資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題答案

第三章 1 1 某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置構(gòu)建于 2000 年 原始價(jià)值 100 萬元 2005 年和 2008 年 分別投資 5 萬元和 2 萬元進(jìn)行了兩次更新改造 2010 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 調(diào)查表明 該 類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 2000 年 2005 年 2008 年 2010 年分別為 110 125 130 150 該設(shè)備尚可使用年限為 6 年 另外 該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行 需要 5 名技術(shù)操作人員 而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員 假定待評(píng)估裝置 與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同 操作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12000 元 所得稅 稅率為 25 適用折現(xiàn)率為 10 根據(jù)上訴調(diào)查資料 求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 1 估算重置成本 重置成本 賬面原始價(jià)值 現(xiàn)評(píng)估年份的定基物價(jià)指數(shù) 以往年份定基物價(jià)指數(shù) 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 已投資年限 權(quán)重 10 136 36 144 67 5 6 144 67 2 2 3 144 67 9 66 年 注 136 36 10 100 150 110 144 67 上題中數(shù)字 6 以及和 2 3 均來自 1 類似注的方法 5 和 2 則是投資年限 3 估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率 重置成本 預(yù)計(jì)凈殘值 實(shí)際已使用年限 總使用年限 實(shí)體性貶值率 重置成本 預(yù)計(jì)凈殘值 實(shí)體性貶值率 9 66 9 66 6 61 69 4 估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 144 67 61 69 89 25 萬元 5 功能性貶值估算 第一步 計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本 5 4 12000 12000 元 第二步 計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000 1 25 9000 元 第三步 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和 以確定其功 能性貶值額 9000 P A 10 6 9000 4 3553 3 92 萬元 6 求資產(chǎn)價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 144 67 89 25 3 92 51 5 萬元 2 某被評(píng)估設(shè)備構(gòu)建于 2000 年 6 月 賬面原值 100 萬元 2003 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了 技術(shù)改造 以使用某種專利技術(shù) 改造費(fèi)用為 10 萬元 2003 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估 評(píng)估基準(zhǔn)日為 2004 年 6 月 30 日 現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù) 1 2000 2004 年該類設(shè)備的定基價(jià) 格指數(shù)分別為 105 110 110 115 120 2 被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè) 備節(jié)約 1000 元 3 被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為 10 規(guī)模效益指數(shù)為 0 7 該企業(yè)為正常納稅企業(yè) 4 經(jīng)過了解 得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因 其 實(shí)際利用率為正常利用率的 60 經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為 被評(píng)估設(shè)備尚可使用 6 年 預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80 根據(jù)上述條件估算給設(shè)備的有關(guān)技根據(jù)上述條件估算給設(shè)備的有關(guān)技 術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值 1 估算重置成本 重置成本 賬面原始價(jià)值 現(xiàn)評(píng)估年份的定基物價(jià)指數(shù) 以往年份定基物價(jià)指數(shù) 100 120 105 10 120 115 124 72 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 已投資年限 權(quán)重 4 114 29 124 72 1 10 43 124 72 3 75 年 3 估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率 重置成本 預(yù)計(jì)凈殘值 實(shí)際已使用年限 總使用年限 實(shí)體性貶值率 重置成本 預(yù)計(jì)凈殘值 實(shí)體性貶值率 3 75 3 75 6 38 46 4 估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 124 72 38 46 47 97 萬元 5 估算功能性貶值 第一步 計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本 1000 12 12000 元 第二步 計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000 1 25 9000 元 第三步 將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 在其剩余 使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和 以確定其功能性貶值額 9000 P A 10 6 9000 4 3553 3 92 萬元 6 估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 1 設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力 