十八大專題：總體偏緊,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期.doc

從十八大看房地產(chǎn)業(yè)走勢：調(diào)結(jié)構(gòu)背景下政策總體偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期中國指數(shù)研究院十八大專題報告2012年11月15日從十八大看房地產(chǎn)業(yè)走勢：調(diào)結(jié)構(gòu)背景下政策總體偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期摘要2一、近五次黨代會概述3二、近五次黨代會期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策回顧41. 宏觀經(jīng)濟環(huán)境：政策周期變化明顯，持續(xù)高速增長成果顯著42. 房地產(chǎn)業(yè)政策：與宏觀環(huán)境密切相關(guān)，調(diào)控政策服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展6三、近五次黨代會期間中國房地產(chǎn)市場形勢回顧101. 十三大-十四大：房地產(chǎn)市場化起步，個人購房比例提高102. 十五大期間：房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價漲幅較為平緩113. 十六大-十七大：市場波動大，前幾年房價漲幅高，近年趨緩12四、未來中國房地產(chǎn)業(yè)走勢預(yù)判131. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟增速放緩不可避免，調(diào)結(jié)構(gòu)更加重要132. 房地產(chǎn)政策：繼續(xù)抑制投資投機，房產(chǎn)稅等長效機制完善143. 房地產(chǎn)業(yè)走向：城鎮(zhèn)化和收入倍增促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展18報告撰寫：何田；榮晨；賈靜；李晶摘要2012年11月8-14日，中共第十八次全國代表大會召開；11月15日，習(xí)近平、李克強、張德江、俞正聲、劉云山、王岐山、張高麗新一屆中央政治局常委亮相，以習(xí)近平為總書記的新一屆中央委員會以及新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)人的執(zhí)政，將會影響我國未來五至十年的政治經(jīng)濟發(fā)展。本文對歷次黨代會期間中國的宏觀經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)政策進(jìn)行梳理，并對各階段的房地產(chǎn)市場變化進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上對未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向進(jìn)行了預(yù)判，具體如下：1. 近五次黨代會期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策回顧十三大-十四大（1988-1997年），貨幣超發(fā)，通脹明顯，宏觀調(diào)控以控制需求和增加供給為主線；亞洲金融危機之后，謹(jǐn)慎實施金融政策，擴大內(nèi)需，經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，加快住房制度改革，逐步實行住房商品化，個人購買商品住房比例提高。十五大期間（1998-2003年），亞洲金融危機對國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊逐漸消逝，經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展；加入世界貿(mào)易組織，對外貿(mào)易顯著增長；國企改革力度加大，刺激供給增加和買方市場的形成。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，全面停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。十六大-十七大（2003-2012年），宏觀經(jīng)濟波動較大，前五年，出口以及投資特別是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟較快增長；之后五年，受次貸危機等外部因素和內(nèi)部矛盾多種因素影響，波動幅度明顯加大。房地產(chǎn)業(yè)政策一波三折，經(jīng)歷了調(diào)控供需、重申支柱產(chǎn)業(yè)和嚴(yán)厲調(diào)控的三個階段。2. 近五次黨代會期間中國房地產(chǎn)市場形勢回顧十三大-十四大（1988-1997年），房地產(chǎn)市場規(guī)模不大，但住房商品化促使個人購買商品住宅比例大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重快速上升，商品房銷售面積由1988年的僅0.3億平方米迅速擴大至1998年的1.2億平方米，年均增長16%。十五大期間（1998-2003年），房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)上行，占固定資產(chǎn)投資中的比重逐年提高，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長率，商品房價格變化較為平緩，年均漲幅在3%左右。十六大-十七大（2003-2012年），房地產(chǎn)市場發(fā)展大致分為三個階段，2003-2007年，房地產(chǎn)投資保持25%以上的增速，商品房銷售均價漲幅擴大至10%以上；2008-2009年，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)為蓬勃發(fā)展，2009年商品房銷售面積同比增長44%，價格同比上漲23%；2010年以來，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，量價過快上漲得到控制。3. 未來中國房地產(chǎn)業(yè)走勢預(yù)判從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，過去三十年的經(jīng)濟高速增長難以持續(xù)。預(yù)計未來5-10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會退出，保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)。在政策總體偏緊的背景下，城鎮(zhèn)化和收入倍增將促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，未來十年每年新增城鎮(zhèn)人口仍在2000萬人左右，首次置業(yè)需求強勁；半數(shù)城市家庭現(xiàn)有住房面積少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力，為房地產(chǎn)業(yè)提供動力。一、近五次黨代會概述根據(jù)中國共產(chǎn)黨黨章及相關(guān)資料，黨的全國代表大會每五年舉行一次，由中央委員會召集；黨的中央委員會每屆任期五年，黨的各級委員會任期屆滿，召開黨代表大會或黨員大會選舉產(chǎn)生新的一屆委員會，并選舉產(chǎn)生新一屆的中共中央領(lǐng)導(dǎo)層，包括中央委員會委員、中央候補委員、中央紀(jì)律檢查委員會委員。在之后召開的中央委員會上選舉中央委員會總書記、中央政治局常務(wù)委員會等。黨代會第二年政府將進(jìn)行換屆，新一屆的政府開始執(zhí)政。十三大-十七大期間，先后選舉產(chǎn)生了以江澤民、胡錦濤為中央委員總書記的中央領(lǐng)導(dǎo)班子，具體成員及任期如下：表：近幾屆黨代會時間及中央領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)成員黨代會 歷屆黨代會召開一般在年底，與隨后政府部門換屆相差一年。