房屋買賣合同十大疑難糾紛實(shí)務(wù)要點(diǎn)及法律風(fēng)險提示.docx

1.村建集體土地租賃房城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村集體土地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房違反國家法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，不具有合法性。經(jīng)省級人民政府審核同意和國土資源部審核批準(zhǔn)的村集體租賃房允許出租，但不能出售或變相的以租代售。筆者認(rèn)為，在目前法律、法規(guī)明確規(guī)定村集體土地嚴(yán)禁用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的立法背景下，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不具有合法性。村集體租賃房作為個別地區(qū)的試點(diǎn)，也必將面臨諸多理論及實(shí)踐上的挑戰(zhàn)：實(shí)際操作中，如何把握只租不售的底線？現(xiàn)行法律法規(guī)不承認(rèn)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房。但在城市房價高，國有土地使用權(quán)出讓金所占城市房價比重居高難下，集體土地集體所有、相關(guān)政策和法律法規(guī)在以租代征、以租代售認(rèn)定上的標(biāo)準(zhǔn)缺乏的背景下，無須繳納出讓金的集體土地上興建小產(chǎn)權(quán)房必然形成大幅利潤空間，鄉(xiāng)村集體組織、開發(fā)商結(jié)成的利益鏈條，通過以租代征、以租代售的所謂擦邊球操作，與消費(fèi)者對住房的剛性需求及改善性需求一旦結(jié)合，便形成了目下積重難返的小產(chǎn)權(quán)房屋交易現(xiàn)實(shí)。村集體租賃房與其說是對農(nóng)村集體土地出租房屋建設(shè)的一種改革探索或創(chuàng)新，不如說是一種對集體土地上房屋以租代售的當(dāng)?shù)卣弑Ｗo(hù)，為最終小產(chǎn)權(quán)房之路的合法化留下隱患，或者機(jī)遇。故村集體租賃房的開發(fā)建設(shè)，要么通過立法修訂消除其面臨的諸多法律障礙，要么在現(xiàn)行法律框架下，通過國家征用變更土地使用權(quán)性質(zhì)，統(tǒng)一納入保障性住房建設(shè)開發(fā)行列。而對于已建、已售的鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房的處理，久拖不決只會形成更多集體土地房屋交易的亂象。困境解決之道，不僅面臨法律、政策的調(diào)適，且對違規(guī)操作的既得利益者的處理結(jié)果，因追溯時效與時間、違規(guī)主體存亡與否，處罰力度與范圍均無法做到公平。其結(jié)果，需要政府對現(xiàn)實(shí)作出一定的妥協(xié)，懲前毖后，在以后加大執(zhí)法力度，杜絕亂象更大范圍蔓延或再生。更遠(yuǎn)的將來，城鄉(xiāng)二元對立消除、城鄉(xiāng)戶籍一體化實(shí)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的一切問題都會真正的迎刃而解。亂久必治，曲中求直。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的未來，撲朔迷離，但一定會有光明的結(jié)果。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】（1）城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村所謂村產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不合法。價格或許便宜，風(fēng)險一定很大。（2）集體土地上建造的房屋，以廉租房、公租房、集資房、新農(nóng)村工程房、新居工程房等名義，或變相的以租代售進(jìn)行房屋交易，因?yàn)闊o法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同效力無法補(bǔ)正，故交易的合法性不受法律保障。（3）任何開發(fā)公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向城市居民或非統(tǒng)一集體經(jīng)濟(jì)組織成員頒發(fā)的房屋所有權(quán)證或集體土地使用權(quán)證不具有合法性。（4）小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，因買受人對房屋權(quán)屬存在審核義務(wù)，故對合同無效亦存在過錯，故存在房款返還時，是否支持利息，法院有不同判例。