不動產(chǎn)適用善意取得制度研究.doc

摘要不動產(chǎn)是否適用善意取得是一個復雜而系統(tǒng)的問題，主要體現(xiàn)在對不動產(chǎn)原權(quán)利人與交易中善意受讓人之間利益保護的側(cè)重點上，以及善意取得與不動產(chǎn)登記公信力是否存在沖突上。在登記制度尚不清晰的情況下，以期公信力為基礎要求適用善意取得顯然對原權(quán)利人的權(quán)利救濟是不公平的。關鍵詞不動產(chǎn);善意取得;公信力Abstract:Thisthreepartsystemofrealpropertyacquiredingoodfaithfortherationalityofdiscourse，respective-ly，fromthesupportofthesystembasedonthequery，theinterestsofaffectedpartieswillbemeasured，andtheap-plicationofthesystemwillbeencounteredafterproblemanalysisandrefutationAndfinallyreachedthelimitsshouldapplytorealpropertyacquiredingoodfaiththeconclusionsofthesystemKeywords:realestate;innocent;credibility一、不動產(chǎn)登記制度不完善不是適用善意取得制度的理由不動產(chǎn)適用善意取得“肯定說”學者認為:“登記總會存在與事實不符的情況?！币虼瞬粍赢a(chǎn)登記公信力會受到損害，進而得出不動產(chǎn)領域有適用善意取得空間的結(jié)論。但要指出的是登記制度只是公示公信原則在物權(quán)變動過程中體現(xiàn)公信力的一種具體形式。以登記制度存在瑕疵為由擴大善意取得的適用范圍，不僅對將來完善統(tǒng)一登記制度的前景無益，而更為深遠的影響是這會造成一種對公示公信原則實質(zhì)上的質(zhì)疑，即對該原則的背后保障體國家信用的質(zhì)疑。并且從我國物權(quán)法對登記機構(gòu)的職責規(guī)定來看，國家登記機關對申請登記的不動產(chǎn)應負實質(zhì)審查的義務?；诖说怯泝?nèi)容在交易過程中具有推定的真實性。而此推定力的效力原則正是來自于其背后國家信用的擔保。在不動產(chǎn)交易中，從公示公信的角度講，買受人在登記內(nèi)容與實際不相符的情況下，仍取得該不動產(chǎn)所有權(quán)的法律事實，應當理解為是買受人因遵從公示公信原則和信賴登記內(nèi)容，從而取得了該不動產(chǎn)的所有權(quán)。但從善意取得的角度講，前述中信賴“不真實登記”的“認識基礎”卻來源于買受人的“個人合理信賴”，基于此降低了買受人對“不真實登記”的謹慎義務，免除了向真正的權(quán)利人的返還風險，并最終取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。但是從對“取得不動產(chǎn)所有權(quán)”這一法律事實的實現(xiàn)依據(jù)來分析，以“合理信賴”為實現(xiàn)依據(jù)遠不如以適用“國家信用”為實現(xiàn)依據(jù)來得更為充分與合理。誠然上述兩種角度在結(jié)果上對于買受人而言是相同的(都取得該不動產(chǎn)的所有權(quán))。但在后者角度中取得所有權(quán)的“認識基礎”，是以“個人合理信賴”偷換了“國家信用”。而這顯然是對建立在以國家信用為基礎以登記制度為保障的公信力，是一個基礎性的侵蝕與動搖。因此在不動產(chǎn)領域，以善意取得制度來“補充”有缺陷的登記制度，以“個人合理信賴”替代“國家信用”。這在認識不動產(chǎn)物權(quán)變動模式公信力來源的“認識基礎”的層面上當然是一種嚴重的倒退性適用。我們不能因最終法律效果的趨同，而忽視兩者間深層理念的差異，繼而推出兩者制度可替代的結(jié)論，因為那必然將會引起未來更多更深層次的矛盾出現(xiàn)。二、對不動產(chǎn)的秩序的保護與對原權(quán)利人利益維護的價值衡量首先，由于不動產(chǎn)缺乏實體轉(zhuǎn)移性，即使房屋在形式上像戒指一樣前后相繼的經(jīng)過多個無權(quán)處分人的多次無權(quán)處分之后。