設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 x 1 60 80 0 7 100 1 60 80 o 7 100 18 24 注 此處的 X 和 0 7 是括號(hào)右上方表示次方的數(shù)值 題干將其稱之為規(guī)模效益指數(shù) 7 估算經(jīng)濟(jì)性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值率 124 72 47 97 3 92 18 24 13 28 萬元 8 待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 124 72 47 97 3 92 13 28 59 55 萬元 第四章 4 計(jì)算題 1 待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地 面積 2000 平方米 允許用途為住宅建設(shè) 允 許容易率為 6 覆蓋率小于等于 50 土地使用權(quán)年限為 70 年 要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該要求按假設(shè)開發(fā)法估測(cè)該 宗地公平市場(chǎng)價(jià)值宗地公平市場(chǎng)價(jià)值 有關(guān)數(shù)據(jù)如下 預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年 第一年投入 60 總建設(shè)費(fèi) 第二 年投入 40 的總建設(shè)費(fèi) 總建設(shè)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1000 萬元 專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6 利息率 為 10 利潤(rùn)率為 20 售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓家的 5 假設(shè)住宅建成后即可 全部售出 樓價(jià)預(yù)計(jì)誒 3000 元沒平方米 折現(xiàn)率 10 1 根據(jù)所給條件計(jì)算如下 1 預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為 面積 預(yù)計(jì)售價(jià) 容積率 6 2000 3000 1 10 29752066 元 2 總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為 1000 60 1 10 0 5 1000 40 1000 1 10 1 5 9190000 元 注 0 5 1 5 是次方數(shù)值 3 專業(yè)費(fèi)用 9 190 000 6 551 400 元 4 租售費(fèi)用及稅金 29 7520 66 5 1 487 603 元 5 投資利潤(rùn) 地價(jià) 總建筑費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用 20 地價(jià) 20 9 190 000 551 400 20 地價(jià) 20 1 948 280 6 總地價(jià)總地價(jià) 樓價(jià)樓價(jià) 建筑費(fèi)建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)專業(yè)費(fèi) 利息利息 利潤(rùn)利潤(rùn) 稅費(fèi)稅費(fèi) 29 752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 6 有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地 土地面積為 3200 平方米 建筑容積率為 2 5 擬開發(fā)建設(shè)為公寓 土地使用權(quán)年限期為 50 年 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析 該項(xiàng)目建 設(shè)開發(fā)周期為 3 年 取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工 簡(jiǎn)稱后即可對(duì)外出租 出租率估計(jì)為 90 每 建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為 300 元 年出租費(fèi)用為年租金的 25 建筑費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方 米 1000 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 建設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸 款利率為 7 不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為 8 開發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的 15 試評(píng)估該宗土地的低價(jià) 計(jì)算結(jié)果以元為單位試評(píng)估該宗土地的低價(jià) 計(jì)算結(jié)果以元為單位 該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用 利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 利用剩余法求取地價(jià) 1 總收益 3200 2 5 300 90 1 25 1620000 元 房地產(chǎn)價(jià)值 1620000 8 1 1 1 8 47 19706113 元 注 47 為次方數(shù)值 2 測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 1000 1 10 3200 2 5 8800000 元 3 地價(jià) 19706113 1000 3200 2 5 1 10 地價(jià) 7 3 8800000 7 1 5 19706113 15 地價(jià) 5806773 50 元 4 單價(jià) 5806773 50 3200 1814 62 元 m 樓面地價(jià) 1814 62 2 5 725 85 7 房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米 月租金為 7 元 平方米 預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年 預(yù)期租金總收入的 5 房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12 管理費(fèi) 修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總 收入的 6 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 0 3 萬元 年 預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用 10 年 折現(xiàn)率為 12 計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值 