2.老舊房契的法律效力當(dāng)事人持有土地改革前政府頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證書或權(quán)狀等老舊房（地）契或其存根主張相應(yīng)權(quán)利的，原則上不予支持。但訴爭房屋現(xiàn)狀未發(fā)生改變或房屋所有權(quán)未發(fā)生變更的，前述憑證可作為房屋權(quán)屬的證明。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】（1）房屋權(quán)屬證是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。老舊房（地）契非法定房屋權(quán)屬證。（2）房管部門設(shè)立的房屋產(chǎn)權(quán)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，購房人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)盡量到房屋權(quán)屬登記部門查詢擬交易房屋的權(quán)屬狀況。3.限購政策與情勢變更限購、限貸、禁購等樓市調(diào)控政策導(dǎo)致當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，不屬于商業(yè)風(fēng)險或不可抗力，是否屬于情勢變更或不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由的情形，應(yīng)結(jié)合購房合同簽訂與調(diào)控政策出臺的時間先后，及調(diào)控政策對購房合同履行受阻產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響來確定違約責(zé)任承擔(dān)。購房合同對違約情形有明確約定的，應(yīng)依照約定處理?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】（1）購房人應(yīng)對房屋限購政策有所了解，在簽訂合同前對自身是否符合購房條件以及購房合同約定的付款條件能否實(shí)現(xiàn)要有所判斷，以免倉促交納定金、簽訂合同（包括認(rèn)購合同）。（2）對房屋買賣過程中發(fā)生履行障礙的違約原因，因不可歸責(zé)于雙方與因不可歸責(zé)于甲方（乙方）的表述，二者所產(chǎn)生的法律后果迥然不同，各方對違約情形盡量考慮周全。（3）樓市調(diào)控政策造成房屋買賣合同履行受阻，購房人是否享有解除合同的正當(dāng)理由，實(shí)踐中對直接影響合同履行的嚴(yán)格甄斷，仍需遵守合同法鼓勵交易的基本原則。4. 一房二賣的法律后果出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第8條的規(guī)定請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】（1）購買未取得房產(chǎn)證的房屋，若為一房二賣情形，則存在無法取得房產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險。（2）房屋買賣合同簽訂并支付房款后，實(shí)際履行交付并入住具有十分重要的法律意義，但即便如此，對于事先已為交付的買受人，仍有交易目的無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險，即簽訂房屋買賣合同，如未辦理過戶登記手續(xù)，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二賣情形，亦存在喪失物權(quán)請求權(quán)的風(fēng)險。（3）以一房二賣事實(shí)單獨(dú)訴請確認(rèn)合同效力的，性質(zhì)上屬債權(quán)確認(rèn)，法院可以作出確認(rèn)兩份買賣合同均為有效的判決。至于買受人誰能取得物權(quán)，在當(dāng)事人未提出確認(rèn)物權(quán)請求情況下，屬另案解決范疇。（4）對非產(chǎn)權(quán)人的簽約當(dāng)事人，如果不存在授權(quán)委托書或表見代理情形，合同因無權(quán)處分存在無效之虞。如售房合同簽訂后，出賣人交房、收款，如果交款人非簽約相對人，但最終卻成為產(chǎn)權(quán)人，房主是否一房二賣？實(shí)務(wù)中已有案例提示了此情形下的風(fēng)險：一審認(rèn)為是一房二賣，二審認(rèn)為是買房人倒手再賣。風(fēng)險防范：交款人非買房人的，應(yīng)有買房人的委托或確認(rèn)。（5）商品房買賣合同注意條款：若買方未在規(guī)定之日交齊房款或主動提出退房時，出賣方有權(quán)將買方所購房產(chǎn)予以出售，并將買方已交購房款的5%作為違約金補(bǔ)償出賣方損失，之后出賣方將買方已交購房款剩余部分10個工作日內(nèi)返還。