì)2006年隨著地鐵工程的正式開工，地鐵地塊也將成為開發(fā)商的新寵。沈陽中高檔住宅市場特點(diǎn)特點(diǎn)（4000元/平方米以上）市場平穩(wěn)，缺乏亮點(diǎn)，銷售速度緩慢。目前以和平、沈河、大東區(qū)為主，未來渾南將會成為沈陽中高檔住宅的核心發(fā)展區(qū)域。眾多實(shí)力雄厚的本地和外地發(fā)展商相繼屯兵渾南，蓄勢待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。渾南新城居住用地為16平方公里，全部為中高檔住宅，加上新城周邊區(qū)域以及其它區(qū)域的開發(fā)量，中低檔住宅未來的供應(yīng)量將呈飽和狀態(tài)。高檔住宅將會不斷產(chǎn)生，但可能是量越來少，總價(jià)越來越高，品質(zhì)越來越提升，綜合產(chǎn)品環(huán)境條件更成熟。2. 住宅案例萬科城開發(fā)商：沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:360000平方米總建筑面積:1000000平方米形態(tài)：12棟4層洋房，4棟9層小高層，15棟11層。總戶數(shù):5800戶開發(fā)周期:8-10年價(jià)格：小高層4038元/平米起，高層6100元/平米起。物業(yè)：1.8元/平方米總建筑面積超過100萬平方米，容積率為2.78，一期1.44。面積從81-180平不等。停車位:地上車位只租不售100元/月，車庫一期103個。萬科秉承一貫的拿地策略，地塊位置相對偏僻，周邊環(huán)境也較差。勝在產(chǎn)品的成熟和展示形象的吸引力、以及萬科的品牌優(yōu)勢。新世界花園灣景華庭地址：和平區(qū)南三好街發(fā)展商：新世界（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形態(tài)：多層、別墅、小高層、高層，3棟高層、5棟小高層650套容積率：2.59面積區(qū)間：97177平方米價(jià)格：起價(jià):4200元/平方米 均價(jià):4800元/平方米 最高價(jià):5200元/平方米（24層）物業(yè)費(fèi)：1.7元/平/月車位：1：0.5，400元/年沈陽新世界花園總占地面積 195.93 萬平方米，其中建筑用地面積 152 萬余平方米，堤外綠化面積 43 萬平方米。新世界花園一期現(xiàn)已建成“朗悅居、朗怡居、“朗盈居”等多層住宅，“翠堤豪園”別墅區(qū)及“澔景華庭”小高層、高層住宅等多個組團(tuán)，總開發(fā)面積 261,558 平方米， 1500 多戶業(yè)主生活其中。項(xiàng)目戶型做的相當(dāng)成熟，搭建在售樓處里的樣板間（比例稍有放大）風(fēng)格非常時尚，超出當(dāng)?shù)厥袌龅钠骄疁?zhǔn)。格林生活坊項(xiàng)目地址：和平區(qū)長白西路開發(fā)商：沈陽格林豪森世華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型：多層 小高層、高層戶型：從53138平米規(guī)模：個占地20公頃，建筑面積近50萬平米容積率：2.5價(jià)格：3980元/平米、商業(yè)5900元/平米、物業(yè)1元/平米開發(fā)分期：2007年8月、12月兩次交房。此項(xiàng)目的最大特點(diǎn)有二：其一，在高層的形式上仿照徽派建筑馬頭墻的做法創(chuàng)造出中式風(fēng)格。其二，整個園林落在零標(biāo)高以下，與車庫等水平面，形成一個下沉式的綠化景觀。五里河城地址：和平區(qū)文體路與青年大街交匯處（五里河體育場北側(cè)）發(fā)展商：沈陽中雁房產(chǎn)投資發(fā)展有限公司規(guī)模：項(xiàng)目一、二期總占地面積為5.9萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為29萬平方米。容積率4.6。一期工程位于整個項(xiàng)目的西部地塊，包括商業(yè)、SOHO辦公樓和學(xué)校、公寓。占地面積為4萬，總建筑面積14.5萬。