成都鏈家6月大考搏學(xué)知識(shí)點(diǎn).doc

2017年4月成都鏈家“搏”學(xué)知識(shí)點(diǎn)（政策信息截至2017年4月24日）共三部分知識(shí)點(diǎn)：交易知識(shí)、企業(yè)相關(guān)知識(shí)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：交易知識(shí)1一、購(gòu)房資質(zhì)11.1成都市住房限購(gòu)政策11.2購(gòu)房資質(zhì)審核21.3購(gòu)房人權(quán)利判定3二、房源32.1房屋用途32.2商品房42.3政策性住房42.4特殊房屋上市交易4三、簽約環(huán)節(jié)53.1買(mǎi)賣(mài)合同文本簽署注意事項(xiàng)53.2簽約注意事項(xiàng)6四、網(wǎng)簽管理64.1簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的前提條件是什么？64.2網(wǎng)簽的前提條件是什么？64.3網(wǎng)簽中的注意事項(xiàng)及常見(jiàn)問(wèn)題7五、資金監(jiān)管85.1房管局資金監(jiān)管8六、評(píng)估116.1商業(yè)貸款的評(píng)估116.2公積金貸款評(píng)估116.3組合貸款評(píng)估12七、過(guò)戶（劃撥轉(zhuǎn)出讓、遞件和核稅）127.1過(guò)戶流程127.2劃撥轉(zhuǎn)出讓?zhuān)ê送恋爻鲎尳穑?37.3遞件時(shí)需要提供的資料147.4核稅時(shí)需要提供的資料147.5辦理過(guò)戶時(shí)如果有做委托公證書(shū)的，需提供的資料？157.6過(guò)戶、取證的注意事項(xiàng)157.7辦理抵押的注意事項(xiàng)15八、繳稅168.1各類(lèi)稅費(fèi)計(jì)算方法是什么？168.2如何判定房子滿二，滿五？178.3公司產(chǎn)權(quán)如何繳稅？178.4房改房、房改集資房、房改經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房除標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)外還需繳納的稅費(fèi)有哪些？178.5拆遷戶購(gòu)房享受契稅的注意事項(xiàng)？18九、付款方式189.1全款的基本流程？189.2商業(yè)貸款189.3公積金貸款（市公積金和省公積金）229.4公積金組合貸款269.5公積金提取29十、公證3210.1二手房交易常用公證類(lèi)型及收費(fèi)3210.2辦理公證的注意事項(xiàng)？33十一、買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)防范3411.1產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人的判斷識(shí)別3411.2合同簽約主體及代理人3411.3房款支付安全3411.4關(guān)于定金及房款交付的相關(guān)規(guī)定是什么？35第二部分：企業(yè)相關(guān)知識(shí)35一、企業(yè)文化與價(jià)值觀351.1鏈家地產(chǎn)的核心價(jià)值觀351.2鏈家榮譽(yù)準(zhǔn)則是什么？351.3鏈家歷史大事記351.4太陽(yáng)花成長(zhǎng)計(jì)劃是什么？381.5鏈家愛(ài)心小學(xué)簡(jiǎn)介是？391.6成都鏈家關(guān)愛(ài)基金39二、十大承諾402.1房屋篩查，最高原價(jià)回購(gòu)402.2物業(yè)欠費(fèi)墊付412.3電磁波輻射檢測(cè)最高原價(jià)回購(gòu)412.4簽前查封先行墊付412.5漏水保固補(bǔ)償422.6交易不成退還傭金432.7客戶投訴單單公示，24小時(shí)反饋442.8資金托管保障安全442.9絕不吃差價(jià)442.10全渠道，真房源45三、經(jīng)紀(jì)人、商圈經(jīng)理、總監(jiān)運(yùn)營(yíng)管理制度453.1薪酬相關(guān)知識(shí)453.2人事相關(guān)制度483.3紅黃線制度493.4客戶服務(wù)相關(guān)知識(shí)563.5內(nèi)部員工購(gòu)房相關(guān)知識(shí)603.6業(yè)績(jī)分配相關(guān)623.7成都鏈家內(nèi)部糾紛案例法62四、經(jīng)紀(jì)人必用的系統(tǒng)知識(shí)704.1鏈家網(wǎng)704.2鏈家APP的定義是？754.3樓盤(pán)字典754.4Link客源管理76第三部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)79一、房地產(chǎn)常用法律法規(guī)術(shù)語(yǔ)791.1民法通則791.2婚姻家庭法791.3繼承法791.4合同法811.5民事訴訟法831.6法律專(zhuān)用名詞解釋841.7廣告法85二、房地產(chǎn)建筑相關(guān)知識(shí)872.1什么是房地產(chǎn)？872.2國(guó)有土地872.3常見(jiàn)的房屋建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型有哪幾種？如何區(qū)分？872.4常見(jiàn)的房屋建筑類(lèi)型有哪幾種？有什么區(qū)別？882.5住宅按照層數(shù)如何劃分？882.6如何辨別承重墻和非承重墻？882.7建筑常用名詞有？882.8建筑面積及測(cè)繪的相關(guān)知識(shí)有哪些？89三、房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識(shí)893.1利息、利率、利率政策893.2存款儲(chǔ)備金率的定義及其影響？91四、戶口遷移的相關(guān)政策及遷入條件914.1購(gòu)房入戶購(gòu)買(mǎi)商品房或二手房的相關(guān)資料和要求？914.2暫住入戶在我市暫住滿兩年入戶的相關(guān)資料和要求？914.3購(gòu)房入戶的詳解是什么？912017年4月成都鏈家“搏”學(xué)知識(shí)點(diǎn)（政策信息截至2017年4月24日）共三部分知識(shí)點(diǎn)：交易知識(shí)、企業(yè)相關(guān)知識(shí)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：交易知識(shí)一、 購(gòu)房資質(zhì)1.1 成都市住房限購(gòu)政策1.1.1 成都市哪些區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)政策？限購(gòu)區(qū)域包括我市13個(gè)區(qū)，分別為成都高新區(qū)（包括高新區(qū)南部園區(qū)和高新區(qū)西部園區(qū)）、天府新區(qū)成都直管區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)。在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，除高新區(qū)南部園區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)其他區(qū)域統(tǒng)稱(chēng)11區(qū)。1.1.2 限購(gòu)新政何時(shí)開(kāi)始實(shí)施？自2017年3月24日零時(shí)開(kāi)始實(shí)施。實(shí)施之前商品住房已在全市統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成商品住房定購(gòu)、擬定合同、已售（備案）狀態(tài)之一的；二手住房已在存量房交易服務(wù)平臺(tái)上，完成打印成都市存量房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（居間成交）或“成都市存量房買(mǎi)賣(mài)合同”（自由成交）的，按原政策執(zhí)行。1.1.3 限購(gòu)區(qū)域內(nèi)具有購(gòu)房資格的購(gòu)房人是否能跨區(qū)購(gòu)房？具有高新區(qū)南部園區(qū)或天府新區(qū)成都直管區(qū)購(gòu)房資格的購(gòu)房人，可在各自區(qū)域購(gòu)房，也可在上述兩個(gè)區(qū)域以外的成都市其他限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；具有成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)等區(qū)域購(gòu)房資格的購(gòu)房人，可在此范圍內(nèi)任一區(qū)域購(gòu)房。比如戶籍在溫江區(qū)的購(gòu)房人，符合購(gòu)房資格的，可以在金牛區(qū)新購(gòu)買(mǎi)1套住房，但不能在高新區(qū)南部園區(qū)或天府新區(qū)成都直管區(qū)購(gòu)買(mǎi)；比如戶籍在高新區(qū)南部園區(qū)的購(gòu)房人，符合購(gòu)房資格的，可以在溫江區(qū)新購(gòu)買(mǎi)1套住房；但戶籍在高新區(qū)南部園區(qū)的購(gòu)房人，不能在天府新區(qū)成都直管區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房。