商品房竣工驗收全流程詳解.doc

學習資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考商品房竣工驗收全流程詳解（轉(zhuǎn)）商品房竣工驗收備案表 竣工驗收備案表雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。 竣工驗收備案表建筑法、合同法等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國目前的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得建筑工程竣工備案表，因此，出賣人在交付房屋時，應(yīng)向買受人出示竣工驗收備案表原件，否則，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案表，其中不排除該商品房在建筑質(zhì)量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時，竣工驗收備案表直接關(guān)系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將來發(fā)現(xiàn)該房屋始終無法拿到竣工驗收備案表，房產(chǎn)證則始終無法辦理。根據(jù)建設(shè)部制定的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法及省市的有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表通常包括以下內(nèi)容：1、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規(guī)劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名稱；2、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見；3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗收報告，分5項，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測報告和勘察、設(shè)計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收認可文件；（3）、工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表；（4）工程施工許可證或開工報告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書；（6）建設(shè)工程檔案預驗收意見；（7）、工程質(zhì)量保修書；（8）住宅質(zhì)量保證書；（9）住宅使用說明書；（10）建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結(jié)算；（11）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。質(zhì)量監(jiān)督站在收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件并驗證齊全后，應(yīng)當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章；對符合條件、證明文件齊全有效的，應(yīng)當收到申請之日起15日內(nèi)按程序辦理竣工驗收備案。這時，共計四頁的竣工驗收備案表才是一份完整的備案表。另外，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，例如消防設(shè)施等。缺少任何一項，買受人不能接受。需要注意的是，竣工驗收備案表只是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政機關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計所作的驗收報告，并不能證明該建筑物沒有質(zhì)量問題，如果該商品房確有質(zhì)量問題，主管單位可以收回備案表，責令建設(shè)單位按要求進行整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗收。同時，商品房買賣合同是開發(fā)商與購房人簽署的，開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗收確認。一、 購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書；B、住宅使用說明書；C、竣工驗收備案表；D、面積實測報告書；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))；2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；3.購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字； 4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5.購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品房交付完成。二、商品房交付中的注意事項 1、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗收備案表原件需仔細，竣工驗收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。 2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，交鑰匙就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。 3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。 4.商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房交付、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑蔚葐栴}。 1.商品房交付使用。 怎樣才算商品房交付使用，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的交鑰匙。