計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值 1 該房地產(chǎn)的年租金總收入為 1 7 12 84 萬元 2 該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為 84 5 12 6 0 3 19 62 萬元 3 該房地產(chǎn)的年純收益為 84 19 62 64 38 萬元 4 該房地產(chǎn)的價(jià)格為 64 38 1 1 1 12 12 64 38 5 650 2 363 76 萬 元 8 假定某市政府將于 2005 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地 規(guī)劃用途為住宅 土地面積 5000 平方米 容積率限定為 4 土地使用 70 年 某開發(fā)商玉鉤買此地 他準(zhǔn)備取得土地后 即投資開發(fā) 施工期為 2 年 建筑投資均勻投入 建筑成本為 1500 元 平方米 轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)為 建筑成本的 6 開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)為成本的 15 有關(guān)稅費(fèi)為跳樓價(jià)的 5 折現(xiàn)率為 10 工程完工后每平方米售價(jià) 5500 元 估計(jì)一年內(nèi)售完 開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià) 格 計(jì)算分析格 計(jì)算分析 1 完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為 5000 4 5500 1 10 8264 46 萬元 2 建筑成本及專業(yè)費(fèi) 1500 1 6 2 1 10 2891 萬元 3 有關(guān)稅費(fèi) 8264 46 5 413 22 萬元 4 目標(biāo)利潤(rùn)為 地價(jià) 2891 15 15 地價(jià) 433 7 萬元 5 估算地價(jià) 地價(jià) 8264 46 2891 454 52 433 7 15 地價(jià) 地價(jià) 3936 28 萬元 第五章 1 甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè) 擬采用利潤(rùn)分成之父的方法 該專利技術(shù)室 三年前自行研究的 賬面成本為 80 萬元 三年間物價(jià)累計(jì)上升了 25 該專利保護(hù)期 10 年 剩余保護(hù)期 6 年 專業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤(rùn)率為 400 乙企業(yè)資產(chǎn)的 重置成本為 4000 萬元 成本利潤(rùn)率為 13 專業(yè)人員通過對(duì)該專利技術(shù)的同累計(jì)數(shù)發(fā)展趨 勢(shì)分析 認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 4 年 通過對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得 知 乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為 20 萬件 成本費(fèi)為買件 400 元 未來 4 年期間的產(chǎn)量與成 本費(fèi)用變動(dòng)不大 使用該專利技術(shù)后鏟平的性能提高 預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在為來第一 二年為 500 元 第三四年為 450 元 折現(xiàn)率為 10 所得稅稅率為 25 試確定該專利的評(píng)確定該專利的評(píng) 估價(jià)值估價(jià)值 1 求利潤(rùn)分成率 80 1 25 1 400 80 1 25 1 400 4000 1 13 9 96 2 求未來每年的預(yù)期利潤(rùn)額 第 1 2 年 500 400 20 2000 萬元 第 3 4 年 450 400 20 1000 萬 元 3 求評(píng)估值 9 96 1 25 2000 1 10 2000 1 10 1000 1 10 1000 1 10 407 45 萬元 2 某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評(píng)估 經(jīng)過預(yù)測(cè)該企業(yè)未來 5 年凈利潤(rùn)分別為 100 萬元 110 萬元 120 萬元 150 萬元 160 萬元 預(yù)計(jì)從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài) 即每年平均為 160 萬元 該企業(yè)一直沒有負(fù)債 其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn) 且 其評(píng)估值分別為 100 萬元和 500 萬元 該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù) 該技術(shù)產(chǎn) 品每件可獲得超額利潤(rùn) 10 元 目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件 經(jīng)過綜合生產(chǎn)能力和市場(chǎng) 分析預(yù)測(cè) 在未來 5 年每年可生產(chǎn) 10 萬件 折現(xiàn)率為 6 試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值 試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值 解 100 P F 6 1 110 P F 6 2 120 P F 6 3 150 P F 6 4 160 P F 6 5 160 6 P F 6 5 100 500 10 10 P A 6 5 1502 94 4 甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用 5 年 擬采用利潤(rùn)分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費(fèi) 該專利的開發(fā)研制成本為 100 萬元 專利成本利潤(rùn)率為 500 乙公司的資產(chǎn)重置成本為 3 000 萬元 成本利潤(rùn)率為 15 乙公司的實(shí)際年生產(chǎn)能力為 20 萬件 每件生產(chǎn)成本為 50 元 預(yù)計(jì)未來 5 年的市場(chǎng)出售價(jià)格分別為 90 元 90 元 85 元 75 元 75 元 折現(xiàn)率為 10 所得稅率為 33 試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 該專利資產(chǎn)的約當(dāng)投資量 100 1 500 600 萬元 乙公司的約當(dāng)投資量 3000 1 15 3450 萬元 無形資產(chǎn)的利潤(rùn)分成率 600 600 3450 14 8 專利權(quán)轉(zhuǎn)讓使用費(fèi) 20 90 50 P F 10 1 90 50 P F 10 2 85 50 P F 10 3 75 50 P F 10 4 75 50 P F 10 5 14 8 1 25 284 9