貨運(yùn)超市運(yùn)營(yíng)方案.doc

貨運(yùn)超市運(yùn)營(yíng)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃一、工作目標(biāo):針對(duì)貨運(yùn)超市的特點(diǎn)和難點(diǎn)，我們首先要確定在管理上的五個(gè)重點(diǎn):1、樹(shù)立貨運(yùn)超市物業(yè)整體形象通過(guò)環(huán)境形象，貨運(yùn)超市形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專(zhuān)業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造貨運(yùn)超市開(kāi)放，高效，規(guī)范的整體形象。2、確保因管理原因造成的重大治安消防事件發(fā)生率為零治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。我們相信只要通過(guò)對(duì)內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對(duì)使用人人情化服務(wù)，通過(guò)人防、技防、物防的有效結(jié)合，力爭(zhēng)該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的重大治安、消防事件發(fā)生率為零。3、維護(hù)好貨運(yùn)超市的公共環(huán)境貨運(yùn)超市的投產(chǎn)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本貨運(yùn)超市的衛(wèi)生涉及到道路，庫(kù)房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無(wú)死苗，無(wú)雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象。只有通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，保證項(xiàng)目的整體形象。4、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使貨運(yùn)超市物業(yè)保值，增值貨運(yùn)超市內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，在管理中，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)管理，使其使用壽命增長(zhǎng)，從而達(dá)到保值增值的目的。5、樹(shù)立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑該項(xiàng)目將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹(shù)立良好形象，給到貨運(yùn)超市的人留下良好印象，使貨運(yùn)超市因我們的管理服務(wù)增加附加值。二、具體措施:1、根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安員由管理部統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理部統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬(wàn)無(wú)一失。2、精心養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置統(tǒng)一由物管部管理的環(huán)衛(wèi)、綠化人員，養(yǎng)護(hù)貨運(yùn)超市乃至整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)園區(qū)綠化和管理好公共衛(wèi)生，以保障貨運(yùn)超市環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔。第一:維護(hù)保養(yǎng)好貨運(yùn)超市綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī)；第二:加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到貨運(yùn)超市的人員都自覺(jué)愛(ài)護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三:垃圾分類(lèi)收集，建立回收系統(tǒng)；第四:開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。3、保證車(chē)輛有序停放。為防止車(chē)輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)物業(yè)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理、提示相結(jié)合，對(duì)其講理無(wú)效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車(chē)和秩序井然的目的。4、實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面。我們以物管部為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班、組長(zhǎng)負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密。5、我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以滿(mǎn)足各項(xiàng)管理所需。第二節(jié):人員的配備與培訓(xùn)一、人員配備人員崗位分布說(shuō)明1、物管經(jīng)理：1名，在運(yùn)營(yíng)部的領(lǐng)導(dǎo)下，按照專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持綜合管理、全面服務(wù)，自我完善和發(fā)展，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)日常管理工作。2、文員：1名，負(fù)責(zé)辦理各類(lèi)文件的文稿的打印、收發(fā)、登記、閱簽、清退、整理，資料歸檔、保密工作，以及來(lái)訪接待、收發(fā)傳真、考勤登記、接聽(tīng)電話(huà)等日常事務(wù)性工作。3、客服助理：1-2名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)解答，檢查督導(dǎo)各項(xiàng)工作的落實(shí)情況及處理事務(wù)性工作。4、高級(jí)技工（機(jī)電專(zhuān)業(yè)）1名，主要承擔(dān)工程部門(mén)負(fù)責(zé)人的職責(zé)（其工作職責(zé)在部門(mén)職能職責(zé)里說(shuō)明）。5、普通維修工:2名，負(fù)責(zé)貨物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的日常巡視、維修、保養(yǎng)，對(duì)外包維保項(xiàng)目進(jìn)行檢查監(jiān)督工作。6、保安主管:2名，主抓項(xiàng)目?jī)?nèi)的安全保衛(wèi)和秩序管理工作和對(duì)部門(mén)人員進(jìn)行培訓(xùn)、檢查、監(jiān)督、考核工作。7、保安員:19名，分兩班24小時(shí)值班(其中2名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。8、保潔員:14名，錯(cuò)班負(fù)責(zé)貨運(yùn)超市公共區(qū)域及周邊衛(wèi)生。注：以上人員編制在“運(yùn)營(yíng)中心2014年定崗定編申報(bào)表”已作詳細(xì)說(shuō)明。二、人員培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源，我們將按照“全員培訓(xùn)，全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針加以實(shí)施，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。1、培訓(xùn)的目標(biāo):通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。2、培訓(xùn)內(nèi)容:(1)新員工入職培訓(xùn):A、企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等；B、員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等；C、管理部概況培訓(xùn):貨運(yùn)超市概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專(zhuān)題培訓(xùn)等。(2)崗位專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn):A、基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專(zhuān)業(yè)知識(shí)（包括質(zhì)量手冊(cè)，程序文件，工作指示，記錄表格等)；B、新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等。(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):操作層自我開(kāi)發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)職稱(chēng)的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防、應(yīng)急、環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座；(4)新政策，新理論培訓(xùn):物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等。(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。3、培訓(xùn)計(jì)劃(根據(jù)階段性工作和實(shí)際需要另行計(jì)劃)4、培訓(xùn)的評(píng)估考核(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正。(2)培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。