哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務定價成本表.doc

哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務定價成本表哈政辦發(fā)201013號說明:1.此表成本數據是根據國家有關成本監(jiān)審規(guī)定，按照哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導標準，以2008年哈爾濱市物業(yè)服務成本監(jiān)審報告中采用的2006年各項服務人員實際工資為基礎，以哈爾濱市統(tǒng)計年鑒2006年至2009年城鎮(zhèn)單位職工平均工資上漲幅度為依據，將增長的工資部分計入現行物業(yè)定價成本中；今后，隨著經濟社會不斷發(fā)展，市價格主管部門根據物業(yè)成本的變動因素，適時進行調整，并向社會公布。2.此表數據中不包含企業(yè)利潤和稅金。3.業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可根據服務等級和實際服務情況，并據此成本在計算利潤、稅金后，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定具體收費標準，從便利工作和便民利民出發(fā)，最后確定的收費標準以“角”為計費單位，下靠確定實際收費價格。如四級物業(yè)服務收費可確定為每平方米0.40元收取。附件2哈爾濱市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級指導標準一級標準服務等級服務內容服務標準一級綜合管理1.小區(qū)內設置管理處。配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。2.項目經理有中級以上職稱或大專以上學歷，項目經理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，持證上崗。管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。3.服務時間：每天24小時有人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務。4.規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。5.承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。6.有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。7.運用計算機并利用物業(yè)管理有關軟件對業(yè)主資料、房屋檔案、設備檔案、收費服務、日常辦公等進行管理。8.公示服務電話，24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100%；急修30分鐘內、其它報修按照雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。9.對業(yè)主或使用人的投訴在1天內答復處理。10.每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的90%，對測評結果分析并及時整改。11.對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。12.對侵害物業(yè)共用部位，共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害，恢復原狀，對拒不改正的報告有關部門處理。清潔衛(wèi)生1.樓內公共區(qū)域：地面每天清掃1次，擦拭1次；墻面、天花板、公共燈具每月除塵1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦拭2次；門窗玻璃5-10月每月擦拭2次；消防栓、標識牌等設施每周擦拭1次；電梯轎廂每天擦拭1次，保持清潔；操作板面每周消毒2次；每月對電梯門、壁保養(yǎng)1次。2.樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃1次，保持干凈整潔；綠地無垃圾、紙袋等雜物；對區(qū)內主路、干路積水、煙花炮屑適時進行清掃；室外標識、宣傳欄、信報箱等每月擦拭1次；路燈、庭院燈每季度清潔1次；垃圾桶、果皮箱每天清運2次至垃圾中轉站, 保證無滿溢現象，夏季每周進行清洗。休閑、娛樂、健身設施5-10月每天清潔1次，每月刷洗消毒1次。夏季每月滅鼠1次，其余每季滅鼠1次。每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次。3.冬季及時清理積雪，主要道路小雪1天清掃完畢，大雪3天清掃完畢，其他道路、場地小雪2天清理完畢，大雪4天清掃完畢。一級物業(yè)秩序維護1.人員要求：統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標志，儀容儀表整潔規(guī)范，當值時立崗不倚不靠，語言文明規(guī)范；配備對講裝置；正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作。