某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc 12頁(yè)).doc

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公司2005年2月目 錄一、項(xiàng)目總說(shuō)明1二、項(xiàng)目概況1三、上地區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析1四、本區(qū)域與中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽锹?lián)動(dòng)性分析2五、目標(biāo)地塊的優(yōu)劣勢(shì)比較4六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件5七、建設(shè)方式與進(jìn)度安排6八、投資估算7九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估8十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析9十一、項(xiàng)目評(píng)估的結(jié)論10# 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、 項(xiàng)目總說(shuō)明北區(qū)#項(xiàng)目（下簡(jiǎn)稱“#項(xiàng)目”）由北京有限公司完成土地一級(jí)開發(fā)，屬北區(qū)的最后一塊規(guī)劃用地。為了論證我公司購(gòu)買該地塊進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的可行性，結(jié)合收集的信息資料，編制本可行性研究報(bào)告。二、 項(xiàng)目概況#項(xiàng)目位于北京市北區(qū)，東距車站約300米。規(guī)劃用地南側(cè)為路，西臨路，北側(cè)為路，東側(cè)為路。用地總面積36800平方米，南北長(zhǎng)290米，東西寬約126米。規(guī)劃總建筑面積44000平方米，容積率為1.8，擬建設(shè)為以生產(chǎn)、中試、辦公為主的智能化建筑。三、 上地區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析位于海淀區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)北部，主要行政區(qū)域?yàn)閲?guó)務(wù)院界定的上地高新技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)基地。轄區(qū)總面積2.4平方公里，東以城市輕軌為界與清河為鄰，西以上地西路為界與馬連洼街道和東北旺鄉(xiāng)接壤，南以上地南路為界與清河街道和東北旺鄉(xiāng)相望，北以西北旺北路為界與東北旺二鄉(xiāng)毗連。經(jīng)過(guò)十余年的持續(xù)發(fā)展和積累，基地形成了規(guī)模、品牌、人才、投資環(huán)境等優(yōu)勢(shì)條件。600多家國(guó)內(nèi)著名企業(yè)如IBM、P&G、西門子、諾維信、三菱、聯(lián)想、北大方正、清華同方、四通、神州數(shù)碼等云集于此，上地信息產(chǎn)業(yè)基地已形成具備一定能量和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的科技產(chǎn)業(yè)鏈。目前入駐區(qū)內(nèi)企業(yè)中70%屬電子信息類產(chǎn)業(yè)；機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)約占20%；生物、醫(yī)藥及新材料等其他產(chǎn)業(yè)約占10%。作為中關(guān)村科技園區(qū)的重要部分，上地已成為北京市有著較大影響力和較高知名度的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，成為中關(guān)村科技園區(qū)璀璨的明珠和戰(zhàn)士北京市高新技術(shù)化產(chǎn)業(yè)化的窗口并吸引著世界的目光。根據(jù)北京市“多中心”的城市規(guī)劃，上地因?yàn)槠淙诰幼『娃k公為一體的區(qū)域特色，非常符合成為“副中心”的條件，連同回龍觀區(qū)域一起在不遠(yuǎn)的將來(lái)極有可能成為城市新的“副中心”，這也給上地板塊的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)機(jī)遇。上地商圈目前寫字樓較多，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房較少。其中，寫字樓很多是以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方集團(tuán)大廈、科利華網(wǎng)絡(luò)大廈、方正大廈、魯能科技大廈等等，還有諸如金隅科技中心、金輝科技大廈、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大廈、鉆石大廈、上地信息大廈、上地國(guó)際創(chuàng)業(yè)科技園、科貿(mào)大廈、實(shí)創(chuàng)大廈、上地南天大廈、東方電子大廈、辰光大廈、得實(shí)大廈、華勝大廈、康得大廈等等，這些寫字樓大多以乙級(jí)為主。