接管入住工作手冊(cè)(DOC 83頁(yè)).doc

接管入住工作手冊(cè) 編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 未經(jīng)許可 不得拷貝 生效日期：2013年7月1日目 錄物業(yè)管理前期介入工作規(guī)程 4新建物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程23入住控制程序41前期介入情況周記表NO1 49前期介入情況周記表NO2 50前期介入情況周記表NO3 51前期介入情況周記表NO4 52前期介入情況周記表NO5 53前期介入情況周記表NO6 54前期介入情況周記表NO7 55前期介入情況周記表NO8 56房屋接管驗(yàn)收移交表 57設(shè)備接管驗(yàn)收移交表 58大廈設(shè)備接管驗(yàn)收移交表 59工程資料移交清單 60接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表 61公共設(shè)施接管驗(yàn)收移交表 62接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表 63接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題登記表 64公共區(qū)域鎖匙接管驗(yàn)收移交表 65設(shè)備驗(yàn)收移交日期時(shí)間表 66設(shè)備檢測(cè)（通用）報(bào)表 67消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試報(bào)表 68消防水泵檢驗(yàn)報(bào)告 69風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜測(cè)試報(bào)告 70生活水泵檢驗(yàn)報(bào)告 71排污泵、集水井檢驗(yàn)報(bào)告 72中央冷水機(jī)組檢驗(yàn)報(bào)告 73冷卻塔檢驗(yàn)報(bào)告 74高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)表 75高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)告表(一) 76高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)告表(二) 77高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)告表(三) 78電力變壓器檢驗(yàn)報(bào)告 79控制電柜檢驗(yàn)報(bào)告 80電視監(jiān)控系統(tǒng)測(cè)試報(bào)表 81入住手續(xù)辦理流轉(zhuǎn)單 82業(yè)主家庭情況登記表 83房屋驗(yàn)收表 84托管房門鑰匙責(zé)任聲明書 85消防責(zé)任書 86物業(yè)管理前期介入工作規(guī)程1.0 目的規(guī)范公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)前期物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。2.0 適用范圍適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心。3.0 職責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)參照本工作規(guī)程，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。4.0 方法和過(guò)程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段（包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序4.2.1確定工作內(nèi)容要求；4.2.2成立工作小組；4.2.3制定工作方案和計(jì)劃；4.2.4 計(jì)劃實(shí)施，工作小組應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見(jiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)；4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查；4.2.6 對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，如：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：對(duì)總體設(shè)計(jì)、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營(yíng)銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問(wèn)題。5.0 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件可行性研究報(bào)告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書、勘測(cè)定界報(bào)告、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計(jì)文件總說(shuō)明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明書、電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書、弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。5.1.2工作小組參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)。5.1.3工作小組組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。5.2項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則5.2.1總體評(píng)估5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。5.2.1.10各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評(píng)估5.2.2.1安防布局a、便于安防管理區(qū)域分割，消除管理死角。b、便于安防管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c、人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。d、安防設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e、安防技防措施完備，形成多層次的安防體系，信息匯總通暢，反應(yīng)f、快速（詳見(jiàn)5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局 a、 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。b、消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。c、 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。d、 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.3交通布局a、各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b、主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c、機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。d、有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。5.2.2.4生活配置a根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b、一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂(lè)、交通等的配套服務(wù)功能。c、如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開。d、如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套a、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。b、配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c、溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。d、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e、配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a、安防智能化一般可配置紅外線周界紅外報(bào)警系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b、網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。c、設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、天燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d、中央控制中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)，或與物業(yè)服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信、號(hào)衰減。e、智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體a、屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b、墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。d住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。f廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在23米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。g衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。k地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。i房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。l有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽(yáng)臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。m陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置a室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。b室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。e室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。f當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。h室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。i電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。k高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。5.2.2.9綠化配置a綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好。d綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。e綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。f綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置a景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。