2.門崗：各主次出入口24小時值勤，其中主出入口5-10月不小于10小時立崗，并有詳細的交接班記錄；對外來機動車實行詢問登記。3.巡邏崗：按照規(guī)定路線和時間每2小時巡查一次，做好巡查記錄。4.車輛管理：引導機動車輛按規(guī)定路線行駛并在指定地點停放，停放有序；非機動車停放整齊。5.每年應組織不少于1次應急預案演習，對重大突發(fā)事件有應急預案。綠化養(yǎng)護1草坪及地被植物整齊，草坪適時修剪，高度不應超過10公分。2.樹冠完整美觀，無枯枝死杈。3.綠籬修剪及時，適時補種無缺株。4.根據氣候和季節(jié)狀況，適時組織澆灌、施肥和松土。5.適時做好病蟲害防治，保持樹木花草正常生長。6.適時采取植物防凍保暖措施，扶正加固。共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修1.每年不少于2次對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查1次，并有記錄，發(fā)現損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。2.樓內公共部位（樓梯、門窗、墻面、地面）每周巡查一次，遇有損壞及時修補3.樓外公共部位（圍墻、道路、場地、景觀、休閑設施等）每半月巡查1次，發(fā)現破損，及時維修。4.對危險隱患部位設置安全防范警示標志，每月檢查2次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。5.外共用照明系統(tǒng)完好率達95%，保證小區(qū)正常照明使用。6.消防系統(tǒng)（消防泵、消火栓、煙感噴淋、滅火器等）每月巡查1次，設施每半年保養(yǎng)1次，滅火器每年更換1次，確保正常使用。7.安全防范系統(tǒng)每月巡查1次，發(fā)現問題及時維修。8.排水系統(tǒng)（排污泵、污水處理設施、排水管線等）每月巡查1次，保持暢通，正常使用，化糞池每年清掏2次。9.供水設施每月檢查1次。每半年清洗、消毒、水質化驗1次，水質符合國家標準。水泵房封閉管理，水箱蓄水池蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎，防凍。高層房屋減壓閥調壓每季度1次并做記錄。10.防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。二級標準服務等級服務內容服務標準二級綜合管理1.小區(qū)內設置管理處。配置辦公家具、電話、計算機等辦公設施及辦公用品。2.項目經理有中專以上學歷，項目經理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，持證上崗。管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。3.服務時間：每天10小時有人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務。4.規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。5.承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。6.有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。7.運用計算機對業(yè)主資料、日常辦公等進行管理。8.公示服務電話，24小時受理住戶的報修和投訴，有效報修處理率100%；急修45分鐘內、其它報修按照雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。9.對業(yè)主或使用人的投訴在2天內答復處理。10.每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的75%，對測評結果分析并及時整改。11.對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。12.對侵害物業(yè)共用部位，共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害，恢復原狀，對拒不改正的報告有關部門處理。清潔衛(wèi)生1.樓內公共區(qū)域：地面每天清掃1次，每2天擦拭1次；墻面、天花板、公共燈具每2月除塵1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦拭1次；門窗玻璃5-10月每月擦拭1次；消防栓、標識牌等設施每月擦拭2次；電梯地面每天清掃2次，保持清潔；每月對電梯門、壁保養(yǎng)1次。2.樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃1次；綠地無垃圾、紙袋等雜物；對區(qū)內主路、干路積水、煙花炮屑適時進行清掃；室外標識、宣傳欄、信報箱等每2月擦拭1次；路燈、庭院燈每季清潔1次；垃圾桶、果皮箱每天清運1次至垃圾中轉站,保證無滿溢現象，夏季每周進行清洗。