建設(shè)單位開發(fā)手續(xù)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手 續(xù) 委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書 應(yīng) 附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖 并落實(shí)足夠的開發(fā)資金 第二部分 行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律 法規(guī) 規(guī)章 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可 程序一般共分六個階段 1 選址定點(diǎn) 2 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè) 計(jì)條件 3 初步設(shè)計(jì)及施工圖審查 4 規(guī)劃報(bào)建圖審查 5 施工報(bào)建 6 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案 一 選址定點(diǎn)階段 此階段一般辦理以下事項(xiàng) 1 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) 2 國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查 3 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 4 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書 表 5 文化局 地震局 園林局 水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍 進(jìn)行審查 6 規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書 二 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段 此階段辦理以下一般事 項(xiàng) 1 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查 2 國土資源局辦理土地預(yù)審 3 公安消防支隊(duì) 公安交警支隊(duì) 教育局 水利局 城管局 環(huán)保局 園林局 文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 4 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審 核發(fā) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 三 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查 2 公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查 3 公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查 4 人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查 5 國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審 6 市政部門 環(huán)保局 衛(wèi)生局 地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān) 專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查 7 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù) 并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行 審查 8 建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查 根據(jù)業(yè)主單位意見 核發(fā) 技術(shù)性審查委托通知單 9 建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文 件審查報(bào)告 發(fā)放 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 四 規(guī)劃報(bào)建圖審查階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查 2 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查 3 建委 市政部門 園林局 環(huán)保局 衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè) 內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 4 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 在建設(shè) 單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后 核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 副本 五 施工報(bào)建階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記 2 建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包 確定施工隊(duì)伍 招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定 施工隊(duì)伍 非招標(biāo)類工程直接發(fā)包 3 建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查 核發(fā) 建筑工程施工 許可證 六 商品房預(yù)售許可階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 核發(fā) 商品房預(yù)售許可證 開發(fā)企業(yè)申請辦理 商品房預(yù)售許可證 應(yīng)當(dāng)提交下列證件 復(fù)印件 及資料 1 以下證明材料 1 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 取得土地使用權(quán)證書 2 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 3 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總 投資的 25 以上 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 2 開發(fā)企業(yè)的 營業(yè)執(zhí)照 和資質(zhì)等級證書 3 工程施工合同 4 商品房預(yù)售方案 預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置 裝修標(biāo)準(zhǔn) 竣 工交付日期 預(yù)售總面積 交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容 并應(yīng)當(dāng)附 商品房預(yù)售總平面圖 分層平面圖 七 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站 機(jī)構(gòu) 對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行 備案審查 2 財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn) 收 3 規(guī)劃部門 市政部門 水利局 環(huán)保局 文化局 衛(wèi)生局 公安消防 支隊(duì) 園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門 按照法律 法規(guī) 規(guī)章的 有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收 規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和 本部門驗(yàn)收情況核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 正本 4 建委綜合各部門驗(yàn)收 審查意見 對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的 出具 建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明 不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的 作退件 處理并要求限期整改 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始 大產(chǎn)權(quán)證 登記 2 開發(fā)商應(yīng)提交材料 1 申請書 2 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 3 用地證明文件或者土地使用權(quán)證 