其中住宅面積6萬；裙房商鋪面積2.2萬；SOHO辦公樓占1.8萬；地下室占2.5萬；地下車位約400個，學(xué)校占地面積為2.55萬，建筑面積為2萬。臨文體路從1層到4層為商鋪，總面積：2.2萬，總長度達(dá)300米，進(jìn)深達(dá)到20米。公寓從西到東分為三個組團(tuán)，共8棟，534套。公寓有一房、二房、三房三種戶型，戶型面積分別為60左右、110左右、130左右；一、二、三房的戶室比大約為30.7：32.6：26.2；另有200左右的大型套間占10.5%。臨三好街為一棟SOHO辦公樓面積為1.8萬，高99.7米，共有25層；首層層高5.1米，二層至十五層層高3.1米；十六至二十五層層高5米；戶型面積在100120之間，共有138套。學(xué)校建筑面積2萬平米。價(jià)格：商業(yè)1、2層20000元/平米，每個單位700800平米；3、4層8500元/ 平米，每個單位20004000平米，出租1400元/平米年。住宅60008000元/平米，出租帶家具裝修100平米30004000元/月。本項(xiàng)目追求公建化的外立面形象，戶型受一定影響，完成的不是很成熟。作為五里河區(qū)域較早的高層綜合項(xiàng)目，有其一定的標(biāo)志性意義。東方威尼斯御景東方地址：渾河北岸，五里河公園內(nèi)開發(fā)商：沈陽銀基發(fā)展股份有限公司占地面積：160萬平米。建筑面積：200萬平米價(jià)格：4000元/平米起，河景高層5000元/平米左右。項(xiàng)目坐落于五里河公園內(nèi)，經(jīng)管資源絕佳，但項(xiàng)目的建筑形象完成的較差。陽光100國際新城地址：南二環(huán)一大堤西路渾河晚渡處開發(fā)商：陽光100置業(yè)（遼寧）有限公司占地面積：1000畝建筑面積：189萬平米基本概況：規(guī)劃占地面積73公頃，建筑面積140萬平米，容積率1.7。戶型區(qū)間為47169平米。比為1：0.8。價(jià)格：43005500元/平米，物業(yè)管理費(fèi)1.3元/平米住宅市場整體特點(diǎn)針對以上住宅項(xiàng)目，結(jié)合其他市場狀況，沈陽的住宅市場有以下特點(diǎn)：l 市場接受建筑形態(tài)多樣化，多層、小高層、高層不同建筑形態(tài)之間沒有明顯的接受差異。l 戶型區(qū)間適中，各個面積段分布平衡，6085平米的一房，90105的兩房，110130的三房，沒有夸張變形的大面積需求。l 建筑形象一般做的都比較低段，能夠看得出很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)者、建造者都試圖有些想法，但完成度不高，尚處在探索階段，沒有成熟的風(fēng)格展現(xiàn)系統(tǒng)。l 園林成熟度一般，囿于氣候條件以及對環(huán)境上的認(rèn)知原因，園林沒有在項(xiàng)目形象展示上發(fā)揮其應(yīng)有的功效。l 住宅市場的供應(yīng)量向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，萬科，陽光100，東方威尼斯都在城市近郊有百萬方的推出量。l 價(jià)格上升空間充足，目前沈陽市的平均價(jià)格尚沒有越過4000，具備相當(dāng)?shù)纳仙臻g。l 由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對滯后，住宅建設(shè)占商品房開發(fā)的80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等規(guī)模城市的平均水平，房地產(chǎn)投機(jī)概率相對其他城市要小得多；購買住房的消費(fèi)者多為本地居民，達(dá)95%以上。從以上特點(diǎn)看出，本項(xiàng)目的住宅開發(fā)可以從以下幾點(diǎn)尋求突破：l 開發(fā)的規(guī)模和形態(tài)符合市場特點(diǎn)。l 價(jià)格可以在沈陽目前市場上有長足的發(fā)展。l 地段優(yōu)勢五里河區(qū)域的高端形象應(yīng)該充分發(fā)揮。l 突破性的戶型、建筑形象、園林綠化的塑造可以成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。