休閑、娛樂、健身設施5-10月每周清潔1次。每年滅鼠2次。夏季每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次。3.冬季及時清理積雪，主要道路小雪1天清掃完畢，大雪3天清掃完畢，其他道路、場地小雪2天清理完畢，大雪4天清掃完畢。物業(yè)秩序維護1.人員要求：統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標志，儀容儀表整潔規(guī)范，上崗不倚不靠，語言文明規(guī)范；配備對講裝置；正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作。2.門崗：主出入口24小時值勤，次出入口16小時值勤，并有詳細的交接班記錄；對外來機動車實行詢問登記。3.巡邏崗：按照規(guī)定路線和時間每4小時巡查一次，做好巡查記錄。4.車輛管理：引導機動車輛按照規(guī)定路線行駛并在指定地點停放，停放有序；非機動車停放整齊。5.每年應組織不少于1次應急預案演習，對重大突發(fā)事件有應急預案。二級綠化養(yǎng)護1.草坪及地被植物整齊，草坪適時修剪，高度不應超過15公分。2.樹木無明顯枯枝死杈。3.根據氣候和季節(jié)狀況，適時組織澆灌、施肥和松土。4.適時做好病蟲害防治，病蟲害現象不明顯。5.適時采取防凍保暖措施。共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修1.每年2次對房屋結構涉及使用安全的部位進行檢查，并有記錄，發(fā)現損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。2.樓內公共部位（樓梯、門窗、墻面、地面）每月巡查2次，遇有損壞及時修補。3.樓外公共部位（圍墻、道路、場地、景觀、休閑設施等）每月巡查1次，發(fā)現破損，及時維修。4.對危險隱患部位設置安全防范警示標志，每月檢查1次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。5.外共用照明系統(tǒng)完好率達90%，保證小區(qū)正常照明使用。6.消防系統(tǒng)（消防泵、消火栓、煙感噴淋、滅火器等）每半年巡查1次，每年保養(yǎng)1次，滅火器每年更換1次，確保正常使用。7.安全防范系統(tǒng)每2月巡查1次，發(fā)現問題及時維修。8.排水系統(tǒng)（排污泵、污水處理設施、排水管線等）每2月巡查1次，保持暢通，正常使用，化糞池每年清掏2次。9.供水設施每2月檢查1次。每半年清洗、消毒、水質化驗1次，水質符合國家標準。水泵房封閉管理，水箱蓄水池蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎，防凍。10.防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。三級標準服務等級服務內容服務標準三級三級綜合管理1.服務中心：有固定的辦公地點及辦公家具。2.項目經理和管理人員有從業(yè)資格證書，持證上崗。技術人員持證上崗。管理服務人員統(tǒng)一著裝，服務主動、熱情。3.服務時間：每天8小時有人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務。4.規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)管理服務費標準。5.承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。6.有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃，管理制度健全，物業(yè)管理檔案資料齊全。7.運用計算機對業(yè)主資料、日常辦公等進行管理。8.公示服務電話，受理住戶的報修和投訴，有效修處理率100%；急修1小時內、其它報修按照雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。9.對業(yè)主或使用人的投訴在5天內答復。10.每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的50%，對測評結果分析并及時整改。11.對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。12.對侵害物業(yè)共用部位，共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害，恢復原狀，對拒不改正的報告有關部門處理。清潔衛(wèi)生1.樓內公共區(qū)域：每2天清掃1次；墻面、天花板、公共燈具每半年除塵1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺每月擦拭2次；門窗玻璃5-10月每2月擦拭1次；消防栓、標識牌等設施每2月擦拭1次。2.樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃1次；綠地無垃圾、紙袋等雜物；對區(qū)內主路、干路積水、煙花炮屑適時進行清掃；室外標識、宣傳欄、信報箱等每2月擦拭1次；路燈、庭院燈每半年清潔1次；垃圾桶、果皮箱每天清運1次至垃圾中轉站, 保證無滿溢現象。每年滅鼠2次。夏季每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次。3.冬季及時清理積雪，主要道路積雪3天清掃完畢。物業(yè)秩序維護1.人員要求：統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標志，儀容儀表整潔規(guī)范，上崗時不倚不靠，語言文明規(guī)范；配備對講裝置；正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作。2.門崗：主出入口有人值守。3.巡邏崗：重點區(qū)域、重點部位每天巡查3次，有記錄。4.車輛管理：對小區(qū)進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通。5.對重大突發(fā)事件有應急預案。綠化養(yǎng)護1.草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。2.樹木無明顯枯枝死杈。3.根據氣候和季節(jié)狀況，適時組織澆灌、施肥和松土。4.適時做好病蟲害防治，病蟲害現象不明顯。5.適時采取防凍保暖措施。共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修1.每年1次對房屋結構，涉及使用安全的部位進行檢查，并有記錄，發(fā)現損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。2.樓內公共部位（樓梯、門窗、墻面、地面）每季巡查1次，遇有損壞及時修補。3.樓外公共部位（圍墻、道路、場地、景觀、休閑設施等）每年巡查3次，發(fā)現破損，及時維修。4.對危險隱患部位設置安全防范警示標志，每月檢查1次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。5.外共用照明系統(tǒng)保持基本完好。6.消防系統(tǒng)（消防泵、消火栓、煙感噴淋、滅火器等）每年檢查1次，確保正常使用。7.化糞池每年清掏2次。8.供水設施每半年檢查1次。每半年清洗、消毒、水質化驗1次，水質符合國家標準。水泵房封閉管理，水箱蓄水池蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎，防凍。9.防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。四級標準（基本服務標準）服務等級服務內容服務標準四級綜合管理1.小區(qū)內設置接待地點并進行業(yè)務接待，服務主動熱情。2.管理人員、技術人員持證上崗。3.規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務費標準。4.公示服務電話，按照雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。5.對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據業(yè)主大會的決定，組織維修。6.對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害，恢復原狀，對拒不改正的報告有關部門處理。清潔衛(wèi)生1.樓內公共區(qū)域：地面每周清掃2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺每月擦拭1次；門窗玻璃5-10月每2月擦拭1次。2.樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等每2月擦拭1次；路燈、庭院燈每半年清潔1次；每年滅鼠2次。3.冬季及時清理積雪。物業(yè)秩序維護1.秩序維護人員身體健康，工作認真負責。統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標志。2.正確使用消防器材。3.重點區(qū)域、重點部位每天巡查1次，有記錄。4.對重大突發(fā)事件有應急預案。綠化養(yǎng)護1.綠地整潔，草坪修剪及時、無雜草。2.控制大面積病蟲害發(fā)生。共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修1.每年1次對房屋結構和涉及使用安全的部位進行檢查，并有記錄，發(fā)現損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主和使用人。2.樓內公共部位（樓梯、門窗、墻面、地面）每季巡查1次，遇有損壞及時修補。3.樓外公共部位（圍墻、道路、場地、景觀、休閑設施等）每年巡查2次，發(fā)現破損，及時維修。4.外共用照明系統(tǒng)保持基本完好。5.消防系統(tǒng)（消防泵、消火栓、煙感噴淋、滅火器等）每年檢查1次，確保正常使用。6.化糞池每年清掏2次。7.供水設施每年檢查2次。