由于上地商圈的公司以成長(zhǎng)型科技公司為主，多數(shù)作為生產(chǎn)、研發(fā)基地，對(duì)高檔寫字樓的需求較弱，因此，以乙級(jí)為主的寫字樓群落也比較符合市場(chǎng)的需求。但近年來(lái)，為了適應(yīng)快速成長(zhǎng)的科技企業(yè)，該區(qū)域新建寫字樓25萬(wàn)平方米左右，以盈創(chuàng)動(dòng)力為代表，無(wú)論從品質(zhì)還是檔次上，都有了很大提高，已經(jīng)逐漸接近甲級(jí)寫字樓的水平。 目前該區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)還相對(duì)不夠完善，密集的居民區(qū)相對(duì)較少，基本屬于辦公型區(qū)域，在下班以后，會(huì)有一種人去樓空的感覺。因此本項(xiàng)目如果設(shè)配套商業(yè)，面積不宜過(guò)大，除非針對(duì)寫字樓辦公區(qū)域特殊需求的商業(yè)服務(wù)業(yè)。四、 上地區(qū)域與中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽锹?lián)動(dòng)性分析據(jù)中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)籌委會(huì)有關(guān)數(shù)據(jù)，從2002年截至到目前為止，中關(guān)村寫字樓的租價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)一路下跌的態(tài)勢(shì)。目前核心區(qū)的寫字樓供應(yīng)量足以支撐到2006年：中關(guān)村寫字樓的供應(yīng)量在2002年是532萬(wàn)平方米，2003年增加到616萬(wàn)平方米，2004年約720萬(wàn)平方米，2005年將達(dá)到800萬(wàn)平方米，2006年預(yù)計(jì)為860萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)連年遞增趨勢(shì)。由于供應(yīng)量主要集中在中關(guān)村地區(qū)，該區(qū)域目前的空置率上升最為明顯，達(dá)到了33.2%。從某種意義上說(shuō)，中關(guān)村寫字樓的市場(chǎng)窘態(tài)成全了上地寫字樓市場(chǎng)。當(dāng)“村內(nèi)”寫字樓過(guò)于集中，環(huán)境過(guò)于嘈雜，困局短時(shí)間難以突破的時(shí)候，部分企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了村外。伴隨四通、聯(lián)想等大型IT企業(yè)的總部紛紛遷入中關(guān)村以北的上地地區(qū)，該區(qū)域的角色也正在向中關(guān)村科技園的“新中心”轉(zhuǎn)變，一時(shí)間，“村外風(fēng)景獨(dú)好”成為了業(yè)界人士的共識(shí)。上地信息產(chǎn)業(yè)基地位于中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的中部，屬中關(guān)村科技園區(qū)第一發(fā)展組團(tuán)，分為南北兩區(qū)，南區(qū)占地1.81平方公里，經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，竣工面積104萬(wàn)平方米，進(jìn)駐高科技260多家；北區(qū)總征地積51.5公頃，規(guī)劃面積43.93公頃，工業(yè)用地28.94公頃，預(yù)計(jì)總建筑面積53.07公頃。基地內(nèi)已建成了上地南路、學(xué)清路等五條橫向交通線以及上地東街等三條縱向交通線。同時(shí)，在公共交通方面，地鐵13號(hào)線存在也使該區(qū)域形成了立體網(wǎng)狀交通體系，地鐵十號(hào)線和四號(hào)線將延伸到中關(guān)村地區(qū)，該地區(qū)的交通已經(jīng)有很大的改善和提高，具備了成熟商務(wù)區(qū)的硬件條件。中關(guān)村雖與上地區(qū)域毗鄰，但兩區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)卻具有不同的特點(diǎn)：1. 中關(guān)村與上地區(qū)域所面對(duì)的主要客戶都以IT高科技行業(yè)為主，但二者細(xì)分客戶群有差異：中關(guān)村以辦公型客戶為主，而上地以研發(fā)類為主，較多的是高科技企業(yè)的總部。2. 中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)將形成以甲級(jí)為主、乙級(jí)為輔的并行格局，上地區(qū)域則以乙級(jí)寫字樓為主。3. 中關(guān)村區(qū)域多以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，而上地區(qū)域外資大客戶的比率逐年上升，并已占據(jù)較大比例，國(guó)內(nèi)客戶則以高新大企業(yè)為主。4. 