投資分析形成性考核冊作業(yè)1-4.doc

投資分析形成性考核冊作業(yè)1一、單項選擇題1.在下面的說法中，錯誤的是 (B )。B.更新改造項目屬于固定資產(chǎn)外延式擴大再生產(chǎn) 2.項目市場分析 (C )。C.在可行性研究和項目評估中都要進行3.以下哪項是市場分析的關(guān)鍵（E ）。E.市場綜合分析4.下列影響項目建設(shè)經(jīng)濟規(guī)模的因素中，最重要的是 (D )。A.市場需求總量B.市場供給總量 C.項目投資者可能獲得的產(chǎn)品市場份額 D.A和C5. 在項目機會研究和初步可行性研究階段通常采用的市場調(diào)查類型是（A ）。A.探測性調(diào)查 6. 下列說法中正確的是(D )。D.只有隨機抽樣方式才可以計算抽樣誤差7. 計算項目的財務(wù)凈現(xiàn)值所采用的折現(xiàn)率為（B）。 B.基準(zhǔn)收益率 8. 已知終值F求年金A應(yīng)采用（C）。C.償債基金公式9. 已知現(xiàn)值P求年金A應(yīng)采用 (D)。D.資金回收公式10.下列說法中錯誤的是（C）。C.非常規(guī)項目存在唯一的實數(shù)財務(wù)內(nèi)部收益率11. 下列說法中錯誤的是 (D )。 D.經(jīng)濟換匯（節(jié)匯）成本小于影子匯率時項目不可行12. 由項目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟效益是項目的（A）。 A.直接效益 13. 下列收支中不應(yīng)作為轉(zhuǎn)移支付的是 (C)。 C.國外借款利息 14. 當(dāng)項目的產(chǎn)出物用于增加國內(nèi)市場供應(yīng)量時其直接效益等于（ A）。A.所滿足的國內(nèi)市場需求15. 當(dāng)項目的產(chǎn)出物用于替代原有企業(yè)的產(chǎn)出物時其直接效益等于 ( B)。B.被替代企業(yè)減產(chǎn)或停產(chǎn)所釋放出來的社會有用資源的價值量 二、多項選擇題1.項目可行性研究的階段包括（ABC）A、投資機會研究 B、初步可行性研究 C、詳細可行性研究2.項目可行性研究與項目評估的區(qū)別在于（CDE）C、行為主體不同D、研究角度和側(cè)重點不同E、在項目獎懲過程中所處的時序和地位不同3.按調(diào)查目的的不同項目市場調(diào)查可分為（ABCD）A、探測性調(diào)查B、描述性調(diào)查C、因果關(guān)系調(diào)查D、預(yù)測性調(diào)查4.進行項目市場預(yù)測應(yīng)遵循的原則（ABCDE）。A.連貫性和類推行原則 B.相關(guān)性和動態(tài)性原則 C.定性和定量相結(jié)合原則 D.遠小近大原則 E.概率性原則5. 影響項目生產(chǎn)規(guī)模確定的因素（ABCD ）。A.國家政策B項目產(chǎn)品的市場需求 C.經(jīng)濟規(guī)模 D.資金、原材料、能源 6. 依據(jù)項目預(yù)期盈利狀況不同將項目生產(chǎn)規(guī)模分為（ABC）。A.保本規(guī)模B.盈利規(guī)模C.最佳規(guī)模 7. 下列財務(wù)效益分析指標(biāo)中考慮了資金時間價值的有（ABC）。A.財務(wù)凈現(xiàn)值 B.財務(wù)內(nèi)部收益率 C.財務(wù)換匯成本8. 下列說法中正確的有（ABCD）。A.名義利率與實際利率都是年利率 B.實際利率不小于名義利率C.當(dāng)計息周期為1年時實際利率等于名義利率D.名義利率通常記為“年利率為i，一年計息m次”9. 下列說法中正確的有（ABCDE）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率是使項目壽命期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于0的折現(xiàn)率B.通常采用試算內(nèi)插法求財務(wù)內(nèi)部收益率的近似值C.常規(guī)項目存在唯一的實數(shù)財務(wù)內(nèi)部收益率的近似值 D.非常規(guī)項目不存在財務(wù)內(nèi)部收益率E.當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時投資項目可行10. 下列方法中，用于估算項目固定資產(chǎn)投資的有（ABC）。A.單位生產(chǎn)能力投資估算法 B.生產(chǎn)能力指數(shù)估算法 C.工程系數(shù)估算法11. 在項目國民經(jīng)濟效益分析中，下列收支哪些應(yīng)作為轉(zhuǎn)移支付處理（ABDE）。A.國內(nèi)稅金 B.國內(nèi)借款利息D.國家補貼 E.職工工資12. 廣義的影子價格包括（ABCDE）。A.一般商品貨物的影子價格 B.勞動力的影子價格C.土地的影子價格 D.外匯的影子價格 E.社會折現(xiàn)率13. 下列關(guān)于項目國民經(jīng)濟效益分析的各種說法中正確的有（ABCDE）。A.凡項目對國民經(jīng)濟所作的貢獻均應(yīng)計為項目的效益 B.凡國民經(jīng)濟為項目所付出的代價均應(yīng)計為項目的費用C.項目的費用包括直接費用和間接費用D.項目的效益包括直接效益和間接效益 E.項目的間接費用和間接效益又稱為項目的外部效果14. 項目國民經(jīng)濟效益分析與項目財務(wù)效益分析的區(qū)別在于（ABCDE）。A.二者的分析角度不同 B.二者關(guān)于費用和效益的含義不同 C.二者關(guān)于費用和效益的范圍不同 D.二者計算費用和效益的價格基礎(chǔ)不同 E.二者評判投資項目可行與否的標(biāo)準(zhǔn)（或參數(shù)）不同15. 項目的直接費用包括（ABCD）。A.為給本項目供應(yīng)投入物相應(yīng)減少對其他項目投入（或最終消費）的供應(yīng)而放棄的效益 B.為給本項目供應(yīng)投入物其他企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模所耗用的資源 C.