每年清洗、消毒、水質化驗2次，水質符合國家標準。8.防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。索 引 號:002277935/2010-05753 分類: 房地產與住宅 ; 重要實事項目 ; 市政府 發(fā)布機構: 市政府 發(fā)文日期: 2010年11月04日 名稱: 哈爾濱市人民政府辦公廳印發(fā)關于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導意見的通知 文號: 哈政辦發(fā)201013號 主 題 詞: 城鄉(xiāng)建設 環(huán)衛(wèi) 庭院管理 意見 通知 哈爾濱市人民政府辦公廳印發(fā)關于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導意見的通知各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各委、辦、局：經市委、市政府同意，現將關于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導意見予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。二一年十一月四日關于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導意見為加強居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理，營造干凈、整潔、秩序、文明的居民庭院環(huán)境，建立長效管理機制，制定本意見。一、明確居民庭院環(huán)境衛(wèi)生基本要求（一）本意見所稱居民庭院，是指單體居民住宅樓前后左右一定范圍，或由住宅樓與住宅樓、以及住宅樓與其他建筑合圍的場地；居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理，包括居民庭院、樓道的環(huán)境衛(wèi)生管理和居民庭院的秩序管控。（二）按照國家衛(wèi)生城市和全國文明城市相關標準要求，城區(qū)居民庭院環(huán)境實行標準化管理。居民庭院要達到干凈整潔、設施完好、行路通暢、綠化達標、秩序優(yōu)良。居民庭院保持無積存垃圾和雜物，通道、樓道保持清潔。居民庭院休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、公共照明、門牌號等各類公共設施齊全，保持整潔完好，無殘缺破損。道路平整，無破損、無積水積雪。居民庭院內綠地整潔，綠籬、草坪修剪及時、無雜草；花壇、花池完好無破損、無殘花敗葉。居民庭院及居民樓道內無亂堆亂放、亂扯亂掛、私搭濫建，占挖道路復原到位及時，樓道內、外墻無亂貼亂畫。各類加工、商服等違規(guī)占道、亂擺亂放行為得到有效制止。（三）實行居民庭院環(huán)境衛(wèi)生標準分級制。在堅持上述基本要求基礎上，根據居民住宅（小區(qū)）物業(yè)管理基礎條件，確定具體的居民庭院環(huán)境衛(wèi)生等級標準及作業(yè)實施標準。具體標準由市政府有關部門制定發(fā)布。居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理部門和單位要認真執(zhí)行標準要求，自覺規(guī)范管理行為，確保庭院環(huán)境衛(wèi)生質量。（四）要把庭院環(huán)境衛(wèi)生作為物業(yè)管理工作的重要職責和任務。根據物業(yè)等級管理的不同情況，落實庭院環(huán)境衛(wèi)生管理職責任務。各街道辦事處、社區(qū)要鞏固裸土地面硬化綠化集中整治成果，落實管護責任，細化管理標準，完善管理機制，強化工作責任制和問責制，盡快取得經驗向全市推廣，保持整治成果的長效化。已實行規(guī)范物業(yè)管理的新建小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)要嚴格履行物業(yè)服務合同，落實服務項目，改進服務方式，保證服務標準，不斷提高服務水平，為業(yè)主提供質價相符的服務。實施“大物業(yè)”管理的老舊住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)要制定改造規(guī)劃，加快庭院基礎設施改造升級，確保3年內完成裸土地面硬化綠化等改造任務，全面提升環(huán)境衛(wèi)生質量，實現居民庭院環(huán)境衛(wèi)生標準化管理。尚未實施物業(yè)管理的單體樓、棚戶區(qū)等居民住宅區(qū)，街道辦事處要指導社區(qū)成立物業(yè)管理服務站搞好管理，做好日常保潔及實施基層物業(yè)管理服務工作，區(qū)政府要組織實施整治改造，盡快納入規(guī)范物業(yè)管理。二、明確相關責任（五）居民庭院環(huán)境衛(wèi)生實行統(tǒng)一領導、分級負責，以塊為主、條塊結合的管理體制。堅持管理重心下移原則，確立區(qū)、街道辦事處、社區(qū)在居民庭院環(huán)境管理工作中的主體地位。堅持“誰審批、誰管理，誰收費、誰負責，誰設置前置條件、誰負責牽頭治理”的原則，確定市區(qū)政府相關工作部門職責。