原權(quán)利人仍然可以輕而易舉的找到該不動產(chǎn)和其最終受讓人。易言之，正是由于不動產(chǎn)的物理屬性使得原權(quán)利人得以與其物保持緊密聯(lián)系，而不會像動產(chǎn)一樣輕易的失去占有。在此情形下仍然強調(diào)保護交易安全的價值要更為重要，似為不妥。其次，善意取得作為原始取得的一種方式，其適用的后果是善意第三人取得標的物的所有權(quán)，從而使真正的權(quán)利人喪失了對標的物的所有權(quán)?？v然在善意取得的制度安排上對原權(quán)利人的權(quán)利損害已經(jīng)給予了權(quán)利救濟，從而使之達到形式上的公平。但設想在不動產(chǎn)善意取得制度中，真正的權(quán)利人失去的可能是維持其生活的基本住房。而適用公信原則就可以兼顧多方的利益平衡。且公信原則的目的也是維護交易安全，既對信賴登記而與之進行交易的第三人進行保護，因此適用公信原則也會導致交易的有效，從而使第三人擁有債上的請求權(quán)，在不占有不動產(chǎn)的前提下為其提供了一種交易的信心，同樣會促進交易的有序發(fā)展。但是，如果適用善意取得制度則是即時取得物權(quán)的后果，對那些因錯誤登記或者因為受騙而進行登記的原權(quán)利人而言，用他們的房屋來換的交易安全是十分不公平，這樣的交易后果也不會使社會穩(wěn)定。三、不動產(chǎn)適用善意取得對登記機構(gòu)將可能造成的不利影響(一)對于登記機關的登記行為的性質(zhì)和審查義務模式應予明確界定1對于登記機關登記行為的性質(zhì)闡述。筆者認為，對于不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的認定是關系到登記公信力和登記機關歸責原則認定的重要問題。登記行為具有公法行為與私法行為相結(jié)合的性質(zhì)，登記是憑借國家機關的公權(quán)力而產(chǎn)生的私法上的效力?！暗怯浿贫炔粌H有平等主體的私權(quán)關系，而且有縱向的行政關系，其中貫穿著個人目標與國家目標的雙重價值?！眹夜珯?quán)力的目的旨在于維護交易安全，這種目的是對交易市場社會角度的宏觀考慮，但要實現(xiàn)這種宏觀目的的基礎在于微觀各個不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎上。因此，登記的性質(zhì)既要兼顧行政行為的性質(zhì)和私法程序性行為的性質(zhì)，只有這樣才能維護登記的社會公信作用和交易高效的目的。2從世界各國立法來看，不動產(chǎn)登記機關在對當事人的不動產(chǎn)物權(quán)登記申請進行審查時，有的采取實質(zhì)審查主義，有的采取形式審查主義。兩者最大的區(qū)別在于是否要對引起物權(quán)變動的債權(quán)關系加以審查。我國物權(quán)法第12條規(guī)定:“登記機構(gòu)應當履行下列職責:(一)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(二)就有關登記事項詢問申請人;(三)如實、及時登記有關事項;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看?！睆奈覈餀?quán)法的規(guī)定可以看出，物權(quán)法并未采取其中任何一種模式，而是采取的折衷的辦法。既不是完全的實質(zhì)審查，也不是完全的形式審查，而是以形式審查為主，實質(zhì)審查為輔的一種模式。這雖然回避了在審查模式上的爭論問題，但審查模式直接關系到不動產(chǎn)登記公信力的大小和公示公信原則在社會生活中的體現(xiàn)效力。而更為重要的是，義務與責任是相聯(lián)系的，違反義務即意味著承擔責任，但在義務模式不清的前提下，責任問題必將會陷入更大的爭議與混亂之中。(二)對于登記機關的歸責原則和對可能負有賠償義務的情況的分析關于登記機構(gòu)就登記錯誤所承擔的賠償責任的歸責原則，我國物權(quán)法第21條規(guī)定:當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國家公信力為不動產(chǎn)交易提供法律基礎的行為。