三、 商業(yè)房地產(chǎn)1. 概況消費(fèi)品零售額提高2006年，沈陽城鄉(xiāng)市場更加繁榮，商品購銷兩旺。社會消費(fèi)品零售總額首次突破千億元大關(guān)，增長14.6%，是近5年來增長最快的一年。全年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1206億元，同比增長12.7%。存貸款余額均增2006年，沈陽市金融機(jī)構(gòu)年末存、貸款余額分別達(dá)到4000億元和2700億元，同比分別增長8.1%和14.6%，貨幣凈回籠居全國城市之首。全市發(fā)放個人消費(fèi)信貸440億元，同比增長12.87%。沈陽商業(yè)銀行更名為東北振興銀行后，效益水平不斷提高。收入增幅迅猛2006年，沈陽城市居民人均可支配收入11651元，比上年增長15.4%，居民收入增長幅度創(chuàng)下11年來之最，是自1996年以來增速最快的一年。商圈成熟激活商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開商業(yè)的繁榮。以商業(yè)為中心而形成的商圈在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中起著積極的作用。目前沈陽的幾大商圈已經(jīng)日趨成熟。成熟的商圈一方面激活商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面也使沈陽的商業(yè)地產(chǎn)形成向重點(diǎn)區(qū)域集中的趨勢。 中街、太原街、長江街形成沈陽的三大商業(yè)街。此外，日益成熟的還有以奧體中心為標(biāo)志的渾南商圈，以鐵西百貨為中心的鐵西商圈，以及三好街商圈等等。商圈之內(nèi)集中了眾多的商場、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 宏觀調(diào)控助推商業(yè)地產(chǎn) 在2006年各種調(diào)控政策輪番轟擊下，開發(fā)企業(yè)的住宅項(xiàng)目投資優(yōu)勢下降，將資金向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移成為沈陽部分房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇。宏觀調(diào)控引發(fā)的資金轉(zhuǎn)移助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從2006年國家出臺的各種政策來看，國家調(diào)控的主要目標(biāo)集中在住宅項(xiàng)目上，商業(yè)地產(chǎn)成為樓市的孤島。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到國家宏觀調(diào)控的影響很小，商業(yè)地產(chǎn)在縫隙中找到了發(fā)展的契機(jī)。2. 案例西武2007年3月25日開業(yè)。位于于沈陽著名的商貿(mào)和高檔生活區(qū)五里河地區(qū)。沈陽西武毗鄰五星級飯店、辦公大樓、高尚住宅小區(qū)及商務(wù)區(qū)，占地15000平米，匯集最高檔的國際知名品牌70余個。一樓， Louis Vuitton旗艦店。Prada、Armani、Zegna、Ferragamo、Versace、Tods、Paul&Shark、Dunhill等國際一線品牌的時裝、皮鞋、皮包及手表等配飾。中心區(qū)域的迪生鐘表珠寶有Rolex、Chopard、Jaeger-le Coultre、Tudor、Zenith等多個歐美鐘表品牌。二樓為時裝和皮具精品，有Brooks Brothers、Ports、Lancel，Patrizia PePe、Samsonite、Longchamp等專柜，品牌相對時尚。BO高級音響專門店亦設(shè)在二樓。三樓自成一角的高爾夫?qū)^(qū)，包括Nike Golf在內(nèi)的精選大師級高爾夫品牌及其他體育休閑服裝品牌，如：Hilfiger Denim。目前沈陽最高端的百貨業(yè)，其中品牌在沈陽乃至東北都是最高檔次，其中LV的旗艦店就設(shè)于此。