估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)分析.doc

估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)分析 一、估價(jià)報(bào)告實(shí)例點(diǎn)評(píng)實(shí)例一 目前正常的封面做法主要有二種：(1)估價(jià)報(bào)告題目六項(xiàng)內(nèi)容 (2)分二部分 封 面企業(yè)自選紙類型和自行設(shè)計(jì) 扉 頁估價(jià)報(bào)告題目六項(xiàng)內(nèi)容封面（或扉頁）六項(xiàng)內(nèi)容舉例1： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：A2市XXXX酒店房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托人： A2市XXXX酒店投資管理有限公司估 價(jià) 機(jī) 構(gòu)：XXXX 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX XXX XXX估價(jià)作業(yè)日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX 估（200X）第 XXXXX 號(hào) 舉例2：估價(jià)報(bào)告目錄形式致估價(jià)委托人函 . . . . . . .2注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 . . .3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 . . . . . . . .4 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 . . . . . .6w 一、估價(jià)委托人 .6二、估價(jià)機(jī)構(gòu).6三、估價(jià)目的.6四、估價(jià)對(duì)象及其范圍.7 五、價(jià)值類型及其定義.7六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其確定理由.7 七、估價(jià)依據(jù) . .7 八、估價(jià)原則 . .8 九、估價(jià)方法 . . .9 十、估價(jià)結(jié)果 . . .9 十一、其他需要說明的事項(xiàng). .9 十二、估價(jià)人員 . .9房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 . . . .29 一、估價(jià)對(duì)象描述與分析 . .29二、市場(chǎng)背景描述與分析 . .32 五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 .35六、估計(jì)方法適用性分析 . .43 七、估價(jià)測(cè)算過程 . .43 八、估價(jià)結(jié)果確定. .45 附件： 1、估價(jià)委托書；2、估價(jià)對(duì)象位置示意圖；3、估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件； 5、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；6、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；7、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書復(fù)印件；8、估價(jià)中引用的其他專用文件資料。 致估價(jià)委托人函的形式例3（略）例4（略）二、技術(shù)報(bào)告估價(jià)描述與估價(jià)分析存在的常見問題1、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報(bào)告重復(fù)；2、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實(shí)、不具體；3、估價(jià)對(duì)象狀況專業(yè)分析空缺(1)缺少維護(hù)、使用狀況描述與分析；(2)缺少估價(jià)對(duì)象功能狀分析。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；(3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4)沒有權(quán)益狀況分析。 (5)缺少外部性分析。如周邊景觀環(huán)境與設(shè)施等；4、市場(chǎng)背景描述與分析不得要領(lǐng)(1)沒有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠(yuǎn)；(3)與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)類型結(jié)合不緊密。5、最高最佳利用分析不得要領(lǐng)多數(shù)報(bào)告沒有按三方面的基本要求去分析。 6、估價(jià)方法適用性分析存在的問題(1)與結(jié)果報(bào)告中的“估價(jià)方法”內(nèi)容相同； (2)沒有進(jìn)行估價(jià)技術(shù)路線表述； (3)因沒有進(jìn)行估價(jià)方法排查，故宜選用多種估價(jià)方法的而只選用一種方法； (4)未對(duì)已選用的估價(jià)方法闡明充分理由； (5)未對(duì)未選用的估價(jià)方法的說明具體理由。三、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)描述與估價(jià)分析 （一）土地實(shí)物狀況描述與分析(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)1、土地實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象土地的名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項(xiàng)；2、土地實(shí)物狀況分析：要求客觀、透徹。(1)形狀不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形；(2)臨街狀況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；(3)地質(zhì)情況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；(4)土地可分割或合并對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；(5)不同用途估價(jià)對(duì)象對(duì)土地實(shí)物狀況利用的一般要求。(二)建筑物實(shí)物狀況描述與分析1、建筑物實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、具體、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項(xiàng)；2、建筑物實(shí)物狀況分析：要求要求客觀、透徹。(1)結(jié)構(gòu)類型不同對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析：如耐久性、可改造性、估價(jià)對(duì)象不同用途對(duì)建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等；(2)平面形式與交通對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析；(3)不同裝飾裝修建筑物的利用及價(jià)值影響分析；(4)維護(hù)使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實(shí)、具體；(5)折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況較緊密的結(jié)合；(7)外部狀況描述與分析要進(jìn)行酌情分析。