合作建房的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理.docx

合作建房的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理合作建房是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，參與分配的形式包括開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等。合作建房合作者可能以貨幣或者非貨幣資產(chǎn)投入。一、會(huì)計(jì)處理企業(yè)根據(jù)所在類型執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的情況分別依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)合營(yíng)安排、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)長(zhǎng)期股權(quán)投資、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)金融工具確認(rèn)和計(jì)量、財(cái)政部關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（財(cái)會(huì)201622號(hào)）等制度核算。合作建房合營(yíng)方按符合商品銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)條件確認(rèn)收入。執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的企業(yè)，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)合營(yíng)安排第十五條規(guī)定：確認(rèn)出售其享有的共同經(jīng)營(yíng)產(chǎn)出份額所產(chǎn)生的收入、按其份額確認(rèn)共同經(jīng)營(yíng)因出售產(chǎn)出所產(chǎn)生的收入。合作者通常投入現(xiàn)時(shí)貨幣或者土地使用權(quán)，換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。（一）投入現(xiàn)時(shí)貨幣的會(huì)計(jì)處理1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的投資款實(shí)質(zhì)為銷(xiāo)售款。取得投資款時(shí)，借記“銀行存款”等科目，貸記“遞延收益”科目。分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，借記“遞延收益”、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目。2投資方房地產(chǎn)企業(yè)。投資時(shí)，借記“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“銀行存款”等科目。分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“應(yīng)付賬款”等科目。（二）以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理1房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但沒(méi)有形成股權(quán)。轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時(shí)，借記“預(yù)付賬款（土地使用權(quán)的公允價(jià)值）”等科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)（賬面價(jià)值）”、“營(yíng)業(yè)外收入（差額）” 等科目。取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，貸記“預(yù)付賬款”等科目。2其他企業(yè)以土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也沒(méi)有形成股權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，借記“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)”科目，貸記“遞延收益”科目。分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，借記“遞延收益”、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目。其他企業(yè)投資時(shí)，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)”科目。取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。3房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資于其他房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時(shí)，借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資（土地使用權(quán)公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)）”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)（賬面價(jià)值）”、“營(yíng)業(yè)外收入（差額）”等科目。分配到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目。二、稅務(wù)處理合作建房取得收益方式屬于產(chǎn)品分成方式。產(chǎn)品分成是指多家企業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，合作各方對(duì)合作生產(chǎn)出的產(chǎn)品按照約定分配，并以此作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十四條規(guī)定：“采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按企業(yè)分得產(chǎn)品的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，其收入額按產(chǎn)品的公允價(jià)值確定?！遍_(kāi)發(fā)產(chǎn)品分給股東或者投資者，作視同銷(xiāo)售處理。會(huì)計(jì)上分回開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未作收入，而稅法要求作收入處理，因此作納稅調(diào)整。三、案例分析2017年12月1日，A房地產(chǎn)公司以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，提供一塊市場(chǎng)價(jià)值500萬(wàn)元的土地（與賬面價(jià)值相同），與B房地產(chǎn)公司合作建房，2018年2月開(kāi)始動(dòng)工，竣工結(jié)算后，A公司于2019年6月1日，分得一棟樓，其市場(chǎng)價(jià)格1 000萬(wàn)元，同日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。假設(shè)不考慮其他稅收。A公司財(cái)務(wù)處理：（1）2017年12月1日投出土地借：預(yù)付賬款5 000 000貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)5 000 000借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 10 000 000貸：預(yù)付賬款10 00