本報告對經(jīng)濟和宏觀政策期間的劃分并未嚴(yán)格遵循黨代會的時間，如分析十五大的影響，起始時間從1998年開始，而不是從十五大召開的1997年開始。時間中央領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)任期中央委員會總書記總理副總理十三大1987年10月25日至11月1日198906 -199303江澤民李鵬姚依林、田紀(jì)云、吳學(xué)謙（后任命鄒家華、朱镕基、錢其琛）十四大1992年10月12日至18日199303 -199803江澤民李鵬朱镕基、鄒家華、錢其琛、李嵐清（后任命吳邦國、姜春云）十五大1997年9月12日至18日199803 -200303江澤民朱镕基李嵐清、錢其琛、吳邦國、溫家寶十六大2002年11月8日至14日200303 -200803胡錦濤溫家寶黃菊、吳儀、曾培炎、回良玉（回族）十七大2007年10月15日至21日200803至今胡錦濤溫家寶李克強、回良玉（回族）、張德江、王岐山十八大2012年11月8日至14日習(xí)近平資料來源：中華人民共和國中央人民政府網(wǎng)，中國指數(shù)研究院綜合整理2012年11月15日，習(xí)近平、李克強、張德江、俞正聲、劉云山、王岐山、張高麗新一屆中央政治局常委亮相，以習(xí)近平為總書記的新一屆中央委員會以及隨后新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)人的產(chǎn)生，將會影響我國未來五至十年的政治經(jīng)濟發(fā)展。要科學(xué)判斷換屆對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的影響，必須建立在歷史分析的基礎(chǔ)之上。本報告詳細(xì)回顧了過去五次黨代會前后經(jīng)濟發(fā)展形勢、房地產(chǎn)業(yè)政策以及由此帶來的房地產(chǎn)市場變化，最后在分析十八大相關(guān)文件的基礎(chǔ)上，對未來中國經(jīng)濟環(huán)境進(jìn)行了分析，并對新一屆領(lǐng)導(dǎo)人集體對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的看法進(jìn)行了梳理，提出了房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境，并對房地產(chǎn)業(yè)的走勢進(jìn)行了預(yù)判。二、近五次黨代會期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策回顧1. 宏觀經(jīng)濟環(huán)境：政策周期變化明顯，持續(xù)高速增長成果顯著圖：1979-2011年GDP、CPI等經(jīng)濟指標(biāo)十七大十六大十五大十四大十三大資料來源：國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院綜合整理圖：1979-2011年進(jìn)出口總額貿(mào)易順差增大十七大十六大十五大十四大十三大資料來源：國家統(tǒng)計局，中國指數(shù)研究院綜合整理（1）十三大-十四大：經(jīng)濟增長較為穩(wěn)定，但物價波動較大十三大-十四大（1988-1997年），我國經(jīng)濟發(fā)展和社會中存在的主要問題為貨幣過量發(fā)行，財政支出膨脹以及物價上漲幅度過大，其中1988和1989連續(xù)兩年CPI增速達(dá)到18%左右，1994年CPI增速高達(dá)24.1%，為改革開放三十多年以來的最高點。為控制物價，中央采取了控制需求和增加供給的宏觀調(diào)控措施。1997年亞洲金融危機爆發(fā)，中央在堅持人民幣不貶值的同時采取努力擴大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟增長的政策，保持了國內(nèi)經(jīng)濟的健康和穩(wěn)定增長，1997年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7.4萬億元，年均增速為10%左右，順利完成了“八五”計劃，提前實現(xiàn)了本世紀(jì)末國民生產(chǎn)總值比1980年翻兩番的目標(biāo)。（2）十五大期間：亞洲金融危機逐漸淡去，經(jīng)濟呈現(xiàn)較快增長十五大期間（1998-2003年），隨著1997年亞洲金融危機的沖擊力逐漸散去以及國內(nèi)一系列經(jīng)濟體制改革，國內(nèi)經(jīng)濟保持了持續(xù)較快增長。1998年開始實行住房制度改革，全面停止實物分房，商品房市場開始活躍，房地產(chǎn)投資額逐年增長；2001年中國加入世界貿(mào)易組織，對中國的出口、內(nèi)需以及就業(yè)起到了明顯的擴大作用，對外貿(mào)易顯著增長，外貿(mào)出口總額由1828億美元增加到3256億美元，出口商品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；2002年國企改革力度加大，刺激了供給增加和買方市場的形成；在進(jìn)出口、房地產(chǎn)等因素的帶動下，國內(nèi)生產(chǎn)總值從1997年的7.4萬億增加到2002年的10.2萬億元，按可比價格計算，年均增長7.7%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入由1997年的5160元增加到2002年的7703元，年均實際增長8.6%；物價上漲問題得到有效控制，CPI年均增速為-0.1%。（3）十六大-十七大：前五年出口和投資拉動經(jīng)濟快速增長；后五年波動較大十六大期間（2003-2007年），在出口以及投資特別是房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)的帶動下，經(jīng)濟增長較快。中國加入WTO后，國際貿(mào)易進(jìn)一步發(fā)展，2005年開始，我國貿(mào)易順差明顯增加，貿(mào)易順差由2004年僅為321億美元快速增長到1020億美元，并呈繼續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。2003年，國家出臺了一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2007年商品房銷售額同比增長43.5%，房地產(chǎn)投資同比增長30.2%。十七大期間（2008-2012年），宏觀經(jīng)濟波動較大，受美國次貸危機的影響， 2008年經(jīng)濟明顯下行，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷期，商品房銷售面積同比下降14.7%；出口也受到影響，2009年出口總額同比下降16%，GDP增速開始下滑，2008-2011年，GDP年均增速為9.6%。雖然這五年中國經(jīng)濟波動較大，但總體上仍維持了較高的發(fā)展速度，2011年人均GDP達(dá)到34999元，約為5617美元。目前，我國經(jīng)濟運行中仍存在一些矛盾和問題，流動性過剩問題比較明顯，固定資產(chǎn)投資存在反彈的壓力以及國際收支不平衡的矛盾日益突出。因而在保持經(jīng)濟快速增長的同時，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟效益是未來幾年宏觀調(diào)控的重點。2. 房地產(chǎn)業(yè)政策：與宏觀環(huán)境密切相關(guān)，調(diào)控政策服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展 圖：十三大以來（1988-2011年）我國房地產(chǎn)政策演變歷程十七大十六大十五大十四大十三大資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理（1）十三大-十四大：住房實物分配向住房市場化改革的過渡期十三大-十四大期間（1988-1997年），房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向是加快城鎮(zhèn)特別是大中城市住房制度的改革，逐步實行住房商品化，并結(jié)合住房制度的改革，發(fā)展房地產(chǎn)市場，實行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。