3、民用、工業(yè)用途建筑物實(shí)物狀況描述與分析舉例（三）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析1、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實(shí)、明晰，內(nèi)容包括：(1)土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2)建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；2、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。(1)結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價(jià)對(duì)象使用的合法性；(2)結(jié)合估價(jià)對(duì)權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對(duì)價(jià)值的影響；(3)權(quán)益狀況不同與估價(jià)方法運(yùn)用分析；(4)估價(jià)目的不同，權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響分析；（四）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析1、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：(1)位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；(2)交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項(xiàng)；(3)周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；(4)外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施, 不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；2、區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性要強(qiáng)。(1)區(qū)位四個(gè)方面的分析均應(yīng)有針對(duì)性；(2)區(qū)位分析要為估價(jià)方法中的測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；(3)要進(jìn)行區(qū)位未來變化趨勢(shì)的分析；(4)區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。三、市場(chǎng)背景的描述與分析（一）市場(chǎng)背景的描述與分析的要求1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、透徹，針對(duì)性強(qiáng)。本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析不能籠統(tǒng)；2、本地本類房地產(chǎn)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對(duì)性要強(qiáng)、具體、透徹；3、國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述與分析與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密；4、估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值要有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持。.進(jìn)一步講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中要從宏觀、細(xì)分二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面分析。第一層面宏觀市場(chǎng)要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體分析為主，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢(shì)。 第二層面是當(dāng)?shù)乇绢惣?xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。（二）國家、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行。以住宅為例：1、全國1年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的同比變化、環(huán)比變化；2、影響全國住房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：全國GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；3、當(dāng)?shù)?年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格變化、同比變化、環(huán)比變化；5、影響當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨健⑷曜≌⒐ち?、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； （三）本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)1、本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。以普通商品住宅為例：2、本地本類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，價(jià)格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤住宅價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等；二手房?jī)r(jià)格變化、租賃住房?jī)r(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等；本地本類住宅市場(chǎng)供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 3、本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。4、住房空置情況住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。（四）國家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析1、重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響2、金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響3、稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響4、土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響5、住房保障政策變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 （五）未來趨勢(shì)變化分析1、市場(chǎng)供給與需求分析2、居民收入變化分析3、投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析4、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析5、未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。四、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（一）合法性分析1、合法性分析的內(nèi)容；估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性；2、 合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭(zhēng)取的最高最佳利用。（二）估價(jià)對(duì)象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。 