4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 施工許可證 7 房屋竣工驗(yàn)收資料 8 房屋測繪成果 9 根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡明流程 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù) 委 托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書 應(yīng)附有詳 細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖 并落實(shí)足夠的開發(fā)資金 第二部分 行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律 法規(guī) 規(guī)章 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一 般共分六個階段 1 選址定點(diǎn) 2 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 3 初步設(shè)計(jì)及施工圖審查 4 規(guī)劃報(bào)建圖審查 5 施工報(bào)建 6 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案 一 選址定點(diǎn)階段 此階段一般辦理以下事項(xiàng) 1 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) 2 國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查 3 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 4 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書 表 5 文化局 地震局 園林局 水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍 進(jìn)行審查 6 規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書 二 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段 此階段辦理以下一般事 項(xiàng) 1 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查 2 國土資源局辦理土地預(yù)審 3 公安消防支隊(duì) 公安交警支隊(duì) 教育局 水利局 城管局 環(huán)保局 園林局 文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 4 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審 核發(fā) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 三 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查 2 公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查 3 公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查 4 人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查 5 國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審 6 市政部門 環(huán)保局 衛(wèi)生局 地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān) 專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查 7 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù) 并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行 審查 8 建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查 根據(jù)業(yè)主單位意見 核發(fā) 技術(shù)性審查委托通知單 9 建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文 件審查報(bào)告 發(fā)放 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 四 規(guī)劃報(bào)建圖審查階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查 2 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查 3 建委 市政部門 園林局 環(huán)保局 衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè) 內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 4 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 在建設(shè) 單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后 核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 副本 五 施工報(bào)建階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記 2 建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包 確定施工隊(duì)伍 招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定 施工隊(duì)伍 非招標(biāo)類工程直接發(fā)包 3 建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查 核發(fā) 建筑工程施工 許可證 六 商品房預(yù)售許可階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記 核發(fā) 商品房預(yù)售許可證 開發(fā) 企業(yè)申請辦理 商品房預(yù)售許可證 應(yīng)當(dāng)提交下列證件 復(fù)印件 及資 料 1 以下證明材料 1 已交付全部土地使用權(quán)出讓金 取得土地使用權(quán)證書 2 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 3 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總 投資的 25 以上 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 2 開發(fā)企業(yè)的 營業(yè)執(zhí)照 和資質(zhì)等級證書 3 工程施工合同 4 商品房預(yù)售方案 預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置 裝修標(biāo)準(zhǔn) 竣 工交付日期 預(yù)售總面積 交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容 并應(yīng)當(dāng)附 商品房預(yù)售總平面圖 分層平面圖 七 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng) 1 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站 機(jī)構(gòu) 對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行 備案審查 2 財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn) 收 3 規(guī)劃部門 市政部門 水利局 環(huán)保局 文化局 衛(wèi)生局 公安消防 支隊(duì) 園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門 按照法律 法規(guī) 規(guī)章的 有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收 規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和 本部門驗(yàn)收情況核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 正本 4 建委綜合各部門驗(yàn)收 審查意見 對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的 出具 建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明 不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的 作退件 處理并要求限期整改 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始 