合作建房的會計和稅務處理.docx

合作建房的會計和稅務處理合作建房是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司，參與分配的形式包括開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品等。合作建房合作者可能以貨幣或者非貨幣資產(chǎn)投入。一、會計處理企業(yè)根據(jù)所在類型執(zhí)行會計制度的情況分別依據(jù)企業(yè)會計準則、小企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度、企業(yè)會計準則第40號合營安排、企業(yè)會計準則第2號長期股權投資、企業(yè)會計準則第22號金融工具確認和計量、財政部關于增值稅會計處理的規(guī)定（財會201622號）等制度核算。合作建房合營方按符合商品銷售收入實現(xiàn)條件確認收入。執(zhí)行會計準則的的企業(yè)，按企業(yè)會計準則第40號合營安排第十五條規(guī)定：確認出售其享有的共同經(jīng)營產(chǎn)出份額所產(chǎn)生的收入、按其份額確認共同經(jīng)營因出售產(chǎn)出所產(chǎn)生的收入。合作者通常投入現(xiàn)時貨幣或者土地使用權，換取開發(fā)產(chǎn)品。（一）投入現(xiàn)時貨幣的會計處理1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的投資款實質(zhì)為銷售款。取得投資款時，借記“銀行存款”等科目，貸記“遞延收益”科目。分配開發(fā)產(chǎn)品時，借記“遞延收益”、“營業(yè)稅金及附加”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”等科目。2投資方房地產(chǎn)企業(yè)。投資時，借記“應付賬款”等科目，貸記“銀行存款”等科目。分配開發(fā)產(chǎn)品時，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“應付賬款”等科目。（二）以土地使用權投資開發(fā)項目的會計處理1房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權投資其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，但沒有形成股權。轉(zhuǎn)出土地使用權時，借記“預付賬款（土地使用權的公允價值）”等科目，貸記“無形資產(chǎn)土地使用權（賬面價值）”、“營業(yè)外收入（差額）” 等科目。取得開發(fā)產(chǎn)品時，借記“開發(fā)產(chǎn)品”，貸記“預付賬款”等科目。2其他企業(yè)以土地使用權投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目，也沒有形成股權。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時，借記“無形資產(chǎn)土地使用權”科目，貸記“遞延收益”科目。分配開發(fā)產(chǎn)品時，借記“遞延收益”、“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“主營業(yè)務收入”等科目。其他企業(yè)投資時，借記“預付賬款”科目，貸記“無形資產(chǎn)土地使用權”科目。取得開發(fā)產(chǎn)品時，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“預付賬款”科目。3房地產(chǎn)企業(yè)以股權的形式，將土地使用權投資于其他房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目。轉(zhuǎn)出土地使用權時，借記“長期股權投資（土地使用權公允價值和相關稅費）”科目，貸記“無形資產(chǎn)土地使用權（賬面價值）”、“營業(yè)外收入（差額）”等科目。分配到開發(fā)產(chǎn)品時，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“長期股權投資”科目。二、稅務處理合作建房取得收益方式屬于產(chǎn)品分成方式。產(chǎn)品分成是指多家企業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營過程中，合作各方對合作生產(chǎn)出的產(chǎn)品按照約定分配，并以此作為生產(chǎn)經(jīng)營收入。企業(yè)所得稅法實施條例第二十四條規(guī)定：“采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按企業(yè)分得產(chǎn)品的日期確認收入的實現(xiàn)，其收入額按產(chǎn)品的公允價值確定?！遍_發(fā)產(chǎn)品分給股東或者投資者，作視同銷售處理。會計上分回開發(fā)產(chǎn)品未作收入，而稅法要求作收入處理，因此作納稅調(diào)整。三、案例分析2017年12月1日，A房地產(chǎn)公司以土地使用權投資開發(fā)項目，提供一塊市場價值500萬元的土地（與賬面價值相同），與B房地產(chǎn)公司合作建房，2018年2月開始動工，竣工結(jié)算后，A公司于2019年6月1日，分得一棟樓，其市場價格1 000萬元，同日確認收入實現(xiàn)。假設不考慮其他稅收。A公司財務處理：（1）2017年12月1日投出土地借：預付賬款5 000 000貸：無形資產(chǎn)土地使用權5 000 000借：開發(fā)產(chǎn)品 10 000 000貸：預付賬款10 00