西武此店的規(guī)格設(shè)置相對于其他店（成都、深圳、杭州），除了一層的一線品牌，二三樓略顯弱一些，而且整體體量也并不大，相信是西武對沈陽得謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。西武選址緊鄰項(xiàng)目地塊開張對本項(xiàng)目是一個加分得利好消息。卓展購物中心位置：沈河區(qū)北京街7-1號(近市府廣場)規(guī)模：9萬平方米業(yè)態(tài)分布一層：品格國際/國際名品、化妝品、珠寶、手表、眼鏡二層：型格世界/男裝、男鞋三層：優(yōu)雅天城/女裝、女鞋、女包四層：炫魅地帶/少女裝、絲巾飾品、內(nèi)衣五層：動感時空/運(yùn)動服飾器材、兒童用品六層：時尚境界/文化中心、會員中心、餐飲、美容七層：居易環(huán)球/家電、床上用品、精品超市頂級品牌：CUCCI、FENDI、Ermenegildo Zegna、LOEWE、Cartier、dunhill、BALLY、Aquascutum、MARELLA、SWAROVSKI、LANCOME、Dior、EATEE LAUDER、Folli Follie、Hogo Boss皆位于卓展一層。2006年4月新開張，目前市中心商圈內(nèi)最高檔的百貨，有一定世界一線品牌的加盟。但市內(nèi)空間格局布置不佳，缺乏高檔百貨應(yīng)有的展示感和炫耀性。香港新世界百貨一店作為沈陽第一家獨(dú)家擁有國際、國內(nèi)知名品牌賣場，樹立了新世界高檔的國際品牌的形象。二店以青春、時尚、前衛(wèi)的風(fēng)格成功打造成太原街商圈商業(yè)的一道亮麗風(fēng)景線。再加上三店貼近大眾的定位，三家店形成錯位經(jīng)營，保持了經(jīng)營定位的獨(dú)立性。 (一)、南京街店概述：1、開業(yè)年份：1995年11月2、經(jīng)營面積：8,400平方米3、地理位置：南京街店位于沈陽最繁華的太原街商業(yè)區(qū)東段的延伸地段中華路上，西鄰四星級的新世界萬怡酒店，東側(cè)正門與聯(lián)營公司遙遙相望，地處旺地，顧客流量集中，購買力可觀。4、營業(yè)時間：上午9時30分至晚上21時30分5、顧客群體：主要為白領(lǐng)階層及私營業(yè)者等高收入顧客群體提供的購物場所。6、商品概述及商品組合：本店以經(jīng)營名牌、化妝品、手袋、皮鞋、男女服裝及配飾為主。1/F 名店、化妝品、手袋、皮鞋2/F 男士服裝、男士內(nèi)衣、男士配飾3/F 女士服裝、少女/淑女服裝4/F 男女配飾、女士內(nèi)衣、床上用品、家庭用品、洗滌用品、 珠寶及精品、鐘表（二)、太原街店概述：1、開業(yè)年份：2000年8月2、營業(yè)面積：10,438平方米3、地理位置：太原街店地處沈陽巿繁華商業(yè)區(qū)太原街步行區(qū)的中心黃金地段，周邊星級酒店、大型商廈、 超巿林立，地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，客流量大，極具消費(fèi)潛力。4、營業(yè)時間：上午9時30分至晚上21時30分4、顧客群體：主要針對中等及中上等收入人群為銷售對象。5、商品概述及商品組合：本店主要經(jīng)營名牌、化妝品、手袋、皮鞋、男女服裝及配飾、香煙、洋酒、藥店、美容院。1/F 名店、手袋、皮鞋、香煙、洋酒、皮具、珠寶、名表2/F 少女裝、咖啡室3/F 女士服裝4/F 男士服裝、男士配飾、眼鏡5/F 床上用品、美容院、家庭用品、小家電-1/F 超巿、內(nèi)衣、藥店新世界百貨一店依托新世界酒店走高端路線，二店、三店依托中華街的商業(yè)氛圍，經(jīng)營各有側(cè)重。是沈陽最老資格的高檔百貨。3. 競爭項(xiàng)目華府天地項(xiàng)目位置：東至惠工廣場、南臨東西快速干道、西接北京街、北靠團(tuán)結(jié)路。項(xiàng)目背景：“沈陽華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司”將51股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“香港上海置業(yè)有限公司”持有，雙方成立中外合資企業(yè)共同開發(fā)“沈陽華府天地”（原“沈陽華銳世界城”）項(xiàng)目。