北京市遠郊區(qū)舊村改造調(diào)研報告.docx

北京市遠郊區(qū)舊村改造調(diào)研報告 做好遠郊區(qū)舊村改造工作，既是加快我市遠郊區(qū)城市化進程、推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一項重要舉措，也是首都率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化、建設小康社會的客觀要求。為進一步規(guī)范引導遠郊區(qū)舊村改造工作，我們進行了專題調(diào)研。一、遠郊區(qū)舊村改造現(xiàn)狀據(jù)調(diào)查，目前我市遠郊區(qū)已完成舊村改造的村有30個，正在進行舊村改造的村123個，計劃進行舊村改造的村296個，總計439個，約占遠郊區(qū)村莊總數(shù)的11.3%（一）舊村改造的主要方式1.按投資方式劃分，主要有三種:一是村集體和房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，如昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)小湯山村;二是村集體自主開發(fā)，如昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村;三是村集體和村民共同投資開發(fā)，如大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村。2.按改造方式劃分，主要有兩種:一是就地邊拆邊建，如昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)香堂村;二是異地先建后拆，如懷柔區(qū)北房鎮(zhèn)黃吉營村。3.按結(jié)合方式劃分，主要有三種:一是與衛(wèi)星城建設相結(jié)合，如房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃辛莊村;二是與小城鎮(zhèn)建設相結(jié)合，如門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)魯家灘村;三是與中心村建設相結(jié)合，如延慶縣張山營鎮(zhèn)小魯莊村。（二）舊村改造的主要經(jīng)驗村集體經(jīng)濟實力較強、村民就業(yè)狀況良好是舊村改造的先決條件。區(qū)位條件、交通條件、資源環(huán)境條件較好的村最被開發(fā)商看好，容易介入。村集體班子團結(jié)、村內(nèi)民主氣氛濃厚、村務公開透明是舊村改造順利進行的重要保障。村民回遷房與外賣商品房適當隔離是居住區(qū)實施有效管理的關(guān)鍵。舊村改造后的物業(yè)管理是增加農(nóng)民就業(yè)機會的重要領域。舊村改造必須有一整套包括拆遷、補償、費用分擔、就業(yè)等內(nèi)容在內(nèi)的制度和辦法。（三）舊村改造的主要作用1.集體經(jīng)濟實力得到增強。從已全部改造完和已部分改造完的村莊看，舊村改造大大帶動了集體經(jīng)濟的增長，拉動了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如通州區(qū)大營村，在原有宅基地上建成130棟集“生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)營”為一體的二層別墅，其中外賣65棟，村集體直接收益約2100多萬元，為下一步發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎。2.基礎設施和公共服務設施大大改善。隨著舊村改造的進行，村里的基礎設施和公共服務設施建設速度明顯加快，路、水、電、熱、氣等設施同步配套，學校、公園、文體活動中心也相應建立，極大地方便了居民的生活。如昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)香堂村，是一個半山區(qū)村，通過舊村改造，基礎設施和公共服務設施發(fā)生了顯著變化，村里鋪平了各條街道，公交車直達市區(qū)，還興建了公園、娛樂廳、影劇院、書畫院、敬老院等一大批公共設施。3.村容村貌明顯變化。過去的村莊，給人最深的印象就是“臟、亂、差”，但在進行改造后的新村，村容村貌狀況大不一樣。如昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)白坊村，過去破爛雜物堆滿街道，生活垃圾也得不到有效處理，舊村改造后，居民全部搬遷上樓，步入到社區(qū)化、城市化的生活階段，環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。4.村級土地得到節(jié)省。據(jù)對已全部改造完和正在進行改造的21個村調(diào)查，通過舊村改造，21個村將騰退集體土地496.57公頃，騰退率達到50.9%。如密云縣溪翁莊鎮(zhèn)溪翁莊村可節(jié)約土地56.67公頃，房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村可節(jié)約土地63.1公頃。二、遠郊區(qū)舊村改造存在的主要問題（一）舊村改造缺乏宏觀指導，政策支撐不足目前，我市遠郊區(qū)舊村改造基本上處于一種松散型狀態(tài)，規(guī)劃布局分散，政策性差異較大，政策支撐力度較弱。主要體現(xiàn)在三個方面:一是缺乏規(guī)劃政策，對于如何規(guī)劃村居民點布居、居民住宅區(qū)、村產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)等內(nèi)容尚無具體辦法和定量指標，缺少定性和定量指標;二是缺乏土地置換政策，特別是對于需要先異地建新再拆遷的村，舊村改造受到較大限制;三是缺乏集體土地上房地產(chǎn)開發(fā)政策，致使一些村想通過部分房地產(chǎn)收入來帶動舊村改造的愿望落空。（二）舊村改造開發(fā)成本較大，項目審批周期長就目前情況看，舊村改造除極少數(shù)村能夠依靠本村的經(jīng)濟實力獨立完成外，大多數(shù)村都不能獨自完成。其主要問題就是舊村改造的開發(fā)成本較大，據(jù)測算，衛(wèi)星城周邊拆遷成本一般約2000元/平方米，其他區(qū)域為500元/平方米左右，建筑成本在1000元/平方米左右。如昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)小湯山村，需1.5億元的資金才能將全部村民搬上樓。據(jù)調(diào)查，目前進行舊村改造要繳納征地事務管理費、防洪費、土地復墾費、土地出讓金、土地補償費、四源費、市政費、手續(xù)費等多項費用，每畝要繳納17萬20萬元左右。由于資金投入量較大，一部分村根本沒有財力進行改造，一部分村也只能分階段進行改造，而房地產(chǎn)開發(fā)商也比較慎重。同時，加之舊村改造審批環(huán)節(jié)多，周期長，也直接影響了舊村改造計劃的實施。（三）集體房屋產(chǎn)權(quán)不明確，農(nóng)民對上樓費用較為擔心根據(jù)調(diào)查，目前大家普遍反映的一個問題就是舊村改造后的房屋產(chǎn)權(quán)不明晰，沒有一個具有法律效力的房屋產(chǎn)權(quán)證，既不能進入市場銷售，也不能作銀行抵押，致使集體土地上的商品房銷售受到很大限制。此外，村民對上樓后要承擔水、電、暖、氣、物業(yè)等費用也較為擔心，特別是在目前農(nóng)村就業(yè)機制不健全和農(nóng)民增收緩慢的情況下，農(nóng)民家庭考慮更多的是子女教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等費用的未來支出，因而一部分村民出現(xiàn)了擔憂或抵觸情緒，這也是影響舊村改造的一個關(guān)鍵性問題。（四）舊村改造后的集體資產(chǎn)處置不合理，產(chǎn)權(quán)制度改革亟待加強通過舊村改造，一部分村的集體資產(chǎn)得到了充實，如何處置這部分增加的資產(chǎn)至關(guān)重要。據(jù)調(diào)查，目前對資產(chǎn)的處置有三種方式，第一種采取村民入股的股份合作制方式，第二種是繼續(xù)投入用于擴大再生產(chǎn)，第三種是將所獲收益以現(xiàn)金形式分攤給每位村民。從調(diào)查情況看，居于后兩種形式的村所占比例較大。特別是對于采取現(xiàn)金分配的方式處置集體資產(chǎn)，有的村書記認為這種方式最徹底，最好辦，村民喜歡分到現(xiàn)金，免得以后大家都惦記。應該說，持這種看法的還有相當一部分人，如何轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，運用市場機制和資本方式運作集體資產(chǎn)，也是需要與舊村同步進行改造的一個方面。