1.1.4 在高新區(qū)南部園區(qū)新購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？在成都高新區(qū)南部園區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 擁有高新區(qū)南部園區(qū)戶籍（或者在該限購(gòu)區(qū)域內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)并且連續(xù)不斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上）； 在高新區(qū)南部園區(qū)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房； 自2016年10月1日以后尚未在成都高新區(qū)（包含南部、西部園區(qū)）、天府新區(qū)成都直管區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)新購(gòu)買(mǎi)商品住房（新盤(pán)）。1.1.5 在天府新區(qū)成都直管區(qū)新購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？在天府新區(qū)成都直管區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 擁有天府新區(qū)成都直管區(qū)戶籍（或者在該限購(gòu)區(qū)域內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)并且連續(xù)不斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上）； 在天府新區(qū)成都直管區(qū)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房； 自2016年10月1日以后尚未在成都高新區(qū)（包含南部、西部園區(qū)）、天府新區(qū)成都直管區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)新購(gòu)買(mǎi)商品住房（新盤(pán)）。1.1.6 在2017年3月24日零時(shí)以前購(gòu)買(mǎi)了二手住房的是否可以再次購(gòu)買(mǎi)商品住房（新盤(pán)）或二手住房？可以。2016年10月1日后未購(gòu)買(mǎi)商品住房（購(gòu)買(mǎi)二手住房除外），且具有限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格的購(gòu)房人，2017年3月24日零時(shí)以后，可以在限購(gòu)區(qū)域新購(gòu)買(mǎi)1套住房（含商品住房和二手住房）。1.1.7 在2016年10月1日以后，通過(guò)聯(lián)名（包括夫妻）購(gòu)買(mǎi)了商品住房的，是否還可以購(gòu)買(mǎi)一套住房？成都市此次住房限購(gòu)政策以自然人為單位，不以家庭為單位。2016年10月1日以后通過(guò)聯(lián)名（包括夫妻）購(gòu)買(mǎi)了商品住房的，聯(lián)名人（商品房買(mǎi)賣(mài)合同或產(chǎn)權(quán)證載明人）均不能再新購(gòu)買(mǎi)住房。1.1.8 在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)聯(lián)名（包括夫妻）擁有住房的，還能在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)1套住房嗎？在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)聯(lián)名（包括夫妻）擁有住房的不能在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)再購(gòu)買(mǎi)住房，但只要2016年10月1日后未在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)商品住房的，還可以在限購(gòu)區(qū)域的其他區(qū)域再購(gòu)買(mǎi)1套住房。1.1.9 在限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上如何界定？“在限購(gòu)區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上”是指購(gòu)房者工作單位注冊(cè)地在限購(gòu)區(qū)域，且該工作單位已為購(gòu)房人不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上。購(gòu)房人工作單位在成都市轄區(qū)范圍內(nèi)的法定社保機(jī)構(gòu)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)均可作為購(gòu)房資格認(rèn)定依據(jù)?！斑B續(xù)不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上”以購(gòu)房前一個(gè)月往前推24個(gè)月為準(zhǔn)。購(gòu)房人的工作單位注冊(cè)地在錦江區(qū)，社保在青羊區(qū)繳納的購(gòu)房人，可以在11區(qū)購(gòu)房。1.1.10 重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高端人才，需要在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，有什么具體要求嗎？重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高端人才，在購(gòu)買(mǎi)住房資格上不受戶籍、繳納社會(huì)保險(xiǎn)的限制，由項(xiàng)目、機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位所在區(qū)政府（管委會(huì)）相關(guān)部門(mén)認(rèn)定并出具相關(guān)證明，但其所購(gòu)住房自商品住房買(mǎi)賣(mài)合同備案之日起5年內(nèi)或自二手房載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。1.1.11 連續(xù)繳納個(gè)人所得稅是否還能作為購(gòu)房資格認(rèn)定條件？自2017年3月24日零時(shí)起，新購(gòu)買(mǎi)住房（含商品住房和二手住房）的不再以連續(xù)繳納個(gè)人所得稅作為購(gòu)房資格認(rèn)定條件。1.1.12 軍人沒(méi)有成都的社保，能否在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房？軍人部隊(duì)所在地在我市住房限購(gòu)區(qū)域的，可由其部隊(duì)團(tuán)級(jí)以上單位開(kāi)具部隊(duì)駐扎地在成都限購(gòu)區(qū)域的證明，據(jù)此認(rèn)定購(gòu)房資格。1.1.13 司法機(jī)構(gòu)、法院拍賣(mài)的房屋是否受此次限購(gòu)政策限制？通過(guò)直系親屬贈(zèng)與、繼承等非買(mǎi)賣(mài)途徑獲取的住房以及司法機(jī)構(gòu)、法院拍賣(mài)的住房不受此次限購(gòu)政策限制。1.1.14 戶籍上在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)集體戶口的，可以購(gòu)房嗎？可以。1.1.15 沒(méi)有住房限購(gòu)區(qū)域戶籍的居民，可否在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)住房？為體現(xiàn)職住平衡、滿足群眾合理的住房需求，新政規(guī)定了未擁有住房限購(gòu)區(qū)域戶籍的居民，只要在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)并且連續(xù)不斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上，即具備新購(gòu)住房條件之一；重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高端人才，在購(gòu)買(mǎi)住房資格上也不受戶籍和繳納社會(huì)保險(xiǎn)的限制。1.1.16 沒(méi)有住房限購(gòu)區(qū)域戶籍的居民，可否通過(guò)補(bǔ)繳社保在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)取得購(gòu)買(mǎi)住房資格？沒(méi)有住房限購(gòu)區(qū)域戶籍的居民，不得通過(guò)補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)在住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房。