應(yīng)當(dāng)注意合同約定的付款日期，可能很短，也可能是法定節(jié)假日影響辦理財務(wù)手續(xù)，如此重大的交易活動，賦予出賣方解約的條件過于剛性，付款遲延不論基于何種緣由，往往成為出賣方借此解約的理由，而且合同依據(jù)明顯。購房人應(yīng)在訂約時提出異議，就出賣方的解約行為設(shè)定附有合理期限的催告程序條款；履行過程中，應(yīng)注意就付款遲延的客觀原因保留相關(guān)證據(jù)。對出賣方而言，前述條款雖然意思表示明確，但并非絕對的制勝法寶，遼寧沈陽中院（2007）沈民（2）房終字第9號馬某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案一審和二審分別提供了兩種思路：一審認(rèn)為，盡管買方?jīng)]有在合同約定的時間內(nèi)及時付款，但買方卻在事后實(shí)際交付了約定的款項(xiàng)，且出賣方當(dāng)時對此也并沒有提出異議，并將該房款收下，出賣方的此種行為是一種默許行為。此情況下，出賣方卻將該房屋出賣給他人，造成其事實(shí)上的不能履行，從而導(dǎo)致雙方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。出賣方的上述行為實(shí)際上是一種違約行為，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而反觀本案買方，其雖未在合同約定的時間內(nèi)將第二筆房款及時交付，實(shí)質(zhì)上也是一種違約行為，但這種違約行為并不導(dǎo)致雙方合同目的的無法實(shí)現(xiàn)，即出賣方的違約行為才是導(dǎo)致雙方合同無法實(shí)現(xiàn)并由此產(chǎn)生糾紛的主要原因。二審認(rèn)為：即使買方未在合同約定的期限內(nèi)交付房款，但出賣方事后接收馬某交付購房款的行為，應(yīng)視為對合同交付房款時間的變更，馬某在交付購房款上不存在違約。（6）為騙取銀行抵押貸款，虛構(gòu)商品房買賣合同，合同雖未實(shí)際履行，但在作為標(biāo)的的商品房出售他人后，買受人事后以正式合同起訴主張一房二賣雙倍賠償責(zé)任，如無充分的證據(jù)反駁有效的合同，很難不被要求承擔(dān)賠付責(zé)任。故簽約非兒戲，可能假作真時真亦假。（7）簽訂購房合同時，合同的主要內(nèi)容如不具備，或購房者自身行為對出賣人正常通知交房構(gòu)成障礙的情況下，有可能在開發(fā)商一房二賣情形，購房者就預(yù)付購房款無法獲得雙倍返還的法律效果。（8）房屋買賣合同因一房二賣二解除，違約開發(fā)商即使不必雙倍返還預(yù)付房款，但可能就違約造成對方的損失仍需予賠償，計算標(biāo)準(zhǔn)就是該房二賣形成的差價款。5. 農(nóng)村房買賣合同效力農(nóng)村私房買賣原則無效。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買賣合同涉及農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。依照土地管理法和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。司法實(shí)踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理。筆者認(rèn)為，作為社會主義國家，我國就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預(yù)見的時期，無論是理論，還是司法實(shí)踐中，禁止買賣都會是一項(xiàng)長期的原則性規(guī)則。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村的穩(wěn)定對中國來說又具有十分重要的意義。千年封建社會，耕種土地的農(nóng)民地位低下、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系。即使在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計保障方面處于弱勢，而且各農(nóng)村地區(qū)以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。故農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國國情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則。地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故實(shí)質(zhì)效果等同于房屋買賣，在政策、法律未作修改前，這樣的破冰之舉適法性值得考量。