在我國學術界，一種比較流行的觀點認為，“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為”?！八痉▽嵺`中，一般也將登記機關的登記行為視為一種可訴的具體行政行為，由行政庭受理此類案件，一旦確定登記機關有過錯并給當事人造成損失，則根據(jù)國家賠償法的規(guī)定承擔賠償責任。但即使采國家賠償方式，也存在無法解決的的矛盾:一方面，登記機關因為各種原因必然會發(fā)生登記錯誤，這會造成國家賠償發(fā)生情況增多，而國家賠償?shù)淖罱K的來源是國家的稅收，這就造成不特定納稅人為特定人的過錯和利益承擔給付。另一方面，國家賠償是一種限制性補償，而不是完全補償，對當事人僅能提供一定程度的救濟，但不是全部救濟。不動產(chǎn)交易對當事人的影響很大，一旦發(fā)生糾紛，必然影響當事人的生產(chǎn)生活，而國家賠償只可以解決部分問題，這必然會造成一定的社會矛盾。而如采用民事賠償途徑則更為不可行。登記機關從性質(zhì)上是一個非盈利性機構(gòu)，主要依靠國家財政支持維持其日常運轉(zhuǎn)，而不動產(chǎn)交易標的額巨大，以登記機關現(xiàn)有財政情況根本無法履行實質(zhì)的民事賠償義務。因此，如果不動產(chǎn)適用善意取得制度必然會將登記機關推于兩難境地。(三)相關法律體系的缺位與和功利主義的思考物權(quán)法第10條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！辈粍赢a(chǎn)善意取得與動產(chǎn)善意取得所涉及的法律關系不完全相同。動產(chǎn)善意取得涉及三方法律關系:無權(quán)處分人、第三人和原所有權(quán)人;而不動產(chǎn)善意取得往往涉及四方法律關系:無權(quán)處分人、第三人、原所有權(quán)人和不動產(chǎn)登記機關。不動產(chǎn)登記涉及不動產(chǎn)登記機關公權(quán)力的運作，因此作為國家不動產(chǎn)政策選擇的不動產(chǎn)善意取得制度，不完全是一個私法問題。這會涉及到行政法，行政訴訟法，國家賠償法等以及不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)。但我國目前為止尚未制定出統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，因此存在法律體系不完善，法律缺位的問題。而如果將登記行為看作一種行政行為的話，則依法行政原則無疑是行政的第一位原則，因此，這是一個無法回避的基本問題。在登記制度尚不清晰的情況下，而以其登記公信力為基礎要求適用善意取得這顯然對原權(quán)利人的權(quán)利救濟是不公平的。從功利主義主義思考，以動產(chǎn)與不動產(chǎn)兩個交易市場的比較可發(fā)現(xiàn)，在不動產(chǎn)領域內(nèi)可能適用善意取得情況的數(shù)量明顯少于善意取得在動產(chǎn)交易中的適用比重。并且善意取得這一制度經(jīng)過百年的過程才得以完善確立。并作為動產(chǎn)領域的典型制度而通行于大陸法系各國。因此，以救濟不常見情況的利益損失而模糊動產(chǎn)與不動產(chǎn)公信力公示方式，是事倍功半的，并且公示公信原則在基于不動產(chǎn)登記公信力的基礎上，對于交易第三人的保護已經(jīng)可以使其在結(jié)果層面上得到與適用善意取得制度相同的法律后果。因此，其有浪費立法資源，降低司法效率之嫌。四、結(jié)語不動產(chǎn)是否適用善意取得的核心爭論，主要體現(xiàn)在對不動產(chǎn)原權(quán)利人與交易中善意受讓人之間利益保護的側(cè)重點上，以及善意取得與不動產(chǎn)登記公信力是否存在沖突上。善意取得制度在保護交易安全，維護物權(quán)“動態(tài)”秩序上的重要作用是無可置疑的，但不動產(chǎn)對于一個社會的政治與經(jīng)濟意義影響遠大于動產(chǎn)，因此，在選擇對兩方利益保護的立法立場時應謹懼考慮。另外，登記機關在適用善意取得的不動產(chǎn)交易中，如發(fā)生爭議，無論是虛假登記或者