1.2 購(gòu)房資質(zhì)審核1.2.1 購(gòu)房資質(zhì)審核中，是以什么為單位？以自然人為單位。1.2.2 若外籍人士及港澳臺(tái)居民可以在13區(qū)購(gòu)房，需要提供哪些資料？外籍人士及港澳臺(tái)居民在13區(qū)購(gòu)房滿足1.1.15的條件之后還需提供護(hù)照（港澳臺(tái)來(lái)往通行證）、安全事項(xiàng)審查書(shū)（草市街2號(hào)2樓國(guó)安局窗口辦理）；如需享受契稅優(yōu)惠，還需準(zhǔn)備身份證、婚姻證件；如果是臺(tái)灣居民還要戶口本。1.2.3 以公司名義購(gòu)房的限購(gòu)政策是什么？公司購(gòu)買(mǎi)非住宅不受限購(gòu)影響，公司注冊(cè)地在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的可以購(gòu)買(mǎi)一套住宅。（高新區(qū)南部園區(qū)和天府新區(qū)需公司注冊(cè)地在該區(qū)域才可購(gòu)買(mǎi)且不能交叉購(gòu)買(mǎi)。）1.2.4 集體戶口的家庭購(gòu)房，因?yàn)闊o(wú)戶口本，這種情況可以提供哪些資料替代戶口本？（以下2類(lèi)資料任選其一） 常駐人口登記表原件或加蓋派出所/公安局鮮章的復(fù)??； 常駐人口登記卡原件或加蓋派出所/公安局鮮章的復(fù)印件（龍泉區(qū)除登記卡外還需戶口本首頁(yè)復(fù)印件加蓋鮮章）；1.3 購(gòu)房人權(quán)利判定1.3.1 出售房屋時(shí)，哪些人可以是合法簽約權(quán)利人？合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)是完全民事行為能力人。除產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)買(mǎi)人外，具備合法簽約權(quán)利的人包括：經(jīng)產(chǎn)權(quán)人/購(gòu)買(mǎi)人合法授權(quán)的委托代理人（含手寫(xiě)委托書(shū)或委托公證書(shū)）、產(chǎn)權(quán)人/購(gòu)買(mǎi)人的法定監(jiān)護(hù)人。1.3.2 在什么情況下，簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要法定監(jiān)護(hù)人在場(chǎng)？未成年人或精神病人簽署合同時(shí)，必須要求法定監(jiān)護(hù)人在場(chǎng)，由其法定監(jiān)護(hù)人代理其出售或購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同文本，并在合同中簽署該法定監(jiān)護(hù)人的名字。1.3.3 哪幾類(lèi)財(cái)產(chǎn)會(huì)涉及“共有權(quán)”的問(wèn)題？婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)和共有的財(cái)產(chǎn)（繼承財(cái)產(chǎn)）會(huì)涉及“共有權(quán)”的問(wèn)題。 如何審核交易房屋是否存在共有權(quán)人？ 產(chǎn)權(quán)證是否有“共有權(quán)人”登記； 產(chǎn)權(quán)證登記（或購(gòu)房合同）時(shí)間在結(jié)婚證登記時(shí)間之后（視為共有房產(chǎn)）。 在房產(chǎn)交易時(shí)，如果房產(chǎn)為多人共有，同時(shí)共有權(quán)人又無(wú)法到場(chǎng)辦理手續(xù)，將如何處理？如共有權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)，應(yīng)要求其出具同意出售證明和授權(quán)委托書(shū)（公證手續(xù)）。 在房產(chǎn)交易時(shí)，多人共有的房產(chǎn)，如何簽署合同？共有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)共有權(quán)人書(shū)面同意。否則，已簽署的買(mǎi)賣(mài)合同屬于效力待定，一旦共有權(quán)人否認(rèn)，合同即為無(wú)效合同。1.3.4 如果遇到法人（包括公司、企事業(yè)單位等）進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，要特別注意哪些問(wèn)題？ 審核其營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他依法登記證件是否在存續(xù)期間，必要時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或到工商行政等部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)； 買(mǎi)賣(mài)雙方屬于公司的，應(yīng)索要并審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件； 若企業(yè)事業(yè)單位出售的二手房屬于國(guó)家或集體財(cái)產(chǎn)，應(yīng)索要并審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。1.3.5 如果本人不能親自辦理交易手續(xù)，需要代理人代為辦理，那么經(jīng)紀(jì)人要如何操作？必須要求代理人出具房屋所有權(quán)人或房屋購(gòu)買(mǎi)人本人簽字的授權(quán)委托書(shū)或經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)；有特殊情況不能當(dāng)日提供的，應(yīng)讓代理人簽署代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書(shū)，必須提醒和催促代理人在5個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)交授權(quán)委托書(shū)；未取得代理權(quán)或代理權(quán)已被撤銷(xiāo)的無(wú)權(quán)代理人以委托人名義所簽署的合同，委托人不予追認(rèn)的，為無(wú)效合同。二、 房源2.2.1 房屋用途2.1.1 房屋的用途有哪些？從產(chǎn)權(quán)證上看房屋用途一欄，有住宅、公寓、辦公、車(chē)位、商業(yè)等。2.1.2 哪些房產(chǎn)可以直接上市交易？商品房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房，房改經(jīng)濟(jì)適用房，房改集資房，拆遷安置房可以上市交易。2.2 商品房2.2.1 什么是商品房？商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。2.3 政策性住房2.3.1 什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，所以其成本略低于普通商品房。 成都市的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易需要滿足什么條件？建成年代在2004年以前的直接上市交易；建成年代在2004年以后的提供上市交易函即可上市交易?！咀ⅰ浚航ǔ赡甏?004-2010年的需雙證齊全滿3年，方可辦理上市交易函；建成年代在2010年以后的需產(chǎn)權(quán)證滿5年，方可辦理上市交易函。2.3.2政策性住房之房改房 什么是“房改房”？房改房又稱(chēng)已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。 房改房上市交易需要滿足什么條件？已取得產(chǎn)權(quán)證，但生產(chǎn)、辦公、住宅“未徹底分開(kāi)”的情況下，房屋第一次交易只能賣(mài)給本單位職工?！窘忉尅俊拔磸氐追珠_(kāi)”：生產(chǎn)、辦公和住宅之間有通道連接的。2.4 特殊房屋上市交易2.4.1 抵押房屋上市交易 如何識(shí)別該房屋是否有抵押？OA導(dǎo)航頁(yè)點(diǎn)擊“產(chǎn)權(quán)查檔”或到房管局查檔。郊縣查詢(xún)的網(wǎng)址：/login.html。點(diǎn)擊右下角“存量房檔案驗(yàn)證”進(jìn)入查詢(xún)界面。 若該房屋有抵押的，如果辦理過(guò)戶手續(xù)該如何操作？賣(mài)方必須先還完貸款，且辦理完注銷(xiāo)手續(xù)后即可進(jìn)行過(guò)戶。2.4.2 權(quán)利限制的房屋上市交易 什么是所有權(quán)，以及它具有什么特征和權(quán)利？所有權(quán)是所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是一種財(cái)產(chǎn)權(quán),所以又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是物權(quán)中最重要也最完全的一種權(quán)利，具有絕對(duì)性、排他性、永續(xù)性三個(gè)特征，具體內(nèi)容包括占有、使用、收益、處置四項(xiàng)權(quán)利。