2007年實(shí)施的物權(quán)法就一定范圍的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定，不排除司法實(shí)踐中，因買賣時間長、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會大眾的價值觀所包容；但也依然是作為例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化，在可預(yù)見的將來，也不會輕易消解。【相關(guān)法律風(fēng)險提示】（1）我國現(xiàn)行法律對農(nóng)村私房買賣合同采取的是嚴(yán)格、審慎的態(tài)度，一般以違反現(xiàn)行土地管理法律規(guī)定確認(rèn)雙方之間的房屋買賣行為無效。但對買賣雙方同為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，辦理了宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況做例外處理。（2）禁止購買農(nóng)村私房不僅限于城市居民。國辦199939號文關(guān)于農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售的規(guī)定不涉及向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的問題，但不能據(jù)此得出允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的結(jié)論。即使同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房的農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，即使村委會做見證，付清房款、入住數(shù)年，仍面臨合同無效的風(fēng)險。（3）農(nóng)村房屋買賣合同無效的后果，雙方返還。因雙方當(dāng)事人對合同無效均存在過錯，故出賣方主張的房屋或宅基地使用費(fèi)通常不會被支持，房款返還時是否支持利息，司法實(shí)踐中通常從公平原則出發(fā)，認(rèn)定房款利息及房屋升值導(dǎo)致買方的經(jīng)濟(jì)損失是否亦由出賣方補(bǔ)償。意味著，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，無法辦理過戶，風(fēng)險一直存在，而且利息可能亦會因居住案涉房屋而產(chǎn)生使用費(fèi)兩抵。（4）城鎮(zhèn)居民購買宅基地上所建房屋，即使經(jīng)過十余年，亦因違反國家政策的剛性規(guī)定，可能產(chǎn)生合同無效、騰退房屋的風(fēng)險。時間久遠(yuǎn)并非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對方的私有房產(chǎn)所有證，還要審查土地使用權(quán)證，以明確是否屬于宅基地上建房性質(zhì)。（5）買賣農(nóng)村房屋，買方的風(fēng)險還體現(xiàn)在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認(rèn)合同無效，還是由買方先起訴確認(rèn)合同有效，兩種截然相反的訴訟請求都擺在買方面前：合同有效，繼續(xù)履行；合同無效時返還房款同時賠償損失需要通過反訴或另案起訴實(shí)現(xiàn)。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求，不僅削弱己方立場，且面臨訴訟請求不明確之虞。（6）隱瞞集體土地性質(zhì)的房屋出賣合同，法院可能會認(rèn)定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院（2009）鄭民二終字第764號于某等與郭某房屋買賣合同糾紛案。6. 無權(quán)處分與善意取得夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規(guī)定或合同約定非屬實(shí)際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時系善意且支付了合理的價格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】（1）購房人應(yīng)與房屋登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，并及時辦理過戶手續(xù)，盡量避免無權(quán)處分情形發(fā)生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人對權(quán)利瑕疵承諾擔(dān)保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無權(quán)處分而無效。