上述調(diào)查表明，當前遠郊區(qū)的舊村改造正處于起步建設階段，集中表現(xiàn)為“三多三少”:一是項目帶動多，自主開發(fā)少;二是自行探索多，政策支撐少;三是改造愿望多，自有資金少。其改造的動因主要有兩種，一種是內(nèi)動力因素，村集體經(jīng)濟基礎較好，自行建設，自行改造，如房山區(qū)韓村河村、通州區(qū)大稿村等;另一種是外動力因素，村集體經(jīng)濟實力較弱，但村莊區(qū)位、環(huán)境、交通等外部條件具有獨特優(yōu)勢，依靠外部項目帶動進行舊村改造，如昌平區(qū)白坊村等。因此，這一階段的舊村改造是郊區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化水平和農(nóng)民生活水平不斷提高的必然結(jié)果，政府指導規(guī)范和政策引導已經(jīng)成為下一步帶動舊村改造亟需的兩個重要“引擎”。三、加快遠郊區(qū)舊村改造的現(xiàn)實條件與可行性分析近年來，隨著郊區(qū)傳統(tǒng)經(jīng)濟體制的不斷更新和突破，2008年奧運會規(guī)劃的逐步實施，市區(qū)帶動郊區(qū)作用的日益增強，郊區(qū)經(jīng)濟正進入到一個新的發(fā)展加速期。在郊區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，遠郊區(qū)的舊村改造應如何規(guī)劃和發(fā)展，需要綜合以下幾方面因素進行判斷分析。（一）綠化與交通環(huán)境發(fā)展狀況分析在加快發(fā)展經(jīng)濟的同時，郊區(qū)的環(huán)境建設也日趨優(yōu)美。2002年，遠郊區(qū)林木覆蓋率達到80%;“五河十路”綠色通道建設工程全面推進，山區(qū)綠色生態(tài)屏障和“三北”防護林體系建設進一步完善;衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)新增綠地1100公頃，環(huán)境面貌大大改善。特別是隨著“綠色奧運2008”生態(tài)環(huán)境建設行動計劃的全面實施，遠郊區(qū)的綠化美化效果將更加明顯。同時，遠郊區(qū)的交通環(huán)境逐步改善。目前我市遠郊區(qū)實現(xiàn)了村村通公路、鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，初步形成了以國道、高速路為骨架，縣道、鄉(xiāng)道為支脈的公路網(wǎng)系統(tǒng)，與城市道路、城市軌道交通、鐵路、航空港的銜接更加暢通。根據(jù)規(guī)劃，到2007年末，全市十個遠郊區(qū)縣與市區(qū)的聯(lián)系均有高速公路或一級公路連接，相鄰區(qū)縣中心之間以高速公路或一、二級公路連接，33個中心鎮(zhèn)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心到區(qū)縣中心基本以三級以上公路連接，行政村通油路率達到85%;基本實現(xiàn)“三個一”工程，即:全市10個郊區(qū)縣中心到市區(qū)行車時耗不超過1小時，各相鄰郊區(qū)縣中心之間的行車時耗不超過1小時，各郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心到區(qū)縣中心行車時耗不超過1小時，其中平原地區(qū)上述三項為30分鐘。市區(qū)與遠郊區(qū)的交通也將更加快捷暢通，大大方便人們的出行。（二）村級經(jīng)濟發(fā)展狀況分析近年來，遠郊區(qū)村級經(jīng)濟取得一定增長，但拉動力還略顯不足。2002年遠郊區(qū)村及村以下集體資產(chǎn)總額達到358.58億元，負債總額159.45億元，所有者權(quán)益199.13億元。村級集體資產(chǎn)負債率為44.47%，結(jié)構(gòu)較為合理。但在村級實收資本中，法人資本金總計14.93億元，僅占實收資本總額的7.5%，個人資本金占5%。這些指標數(shù)據(jù)顯示出目前村集體增收盈利狀況較差，所獲得利潤很少，村級產(chǎn)業(yè)需要進一步發(fā)展。因此，相對于舊村改造而言，多數(shù)村需要借助外力來帶動舊村改造的實施。（三）農(nóng)民收入支出與就業(yè)狀況分析近年來，郊區(qū)農(nóng)民人均收入水平有了較大提高。