博志成研究院——標桿企業(yè)之施工+地產(chǎn)模式研究.docx

標桿系列研究2標桿企業(yè)之施工+地產(chǎn)業(yè)務模式研究一、施工+地產(chǎn)業(yè)務模式選擇許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多從建筑起家，然后擴展到住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)金融業(yè)務等方面，多業(yè)務聯(lián)動模式已經(jīng)被越來越多的企業(yè)所選擇，或主動、或被動。主動選擇是尋求新的利潤增長空間，抵抗行業(yè)周期波動或宏觀調(diào)控帶來的風險，例如中國建筑、上海建工、中南建設等施工企業(yè)，近幾年都遇到施工業(yè)務競爭異常激烈，資金占用量大，回款風險大等一系列問題后，選擇大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，增加企業(yè)新的利潤點，減少經(jīng)營風險。被動選擇是企業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸，要想做大不得不增加業(yè)務，例如萬達地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)環(huán)境還不成熟，商業(yè)地產(chǎn)的前期招商和后期經(jīng)營的穩(wěn)定性很難得到保證，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不主動增加百貨、影院等相關產(chǎn)業(yè)，解決持有商業(yè)的招商難，運營難問題。國際上很多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此，如美國的Pulte Homes、Centex、Lennar等，都是從施工業(yè)務做起，逐步拓展到住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、金融相關業(yè)務，以至于到后來的跨國經(jīng)營。顯然多業(yè)務運營是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一條必走之路，由于選擇的多業(yè)務內(nèi)容不同，與開發(fā)業(yè)務彼此互動的方式也不同，攫取高額收益的法則自然也是不同。本文著重介紹標桿企業(yè)施工+地產(chǎn)業(yè)務模式中各業(yè)務的互動方式、盈利法則，其他多業(yè)務模式會在后續(xù)篇幅中詳細介紹。近幾年，施工+地產(chǎn)業(yè)務模式被很多房地產(chǎn)企業(yè)所采納，由于各個企業(yè)的發(fā)展歷程不同，采用此種模式的用意也不盡相同。采用施工+地產(chǎn)業(yè)務模式企業(yè)大致分為兩類，第一類是房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務，施工業(yè)務只是輔助業(yè)務，并且兩者規(guī)模相差非常大，如富力地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)等；第二類是施工業(yè)務為第一主業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為第二主業(yè)，如中建地產(chǎn)、上海建工、中南建設等。表1：中南建設施工業(yè)務與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務對比主營業(yè)務分行業(yè)構(gòu)成及盈利2008年2009年 2010年 營業(yè)收入收入占比營業(yè)收入收入占比營業(yè)收入收入占比房屋銷售收入 18.8840.83%24.7443.55%35.5839.10%建筑施工收入 27.1958.81%31.9756.27%55.5360.88%二、施工+地產(chǎn)業(yè)務模式互動法則第一類企業(yè)施工業(yè)務只為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供服務，施工業(yè)務存在的真正價值不是為了盈利，而是提高企業(yè)整體運營效率，獲取房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的大部分利益。法則一，房地產(chǎn)企業(yè)有穩(wěn)定的施工隊伍，對企業(yè)產(chǎn)品非常熟悉，可以省略或縮短進場讀圖等時間，并且能提高施工質(zhì)量，大大提高了開發(fā)效率，便于產(chǎn)品的快速復制。表2：部分標桿企業(yè)開發(fā)業(yè)務與施工業(yè)務匯總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旗下建筑公司建筑公司定位富力地產(chǎn)天力建筑從事房屋建筑、裝飾裝修，職位為本企業(yè)開發(fā)業(yè)務服務，不承接其他業(yè)務碧桂園騰越建筑合生創(chuàng)展韓江建筑恒大地產(chǎn)恒大建筑上海綠地綠地建筑法則二，內(nèi)部關聯(lián)企業(yè)可以進行合理稅務籌劃，降低高額的土地增值稅。法則三，在開發(fā)貸資金監(jiān)管較松的地區(qū)還可拓寬資金渠道。第二類企業(yè)施工業(yè)務為企業(yè)第一主業(yè)，并且規(guī)模很大，大多是區(qū)域內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)，有很強的社會效應。施工業(yè)務盈利能力較強，并不依附于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，但施工業(yè)務的品牌效應會帶來大量資源，如資金、土地等，可以推動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的快速發(fā)展。