c水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。d不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò)1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用e自然河道水系超過(guò)1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。f景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。g泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間a應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。b宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。c公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。d綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。g公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。h高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門。i樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保a住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。b住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。c住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。d周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g垃圾房及變電房、天燃?xì)庹{(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房a物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：公共秩序值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。新鄉(xiāng)市應(yīng)按照總建筑面積5萬(wàn)平方米以下（含5萬(wàn)平方米）的為總建筑面積的04%，5萬(wàn)平方米以上的為總建筑面積的02%。 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。b業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、警務(wù)室（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會(huì)議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和物業(yè)服務(wù)中心相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處5.2.2.14新材料、新技術(shù)a應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。d采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。5.2.2.15管理成本測(cè)算a對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。b管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。5.2.2.16與相似典型項(xiàng)目的比較a相似點(diǎn)b差異點(diǎn)c優(yōu)勢(shì)d劣勢(shì)e改進(jìn)建議5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序：5.3.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告。5.3.2工作小組接到書面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由公司相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。5.3.4 接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。5.3.5 評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告，并提交物業(yè)相關(guān)部門。5.3.6 公司相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行評(píng)審。5.3.7評(píng)估小組根據(jù)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn)，于3日內(nèi)完成對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告的修改。5.3.8經(jīng)修改的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告由公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后，提交公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。5.4 此階段系統(tǒng)評(píng)估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型。若地產(chǎn)沒(méi)有明確要提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評(píng)審，并提交意見(jiàn)。6.0 營(yíng)銷策劃階段介入6.1營(yíng)銷策劃介入程序與內(nèi)容6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書和營(yíng)銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求，同時(shí)此時(shí)的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計(jì)的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報(bào)公司品質(zhì)管理部備案。6.1.2物業(yè)管理方案策劃：一般在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機(jī)制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等。此方案需獲得公司品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部等部門的確定。6.1.3物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同，同時(shí)物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時(shí)，與購(gòu)買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和臨時(shí)管理規(guī)約。6.1.4物業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解地產(chǎn)在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。7.0 施工建設(shè)階段介入7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容7.2.1成立介入小組，一般23人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。7.2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。7.2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。7.2.4 定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。7.2.5 對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。7.2.6 在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)7.2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2 地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)：a無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。b采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。c采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。a鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。7.2.6.5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程a外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。b內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。7.2.6.8給排水工程a給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。b排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PV水管。8.0 對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入8.1 物業(yè)服務(wù)中心組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問(wèn)題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。8.2驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引）8.3驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如：a.房屋接管驗(yàn)收表b.室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表c.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表d.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表e.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表8.4 驗(yàn)收小組應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。9.0 質(zhì)量記錄9.1前期介入情況周記表NO1。9.2前期介入情況周記表NO2。9.3前期介入情況周記表NO3。9.4前期介入情況周記表NO4。9.5前期介入情況周記表NO5。9.6前期介入情況周記表NO6。9.7前期介入情況周記表NO7。9.8前期介入情況周記表NO8。新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)程1.0 目的規(guī)范公司對(duì)新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和內(nèi)容，確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。2.0 適用范圍適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心。3.0 物業(yè)接管驗(yàn)收的基本條件3.1 工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。3.1.1 全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設(shè)計(jì)規(guī)定應(yīng)與主體工程同步交驗(yàn)的配套項(xiàng)目（不得漏項(xiàng)、甩項(xiàng)）。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工程項(xiàng)目，可以分階段組織驗(yàn)收、交接，但公用項(xiàng)目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。