保險公司參與房地產(chǎn)市場分析(終版).doc

保險公司參與房地產(chǎn)市場分析財富管理中心課題組2010/10/109一、管理辦法的推出繼2010年8月5日保監(jiān)會公布保險資金運用管理暫行辦法和關(guān)于調(diào)整保險資金投資政策有關(guān)問題的通知后， 9月5日保監(jiān)會又公布了股權(quán)和不動產(chǎn)投資的細(xì)則辦法 保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法和保險資金投資股權(quán)暫行辦法。保險資金運用正式進(jìn)入多品種投資的操作階段。二、投資范圍與禁止投資按照保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法規(guī)定，保險資金可以投資的不動產(chǎn)包括：已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目；四證(國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證)俱全的在建項目；四證加上預(yù)售許可證或銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項目；取得產(chǎn)權(quán)證項目以及符合條件的政府土地儲備項目。投資不動產(chǎn)暫行辦法強調(diào)，保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效;地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市;管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風(fēng)險控制要求。 此外，投資不動產(chǎn)暫行辦法還規(guī)定，保險公司不得以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。保險資金投資不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理安排持有不動產(chǎn)的方式、種類和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。按照暫行辦法規(guī)定，保險公司不能直接投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，但是可以投資房地產(chǎn)企業(yè)某個項目公司的股權(quán)。保險資金可以直接投資企業(yè)股權(quán)或者間接投資企業(yè)股權(quán)（以下簡稱直接投資股權(quán)和間接投資股權(quán)）。直接投資股權(quán)，是指保險公司（含保險集團(tuán)（控股）公司，下同）以出資人名義投資并持有企業(yè)股權(quán)的行為；間接投資股權(quán)，是指保險公司投資股權(quán)投資管理機構(gòu)（以下簡稱投資機構(gòu)）發(fā)起設(shè)立的股權(quán)投資基金等相關(guān)金融產(chǎn)品（以下簡稱投資基金）的行為。另外，股權(quán)暫行辦法中還明確，保險資金只能投資處于成長期或成熟期的企業(yè)股權(quán)，不能投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權(quán)。不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險投資基金。不得投資設(shè)立或者參股投資機構(gòu)。兩個暫行辦法還對投資比例、退出機制、信息披露、風(fēng)險控制等事項作出了規(guī)定。三、業(yè)內(nèi)信息1、新規(guī)拓寬了商業(yè)不動產(chǎn)投資的空間中國保險公司旗下管理的資產(chǎn)規(guī)模約為人民幣4.6萬億元，并且以每年約20%的速度增長。如果保險公司將全部10%的額度都投向商業(yè)不動產(chǎn)，則投資規(guī)模相當(dāng)于人民幣4,600億元，也就是685億美元的潛在需求，而去年的商業(yè)不動產(chǎn)投資總規(guī)模才為170億美元。新規(guī)的出臺拓寬了商業(yè)不動產(chǎn)投資的空間，中國將有巨大的潛在投資資金尋求房地產(chǎn)投資目標(biāo)，這將刺激相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)活動。2、可能的投資渠道由于目前相關(guān)實施細(xì)則尚未公布，因此保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)或者股權(quán)投資領(lǐng)域具體渠道和實施方式還不明確。通過對人保資產(chǎn)、太保資產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士訪談，推測較為可行的渠道包括：（1）投資有穩(wěn)定回報的REITs產(chǎn)品。保險機構(gòu)通過持有優(yōu)質(zhì)大型商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)或者獲得商業(yè)物業(yè)的租金收益權(quán)，以長期不動產(chǎn)租金收入的REITs模式獲得投資收益。另外投資不動產(chǎn)暫行辦法特別規(guī)定：不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類的，應(yīng)當(dāng)具有中國保監(jiān)會認(rèn)可的國內(nèi)信用評級機構(gòu)評定的AA級或者相當(dāng)于AA級以上的長期信用級別，以及合法有效的信用增級安排；屬于權(quán)益類的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的投資權(quán)益保護(hù)機制。（2）在未來保監(jiān)會政策許可條件下投資信托產(chǎn)品，實現(xiàn)保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)或者股權(quán)投資領(lǐng)域。3、對信托產(chǎn)品帶來影響保險投資一般要求比較長的投資周期和穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此目前信托計劃需要在項目選擇和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計上進(jìn)行相應(yīng)改變，主要包括：選擇可以持續(xù)滾動開發(fā)的投資項目；延長信托計劃期限以便更好地匹配保險投資特點；調(diào)整信托計劃收益率等。由此將會催生對投資級優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求。保險資金的介入將在國家管控住宅商品房的大時期下，極大刺激商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)行業(yè)的重點推向高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。