為給本項目供應(yīng)投入物而增加進口所耗用的外匯D.為給本項目供應(yīng)投入物而減少出口所減少的外匯收入三、簡答題1.簡述項目評估的內(nèi)容.答: 項目評估的內(nèi)容包括以下方面:(1)項目建設(shè)必要性評估;(2)項目建設(shè)和生產(chǎn)條件的評估;(3)項目工藝技術(shù)評估;(4)項目效益評估;(5)項目的不確定性分析;(6)項目總評估2.簡述項目市場分析的內(nèi)容。答: 項目市場分析的內(nèi)容:市場分析主要包括市場需求分析、市場供給分析、市場競爭分析、項目產(chǎn)品分析、市場綜合分析等幾個方面3.什么是單位生產(chǎn)能力投資估算法？答：單位生產(chǎn)能力投資估算法是指根據(jù)已建同類項目的單位生產(chǎn)能力投資指標(biāo)估算擬建項目的固定資產(chǎn)投資。4.什么是損益表？據(jù)此可以計算哪些財務(wù)分析指標(biāo)？答：損益表用于反映投資項目在其壽命期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況。利用該表的數(shù)據(jù)可以計算投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等指標(biāo)。5.簡述在項目國民經(jīng)濟效益分析中識別費用和效益的基本原則。答：項目國民經(jīng)濟效益分析是從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，考察項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，這就決定了在項目國民經(jīng)濟效益分析中，識別費用和效益的基本原則應(yīng)該是：凡項目對國民經(jīng)濟所作的貢獻，即由于項目的興建和投產(chǎn)給國民經(jīng)濟帶來的各種效益，均應(yīng)計為項目的效益；反之，凡國民經(jīng)濟為項目所付出的代價，即國民經(jīng)濟為項目建設(shè)和生產(chǎn)所付出的全部代價，均應(yīng)計為項目的費用。6.什么是經(jīng)濟凈現(xiàn)值？簡述根據(jù)經(jīng)濟凈現(xiàn)值判斷投資項目是否可行的準(zhǔn)則。答：經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）是反映項目對國民經(jīng)濟凈貢獻的絕對指標(biāo)。它是用社會折現(xiàn)率將項目壽命期內(nèi)各年的經(jīng)濟凈效益流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。一般來說，只有當(dāng)項目的經(jīng)濟凈現(xiàn)值大于或等于零時，項目才是可以接受的。四、計算題1.某地區(qū)甲商品的銷售與該地區(qū)人口數(shù)有關(guān)，1988到2000年的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，若該地區(qū)2001年人口數(shù)可達到56.9萬人，問屆時甲商品的銷售量將達到多少（概率95%）？ 年份 銷售量(萬件)人口數(shù)(萬人)年份銷售量(萬件)人口數(shù)(萬人)19883.542.1199511.148.41989443199610.349.319904.144.5199711.850.919916.345.5199811.852.519927.546.3199912.654.119937.347.1200013.155.819941047.9此題是時間序列，可以運用簡單線性回歸建立回歸方程，對未來進行預(yù)測，并估計置信區(qū)間。第一步利用最小二乘法原理 估計一元線性回歸方程的回歸參數(shù)，得=28.897，=0.7795建立的回歸模型 第二步 運用上述建立的回歸方程，代入2001年人口數(shù)X 56.9萬人，求解2001年 的點預(yù)測值15.46萬件。第三步利用的區(qū)間預(yù)測，設(shè)置顯著性水平，運用公式計算置信區(qū)間，得到區(qū)間預(yù)測值12.3萬件18.6萬件。2.某企業(yè)擬向銀行借款2000萬元，5年后一次還清。甲銀行貸款年利率9%，按年計息；乙銀行貸款年利率8%，按月計息。問：企業(yè)向哪家銀行貸款較為經(jīng)濟？解題思路 本題的關(guān)鍵是比較甲、乙兩家銀行的貸款利率誰高誰低。由于甲銀行的貸款實際利率為9%，而乙銀行的貸款實際利率為：所以甲銀行的貸款利率高于乙銀行，該企業(yè)向乙銀行貸款更經(jīng)濟。3. 擬建一座用于出租的房屋，獲得土地的費用為30萬元房屋4種備選高度，不同建筑高度的建造費用和房屋建成后的租金收入及經(jīng)營費用如下表。層數(shù)（層）3456初始建造費用（萬元）200250310380年運行費用（萬元）15253040年收入（萬元）406090110若房屋壽命為50年，壽命期結(jié)束時土地使用價值不變，但房屋將被折除，殘值為0，試確定房屋應(yīng)建多少層（基準(zhǔn)收益率為12%）解題思路 本題的關(guān)鍵在于比較各種方案的財務(wù)凈現(xiàn)值的大小。=-（30+200）+（40-15）（P/A，12%，50）=-22.39（萬元）=-（30+250）+（60-25）（P/A，12%，50）=10.66（萬元）=-（30+310）+（90-30）（P/A，12%，50）=158.27（萬元）=-（30+380）+（110-40）（P/A，12%，50）=171.32（萬元）建6層的FNPV最大，故應(yīng)選擇建6層4某投資項目各年的現(xiàn)金流量如下表（單位：萬元）： 年份現(xiàn)金流量 01234101.投資支出30012004002.除投資以外的其他支出5008003.收入100015004.凈現(xiàn)金流量-300-1200-400500700試用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷該項目在財務(wù)上是否可行（基準(zhǔn)收益率為12%）。