第三節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃一、擬采取的管理方式對(duì)于貨運(yùn)超市，建議采取的管理方式為:專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化，品牌化，經(jīng)營(yíng)型的管理方式?；舅悸肥?1、嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；2、提供24小時(shí)服務(wù)；3、嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；4、致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略；5、軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說(shuō)明。(一)組織系統(tǒng):1、公司領(lǐng)導(dǎo)可以直接對(duì)物管部下指示，以提高服務(wù)效率。2、物管部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，具體情況由物管部成立后決定。(二)運(yùn)作程序系統(tǒng):1、整體運(yùn)作程序2、內(nèi)部運(yùn)作流程說(shuō)明:1、在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。2、各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。(三)激勵(lì)系統(tǒng):說(shuō)明:1、激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶(hù)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2、思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心、座談等。3、獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過(guò)懲罰“趕”著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。4、培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值，我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專(zhuān)多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓?zhuān)拐咦專(zhuān)瑸槿瞬诺陌l(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5、工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行。6、企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過(guò)企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過(guò)企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。（四）工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下。1、 前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí)間備注1周邊物業(yè)管理行業(yè)的調(diào)研全面了解周邊同類(lèi)物業(yè)管理的模式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)9月20日2擬訂管理方案結(jié)合公司要求和實(shí)際情況擬定管理方案9月25日?qǐng)?bào)批日期3制訂管理制度制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度10月5日?qǐng)?bào)批、再修訂4組建管理隊(duì)伍1、選拔；2、培訓(xùn)；3、上崗11月30日需行政人事部協(xié)辦5完善辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、物質(zhì)裝備到位12月5日6督促完成配套設(shè)施建設(shè)交通劃線(xiàn)、導(dǎo)向、指示牌的安裝等12月10日需工程管理部協(xié)辦7物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書(shū)面移交手續(xù)12月15日8物業(yè)開(kāi)荒全面清潔，為迎接租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)做準(zhǔn)備12月20日2、常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí)間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1、制定大，中修計(jì)劃方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保養(yǎng)巡查管理；4、維修質(zhì)量管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿(mǎn)2公共設(shè)施，設(shè)備及場(chǎng)所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理1、 建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；2、 日常運(yùn)行管理；3、 維修保養(yǎng)管理；4、 險(xiǎn)情應(yīng)急管理；5、 水池、水泵、機(jī)房管理；6、 其他。接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿(mǎn)3安防管理1、24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理； 2、違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理； 3、消防管理； 4、來(lái)人來(lái)訪管理； 5、物品出入管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始4車(chē)輛管理1、進(jìn)出車(chē)輛管理； 2、停車(chē)場(chǎng)管理； 3、車(chē)輛行駛管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始5清潔衛(wèi)生管理1、清潔衛(wèi)生管理； 2、環(huán)境保潔管理； 3、防疫消殺管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始6綠化管理1、 室內(nèi)綠化管理； 2、室外綠化管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始7客戶(hù)服務(wù)管理1、提供安全、保潔、咨詢(xún)、指引等服務(wù)； 2、人員形象及服務(wù)意識(shí)管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理接管驗(yàn)收后開(kāi)始9檔案管理1、建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料； 2、建立用戶(hù)檔案、房屋及其配套設(shè)施資料庫(kù)； 3、建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗(yàn)收后開(kāi)始第四節(jié):各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施參照全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)分細(xì)則及物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)分細(xì)則，物流行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時(shí)率96%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實(shí)行小時(shí)值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%建立維修回訪制度，及時(shí)征求商戶(hù)意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專(zhuān)業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除5停車(chē)場(chǎng)完好率95%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路，路燈及停車(chē)場(chǎng)，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程人員落實(shí)，客服部監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6路燈安好率95%7消防設(shè)備完好率98%8治安案件發(fā)生率每年不超過(guò)1宗實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保貨運(yùn)超市人身財(cái)產(chǎn)安全9財(cái)產(chǎn)被盜率10違章發(fā)生率每年不超過(guò)5宗建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對(duì)私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫(huà)，亂貼亂畫(huà)等現(xiàn)象及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度11火災(zāi)發(fā)生率每年不超過(guò)1宗全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保安全12綠化完好率95%建立專(zhuān)業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修復(fù)，確保公共綠化無(wú)破壞，無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露；室內(nèi)綠化常青第五節(jié):規(guī)章制度和相關(guān)資料檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)完善，合理量化，健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是提高服務(wù)品質(zhì)，提升貨運(yùn)超市形象的重要依據(jù)。