3.1.2 竣工驗(yàn)收合格，是由建設(shè)單位會(huì)同施工單位及有關(guān)專業(yè)部門，按照國(guó)家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范及其他專業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，由驗(yàn)收部門對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行檢查、考核、鑒定，取得數(shù)據(jù)材料、憑證，證明符合標(biāo)準(zhǔn)，工程合格，呈報(bào)批準(zhǔn)通過(guò)。3.2 供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。即要求供水、供電、供氣等設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，做到電通、水通、氣通、路通（高級(jí)住宅還要求電話線路進(jìn)戶，電視信號(hào)到位，安全技防聯(lián)網(wǎng)等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實(shí)；綠化面積達(dá)標(biāo)；房屋配套齊全；設(shè)備功能完備，滿足業(yè)主生活必需的要求。3.3房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。即要求建設(shè)單位在房屋竣工驗(yàn)收前，應(yīng)同當(dāng)?shù)毓哺刹块T聯(lián)系，確認(rèn)幢、戶編號(hào)，樓牌號(hào)安裝到位。以免業(yè)戶入住后，無(wú)法申報(bào)戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號(hào)不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易帶來(lái)后遺癥。3.4 物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)提出的房屋質(zhì)量問(wèn)題得到確實(shí)解決。3.5 開荒保潔達(dá)到物業(yè)公司接管要求。3.6 施工區(qū)與交房區(qū)完全隔離等。4.0 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的材料在物業(yè)接管驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護(hù)保養(yǎng)的需要。4.1 產(chǎn)權(quán)資料4.1.1 什么是產(chǎn)權(quán)資料。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)管理部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；市房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要依據(jù)；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)共有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。4.1.2 接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b.用地批準(zhǔn)文件；c.建筑執(zhí)照；d.拆遷安置資料；e.房地產(chǎn)平面圖。4.2 技術(shù)資料4.2.1 技術(shù)資料是房屋接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)管理單位在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)：a.房屋結(jié)構(gòu)、管線布置是否按設(shè)計(jì)要求施工；b.工程質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；c.建房用的各類材料是否符合設(shè)計(jì)要求；d.房屋各項(xiàng)附屬設(shè)施的數(shù)量、性能、規(guī)格、型號(hào)及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。4.2.2接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有：a.竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b.地質(zhì)勘查報(bào)告;c.工程合同及開、竣工報(bào)告；d.工程預(yù)決算；c.圖紙會(huì)審紀(jì)錄；e.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；f.隱蔽工程驗(yàn)收簽證；g.沉降觀察記錄；h.竣工驗(yàn)收證明書；i.鋼筋、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；j.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；k.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；l.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；m.供水、供暖的試壓報(bào)告；n.園林綠化的圖紙和清樣；o.設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書和保修單；p.有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。上述技術(shù)資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實(shí)地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行房屋保養(yǎng)、維修、改建、擴(kuò)建的重要依據(jù)。如果竣工圖不準(zhǔn)確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。5.0 物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任在接管驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程中交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，明確各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，協(xié)調(diào)配合，加快接管驗(yàn)收進(jìn)度。5.1接管驗(yàn)收的程序和時(shí)限5.1.1建設(shè)單位在完成竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)，并同時(shí)提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料；5.1.2物業(yè)管理單位在接到驗(yàn)收申請(qǐng)和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進(jìn)行審查，對(duì)資料清楚、符合要求、具備接管驗(yàn)收條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收；5.1.3 交接雙方共同清點(diǎn)房屋、設(shè)備和附著物，按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，查驗(yàn)物業(yè)質(zhì)量并做好書面紀(jì)錄，并由雙方主辦人員會(huì)簽；5.1.4 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證和接管文件；5.1.5 驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)通過(guò)，再辦合格憑證和接管文件；5.1.6新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位或地產(chǎn)公司應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。5.2 交房方的責(zé)任5.2.1 接管前，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實(shí)公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；5.2.2 在接管驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗(yàn)收要求后，再組織復(fù)驗(yàn)；5.2.3 在接管驗(yàn)收后，負(fù)責(zé)規(guī)定期限的保修；5.2.4 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理、解決。5.3 接管方的責(zé)任5.3.1 按規(guī)定的時(shí)限要求落實(shí)驗(yàn)收時(shí)間，簽署合格憑證和接管文件。無(wú)特殊理由，超過(guò)時(shí)限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任；5.3.2 自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業(yè)管理企業(yè)）負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損害，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé)；5.3.3 房屋投入使用后，如使用不當(dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。5.4 交接驗(yàn)收后的物業(yè)保修5.4.1 交接驗(yàn)收后的物業(yè)應(yīng)落實(shí)保修事宜，物業(yè)管理單位與建設(shè)單位，應(yīng)按照建設(shè)部制定的建筑工程保修辦法（試行）的規(guī)定簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容、進(jìn)度、期限、方式等。5.4.2 建筑工程的保修期，自辦移交手續(xù)之日起計(jì)算：a.民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；b.建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月；c.建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；d.室外的上、下水設(shè)施和小區(qū)道路為1年。5.4.3 各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下:a.屋面漏水；b.煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；c.室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動(dòng)，由防水要求的地面漏水；d.內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮；e.門窗開關(guān)不靈，或縫隙超過(guò)規(guī)范的規(guī)定；f.廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水；g.外墻滲水、陽(yáng)臺(tái)積水；h.水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水；i.室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道堵塞或漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；j.室外上下水管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；k.鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范或設(shè)計(jì)要求；j.對(duì)在保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工單位負(fù)責(zé)及時(shí)修好，保證質(zhì)量，不留隱患。5.4.4 為了保證保修及時(shí)，交接雙方可以根據(jù)具體情況協(xié)商采取下列方法：a.建設(shè)單位委托物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)包干保修，由建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由物業(yè)管理單位包干使用，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙方依據(jù)物業(yè)質(zhì)量商定；b.