1988年1月國務(wù)院召開 “第一次全國住房制度改革工作會議”，同年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入整體方案設(shè)計和全面試點階段。1994年7月18，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，確定房改的根本目的是建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。表：十三大-十四大期間（1988-1998年）房地產(chǎn)有關(guān)的主要政策時間及政策名稱主要內(nèi)容1988年1月，國務(wù)院關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案分期分批推行城鎮(zhèn)住房制度改革，倡導(dǎo)集資建房、組織建房合作社。1994年7月，國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定* 把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式。* 建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理（2）十五大期間：住房市場化改革全面開始，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展1998年7月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，中國房地產(chǎn)業(yè)由此全面拉開市場化改革的步伐。2003年8月，國務(wù)院出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了我國住房市場化的根本轉(zhuǎn)變。表：十五大期間（1998-2003年）房地產(chǎn)有關(guān)的主要政策時間及政策名稱主要內(nèi)容主要特點1998年7月，國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知國發(fā)199823號* 停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。標(biāo)志住房商品化正式開始，確立了以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系* 對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收人家庭購買經(jīng)濟適用住房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。* 調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房(安居工程)，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。* 廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。* 全面推行和不斷完善住房公積金制度。2003年8月，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國發(fā)200318號* 完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。確立了房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，使普通商品房成為市場的供應(yīng)主體* 增加普通商品住房供應(yīng)，對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。資料來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理（3）十六大-十七大：房地產(chǎn)業(yè)政策變動較為頻繁近兩屆政府任期內(nèi)，受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)自身等多種因素的影響，房地產(chǎn)政策的波動較大，房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷“調(diào)控供需、抑制房價過快上漲”、“重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，鼓勵購房推動內(nèi)需”、“嚴(yán)厲調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸”三個階段。 2004-2008前三季度：調(diào)控供需，抑制房價過快上漲2004年以來，隨著房價上漲幅度的擴大，中央一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，另一方面加大房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，先后出臺了一系列抑制性的房調(diào)控政策，如2004年“土地招拍掛”、2005年“國八條”、2006年“國六條”，涉及土地、金融等各個方面。2007-2008年前三季度，中央繼續(xù)通過信貸等多種方式加強房地產(chǎn)調(diào)控，最終在2008年金融危機等多種因素的綜合影響下，出現(xiàn)了1998年“房改”以來房地產(chǎn)市場量價的全面調(diào)整。需要說明的是，這一期間還有一個重要的政策是2007年的國發(fā)（24號文），標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系建設(shè)，加快住房分類供應(yīng)體制的實施，穩(wěn)定住房價格。表：十六大期間（2004-2007年）房地產(chǎn)有關(guān)的主要政策時間及政策名稱主要內(nèi)容主要特點2004年3月，國土資源部和監(jiān)察部出臺關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知* 各地要嚴(yán)格和規(guī)范執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也要采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。提高拿地門檻，抑制囤地，要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，此后所有經(jīng)營性項目用地須公開競價出讓* 2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。對8月31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處?！皣藯l”2005年3月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實穩(wěn)住住房價格的通知* 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應(yīng)中的比例。首次明確提出抑制房價過快上漲。通過提高首付款比例、貸款利率和住房交易稅等方式打擊“炒房”* 要綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，正確引導(dǎo)居民住房消費，控制不合理需求?！皣鶙l”2006年5月，關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見國辦發(fā)200637號* 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。