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，將嚴(yán)格按照全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例，全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)分細(xì)則和物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化管理。還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等。二、檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為此，在信息收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面，豐富，收集時(shí)盡可能地完整。擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。并樹(shù)立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。三、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1、資料的收集，直接隸屬于客服部（現(xiàn)階段由物管部統(tǒng)籌管理，招1名文員專(zhuān)職負(fù)責(zé)）。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集。2、資料的分類(lèi)整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類(lèi)合理。3、資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類(lèi)保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)、出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火，防潮，防變質(zhì)。四、檔案資料的分類(lèi)1、接管移交資料:名 稱(chēng)資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1、規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文；2、建筑許可證，投資許可證，開(kāi)工許可證；工程技術(shù)資料1、紅線(xiàn)圖，總平面圖；2、地質(zhì)勘察報(bào)告，開(kāi)竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告；3、工程合同，工程預(yù)決算；4、工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單；5、竣工圖；6、單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖；消防、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖1、房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書(shū)；2、鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；3、新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；4、供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；5、供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料；6、砂漿，混凝土試塊，試壓報(bào)告；7、綠化工程竣工圖； 8、其它技術(shù)資料。2，管理檔案資料名稱(chēng)資料內(nèi)容物業(yè)資料A:基本資料 B:標(biāo)識(shí)資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報(bào)表 B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運(yùn)放行記錄，緊急事件處理記錄D:車(chē)輛管理記錄，車(chē)輛詳細(xì)資料，車(chē)輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個(gè)人資料，聘用表 B:員物流績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄C:員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評(píng)及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見(jiàn)反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見(jiàn)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理部主任值班及督察記錄 B:政府部門(mén)文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件 D:管理部規(guī)章制度，通知，通報(bào)等文件E:管理部榮譽(yù)一覽表 F:管理部接待來(lái)訪參觀記錄表會(huì)務(wù)資料A:會(huì)務(wù)承辦實(shí)施方案 B:會(huì)務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):增值服務(wù)（討論通過(guò)后，具備條件后再實(shí)施）當(dāng)接管本項(xiàng)目物業(yè)管理后，將圍繞客戶(hù)切身需求，秉持“以客戶(hù)為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價(jià)收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，盡量開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)，包括無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)項(xiàng)目，以下面所列?？傊龅绞褂萌擞惺裁葱枨螅覀兙拖朕k法滿(mǎn)足。服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1代理辦公物品維修按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)2代購(gòu)車(chē)船航空票除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)4配備急救箱，急救藥品按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)5托盤(pán)租賃按租賃托盤(pán)時(shí)間、數(shù)量進(jìn)行合理收費(fèi)如有損壞按成本賠償6叉車(chē)租賃按時(shí)間服務(wù)時(shí)間、數(shù)量進(jìn)行合理收費(fèi)7打掃室內(nèi)衛(wèi)生加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi)8如有需要根據(jù)實(shí)際情況再定第七節(jié):物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算一、收入來(lái)源：1、管理費(fèi)：物業(yè)分類(lèi)面積（m2）單價(jià)（元）月收入（元）檔口14221.671.521332.505公共倉(cāng)1717.891.52576.8353-A商業(yè)街（1-2層）7928.51.511892.753-A辦公區(qū)（3-8層）17194.41.525791.63-B商業(yè)街（1-2層）2116.61.53174.93-B招待所（3層）3175.21.23810.243-B精品公寓（4-5層）62231.27467.6合計(jì)54713.925元2、停車(chē)費(fèi)： 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（建議稿）車(chē)型車(chē)長(zhǎng)月卡臨卡停放時(shí)長(zhǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)微、小型車(chē)小轎車(chē)、面包車(chē)及5米以下的小貨車(chē)5-7米（含7米）200元2小時(shí)以?xún)?nèi)免費(fèi)2-8小時(shí)5元8-24小時(shí)10元大型車(chē)7-12米（含12米）350元2小時(shí)以?xún)?nèi)免費(fèi)2-8小時(shí)20元8-24小時(shí)35元超大型車(chē)12-19米以上750元2小時(shí)以?xún)?nèi)免費(fèi)2-8小時(shí)30元8-24小時(shí)50元備注二、費(fèi)用支出：1、員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的費(fèi)用；2、公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修費(fèi)用（質(zhì)保期內(nèi)，暫不考慮）；3、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用（質(zhì)保期內(nèi)，暫不考慮）；4、衛(wèi)生費(fèi)用；5、安全維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8、物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的公眾責(zé)任保險(xiǎn)；9、法定稅費(fèi)（目前沒(méi)有太多參考依據(jù)作支持，暫時(shí)不能做準(zhǔn)確的收、支預(yù)測(cè)）第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并