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房交付使用必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2.商品房逾期交付的責任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。3.商品房交付不當?shù)呢熑?商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負逾期交付的違約責任. 驗房的內(nèi)容：1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應(yīng)驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應(yīng)由開發(fā)商負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。2、門窗工程的驗收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質(zhì)量。玻璃的劃傷應(yīng)在每平米0.1寬10厘米長3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水跡。3、電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負責最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè)主自己在操作。5、衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書、使用說明書、面積測繪書、管線分布圖等。備注：商品房竣工驗收備案表基本形式 市建設(shè)工程竣工驗收備案表工程名稱：建設(shè)單位：市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站制工程竣工驗收備案工程名稱工程地點工程規(guī)模 工程投資 萬元 工程決算 萬元建筑面積 M2 層數(shù)結(jié)構(gòu)類型工程用途開工日期 竣工日期竣工驗收日期施工許可證號 發(fā)證機關(guān)施工圖設(shè)計文件審查結(jié)論 審查機構(gòu)資質(zhì)等級證號責任主體單位勘察單位名稱 資質(zhì)等級證號設(shè)計單位名稱 資質(zhì)等級證號施工單位名稱 資質(zhì)等級證號監(jiān)理單位名稱 資質(zhì)等級證號工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案事由：該工程按建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進行了竣工驗收，驗收合格，備案文件齊全?，F(xiàn)報送備案。建設(shè)單位項目法人代表（簽字）：報送時間：年月日該工程按建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進行了竣工驗收，驗收合格，備案文件齊全。現(xiàn)報送備案。建設(shè)單位項目法人代表（簽字）：報送時間：年月日竣工驗收意見勘察單位意見單位負責人年月日設(shè)計單位意見單位負責人年月日施工單位意見單位負責人年月日監(jiān)理單位意見單位負責人年月日建設(shè)單位意見單位負責人年月日竣工驗收備案文件 內(nèi)容 份數(shù) 驗證情況 備注1、工程施工許可證或開工報告2、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)3、施工圖、設(shè)計文件審查報告4、質(zhì)量合格文件勘察部門對地基及處理的驗收文件單位工程驗收記錄監(jiān)理部門簽署的竣工移交書單位工程質(zhì)量評定文件5、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗收記錄及檢測報告6、規(guī)劃許可證及其他規(guī)劃復印文件7、公安消防部門的認可文件或準許使用文件8、環(huán)保部門的認可文件或準許使用文件9、xx市建設(shè)工程保修合同10、商品住宅質(zhì)量保證書11、商品住宅使用說明書12、工程竣工驗收報告13、其他文件備案意見 本工程的竣工驗收備案文件于200 年 月 日收訖，經(jīng)驗證文件齊全。（公章）備案管理部門負責人 經(jīng)辦人 日期備案管理部門意見： 年月日俗話說：“家家有本難念的經(jīng)。一個溫暖和諧永盛的家，一定有位胸懷大志，豁達大度，認真負責有擔當?shù)暮媚腥?。一定有位溫柔體貼，善良賢惠，尊老愛幼的好妻子。一定有位知書達理，言傳身教的好長輩。具備這些，家成了寧靜的港灣，溫馨的家園，春風和煦，波瀾不驚。家的和諧美滿，需要我們用心經(jīng)營，需要我們在人生的航程中永遠并肩前進。才如此溫馨如一，幸福永遠。人生猶如一場長跑，途中有磕絆和摔跤，只要站起來的次數(shù)，比倒下去的次數(shù)多，你就是一位成功者。我們工作崗位，上有領(lǐng)導下有同事，整天生活一起，難免有口角，有矛盾，有委屈，有批評。如果我們把心用在工作上，不計較，就少了很多雜念。如果我們把委屈，當動力，把批評當鞭策，就少了很多煩惱。工作不攀比，踏踏實實做事，安安分分做人，你一定是勝者。上班錢多錢少不重要，重要是幾年工作中，你漲沒漲見識，有沒有收獲，閱歷豐富勝過一切。我們只有加倍付出努力，才會改變命運。只有在起伏道上行走，才看得到更多的風景，只有經(jīng)過摔倒后爬起來，才會有人生的更多成就。你不努力，永遠不會有人對你公平，花香蝶自來。同事之間懂得換位思考，夫妻之間懂得相互理解，婆媳之間懂得和諧溝通，你一定是位很受歡迎的人士。會享受順境，也要學會享受挫折，遇到困難勇往直前的人，你將來肯定贏得一片光明。人們常說”水滴石穿“,強勢像石，和善則是水，硬碰硬會導致兩敗俱傷，以柔克剛，才會達到想要的最佳效果。鮮花總是在歷經(jīng)了冰雪嚴寒之后，才開放得更加絢爛；人生，只有經(jīng)歷過地獄般的磨礪，才能練就創(chuàng)造天堂的才干。事實告訴我們，只有流過血的手指，才能彈出世間的絕響，才能贏得最美的笑顏，才能得到所有人的仰慕。人生的意義不在于留下什么，只要你經(jīng)歷過，就是最大的值得；只要你奉獻過，就是最大的美好，只要你做好了，就是最大的強者。每一個人都應(yīng)該活得實在、灑脫和超然。即使傷心，你也不要愁眉苦臉，因為愁眉苦臉的樣子，永遠沒有笑的面容可愛。有笑容的人，大家都喜歡。人生路上，有你有我也有他，處理好這仨的關(guān)系，需要我們花一輩子的時間去完善。無論你與誰相處，都以真心相待，以誠信為本，把最真實的一面交給別人。因為你怎樣對