2.4.3 房屋被查封后，如何銷(xiāo)售？房屋被查封是不能銷(xiāo)售的，必須解除查封后方能銷(xiāo)售。2.4.4 一旦房屋存在權(quán)利限制，合同將如何履行？房屋存在權(quán)利限制，不會(huì)直接導(dǎo)致合同無(wú)效，但是會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，法院會(huì)判決合同解除。三、 簽約環(huán)節(jié)3.3.1 買(mǎi)賣(mài)合同文本簽署注意事項(xiàng)3.1.1 買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中，簽署定金和合同相關(guān)文件時(shí)，應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些？ 若買(mǎi)方未在房屋買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議上簽字確認(rèn)，禁止將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)付給賣(mài)方作為購(gòu)房定金； 轉(zhuǎn)預(yù)售時(shí)，無(wú)論房?jī)r(jià)是否發(fā)生變化，均須給買(mǎi)方發(fā)送短信進(jìn)行轉(zhuǎn)定金的再次確認(rèn)，且須將短信截圖交予大區(qū)合同審核作為合同附件； 轉(zhuǎn)預(yù)售時(shí)，必須查看房屋權(quán)屬證明原件、賣(mài)方的身份證原件并留存權(quán)屬證明原件，身份證復(fù)印件，權(quán)屬證明復(fù)印件及身份證復(fù)印件須交予大區(qū)合同審核作為合同附件； 若非賣(mài)方本人簽字，須查看委托公證書(shū)及受托人身份證原件并留存委托公證書(shū)原件，身份證復(fù)印件，且須將復(fù)印件提交大區(qū)收單專(zhuān)員作為合同附件掃描；若受托人無(wú)法提供委托公證書(shū)，則須將定金托管，待賣(mài)方本人簽字追認(rèn)或受托人提供委托公證書(shū)之后方可將定金轉(zhuǎn)付給賣(mài)方； 轉(zhuǎn)定金后若賣(mài)方不賣(mài)或者買(mǎi)方不買(mǎi)，必須簽訂解約協(xié)議或者收集書(shū)面證據(jù)（如向違約方發(fā)送履約通知書(shū)催告，催告后仍拒不履行的，需發(fā)送解除合同通知書(shū)解除合同）； 接收、轉(zhuǎn)付定金時(shí)，必須開(kāi)具或索取相關(guān)憑證，并妥善保管； 買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂成都市存量房買(mǎi)賣(mài)合同和居間服務(wù)合同時(shí)，我們應(yīng)收取居間服務(wù)費(fèi)。3.1.2 簽署存量房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)？ 物業(yè)地址必須嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證的地址填寫(xiě)，確保準(zhǔn)確無(wú)誤； 土地使用權(quán)的獲得方式屬于劃撥還是出讓?zhuān)缟唐贩考耙奄?gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房等應(yīng)選擇出讓?zhuān)?房屋是否帶租約以及租約的解決方式一定要約定清楚； 買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、證件號(hào)碼確保無(wú)誤，郵寄地址為買(mǎi)方能收到文件的地址，同時(shí)電子郵箱確保有效； 未成年人出售房屋，未成年人填寫(xiě)在出售方位置，父母作為監(jiān)護(hù)人填寫(xiě)在代理人位置； 交房的時(shí)間必須要具備可操作性，需要約定為XX時(shí)間之前或幾日內(nèi)，不能約定為XX時(shí)間之后； 交易房屋所涉及的1-10項(xiàng)稅費(fèi)必須要有人承擔(dān)； 房款=定金+首付款+尾款，且選擇清楚房款的交付方式； 合同簽署日期要填寫(xiě)合同簽署的當(dāng)日； 房屋附屬設(shè)施設(shè)備需要填寫(xiě)清楚品牌、型號(hào)、新舊程度且保證三份合同的內(nèi)容一致； 代理人暫時(shí)沒(méi)有取得賣(mài)方書(shū)面授權(quán)委托書(shū)簽約時(shí)，應(yīng)要求其填寫(xiě)代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書(shū)或者在補(bǔ)充協(xié)議的第五條第2點(diǎn)中約定代理人的責(zé)任，且需將定金托管待代理人在提交賣(mài)方書(shū)面授權(quán)委托書(shū)公證書(shū)或者追認(rèn)簽字后轉(zhuǎn)付給賣(mài)方； 簽約時(shí)，配偶一方不在場(chǎng)的情況下，賣(mài)方需要填寫(xiě)關(guān)于配偶同意出售的承諾書(shū)；配偶在場(chǎng)的情況下，配偶需要填寫(xiě)配偶同意出售證明； 繼承房產(chǎn)出售時(shí)，全部繼承人必須共同簽署買(mǎi)賣(mài)合同，如部分繼承人無(wú)法親自簽署的，應(yīng)授權(quán)他人代理且要求其填寫(xiě)代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書(shū)或者在補(bǔ)充協(xié)議的第五條第2點(diǎn)中約定代理人的責(zé)任，且需將定金托管待代理人在提交賣(mài)方書(shū)面授權(quán)委托書(shū)公證書(shū)或者追認(rèn)簽字后轉(zhuǎn)付給賣(mài)方。他人包括其他繼承人。3.1.3 簽約時(shí)，合同是否必須由本人簽字？如果任何一方行動(dòng)不便，需有委托人來(lái)代為簽約，應(yīng)辦理哪些手續(xù)？買(mǎi)賣(mài)合同簽署必須本人簽字；如有特殊情況，可以由受托人持本人身份證，委托公證書(shū)及委托人身份證原件來(lái)簽署合同。3.1.4 各類(lèi)合同上，房屋成交價(jià)格一欄如何填寫(xiě)？此價(jià)格應(yīng)當(dāng)與哪些合同上的價(jià)格一致？合同簽署中，如果有空白處不填寫(xiě)內(nèi)容，應(yīng)該如何操作？成交價(jià)要與鏈家授權(quán)委托書(shū)的價(jià)格保持一致，都要體現(xiàn)真實(shí)價(jià)格；空白處要打斜線，防止后期填寫(xiě)內(nèi)容（合同當(dāng)中體現(xiàn)的成交價(jià)格為最終買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)的成交價(jià)格，而網(wǎng)簽價(jià)格為過(guò)戶時(shí)的計(jì)稅價(jià)格）。3.1.5 如果是公司（企業(yè)）購(gòu)房，合同購(gòu)房人一欄應(yīng)當(dāng)如何填寫(xiě)？購(gòu)房人一欄處填寫(xiě)公司（企業(yè)）全稱(chēng)，并在簽字落款處加蓋公司公章。3.1.6 “定金”和”訂金”及”預(yù)付款”的區(qū)別是什么？1） 定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后履行前，預(yù)先給付對(duì)方的一定金錢(qián)或其他替代物。作為擔(dān)保方式的一種，定金起到擔(dān)保主合同的作用； 合同中既約定了定金又約定了違約責(zé)任，守約方只能任選其一，兩種違約責(zé)任不得同時(shí)適用。2） 訂金指一方先交付一筆現(xiàn)金給對(duì)方，以作為己方履約的擔(dān)保。交付后，可能產(chǎn)生三種后果：雙方均依約履行，訂金返還給交付方或抵作交付方應(yīng)付款項(xiàng)之一部分，若合同無(wú)法履行的，訂金退還給支付方，不受定金罰則的約束。守約方可以要求違約方承擔(dān)因合同無(wú)法履行給自己造成的損失或按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；3） 預(yù)付款：是合同一方當(dāng)事人預(yù)先支付給對(duì)方的一部分貨款，目的在于幫助對(duì)方履行合同；預(yù)付款不適用定金罰則，并無(wú)懲罰性。3.1.7 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存期不少于多少年？5年。3.2 簽約注意事項(xiàng)3.2.1 在簽署合同時(shí)，合同中出現(xiàn)哪些問(wèn)題將會(huì)出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)？ 合同應(yīng)完整簽署，切忌留有空白處，空白合同可能會(huì)導(dǎo)致無(wú)法解決的糾紛，最終合同可能被判決解除。