2002年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在遠郊區(qū)3686個村中，農(nóng)民人均收入在4000元至10000元的村有2942個，占到80%，絕大多數(shù)的村農(nóng)民人均收入都提高到一個新的水平。從農(nóng)民個人收入支出結(jié)構(gòu)變化看，農(nóng)民的經(jīng)濟能力和生活水平都在穩(wěn)步提高。據(jù)市統(tǒng)計局農(nóng)調(diào)隊2002年對2710戶農(nóng)戶（其中低收入戶、中低收入戶、中等收入戶、中高收入戶、高收入戶各542戶）調(diào)查，農(nóng)村居民人均總收入達到9642.61元，人均現(xiàn)金收入6811.52元，人均現(xiàn)金支出4146.08元，人均現(xiàn)金結(jié)余2665.44元;農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為0.33，比1998年（0.42）下降了0.09，農(nóng)村居民的生活質(zhì)量在顯著提高，這為舊村改造、改善農(nóng)民居住環(huán)境奠定了一定的經(jīng)濟基礎。與此同時，郊區(qū)的勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu)已發(fā)生了明顯變化，第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移力度加大，但向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動力還十分有限。據(jù)對舊村改造的23個村的勞動力分布調(diào)查情況看，勞動力總計14839個，約占總?cè)丝诘?9%。其中農(nóng)林牧漁業(yè)勞動力3506個，工業(yè)勞動力5183個，建筑業(yè)勞動力2720個，交通運輸業(yè)勞動力1570個，商飲業(yè)勞動力1860個。勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移僅271人，表明農(nóng)村剩余勞動力向中心鎮(zhèn)的聚集力仍然較弱。（四）市區(qū)居民到郊區(qū)投資與購買第二居所意向分析1.市區(qū)居民到郊區(qū)投資意向分析。根據(jù)2003年7月市農(nóng)委和市城鄉(xiāng)經(jīng)濟信息中心網(wǎng)站推出的“城市居民郊游偏好、到郊區(qū)購買第二居所和投資意向”網(wǎng)上調(diào)查活動顯示，在參與調(diào)查的人群中，市區(qū)有54.55%的人近期有意到郊區(qū)投資，多數(shù)是中青年，職業(yè)以專業(yè)技術(shù)人員和私營企業(yè)主居多，兩者分別占24.51%和23.53%，其次國家與社會管理人員和經(jīng)理人員分別占17.65%和12.75%。從投資領域看:在所列的一、二、三產(chǎn)業(yè)共八類具體行業(yè)中，愿意在農(nóng)林畜漁業(yè)進行投資開發(fā)的人數(shù)相對較多，占31.25%，其次是旅游餐飲業(yè)占28.91%，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)占11.7%，建筑業(yè)和交通運輸業(yè)最少，均只占3.1%。從投資地區(qū)看:山區(qū)半山區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境被投資者看好，46.2%的潛在投資者在這類地區(qū)進行投資創(chuàng)業(yè);其次，城近郊區(qū)地理位置離市區(qū)近，交通便捷，31.7%愿意就近投資;其余22.1%選擇投資平原地區(qū)。從投資規(guī)?？?由于調(diào)查的對象主要是居民家庭，投資規(guī)模一般都不大，近七成的有意者投資規(guī)模在50萬元以下，投資50萬100萬元的占了近兩成。從投資形式看:大多數(shù)投資者愿以貨幣形式投資，占77.78%，還有12.5%的人愿以技術(shù)等無形資金形式入股，采用固定資產(chǎn)投資的比例最少，只占9.72%。2.市區(qū)居民到郊區(qū)購買第二居所意向分析。根據(jù)這次網(wǎng)上調(diào)查顯示，有近70%的家庭有意到北京郊區(qū)購買第二居所，這部分家庭以中青年為主，家庭年收入在5萬10萬元之間，職業(yè)以專業(yè)技術(shù)人員和國家與社會管理人員居多。