四、保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)與股權(quán)的范圍界定和管理細(xì)則的對比。表 1:股權(quán)和不動產(chǎn)投資范圍和分類 投資分類投資范圍不動產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品 （1）已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目 (2)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 施工許可證的在建項目 (3)取得國有土地使用權(quán)證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、施工許可證及預(yù)售許可證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項目 (4)取得產(chǎn)權(quán)證或者他項權(quán)證的項目(5)符合條件的政府土地儲備項目。保險資金采用債權(quán) 股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。股權(quán)投資直接投資股權(quán)間接投資股權(quán)直接投資股權(quán)僅限于保險類企業(yè)，非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán) 研股權(quán)投資基金。表2：股權(quán)和不動產(chǎn)投資的管理細(xì)則的對比不動產(chǎn)投資股權(quán)投資總則保險資金投資的不動產(chǎn)是指土地建筑物及其它附著于土地上的定著物。境內(nèi)依法設(shè)立和注冊登記且未在中國境內(nèi)證券交易所公開上市的股份有限公司和有限責(zé)任公司的股權(quán)(以下簡稱企業(yè)股權(quán)) 保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品?？梢灾苯油顿Y企業(yè)股權(quán)或者間接投資企業(yè)股權(quán)(以下簡稱直接投資股權(quán)和間接投資股權(quán)) 保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)遵照保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法及有關(guān)規(guī)定。保險機構(gòu)(一)資產(chǎn)管理部門擁有不少于8名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名(一)具有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和市場定位開展重大股權(quán)投資的應(yīng)當(dāng)具有較強的并購整合能力和跨業(yè)管理能力(二)上一會計年度末償付能力充足率不低于150%且投資時上季度末償付能力充足率不低于150% (二)資產(chǎn)管理部門擁有不少于5名具有3年以上股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員開展重大股權(quán)投資的應(yīng)當(dāng)擁有熟悉企業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)人員(三)上一會計年度盈利凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣(貨幣單位下同); (三)上一會計年度末償付能力充足率不低于150%且投資時上季度末償付能力充足率不低于150% (四)具有與所投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金且來源充足穩(wěn)定；(四)上一會計年度盈利凈資產(chǎn)不低于10億元人民幣(貨幣單位以下同); 投資機構(gòu) (一)注冊資本不低于1億元 (一)注冊資本不低于1億元已建立風(fēng)險準(zhǔn)備金制度(二)管理資產(chǎn)余額不低于50億元，具有豐富的不動產(chǎn)投資管理和相關(guān)經(jīng)驗(二)具有穩(wěn)定的管理團(tuán)隊擁有不少于10名具有股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員已完成退出項目不少于3個其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于2名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名且高級管理人員中具有8年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于1名擁有不少于3名熟悉企業(yè)運營財務(wù)管理項目融資的專業(yè)人員(三)擁有不少于15名具有不動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于4名 (三)具有豐富的股權(quán)投資經(jīng)驗管理資產(chǎn)余額不低于30億元且歷史業(yè)績優(yōu)秀商業(yè)信譽良好專業(yè)機構(gòu)(一)熟悉保險資金不動產(chǎn)投資的法律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)具有承辦投資不動產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗和能力且商業(yè)信譽良好(一)熟悉保險資金投資股權(quán)的法律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)且具有承辦股權(quán)投資有關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗和能力商業(yè)信譽良好(二)與保險資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系 (二)與保險資金投資企業(yè)股權(quán)的相關(guān)當(dāng)事人不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。提供投資咨詢服務(wù)的機構(gòu) (一)專業(yè)團(tuán)隊成熟穩(wěn)定擁有不少于6名具有股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗的專業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗的不少于3名 (二)注冊資本不低于200萬元。