同時(shí)，因空白合同系由我們協(xié)助填寫(xiě)，服務(wù)有瑕疵，代理費(fèi)往往會(huì)被判令大部分退還； 合同最后的簽字處，應(yīng)由本人親筆簽名并加印手印；如合同超過(guò)一頁(yè)，應(yīng)加簽騎縫字，確保每頁(yè)都有簽署方的簽字； 簽署方的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話一定要留，以方便我們郵寄相關(guān)函件（有代理人的，同時(shí)留下代理人的地址）； 合同簽署的日期應(yīng)填寫(xiě)，這些日期往往和履行期限有關(guān)聯(lián)； 在所有簽署的合同上簽署的經(jīng)紀(jì)人姓名及證書(shū)編號(hào)均應(yīng)是在店面公示的備案經(jīng)紀(jì)人。四、 網(wǎng)簽管理4.4.1 簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的前提條件是什么？簽訂三方合同，在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源后且滿24小時(shí)。（房屋有抵押無(wú)查封也可）4.2 網(wǎng)簽的前提條件是什么？房屋無(wú)抵押、無(wú)查封，且簽訂完畢經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。4.3 網(wǎng)簽中的注意事項(xiàng)及常見(jiàn)問(wèn)題4.3.1 網(wǎng)簽價(jià)格應(yīng)按照什么價(jià)格填寫(xiě)？按照本小區(qū)同戶型的核稅評(píng)估價(jià)格填寫(xiě)（簽訂三方合同中的房屋成交價(jià)格），該價(jià)格只能作為參考（以稅務(wù)局給出的核稅評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格兩者孰高原則計(jì)稅）。4.3.2 打網(wǎng)簽時(shí)需要準(zhǔn)備哪些資料？網(wǎng)簽信息確認(rèn)表（該表信息填寫(xiě)準(zhǔn)確無(wú)誤且發(fā)送到對(duì)應(yīng)專(zhuān)員的QQ郵箱）。4.3.3 若成都鏈家在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源后，賣(mài)方最終未在成都鏈家成交，房源該如何撤銷(xiāo)？賣(mài)方產(chǎn)權(quán)人之一和我司經(jīng)紀(jì)人帶產(chǎn)權(quán)證、身份證原件，找專(zhuān)員領(lǐng)撤銷(xiāo)房源申請(qǐng)表和介紹信在房管局撤銷(xiāo)。4.3.4 若網(wǎng)簽打錯(cuò)了或其他情況需撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，該如何操作？買(mǎi)賣(mài)雙方本人和我司經(jīng)紀(jì)人持身份證，撤銷(xiāo)網(wǎng)簽申請(qǐng)表，介紹信到網(wǎng)簽撤銷(xiāo)窗口進(jìn)行撤銷(xiāo)。【注】：新都區(qū)需在撤銷(xiāo)網(wǎng)簽3個(gè)工作日后才能再次打網(wǎng)簽，天府新區(qū)需在撤銷(xiāo)網(wǎng)簽至少2個(gè)小時(shí)以上才可以再次打網(wǎng)簽。4.3.5 房屋有抵押的，是否能在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源？是否能打網(wǎng)簽？有抵押的，能在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源，能簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，但不能打網(wǎng)簽。 主城區(qū)：打網(wǎng)簽必須要在抵押注銷(xiāo)8個(gè)工作小時(shí)以后，走集體件注銷(xiāo)的必須要在7個(gè)工作日以后； 新都區(qū)：打網(wǎng)簽必須要在抵押注銷(xiāo)2個(gè)工作日后； 龍泉區(qū)、郫都區(qū)：打網(wǎng)簽必須要在抵押注銷(xiāo)3個(gè)工作日后； 雙流區(qū)：打網(wǎng)簽必須要在抵押1-2個(gè)工作日后； 溫江區(qū)：打網(wǎng)簽必須要在抵押注銷(xiāo)2個(gè)工作小時(shí)后； 天府新區(qū)：打網(wǎng)簽必須要在抵押第7個(gè)工作日后。（具體時(shí)間以房管局系統(tǒng)為準(zhǔn)）4.3.6 在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源后，因繼承或離婚，地址變更換證等，如何進(jìn)行網(wǎng)簽？在取得新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，重新錄入且滿24小時(shí)后才能進(jìn)行網(wǎng)簽。4.3.7 在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源后，房源委托到期，如延長(zhǎng)委托期，是否需重新錄入？需重新錄入，錄入房源的委托截止日期最長(zhǎng)可選半年。4.3.8 如果在錄入房源的時(shí)候，出現(xiàn)“賣(mài)方信息不存在，房屋信息不存在，房屋已預(yù)告登記”的，應(yīng)該如何處理？ 檢查權(quán)證號(hào)和賣(mài)方證件號(hào)是否有誤（身份證號(hào)碼里面有X的需大寫(xiě)）； 若有共有權(quán)人，用共有權(quán)人的證件號(hào)再試試； 落實(shí)賣(mài)方證件號(hào)碼是否有變更； 檢查所屬行政區(qū)域是否有變化； 產(chǎn)權(quán)證號(hào)是監(jiān)證號(hào)（輸入格式為“監(jiān)證*”），業(yè)務(wù)件號(hào)是權(quán)字號(hào)（輸入格式為“權(quán)*”），二者選一填寫(xiě)。【注】：若以上五種方法都試過(guò)了，仍無(wú)法錄入的，則讓賣(mài)方本人去房管局檔案窗口查檔落實(shí)。4.3.9 在存量房交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源后，狀態(tài)變成“不可售”是為什么？該房屋已被法院查封或其他限制，無(wú)法銷(xiāo)售，必須在解除限制后才能銷(xiāo)售。4.3.10 公司或單位名下的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，如何在存量房交易平臺(tái)錄入房源信息？不用錄入房源?！咀ⅰ浚盒露紖^(qū)，雙流區(qū)，郫都區(qū)需要錄入房源。4.3.11 公司或單位名下的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，是否需要打網(wǎng)簽？不需要（過(guò)戶只需要提供簡(jiǎn)易版合同）?！咀ⅰ浚盒露紖^(qū)，雙流區(qū)，郫都區(qū)需要打網(wǎng)簽，天府新區(qū)必須打房管局自由網(wǎng)簽才可以過(guò)戶。五、 資金監(jiān)管5.5.1 房管局資金監(jiān)管5.1.1 交易流程？發(fā)布房源簽訂三方買(mǎi)賣(mài)合同 發(fā)布房源 登錄存量房平臺(tái)簽訂成都市存量房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同到就近銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理資金監(jiān)管手續(xù)存入監(jiān)管資金（可部分存入）遞件監(jiān)管資金足額到賬取證兩個(gè)工作日內(nèi)監(jiān)管資金自動(dòng)劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方。網(wǎng)申單：不做資金監(jiān)管可以申請(qǐng)網(wǎng)審，但必須足額存入后，才能遞件。5.1.2 實(shí)施房管局資金監(jiān)管的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？從2017年2月3日起（3日前已經(jīng)打網(wǎng)簽的單子，按照原制度執(zhí)行），成都市房管局將在我市開(kāi)展“資金監(jiān)管”服務(wù)工作（2月3日開(kāi)始首先在后子門(mén)、城南房管局范圍內(nèi)開(kāi)展，待系統(tǒng)平臺(tái)運(yùn)行正常后，逐步向全市其他區(qū)市縣推廣），凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成的交易，必須進(jìn)行房管局資金監(jiān)管。5.1.3 監(jiān)管的具體流程是什么？門(mén)店登陸“存量房交易服務(wù)平臺(tái)”點(diǎn)擊“經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同網(wǎng)上簽約”，錄入買(mǎi)賣(mài)雙方及房屋相關(guān)信息，打印成都市存量房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，買(mǎi)賣(mài)雙方簽字按手印。5.1.4 買(mǎi)賣(mài)雙方信息如何填寫(xiě)？ 