06年7月31日沈陽市代表團(tuán)赴香港招商期間“香港上海置業(yè)有限公司”與“沈陽華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司”正式簽約，新的“沈陽華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司”合資企業(yè)宣告成立。 購物中心占地面積5.5萬平方米，建筑面積24萬平方米，是一個集購物、美食、休閑、娛樂、文化、康體、服務(wù)、旅游等多功能為一體的生活購物中心。 項(xiàng)目總的開發(fā)原則是完善城市功能，適度超前，填補(bǔ)空白，引導(dǎo)休閑體驗(yàn)消費(fèi)潮流。新古典主義建筑形象風(fēng)格設(shè)計(jì)，多功能組合，主題景觀的消費(fèi)環(huán)境。與沈陽現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)錯位，功能組合錯位，消費(fèi)對象錯位。輻射范圍：第一商圈項(xiàng)目周邊2公里，第二商圈沈陽市區(qū)13公里，第三商圈周邊八大城市群150公里。規(guī)模：占地面積16.7萬平方米，總建筑面積190萬平方米，總投資80億元人民幣，是目前全國最大規(guī)模的綜合商業(yè)項(xiàng)目。建筑形態(tài)：HOPSCA 城市綜合體，包括五星級酒店、高級寫字樓、城市景觀公園、購物中心、會議中心、高檔公寓。一期工程首期工程占地5萬平方米，建筑面積40萬平方米，于2005年5月開工，預(yù)計(jì)2007年9月全面投入運(yùn)營。地下兩層，裙樓5層，塔樓5棟。裙樓和地下一層將建成東北最大的美式購物中心SHOPPING MALL。大連影院、金錢豹國際美食城、湯姆熊娛樂城、HOLA家居將入住。1號樓：28482平方米 商務(wù)公寓2號樓：28282平方米 高檔產(chǎn)權(quán)酒店3號樓：21472.5平方米 酒店式公寓4號樓：54158平方米 高檔產(chǎn)權(quán)式酒店5號樓：18852.3平方米 5A甲級寫字間二期工程占地12萬平米，建筑面積150萬平米，將建成沈陽第一高樓320米，計(jì)劃2007下半年開工。酒店：18萬平米寫字樓：47萬平米會議中心：5萬平米商業(yè)：20萬平米公寓：21萬平米停車場：25萬平米/6000個其他：15萬平米建筑形式：大型綜合商業(yè)設(shè)施 商業(yè)部分總建筑面積：24萬平方米 單層建筑面積以及層高： B2F 建筑面積：39000 ，層高：5.1M B1F 建筑面積：39000 ，層高：6M 1F 建筑面積：32700 ，層高：6M 2F 建筑面積：31600 ，層高：5.1M3F 建筑面積：31600 ，層高：5.1M 4F 建筑面積：31700 ，層高：5.1M 5F 建筑面積：30000 ，層高：5.1M 停車場: 可泊車1200臺 觀光電梯：4部 升降電梯：25部 步梯：92部 塔樓部分總面積15萬平方米 1號樓面積：28500.00（商務(wù)公寓） 2號樓面積：28300.00（商住公寓）3號樓面積：21500.00（酒店公寓） 4號樓面積：54200.00（商住公寓）5號樓面積：18900.00（辦公寫字間）此項(xiàng)目的規(guī)模略大于我司項(xiàng)目，業(yè)態(tài)上相仿佛。在地段上占據(jù)沈陽市中心地帶，與我司項(xiàng)目各有優(yōu)勢，一期在推出時間上早于我司項(xiàng)目，占有一定市場先機(jī)。二期開發(fā)時間基本與我項(xiàng)目相同，將會是一個有力的競爭對手。總體來看：沈陽的高端百貨業(yè)正處在一個充分發(fā)展的階段，但總體的規(guī)模尚不足以與城市的整體實(shí)力相匹配。五里河區(qū)域由于原有的高級酒店、文化設(shè)施、高級公寓等共同構(gòu)成了高端生活圈，對于本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作是一個絕好的發(fā)展時機(jī)。