解題思路 解：本題是一個依據(jù)現(xiàn)金流量表計算分析項目盈利能力的常見題型，關(guān)鍵是記準(zhǔn)有關(guān)的計算公式，并善于運用各種資金等值計算公式。 下一步由所給資料可以求得 因FNPV大于0，故該項目在財務(wù)上可行5. 某投資項目各年的凈現(xiàn)金流量如下表（單位：萬元）： 年份 01346710凈現(xiàn)金流量-3507080100試計算該項目的靜態(tài)投資回收期。若該項目所在待（行）業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為5.2年，該項目應(yīng)否付諸實施？解題思路解：這是一個計算項目的靜態(tài)投資回收期，并依據(jù)靜態(tài)投資回收期判斷投資項目是否可行的計算分析題。關(guān)鍵是理解并熟記靜態(tài)投資回收期的計算公式及判斷準(zhǔn)則。下一步將各年的凈現(xiàn)金流量依次累計，可知“累計凈現(xiàn)金流量”首次出現(xiàn)正值的年份為第5年，所以該項目的靜態(tài)投資回收期為由于它既小于該項目的壽命期，也小于該項目所在行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期，故該項目可以付諸實施。作業(yè)2一、單項選擇題1. 將盈虧平衡分析分為靜態(tài)盈虧平衡分析和動態(tài)盈虧平衡分析，其分類標(biāo)志是(D)。 D.按是否考慮貨幣時間價值2.在線性盈虧平衡分析中，盈虧平衡點（D）D可以用多種指標(biāo)表示3. 在銷售收入既定時,盈虧平衡點的高低與(A )。A.單位變動成本大小呈同方向變動 4在線性盈虧平衡分析中，價格安全度（B ）。 B.與盈虧平衡價格呈反方向變動5.在下列說法中，最確切的是（D）D銷售收入與產(chǎn)銷售 是也可以不是線性關(guān)系，總成本與產(chǎn)銷量可以是也可以不是非線性關(guān)系6.敏感性因素是指（A）A.該因素稍以發(fā)生變動就會引起項目經(jīng)濟效益發(fā)生較大變動7.項目風(fēng)險性與不確定性因素的變動極限值（A）A成反方向變化8.敏感性分析是（B）B一種動態(tài)不確定性分析9. 概率分析 ( D)。D.可以判定項目風(fēng)險性大小10. 以下說法錯誤的是（D ）。 D.工業(yè)性房地產(chǎn)的一次性投資一般高于商業(yè)房地產(chǎn)11. 下面哪個不是影響房地產(chǎn)價格的行政因素的是（D ）。D.經(jīng)濟體制12. 某房地產(chǎn)項目建設(shè)期為2年，第一年投資100萬元，第二年投資100萬元，第三年開始投產(chǎn)達到100%的設(shè)計能力，每年銷售收入200萬元，經(jīng)營成本為120萬元，銷售稅金等支出為銷售收入的10%，則靜態(tài)的全部投資回收期為 (C )。C.五年四個月 13下面哪項會對房地產(chǎn)商品的價值產(chǎn)生影響（A ）。A.土地使用制度改革 14. 下列哪種是商業(yè)性的房屋抵押貸款(C )。C.商品房抵押貸款15. 下列哪項是房地產(chǎn)投資策略選擇中最重要的因素。(A)A.地段位置二、多項選擇題1. 投資項目不確定性分析的主要目的在于（ABCDE）A找出對投資項目財務(wù)效益和國民經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素B判斷各種不確定性因素對項目效益的影響程度C估算項目可能承擔(dān)的風(fēng)險D選擇可靠的投資項目和投資方案E提高項目投資決策的科學(xué)性2. 項目不確定性分析的方法主要有（ABCDE ）。 A.盈虧平衡分析 B.感性分析 C.概率分析 D.盈虧平衡分析僅用于項目財務(wù)效益分析 E.敏感性分析和概率分析可同時用于項目財務(wù)效益和項目國民經(jīng)濟效益分析3. 在線性盈虧平衡分析中，通常假定（ ABDE）。 A.生產(chǎn)量等于銷售量，統(tǒng)稱為產(chǎn)銷量 B.把生產(chǎn)總成本按其性態(tài)區(qū)分為固定成本和變動成本 D.產(chǎn)品銷售收入和生產(chǎn)總成本均為產(chǎn)銷量的線性函數(shù) E.單位產(chǎn)品銷售稅率不變4. 在線性盈虧平衡分析中，產(chǎn)量安全度（BDE ）。B.與盈虧平衡產(chǎn)量呈反方向變動 D.越高，項目承擔(dān)的風(fēng)險能力越強E.與盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率呈反方向變動5. 下列說法中，正確的是（ ABDE）。 A.在線性盈虧平衡分析中，常用的方法有圖解法和方程式法 B.產(chǎn)量安全度與盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率呈互補關(guān)系D.價格安全度越高，項目產(chǎn)品盈利的可能性就越大 E.盈虧平衡分析在確定合理的經(jīng)濟規(guī)模和選擇合適的工藝技術(shù)方案等方面，具有積極作用6. 敏感性分析的內(nèi)容包括（ABCDE ）。A.確定分析的項目經(jīng)濟效益指標(biāo) B.選定不確定性因素，設(shè)定其變化范圍 C.計算不確定性因素變動對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度，找出敏感性因素D.繪制敏感性分析圖，求出不確定性因素變化的極限值 E.比較多方案的敏感性，選出不敏感的投資方案7. 概率分析（ABCDE ）。A.是一種不確定性分析方法 B.可以確定各種不確定性因素發(fā)生不同變動幅度的概率分布C.可以對項目可行性和風(fēng)險性以及方案優(yōu)劣作出判斷D.常用的方法主要有期望值法，效用函數(shù)法和模擬分析法等 E.有利于提高投資決策的科學(xué)性和合理性8. 下列屬于房地產(chǎn)投資在風(fēng)險方面呈現(xiàn)的特點的是（ ACE）。