要求“切實調(diào)整”，這說明中央政府要求各地政府要通過實際行動來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀* 進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。* 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。2007年國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)200724號* 進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度：逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源與資金來源。標(biāo)志加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系的開始* 改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。* 城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。* 增加住房有效供給：探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。* 加快保障性安居工程建設(shè)。資料來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理 2008年四季度-2009年：重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)，鼓勵購房推動內(nèi)需2008年四季度開始，為應(yīng)對金融危機，保持國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定增長，貨幣政策和房地產(chǎn)業(yè)的抑制政策全面放松。2008年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。中央與地方政府積極出臺各種措施拉動內(nèi)需，“購房入戶”、“七折利率優(yōu)惠”、“放松二套房信貸政策”、“降低開發(fā)企業(yè)自有資金比例”等政策先后出臺，市場下行態(tài)勢很快被遏制，并在2009年呈現(xiàn)出“量價齊飛”的態(tài)勢，住房需求急劇釋放成為在金融危機下“內(nèi)需驅(qū)動”的發(fā)動機。 2010年以來：調(diào)控持續(xù)升級，促進(jìn)房價合理回歸2010年開始，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，政策由此前的鼓勵購房轉(zhuǎn)向抑制投資投機，遏制房價過快上漲。2010年1月“國十一條”提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；2010年4月“新國十條”明確房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)為“遏制部分城市房價過快上漲”，全面拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕；2011年1月“國八條”強調(diào)鞏固和擴大調(diào)控成果，嚴(yán)厲程度增加，限購范圍擴大，差別化信貸政策全面升級；2011年12月“中央經(jīng)濟工作會議”將調(diào)控目標(biāo)由“遏制房價過快上漲”明確為“促進(jìn)房價合理回歸”。此輪房地產(chǎn)調(diào)控從行政調(diào)控和經(jīng)濟手段兩方面著手，行政措施上，限購嚴(yán)厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴大，各地方政府出臺年度房價控制目標(biāo)，實行考核問責(zé)制；經(jīng)濟手段上，貨幣政策緊縮，差別化信貸更加嚴(yán)厲，房產(chǎn)稅改革取得突破。表：2010以來房地產(chǎn)有關(guān)的主要政策時間及政策名稱主要內(nèi)容主要特點“國十一條”2010年1月，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求。標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的啟動“國十條”2010年4月，國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知國發(fā)201010號* 要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機制。提出要采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)等措施* 增加住房有效供給：探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。* 加快保障性安居工程建設(shè)?！靶聡藯l”2011年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知國辦發(fā)20111號進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，強化差別化住房信貸政策，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，合理引導(dǎo)住房需求，落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制，堅持和強化輿論引導(dǎo)。為鞏固和擴大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2011年12月，中央經(jīng)濟工作會議* 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展* 要抓好保障房建設(shè)和管理。* 要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。資料來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理三、近五次黨代會期間中國房地產(chǎn)市場形勢回顧十三大以來，伴隨我國經(jīng)濟形勢變化和房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的發(fā)展大體可分為三個階段：十三大-十四大期間（1988-1997年），住房制度改革從分批分期逐漸向全國推進(jìn)，房地產(chǎn)市場進(jìn)入起步階段，雖然規(guī)模不大，但房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重和個人購房比例均得到較大提高；十五大期間（1998-2003年），市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資及銷售大幅增長，房價總體平穩(wěn)；十六大-十七大，市場波動大，大體分為三個階段：2003-2007年，抑制政策密集出臺，房價依然堅挺；2008年四季度-2009年，刺激政策支持房地產(chǎn)市場迅速反彈；2010年以來，抑制政策持續(xù)收緊，量價過快上漲幅得到控制。圖：十三大以來房地產(chǎn)投資及銷售情況1988-1998年房地產(chǎn)市場化起步階段1998-2003年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段2003年以來房地產(chǎn)市場調(diào)整階段十三大十四大十五大十六大十七大數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理1. 十三大-十四大：房地產(chǎn)市場化起步，個人購房比例提高圖：十三大-十四大期間（1988-1997年）房地產(chǎn)投資及銷售情況圖：十三大-十四大期間（1988-1997年）個人購買商品住房比例數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理十三大-十四大期間（1988-1997年），住房制度改革從分批分期逐漸向全國推進(jìn)，房地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇，個人購買商品住宅比例大幅提高，1988年個人購買商品住宅的比例還不及三成，之后逐年提升，至1998年已近八成。