從主要目的看:有意向購買第二居所的人其主要目的是休閑度假，占到69.3%;其次是日常居住，占17.54%;還有少量是以投資營利為目的，占13.16%。從首選因素看:地理位置及周邊環(huán)境是大多數(shù)居民購買第二居所首先考慮的因素，占71.03%;價格因素排在第二位，占23.36%;2.8%的人首先考慮房屋類型及戶型、物業(yè)服務。從地理位置看:58.33%的有意向購買者選擇第二居所的地理位置是在郊區(qū)的山區(qū)半山區(qū);32.41%選擇城近郊區(qū);平原地區(qū)只有9.26%的人選擇。從房屋類型看:農(nóng)家小院式房屋類型受到60.14%意向者的青睞;其次分別有6.89%和14.19%的意向者鐘情于別墅和多層公寓（6層以下）;只有3.38%的人表示喜歡高層公寓（7層以上）。從需求面積看:有意向者對第二居所的需求面積差別不是很大，其中，選擇100200平方米的人數(shù)相對較多，占39.09%;200平方米以上的人數(shù)占到25.45%;需要100平方米以下和100150平方米的分別有20.91%和14.55%。從承受價格看:對購買第二居所的意向者所能承受的價格多在每平方米1000元以下和10002000元之間，所占比例分別為43.52%和34.26%;能承受每平方米20003000元、30004000元和4000元以上的分別只有14.81%、5.56%和1.85%。通過上述幾個方面的分析，對當前遠郊區(qū)舊村改造的基本判斷是:目前遠郊區(qū)經(jīng)濟正處于一個快速增長的上升期，區(qū)域經(jīng)濟的綜合競爭力進一步增強，城市化水平不斷提高，生態(tài)環(huán)境明顯改善，交通更加暢通快捷，村級經(jīng)濟實力得到加強，市區(qū)居民到遠郊區(qū)投資和購買第二居所的愿望較為強烈，這些都是當前實施舊村改造的有利條件。但同時，由于目前遠郊區(qū)村級經(jīng)濟總量仍然較小，二、三產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，農(nóng)民就業(yè)機會相對不足，收入增長緩慢，社會保障水平較低等因素，在遠郊區(qū)大范圍進行舊村改造的時機尚不成熟，遠郊區(qū)集體經(jīng)濟基礎的現(xiàn)狀決定了舊村改造的不同層次和時序。因此，必須量力而行，梯次推進，選擇有條件的村進行舊村改造，做到成熟一批、改造一批，改造一批、帶動一批，合理有序地推進舊村改造工作。四、舊村改造的基本思路（一）基本原則1.堅持保護環(huán)境，可持續(xù)發(fā)展的原則。舊村改造要著眼于長遠利益，立足于資源的適度開發(fā)，切實保護好生態(tài)環(huán)境，加強環(huán)境綜合整治，做到取予平衡，合理利用，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。2.堅持依法審批，合理有序建設的原則。舊村改造必須依據(jù)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)域規(guī)劃，堅持高標準、高水平，做好改造村的建設規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，并按照有關(guān)程序報批，未經(jīng)批準不得私自進行舊村改造，嚴禁違法、違規(guī)建設的出現(xiàn)。3.堅持富裕農(nóng)民，維護農(nóng)民利益的原則。舊村改造要尊重農(nóng)民的意愿，充分發(fā)揮農(nóng)民在舊村改造中的主體作用，調(diào)動和發(fā)揮農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性，做好經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)安置、社會保障等方面的工作，妥善處理農(nóng)民與集體經(jīng)濟組織的利益關(guān)系，切實維護農(nóng)民的權(quán)益，提高農(nóng)民的收入水平。4.堅持穩(wěn)步推進，防止盲目開發(fā)的原則。舊村改造必須考慮本村的經(jīng)濟基礎、就業(yè)環(huán)境和改造后的問題，必須進行充分論證和可行性研究，防止急功近利，不切實際，一哄而上，搞遍地開花、低水平分散建設。