堅持大物業(yè)管理原則，居民庭院環(huán)境衛(wèi)生由物業(yè)企業(yè)實施日常管理服務。暫不具備條件、未實施物業(yè)管理的，由社區(qū)居委會成立物業(yè)服務站實施管理服務；條件具備時，交物業(yè)企業(yè)。（六）區(qū)政府是居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理的最終責任主體。區(qū)政府負責落實本區(qū)政府職能部門和街道辦事處在居民庭院環(huán)境衛(wèi)生工作中的責任；組織實施經常性的考核監(jiān)督和責任追究；協(xié)調市相關職能部門研究解決居民庭院衛(wèi)生管理中存在的突出問題；對不明確的區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理責任進行界定，明確相關部門管理責任；接受市政府有關居民庭院環(huán)境衛(wèi)生工作的行政問責。（七）街道辦事處是居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理的直接責任主體。街道辦事處具體領導、組織并考核轄區(qū)內各物業(yè)企業(yè)和社區(qū)的居民庭院衛(wèi)生工作；協(xié)調區(qū)相關部門解決居民庭院衛(wèi)生管理中出現的重大問題。推進行政執(zhí)法“下沉”，整合區(qū)行政執(zhí)法部門力量，在街道辦事處派駐行政執(zhí)法人員，在社區(qū)落實行政執(zhí)法責任人。派駐人員實行條塊結合的管理體制，接受業(yè)務部門和街道辦事處的雙重領導。（八）社區(qū)是居民庭院環(huán)境衛(wèi)生工作的組織者和對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者。社區(qū)負責配合街道辦事處做好物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、企業(yè)信用信息采集和認定等工作；協(xié)助街道辦事處組織成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會工作，對暫未成立業(yè)主大會的居住區(qū)代行業(yè)主委員會職責；通過成立物業(yè)管理服務站，協(xié)助街道辦事處落實未實施物業(yè)管理居住區(qū)的管理服務，提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、房屋及公用設施設備維修等基礎性服務；監(jiān)督、協(xié)調、配合物業(yè)企業(yè)做好舊有小區(qū)和新建住宅小區(qū)居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理的相關工作。（九）物業(yè)服務企業(yè)（服務站）是居民庭院環(huán)境衛(wèi)生工作的作業(yè)實施主體。在承擔物業(yè)管理工作的同時，物業(yè)服務企業(yè)（服務站）負責居民庭院基礎設施的保養(yǎng)維護，庭院樓道環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化和清冰雪工作，維護區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生。遇有破壞庭院環(huán)境衛(wèi)生行為，物業(yè)服務企業(yè)（服務站）應先予以制止糾正，并及時報告相關單位。（十）市屬職能部門責任。市城管局是居民庭院環(huán)境衛(wèi)生工作業(yè)務監(jiān)督指導主體，負責根據經濟社會發(fā)展和城市環(huán)境衛(wèi)生標準的提高，及時出臺居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理政策；完成重要基礎設施的規(guī)劃，加大投入和建設；發(fā)起全市不同時期的愛國衛(wèi)生運動和集中整治活動；對城市衛(wèi)生薄弱環(huán)節(jié)和重點部位攻堅克難；做好物業(yè)管理區(qū)域內戶外廣告、牌匾的設置審批和監(jiān)督管理工作。市住房保障和房產管理局是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管主體，負責把居民庭院環(huán)境衛(wèi)生納入全市物業(yè)企業(yè)資質評定和行業(yè)準入管理之中，作為指導、監(jiān)管物業(yè)活動的重要內容，作為物業(yè)企業(yè)資質等級和信譽考核的重要內容；建立對庭院環(huán)境衛(wèi)生管理不達標、業(yè)主不滿意的物業(yè)企業(yè)實行“一票否決”制度。市城管行政執(zhí)法局是居民庭院環(huán)境衛(wèi)生執(zhí)法工作的行政主管部門，負責對各區(qū)城管行政執(zhí)法機構進行宏觀指導，并將其作為考核區(qū)城管行政執(zhí)法部門工作業(yè)績的重要內容。（十一）區(qū)屬職能部門責任。