1、保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 該前提價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值推倒重建時(shí)新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用建造新建筑物費(fèi)用建造期間經(jīng)濟(jì)損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； （2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。 （3）雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對(duì)象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。 (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型； (3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關(guān)系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)；2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等; (4)建筑立面設(shè)計(jì)效果 (5)建材與設(shè)備的選用 (6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析方法：通過市場(chǎng)法、收益法或成本法等測(cè)算分析證明，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值最高，即為最高最佳利用。公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用建造新建筑物費(fèi)用 拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損失 當(dāng)上述條件成立時(shí)，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。否則，按其他情況考慮。2、裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價(jià)對(duì)象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型： （1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義 （2）雖使用年限不長(zhǎng)，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)； （3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； （4）規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不改變用途的房屋； （5）檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； （6）已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用進(jìn)一步展開講。該前提的價(jià)值量判斷公式：估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 (1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用 (3)改造(包括擴(kuò)建)工程費(fèi)用(4)裝飾裝修工程費(fèi)用(5)新設(shè)備購置安裝費(fèi)用(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)(7)工程監(jiān)理費(fèi) (8)工程造價(jià)詢咨費(fèi)用(9)招投標(biāo)費(fèi)用(10)質(zhì)檢費(fèi)(11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)(12)業(yè)主管理費(fèi)用（13）財(cái)務(wù)費(fèi)用(14)裝修改造期間經(jīng)營損失 裝飾裝修改造使用分析舉例：實(shí)例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m2。一種方案是對(duì)一幢閑置多年的房地產(chǎn)建筑物適當(dāng)改造并進(jìn)行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。據(jù)了解，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上清水房狀況的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元/m2，故需支付總房?jī)r(jià)9 600萬元。而當(dāng)?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600平方米，地下二層，地上21層，房屋原建筑面積23069m2，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴(kuò)建，裝修改造后建筑面積為24 026 m2，外墻為干掛安溪紅623#理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半時(shí)間改造完成，共發(fā)生費(fèi)用內(nèi)容為：房屋工程加固設(shè)計(jì)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)，砼梁等拆除與建筑垃圾運(yùn)費(fèi)，土建改造擴(kuò)建費(fèi)用，普通裝修費(fèi)，外墻干掛理石、玻璃幕、熱斷鋁中空窗、大型固定窗等裝修費(fèi)，水暖電工程費(fèi)，零星工程費(fèi)，其它費(fèi)用（監(jiān)理費(fèi)用、質(zhì)檢費(fèi)用、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)用、招投標(biāo)代理費(fèi)等），計(jì)發(fā)生費(fèi)用2701萬元。因此，此改造項(xiàng)目費(fèi)用4701元，比買新辦公樓節(jié)省：4 000元/m224 026 m24701萬元4 909.4萬元另外，該辦公樓室內(nèi)裝飾裝修及部分室外工程費(fèi)2500萬元。這部分費(fèi)用新買或改造是都需要,如果將改造辦公樓節(jié)省的費(fèi)用于室內(nèi)裝飾裝修還節(jié)省許多資金。3、轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修改造 此類較多) 該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 （1）原（設(shè)計(jì)）用途本來不合理，須改變用途； （2）城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； （3）經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途； （4）通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。價(jià)值量判斷進(jìn)一步展開分析公式：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 (1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)轉(zhuǎn)換用建造工程費(fèi)用(3）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)(4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費(fèi)用(5)業(yè)主管理費(fèi)用(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等。4、重新利用前提（屬推倒重來類型，是對(duì)土地的重新使用） 該前提基本判斷：估價(jià)對(duì)象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。 