5.堅持保護耕地，節(jié)約利用土地的原則。舊村改造的建設用地要控制在村莊占地范圍內(nèi)，嚴禁新占用耕地，要利用節(jié)約出的土地，大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，提高土地的有效利用率。（二）實施思路1.先行試點，科學規(guī)劃。舊村改造是一項系統(tǒng)工程，內(nèi)容繁雜，涉及面廣，應先行選擇一批基礎條件好的村級單位進行試點，并科學合理地做好試點村的規(guī)劃和建設工作。2.因村制宜，多種形式。由于各區(qū)縣、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各村之間基礎條件不同，差異性較大，因此不能搞“一刀切”，應結(jié)合本村的實際情況，本著互惠互利、共同發(fā)展的原則，選擇適合于本村的改造方式，創(chuàng)出特色。3.點面結(jié)合，帶動周邊。舊村改造，在規(guī)劃建設上應與衛(wèi)星城、中心鎮(zhèn)、中心村建設和山區(qū)險村搬遷結(jié)合起來，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上應與農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，在基礎設施建設方面應與周邊的國道、縣道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)道以及天然氣管道等大市政結(jié)合起來，同時帶動周邊村向試點村聚集。4.多元籌資，共同建設。舊村改造應充分運用市場經(jīng)濟手段，采取多種方式，多渠道籌措建設資金，形成政府、社會、企業(yè)、農(nóng)民、外資相結(jié)合的多元化投資渠道。（三）改造標準新建居民區(qū)規(guī)劃布局合理，與區(qū)域綠化規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、水環(huán)境規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào);村內(nèi)舊房全部拆除，村民全部入住新建居民區(qū)住宅;市政基礎設施建設基本配套齊全，公共服務設施基本滿足居民生活需要;新建居民住宅建筑密度和容積率科學合理，單體設計新穎別致，富有特色;新建居民區(qū)垃圾、污水做到無害化處理和排放，環(huán)境整潔優(yōu)美;新建居民區(qū)綠化用地占建設用地比例不低于40%，居住人口人均公共綠地不低于5平方米，綠化生態(tài)環(huán)境較佳，呈現(xiàn)田園風光特色;村集體經(jīng)濟得到增強，農(nóng)民就業(yè)狀況良好，生活質(zhì)量進一步提高，新村投資、消費、居住、旅游等聚集效應增強。（四）改造模式1.投資開發(fā)模式。村集體和房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā):即村集體經(jīng)濟實力一般，需借助房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力，共同合作、共同開發(fā);村集體自主開發(fā):即村集體經(jīng)濟基礎好，憑自身實力進行自主開發(fā)建設;村集體和村民共同投資開發(fā):即村集體和村民有共同投資開發(fā)建設的愿望，以村集體為主、村民為輔合作開發(fā)。2.拆遷建設模式。就地邊拆邊建:即在舊村原地，采取拆一部分建一部分、邊拆邊建的方式進行改造;異地先建后拆:即先在其他地方選定新址進行新村建設，然后拆除舊村完成改造。3.改造結(jié)合模式。與衛(wèi)星城建設相結(jié)合:即衛(wèi)星城“城中村”和靠近衛(wèi)星城的舊村，應結(jié)合衛(wèi)星城建設進行舊村的改造和整合;與小城鎮(zhèn)建設相結(jié)合:即位于小城鎮(zhèn)中心區(qū)的舊村，應結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)建設實施拆遷改造;與中心村建設相結(jié)合:即以某一中心村為中心，與周邊相鄰舊村進行集中拆遷改造，形成一個新村組團。與山區(qū)險村搬遷相結(jié)合:即在進行山區(qū)險村搬遷時，在遷住區(qū)或某一中心村組團內(nèi)建設新村，繼而實現(xiàn)舊村改造。4.