附：08年前進(jìn)駐沈陽的中高檔百貨店：美美百貨（進(jìn)駐中華路的曼哈頓廣場，在籌備中）日本伊勢丹百貨（進(jìn)駐太原街中興北，在建設(shè)中）臺灣遠(yuǎn)東太平洋百貨（進(jìn)駐渾南渾河邊上的太平洋商業(yè)廣場，在建設(shè)中）賽特百貨（進(jìn)駐渾南女人街，品牌輸出管理）在中街正在建設(shè)的恒隆廣場。長春歐亞百貨（收購中華路的聯(lián)營百貨和中街的嘉豪商廈，在籌備中）這還不包括在渾南已經(jīng)開工的億豐商業(yè)廣場和泛華商業(yè)廣場，即將在明年年初在渾南開工的保利達(dá)商業(yè)廣場和已經(jīng)摘得五里河體育場地塊的世茂廣場。四、 寫字樓市場1. 概況分布沈陽市寫字樓現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布于三個區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊、太原街-和平大街之間，如總統(tǒng)大廈、中興商業(yè)大廈寫字樓、海潤國際等；市府廣場周邊，如方圓大廈、新基火炬大廈、沈陽財(cái)富中心等；三好街及青年大街一帶，如華新國際大廈、中潤國際、百腦匯資訊廣場等。各專業(yè)寫字樓項(xiàng)目分布較散，彼此缺乏呼應(yīng)，尚未形成集聚效應(yīng)。 無明顯優(yōu)勢區(qū)域目前沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域（即中央商務(wù)區(qū)）。寫字樓市場競爭比較激烈，有利于激活市場，形成良好的市場環(huán)境。而由于目前高檔次的專業(yè)寫字樓項(xiàng)目較少，促使一些星級酒店利用自身完善的硬件優(yōu)勢及優(yōu)越的服務(wù)而開辟專門的寫字樓層，這種現(xiàn)象在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)太原街商業(yè)區(qū)周邊最為明顯。 價(jià)格沈陽市寫字樓總體市場租金均價(jià)在1150元/平方米/年左右，中低檔寫字樓基本以其品質(zhì)為定價(jià)依據(jù)，與其所在區(qū)域無太大關(guān)聯(lián)。高檔寫字樓的定價(jià)除與其品質(zhì)有關(guān)外，亦受到項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目新舊程度的影響。 從租金價(jià)格看，三個區(qū)域都受到專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓不同客戶群體的青睞。星級酒店中的專設(shè)寫字間多分布于太原街商圈附近，其租金報(bào)價(jià)比周邊純寫字樓項(xiàng)目高出65%，而該區(qū)域之專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的供應(yīng)與需求之間仍有一定的缺口。 客戶由于未來的新增供應(yīng)以高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓為主，客戶的選擇面將更加放寬，預(yù)計(jì)高檔寫字樓的市場將產(chǎn)生分化，那些缺乏地理優(yōu)勢的項(xiàng)目將因缺乏競爭力而被迫調(diào)整其價(jià)位。沈陽市各寫字樓中外資租戶比例與寫字樓租金價(jià)位基本呈正比，即高租金的寫字樓其外資租戶比例相應(yīng)也較高。外資用戶的租金承受能力高，相應(yīng)地對于寫字樓的位置、品質(zhì)有高標(biāo)準(zhǔn)的要求。 寫字樓中，外地企業(yè)用戶多于本地企業(yè)用戶、四分之一的租客是以辦事處的形式租用寫字樓，這些用戶未來對于寫字樓的需求很大程度取決于沈陽市未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r及市場的開放程度。家樂福、沃爾瑪?shù)却笮椭放瞥幸约拜^成熟的餐飲娛樂設(shè)施也分別為三個區(qū)域提供了良好的商業(yè)配套，保證了三個區(qū)域的眾多人流量，而周邊寫字樓中的白領(lǐng)人士也保證了所在區(qū)域娛樂、商業(yè)設(shè)施的蓬勃發(fā)展，兩者可謂相輔相成。 