房地產(chǎn)開發(fā)投資由257億元增加至3614億元，在固定資產(chǎn)投資中的比重快速上升，1988年之后的十年，占比擴大兩倍。投資的快速增長帶動市場成交量的迅速提升，商品房銷售面積由1988年的僅0.3億平方米迅速擴大至1998年的1.2億平方米，年均增長16%。2. 十五大期間：房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價漲幅較為平緩圖：十五大期間（1998-2003年）房地產(chǎn)市場變化數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理十五大期間（1998-2003年），房地產(chǎn)投資和銷售均保持快速增長，這與當(dāng)時宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定以及房地產(chǎn)市場化的替代作用密切相關(guān)。這一時期政府實施擴大內(nèi)需的方針和積極的財政政策，GDP保持8.7%的年均增長率，人民生活水平得到較大改善，同時基于1998年的住房制度改革和個人消費貸款的支持，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資增速由之前的劇烈波動轉(zhuǎn)為保持平穩(wěn)上行趨勢，年均增速達(dá)到21.5%，在固定資產(chǎn)投資中的比重到2001年已超過二成，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長率，價格變化較為平緩，年均漲幅僅在3%左右。3. 十六大-十七大：市場波動大，前幾年房價漲幅高，近年趨緩圖：十六大-十七大期間（2003-2012年）全國商品房銷售情況數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院綜合整理 2003-2007年，調(diào)控政策密集出臺，房價依然堅挺2003年央行“121”文件拉響宏觀調(diào)控警報，隨后調(diào)控政策密度加大，幾乎每年都有國字頭的文件出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場，但房地產(chǎn)投資仍保持25%以上的增速，房價依然堅挺，年均漲幅在10%以上。 2008年四季度-2009年，刺激政策支持下房地產(chǎn)市場迅速反彈2008年，為了抵御金融危機對我國的不利影響，房地產(chǎn)政策由打壓轉(zhuǎn)為鼓勵，房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年的短暫低迷后，2009年呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展，商品房銷售面積同比增長44%，房價同比上漲23%，量價漲幅均達(dá)到2003年以來的高點。 2010年以來，調(diào)控政策持續(xù)收緊，量價漲幅得到控制為遏制房價過快上漲，2010年以來，中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，行政手段和經(jīng)濟手段并用，從抑制需求、增加供給和加強監(jiān)管等方面對對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整。投資投機需求得到抑制，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)下滑，2011年增速下降5個百分點，2012年1-10月增速進(jìn)一步下滑至15%；量價過快上漲趨勢得到控制，2012年1-10月，商品房銷售面積同比下降1.1%，商品房銷售均價同比上漲6.8%，連續(xù)三年漲幅均處于較低水平。 四、未來中國房地產(chǎn)業(yè)走勢預(yù)判1. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟增速放緩不可避免，調(diào)結(jié)構(gòu)更加重要（1）過去三十年經(jīng)濟高速增長難以持續(xù)，放緩不可避免過去三十年間，我國經(jīng)濟增速普遍在10%以上，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，未來中國經(jīng)濟增速的放緩不可避免。IMF、中國社科院等機構(gòu)對未來5-10年我國GDP增長率的預(yù)測普遍在8-9%之間，表明中國經(jīng)濟增速放緩已成各界普遍共識。從中央規(guī)劃來看，“十二五規(guī)劃”提出今后五年的國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7%，十八大報告提出確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會目標(biāo)，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，年均增長7.18%即可達(dá)到目標(biāo)。隨著經(jīng)濟增速的放緩，未來宏觀政策更加注重經(jīng)濟增長的平穩(wěn)性和健康性，而不是單純追求增長速度。表：有關(guān)機構(gòu)對中國經(jīng)濟未來增速的預(yù)測或規(guī)劃機構(gòu)名稱預(yù)測值十八大報告確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番2012年3月政府工作報告下調(diào)2012年GDP增速至7.5%“十二五”規(guī)劃2011-2015年我國經(jīng)濟增速目標(biāo)為7%IMF預(yù)計2015年中國GDP增速為9.4%，2020年為9.5%巴克萊銀行預(yù)計2010-2020潛在增長速率為8%，2020-2030為6%摩根斯坦利預(yù)計2011-2020年我國GDP平均增速約8%社科院預(yù)計2011-2015年我國GDP平均增速約9%世界銀行、國務(wù)院發(fā)展研究中心2030年的中國預(yù)測2010-2015年中國GDP潛在增長率為8.6%數(shù)據(jù)來源：IMF，各機構(gòu)預(yù)測數(shù)據(jù)，中國指數(shù)研究院整理分析（2）調(diào)結(jié)構(gòu)更重要，政策更注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益十八大報告指出，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇，推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。由此可見，未來經(jīng)濟發(fā)展的方向以及政策思路已經(jīng)明確，下一階段中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略將著力解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，將主要通過推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式促進(jìn)經(jīng)濟增長，更加注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益。與以前相比，改革開放以來直到十六大，歷次黨代會對經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略選擇基本都是以加快發(fā)展經(jīng)濟為目的，促使經(jīng)濟加快發(fā)展不僅是經(jīng)濟問題更成為政治問題，宏觀經(jīng)濟政策集中精力搞經(jīng)濟建設(shè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟快速發(fā)展。