A.投資數(shù)額巨大C.受政策影響較大 E.受自然環(huán)境的影響較大9. 房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險可以細分為（ABCDE ）。A.政治環(huán)境風(fēng)險 B.經(jīng)濟體制改革風(fēng)險 C.產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險 D.房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險 E.金融政策變化和環(huán)保政策變化風(fēng)險10. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程一般要經(jīng)過以下哪幾個階段（BCD ）。B.獲得土地C.建造房屋D.經(jīng)營房屋11. 屬于房地產(chǎn)不確定性分析的有（ABC ）。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.概率分析12. 房地產(chǎn)抵押物擔(dān)保的范圍包括（ ABCDE）。A.銀行房地產(chǎn)抵押貸款的本金、利息B.實現(xiàn)抵押物C.抵押權(quán)的費用D.抵押合同約定的其他內(nèi)容E.以上都是13. 下列屬于房地產(chǎn)投資策略因素的有（ ABCDE）。A.房地產(chǎn)地段位置的選擇B.房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的選擇C.房地產(chǎn)市場的選擇D.房地產(chǎn)投資經(jīng)營形式的選擇E.房地產(chǎn)投資時機的選擇14. 房地產(chǎn)投資地段位置的選擇中的合意性是指（ABCDE ）。A.自然環(huán)境的合意性 B.生存環(huán)境的合意性 C.經(jīng)濟社會文化發(fā)展的合意性 D.預(yù)測未來發(fā)展的合意性 E.以上都是15. 房地產(chǎn)投資可行性研究的任務(wù)主要包括（ABCDE ）。A.全面了解市場需求狀況極其發(fā)展趨勢B.選擇投資項目和最佳實施方案C.確定適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模和質(zhì)量水平D.評價建設(shè)地點和環(huán)境條件E.預(yù)測現(xiàn)金流量、收益，分析對預(yù)期收益的把握度三、簡答題1.影響投資項目經(jīng)濟效益的主要不確定性因素有哪些？答：物價的變動。物價變動包括機器設(shè)備、建筑材料、原材料、燃料、項目產(chǎn)品等價格的變動。建設(shè)期間機器設(shè)備、建筑材料等價格變化會對項目投資額產(chǎn)生影響；項目建成投產(chǎn)后所需原材料、燃料、動力等價格的變化會對產(chǎn)品生產(chǎn)成本產(chǎn)生影響；在項目壽命周期內(nèi)，項目產(chǎn)品銷售價格變化會對產(chǎn)品銷售收入和銷售利潤產(chǎn)生影響。價格的變動是項目評估中所要考慮的非常重要的不確性因素。工藝技術(shù)方案和技術(shù)裝備的更改。現(xiàn)代科技飛速發(fā)展，新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備等不斷涌現(xiàn)，在投資項目可行性研究和評估時擬定的生產(chǎn)工藝、技術(shù)方面和機器設(shè)備有可能在項目建設(shè)和實施過程中產(chǎn)生為更。這樣將會對企業(yè)的經(jīng)營成本、經(jīng)濟效益帶來影響，進而引起投資效益指標(biāo)的變化。生產(chǎn)能力的變化。由于市場需求、原材料供應(yīng)等因素的影響，有可能使投資項目生產(chǎn)能力下降或達不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，這樣可能使成本上升、銷售收入下降，預(yù)期的經(jīng)濟效益無法實現(xiàn)。建設(shè)工期和資金結(jié)構(gòu)的變化。由于外購生產(chǎn)設(shè)備不能及時到貨等原因，使建設(shè)工期延長，進而增加項目投資貸款利息，提高建設(shè)成本。建設(shè)資金或經(jīng)營資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，如自有資金比重降低、債務(wù)資金比重上升等，會影響投資項目的建設(shè)成本和經(jīng)營成本，并最終反映在投資效益指標(biāo)上。項目壽命周期的變化。投資項目經(jīng)濟評價中的許多指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等都是以項目壽命周期為基礎(chǔ)計算的，但是，科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，有可能使整個投資項目的技術(shù)壽命周期縮短，同時，經(jīng)濟的發(fā)展和市場需求的變動有可能使項目產(chǎn)品的市場生命周期也日趨縮短，這些都不可能避免地對投資項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。利率和匯率的變化。對于利用國內(nèi)或國外銀行貸款建設(shè)的投資項目，利率或匯率的變動，都會使項目實際支付的利息發(fā)生變化，從而影響投資項目的總成本。政策因素的變化。對投資項目產(chǎn)生影響的政策性因素主要有：國家的產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策、環(huán)保政策和經(jīng)濟管理體制等。這些政策性因素發(fā)生變化，不僅會造成投資項目經(jīng)濟效益發(fā)生變化，而且可能會給項目帶來較大的風(fēng)險。其他因素的變化。