此外，“成長型寫字樓投資族”也成為支撐寫字樓市場繁榮、完善和穩(wěn)定發(fā)展的重要力量。 在寫字樓需求中占據(jù)舉足輕重地位的廣大中小型企業(yè)，它們的規(guī)模也許不是很大，名頭也許不是很響，論單獨(dú)一家公司的實(shí)力，也許不能和那些跨國大公司相比，但眾多這樣的公司組合起來，卻構(gòu)成了沈城寫字樓市場上最強(qiáng)勁最有影響力的需求。許多投資客正是看到這種現(xiàn)象，而成為“成長型寫字樓投資族”的?？梢哉f，未來沈陽寫字樓市場還有很大的發(fā)展空間。2. 案例富中USHOW地址：十一緯路169號、青年大街西南角。業(yè)態(tài)：公寓（1克拉中央商務(wù)館300套）、寫字樓、商鋪占地面積：0.2711萬平方米建筑面積：3.2169萬平方米容積率11.87，30層高層價(jià)格：公寓4783元/平方米起，寫字樓6600元/平方米起。開發(fā)商：沈陽億光年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司面積區(qū)間：每單位，79.44126.64平方米。賣點(diǎn)：位于沈陽一二號地鐵交叉點(diǎn)上，22的公攤。開發(fā)面積較小，價(jià)格突破不大，某些辦公面積的與公寓相當(dāng)，去化速度較快。匯寶國際位置：市府廣場，北京路、府前巷、惠工街、哈爾濱路圍合。業(yè)態(tài)：MOHO商務(wù)公寓6.9萬平方米、商業(yè)辦公12萬平方米、辦公12萬平方米。發(fā)展商：遼寧匯寶國際投資集團(tuán)總建面積:30萬平方米總占地面積:6萬平方米，其中匯寶國際大廈35層，6.7平方米，匯寶國際商業(yè)廣場占地0.5萬平方米，建筑面積2.6平方米。面積：公寓49125平方米，辦公56.14189.56平方米價(jià)格：住宅6050起，均價(jià)7000，最高7800左右，辦公只出租，1010元/平方米年（包括空調(diào)、物業(yè)等，不包括水電），車位白天5元/小時，夜間40元/月。市中心地段，地段優(yōu)勢絕佳。住宅部分已經(jīng)入住，商業(yè)也已經(jīng)投入使用（卓展購物中心）。整體項(xiàng)目略顯粗糙（寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)、外部展示形象）。北方國際大廈地址：青年大街165號竣工日期：2006年10月占地面積：2430平方米建筑面積：40497.7平方米，其中地上31798.4平方米，地下8699.2平方米，裙樓面積5708.9平方米，建筑高度104米，29層塔樓，4層商業(yè)群房，車位130160個。價(jià)格：出租1600元/平方米年，租賃面積戶型為961100平米。發(fā)展商：北方傳媒集團(tuán)賣點(diǎn)：6個主題空中花園及其有個性特色的辦公空間，整棟大樓強(qiáng)調(diào)渲染藝術(shù)氣質(zhì)，大堂、每個電梯廳都有雕塑設(shè)置。辦公空間的材質(zhì)（玻璃外墻面、地面）都比較高端。據(jù)聞，500強(qiáng)中某些企業(yè)都被其價(jià)格所阻擋。沈陽高端寫字樓市場的代表性項(xiàng)目。領(lǐng)先國際位置：青年大街、大西路交匯口東北角，市委對面。規(guī)模：建筑面積30萬平方米。A棟為國際會議中心，B、C、D為高級住宅，E棟為五星級酒店，F(xiàn) 棟為國際酒店公寓，裙樓15層為商業(yè)，B1為3萬平米超市，B2、B3為1200個停車位，最高度148米。商業(yè)面積約為10萬平方米。住宅：105313平方米，304套。商業(yè)將會有百聯(lián)加盟。酒店式公寓：160套。發(fā)展商：新拓置業(yè)價(jià)格：公寓8900元/平方米（20層），住宅7500元/平方米、60元層差，辦公約11000元/平方米。項(xiàng)目規(guī)模較大，沿街展示面很壯觀。但可能由于資金問題，進(jìn)展緩慢。售樓處設(shè)在項(xiàng)目旁的辦公樓九層，展示形象不佳。整體來看，沈陽的寫字樓市場具備以下特點(diǎn)：l 目前沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域（即中央商務(wù)區(qū)）。