（2）與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭議；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭。交易時僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房，而未去相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認(rèn)定買受人在查明房屋共有權(quán)利人問題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人。實(shí)踐中的相關(guān)部門，不僅指房管部門，在交易標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。（3）夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實(shí)踐中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)？實(shí)踐中均存在不同的判例。（4）在取得夫妻關(guān)于共有房屋轉(zhuǎn)讓的書面同意時，應(yīng)對涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產(chǎn)生誤解。實(shí)務(wù)中，就存在此種情況，丈夫簽字同意此房同意轉(zhuǎn)讓，但對離婚約定給妻子的一套，和離婚時未約定權(quán)屬的另外一套未予區(qū)分，恰恰轉(zhuǎn)讓的就是后一套，法院判決認(rèn)為授權(quán)不明，依法由被代理人向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，故房屋買賣合同有效。（5）基于不動產(chǎn)登記簿的公信力，法律賦予不動產(chǎn)登記簿善意保護(hù)制度，不動產(chǎn)交易的第三人基于對不動產(chǎn)登記簿公信力的信賴，而取得的不動產(chǎn)物權(quán)受法律保護(hù)，不需要其他權(quán)利人的追認(rèn)。故購買登記簿上的產(chǎn)權(quán)人已死亡的房屋，買受人應(yīng)對遺產(chǎn)繼承人做調(diào)查了解。（6）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認(rèn)定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購房目的落空的風(fēng)險。（7）作為買賣合同標(biāo)的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續(xù)，買受人起訴要求就安置房辦理過戶手續(xù)時，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執(zhí)行的困擾。（8）就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權(quán)處分情形時被認(rèn)定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效力。（9）購買他人出售的單位房改房，應(yīng)對房屋產(chǎn)權(quán)狀況做了解，是部分產(chǎn)權(quán)還是完全產(chǎn)權(quán)，是否附加產(chǎn)權(quán)限制條件，能否上市交易。產(chǎn)權(quán)是否過戶是無權(quán)處分情形認(rèn)定房屋買賣合同是否有效的關(guān)鍵條件之一，此亦房改房買賣未經(jīng)共有人同意導(dǎo)致合同無效的常見原因。（10）作為夫妻共同財產(chǎn)的房改房，如未經(jīng)全部產(chǎn)權(quán)人同意而購買，即使經(jīng)歷數(shù)年，如無表見代理的特征，依然存在買賣關(guān)系無效的風(fēng)險。（11）父親單獨(dú)將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書面協(xié)議，有父親曾經(jīng)打的借條，有兒子提供的現(xiàn)金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍有可能會因無權(quán)處分而無效。案見上海二中院（2007）滬二中民二（民）終字第920號華某與嚴(yán)某房屋買賣合同糾紛。（12）處分共有房屋未經(jīng)授權(quán)導(dǎo)致合同目的落空，定金條款因無權(quán)處分人的承諾而有效，應(yīng)視為無權(quán)處分人的個人行為，該無權(quán)處分人可能需承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。