近十年來，隨著更多經(jīng)濟社會矛盾的涌現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展堅持以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，堅持在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變、在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展，大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。預(yù)計未來5-10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，以調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟增長與質(zhì)量的同步提升，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。表：歷次黨代會對經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的總體綱要日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容20121108胡錦濤在十八大上的報告以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇。要適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢新變化，加快形成新的經(jīng)濟發(fā)展方式，把推動發(fā)展的立足點轉(zhuǎn)到提高質(zhì)量和效益上來，著力使經(jīng)濟發(fā)展更多依靠內(nèi)需特別是消費需求拉動。推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。20071025胡錦濤在十七大上的報告 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式取得重大進(jìn)展，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值到二二年比二年翻兩番。 實現(xiàn)未來經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，關(guān)鍵要在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、完善社會主義市場經(jīng)濟體制方面取得重大進(jìn)展。要大力推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。20021108江澤民在十六大上的報告 人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾仍然是我國社會的主要矛盾。鞏固和提高目前達(dá)到的小康水平，還需要進(jìn)行長時期的艱苦奮斗。 我們要在本世紀(jì)頭二十年，集中力量，全面建設(shè)惠及十幾億人口的更高水平的小康社會。把我國建成富強民主文明的社會主義國家。19970912江澤民在十五大上的報告在這個時期，建立比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，是必須解決好的兩大課題。要堅持社會主義市場經(jīng)濟的改革方向，使改革在一些重大方面取得新的突破，并在優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、發(fā)展科學(xué)技術(shù)和提高對外開放水平等方面取得重大進(jìn)展，真正走出一條速度較快、效益較好、整體素質(zhì)不斷提高的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的路子。19921012江澤民在十四大上的報告 加快改革開放，集中精力把經(jīng)濟建設(shè)搞上去。 如果我國經(jīng)濟發(fā)展慢了，社會主義制度的鞏固和國家的長治久安都會遇到極大困難。所以，我國經(jīng)濟能不能加快發(fā)展，不僅是重大的經(jīng)濟問題，而且是重大的政治問題。當(dāng)前，要緊緊抓住有利時機，加快發(fā)展，有條件能搞快一些的就快一些，只要是質(zhì)量高、效益好、適應(yīng)國內(nèi)外市場需求變化的，就應(yīng)當(dāng)鼓勵發(fā)展。19871025趙紫陽在十三大上的報告 我國的經(jīng)濟建設(shè)，肩負(fù)著既要著重推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)革命，又要迎頭趕上世界新技術(shù)革命的雙重任務(wù)。完成這個任務(wù)，必須經(jīng)過長期的有步驟分階段的努力奮斗。 在我們這樣一個人口眾多而又基礎(chǔ)落后的國家，人民普遍豐衣足食，安居樂業(yè)，無疑是一項宏偉壯麗而又十分艱巨的事業(yè)。資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理2. 房地產(chǎn)政策：繼續(xù)抑制投資投機，房產(chǎn)稅等長效機制完善（1）堅持房地產(chǎn)調(diào)控有利于促內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)作為新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體的重要一員，李克強曾在講話中多次指出房地產(chǎn)調(diào)控對擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)具有重要作用，認(rèn)為大規(guī)模實施保障性安居工程有利于促進(jìn)內(nèi)需擴大，釋放巨大的消費和投資潛力是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效途徑。2012年5月份以來，中央政府多次強調(diào)要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，但堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，宏觀政策有保有壓。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，對宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行意義重大詳見2012年9月專題報告，我國房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的影響分析。，一方面，加大保障性安居工程建設(shè)，可以分散商品房需求和緩解房地產(chǎn)市場供求矛盾，保障中低收入群體實現(xiàn)住有所居，有利于普通居民的住房消費和其他消費，進(jìn)而擴大內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展；另一方面，通過房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制投資投機需求，降低房地產(chǎn)市場對消費的擠出效應(yīng)，也有利于推動城鎮(zhèn)化，從而拉動內(nèi)需，提高消費在經(jīng)濟中的比重，進(jìn)而有利于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。此外，十八大記者招待會姜偉新在答記者問時表示房地產(chǎn)市場調(diào)控是這幾年中央非常重視的一個問題，斬釘截鐵地強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松，預(yù)示房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)，堅持調(diào)房地產(chǎn)控服務(wù)于調(diào)結(jié)構(gòu)大局。