由建設(shè)單位一次性向物業(yè)管理單位預(yù)付保修金，由物業(yè)管理單位用于應(yīng)急代修，保修期滿，按實(shí)結(jié)算。保修金額一般不低于當(dāng)?shù)刂惫芄棵科椒矫捉ㄖ娣e的年均維修費(fèi)用；c.由建設(shè)單位落實(shí)組建一支維修小分隊(duì)，在保修期內(nèi)，留駐在住宅小區(qū)，承擔(dān)各項(xiàng)保修任務(wù)。6.0 物業(yè)接管驗(yàn)收程序6.1 工作程序6.1.1 地產(chǎn)公司擬定移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃，成立移交小組，任命專職移交人，并送達(dá)接管驗(yàn)收通知書，由物業(yè)公司備案；6.1.2 物業(yè)公司的“驗(yàn)收小組”，按物業(yè)接管資料的移交核對(duì)所接受的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊(cè)，逐項(xiàng)清查驗(yàn)收；6.1.3 物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收；6.1.4 對(duì)未按設(shè)計(jì)要求配套到位，和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見(jiàn)，由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格；6.1.5 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；6.1.6 對(duì)單元內(nèi)物件無(wú)明顯不符和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)服務(wù)中心接收鑰匙。物業(yè)服務(wù)中心對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，要避免人為破壞；對(duì)仍存在缺陷的房間待整改驗(yàn)收合格后在接管鑰匙；6.1.7 業(yè)主入住時(shí)，由物業(yè)服務(wù)中心客服專員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由物業(yè)服務(wù)中心整理后報(bào)告地產(chǎn)公司，由其限令施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)；6.1.8 在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報(bào)告地產(chǎn)公司查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。6.2 注意事項(xiàng)6.2.1 接管驗(yàn)收工作必須依靠地產(chǎn)公司、管理公司雙方密切合作，才能順利完成；6.2.2 應(yīng)選派素質(zhì)好、對(duì)工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收；6.2.3 物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收；6.2.4 驗(yàn)收中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促地產(chǎn)公司（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)；6.2.5 落實(shí)物業(yè)的保養(yǎng)事宜；6.2.6 移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接受的只是管理權(quán)。7.0 新建房屋接管驗(yàn)收7.1 新建房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)7.1.1 主體結(jié)構(gòu)a.地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；b.鋼筋混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；c.木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定；d.磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和鋼度，不允許有明顯裂縫； e.凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。7.1.2 外墻不得滲水。7.1.3 屋面。a.各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的4.0.6條規(guī)定，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；b.平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位要設(shè)置屋面檢修孔；c.陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋屋面要有排水設(shè)施，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。7.1.4 樓地面 a.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角；b.衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；c.木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。7.1.5 裝修a.木門窗應(yīng)平整牢固，無(wú)翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝備齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度； b.門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固、底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門均裝設(shè)鐵柵欄； c.修工程應(yīng)表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、不露釘帽，與基層必須釘牢； d.玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固； e.應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和氣泡等缺陷； f.磚應(yīng)表面光潔、粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角， g.刷漿應(yīng)色澤一致，表面沒(méi)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。7.1.6電氣a.電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1m/kv; b.按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置；c.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、接觸良好、位置準(zhǔn)確；d.各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；e.電梯能準(zhǔn)時(shí)地啟動(dòng)、運(yùn)行、選層、停層，曳引機(jī)的噪聲和振動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及圖紙資料均符合要求；f.對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)微弱或被高層建筑物遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，要設(shè)置公用天線；g.除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程等的要求。7.1.7 水、衛(wèi)、消防。a.水管安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，按套安裝水表或預(yù)留表位；b.高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置要便于檢修；c.衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過(guò)8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢；d.衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平整、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活；e.水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)；f.消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，并且應(yīng)有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。7.1.8采暖。a.采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期之前兩個(gè)月進(jìn)行；b.鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷；安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；c.爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無(wú)雜音，不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如；d.各種儀器、儀表應(yīng)齊全準(zhǔn)確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活；e.爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板安裝平正、啟用靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣；f.管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小機(jī)管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；g.設(shè)備、管道不得有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；h.鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音，銷煙除塵、消煙減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度要符合環(huán)保要求；i.經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱功、機(jī)械性能和采暖后室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。7.1.9 附屬工程及其它。a.室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范中2.3.4條的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；b.化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不超過(guò)兩個(gè)彎；c.明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；d.房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；e.房屋要按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；f.掛物鉤、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風(fēng)道、垃圾道要通暢，無(wú)阻塞物；g.單體工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；h.群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量使用功能要求。7.2 綠化工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)7.2.1竣工驗(yàn)