賣(mài)方是否有代理人須確認(rèn)清楚； 買(mǎi)方姓名、身份證號(hào)碼、是否有代理人、產(chǎn)權(quán)人為幾人，須確認(rèn)清楚； 買(mǎi)賣(mài)雙方的電話號(hào)碼須準(zhǔn)確，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)收到驗(yàn)證碼（限四川省內(nèi)的電話號(hào)碼）。5.1.5 監(jiān)管金額的具體要求是什么？ 所有的房屋成交價(jià)必須全部按照房管局的規(guī)定，進(jìn)行房管局資金監(jiān)管。引導(dǎo)客戶采用其它監(jiān)管方式（銀行資金監(jiān)管等），給予當(dāng)事人黃線處分，引發(fā)投訴至房管局的，根據(jù)我司成都鏈家客戶投訴管理制度（2017年2月版）進(jìn)行處罰； 僅家具、家電、裝修裝飾及配套設(shè)施設(shè)備作價(jià)，可選擇自行交接、銀行監(jiān)管或第三方支付平臺(tái)監(jiān)管； 若簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同填寫(xiě)錯(cuò)誤（監(jiān)管金額錯(cuò)誤，信息錯(cuò)誤等），必須讓買(mǎi)賣(mài)本人到房管局進(jìn)行撤銷(xiāo)，禁止“使用錯(cuò)誤的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同進(jìn)行房管局資金監(jiān)管，再讓買(mǎi)方將房款辦理其他方式監(jiān)管”。5.1.6 辦理資金監(jiān)管需攜帶資料有哪些？ 買(mǎi)賣(mài)雙方簽字確認(rèn)的成都市存量房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同； 買(mǎi)賣(mài)雙方的“身份證原件”； 買(mǎi)賣(mài)雙方監(jiān)管銀行存款/收款銀行卡原件（全國(guó)范圍內(nèi)的一類(lèi)銀行卡均可，不限支行），若以前沒(méi)有辦理過(guò)監(jiān)管銀行卡的，可直接在柜臺(tái)新開(kāi)卡； 受托人身份證原件，公證書(shū)原件，受托人銀行卡原件（若由委托人的銀行賬戶付款/收款的，提供委托人銀行卡復(fù)印件/卡號(hào)即可，有公證書(shū)的不需要委托人身份證）。【注】：須在銀行柜臺(tái)向委托人的銀行卡轉(zhuǎn)賬的，須提供委托人身份證原件。5.1.7 注意事項(xiàng)有哪些？1） 代理人代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，銀行見(jiàn)公證書(shū)原件； 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中約定的買(mǎi)賣(mài)雙方含共有權(quán)人均須到場(chǎng)簽字資金監(jiān)管協(xié)議（若不能到場(chǎng)辦理的須提供公證委托書(shū)）； 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中“約定”了代理人，那么須由代理人到場(chǎng)辦理，不能僅本人到場(chǎng)辦理； 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中“未約定”代理人，必須由本人到場(chǎng)辦理（例如：夫妻雙方共有，若僅妻子到場(chǎng)辦理，經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中必須約定妻子為代理人）；2） 買(mǎi)方存在代理人： 若買(mǎi)方出具的公證書(shū)包含“代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)”等委托事項(xiàng)；代理人：代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，扣款賬戶只能是買(mǎi)方賬戶； 若買(mǎi)方出具的公證委托書(shū)包含“代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)”以及“代付房款”等委托事項(xiàng)；代理人：代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，扣款賬戶只能使用代理人賬戶,（若需買(mǎi)方付款，付款人必須到場(chǎng)）；3） 賣(mài)方存在代理人： 若賣(mài)方出具的公證書(shū)包含“代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)”等委托事項(xiàng)；代理人：代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，收款賬戶只能是賣(mài)方賬戶； 若賣(mài)方出具的公證委托書(shū)包含“代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)”以及“代收房款”等委托事項(xiàng)；代理人：代為辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，收款賬戶使用代理人賬戶或賣(mài)方賬戶；賣(mài)方多人收款：須注明每個(gè)賬戶具體收款金額。4） 受托人為多人的情形： 受托人“xx和xx”辦理的，需所有受托人到場(chǎng)辦理；受托人“xx或xx”辦理的，可任意一人辦理； 轉(zhuǎn)委托：需核實(shí)第一份委托書(shū)中是否有轉(zhuǎn)委托權(quán)，提供委托書(shū)及轉(zhuǎn)委托書(shū)原件，留復(fù)印件。5） 涉外公證材料： 中國(guó)駐外使（領(lǐng)）館出具的委托書(shū)可以直接使用； 香港、澳門(mén)出具的公證材料需經(jīng)過(guò)中國(guó)法律服務(wù)（香港或澳門(mén)）有限公司加蓋轉(zhuǎn)遞章后方可使用； 臺(tái)灣地區(qū)公證材料需經(jīng)海峽交流基金會(huì)加蓋轉(zhuǎn)遞章，四川省公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)后方可使用。6） 賣(mài)/買(mǎi)方為未成年： 由買(mǎi)方或賣(mài)方（未成年人）本人付款或收款的，均可辦理； 買(mǎi)方為未成年人：任意監(jiān)護(hù)人到場(chǎng)辦理資金監(jiān)管手續(xù)監(jiān)護(hù)人名義代付房款，需收取監(jiān)護(hù)關(guān)系證明（能確定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口本或出生證明、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明）； 賣(mài)方為未成年人：親生父母到賬辦理資金監(jiān)管手續(xù)，以親生父母名義代收房款，需收取親生父母結(jié)婚證及監(jiān)護(hù)關(guān)系證明（能確定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口本或出生證明、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明）；若父母委托代理人辦理，父母要收款的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同代理人處需添加收款父/母姓名（不用到場(chǎng)簽訂協(xié)議）；若父母離婚的，不論離婚后是否有再婚的，需由未成年人收款，監(jiān)護(hù)人或離婚協(xié)議撫養(yǎng)人到場(chǎng)辦理即可（父母陪同到銀行辦理銀行卡）；其它情形：由于認(rèn)定監(jiān)管關(guān)系過(guò)于復(fù)雜，可建議提供未成年子女銀行卡辦理；7） 跟房管局合作銀行出具的”資金監(jiān)管劃轉(zhuǎn)單+資金監(jiān)管協(xié)議”公積金中心認(rèn)可，公積金貸款也需要做房管局的資金監(jiān)管；8） 交易監(jiān)管資金在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間產(chǎn)生的利息，按照中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率進(jìn)行計(jì)息。如交易完成，監(jiān)管資金及在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間的存款利息歸賣(mài)方所有；如雙方交易失敗，賬戶內(nèi)本息歸買(mǎi)受人所有；9） 賣(mài)方為公司產(chǎn)權(quán)或買(mǎi)方產(chǎn)權(quán)登記在公司名下不做資金監(jiān)管；10） 只能在建設(shè)銀行后子門(mén)支行、農(nóng)業(yè)銀行交易中心2樓駐點(diǎn)處，農(nóng)業(yè)銀行/工商銀行房管局駐點(diǎn)處可以辦理辦理的資金監(jiān)管單子： 證件號(hào)碼（身份證、港澳臺(tái)通行證等）有變更，或前后使用的證件有變更的（例：軍官證變更為身份等），須提供變更證明；有曾用名，提供曾用名戶口本（未體現(xiàn)的開(kāi)具證明）； 系統(tǒng)自帶的賣(mài)方姓名/證件號(hào)碼錯(cuò)誤，到房管局查檔窗口查檔并加蓋房管局鮮章，攜帶查檔資料到指定銀行網(wǎng)店辦理。