表：李克強關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控有利于擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的講話時間事件主要內(nèi)容20110409李克強吉林考察今年開工建設(shè)千萬套保障性安居工程住房，繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造特別是加大公共租賃住房建設(shè)力度，有利于逐步實現(xiàn)群眾的愿望，也有利于管理通脹預(yù)期、促進(jìn)內(nèi)需擴大。這是“十二五”開局之年的重大標(biāo)志性民生工程，是各地特別是城市政府的一項硬任務(wù)，要加大力度，不折不扣完成建設(shè)任務(wù)，確保公正分配，給群眾“定心丸”。20110416求是發(fā)表李克強文章：大規(guī)模實施保障性安居工程逐步完善住房政策和供應(yīng)體系1、大規(guī)模實施保障性安居工程，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效途徑。保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生，既能增加投資，又能帶動消費，對擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。2、解除居住的后顧之憂后，居民的消費信心和能力也會增強，從而增加其他商品的即期消費。20111125李克強河北廊坊考察中國內(nèi)需最大的潛力在城鎮(zhèn)化，而房價過高則會抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。建設(shè)保障房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會釋放出巨大的消費和投資潛力，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理（2）抑制投資投機為長期方向，差別化信貸和限購短期不會退出2010以來的房地產(chǎn)調(diào)控，以限購和限貸為核心措施，其目的就是抑制投資投機需求，保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。今年7月溫家寶總理強調(diào)必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。今年下半年來宏觀經(jīng)濟政策把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，但仍繼續(xù)實施限購和限貸政策，國務(wù)院專項督查樓市調(diào)控落實情況，央行降息同時強調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化信貸?？傮w來看，我國處于城市化中期，城市住房供應(yīng)短缺，住房存量不足（2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國城市人均住房面積僅有29.2平方米，半數(shù)以上居民人均住房面積在30平米以下詳見2012年8月專題報告，55%的城市家庭人均住房面積低于30平米，改善需求十分旺盛。），如果任由房地產(chǎn)投資炒作，勢必造成房價快速上漲，必然會使越來越多的居民通過購房解決住房問題愈加困難，因此抑制投資投機將促進(jìn)住房回歸居住屬性，不僅有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，對調(diào)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也至關(guān)重要。姜偉新在十八大新聞中心接受記者采訪時表示房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出，可見抑制投資投機將長期堅持，差別化信貸和限購還將繼續(xù)實施。表：關(guān)于抑制投資投機為長期性政策的重要事件時間事件主要內(nèi)容20121112中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新12日在十八大新聞中心接受媒體采訪正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出。20120707溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研繼續(xù)堅決抑制投機投資性需求，防止變相放松購房政策，防止不實信息炒作誤導(dǎo)。要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。20120705中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率個人住房貸款利率。金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房。20120323住建部政策研究中心主任秦虹“2012年中國房地產(chǎn)政策趨勢分析”主題演講住房過去的資產(chǎn)屬性從無到有開始膨脹，現(xiàn)在更多的強調(diào)居住功能，居住屬性，回歸到社會屬性，社會功能，政策的重點已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，我覺得這是一個長期的，中國的房地產(chǎn)市場絕對不可能今后變成一個投資市場，所以抑制投資和投機性需求是政策方向我的看法長期不會動搖。資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理（3）推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，實現(xiàn)居民住有所居十八大報告提出建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。保障房建設(shè)首次列入黨代會報告，為住房制度發(fā)展指明了方向，未來住房制度將從市場配置和政府保障兩方面著手，加強保障房建設(shè)，保障中低收入群體基本住房需求，促進(jìn)公平和穩(wěn)定。國家發(fā)改委張平答記者問時表示，關(guān)于住房基本公共服務(wù)的制度框架已經(jīng)初步形成；姜偉新在答記者問時表示住房問題是民生方面的一個重要的組成部分，明年保障房開工可能在600萬套左右，提出配套設(shè)施建設(shè)、管理分配等都是需要解決的重要問題。這些基本都為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了走向，未來將加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)有關(guān)保障房的相關(guān)研究，請參考系列專題：2011年8月18日，保障性住房建設(shè)參與策略研究2011年8月17日，中國保障性住房建設(shè)市場及發(fā)展機會研究2011年8月16日，中國保障性住房建設(shè)模式研究2011年6月20日，國外公共住房發(fā)展政策及啟示2011年5月20日，保障房專題研究：歷史、現(xiàn)狀、趨勢、策略，著力解決中低收入群體住房問題，滿足困難家庭的住房基本需求，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。 表：“十八大”期間有關(guān)推進(jìn)保障房建設(shè)的重要事件日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容20121108十八大報告過去五年，保障性住房建設(shè)加快推進(jìn)；住房保障體系基本形成。發(fā)展目標(biāo)，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。20121110十八大第二場記者招待會，國家發(fā)改委張平答記者問從2007年到2011年，教育、社會保障、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、住房、文化體育，這些方面的財政支出累計達(dá)到了12.7萬億，年均增長幅度是26.3%，這個增長幅度大大高于財政支出的增長幅度。