會(huì)展初步策劃方案.doc

會(huì)展初步策劃方案第一部份會(huì)展項(xiàng)目（商業(yè)裙樓）營(yíng)銷策劃初步方案第一章市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)成都市商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀及其發(fā)展勢(shì)態(tài)分析一、成都市商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀如果說(shuō)2002年是成都商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇年，那么，2003年是真正的“商業(yè)地產(chǎn)高潮年”。從去年開始的轟轟烈烈的舊城改造運(yùn)動(dòng)，給成都的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了空前的機(jī)遇。大量的商業(yè)用地投入市場(chǎng)，加之商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤(rùn)，使很多具備資金實(shí)力的開發(fā)商紛紛將目光投向高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與投資呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展之勢(shì)，成為目前成都房地產(chǎn)開發(fā)的一大增長(zhǎng)點(diǎn)。今年，更是有多個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)，“天府匯城”、“新城市廣場(chǎng)”、“時(shí)代廣場(chǎng)”、“成都國(guó)際商城”等等。成都商業(yè)地產(chǎn)正在告別傳統(tǒng)小打小鬧的時(shí)代，使得商業(yè)地產(chǎn)步入一個(gè)規(guī)?；推放苹l(fā)展的歷史時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。二、供求狀況據(jù)相關(guān)資料顯示，2003年1-6月成都市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資96.63億元，同比增長(zhǎng)35.2%；商品房施工面積1758.44萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)27.0%；商品房竣工面積263.93平方米，同比增長(zhǎng)37.5%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)房竣工面積11.6萬(wàn)平方米，價(jià)值1.91億元；商品房銷售面積260.77萬(wàn)平方米，銷售金額54.29億元，其中商業(yè)用房銷售13.34萬(wàn)平方米。商業(yè)用房銷售大幅增長(zhǎng)，說(shuō)明我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正步入良性循環(huán)。今年1-6月五城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求首次超過(guò)供給。市場(chǎng)供應(yīng)面積為350.64萬(wàn)平方米，銷售面積為353.04萬(wàn)平方米，供銷比為0.993，供小于求這一狀況有力的證明了成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求動(dòng)力，可以看出，成都市房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展的安全通道中。但相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，由于舊城改造力度的加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，如果商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系得不到平衡，對(duì)開發(fā)商和投資者來(lái)講都有風(fēng)險(xiǎn)。三、價(jià)格走勢(shì)由于商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，大規(guī)模舊城改造帶動(dòng)了商業(yè)用房開發(fā)量的大幅度增加,同時(shí)投資者對(duì)各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇越來(lái)越謹(jǐn)慎，這些因素都在一定程度上影響著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。綜合來(lái)看，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了一定的下滑趨勢(shì)。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作影響至深。根據(jù)相關(guān)資料及我公司對(duì)2002年全年和2003年上半年商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡研究，初步預(yù)測(cè)：A、在未來(lái)兩三年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)隨著舊城改造而持續(xù)升溫，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增加，但銷售將趨于平穩(wěn)；B、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場(chǎng)形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)空間；C、傳統(tǒng)的商鋪，其形式與內(nèi)涵正在隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)生變化。隨著商業(yè)環(huán)境的成熟和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。從獨(dú)立的商鋪開發(fā)上升到整體經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)的變化；D、外資零售、娛樂(lè)、家居、餐飲業(yè)以及連鎖商業(yè)的不斷涌入，將帶來(lái)一些新的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型，如SHOPING-MALL、OUTLETSTORE，各類型超市、特色商業(yè)街等形態(tài)，注定商業(yè)地產(chǎn)還將會(huì)繼續(xù)升溫，并成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)物業(yè)；E、“地產(chǎn)大鱷”與商業(yè)巨頭聯(lián)盟的全新開發(fā)模式，除以規(guī)模形成核心競(jìng)爭(zhēng)力外，品牌店、旗艦店、主力店、直銷點(diǎn)等相關(guān)商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源的整合能力將不斷提升；F、“文化”將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素滲透到產(chǎn)品策劃與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，“創(chuàng)新”將成為商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的主題；G、中、小投資者將成為投資客戶群體的主流；H、市場(chǎng)分工越來(lái)越細(xì)，各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)隊(duì)伍將加入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中。專業(yè)的、經(jīng)驗(yàn)豐富的代理公司將在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)揮越來(lái)越大的作用。第二節(jié)區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域環(huán)境概況本項(xiàng)目位于金牛區(qū)，金牛區(qū)東連成華區(qū)，北接新都區(qū)，西南與青羊區(qū)相接，東南與錦江區(qū)毗鄰，西北與郫縣連界，本區(qū)域是成都市北大門的快速通道，擁有為西南地區(qū)最大的客運(yùn)中心，連接成渝、寶成、成昆三條鐵路樞紐的成都火車北站。