住宅設計模式。低層住宅式:主要是低層、低密度板式住宅，這是多數(shù)舊村改造采用的主要建筑模式;庭院式:主要是四合院式的平房住宅;單體別墅式:一般為二至三層、帶一個庭院的型式;聯(lián)體別墅式:兩個或兩個以上別墅并排建設。5.新村風景模式。田園風光式:主要指平原地區(qū)的舊村改造，在建成新村過程中，與當?shù)氐奶飯@特色結(jié)合起來，形成樓宇、農(nóng)田、綠樹、小河、公園等于一體的風光景致;現(xiàn)代社區(qū)式:主要指在靠近衛(wèi)星城或在小城鎮(zhèn)的平原地區(qū)進行舊村改造過程中，按照城市社區(qū)模式建設，形成現(xiàn)代化、信息化新村;青山綠水式:主要指在山區(qū)和半山區(qū)，根據(jù)地形地貌合理建設具有山區(qū)特色的新村，形成水繞山中、綠染新村、村山和諧的獨特居住環(huán)境。五、加快舊村改造的政策與措施（一）抓好試點，做好舊村改造規(guī)劃舊村改造應進行試點，選擇試點村要結(jié)合遠郊區(qū)衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的布局，按照不同地域、不同條件、不同模式進行選擇，各試點村之間要有一定的距離。舊村改造試點要具備五項基本條件:村民有進行舊村改造的愿望，并經(jīng)村民代表大會決議通過;村領導班子團結(jié)有力;必須進行詳細的舊村改造和新村建設規(guī)劃;村集體經(jīng)濟基礎較好，農(nóng)民就業(yè)狀況良好;區(qū)位、環(huán)境、交通等條件較好。為做好舊村改造試點工作，市里應成立舊村改造試點規(guī)劃建設指導小組，各區(qū)縣和各村應成立舊村改造工作小組，負責具體的試點工作。各區(qū)縣在進行舊村改造試點時，必須高水平規(guī)劃建設，規(guī)劃方案要符合區(qū)域特色、歷史特色、文化特色，與郊區(qū)農(nóng)村現(xiàn)代化、城市化發(fā)展水平相適應。在舊村改造規(guī)劃建設中，應實行遷村并點，合理確定居民點。（二）簡化手續(xù)，建立舊村改造“綠色通道”為進一步加快舊村改造工作，市里應建立舊村改造試點審批“綠色通道”。由市計劃部門委托區(qū)縣計劃部門牽頭，在區(qū)縣規(guī)劃部門下達規(guī)劃設計條件后，組織區(qū)縣各有關(guān)部門對舊村改造試點項目聯(lián)合審批，并報市計劃部門備案;由市規(guī)劃部門委托區(qū)縣規(guī)劃部門牽頭，組織區(qū)縣有關(guān)部門對建設項目的建設及開工方案進行聯(lián)合審批，并報市規(guī)劃部門備案;由市國土房管部門委托區(qū)縣國土房管部門牽頭，對土地征用、土地置換等報批項目實行集中審批，審批后由區(qū)縣組織實施，并報市國土房管部門備案;建設項目開工、工程監(jiān)理等有關(guān)手續(xù)，按照簡化程序、提高效率的原則，由市建設部門委托各有關(guān)區(qū)縣建設部門辦理，并報市建設部門備案;建設項目的環(huán)保評估、防震防災等工作由市職能部門委托項目所在地的區(qū)縣部門辦理，并報市職能部門備案。（三）加大扶持力度，提供財政稅收和金融信貸支持一是市財政部門對舊村改造試點應給予一定規(guī)模的財政貼息貸款支持，以后根據(jù)實際情況適時調(diào)整。試點村所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應予以一定的財政貼息貸款支持，以加快舊村改造的步伐。二是各類金融部門和投融資機構(gòu)，對舊村改造試點項目應給予相應的貸款支持。三是各級有關(guān)部門對舊村改造的各項稅費收取，屬于地方財政收入的部分，按國家規(guī)定的最低標準征收，所收部分金額作為各區(qū)縣舊村改造資金，納入同級財政列收列支，用于新村基礎設施補助，實行?？顚Ｓ?。參照第一道綠化隔離帶政策，舊村改造建設項目對于農(nóng)民自住房應免交一切稅費，對于上市商品房、市政配套管理用房、小區(qū)生活配套服務設施用房等應免交以下16項收費:土地復墾費、征地管理費、拆遷管理費、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、房屋安全鑒定費、市政公用設施建設費、四源費、防洪費、建設工程質(zhì)量管理監(jiān)督費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費、臨時用地和臨時工