除上述主要因素外，還有許多難以控制和預(yù)測的不確定性因素對投資項目效益產(chǎn)生影響，如國際性金融危機、戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等。2.簡述線性盈虧平衡分析的假定條件。答：進行線性盈虧平衡分析，通常需要作以下假定：（1）生產(chǎn)量等于銷售量。（2）把生產(chǎn)總成本按其性態(tài)不同區(qū)分為固定成本和變動成本。（3）在一定時期和一定的產(chǎn)銷量范圍內(nèi)，產(chǎn)品銷售單價不變，產(chǎn)品銷售收入為產(chǎn)銷量的線性函數(shù)。（4）在一定時期和一定產(chǎn)銷量范圍內(nèi)，單位產(chǎn)品銷售稅率保持不變，銷售稅金為產(chǎn)銷量的線性函數(shù)。3.什么是房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險？答：（1）土地使用制度改革風(fēng)險。土地使用制度改革會對房地產(chǎn)商品的價值產(chǎn)生影響，如果使這種價值降低，房地產(chǎn)市場中經(jīng)營者和投資者就會蒙受損失。比如，使用年期、補償和收費的規(guī)定等都可以導(dǎo)致開發(fā)成本的增加。（2）住房制度改革風(fēng)險。住房制度改革風(fēng)險主要是指國家和政府對住房方面的投資政策的改變對房地產(chǎn)商利益的影響。4.簡述房地產(chǎn)投資敏感性分析的步驟。答：選擇最能反映項目經(jīng)濟效益的指標(biāo)。 選擇需要分析的不確定性因素。在作敏感生分析時，一般選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量、房地產(chǎn)售價（租價）、成本、以及固定資產(chǎn)投資等作為不確定性因素。確定變量的變化范圍并計算經(jīng)濟效益指標(biāo)相應(yīng)的變動幅度。確定項目對風(fēng)險因素的敏感程度。 5.簡述房地產(chǎn)投資可行性研究的任務(wù)。答：房地產(chǎn)投資可行性研究的任務(wù)主要包括：（1）全面了解市場需求狀況及其發(fā)展趨勢。包括市場供需狀況，特別是競爭性房地產(chǎn)供給狀況。這是決定項目是否上馬的基本依據(jù)。（2）選擇投資項目和最佳實施方案。該投資是新建房屋、舊房改造、還是房屋出租或物業(yè)管理服務(wù)，比較各方案并確定最佳方案。（3）確定適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模和質(zhì)量水平。包括室內(nèi)設(shè)備要求、公共設(shè)施等情況，確定房屋應(yīng)達到的層次水平和服質(zhì)量。（4）評價建設(shè)地點和環(huán)境條件。包括分析交通便利條件、市場競爭情況和所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。6. 簡述敏感性分析的一般步驟。答：進行敏感性分析，一般遵循以下步驟：確定分析的項目經(jīng)濟效益指標(biāo)。選定不確定性因素，設(shè)定其變化范圍。計算不確定性因素變動對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度，找出敏感性因素。繪制敏感性分析圖，求出不確定性因素變化的極限值四、計算題1.某房地產(chǎn)投資項目投資500萬元，建成并租給某企業(yè)，第一年凈收入為66萬元，以后每年凈收入132萬元，第十年末殘值為50萬元，折現(xiàn)率為12%，該項目從財務(wù)效益上講是否可行？解題思路 該投資項目在有效年份內(nèi)的財務(wù)凈現(xiàn)值為 =-500+703=203（萬元）由于FNPV=203萬元0，所以，該房地產(chǎn)投資項目在財務(wù)上是可行的。2房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)建設(shè)能力為60000平方米，固定成本為5768萬元，每平方米的變動成本為1552.2元，假定每平方米計劃售價為3200元，每平方米稅金及附加費為280元，求該公司用開發(fā)建設(shè)面積、銷售價格、生產(chǎn)能力利用率及銷售收入表示的盈虧平衡點。解題思路 解：我們知道,房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入和產(chǎn)品銷售成本都是產(chǎn)品銷售量的函數(shù),當(dāng)它們之間呈線性函數(shù)關(guān)系時則認為它們之間的盈虧平衡屬于線性盈虧平衡。(1)計算用開發(fā)建設(shè)面積（產(chǎn)銷量Q）表示的盈虧平衡點 說明該公司的保本產(chǎn)量為42170平方米，產(chǎn)（銷）量允許降低的最大幅度為29.72%。(2)計算用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價表示的盈虧平衡點 說明該公司可以在保證不虧損的情況下，將產(chǎn)品售價由原計劃的每平方米3200元降至2793.5元，最大允許降幅為12.7%。(3)計算用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點或 說明該公司實際產(chǎn)銷量只需達到開發(fā)建設(shè)能力的70.28%即可保本。(4)計算用銷售收入表示的盈虧平衡點TR*320042170134944000（元）說明該公司年銷售收入只要達到13494.4萬元即可保本，由原計劃年銷售收入19200萬元（=320060000元）的最大允許下降幅度為29.72%，項目在年銷售收入上具有較強的承受市場風(fēng)險的能力。3.有一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，根據(jù)市場調(diào)研及綜合有關(guān)專家意見，統(tǒng)計出該項目建筑成本上漲情況的概率，如下表所示。試計算建筑成本上漲率的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差。 