優(yōu)越的地理位置，使本區(qū)域成為成都市重要的商貿(mào)和物資集散中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，物資供銷網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，為發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)形式、多種經(jīng)營(yíng)方式、多種流通手段的商業(yè)和旅游業(yè)提供了良好的條件。該項(xiàng)目處于金牛區(qū)的商業(yè)、政治、經(jīng)濟(jì)核心位置，有著其它項(xiàng)目無(wú)法比擬的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。二、消費(fèi)市場(chǎng)分析本區(qū)域經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，百余座樓盤和上萬(wàn)戶的固定居住人群已使這一區(qū)域高度成熟。區(qū)域內(nèi)聚集了大量住宅小區(qū)：光榮片區(qū)、祥和苑小區(qū)、茗苑小區(qū)、交大片區(qū)等和項(xiàng)目周邊的西南交通大學(xué)、成都師范學(xué)校、成都鐵路工程學(xué)校、樹德中學(xué)等多所大中專院校師生以及項(xiàng)目附近中鐵二局集團(tuán)擁有的多家大型公司、集團(tuán)內(nèi)部人員共同構(gòu)成本區(qū)域強(qiáng)有力的消費(fèi)群體；加上成都國(guó)際會(huì)展中心的強(qiáng)大影響力，輻射、吸引全國(guó)各地參展人員，每年數(shù)以億計(jì)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)更是激活這一區(qū)域內(nèi)各行業(yè)消費(fèi)的強(qiáng)大動(dòng)力。區(qū)域內(nèi)的住宅社區(qū)雀起，聚集了巨大的消費(fèi)群體。會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)商圈發(fā)展諸多因素都對(duì)區(qū)域的商業(yè)設(shè)施、形態(tài)、配套等提出了更高的要求，而區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)目前基本上是以社區(qū)商鋪的形式出現(xiàn)，故商業(yè)業(yè)態(tài)急需調(diào)整和完善。第三節(jié)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)相關(guān)物業(yè)調(diào)查分析項(xiàng)目隸屬金牛區(qū)，位于成都市西北部，與成都市的其它區(qū)域相比，商業(yè)物業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)相對(duì)滯后。項(xiàng)目附近只有成都國(guó)際會(huì)展中心、人民商場(chǎng)會(huì)展超市等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其余商業(yè)物業(yè)都還是沿襲著老式的傳統(tǒng)商業(yè)格局沿街為市。成都國(guó)際會(huì)展中心是成都市人民政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，由美國(guó)加州集團(tuán)和成都市人民政府共同投資14億元人民幣建成。共占地150畝，總建筑面積達(dá)21萬(wàn)平方米。擁有2個(gè)大型室內(nèi)國(guó)際展館，總面積5.5萬(wàn)平方米，可提供2400個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，同時(shí)還擁有1.3萬(wàn)平方米的露天展場(chǎng)，是集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展館。據(jù)調(diào)查了解，成都每年成功舉辦全國(guó)性或具有世界影響的展覽75個(gè)，每年凈展出面積為45萬(wàn)平方米，觀眾人數(shù)達(dá)160余萬(wàn)人。參觀展覽的人流潛在著對(duì)吃、住、行、游、娛6大行業(yè)的巨大消費(fèi)需求，能為當(dāng)?shù)刎?cái)政至少增加100個(gè)億的收入。會(huì)展中心具有四個(gè)顯著特點(diǎn)：它是一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有廣闊的發(fā)展前景；它是一個(gè)無(wú)污染的高效行業(yè)，投資收益率保持在20%以上；它是一個(gè)帶動(dòng)作用很強(qiáng)的行業(yè)，可以發(fā)揮1：9的乘數(shù)效益，即會(huì)展收益一塊錢，可以帶動(dòng)其它行業(yè)收益9塊錢；它是一個(gè)人流集散地，有很強(qiáng)的吸引力。因此，它不僅是成都市民關(guān)注的焦點(diǎn)，更是全省乃至全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。人民商場(chǎng)會(huì)展超市坐落在會(huì)展中心內(nèi)，占會(huì)展中心2、3層共1.4萬(wàn)平方米作為賣場(chǎng)。2層主要經(jīng)營(yíng)服裝、手機(jī)、小家電、超市；3層主要經(jīng)營(yíng)電器類。由于該商場(chǎng)屬于老式傳統(tǒng)型商場(chǎng)，在規(guī)模、外觀、內(nèi)部環(huán)境、裝修設(shè)施設(shè)備及貨物陳列和服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)理念都存在嚴(yán)重的不足，現(xiàn)階段已明顯不能滿足這一區(qū)域的消費(fèi)需求，已呈現(xiàn)落伍之態(tài)。因此，該商場(chǎng)人氣稀少、經(jīng)營(yíng)慘淡。商場(chǎng)與底層的服裝銷售區(qū)以店中店的形式出現(xiàn)，人氣顯然不足，雖然增加了餐飲，但還是不能達(dá)到聚集人氣的目的。以目前消費(fèi)習(xí)慣來(lái)分析，現(xiàn)代消費(fèi)者喜歡在有購(gòu)物環(huán)境、裝修檔次較高、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)越的地方消費(fèi)，更能增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，刺激消費(fèi)。人民商場(chǎng)會(huì)展超市的現(xiàn)狀與會(huì)展中心整體規(guī)模極不協(xié)調(diào)，嚴(yán)重地影響了會(huì)展中心的形象，它必然將被其它大型商場(chǎng)所替代。第四節(jié)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)分析一、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及租金價(jià)格分析1、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目區(qū)域各類基礎(chǔ)配套和生活配套設(shè)施齊備，金融、證券、政府相關(guān)職能部門等機(jī)構(gòu)環(huán)布四周，項(xiàng)目周邊的商業(yè)物業(yè)除“人商會(huì)展超市”外基本都以臨街鋪面的經(jīng)營(yíng)方式為主?，F(xiàn)以包圍項(xiàng)目四周的四條路來(lái)作一個(gè)綜合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析：沙灣路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是以餐飲、服裝、日雜百貨、鮮花店為主；為民路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是以房屋中介公司、美容美發(fā)為主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日雜的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主?，F(xiàn)為民路與金沙路交匯口正修建一休閑廣場(chǎng)，共占地6畝，預(yù)計(jì)2004年1月1日完工。目前，政府規(guī)劃的為民路將建設(shè)成商業(yè)步行街，以后將取締車輛行駛；光榮北路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是以百貨小超市、五金、房屋中介公司為主。