l 沈陽市寫字樓總體市場租金均價(jià)在1150元/平方米/年左右，中低檔寫字樓基本以其品質(zhì)為定價(jià)依據(jù)，與其所在區(qū)域無太大關(guān)聯(lián)。高檔寫字樓的定價(jià)除與其品質(zhì)有關(guān)外，亦受到項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目新舊程度的影響。l 有效供給不足，大部分寫字樓的功能單一，配套不完善。l 在寫字樓需求中占據(jù)舉足輕重地位的是廣大中小型企業(yè)，投資客正是看到此點(diǎn)而成為“成長型寫字樓投資族”的。未來沈陽寫字樓市場還有很大的發(fā)展空間。五、 地塊概況1. 地塊區(qū)位及周邊情況地塊位置2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：185321.11平方米容積率：8.5建筑面積：150萬平方米與地塊隔青年大街的科學(xué)宮和天穹電影院。與地塊隔青年大街的沈陽圖書館與地塊隔青年大街的夏宮地塊東側(cè)現(xiàn)狀3. 地塊SWOT分析優(yōu)勢1、 地塊處于五里河區(qū)域，屬于沈陽市高端消費(fèi)區(qū)域內(nèi)，緊鄰喜來登、萬豪、西武等高端商業(yè)項(xiàng)目，片區(qū)成熟，形象良好。2、 土地原有的五里河體育場的文脈延續(xù)，對本項(xiàng)目有宣傳上的先天優(yōu)勢。3、 開發(fā)商世茂的高端產(chǎn)業(yè)品牌對于項(xiàng)目品牌塑造的互動優(yōu)勢。4、 地塊拆遷完成，土地狀況良好，可直接施工。劣勢無明顯劣勢機(jī)會1、 沈陽住宅價(jià)格尚處在一個較低水準(zhǔn)，有較大的提升可能。2、 沈陽的辦公區(qū)域規(guī)?；形葱纬?，本項(xiàng)目可以打造沈陽第一個成熟的高端寫字樓區(qū)域。3、 政府對本項(xiàng)目的配合協(xié)作對項(xiàng)目的后期順利操作具有有力的保證。威脅1、 最近高端商業(yè)的推出量較大，對項(xiàng)目的商業(yè)存在一定的沖擊。2、 有直接競爭項(xiàng)目的存在?？傮w評價(jià)：項(xiàng)目地塊為一絕佳的地塊，存在可能的風(fēng)險(xiǎn)只存在于操作本身。六、 項(xiàng)目定位1、 產(chǎn)品定位在150萬平方米的面積內(nèi)，業(yè)態(tài)包含商業(yè)、寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓、高級公寓共五項(xiàng)內(nèi)容，按照市場容量以及開發(fā)狀況，各開發(fā)量如下：商業(yè)：21萬方平方米。寫字樓：21萬方平方米。五星級酒店：5萬方平方米。酒店式公寓：13萬方平方米。住宅：90萬方平方米。一期開發(fā)：住宅25萬平方米，商業(yè)5萬平方米，共30萬方。商業(yè)其中30000平方米出租，20000平方米銷售。后期開發(fā)規(guī)模待定。其中：一期開發(fā)住宅配比為：戶 型二房三房四房豪華戶型戶型面積90-120m2135-170 m2185215m2235275m2所占比例（）25403051015202015154房2廳3衛(wèi)（雙主臥）或復(fù)式戶型詳述90-105m2105-120m2135-150m2155170m2185200m2200215m22房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4+1房2廳2衛(wèi)備注： 注：上述面積為最終實(shí)現(xiàn)的的銷售面積，考慮到實(shí)際施工誤差等原因，在設(shè)計(jì)過程中相應(yīng)扣減5。2、 建筑風(fēng)格1) 氣候特征沈陽夏季涼爽、冬季嚴(yán)寒、春秋季短促。由于日照間距等規(guī)劃強(qiáng)制性要求，一般社區(qū)的面貌極易形成單調(diào)、呆板、規(guī)則的軍營式面貌。同時，風(fēng)沙工業(yè)煙塵較大，在建筑色彩的選擇上也需要考慮到長久性，在進(jìn)行風(fēng)格確認(rèn)的同時，需要考慮到這些條件。2) 陽臺與生活習(xí)慣由于北方的生活習(xí)慣，對