建筑成本每年可能上漲率(x)發(fā)生的概率(p)概率累計值+5%0.100.10+6%0.250.35+7.5%0.400.70+8.5%0.200.95+10%0.051.00合? 計1.00解題思路 （1）求期望值E（x）E（x）=50.10+60.25+7.50.40+8.50.20+100.05= 7.2(%)（2）求標(biāo)準(zhǔn)差（x） =1.27（%）4.某人進行房地產(chǎn)抵押貸款，抵押貸款數(shù)額為80000元，貸款期限為30年，年名義利率為12%，試計算還款10年后的貸款余額。解：該問題可以用現(xiàn)金流量圖描述如下：9000改8000, 20年改30年第一步，求每月付款已知n=30年，=12%，所以抵押常數(shù)M為M=（A/P，/12，12n） =（A/P，1%，360） = =0.010286又因P=80000元，幫每月付款額為=PM=800000。010286=822.89（元）第二步，計算還款t年后的貸款余額因為t=10，故所求貸款余額為=（P/A，/12，12（n-t）=(P/A,1%,1220)=822.89=822.8990.819=74734.05(元）所以，還款10后的貸款余額為74734.05元5.有一1998年6月30日發(fā)行的10年期的零息債券，面值為1000元，一年計息一次，2006年6月30日一投資者希望以8的年收益率購買，問其愿意接受的價格是多少？解題思路 根據(jù)零息債券的定價方法來解題，注意此題以購入日為付息日的。解體過程解:857.4（元）作業(yè)3一、單項選擇題1.下列哪項股票享受派息和分配公司剩余財產(chǎn)的權(quán)利（A）A后配股2.下列哪些股票是指代表國家投資的政府部門或機構(gòu)以國有資產(chǎn)投入股份有限公司所形成的股票叫做（A ）。A.國家股3. 如果投資者永久持有某只股票，且各期每股分配的股利相同都是2元，投資者預(yù)期投資回報率為16%，那么這種股票的現(xiàn)值是（A ）。A.12.54. 一般來說，在經(jīng)濟（A）時期，股票價格會（）A衰退 下跌5. 從技術(shù)分析來講（ A）。A.交易量隨股價的止跌回升而增加，該市場是強市6. 將債券劃分為一次性還本付息債券、零息債券和附息債券的標(biāo)準(zhǔn)是（B ）。B.利息的支付方式7. 一般說來，債券投資和儲蓄存款相比，下列說法錯誤的是 (D )。D.債券的期限比儲蓄存款長8. 債券的到期收益率是指 (C )。C.使所支付款項的現(xiàn)值等于債券價格的折現(xiàn)率9. 債券的到期收益率( C)。C.為未來所有利息與到期面值現(xiàn)值之和等于現(xiàn)在市價時的貼現(xiàn)率10. 某債券的期限為年，面值為500元，年利率為，若按單利計算，則該債券的期值為（ A）。A.60011. 按照經(jīng)營目標(biāo)和投資目標(biāo)不同，可以將投資基金劃分為 ( D)。D.成長型基金和收入型基金12. 根據(jù)法律意義上的組織形態(tài)不同，可以將投資基金劃分為 (D )。D.公司型基金和契約型基金13. 以市場上可以買賣的其他投資基金的受益憑證為投資對象的投資基金叫做 ( B)。B.基金中的基金14. 投資基金的各種價格確定的最基本依據(jù)是( A)。A.每基金單位的資產(chǎn)凈值及其變動15. 若某只封閉式基金的交易價格為0.877元，折價率為-33.41%，則其單位凈值為（A）A.1.317元二、多項選擇題1. 股票市場價值受到下列因素影響的有（ABCDE）A.宏觀經(jīng)濟形勢 B.市場供求 C.公司收益 D.股利分配 E.人們的預(yù)期2.下列屬于目前世界上重要的股票價格指數(shù)包括（ABCD）A紐約證券交易所B道瓊斯股票價格指數(shù)C香港恒生股票D深圳綜合指數(shù)3.下列哪些屬于股票投資基本因素的政治因素的有（ABC）A戰(zhàn)爭B政權(quán)C國際政治形勢4.下列屬于影響公司盈余的因素主要有（ABCDE）A產(chǎn)品競爭力B獲利能力C營業(yè)效率D財務(wù)結(jié)構(gòu)E技術(shù)水平5. 常用的股票技術(shù)分析方法有（ABCDE ）。A.指標(biāo)法 B.切線法 C.K線法 D.形態(tài)分析法 E.波浪分析法6.根據(jù)利息的支付方式不同，債券可以劃分為（ABC ）。A.一次性還本付息債券 B.零息債券 C.附息債券7. 下列投資基金中，屬于成長型基金的有（AD）A長期成長基金 D成長收入基金8. 關(guān)于契約型基金，下列說法正確的有（AB ）。A.又稱為信托型投資基金 B.依據(jù)一定的信托契約組織起來9. 關(guān)于開放式基金，下列說法正確的有（ABC ）。A.發(fā)行總規(guī)模不固定B.存續(xù)期限不固定C.投資者可以隨時申購或贖回 10. 關(guān)于封閉式基金，下列說法正確的有（BCD ）。B.投資者不可以隨時申購或贖回C.存在溢價或折價交易現(xiàn)象D.可以將資金全部用來進行投資 11. 關(guān)于封閉式基金，下列說法正確的有（ABC ）。A.存續(xù)期限固定B.通過二級市場轉(zhuǎn)讓C.存在溢價或折價交易現(xiàn)象12. 影響投資基金價格的因素包括（ABCD ）。A.政治因素B.經(jīng)濟因素C.法律因素D.技術(shù)因素13. 影響投資基金價格的基金公司因素有（ACD ）。A.投資組合變化C.收益分配 D.管理人員變動14. 投資基金所面臨的風(fēng)險有（ABCD ）。A.市場風(fēng)險和利率風(fēng)險B.財務(wù)風(fēng)險和管理風(fēng)險C.購買力風(fēng)險D.流動性風(fēng)險15. 中小投資者對投資基金的選擇包括下列哪些方面（ABCD ）。A.選擇投資于何種類型的投資基金B(yǎng).選擇滿意的基金管理公司C.選擇買進和賣出基金的時機D.選擇退出或轉(zhuǎn)換其他基金的機會三、簡答題1. 股票按投資主體分，可以分為哪些股？答：股票按投資主體來分，可以分為國家股、法人股、個人股和外資股。國家股，是指由代表國家投資的政府部門或機構(gòu)以國有資產(chǎn)投入股份有限公司所形成的股份。