5.1.8 辦理網(wǎng)點(diǎn)與時(shí)效是？ 建設(shè)銀行（存入后15分鐘，可遞件）方法一：買(mǎi)方將監(jiān)管房款存入約定的建設(shè)銀行卡，在“銀行柜臺(tái)”將卡中的房款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；方法二：買(mǎi)方將監(jiān)管房款存入約定建設(shè)銀行卡，“足額”存入后，銀行自動(dòng)扣款到監(jiān)管賬戶（須在子賬戶開(kāi)立后的7個(gè)自然日之內(nèi)存款，超過(guò)期限后只能采用方法一）； 農(nóng)業(yè)銀行（存入15分鐘后，可遞件）推薦買(mǎi)方將監(jiān)管房款存入約定農(nóng)業(yè)銀行卡，存入后銀行自動(dòng)扣款到監(jiān)管賬戶。 工商銀行（存入后1個(gè)小時(shí)后，可遞件）買(mǎi)方將監(jiān)管房款存入約定的工商銀行卡，通過(guò)銀行銀行柜臺(tái)、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式將卡中的房款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶（注：ATM機(jī)等自助終端，轉(zhuǎn)款24小時(shí)后才能到賬）5.1.9 賣(mài)方什么時(shí)候可以收到監(jiān)管房款？ 買(mǎi)方取得新產(chǎn)權(quán)證后兩個(gè)工作日內(nèi)（不含取證當(dāng)日），賣(mài)方可收到監(jiān)管房款。（房管局直接給銀行發(fā)送放款指令，不用門(mén)店/買(mǎi)賣(mài)雙方提供資料） 監(jiān)管資金存入監(jiān)管賬戶后，會(huì)短信通知買(mǎi)賣(mài)雙方； 資金監(jiān)管劃款完成前，買(mǎi)/賣(mài)方切勿注銷(xiāo)辦理資金監(jiān)管時(shí)約定的銀行卡，否則會(huì)導(dǎo)致賣(mài)方不能按時(shí)收款； 若未收到短信通知的，買(mǎi)方攜帶身份證原件、資金監(jiān)管協(xié)議到銀行柜臺(tái)進(jìn)行查詢(xún)（監(jiān)管銀行各個(gè)支行均可），并可以打印資金存入憑條。5.1.10 交易終止及監(jiān)管解除如何操作？1） 遞件前： 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、網(wǎng)簽合同在“約定時(shí)效內(nèi)”，交易雙方協(xié)商終止交易的，當(dāng)事人須到房管局申請(qǐng)撤銷(xiāo)以上合同； 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、網(wǎng)簽合同“超過(guò)約定期限”，不用撤銷(xiāo)合同。2） 遞件后，未取證：交易雙方協(xié)商終止交易的，當(dāng)事人須到房管局撤銷(xiāo)遞件手續(xù)，撤銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、網(wǎng)簽合同。3） 房管局不予受理或房屋交易審核不予通過(guò)的，當(dāng)事人須到房管局撤銷(xiāo)遞件手續(xù)，撤銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、網(wǎng)簽合同。4） 人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書(shū)證明房屋交易已解除或被確認(rèn)無(wú)效，買(mǎi)受人可以持生效法律文書(shū)證明，申請(qǐng)單方解除。六、 評(píng)估6.6.1 商業(yè)貸款的評(píng)估6.1.1 商業(yè)貸款認(rèn)可的評(píng)估公司有哪些？大成、九鼎、誠(chéng)信、恒通、眾成、中地華誠(chéng)、鼎泰、泰宇、國(guó)策、仁達(dá)、天一、精通達(dá)、二分明月、華坤、大友等。6.1.2 每個(gè)銀行的所對(duì)應(yīng)合作評(píng)估公司分別是哪些？ 郵儲(chǔ)銀行：誠(chéng)信、大成、二分明月、仁達(dá)； 工商銀行：誠(chéng)信、大成、華坤、眾成； 建設(shè)銀行：九鼎、大成、恒通、仁達(dá)； 光大銀行：九鼎、大成、恒通、國(guó)策； 中信銀行：大友、大成、泰宇、恒通； 農(nóng)業(yè)銀行：中地華城、鼎泰、仁達(dá)、大成； 成都銀行：大成、天一、恒通； 中國(guó)銀行：九鼎、大成、誠(chéng)信、眾成、恒通。6.1.3 商業(yè)貸款報(bào)評(píng)估流程？看房、出評(píng)的時(shí)效？ 報(bào)評(píng)估流程：線上：簽三方OA系統(tǒng)預(yù)約評(píng)估經(jīng)紀(jì)人上傳產(chǎn)權(quán)證簽約專(zhuān)員派發(fā)評(píng)估公司評(píng)估公司看房系統(tǒng)報(bào)價(jià)、查評(píng)； 看房時(shí)效：報(bào)評(píng)后2-3個(gè)工作日（市區(qū)）；報(bào)評(píng)后4-5個(gè)工作日（郊縣）； 出評(píng)時(shí)效：2-3個(gè)工作日。6.1.4 商業(yè)貸款評(píng)估值一般能估到市場(chǎng)價(jià)格的多少？成交價(jià)的85%-90%左右（僅做參考，以最終評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)）。6.1.5 商業(yè)貸款報(bào)評(píng)估需要哪些必備資料？完整的產(chǎn)權(quán)證原件或復(fù)印件的照片。6.1.6 商業(yè)貸款評(píng)估拍照時(shí)是否可以采用同戶型的照片？不可以，必須一套房子一套照片。6.1.7 商業(yè)貸款哪些因素會(huì)影響評(píng)估值？1） 樓盤(pán)的商圈位置、房子的朝向、樓層、面積、年代、房屋性質(zhì)； 不臨街的房屋比臨街的房屋評(píng)估值高； 90平米以上的房屋，商圈位置好，周?chē)O(shè)備設(shè)施齊全、生活交通方便的房屋評(píng)估值要高一些； 面積越大，評(píng)估值單價(jià)越低；2） 商品房的評(píng)估值一般比政策性住房的評(píng)估值高。6.2 公積金貸款評(píng)估6.2.1 公積金貸款認(rèn)可的評(píng)估公司有哪些？ 市公積金：高正、佳和、申價(jià)、鼎豐； 省公積金：眾成、九鼎、誠(chéng)信（中國(guó)銀行）；九鼎、恒通（建設(shè)銀行）。6.2.2 公積金貸款評(píng)估流程及看房、出評(píng)的時(shí)效？ 市公積金：面簽以后才能報(bào)評(píng)估，評(píng)估公司受理后2-3個(gè)工作日內(nèi)安排看房，看房后2-3個(gè)工作日出具評(píng)估報(bào)告并送到鏈家（金融事業(yè)部）/銀行； 省公積金：線上流程：簽三方OA系統(tǒng)預(yù)約評(píng)估經(jīng)紀(jì)人上傳產(chǎn)權(quán)證簽約專(zhuān)員派發(fā)評(píng)估公司評(píng)估公司看房系統(tǒng)報(bào)價(jià)、查評(píng)；線下流程：簽三方經(jīng)紀(jì)人發(fā)產(chǎn)權(quán)證簽約專(zhuān)員報(bào)評(píng)估評(píng)估公司看房出預(yù)評(píng)；看房時(shí)效：報(bào)評(píng)后2-3個(gè)工作日（市區(qū)）；報(bào)評(píng)后4-5個(gè)工作日（郊縣）；出評(píng)時(shí)效：2-3個(gè)工作日。6.2.3 公積金貸款評(píng)估值一般能估到成交價(jià)格的多少？成交價(jià)格的80%-85%左右（僅做參考，以最終評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)）。6.2.4 公積金貸款評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？評(píng)估費(fèi)由誰(shuí)收取？公積金評(píng)估費(fèi)為評(píng)估價(jià)*0. 1%（最高收費(fèi)800元），評(píng)估費(fèi)由我司代為收取。6.2.5 公積金貸款報(bào)評(píng)估的流程是？ 市公積金：面簽后，才能報(bào)評(píng)估； 省公積金：可以先報(bào)評(píng)估，再面簽。6.2.6 公積金貸款評(píng)估需要哪些資料？ 市公積金：產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、買(mǎi)方身份證復(fù)印件、銀行委托書(shū)； 省公積金：完整的產(chǎn)權(quán)證原件或復(fù)印件的照片。6.2.7 公積金貸款交一次費(fèi)用是否可以重復(fù)出評(píng)估報(bào)告？可以，只要沒(méi)有出正評(píng)都不收費(fèi)。6.2.8 公積金貸款評(píng)估公司是否可以自己選？可以，但必須是公積金中心認(rèn)可的評(píng)估公司。6.3 組合貸款評(píng)估6.3.1 組合貸款評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何？