7. 表見代理的司法認(rèn)定房屋出售人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以房屋所有權(quán)人的名義訂立合同，購買人有理由相信出售人有代理權(quán)的，構(gòu)成表見代理，該代理行為有效?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】（1）表見代理作為廣義的無權(quán)代理，但因本人與無權(quán)代理人之間的關(guān)系，具有授予代理權(quán)的外觀即所謂外表授權(quán)，致相對人信其有代理權(quán)而與其為法律行為，產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效果。其成立需具備的實(shí)質(zhì)性條件為相對人依據(jù)一定事實(shí)，相信或認(rèn)為行為人有代理權(quán)，在此認(rèn)識基礎(chǔ)上與行為人簽訂合同。產(chǎn)權(quán)證上對房屋共有人有明確記載的，為避免認(rèn)定表見代理的舉證困擾和無權(quán)處分的不利后果，應(yīng)盡量與權(quán)利人建立直接合同關(guān)系，在非權(quán)利人場合，應(yīng)核實(shí)委托代理情形，并保留嚴(yán)格審核授權(quán)情況的書面證據(jù)。（2）合同法第49條規(guī)定的相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，須符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和常人的判斷標(biāo)準(zhǔn)。如行為人持有本人出具的授權(quán)委托書，或本人的其他行為方式可推定有授權(quán)的意思表示。非產(chǎn)權(quán)人的出賣人應(yīng)有代為處理售房事宜的授權(quán)書，買受人應(yīng)盡量要求該授權(quán)書經(jīng)公證。（3）購買未取得產(chǎn)權(quán)證的夫妻共同所有的房屋，最好有夫妻雙方共同作為出賣方簽字確認(rèn)，對于無法全部到場的產(chǎn)權(quán)共有人，應(yīng)當(dāng)留意并收集一方存在表見代理的證據(jù)，比如授權(quán)委托書、房屋買賣合同、抵押合同、借款合同、結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)共有人身份證原件或復(fù)印件等。（4）夫妻共同財產(chǎn)未經(jīng)一方同意而為處分主張合同無效，從而轉(zhuǎn)售他人，可能會由此承擔(dān)雙倍返還定金或其他經(jīng)濟(jì)損失的違約風(fēng)險。（5）出售房屋的委托人即使與房屋權(quán)利人系近親屬關(guān)系，亦可能構(gòu)成無權(quán)代理。兄弟姐妹關(guān)系并不構(gòu)成法律意義上的表見代理的基礎(chǔ)。父母子女的特殊關(guān)系、居住多年是否可構(gòu)成表見代理，實(shí)踐中有不同看法。故對此類無權(quán)處分行為，買受人簽約時亦應(yīng)核實(shí)授權(quán)情況。（6）買賣集體土地性質(zhì)的房屋，在合同無效或解除時，返還買受人價款的義務(wù)一方可能是表見代理人，也可能是房屋所有權(quán)人，其返還房款的履行能力決定合同無效后買受人受損利益的回補(bǔ)現(xiàn)實(shí)性。（7）享有承租權(quán)的公房買賣合同簽訂時，除應(yīng)對合同效力風(fēng)險進(jìn)行判斷外，還應(yīng)就未來產(chǎn)權(quán)辦理二次過戶的風(fēng)險有所預(yù)測，應(yīng)盡量與承租人及相關(guān)近親屬達(dá)成一致并取得其書面認(rèn)可，就違約責(zé)任的設(shè)定應(yīng)明確并有針對性。（8）居間房屋買賣合同簽訂時，買受人應(yīng)要求與出賣人在同一合同中作為當(dāng)事人，約定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡量避免單獨(dú)分開與房屋中介成立交易關(guān)系，以免相應(yīng)的違約責(zé)任無法產(chǎn)生約束違約方的風(fēng)險。（9）作為代理人，即使是親屬，也應(yīng)及時將代理行為取得的款項(xiàng)交予委托人，財上分明，否則，時日長久，原來基于親屬關(guān)系心照不宣收受的款項(xiàng)，若干年后依然是一筆分明的債務(wù)。案見遼寧沈陽中院（2007）沈民（2）房終字第397號付某與劉某等房屋買賣合同糾紛案。（10）即使當(dāng)事人本人以無權(quán)代理主張合同無效，亦有可能構(gòu)成締約過失。中介方可能會因未能認(rèn)真審核房屋權(quán)屬，對無權(quán)處分房屋導(dǎo)致合同無效存在締約過失責(zé)任，而被要求承擔(dān)民事責(zé)任。