法人股，是指企業(yè)法人以其依法可支配的資產(chǎn)投入股份有限公司所形成的股份。個人股，是指社會個人或公司內(nèi)部職工以個人合法財產(chǎn)投入股份有限公司所形成的股份。外資股，是指外國（在我國還包括我國香港、澳門、臺灣省在內(nèi)）投資者用外匯購買特種股票（B股）形式向股份有限公司投資形成的股份。2. 股票投資分析方法有哪些？答：股票投資分析的方法，按照前提假設(shè)與應(yīng)用資料的不同，分為兩種不同的類型：股票投資基本分析和技術(shù)分析。股票投資基本分析。股票投資基本分析（或稱基本因素分析）就是通過對影響股票市場供求關(guān)系的基本因素，如宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)動態(tài)變化、發(fā)行公司的業(yè)績前景、財務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營狀況等進行分析，確定股票的真正價值，判斷股市走勢，作為投資者選擇股票的依據(jù)。股票投資技術(shù)分析 。技術(shù)分析是一種完全根據(jù)股市行情變化進行分析的方法，它通過對某些歷史資料進行分析進而判斷整個股市或個別股價未來的變化趨勢，探討股市投資行為的可能軌跡，為投資者提供買賣股票的信號。3.簡述債券的直接收益率。答：債券的直接收益率又稱當(dāng)期收益率：是指債券的年利息收入與購買市價的比率。由于當(dāng)期收益率計算簡便，金融報刊上公布的債券的收益率多為當(dāng)期收益率。但是，當(dāng)期收益率的計算只考慮了利息收入，沒有包括債券的利息再投資收益和債券價格變動產(chǎn)生的資本收益，它僅部分地反映了債券的收佃能力，因此具有一定的局限性。4.簡述債券到期收益率、當(dāng)期收益率、票面利率三者之間的關(guān)系。答：用到期收益率來衡量債券的收益能力，不僅考慮了債券的利息收入，而且還考慮了利息的再投資收益，比當(dāng)期收益率指標(biāo)科學(xué)。并通過計算可以得出以下結(jié)論。當(dāng)購買價格等于面值時，到期收益率=當(dāng)期收章回體率=票面利率；當(dāng)購買價格低于面值時，到期收益率當(dāng)期收益率票面利率；當(dāng)購買價格高于面值時，到期收益率當(dāng)期收益率票面利率。5.物價變動從哪兩方面影響投資基金價格？答：物價變動人以下兩方面影響基金的價格：一方面，物價變化會影響公司利潤，導(dǎo)致股票價格變化。另一方面，當(dāng)物價上升時，貨幣貶值，居民為了回避購買力風(fēng)險，會將一部分資金投資于某些金融資產(chǎn)以達到保值的目的，投資基金因其避險功能較強成為人們投資的重要對象，使基金供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致基金價格上升。6.利率是如何影響投資基金價格的？答：當(dāng)利率上調(diào)時，會吸引社會資金進入間接融資渠道貌岸然，這樣進入直接融資市場的資金就會減少，導(dǎo)致股價下跌，進而導(dǎo)致基金價格下跌。同時，利率提高還會使公司的貸款利息增加，利潤減少，致使公司股價下跌，進而引起基金價格下跌。再者，利率上升還會使投資者評估股票和其他有價證券的折現(xiàn)率上升，進而使股票價格與基金價格一起下跌。反之，利率下調(diào)，則會產(chǎn)生相反的效果，使股票價格和基金價格一起上升。四、計算題1. 某債券的期限為4年，面值為500元，年利率為5%，若按單利計算，則該債券的期值為多少？解：該債券的期值=500（1+5%4）=600（元）2.某公司債券面值1000元，按貼現(xiàn)付息到期還本的方式發(fā)行，貼現(xiàn)率是5%，債券期限為8年，該債券的發(fā)行價格為多少？解：=P-Pkn=1000-10005%8=600(元)3某債券2001年1月30日發(fā)行，期限5年，面值1000元，年利為8%，一年計息一次，按復(fù)利計息，一次性還本付息。某投資者希望以6%的年收益率于2003年1月30日購買此債券，問他能接受的價格是多少？解題思路 根據(jù)一次性還本付息債券的定價方法來解題，注意此題是復(fù)利計算的。解題過程解:1233.7（元）4.一張面值為1000元的債券，年利率為5%，到2001年6月20日等值償還，1995年6月20日的市價為1200元，則其最終收益率為多少？解： =5.某債券的面值1000元，10年后一次性還本付息。一投資者購進時價格為968元，持有兩年半后將其賣出，售價1186元，試計算其持有期收益率。解作業(yè)4一、單項選擇題1期貨交易所允許交易雙方在合約到期前通過一個相反的交易來結(jié)束自己的義務(wù)，這叫做（C）。 C.“對沖”制度 2. 為避免或減少風(fēng)險，在期貨市場建立與其現(xiàn)貨市場相反的部位，并在期貨合約到期前實行對沖以結(jié)清部位的交易方式，叫做 ( B)。B.套期保值3.關(guān)于期貨交易的未平倉合約量，下列說法中錯誤的是（A）A未平倉合約量是買方和賣方的合計4.利用股票指數(shù)期貨進行套期保值，要求股票價格指數(shù)的走向與所持股票的走勢( A)A.相同 5.和簡單套利相比較，跨期套利的風(fēng)險（B）。B.小6.某投資者購買200個IBM股票的歐式看漲期權(quán)(投資者僅能在到期日執(zhí)行)，合約規(guī)定價格為$138，權(quán)利金為$4。若股票價格在到期日為$38則下列說法正確的是( B)。B.買方不會執(zhí)行期權(quán) 7.如果以M表示期權(quán)合約的交易數(shù)量，當(dāng)期權(quán)標(biāo)的物的市價P小于期權(quán)合約的履約價格Pe時，每一個看跌期權(quán)的內(nèi)在價值E等于(B)。B.(Pe-P)m8.“單指數(shù)模型”是由（C ）提出的。C.威廉F. 夏普9.因各種因素影響使整個市場發(fā)生波動而造成的風(fēng)險是 (A )。 A.系統(tǒng)性風(fēng)險10.