評(píng)估費(fèi)由誰(shuí)收?。拷M合貸款評(píng)估費(fèi)為成交價(jià)*0.1%（最高收費(fèi)800元），評(píng)估費(fèi)由我司代為收取。6.3.2 組合貸款需要分別使用商業(yè)銀行和公積金中心的評(píng)估報(bào)告嗎？不需要，僅需要做一次公積金評(píng)估即可。6.3.3 組合貸款評(píng)估公司是否可以自己選？可以，但必須是公積金中心認(rèn)可的評(píng)估公司。七、 過(guò)戶（劃撥轉(zhuǎn)出讓、遞件和核稅）7.7.1 過(guò)戶流程7.1.1 后子門(mén)普通件過(guò)戶流程？在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同到銀行辦理資金監(jiān)管簽訂網(wǎng)簽合同稅務(wù)大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)核稅數(shù)據(jù)已關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）辦證大廳總咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件受理后7個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證2個(gè)工作日內(nèi)劃款。7.1.2 后子門(mén)網(wǎng)審件過(guò)戶流程？在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同到銀行辦理資金監(jiān)管簽訂網(wǎng)簽合同申請(qǐng)網(wǎng)審辦證大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件核稅受理1個(gè)工作日后辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證2個(gè)工作日內(nèi)劃款。7.1.3 城南房管局普通件過(guò)戶流程？在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同到銀行辦理資金監(jiān)管簽訂網(wǎng)簽合同咨詢(xún)臺(tái)排遞件的號(hào)（若數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)的工作人員會(huì)發(fā)關(guān)聯(lián)的號(hào)先到權(quán)籍調(diào)查窗口辦理后再回到咨詢(xún)臺(tái)排遞件的號(hào)）遞件38號(hào)窗口排核稅的號(hào)核稅受理后7個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證2個(gè)工作日內(nèi)劃款。7.1.4 郊縣過(guò)戶流程？ 新都區(qū)普通件過(guò)戶流程：在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂網(wǎng)簽合同查檔稅務(wù)大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)核稅繳稅咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件受理后7個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證； 龍泉區(qū)普通件過(guò)戶流程：在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂網(wǎng)簽合同大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)查檔預(yù)審核稅2樓大廳排號(hào)繳稅咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件受理后6-7個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證； 雙流區(qū)普通件過(guò)戶流程：在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂網(wǎng)簽合同查檔預(yù)審大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)核稅繳稅查維修基金2樓咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件受理后5-6個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證； 溫江區(qū)普通件過(guò)戶流程：簽訂三方合同買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心簽訂網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）查檔預(yù)審核稅繳稅查維修基金咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件受理后5個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證； 郫都區(qū)普通件過(guò)戶流程：在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂網(wǎng)簽合同提前一個(gè)工作日預(yù)約核稅排號(hào)查檔核稅繳稅咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件查維修基金受理后8個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證； 天府新區(qū)普通件過(guò)戶流程：在存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入房源簽訂三方合同數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)（數(shù)據(jù)未關(guān)聯(lián)，則權(quán)籍調(diào)查窗口辦理）簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂網(wǎng)簽合同大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)查檔預(yù)審稅務(wù)窗口排號(hào)核稅大廳咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)受理窗口遞件查維修基金受理后第6個(gè)工作日辦理繳費(fèi)、領(lǐng)證。7.2 劃撥轉(zhuǎn)出讓?zhuān)ê送恋爻鲎尳穑?.2.1 核土地出讓金需要攜帶哪些資料？產(chǎn)權(quán)證、網(wǎng)簽合同、買(mǎi)方身份證、國(guó)土證，只需要買(mǎi)方到場(chǎng)。 有國(guó)土證的且國(guó)土證名字和本次賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證名字一致的，可以正常辦理； 無(wú)國(guó)土證的或國(guó)土證名字和本次賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證名字不一致的或國(guó)土證地址與產(chǎn)權(quán)證地址不一致且無(wú)須提供地址變更的，還需要賣(mài)方提前查一個(gè)“辦國(guó)土”的檔案。7.2.2 核土地出讓金契稅需要攜帶哪些資料？買(mǎi)方身份證、劃撥轉(zhuǎn)出讓繳費(fèi)通知單，只需要買(mǎi)方到場(chǎng)。7.3 遞件時(shí)需要提供的資料7.3.1 購(gòu)房資質(zhì)審核資料有哪些？ 限購(gòu)區(qū)域戶籍的買(mǎi)方：戶口本； 非限購(gòu)區(qū)域戶籍的買(mǎi)方：戶口本、社保明細(xì)（連續(xù)繳納24個(gè)月的養(yǎng)老保險(xiǎn)），公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件蓋公章，穩(wěn)定就業(yè)證明。7.3.2 買(mǎi)賣(mài)雙方需要攜帶哪些資料？買(mǎi)方：身份證和購(gòu)房資質(zhì)審核資料。賣(mài)方：產(chǎn)權(quán)證（不動(dòng)產(chǎn)證）、有國(guó)土還需提供國(guó)土證，產(chǎn)權(quán)人本人身份證件（若賣(mài)方買(mǎi)房時(shí)登記的證件號(hào)碼與現(xiàn)有效證件號(hào)碼不一致，需提供同一人證明或號(hào)碼變更證明）?！咀ⅰ浚航伎h買(mǎi)方還需要契稅票原件加復(fù)印件1份；新都區(qū)無(wú)國(guó)土證還需要提供所在樓棟宗地圖；溫江區(qū)無(wú)國(guó)土證還需要查土地查詢(xún)卡；郫都區(qū)無(wú)國(guó)土證還需要提供土地分?jǐn)偙碓?；在城南房管局是否提供?guó)土證均可；天府新區(qū)還需提供納稅申報(bào)表，網(wǎng)簽