法則一，區(qū)域的龍頭施工企業(yè)可以獲得利潤豐厚、回款及時的大量優(yōu)質(zhì)工程，這些工程可以為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供大量的開發(fā)資金，推動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務快速發(fā)展。如上海建工通過施工業(yè)務獲得大量資金，房地產(chǎn)開發(fā)資金非常充裕。表3：上海建工財務數(shù)據(jù)統(tǒng)計，單位：億元類別07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 貨幣資金 49.151.552.563.353.660.560.474.467.580.586.8. 104.5總資產(chǎn) 132.1141.1143.8155.7145.6158.1166.3190.3178.1197.7207.1232.6總負債 93.1102.1104.1115.5104.9117.4124.7148.3135.6155.1163.3187.9計息負債 11.210.510.510.410.711.1119.710.612.515.312.3法則二，施工業(yè)務的品牌效應可以獲得各地方政府的信賴，成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務切入各地區(qū)的跳板，獲得大量廉價土地推動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。大型施工企業(yè)是各地方政府引進的重點對象，獲得的基本都是地方的品牌項目，如中國建筑、中鐵等。表4：中建地產(chǎn)近期土地獲取匯總時間獲取土地內(nèi)容樓面價2011.5獲得成都高新區(qū)南部新區(qū)地塊38002011.6獲得上海奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)商住地塊28222011.6北京順義區(qū)仁和鎮(zhèn)地塊4500法則三，強大施工能力成為各地方政府選擇土地一級開發(fā)企業(yè)的重要條件。通過土地一級開發(fā)獲得大量二級市場土地和一系列優(yōu)惠政策。表5：中南建設通過一二級聯(lián)動獲得土地匯總表序號地點拿地時間、面積與地價拿地方式1南充清泉壩20110124公告：總占地3000畝，可出讓商住用地1500畝，項目區(qū)土地出讓計劃分3年進行公建工程施工+房地產(chǎn)開發(fā)2海南儋州 20101215公告：濱海新區(qū)，占地面積800畝， 地塊總價：1.現(xiàn)金28000萬元；2.建設基礎道路，10萬/畝 公建工程施工+房地產(chǎn)開發(fā)3鎮(zhèn)江20101216公告：占地21.2萬/建面18.7萬平，2.占地14.1萬/建面11.5，成交價格：14.9億元招標方式，承諾為政府建市政、公建工程而拿地4吳江市區(qū)長板路20100705公告：占地140120.2平，底價為5800元/平方米 占地面積79554.2平方米，底價為4000元/平方米掛牌招標5江蘇南通海門市（縣級市）圩角河兩側(cè)開發(fā)20100222公告：總占地6077畝，一期凈地1350畝，分4年在二級市場出讓 與政府合資（占股80%）進行一級開發(fā)，土地出讓收益分成6海南西部儋州市濱海新區(qū)第二組團20090824公告：總占地4500畝地，8-10年內(nèi)開發(fā)完，4年完成基礎設施建設 一級開發(fā)，招拍掛利潤與政府，分享70% 7鹽城中南世紀城7地塊20100114公告：占地1595畝/106萬平，建面260萬平，地價20.73億元，樓面地價780元 招標方式，承諾為政府建市政、公建工程而拿地8青島李滄區(qū)南嶺大棗園社區(qū)改造20090723公告，占地74萬平，建面182萬平，F(xiàn)AR=2.47，樓面地價1498元/平米 招標方式，承諾為政府建市政、公建工程而拿地當然，并非所有施工為第一主業(yè)的企業(yè)選擇施工+地產(chǎn)業(yè)務模式均會獲得成功。如果施工業(yè)務不能獲取優(yōu)質(zhì)工程，也就不能為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供資金支持、土地支持等，兩塊業(yè)務是不能相互支撐、相互促進的。相反有可能彼此牽制，成為發(fā)展的瓶頸，如龍元建設、宏潤建設等。表6：龍元建設部分財務數(shù)據(jù)匯總類別07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 貨幣資金 9.88.27.76.87.68.69.711.211.718.810.812.2總資產(chǎn) 69.569.271.279.68386.189.487.789.697.894.678.2總負債 55.855.356.664.367.370.373.271.873.275.371.654.2凈資產(chǎn) 13.713.914.615.215.615.816.215.916.422.522.924.1計息負債 17.518.318.117.618.821.324.62526.427.220.819.2通過以上分析可以看出，企業(yè)選擇施工+地產(chǎn)業(yè)務模式是有其一定條件的，并非適用所有企業(yè)。企業(yè)需要詳細分析自身情況，選擇恰當?shù)臉I(yè)務模式。作者：博志成研究院高級咨詢師 王瑞臣博志成研究院博志成研究院是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)研究機構(gòu)，一直致力房地產(chǎn)行業(yè)深度研究，為房地