區(qū)城管局除了承擔市城管局賦予的職責外，作為區(qū)政府的職能部門，負責居民庭院環(huán)境衛(wèi)生工作及居民日常生活垃圾的拉運，處理社區(qū)庭院亂倒垃圾、占挖道路等問題，并責令整改。區(qū)物業(yè)辦協(xié)助做好上述工作的同時，將居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理作為對物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)管的重要工作，納入物業(yè)企業(yè)資質等級和信譽考核的重要內容，對轄區(qū)內物業(yè)企業(yè)資質等級評定和行業(yè)準入提出初審意見，并負責做好信譽考核等工作；建立新建住宅項目招投標備案和物業(yè)承接驗收備案，從源頭上做好居民庭院環(huán)境衛(wèi)生硬件基礎性工作；建立物業(yè)企業(yè)信用等級評定，對庭院環(huán)境衛(wèi)生管理不達標、業(yè)主不滿意的物業(yè)企業(yè)禁止承接新的物業(yè)服務項目；統(tǒng)一監(jiān)管物業(yè)企業(yè)信用保證金，嚴格按照哈住房發(fā)201017號文件執(zhí)行。區(qū)城管行政執(zhí)法部門負責對派駐街道辦事處的行政執(zhí)法人員執(zhí)法成效進行檢查考核，并將其作為考核區(qū)城管行政執(zhí)法部門工作業(yè)績的重要內容；街道辦事處、社區(qū)和物業(yè)企業(yè)對居民庭院中違反環(huán)境衛(wèi)生管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定等行為負有監(jiān)管責任，并配合城管行政執(zhí)法部門進行查處。區(qū)衛(wèi)生局負責庭院社區(qū)中餐飲業(yè)等食品衛(wèi)生監(jiān)管，對未辦理衛(wèi)生許可證的進行查處；區(qū)愛衛(wèi)辦負責組織開展愛國衛(wèi)生運動。（十二）垂直管理部門的職責。市工商部門負責對居民庭院中開辦的各類市場主體依法登記發(fā)照，對無證無照經營問題，凡屬前置審批的行業(yè)，由許可審批部門負責查處取締；其他從事無證無照經營的，由工商部門查處取締。市環(huán)保部門負責居民庭院內娛樂、餐飲、商貿等服務行業(yè)的環(huán)保審批、監(jiān)督和管理，并對其造成的生活噪聲、油煙、排污和燃煤污染行為實施查處。市公安部門負責對職能部門執(zhí)法提供協(xié)助支持，處理庭院環(huán)境衛(wèi)生工作中的暴力抗法行為。（十三）宣傳輿論部門負責對居民進行自覺保持環(huán)境衛(wèi)生宣傳教育，組織全市新聞媒體加強庭院環(huán)境衛(wèi)生工作的宣傳報道。三、完善運行機制（十四）完善市區(qū)聯(lián)動管理機制。建立市居民庭院環(huán)境衛(wèi)生管理聯(lián)席會議制度，由分管副市長負責組織市相關職能部門和各區(qū)政府，就工作中出現的重大問題進行協(xié)調；建立區(qū)、街道辦事處、社區(qū)居民庭院衛(wèi)生分級管理、監(jiān)督檢查和考評機制；建立區(qū)庭院衛(wèi)生管理協(xié)調議事規(guī)則，協(xié)調業(yè)務管理、行業(yè)監(jiān)管和城管行政執(zhí)法部門實現綜合治理；建立街道辦事處庭院衛(wèi)生管理協(xié)商制度，協(xié)商物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會（業(yè)主代表）解決庭院衛(wèi)生服務中出現的矛盾糾紛。（十五）完善物業(yè)公司庭院衛(wèi)生作業(yè)機制。實行庭院衛(wèi)生管理公示制，將本庭院負責物業(yè)單位名稱、環(huán)境衛(wèi)生標準及收費價格等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；實行衛(wèi)生作業(yè)責任區(qū)制度，清掃保潔人員劃片區(qū)實行定專人、定區(qū)域、定時間、定標準、定責任進行清掃保潔；實行監(jiān)督檢查制度，設置社區(qū)城管監(jiān)督員，實行責任區(qū)網格化監(jiān)管和巡回檢查。（十六）規(guī)范居民庭院環(huán)境秩序。對影響庭院環(huán)境衛(wèi)生問題，由物業(yè)服務企業(yè)或社區(qū)及時制止，制止無效的，向街道辦事處報告解決。街道辦事處要及時處理解決，并對職責范圍無法解決的問題及時向區(qū)、市相關職能部門或執(zhí)法部門報告解決，也可通過“市長熱線”或“12319”城建服務平臺報告解決。向上報告解決的問題，實施限時現場辦理責任制，相關部門接到報告后，最遲2日內到現場辦理解決，未按時到達現場和未按照規(guī)定時限解決問題的，列入行政問責，追究不作為責任。對應報告解決事項而未報告的，追究監(jiān)管失位責任。行政監(jiān)察部門要充分發(fā)揮職能作用，制定具體辦法，強化行政問責工作。（十七）推進物業(yè)企業(yè)市場化管理。