綜合四條道路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，我們得出下圖：該項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服飾35%、餐飲30%、百貨15%、五金10%、其它10%。2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)租金價(jià)格分析：街道名稱 最高價(jià) 最低價(jià)沙灣路 350元/ 100元/會(huì)展中心（底層） 300元/ 70元/金沙路 120元/ 60元/為民路 80元/ 40元/光榮北路 100元/ 40元/通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金價(jià)位的調(diào)查分析后，我們得知項(xiàng)目周邊商業(yè)形態(tài)較傳統(tǒng)、原始；商鋪出租率高達(dá)98%，出租率較高，空置率很低，商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍濃厚，區(qū)域商鋪的租金可為本案營(yíng)銷定價(jià)作市場(chǎng)參考，這些都為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了有力的市場(chǎng)依據(jù)。第五節(jié)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃發(fā)展金牛區(qū)委、區(qū)政府下屬的成都國(guó)際會(huì)展商務(wù)建設(shè)開發(fā)有限公司，已經(jīng)對(duì)會(huì)展商務(wù)圈的建設(shè)作出了詳細(xì)的規(guī)劃。金牛區(qū)所作的會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃，將以會(huì)展中心為依托，以會(huì)展產(chǎn)業(yè)為龍頭，吸引營(yíng)銷、保險(xiǎn)、金融、電信、信息咨詢等機(jī)構(gòu)和國(guó)際知名企業(yè)入駐，成為名牌公司匯集、知識(shí)信息資本密集、具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。按照金牛區(qū)提交給市政府的規(guī)劃方案：會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈將以會(huì)展中心為中軸，東至金沙路，西接二環(huán)路，北到沙灣路，總占地面積約430余畝。金牛區(qū)還建議，將營(yíng)門口立交橋沿二環(huán)路至沙灣路口約800米長(zhǎng)的路段，等距離平行向外延伸至交大附小區(qū)域，納入會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈控制性規(guī)劃的范圍。目前，會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)已投入2億元資金進(jìn)行拆遷，預(yù)計(jì)5年內(nèi)完成會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)目標(biāo)。今后經(jīng)濟(jì)圈將由五大板塊組成：商業(yè)綜合區(qū)大型商場(chǎng)、商業(yè)樓、辦公樓，占地47畝；會(huì)議展覽區(qū)由原成都國(guó)際會(huì)展中心和擴(kuò)建展覽館組成，占地33畝；商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)、辦公、商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)和專賣店，占地72畝；商務(wù)住宅區(qū)公寓、住宅、學(xué)校，占地36畝；市政配套區(qū)商務(wù)樓、地下停車場(chǎng)、綠化廣場(chǎng)等等，占地46畝。如此龐大的現(xiàn)代會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈在西部是絕無(wú)僅有的，它最少要輻射300萬(wàn)人的工作、居住、消費(fèi)的范圍。第二章項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析第一節(jié)初步運(yùn)作思路的提出縱觀整個(gè)成都市的商業(yè)物業(yè)，不同的商業(yè)樓盤競(jìng)相開發(fā)，形成了百家爭(zhēng)鳴、百花齊放的局面，業(yè)內(nèi)稱2003年是成都的商業(yè)地產(chǎn)年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。但大多數(shù)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、推廣手段都日趨同質(zhì)化，沒有自己的特色和個(gè)性，欠缺物業(yè)自身價(jià)值的支撐點(diǎn)，缺少新理念的支持，從而難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，無(wú)法給投資者足夠的投資信心。這種市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本案來(lái)說(shuō)，既是一種挑戰(zhàn)，又是一次機(jī)遇。通過(guò)我公司對(duì)本案區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)狀況的初步了解，本案處于會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，而會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一個(gè)附加值很高的新興產(chǎn)業(yè)。目前，區(qū)域內(nèi)只有人民商場(chǎng)，會(huì)展超市這一稍大的商業(yè)賣場(chǎng)，該商場(chǎng)無(wú)論從產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、品牌和管理等方面都已明顯落后。因此，本案商場(chǎng)的崛起，是具有替代并成為該商圈領(lǐng)頭羊的重要作用，本項(xiàng)目的運(yùn)作思路應(yīng)是依托于會(huì)展經(jīng)濟(jì)，充分利用會(huì)展經(jīng)濟(jì)的連動(dòng)效應(yīng)，創(chuàng)造出符合會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的產(chǎn)權(quán)式品牌綜合商場(chǎng)。本案處于會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，已具備良好的市場(chǎng)環(huán)境，其強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)資源是本案運(yùn)作必須進(jìn)行有效利用的優(yōu)勢(shì)，將其區(qū)域價(jià)值在本案?jìng)€(gè)案上進(jìn)行有效疊加，將其未來(lái)升值空間及商業(yè)價(jià)值得以充分利用，最大化地創(chuàng)造出項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。如何整合資源、創(chuàng)新營(yíng)銷、準(zhǔn)確有效的將項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)定位、銷售定位有機(jī)結(jié)合，使本案在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，獲得投資者青睞、市場(chǎng)認(rèn)同，獲得良好的銷售業(yè)績(jī)，便是本案營(yíng)銷操作思路的核心和終極目的。第二節(jié)具體策劃思路一、本案價(jià)值的超越本項(xiàng)目運(yùn)作要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)層面的超越：第一層面的超越為：超越常規(guī)性價(jià)值和投資價(jià)值（產(chǎn)品功能價(jià)值的超越）。第二層面的超越為：象征性、標(biāo)志性的附加價(jià)值（內(nèi)涵及靈魂性的超越）。本案的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅要超越第一層面的核心價(jià)值，還要達(dá)到具備第二層面的核心價(jià)值，即本案不單單是滿足于一個(gè)常規(guī)性的物業(yè)，而是應(yīng)達(dá)到具有區(qū)域代表性的商業(yè)物業(yè)，使本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭。二、本案經(jīng)營(yíng)定位綜合性品牌百貨商場(chǎng)綜合商場(chǎng)是圍繞著某多種類別商品展開的終端服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。這種商場(chǎng)將不同種類的商品集中起來(lái)，比較容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，加上經(jīng)營(yíng)商自身的經(jīng)驗(yàn)和品牌，給消費(fèi)者提供一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，就一定能增加顧客的購(gòu)物興趣和欲望。綜合商場(chǎng)以區(qū)域人口為主要消費(fèi)對(duì)象，客流量是它的生命線。綜合性商場(chǎng)的客源是由購(gòu)物、休閑、旅游三部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑、旅游者也存在即興購(gòu)物。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升。綜合商場(chǎng)不僅要配以齊全的商品種類，完善的設(shè)施，上乘的服務(wù)，而且要有眾多的休閑空間和娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。顧客既可在里面購(gòu)物、就餐、游樂(lè)，也可消除顧客的疲勞，延長(zhǎng)顧客的停留時(shí)間，增加商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額。三、產(chǎn)權(quán)式綜合商場(chǎng)運(yùn)作核心所謂產(chǎn)權(quán)式綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，也就是三權(quán)分離的原則，是開發(fā)商通過(guò)對(duì)其所開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，獲取合理的開發(fā)利潤(rùn)；而產(chǎn)權(quán)擁有者（投資者）在一定時(shí)間內(nèi)（5年、10年、15年或20年）只是一種純投資行為，通過(guò)購(gòu)買物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，再將其租賃給經(jīng)營(yíng)管理者，而獲得相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)者的潛心經(jīng)營(yíng)，逐漸增加物業(yè)的附加值，隨時(shí)間的推移而逐漸擴(kuò)大物業(yè)的價(jià)值空間；經(jīng)營(yíng)者則利用物業(yè)的各種優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)者自身專業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，獲取豐厚的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。這種將三者的共同利益集中在同一物業(yè)上，以不同方式完成各自的參與過(guò)程，將三者的利益共同點(diǎn)以營(yíng)銷的形式形成一個(gè)完美的組合，從而實(shí)現(xiàn)各自利益的過(guò)程即為“產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)”運(yùn)作模式。四、具體操作辦法（1）、首先引入一家知名品牌的經(jīng)營(yíng)商在該物業(yè)內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其物業(yè)主要是通過(guò)租賃的方式讓經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)整體統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)者只面對(duì)開發(fā)商（或借用其品牌，由另外的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招商、管理）。（2）、開發(fā)商將已租賃出去的物業(yè)分零銷售給若干個(gè)投資者，通過(guò)分零銷售的方式來(lái)回收投資和實(shí)現(xiàn)其開發(fā)利潤(rùn)。（3）、作為投資者來(lái)說(shuō)，在一定時(shí)間內(nèi)只擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)并將自己購(gòu)買部份的物業(yè)由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一租賃給經(jīng)營(yíng)商，從經(jīng)營(yíng)商所付給的物業(yè)租金中來(lái)回收投資和獲取相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。在經(jīng)營(yíng)商的租賃期限滿以后才能真正擁有已經(jīng)增值的物業(yè)。在本項(xiàng)目的營(yíng)銷運(yùn)作上可以采用該策略：首先引進(jìn)一家具有較高知名度的品牌經(jīng)營(yíng)商作為本物業(yè)的主體，來(lái)完成對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)管理，并負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)統(tǒng)一運(yùn)作。將本項(xiàng)目的永久性產(chǎn)權(quán)分零銷售給若干個(gè)投資者，將從經(jīng)營(yíng)商那里收取的租金作為投資者的回報(bào)返還給投資者，并在回報(bào)比例和方式上創(chuàng)新，以體現(xiàn)本案的保障性和穩(wěn)定性；從售房資金中預(yù)留專用回報(bào)基金（風(fēng)險(xiǎn)基金），用于彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)收益不足支付投資回報(bào)或出現(xiàn)一些意外和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的專項(xiàng)開支?！爱a(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)”運(yùn)作成功的核心關(guān)鍵在于該物業(yè)前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌經(jīng)營(yíng)商家，將直接影響到該物業(yè)下一步工作流程銷售定位，對(duì)整個(gè)物業(yè)的運(yùn)作成敗至關(guān)重要。因此，我們必須對(duì)成都各大主要主力經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行深入的調(diào)查分析，并從中借鑒、發(fā)現(xiàn)本案的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位。第三節(jié)我們對(duì)成都市零售店發(fā)展經(jīng)營(yíng)消費(fèi)趨勢(shì)分析一、對(duì)成都市零售商場(chǎng)的分析百盛 北京華聯(lián) 伊藤洋華堂 家樂(lè)福 好又多 普爾斯馬特本地人與外地人消費(fèi)比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10消費(fèi)檔次 中高檔 中檔 中高檔 中檔 大眾 中高檔階層 白領(lǐng) 工薪 白領(lǐng) 不受局限性階層各消費(fèi)群都有 大眾消費(fèi)群體 會(huì)員卡消費(fèi)屬成功人士經(jīng)營(yíng)狀況 良好 好 良好 良好 好 較好經(jīng)營(yíng)面積（） 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000人口覆蓋率（萬(wàn)人） 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100二、品牌商場(chǎng)對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)充滿信心的依據(jù)1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持零售業(yè)發(fā)展2、各零售商差異化的市場(chǎng)定位（錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)），能吸引區(qū)域內(nèi)不同層次的消費(fèi)者3、各零售商對(duì)所處區(qū)域消費(fèi)人口情況的深入了解4、各零售商搶先占領(lǐng)了良好的地理位置5、各零售商良好的管理體制三、對(duì)上述商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布的數(shù)表詳細(xì)分析可以看出，在地上1F，以選擇性較強(qiáng)的、高利潤(rùn)的珠寶、皮具類和化妝品類經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)種。