已知合同相對方系無權(quán)代理而怠于主張權(quán)利或未積極采取合理措施防止損失擴(kuò)大，可能會因此造成本人就擴(kuò)大損失主張權(quán)利的喪失。（11）無權(quán)處分合同無效，實(shí)踐中傾向于認(rèn)定產(chǎn)生無效返還責(zé)任，合同約定的違約金條款通常不會被支持，案見廣東廣州中院（2009）穗中法民五終字第1929號張某等與郭某房屋買賣合同糾紛案。（12）簽訂房屋買賣合同，應(yīng)要求對方提供身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，并在該復(fù)印件上跨簽本復(fù)印件僅用于年月日與簽約使用。原因：其一，一旦訴訟，需要提供被告住所地等法定信息；其二，防止該身份證復(fù)印件被用作他途。（13）不在他人提供的空白頁上簽名。簽名意味著意思表示，意味著在法律上對書面填充內(nèi)容的確認(rèn)。一旦簽名確認(rèn)，無充分證據(jù)，推翻很難。如果違背真實(shí)意思表示的簽字系因受脅迫，在脅迫情形解除后最好及時報警，以之作為受脅迫的最直接證據(jù)。（14）無論是買方，還是賣方，收付款憑證都應(yīng)保留，尤其在與對方代理人進(jìn)行交易時更要注意，以免生發(fā)付款與否及付款對象之爭。（15）登記產(chǎn)權(quán)人以自己名義處分，事后以無權(quán)處分主張合同無效，并從無效主張中獲利，不僅違背誠實(shí)信用原則且依物權(quán)法之規(guī)定，基本不可行。8.違約損害與定金賠償房屋買賣合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可選擇適用違約金或定金條款。當(dāng)事人約定的定金不足以彌補(bǔ)一方因?qū)Ψ竭`約遭受的損失，一方可請求賠償超過定金部分的損失。合同約定的違約金低于或過分高于所造成的損失，當(dāng)事人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)調(diào)整?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】（1）房屋買賣合同，就對方違約行為已選擇應(yīng)用定金罰則的，只有在舉證不足彌補(bǔ)因?qū)Ψ竭`約造成自己經(jīng)濟(jì)損失的情況下，才會再由違約方另行支付違約金，否則不重復(fù)適用違約責(zé)任。廣東佛山中院（2004）佛中法民五終字第1141號歐某等與陳某等房屋買賣合同糾紛案中，就出現(xiàn)了已獲定金賠償?shù)氖丶s方，嗣后主張房屋租金、契稅損失而被駁回的情形。（2）房屋買賣合同如存在兩份，雖然前一份合同約定的違約金條款在后份登記備案的合同中未提及，但后份合同就該違約條款的缺失并不當(dāng)然構(gòu)成對前一合同關(guān)于違約責(zé)任的變更。實(shí)踐中，應(yīng)盡量避免就同一房屋買賣行為前述兩份合同。即使根據(jù)登記備案需要簽訂兩份，也要盡量避免陰陽合同情形出現(xiàn)，即對前后約定條款不同的，要在后一合同中對此效力予以明確，比如前一合同未約定的，后一合同的約定作為補(bǔ)充條款；前一合同有約定的，后一合同有不同約定的，后一合同為合同變更并以此為準(zhǔn)。（3）售房合同無效后果不僅包括約定的定金的雙倍返還，還有可能賠償因締約過失造成的信賴?yán)鎿p失。（4）作為定金合同的從合同亦無效，可能存在無法雙倍返還的風(fēng)險。簽約時房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，但房主享有處分權(quán)，不存在現(xiàn)實(shí)及將來履行上的法律障礙，但最好在合同中對此提及，并就相應(yīng)的違約責(zé)任作出特別約定。（5）當(dāng)事人因遲延履行支付違約金后，仍應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)。基于立約擔(dān)保而交付定金的，在一方反悔時，向?qū)Ψ街荒芫投ń鹆P則適用，而無權(quán)要求繼續(xù)履行簽訂房屋買賣合同的義務(wù)。（6）有擔(dān)保人擔(dān)保合同履行的情況下，應(yīng)要求擔(dān)保人在合同上簽字并注明擔(dān)保責(zé)任。（7）當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可認(rèn)定為過分高于造成的損失；當(dāng)事人可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。（8）預(yù)售合同約定的違約責(zé)任對雙方具有約束力。無法定理由解除合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。認(rèn)為約定的違約金過高，可以申請調(diào)整，但是否調(diào)整，取決于法院或?qū)Ψ疆?dāng)事人。