市房產行政主管部門要依據國家和省市物業(yè)管理的規(guī)定，建立和完善物業(yè)市場準入和退出制度，促進小區(qū)物業(yè)管理的有序競爭；區(qū)、街道辦事處要建立和完善對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管機制，健全投訴處理機制，建立物業(yè)企業(yè)信用體系，探索物業(yè)管理多樣化模式；國有物業(yè)企業(yè)要加快自身改革，壓縮作業(yè)成本、提高服務效率，積極參與市場競爭。（十八）完善居民參與制度。由街道辦事處、社區(qū)指導成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)企業(yè)進行管理服務，實行服務內容、標準、收費、使用“四公開”；調處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，監(jiān)督業(yè)主依法開展自治管理；業(yè)主委員會要充分代表業(yè)主利益，反映業(yè)主合理訴求，履行職責，根據物業(yè)服務合同監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行自身義務，規(guī)范服務行為；業(yè)主（居民）要自覺遵守業(yè)主公約，執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，按時繳納物業(yè)服務費用。（十九）落實新建住宅小區(qū)建管交接監(jiān)管制度。新建居民小區(qū)和有條件的老城區(qū)住宅區(qū)實施規(guī)范化物業(yè)管理。新建住宅交付使用前，必須嚴格按照哈爾濱市新建住宅交付使用管理試行辦法規(guī)定組織驗收評審，未經評審或評審不達標的不準進戶。新建小區(qū)物業(yè)公司要經招投標程序進入，前期物業(yè)服務收費按照提供的服務內容標準，經市價格主管部門核定后收取。明確開發(fā)公司與物業(yè)公司的責任和義務，區(qū)物業(yè)主管部門要加強行業(yè)監(jiān)管，對不履行合同、降低服務標準、業(yè)主投訴率較高、評議考核不達標的物業(yè)企業(yè)，依法予以處罰。四、改善物業(yè)衛(wèi)生設施（二十）加快老舊住宅、棚戶區(qū)、城中村庭院環(huán)境基礎設施改造。通過建筑節(jié)能改造、平改坡、庭院整治，對早期建設的基礎設施不完善的小區(qū)進行整治改造，解決歷史遺留問題，使其達到物業(yè)管理標準，實現物業(yè)化管理。對近期實施改造的棚戶區(qū)、城中村，必須完善區(qū)域內基礎設施配套建設，并與城市基礎設施相銜接。對尚未納入改造范圍的棚戶區(qū)、城中村，改善其基礎設施條件，并交由社區(qū)物業(yè)站管理。（二十一）提高庭院衛(wèi)生設施水平。按事權、財權相統(tǒng)一的原則，由市、區(qū)政府分別投入資金，增設庭院垃圾箱、垃圾桶、垃圾轉運移動（間）站及垃圾分類設施，配齊垃圾保潔清掃和收集清運工具，合理設置社區(qū)垃圾收集站點，增加垃圾壓縮運輸車，加快實現生活垃圾收集的機械化作業(yè)，確保生活垃圾及時收集清運。五、落實機構編制和經費保障（二十二）落實機構編制。區(qū)設立物業(yè)管理機構，強化管理職能，加強工作力量，配齊配強物業(yè)管理工作人員，并明確財政開支渠道。增加街道辦事處執(zhí)法人員和協(xié)管人員數量，建立社區(qū)協(xié)管員、信息員隊伍和網絡。（二十三）擴大經費來源。居民庭院環(huán)境衛(wèi)生費從物業(yè)費中所含的衛(wèi)生保潔部分解決，根據城市改造規(guī)劃，市區(qū)財政不斷增加居民庭院環(huán)境衛(wèi)生基礎設施投入。市政府每年轉移支付2000萬元用于老城區(qū)舊住宅物業(yè)設施改造，并逐年增加；城市綜合整治費用中集中一部分資金用于老舊居民庭院改造；市向區(qū)下?lián)艿馁Y金，實施市區(qū)3:7匹配辦法，增加投入總量；街道辦事處和社區(qū)對本（轄）區(qū)居民出租房屋的協(xié)稅收入，主要用于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生經費補貼。將環(huán)衛(wèi)保潔等庭院管護工作統(tǒng)一納入城市管理以獎代投專項資金扶持范圍，增加庭院環(huán)境衛(wèi)生投入。（二十四）確定物業(yè)服務運營成本。市物價監(jiān)督管理部門依照物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務內容及服務等級標準，測算出科學合理的運營成本向社會公開。物業(yè)服務內容過少的老舊居民區(qū)，要盡快達到基本物業(yè)服務標準，并按照實際發(fā)生的服務項目收取物業(yè)費。在基本物業(yè)服務標準基礎上增加服務內容、提高服務等級標準的，物業(yè)服務企業(yè)要以菜單方式提出物業(yè)服務內容及服務等級標準，供業(yè)主選定。按照質價相符、平等協(xié)商、保本運營的原則，由業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會之前由社區(qū)代表居民）與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定具體收費定價。（二十五）明確社區(qū)物業(yè)管理服務站主要