2F、3F應(yīng)以女性男性服飾類經(jīng)營(yíng)為主的樓層4F應(yīng)以家電經(jīng)營(yíng)為主的樓層、附帶居家用品四、對(duì)本項(xiàng)目裙樓部分的經(jīng)營(yíng)建議通過(guò)對(duì)上述商業(yè)物業(yè)的詳細(xì)分析建議本項(xiàng)目裙樓部分應(yīng)定位成會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈的高檔品牌百貨商場(chǎng)；該商場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)分布定位大致如下：樓層 經(jīng)營(yíng)定位 經(jīng)營(yíng)種類地下一層 小型超市 熟食、副食、水產(chǎn)、冷凍食品、糧果糕點(diǎn)、洗滌用品、生活用品地面一層 品牌百貨商城 化妝品、金銀珠寶、精美箱包、妝飾用品皮具、鐘表、男女皮鞋地面二層 品牌男裝、童裝、兒童玩具、各種品牌內(nèi)衣、男士服裝、洋快餐、地面四層 床上用品、居室用品、家庭飾品、廚具、餐具、辦公用品、新潮家電、體育用品第三章項(xiàng)目可行性分析第一節(jié)項(xiàng)目概要項(xiàng)目位于成都市沙灣路6號(hào)地塊，三面臨街，屬于成都市會(huì)展商業(yè)區(qū)。地塊與沙灣路相鄰，與金牛區(qū)人民政府相對(duì)應(yīng)，距成都市國(guó)際會(huì)展中心一路之隔背靠金沙路高尚住宅小區(qū)“懋園”小區(qū)與智業(yè)公寓。項(xiàng)目地塊方正，總用地面積25畝，凈用地面積22畝，地上商業(yè)4層，總建筑面積17032平方米，地下負(fù)一層也可作為商場(chǎng)的賣場(chǎng)，商場(chǎng)的上邊是24層的寫字樓，負(fù)二層為停車場(chǎng)。停車場(chǎng)面積10951.2平方米，大小車位300多個(gè)，東北面規(guī)劃設(shè)計(jì)3650.4平方米的廣場(chǎng)，設(shè)置下沉式廣場(chǎng)900余平方米。項(xiàng)目通過(guò)塔樓與裙樓的配置關(guān)系，突顯現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格。利用東北面規(guī)劃的廣場(chǎng)空間，設(shè)置城市景觀廣場(chǎng)，輔以噴泉、雕塑等，形成開放空間，減低環(huán)景擁擠的視覺效應(yīng)。本項(xiàng)目用地性質(zhì)屬于成都市會(huì)展商業(yè)區(qū)的唯一一塊商業(yè)用地。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了物業(yè)的現(xiàn)代氣息，為城市商務(wù)、會(huì)展來(lái)客和各階層人士休閑的首選環(huán)境，并將其打造成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑。第二節(jié)項(xiàng)目定位依據(jù)一、市場(chǎng)依據(jù)從成都市整體商業(yè)布局來(lái)分析：春熙路、鹽市口、天府廣場(chǎng)、騾馬市作為成都傳統(tǒng)的商業(yè)圈，占據(jù)著成都核心位置市中心。城南作為成都市城市副中心，正逐漸演變成集商業(yè)、政治、居住于一體的核心區(qū)域，已建成和正建的大型商業(yè)物業(yè)有“大世界商業(yè)廣場(chǎng)”、“天府匯城”。二環(huán)路沿線現(xiàn)也正發(fā)生翻天覆地變化，普爾斯馬特家樂(lè)福伊藤洋華堂麥德龍超市國(guó)美歐尚錦江購(gòu)物中心等共同構(gòu)成了二環(huán)商業(yè)圈，這一趨勢(shì)還有外延之勢(shì)。本項(xiàng)目位于會(huì)展中心，該區(qū)域僅有的商業(yè)人民商場(chǎng)已逐步衰落，難以滿足區(qū)域消費(fèi)需求。用市場(chǎng)發(fā)展的眼光來(lái)看，迫切需要一個(gè)大型品牌商業(yè)來(lái)填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白，本項(xiàng)目以準(zhǔn)確的定位出現(xiàn)可以適時(shí)填補(bǔ)這一缺口，順接二環(huán)沿線商業(yè)演變形成一條完整的成都市環(huán)形商業(yè)鏈。二、經(jīng)營(yíng)依據(jù)：本項(xiàng)目商業(yè)部分引入一家知名品牌經(jīng)營(yíng)商入駐該物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，能充分利用該經(jīng)營(yíng)商的成功經(jīng)驗(yàn)，良好的管理體制，準(zhǔn)確的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位，多方面的進(jìn)貨渠道和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，吸引眾多消費(fèi)者，把會(huì)展商圈建設(shè)成為西南地區(qū)標(biāo)志性商業(yè)集散地。第三節(jié)項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目的SWOT分析就是對(duì)項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)狀況的利多、利空、競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，產(chǎn)品本身的賣點(diǎn)與抗性作一個(gè)比較客觀的分析，為下一步營(yíng)銷推廣工作打好基礎(chǔ)。對(duì)本項(xiàng)目而言，就是要從項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目本身的內(nèi)外因素進(jìn)行全面的利弊評(píng)析，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，找到解決問(wèn)題的辦法，使項(xiàng)目的運(yùn)作正確地進(jìn)行下去。一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（S）1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，獨(dú)占成都市乃至全省唯一的會(huì)展中心商業(yè)圈的核心位置，是不可多得的商業(yè)口岸。現(xiàn)代市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上表現(xiàn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)有效地帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在“擴(kuò)大開放、招商引資、拉動(dòng)內(nèi)需、展示形象”等方面具有顯著的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)本項(xiàng)目也有著強(qiáng)大的促進(jìn)作用。2、綜合性品牌商場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)從成都市商業(yè)布局來(lái)看，本項(xiàng)目處于成都市西北面，略大型一點(diǎn)的商業(yè)只有人民商場(chǎng)，但人民商場(chǎng)已經(jīng)不適應(yīng)目前城市商業(yè)發(fā)展的需求，市場(chǎng)需要新的現(xiàn)代大型品牌商業(yè)入駐，以滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求。3、建筑規(guī)劃，設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目在建筑規(guī)劃上充分考慮到會(huì)展中心的規(guī)模和形態(tài)，在設(shè)計(jì)上考慮到城市休閑環(huán)境的必要性和其對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的影響力，廣場(chǎng)空間的開辟，完善了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的功能配套，并結(jié)合會(huì)展中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)建會(huì)展片區(qū)標(biāo)志性建筑。