投資標(biāo)的 投資方式(一)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目(一)符合國家產(chǎn)業(yè)政策具備國家有關(guān)部門規(guī)定的資質(zhì)條件(二)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證的在建項目(二)股東及高級管理人員誠信記錄和商業(yè)信譽良好。(三)取得國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證及預(yù)售許可證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項目。 (三)產(chǎn)業(yè)處于成長期成熟期或者是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)或者具有明確的上市意向及較高的并購價值。(四)取得產(chǎn)權(quán)證或者他項權(quán)證的項目(四)具有市場技術(shù)資顏競爭優(yōu)勢和價值提升空間預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的現(xiàn)金回報并有確定的分紅制度(五)符合條件的政府土地儲備項目。 (五)管理團(tuán)隊的專業(yè)知識行業(yè)經(jīng)驗和管理能力與其履行的職責(zé)相適應(yīng)研地處直轄市省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市 (六)未涉及重大法律糾紛資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)完整清晰股權(quán)或者所有權(quán)不存在法律瑕疵。不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收益類的應(yīng)當(dāng)具有中國保監(jiān)會認(rèn)可的國內(nèi)信用評級機構(gòu)評定的 AA級或者相當(dāng)于 AA級以上的長期信用級別以及合法有效的信用增級安排。(七)與保險公司投資機構(gòu)和專業(yè)機構(gòu)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系監(jiān)管規(guī)定允許且事先報告和披露的除外。除政府土地儲備項目外可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。保險資金直接投資股權(quán)僅限于保險類企業(yè)非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán)。保險資金采用債權(quán)股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)僅限于商業(yè)不動產(chǎn)辦公不動產(chǎn)與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。退出方式包括但不限于企業(yè)股權(quán)的上市回購協(xié)議轉(zhuǎn)讓及投資基金的買賣或者清算等。以債權(quán)股權(quán)物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)其剩余土地使用年限不得低于 15年且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險資金投資企業(yè)股權(quán)可以采取債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的方式進(jìn)入也可以采取股權(quán)轉(zhuǎn)債權(quán)的方式退出。投資比例(一)投資不動產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額合計不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。(一)投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%投資股權(quán)投資基金等未上市企業(yè)股權(quán)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的4%兩項合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%。(二)投資單一不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。 (二)直接投資股權(quán)的賬面余額不超過本公司凈資產(chǎn)除重大股權(quán)投資外投資同一企業(yè)股權(quán)的賬面余額不超過本公司凈資產(chǎn)的30%。投資養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務(wù)等不動產(chǎn)其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。(三)投資同一投資基金的賬面余額不超過該基金發(fā)行規(guī)模的20%。禁止行為 (一)提供無擔(dān)保債權(quán)融資不得投資設(shè)立或者參股投資機構(gòu)。(二)以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保不得投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資基金。(三)投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅(四)直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā)) (五)投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出保險資金不得投資不符合國家產(chǎn)業(yè)政策不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預(yù)期或者資產(chǎn)增值價值高污染、高耗能、未達(dá)到國家節(jié)能和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)附加值較低等企業(yè)股權(quán)。(六)運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產(chǎn)分中國保監(jiān)會對發(fā)債另有規(guī)定的除外; 資金來源保險公司投資購置辦公用房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動產(chǎn)分應(yīng)當(dāng)運用資本金(一)實現(xiàn)控股的股權(quán)投資分應(yīng)當(dāng)運用資本金; 保險公司投資購置自用性不動產(chǎn)的賬面余額分不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50% (二)其他直接投