上地區(qū)域?qū)儆谏巷L(fēng)上水區(qū)，優(yōu)良的城市規(guī)劃與綠色辦公環(huán)境是中關(guān)村區(qū)域不可比擬的。這也是客戶“出村北上”的主要原因之一。中關(guān)村與上地寫字樓市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，根據(jù)客戶的不同喜好，將會(huì)選擇不同的辦公地點(diǎn)，而由于寫字樓市場(chǎng)周期變化引發(fā)的使中關(guān)村寫字樓客戶搬到上地及上地客戶向中關(guān)村區(qū)域轉(zhuǎn)移的比率則非常低。這說(shuō)明一般客戶會(huì)把上地區(qū)域看成是中關(guān)村的后院，同時(shí)享受各種優(yōu)惠政策，與中關(guān)村作為同一區(qū)域考慮，相互交換客戶的可能性很小，不存在激烈的直接競(jìng)爭(zhēng)。綜上所述，中關(guān)村區(qū)域與上地區(qū)域的寫字樓存在的價(jià)格聯(lián)動(dòng)效應(yīng)并不明顯。五、 目標(biāo)地塊的優(yōu)劣勢(shì)比較（一）優(yōu)勢(shì)1. 上地區(qū)域?qū)儆谡w有計(jì)劃開發(fā)，因此道路等市政配套情況良好。由于該地塊已達(dá)到七通一平條件，如實(shí)施開發(fā)，運(yùn)作周期相對(duì)較短。2. 該區(qū)域?qū)儆诒本┦械纳巷L(fēng)上水地段，擁有較高的人氣。3. 周邊商務(wù)氛圍基本成形，特別是毗鄰軟件園，有眾多類似甲骨文、西門子的國(guó)際跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)云集（以民企為主）。4. 交通狀況比中關(guān)村核心區(qū)相對(duì)更理想。周邊有幾條道路通往區(qū)外，雖未完全完工但基本已看到希望，城鐵近在咫尺。5. 具有中關(guān)村概念，享受中關(guān)村科技園區(qū)的一切優(yōu)惠政策。（二）劣勢(shì)1. 位于上地基地的最北段，位置稍偏，且從南邊到#地塊的直線道路至今未通，據(jù)說(shuō)三菱地塊可能將規(guī)劃道路占用，則#地向南無(wú)法直通上地中心區(qū)。從上地向南目前只有一條主干道，沒有形成道路放射網(wǎng)；到城區(qū)道路較為擁堵。2. 與上地南區(qū)相比，北區(qū)的商業(yè)服務(wù)休閑娛樂等配套缺乏。3. 北側(cè)已有規(guī)模約16萬(wàn)平米、租售并舉的大型樓盤“盈創(chuàng)動(dòng)力”，由六棟寫字樓組成（有部分底商）。#地在競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模上處于相對(duì)劣勢(shì)。另外，周邊企業(yè)自建辦公樓大多有少量出租面積，并且租價(jià)十分低廉，較具競(jìng)爭(zhēng)力。4. 周邊用地建設(shè)時(shí)在規(guī)劃基礎(chǔ)上均已實(shí)現(xiàn)了大幅度的面積突破，有可能擠占了#地項(xiàng)目的市政資源。如西側(cè)在建的6#地項(xiàng)目，規(guī)劃73000平方米，實(shí)際將達(dá)114369平方米；北側(cè)的5#地項(xiàng)目，規(guī)劃71000平方米，實(shí)際可能達(dá)到16萬(wàn)平方米。由于實(shí)創(chuàng)公司不愿提供市政實(shí)施現(xiàn)狀圖，我公司接手#地項(xiàng)目如果建筑規(guī)模按規(guī)劃要求實(shí)施，市政配套條件應(yīng)該可以滿足，但如果有較大突破，則可能需要投資解決供電等市政問題。六、 規(guī)劃方案及建設(shè)條件綜合考慮本項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該基地上建筑的形態(tài)、高度、容量等提出的控制要素包括以下幾個(gè)方面：1、本項(xiàng)目用地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)七通一平，可直接進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2、紅線四周都有市政道路，可將主體建筑建于中心，四周配以綠地和內(nèi)部道路，使規(guī)劃綠化率達(dá)到30%（備選方案可考慮建設(shè)三棟小型獨(dú)立辦公樓，其間和周邊配以綠地）。3、本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為1.8，最大高度為30米。根據(jù)情況可將主體寫字樓建成地上7層，部分為5層，形成錯(cuò)落有致的格局。地下原規(guī)劃為1層，如果規(guī)劃許可，可增加到2層，主要為停車場(chǎng)、娛樂、餐飲、商場(chǎng)等配套設(shè)施。