4、強(qiáng)大消費(fèi)群體優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目周邊聚集著大量住宅小區(qū)，有著固定的消費(fèi)群體，加之會(huì)展中心吸引全國(guó)各地參會(huì)者到此區(qū)域消費(fèi)，形成強(qiáng)大的消費(fèi)購(gòu)買力。5、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目引進(jìn)知名品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，憑借經(jīng)營(yíng)商的品牌優(yōu)勢(shì)與實(shí)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體成功運(yùn)作是切實(shí)可行的。6、交通優(yōu)勢(shì)二環(huán)路緊臨本項(xiàng)目、沙灣路、金沙路環(huán)繞四周，十多路公交車穿行于此，便利的交通方便了消費(fèi)者的出行。7、開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目由攀鋼集團(tuán)成都地產(chǎn)有限公司開發(fā)，從開發(fā)商的實(shí)力、品牌、社會(huì)責(zé)任心等方面上都將給投資者足夠的信心支持，容易取得社會(huì)認(rèn)可。8、項(xiàng)目主樓部分不對(duì)外銷售的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目主樓為攀鋼集團(tuán)總部辦公大樓，是不對(duì)外銷售的，可以從另一方向增加了投資者的信心和保障。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)（W）從項(xiàng)目整體上看優(yōu)勢(shì)十分明顯，但任何事物都有兩面性，一旦優(yōu)勢(shì)把握不好，就會(huì)造成一些不利影響。因此，我們必須提前作好準(zhǔn)備，化解項(xiàng)目中不利因素，確保項(xiàng)目成功運(yùn)作。1、成都會(huì)展中心規(guī)模不足與目前國(guó)內(nèi)大型會(huì)展中心規(guī)模比較，成都會(huì)展中心規(guī)模較小，檔次較低。作為西部中心城市的會(huì)展中心，現(xiàn)有的規(guī)?，F(xiàn)已不能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。因此，會(huì)展中心會(huì)不會(huì)搬遷或重建，對(duì)本項(xiàng)目有著至關(guān)重要的影響。2、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境相對(duì)較差項(xiàng)目位于成都西北部，這一區(qū)域歷年來(lái)都是成都最亂、最臟、最差的區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響。3、商業(yè)氛圍的不足縱觀成都各大商圈，從春熙路、鹽市口、天府廣場(chǎng)、騾馬市，商業(yè)氛圍都比較濃厚，而目前本項(xiàng)目區(qū)域的商氣比上述商圈相對(duì)較差，商圈的商氣不夠濃厚。4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)成都現(xiàn)在市場(chǎng)上推出的產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)層出不窮，商業(yè)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，因而，具有規(guī)模和品牌的商業(yè)物業(yè)分流了大部份投資客戶。5、道路擁擠的劣勢(shì)本項(xiàng)目周邊的街道都是十多年以前規(guī)劃修建的，現(xiàn)在顯得十分狹窄和擁擠，而且項(xiàng)目面臨的沙灣路為4車道，但向二環(huán)路方向占用3個(gè)車道，成為變向單行，并且分時(shí)段限制小車通行，交通容易擁堵。這對(duì)本案的經(jīng)營(yíng)和銷售有較大的影響。三、機(jī)會(huì)分析（O）要確保項(xiàng)目整體成功運(yùn)作，我們還需要努力尋找和創(chuàng)造對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作有利的機(jī)會(huì)，增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1、城市建設(shè)規(guī)劃的機(jī)會(huì)舊城改造在不斷完善，政府規(guī)劃將成都會(huì)展中心建設(shè)成西部最大的展覽中心，成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2、市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)從當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，是倍受社會(huì)各界關(guān)注的行業(yè)。中國(guó)社會(huì)發(fā)展到今天，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也進(jìn)入了高度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)階段，滿足市場(chǎng)需求，是各行各業(yè)重點(diǎn)研究的課題，也是政府機(jī)構(gòu)主要的輔助工作之一。作為投資領(lǐng)域的消費(fèi)者也變得越來(lái)越理智和清醒，有這種投資實(shí)力和意愿的群體也越來(lái)越大，這無(wú)疑也是本項(xiàng)目運(yùn)作的一大前提條件，就看我們?cè)鯓尤ププ『屠眠@一機(jī)會(huì)，來(lái)滿足市場(chǎng)的需求，從而達(dá)到我們運(yùn)作該項(xiàng)目的真正目的。3、社會(huì)發(fā)展必然性的機(jī)會(huì)作為社會(huì)的投資領(lǐng)域，人們可選擇的渠道是比較多的。但是，人們所選擇的投資渠道一定是投資風(fēng)險(xiǎn)最小，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，投資收益較好的方式。而房地產(chǎn)投資，特別是選擇商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道，正好就滿足了人們的這種投資需求。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，有錢的人會(huì)越來(lái)越多，投資商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)成為人們投資的首選，因?yàn)橥顿Y風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，投資收益也較好。這種投資方式會(huì)越來(lái)越受到投資者或準(zhǔn)投資者的認(rèn)可，這就是社會(huì)發(fā)展的必然性給我們帶來(lái)的巨大商機(jī)，就更加增強(qiáng)了項(xiàng)目運(yùn)作成功的可能性。4、全新的投資經(jīng)營(yíng)模式投資商業(yè)房地產(chǎn)的方式和物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是密不可分的。如何將投資與經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，而不是簡(jiǎn)單的組合，是值得我們認(rèn)真分析和研究的問(wèn)題。開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者和消費(fèi)者他們之間各自都有不同的需求。將他們利益的共同點(diǎn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，將項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)分離開來(lái)，各自實(shí)施各自相對(duì)獨(dú)立的權(quán)限和獲取自己的利益，這就是我們創(chuàng)建的全新投資經(jīng)營(yíng)模式的初衷，從而實(shí)現(xiàn)三贏的目的。只有在充分了解市場(chǎng)需求的情況下，根據(jù)各方面不同的需求，創(chuàng)建這種共同獲利的投資經(jīng)營(yíng)模式，才能真正達(dá)到滿足需求的目的。