（9）為防止對方故意毀約，建議自信的守約方對違約金的約定條款，多費(fèi)筆墨，不拘于格式條款，以確信該約定損害后果及損害計算為當(dāng)事人事先所預(yù)見。（10）房屋買賣合同糾紛，訴請房屋返還（騰退）的，應(yīng)當(dāng)就遲延履行返還房屋的義務(wù)附加租金支付的訴訟請求，比如，按每月多少元，每天多少元，支付至實(shí)際交付房屋時止。（11）陷阱條款：出賣方如違約，除應(yīng)在三日內(nèi)返還所收買方全部房價款外，并應(yīng)支付該所購房地產(chǎn)總額10的違約金。在賣方故意違約并有利可圖，而買方希望繼續(xù)履行并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任情況下，該違約條款陷阱就出來了：該款系以合同解除為條件，并不當(dāng)然成為出賣方逾期辦證、逾期交房甚至拒絕辦證等違約行為、毀約行為的法律賠償后果。案見海南?？谥性海?007）海中法民一終字第579號施某等與某紡織公司房屋買賣合同糾紛案，兩審雖均判決購房合同繼續(xù)履行，但一審打了折扣，按已付房款而非明確約定的所購房地產(chǎn)總額的10%確定逾期辦證違約金；二審持上述陷阱條款不利于購房人的解釋，認(rèn)為購房人無權(quán)獲得逾期辦證違約金，但因賣方未上訴，故仍維持7萬元違約金的一審判項(xiàng)。9. 黑白合同的法律效力二手房屋買賣過程中如存有通過簽訂黑白（陰陽）合同避稅與作低房價違規(guī)行為，其后果應(yīng)由包括各方當(dāng)事人在內(nèi)的全體參與者承擔(dān)。一方可向相關(guān)職能部門反映，但不能以此推翻或否定整個房屋買賣合同的效力。就同一房屋買賣行為簽訂數(shù)份合同，如存在約定抵觸之處，通常以后簽訂為準(zhǔn)，但在黑白（陰陽）合同情形，真實(shí)意思表示并得到實(shí)際履行的合同應(yīng)具有優(yōu)于備案合同的效力?！鞠嚓P(guān)法律風(fēng)險提示】（1）黑白合同簽訂的時間點(diǎn)、自認(rèn)的簽訂時間與實(shí)際繳納契稅時間，雖可按后簽合同變更先前合同、先簽合同再完稅的法律常識、交易習(xí)慣上找出漏洞，但風(fēng)險依然比漏洞還大。黑白合同情形對賣方的風(fēng)險不言而喻，對買方而言，如果黑白合同價款主張應(yīng)付款時，在實(shí)際付款多于該應(yīng)付款時，同樣會面臨著明知應(yīng)付款還多付款的違背常理，以及被判重復(fù)支付欠付款的風(fēng)險，河南鄭州中院（2008）鄭民二終字第1801號張某與某木材公司房屋買賣合同糾紛案可見端倪。（2）在陰陽合同情形，前一份無房屋共有人簽名同意，而備案合同卻有共有人簽名同意，但備案合同卻因虛構(gòu)價格存在惡意串通、以合法形式掩蓋非法目的的無效情形，是否簽字也無效呢？實(shí)務(wù)中發(fā)生過這樣的案例，一審判決認(rèn)為無效，二審改判有效，爭議產(chǎn)生仍與黑白合同簽訂行為關(guān)聯(lián)。（3）商品房買賣黑白合同風(fēng)險：同一買賣，存在兩份合同，如買受人為取得購房發(fā)票，持價款少的合同主張開具發(fā)票，開發(fā)商如何是好？一旦開具，認(rèn)定合同價款已變更又多了一份新證據(jù)。實(shí)務(wù)中便出現(xiàn)了這樣的案例：買受人持備案合同要求開發(fā)票，遭開發(fā)商拒絕，法院認(rèn)定價款應(yīng)依第一份合同，第二份合同不構(gòu)成價款的變更，證據(jù)就是小區(qū)房產(chǎn)銷售正常價格及證人證言。對買受人而言，以開具價款少的發(fā)票作為憑證，在嗣后再次轉(zhuǎn)讓計算營業(yè)稅、個人所得稅時，也會埋下稅費(fèi)相對增加的后患。（4）對黑白合同一方當(dāng)事人而言，以陰陽合同規(guī)避法律，屬于以合法形式掩蓋非法目的作為一方中止履行的理由，司法實(shí)踐中鮮有抗辯成功者，理由如：（1）向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報的房屋交易金額是哪方提出的無法查證廣西柳州中院（2011）柳市民一終字第157號謝某訴張某等房屋買賣合同糾紛上訴案；（2）規(guī)避國家賦稅，應(yīng)由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行查處，僅此不足以請求確認(rèn)合同無效陜西漢中中院（2010）漢中民終字第445號葉某訴薛某房屋買賣合同糾紛上訴案；（3）損害了國家依法所應(yīng)繳納的稅收但并導(dǎo)致雙方買賣合同無效遼寧沈陽中院（2005）沈民（2）房終字第1304號方某與孫某等房屋買賣合同糾紛案。10. 無證房買賣合同效力城市房地產(chǎn)管理法第38條第6項(xiàng)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，系對房屋交易過程中為維護(hù)交易安全