某種股票的收益率情況如下：有四分之一的概率為20%，有四分之一的概率為30%，有二分之一的概率為50%，則該股票收益率的標(biāo)準(zhǔn)差為（D ）。D.12.99%11. 當(dāng)投資比重一定時，資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)越小，證券組合的風(fēng)險就（B ）。 B.越小 12. 一大型機械價值100萬元，保險金額為90萬元，在一次地震中完全破壞。若重置價為50萬元，則賠償金額為（C）C.80萬元13. 某固定資產(chǎn)的保險金額為90萬元，在一次地震中破壞，但經(jīng)過修理可以正常使用。若其重置價為100萬元，而修復(fù)費用僅為20萬元，則賠償金額應(yīng)為 (C )。C.18萬元 14一項財產(chǎn)在一次水災(zāi)中完全破壞，若其保險金額等于或高于出險時的重置價值或帳面余額，則其賠償金額（A ）。A.以不超過出險時的重置價值或帳面余額為限15. 如果損失原因?qū)俚谌哓?zé)任，保險人賠償后，可取得被保險人向第三者請求賠償?shù)臋?quán)利，這叫做（B ）。B.行使代位追償權(quán)二、多項選擇題1. 期貨交易和遠期交易的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCD ）。 A.交易雙方的關(guān)系及信用風(fēng)險不同 B.交易合約的標(biāo)準(zhǔn)化程度不同 C.交易方式和結(jié)算方式不同 D實際交割量不同2. 下列說法中，正確的有（ABCD ）。A.期貨合約是一種購銷合約 B.期貨合約是一種標(biāo)準(zhǔn)化合約 C.不同期貨合約的具體條款不盡相同 D.期貨合約不一定發(fā)生實物交割3. 投資者在進行商品期貨交易時所面臨的主要風(fēng)險有（ABCD ）。A.代理風(fēng)險 B.流動性風(fēng)險 C.強平風(fēng)險 D.交割風(fēng)險4. 關(guān)于期貨交易的未平倉合約量，下列說法中正確的有（AB）A.未平倉合約量也稱為在市合約量 B.未平倉合約(量)的買方和賣方是相等的5. 商品期貨交易技術(shù)分析的基礎(chǔ)指標(biāo)主要有（ABCD ）。A.開盤價和收盤價 B.最高價和最低價 C.成交量 D.空盤量6. 在商品期貨交易中，常用的技術(shù)分析方法有（ABCD ）。 A.圖形分析 B.移動平均線分析 C.成交量分析 D.技術(shù)指標(biāo)分析7. 在商品期貨交易的圖形分析中，最基本的價格圖形有（ABD ）。A.K線圖 B.條形圖 D.點數(shù)圖8. 關(guān)于指數(shù)平滑移動平均線（MACD），下列說法正確的有（CD ）。 C.當(dāng)DIF向上突破MACD時，發(fā)出買入信號 D.當(dāng)DIF向下跌破MACD時，發(fā)出賣出信號9. 外匯期貨的兩大基本用途是（AC ）。 A.套期保值 C.套利10. 關(guān)于利率期貨，下列說法正確的有（ACD ）。A.利率期貨以有息資產(chǎn)為標(biāo)的物C.利率期貨價格的變動方向與利率的變動方向相反.D.如果投資者預(yù)期利率將下降，應(yīng)該考慮賣出利率期貨11. 以下說法正確的有（CD ）。C.有效界面是一條向右上方傾斜的曲線 D.有效界面總是向上凸的12. 下面關(guān)于投資效用無差異曲線特征的說法，正確的有（ABCD ）。 A.無差異曲線的斜率總是正面的 B.無差異曲線總是向下凸的 C.同一投資者有無數(shù)條無差異曲線D.同一投資者在同一時點的任何兩條無差異曲線都不可能相交13. 按業(yè)務(wù)承保的方式不同，保險分為（CD ）。 C.原保險 D.再保險14. 目前我國的保險公司所提供的家庭財產(chǎn)保險包括（ABCD ）。 A.普通家庭財產(chǎn)保險B.家庭財產(chǎn)兩全保險 C.附加盜竊保險D.家庭財產(chǎn)保險的其他附加險15. 按保險事故不同，可以將人壽保險分為（ACD ）。 A.死亡保險 C.生存保險D.兩全保險三、簡答題1.什么是期貨交易的每日價格變動限制制度？答：所謂期貨交易的每日價格變動限制制度，為了防止期貨價格發(fā)生過分劇烈的波動，各交易所對每種期貨每天價格的變動幅度都有限制。這樣，可以保證交易者不會受到太大的資本損失，也可避免違約風(fēng)險。2.什么是期貨交易的代理風(fēng)險？答：代理風(fēng)險是指客戶在選擇期貨經(jīng)紀(jì)公司確立代理過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險?？蛻粼谶x擇期貨經(jīng)紀(jì)公司時應(yīng)對期貨經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模、資信、經(jīng)營狀況等對比選擇，確立最佳選擇后與該公司簽定經(jīng)紀(jì)合同。如選擇不當(dāng)，會給客戶業(yè)務(wù)帶來不便和風(fēng)險。3.什么是商品期貨交易的技術(shù)分析？答：商品期貨交易的技術(shù)分析，是指對商品期貨市場往日的日常交易狀態(tài)，包括成交量的波動幅度、成交量與空盤量的變化等資料，按照時間順序繪制成圖形或圖表，然后針對這些圖形或圖表進行分析研究，以預(yù)測期貨價格走勢的方法。4.簡述投資者在選擇投資組合時應(yīng)遵循的原則。答：一般來說，投資者在選擇投資組合時應(yīng)該遵循下列原則：在一定風(fēng)險條件下，選擇投資期望收益率最高的投資組合；或在一定期望收益率條件下，選擇投資風(fēng)險最小的投資組合。5.什么是保險費率？簡述其構(gòu)成。答：保險費率是每單位保險的價格，它是計算保險費的另一重要基礎(chǔ)。保險費率由凈費率和附加費率構(gòu)成。凈費率是指保險費率中需要賠付損失和支付理賠費用的部分。附加費率是指為支付保險公司各項業(yè)務(wù)費用必須加到凈費率上的部分。6.什么是人壽保險的受益人？答：受益人是指當(dāng)被保險人死亡時有保險金請求權(quán)的人。受益人可以分為指定受益人和法定受益人