現(xiàn)在總體來看，我國基本公共服務(wù)的制度框架已經(jīng)初步形成。20121112十八大第四場記者招待會，姜偉新答記者問 明年不會低于500萬套。正在商量。有可能在600萬套左右。 在大規(guī)模進(jìn)行的城鎮(zhèn)保障性住房的建設(shè)過程當(dāng)中，大的資金的問題到現(xiàn)在為止還沒有發(fā)生過，反倒是質(zhì)量問題產(chǎn)生過，我們還追究過責(zé)任，地方的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門也追究過企業(yè)的責(zé)任。資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理（4）房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善限購和限貸為樓市健康運行提供根本保障，長期來看更加注重房產(chǎn)稅等市場化調(diào)控方式。去年初上海和重慶開展房地產(chǎn)改革試點，今年8月國家稅務(wù)總局組織稅務(wù)系統(tǒng)工作人員學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，這些都為房產(chǎn)稅的進(jìn)一步擴大試點奠定基礎(chǔ)。今年9月國稅總局政策法規(guī)司巡視員叢明表示，下一步我國房產(chǎn)稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初，最終會在全國實施。房產(chǎn)稅試點范圍的擴大是大勢所趨，然而重慶、上海的試點情況表明房產(chǎn)稅試點初期對購房者的實際稅費影響有限詳見系列專題：2011年1月28日，國八條、上海重慶房產(chǎn)稅試點辦法解讀；2011年1月17日，房產(chǎn)稅改革相關(guān)政策評估報告。，當(dāng)前房產(chǎn)稅擴容仍在探索當(dāng)中，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)或許不太可能迅速在全國推廣，即使出臺也不會即刻對市場產(chǎn)生影響，但房產(chǎn)稅重要意義在于，隨著改革的深入，將進(jìn)一步打擊投資投機性行為。十八大記者招待會姜偉新接受采訪時指出正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，適當(dāng)?shù)臅r候可能還會出臺，表明房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善，試點范圍的擴大將逐步促進(jìn)市場健康發(fā)展。此外，目前有一種預(yù)期，房產(chǎn)稅試點范圍的擴大與限購政策的退出存在關(guān)聯(lián)。我們認(rèn)為兩者不具有必然聯(lián)系。一方面，在試點時，房產(chǎn)稅稅率低、范圍窄、城市覆蓋范圍少是普遍特點，對投資投機需求的抑制作用非常有限。另一方面，過去三年盡管抑制性政策不斷升級，但房價總體仍在上漲，只是漲幅得到了明顯抑制，出于限購限貸解除后房價漲幅明顯擴大的擔(dān)憂，新一屆政府很快推廣房產(chǎn)稅并同時放松限購的可能性極小。表：關(guān)于房產(chǎn)稅試點有望擴容的重要事件日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容20121112住建部部部長姜偉新12日在十八大新聞中心接受媒體采訪正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，適當(dāng)?shù)臅r候可能還會出臺。20120923住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示繼續(xù)落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求，加快推進(jìn)擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍。20120920國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明出席第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會叢明表示，房產(chǎn)稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以后。房地產(chǎn)稅最終會在全國實施。20120829全國人大常委會謝旭人向全國人大報告時指出，穩(wěn)步推進(jìn)個人住房房產(chǎn)稅改革試點，嚴(yán)格實施差別化住房稅收政策，加強交易和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性需求。資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理3. 房地產(chǎn)業(yè)走向：城鎮(zhèn)化和收入倍增促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展（1）城鎮(zhèn)化和收入倍增是未來十年房地產(chǎn)市場需求的兩大動力十八大明確推進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整必須以推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點，李克強也曾多次強調(diào)城鎮(zhèn)化，認(rèn)為立足擴大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點需要促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進(jìn)經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進(jìn)步。另外，十八大報告提出，到2020年實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番的目標(biāo)，這是黨代會首次明確提出居民收入倍增目標(biāo)，預(yù)示著未來宏觀經(jīng)濟發(fā)展的方向發(fā)生變化，將從對宏觀總量的關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)ξ⒂^民生的關(guān)懷，發(fā)展成果更注重惠及民生和注重公平。收入倍增，居民才有消費欲望和消費能力，可以促使我國經(jīng)濟從依靠投資向投資和消費共同拉動轉(zhuǎn)變，可以擴大內(nèi)需推動經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變。從調(diào)結(jié)構(gòu)來看，未來可能以城鎮(zhèn)化為突破口，以增加居民收入為基本，因為只有推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民收入大幅增長，才能拉動消費擴大內(nèi)需，改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟增長模式，減少經(jīng)濟增長對投資和出口的依賴，降低經(jīng)濟增長的風(fēng)險。表：關(guān)于收入倍增和推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要事件日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容20121108胡錦濤在十八大上的報告 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式取得重大進(jìn)展，在發(fā)展平衡性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性明顯增強的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比二0一0年翻一番。 堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化