5、營(yíng)造銷售氣氛，把握投資心理的機(jī)會(huì)從房地產(chǎn)銷售的角度來(lái)看，如何實(shí)現(xiàn)最終的銷售還是要靠營(yíng)造一個(gè)良好的銷售氣氛和銷售環(huán)境并有效把握好客戶的心理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，一個(gè)良好的銷售氣氛，是改變投資者投資心理的外部因素，而這方面當(dāng)前許多的開發(fā)公司不太注意這個(gè)問(wèn)題。這也是我們成功運(yùn)作本項(xiàng)目的一大機(jī)會(huì)。如果我們做得足夠好的話，是可以吸引廣大投資者并得到其充分認(rèn)可和青睞的（如我們已成功運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)“摩爾百盛”、“天府匯城”等項(xiàng)目）。四、威脅分析（T）項(xiàng)目的威脅至始至終都將伴隨項(xiàng)目，但只要我們能提前發(fā)現(xiàn)，盡力化解威脅，就能夠保證項(xiàng)目運(yùn)作最終成功。1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅目前就成都市區(qū)域內(nèi)的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是十分激烈的，供大于求的矛盾十分突出，各種類型的投資性商業(yè)地產(chǎn)一涌而上，各種方式的投資回報(bào)層出不窮，各種業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)都想在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。而他們卻沒有充分地站在投資者和消費(fèi)者的角度上去設(shè)計(jì)運(yùn)作模式，卻采用一些殺雞取卵只顧眼前的錯(cuò)誤辦法，只是單純地追求資金回收速度，對(duì)投資者的資本不承擔(dān)責(zé)任，在營(yíng)銷過(guò)程中實(shí)施一些偏面手段，從而誤導(dǎo)和分流了很大一部分目標(biāo)客戶，使市場(chǎng)趨勢(shì)向惡性競(jìng)爭(zhēng)方面傾斜。因此，這對(duì)本項(xiàng)目正規(guī)操作產(chǎn)生了巨大的威脅。2、城南規(guī)劃新國(guó)際會(huì)展中心的威脅城南“世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心”的規(guī)劃建設(shè)已基本得到市委、市政府的認(rèn)可。整個(gè)項(xiàng)目用地約90公頃，擬建設(shè)104萬(wàn)平方米的會(huì)展中心，共計(jì)九個(gè)展館，20萬(wàn)平方米，中部設(shè)計(jì)大型公共廣場(chǎng)，規(guī)劃10000輛地上、地下停車場(chǎng)。建成后將成為西部領(lǐng)先，國(guó)內(nèi)一流的會(huì)議展覽中心。這對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作也有較大的威脅。3、投資者將更加理性的威脅介入商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商日漸增多，產(chǎn)品運(yùn)作同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，部份項(xiàng)目操作的失敗，使投資者變得更加成熟，也不會(huì)輕易相信廣告的宣傳，他們需要更多的是投資保障的體現(xiàn)。4、其它項(xiàng)目分流客戶的威脅本案所處的區(qū)域內(nèi)，在售和即將售的同類樓盤也有幾個(gè)，必將分流本項(xiàng)目部份目標(biāo)客戶，對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作是有較大威脅的。如：學(xué)苑風(fēng)情港、博美裝飾城、錦西生活廣場(chǎng)等。5、商圈成熟度的威脅鹽市口、春熙路、天府廣場(chǎng)、騾馬市商圈與會(huì)展商圈相比較，前者在投資者心目中認(rèn)同度更高，這將影響投資者在選擇項(xiàng)目時(shí)的價(jià)值取向。這對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作也會(huì)產(chǎn)業(yè)較大的威脅。第四節(jié)項(xiàng)目可行性論證通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的初步調(diào)查研究和對(duì)項(xiàng)目本身的SWOT分析的分析，以及我門運(yùn)作多個(gè)大型百貨商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目是可以投放市場(chǎng)進(jìn)行銷售的?？偟膩?lái)看，項(xiàng)目具有諸多優(yōu)勢(shì)，但也存在一些劣勢(shì)。我們認(rèn)為事物的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)是同在，這就要看我們?cè)鯓尤㈨?xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致；將項(xiàng)目的劣勢(shì)通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞胶筒呗赞D(zhuǎn)成對(duì)我們有利的動(dòng)力，回避那些運(yùn)作中的不利因素。認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目各種資源的綜合分析，抓住一切機(jī)會(huì)，利用一切可以開發(fā)利用的資源，創(chuàng)造一些能夠?qū)崿F(xiàn)的機(jī)會(huì)和亮點(diǎn)，盡可能的化解對(duì)項(xiàng)目不利的一系列因素。充分發(fā)揮專業(yè)營(yíng)銷公司的專業(yè)技能，整合與本項(xiàng)目相關(guān)的各種資源，充分挖掘本項(xiàng)目的潛力，找準(zhǔn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三者之間的利益共同點(diǎn)。運(yùn)用科學(xué)、合理的營(yíng)銷手段和策略，充分展示項(xiàng)目的發(fā)展前景和物業(yè)的升值潛力，實(shí)實(shí)在在地體現(xiàn)投資者的利益。這樣才能夠充分保證本項(xiàng)目的運(yùn)作成功，盡快地實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目銷售目標(biāo)。第四章項(xiàng)目預(yù)期銷售產(chǎn)值通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊同類型物業(yè)的調(diào)查及項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的全面了解，按10年7%的年回報(bào)返算項(xiàng)目各樓層的銷售均價(jià)，大致如下表：樓層 面積（） 均價(jià)（元/） 銷售總額（萬(wàn)元）1F 45184528 21000 94882F 4528 12000 54343F 4528 7000 31704F 4528 4800 2173合計(jì) 18102 11200 20265（注：此價(jià)格為開盤價(jià)，價(jià)格策略將施行“低開高走”的策略。因此，最終實(shí)現(xiàn)的綜合產(chǎn)值將大于此預(yù)算產(chǎn)值。）既要投入產(chǎn)出比高，又要抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，必須是要在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究和多方考慮各種不利因素的干擾，對(duì)項(xiàng)目做出科學(xué)準(zhǔn)確的定位，充分利用各種專業(yè)技能，合理地進(jìn)行資源整合，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以需求為準(zhǔn)繩，科學(xué)合理規(guī)范地運(yùn)作項(xiàng)目，才能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，消費(fèi)者的滿意，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)合理的最大化。任何一個(gè)項(xiàng)目的最終定案，都將需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究后，對(duì)項(xiàng)目各方優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行整合，方能將“營(yíng)銷解決在銷售執(zhí)行前”。