價(jià)值量判斷公式估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有價(jià)值重新利用完成后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用重新建造擴(kuò)大建筑面積補(bǔ)地價(jià)重新建造建安費(fèi)用重新建造管理費(fèi)用重新建造前期費(fèi)用重新建造財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)與利潤(rùn)重新建造期間經(jīng)營損失等此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用（三）最高最佳利用結(jié)合估價(jià)方法的運(yùn)用分析1、市場(chǎng)法中的應(yīng)用(1)最高最佳利用是市場(chǎng)價(jià)值形成的基礎(chǔ) 在所有的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的價(jià)值確定都以特定的用途為基礎(chǔ)。估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用分析可以使我們對(duì)某宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)參與者們心理中的競(jìng)爭(zhēng)地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。 最高最佳利用分析的重點(diǎn)是將土地設(shè)想為空地時(shí)的潛在用途。但對(duì)于土地的最高最佳分析應(yīng)結(jié)合估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)狀況，看當(dāng)前是否能成為空地或者是已經(jīng)具有改良物房地產(chǎn)的最高最佳利用。(2)最高最佳利用分析在市場(chǎng)法中的具體應(yīng)用在技術(shù)報(bào)告的市場(chǎng)因素分析中，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況并通過必要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行最高最佳利用分析；對(duì)于選取的可比實(shí)例，不僅要符合估價(jià)規(guī)范中選取的條件要求，而且應(yīng)分別說明各可比實(shí)例成交價(jià)格是否是在最高最佳利用狀況下的交易價(jià)格；在交易時(shí)間因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格，仍是估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)格；在區(qū)位因素、個(gè)別因素、權(quán)益狀況等因素調(diào)整中，應(yīng)說明各可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格，仍是估價(jià)對(duì)象在最高最佳利用狀況下的價(jià)格。2、成本法中的應(yīng)用(1)一般認(rèn)識(shí)：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價(jià)對(duì)象功能效果的基本條件，也是估價(jià)對(duì)象實(shí)現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。無論是建設(shè)規(guī)模，還是內(nèi)外部條件，均與估價(jià)對(duì)象的用途和使用效果直接相關(guān)。同時(shí)，不同的開發(fā)建造方式和使用狀況，都與估價(jià)對(duì)象的建造成本與運(yùn)營費(fèi)用密不可分。因此，估價(jià)中成本法的運(yùn)用與最高最佳利用分析有著多方面的廣泛聯(lián)系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具體應(yīng)用按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進(jìn)行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費(fèi)用與收益的關(guān)系；按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進(jìn)行成本與效益的分析。如利用建筑物內(nèi)部各部分功能、面積比例的均衡，是根據(jù)物質(zhì)構(gòu)成體現(xiàn)的，建筑物使用的材料、設(shè)備形成了相應(yīng)的功能以滿足各種使用要求。其物質(zhì)構(gòu)成要受到費(fèi)用的制約。所以利用該原理通過成本法展開分析很有意義；根據(jù)保持現(xiàn)狀前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；根據(jù)裝飾裝修改造前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；根據(jù)改變用途前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；根據(jù)重新開發(fā)前提的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；據(jù)全壽命周期費(fèi)用理論，進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運(yùn)營費(fèi)用的多少。3、收益法中的應(yīng)用（1）一般認(rèn)識(shí)預(yù)期原理是收益法和最高最佳利用經(jīng)濟(jì)上的可行性分析的共同理論基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)上的可行性不僅是最高最佳利用分析的必要條件，而且通過收益法的分析與測(cè)算也能夠得到很好的驗(yàn)證。估價(jià)對(duì)象價(jià)值的最大化也是兩者在估價(jià)中試圖追求的目標(biāo)。兩者的原理有許多相同之處。如： 與收益法共同遵循預(yù)期原理； 通過不同生產(chǎn)、經(jīng)營方案從中選擇最優(yōu)； 分析資金投入時(shí)間、經(jīng)營狀況都按最佳效益去考慮；通過最高最佳利用分析，選擇確定更好的用途和經(jīng)營方式。(2)收益法中的應(yīng)用根據(jù)收益遞增遞減原理，結(jié)合不同經(jīng)營規(guī)模對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行最高最佳利用分析；根據(jù)不同生產(chǎn)經(jīng)營方式選擇相應(yīng)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)和數(shù)學(xué)模型，利用收益法測(cè)算最高凈現(xiàn)值，以此確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方案；（3）分析不同的投入時(shí)間和經(jīng)營狀況，尋求估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式。4、假設(shè)開發(fā)法中的應(yīng)用(1)一般認(rèn)識(shí)預(yù)期原理不僅是收益法的理論基礎(chǔ)，也是假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向或未來市場(chǎng)的價(jià)格為目標(biāo)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而最高最佳利用也是以估價(jià)對(duì)象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價(jià)值為目標(biāo)，所以盡管在估價(jià)中兩者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。