大產(chǎn)權(quán)證 登記 2 開發(fā)商應(yīng)提交材料 1 申請書 2 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 3 用地證明文件或者土地使用權(quán)證 4 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 施工許可證 7 房屋竣工驗(yàn)收資料 8 房屋測繪成果 9 根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件 以上幾個階段 需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時限 各地根據(jù)實(shí)際情況 會有不同的差異 各個程序的辦理時間 絕大部分都少于 15 天 一般 在 7 天內(nèi) 所需要的費(fèi)用 由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi) 所以就不再 明細(xì)列表 更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤 行政審批費(fèi)用可 以忽略不計(jì) 1 項(xiàng)目前期立項(xiàng) 房地產(chǎn)知識由中國物業(yè)服務(wù)論壇網(wǎng)友收集 希望對您有所幫助 規(guī)劃部門須參與項(xiàng)目前期立項(xiàng) 招商引資工作 就建設(shè)項(xiàng)目選址提出 初步意見 2 辦理 選址意見書 建設(shè)單位向規(guī)劃部門提出申請 經(jīng)規(guī)劃審查會研究 按規(guī)定程序報(bào)批 后 頒發(fā) 選址意見書 同時提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 3 辦理 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 利用招標(biāo) 委托等方式 委托有資質(zhì)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做出修建性詳細(xì)規(guī)劃 報(bào)規(guī)劃審批會議研究 按規(guī)定程 序報(bào)批后頒發(fā) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4 辦理 土地證 建設(shè)單位依據(jù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 到土地部門辦理用地手續(xù) 同 時規(guī)劃部門提出建筑設(shè)計(jì)要求 5 審批建筑設(shè)計(jì)方案 建設(shè)單位依據(jù)建筑設(shè)計(jì)要求委托有資質(zhì)的建設(shè)設(shè)計(jì)單位做建筑設(shè)計(jì) 方案 大型工程 沿主要干道 國道的工程需提報(bào)二個以上建筑工程 方案 經(jīng)規(guī)劃審批會研究 按規(guī)定程序報(bào)批后實(shí)施 6 辦理 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)單位依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案做建筑工程施工圖 施工圖經(jīng)建 設(shè)部門審圖中心審查后 報(bào)規(guī)劃分局申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦證時 土地手續(xù)尚未辦理完畢但已同意使用的 應(yīng)由土地部門出具 證明 7 辦理 建設(shè)施工許可證 建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 到建設(shè)部門辦理建設(shè)工程施工招 投標(biāo)手續(xù)和施工許可證 8 批后管理 開工前 建設(shè)單位須到規(guī)劃部門申請放線 驗(yàn)線 開工后 應(yīng)申請驗(yàn)槽 否則視為違法建設(shè) 9 竣工規(guī)劃驗(yàn)收 工程竣工后 建設(shè)單位應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)竣工規(guī)劃驗(yàn)收 驗(yàn)收合格的 辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證 不合格的做為違法建設(shè)查處 房地產(chǎn)一級開發(fā)又稱土地一級開發(fā) 即國家通過其指定的政府部門將 城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的 過程 出讓的土地 可以是生地 也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到 七通一平 的熟地 房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場 一級土地開發(fā)的定義是 根據(jù) 政府主導(dǎo) 統(tǒng)一規(guī)劃 市場化運(yùn)作 的 原則 遵照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 土地利用總體 規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃的要求 將列入城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃 的開發(fā)項(xiàng)目 在確定土地開發(fā)綜合策劃方案 土地一級開發(fā)實(shí)施方案 以后 以政府委托或公開招標(biāo)的方式選定土地開發(fā)主體 獲得土地項(xiàng) 目開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體 運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論 系統(tǒng)和方法 組織 實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的投融資 征地 拆遷 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市政基礎(chǔ)設(shè)施和 配套建設(shè) 交通建設(shè) 環(huán)境建設(shè) 并為二級開發(fā)商服務(wù) 提供土地開發(fā) 項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案 對土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度 品質(zhì) 成本 全過程把握和控制 達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會效益 環(huán)境效益 經(jīng)濟(jì)效 益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程 房地產(chǎn)二級開發(fā) 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè) 將新建成的房地產(chǎn)進(jìn) 行出售和出租 即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的 過程 房地產(chǎn)二級開發(fā)也包括土地二級開發(fā) 即土地使用者將達(dá)到規(guī) 定可以轉(zhuǎn)讓的土地 進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程 房地產(chǎn)三級開發(fā) 是購買房地產(chǎn)的單位和個人 再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或 租賃的過程 也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易 房地產(chǎn)三級 開發(fā)也包括房屋的交換 就是俗稱的二手房交易 中國土地一級開發(fā)模式一覽 從空間上來講 土地一級開發(fā)主要可分為成片 或連片 開發(fā)及分片開 發(fā)兩類 當(dāng)然 這只是一種約定俗成的說法 在法律上還沒有明確的 規(guī)模指標(biāo)界定 從時間上來講 一種是可以先做一級開發(fā) 再做二級 開發(fā) 即一 二級開發(fā)分離的形式 另一種是一級開發(fā)包含在二級開 發(fā)之中的形式 從性質(zhì)上來講 一類是存量一級開發(fā) 包括舊城改造 舊村改造 城中村改造及退二進(jìn)三 工業(yè)廠區(qū)改商業(yè) 住宅等第三產(chǎn) 業(yè) 項(xiàng)目 另一種是增量一級開發(fā) 包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地 有些是已 納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā) 有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng) 基建類項(xiàng)目 根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程 當(dāng)前土地一級開發(fā)的 開發(fā)模式主要有五種 第一 割臘肉式 誰看上哪一塊就割給誰 開發(fā)商 用地單位自行做一 級和二級開發(fā) 這種方式的好處是政府無需投入 缺點(diǎn)是政府收益也 低 城市整體規(guī)劃難以實(shí)