市場(chǎng)又是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過(guò)程，我們希望通過(guò)雙方不斷的溝通，建立良好的信息反饋平臺(tái)，密切關(guān)注本案市場(chǎng)的發(fā)展，為貴公司的發(fā)展提供一份專業(yè)的支持。第五章個(gè)案調(diào)查一、博美裝飾城項(xiàng)目名稱：博美裝飾城（西門店A區(qū)）項(xiàng)目地址：成都市花牌坊街319號(hào)（老西門車站對(duì)面）發(fā)展商：四川禾嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)商：成都西南博美裝飾城管理有限責(zé)任公司項(xiàng)目概況：博美裝飾城西門店地處黃金口岸花牌坊老西門汽車站對(duì)面、商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)面積共3萬(wàn)，年出租率高達(dá)98%以上，場(chǎng)內(nèi)入駐品牌材料商400多家和100家知名裝飾公司，經(jīng)營(yíng)5大類，300多個(gè)品類，年均銷售額高達(dá)7億多，并以15%的速度增長(zhǎng)。博美裝飾西門店分A、B區(qū)，現(xiàn)只出售A區(qū)。A區(qū)共5層，出售1-3F（共約5000），戶型分割在7-12不等，公攤為38%。博美裝飾城經(jīng)過(guò)7年的打造，通過(guò)對(duì)內(nèi)外資源的有效整合，管理體系、營(yíng)銷宣傳等市場(chǎng)運(yùn)作，形成了強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。市場(chǎng)對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)知度及美譽(yù)度越來(lái)越高。銷售價(jià)格：一樓均價(jià)12000元/，二樓均價(jià)7500元/，三樓均價(jià)4000元/。銷售措施及優(yōu)惠政策：一次性付款、分期付款、按揭（五成十年）。一次性付款優(yōu)惠2%，分期付款優(yōu)惠1%，按揭無(wú)優(yōu)惠?，F(xiàn)目前在排號(hào)階段，10月23日-11月23日進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，即抽即獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率高達(dá)50%以上。領(lǐng)取價(jià)值3000元的裝飾材料優(yōu)惠券?；貓?bào)方式：簽訂二十年的委托經(jīng)營(yíng)合同，年投資回報(bào)率為8%，每?jī)赡赀f增0.15%。租金情況：1樓：120元/2-3樓為40-80元/綜合評(píng)述：禾嘉博美此次出售的博美裝飾城西門市場(chǎng)，面積只占西門市場(chǎng)的1/6，與博美經(jīng)營(yíng)的10多萬(wàn)平方米面積相比，更是一小部分。在對(duì)投資者的回報(bào)承諾上，也是以安全、穩(wěn)定、增值及可持續(xù)發(fā)展作為目標(biāo)，推出西門市場(chǎng)對(duì)外銷售最終目的還是經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。由于該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商成都西南博美裝飾城管理有限責(zé)任公司在成都乃至整個(gè)四川都有極高的知名度，再加上本項(xiàng)目有著7年火爆經(jīng)營(yíng)的歷史和良好的地段口岸，使得本項(xiàng)目贏得了天時(shí)、地利和人和，其商氣、人氣、財(cái)氣無(wú)庸置疑，銷售現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)。二、西岸蒂景項(xiàng)目名稱：西岸蒂景項(xiàng)目地址：成都市西大街與上同仁路交匯處開發(fā)商：四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司物業(yè)公司：成都嘉寶東方管理有限公司項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于騾馬市西區(qū)，是集城市商業(yè)、文化、生活、娛樂(lè)為一體的商圈。項(xiàng)目?jī)擅媾R街（臨同仁路、臨西大街），占地7515，總建筑面積30679，共12層。底層為商業(yè)步行走廊，住宅規(guī)劃為都市生態(tài)型小戶型。本項(xiàng)目容積率為3.42，建筑密度為40%，綠地率為20%，物業(yè)管理費(fèi)為1.60元/月，擁有地下停車車位100個(gè)。商業(yè)層高為5.6米，住宅層高為3.1米，商業(yè)面積從15-292之間，共劃分為61套商鋪，住宅共有420套。1-6層公攤為30%（空中花園），7-12層公攤為25%。市場(chǎng)定位及銷售價(jià)格：項(xiàng)目坐落于市中心繁華地段，好又多、家樂(lè)福、太平洋百貨、三醫(yī)院、羅曼酒店最好的都市生活配套與休閑近在咫尺。因此，項(xiàng)目定位于底商+住宅物業(yè)形態(tài)。底商為開放式商業(yè)步行走廊，規(guī)劃為精品服飾、社區(qū)超市、便民店等商業(yè)業(yè)態(tài)。住宅定位于都市生態(tài)型精裝小戶型，多層次、多角度、多手法地豐富建筑創(chuàng)意，空中花園的設(shè)置讓生活與景色相互傾幕。小戶型均價(jià)為3391元/，實(shí)際按每套多少錢計(jì)劃算。商業(yè)步行街售價(jià)為8200元/-25800元/之間。銷售措施及優(yōu)惠政策：一次性付款、分期付款、銀行提供8成30年按揭（公寓），6成10年按揭（商業(yè)）。公寓一次性付款優(yōu)惠5%。分期付款優(yōu)惠2%，按揭付款優(yōu)惠1%；商鋪一次性付款優(yōu)惠8%，分期付款優(yōu)惠4%，按揭付款優(yōu)惠1%。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地理位置優(yōu)勢(shì)2、產(chǎn)品規(guī)劃定位優(yōu)勢(shì)3、開發(fā)工程進(jìn)度較快優(yōu)勢(shì)4、價(jià)格相對(duì)區(qū)域內(nèi)已開樓盤存在一定優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈2、設(shè)計(jì)為單排長(zhǎng)廊式的戶型較老套。3、小戶型設(shè)計(jì)已供大于求項(xiàng)目總評(píng)：項(xiàng)目位于西大街，緊臨大型商業(yè)家樂(lè)福、省歌舞劇場(chǎng)，多路公交車穿行于此，交通便利，有利于上班一族出行。周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套齊全，建筑房屋朝向及采光間距良好。從10月21日開盤時(shí)的火爆情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目今后的銷售狀態(tài)良好。從升值潛力分析，它屬于市中心不可再生地塊，升值潛力巨大。三、大地城市脈博項(xiàng)目名稱：大地城市脈博開發(fā)商：四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)運(yùn)商：歐萊特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司物業(yè)顧問(wèn)：戴德粱行項(xiàng)目地址：中國(guó)成都鹽市口大業(yè)路16號(hào)物業(yè)性質(zhì)：商場(chǎng)+商務(wù)公寓項(xiàng)目概況：、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：開工時(shí)間2002年11月，竣工時(shí)間約2003年12月，建筑用地面積4231，建筑總高度：69.95m，建筑總面積35302，建筑層數(shù)20層，其中商務(wù)公寓面積18300，共計(jì)255套，商場(chǎng)面積10500，分布在1-5F；設(shè)有地下停車庫(kù)，可停放汽車150輛；公攤35%。、項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)：該物業(yè)功能分布為1-5F為商場(chǎng)，6-20F為現(xiàn)代版小戶型商務(wù)寓所。其商場(chǎng)部分以出售產(chǎn)權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回收。商場(chǎng)的功能分為：1F為國(guó)際品牌服裝、化妝品、皮件和精品；2F3F為：男仕服裝、皮具、皮鞋、內(nèi)衣、襯衫領(lǐng)帶、飾品、