(2)最高最佳利用分析在假設(shè)開發(fā)法中的具體應(yīng)用根據(jù)法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行，結(jié)合估價(jià)對(duì)象用途確定估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方案；根據(jù)技術(shù)上可能，結(jié)合估價(jià)對(duì)象規(guī)模、內(nèi)部組合方式分析估價(jià)對(duì)象是否達(dá)到最高最佳；在估價(jià)結(jié)果的可靠性上，按估價(jià)對(duì)象的用途、檔次與規(guī)模，在合法基礎(chǔ)上分析是否能夠達(dá)到最高最佳利用；對(duì)于開發(fā)完成后的價(jià)值，分析估價(jià)對(duì)象能否在經(jīng)營收益或售價(jià)上，實(shí)現(xiàn)最高的現(xiàn)值。（四）不同估價(jià)目的最高最佳利用分析應(yīng)用 1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)建設(shè)用地使用權(quán)出讓，無論采取何種方式出讓，價(jià)值類型均為市場(chǎng)價(jià)值。利用建設(shè)用地出讓的規(guī)劃條件進(jìn)行分析。規(guī)劃條件是對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設(shè)時(shí)間等，當(dāng)是綜合用地時(shí)，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。一般以當(dāng)前規(guī)劃條件為準(zhǔn)。結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊狀況進(jìn)行分析。如現(xiàn)狀下的經(jīng)濟(jì)地理位置、未來可能發(fā)生的變化、整個(gè)城市建發(fā)展規(guī)劃較大變動(dòng)可能產(chǎn)生的影響。 (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。其最高最佳利用分析深度、完整性，應(yīng)等同于建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)； 在建工程轉(zhuǎn)讓。為在建工程中續(xù)建項(xiàng)目時(shí)，其分析深度不僅同建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，完整性應(yīng)結(jié)合既定設(shè)計(jì)方案和圖紙進(jìn)行再深入賬分析，因?yàn)橐话沩?xiàng)目續(xù)建須尊重原設(shè)計(jì)方案與圖紙。在建工程若為停建項(xiàng)目，要分析停建的原因。如分析停建是資金問題使項(xiàng)目擱淺，還是建設(shè)手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理等。對(duì)于第四種情況，有必要修改設(shè)計(jì)再開發(fā)建設(shè)，否則將無法達(dá)到最高最佳使用；已形成某種使用的房地產(chǎn)的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)狀況下進(jìn)行最高最佳利用分析。當(dāng)規(guī)劃允許拆除重建時(shí)，其分析應(yīng)包括假設(shè)為空地的土地最高最佳利用分析。 (3)房地產(chǎn)抵押估價(jià)在抵押設(shè)立時(shí)，無論估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最高最佳利用狀況，從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，抵押價(jià)值的確定應(yīng)以目前使用狀況為基礎(chǔ)確定，不需要以最高最佳利用為前提。根據(jù)謹(jǐn)慎原則，抵押價(jià)值一般是以當(dāng)前使用價(jià)值為基礎(chǔ)確定，當(dāng)使用價(jià)值高于最高最佳利用為前提的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)確定。(4)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)在城市房屋拆遷估價(jià)中，求取的是按被拆遷房屋在當(dāng)前用途下的市場(chǎng)價(jià)格。所以，估價(jià)中只能假設(shè)估價(jià)對(duì)象在不被拆遷的條件下，保持原有用途持續(xù)使用為前提，顯然這種用途已經(jīng)不需要按估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用去分析。在拆遷補(bǔ)償中，當(dāng)被拆除房屋占用的土地已經(jīng)被規(guī)劃為新用途的開發(fā)用地時(shí)，無論是從合法的角度，還是從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的角度分析，都應(yīng)該按規(guī)劃確定的新用途和容積率作為最高最佳利用，故應(yīng)進(jìn)行最高最佳利用分析。在抵押價(jià)值估價(jià)中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物特征等因素確定。 （五）最高最佳利用分析舉例方案比選 某宗商服用地為擬出讓的熟地面積10000 M2 ，根據(jù)規(guī)劃適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓合同規(guī)定出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成清水房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)（包括外裝修)為1500元/M2 ，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%。上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；清水房建成時(shí)的銷售價(jià)格為12000元/M2 。由清水房裝修成精裝修需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價(jià)為15000元/M2 。 若該公寓裝修完成時(shí)，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為300元/M2 ；假設(shè)賓館正常經(jīng)營的年凈收入為6600萬元，報(bào)酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在清水房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為18%。 要求：（1）根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價(jià)值大??；（2）判斷該宗土地的合理價(jià)值，確定最佳使用方式。(計(jì)算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一： 估價(jià)對(duì)象總建筑面積：10000 5=5（萬M2 ）部分基本成本確定：土地購買稅費(fèi)：0.04V建安費(fèi)用：15005=7500（萬元）專業(yè)費(fèi)用：75006%=450（萬元）管理費(fèi)用:(7500+450)3%=238.50（萬元）建安費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用=（7500450238.50）=8188.50（萬元）建安費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用的折現(xiàn)值1、設(shè)清水房狀況下的土地價(jià)值為V1開發(fā)完成后價(jià)值：120005=60000（萬元）銷售費(fèi)用：600003%=1800（萬元）銷售稅費(fèi)：600006%=3600（萬元）2、設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價(jià)值為V2開發(fā)完成后價(jià)值：150005=75000（萬元）裝修及相關(guān)費(fèi)用：10005=5000（萬元）銷售費(fèi)用：750003%=2250（萬元）銷售稅費(fèi)：750006%=4500（萬元）3、設(shè)賓館狀況下的土地價(jià)值為V3因賓館開發(fā)完成后價(jià)值小于精裝修公寓開發(fā)完成