兩種方案項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)建議詳見下表：項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)建議序號(hào)項(xiàng) 目基于目前規(guī)劃（m2）突破規(guī)劃（m2）備 注一總用地面積3680036800二總占地面積80008000三總建筑面積4400066000 地上建筑面積3600050000寫字樓 地下建筑面積800016000其中：停車場(chǎng)40006000 商 場(chǎng)15002000 餐飲娛樂15004000四容積率1.21.8五建筑高度（米）3035六綠化面積1104011040綠化率（%）3030七停車數(shù)量（輛）176260其中：地上停車6060 地下停車116200七、 建設(shè)方式與進(jìn)度安排目前距2008只有三年的時(shí)間，由于北京市對(duì)在建工程有總體要求，因此在這段時(shí)間期間寫字樓會(huì)集中放量，本項(xiàng)目如果實(shí)施則宜及早入市，計(jì)劃建設(shè)周期為2年。具體工程進(jìn)度計(jì)劃見下表：年 份200520062007季 度一二三四一二三四一二三四項(xiàng)目前期工作基礎(chǔ)工程地上建筑結(jié)構(gòu)工程內(nèi)外裝修竣工投入使用八、 投資估算按照本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，本項(xiàng)目適合開發(fā)為乙級(jí)寫字樓。按照目前規(guī)劃的方案和突破規(guī)劃的方案，具體組成及估算結(jié)果對(duì)比見總投資估算表?？偼顿Y估算表（一） 土地開發(fā)成本：本項(xiàng)目為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要為地價(jià)款及土地出讓金。（二） 開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用：包括勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研、評(píng)估等費(fèi)用，本項(xiàng)目擬按建安工程費(fèi)的7%估算。（三） 建安工程費(fèi)：包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)及安裝費(fèi)用，裝修以及工程監(jiān)理費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)等，暫按每平米3000元建安造價(jià)進(jìn)行估算。（四） 市政配套費(fèi)：指本項(xiàng)目連接大市政所發(fā)生的工程費(fèi)用。由于本地塊具備的市政條件較好，暫按200萬(wàn)元進(jìn)行估算。（五） 室外工程費(fèi)：為建設(shè)用地內(nèi)道路、圍墻、大門、路燈、綠化、景觀等工程費(fèi)用，按建安工程費(fèi)的2%估算。（六） 建設(shè)單位管理費(fèi)用：用于組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目按前五項(xiàng)之和的2.5%估算。（七） 不可預(yù)見費(fèi)：對(duì)各種可能發(fā)生的未能預(yù)先估算或估算不足的費(fèi)用，擬按前六項(xiàng)之和的2%估算。（八） 建設(shè)期借款利息：基于規(guī)劃的方案按貸款1.5億元、突破規(guī)劃方案按借款2億元，利率5.76%、借款期1年。九、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估本項(xiàng)目所處地區(qū)，寫字樓租金水平基本在2.03.5元/平米/天之間，售價(jià)基本在50007000元/平米之間。暫定本項(xiàng)目租金為2.8元/平米/天，售價(jià)為6500元/平米，則本項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：租賃方案技術(shù)指標(biāo)銷售方案技術(shù)指標(biāo)十、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）控規(guī)指標(biāo)能否順利突破。據(jù)了解，自今年開始市規(guī)委對(duì)該地區(qū)的控制比較嚴(yán)格，建筑規(guī)模超出規(guī)劃設(shè)計(jì)的可能性較小。但據(jù)周邊在建的和兩項(xiàng)目情況看，實(shí)際建筑面積在規(guī)劃基礎(chǔ)上分別有50%、120%左右的突破。因此，本分析報(bào)告在#地項(xiàng)目規(guī)劃44000平方米基礎(chǔ)上，另按66000平方米進(jìn)行初步論證，具有一定的可操作性。（二）市政條件。如果本項(xiàng)目能突破規(guī)劃限制，由于#地屬于上地北區(qū)未開發(fā)的最后一塊地，周邊地塊都已開發(fā)且都超出原來(lái)規(guī)劃，因此根據(jù)最初的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，市政配套可能無(wú)法滿足超規(guī)部分的負(fù)荷，這有可能需要對(duì)市政條件進(jìn)行追加投資，數(shù)額較大。（三）路況條件。在規(guī)劃中，上地科技園的信息大道將直接通往#地，交通十分方便，但由于歷史原因，三菱公司與土地一級(jí)開發(fā)商針對(duì)本路段末端在產(chǎn)權(quán)問題上產(chǎn)生分歧，目前正由市政府出面調(diào)解，具體解決辦法尚未可知。如果最終本路段末端作為三菱公司的建設(shè)用地，將直接影響到#地對(duì)外交通，這將為本