房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分.ppt

房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分 易居中國天津公司 新員工上崗 培訓(xùn)課程2011 10 一 居住用地 70年 二 工業(yè)用地 50年 三 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地 50年 四 商業(yè) 旅游 娛樂用地 40年 五 綜合或者其他用地 50年 1 不同類型土地使用劃分 一 居住用地 住宅 二 工業(yè)用地 工業(yè) 交通 倉儲(chǔ)用房 三 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地 教育 醫(yī)療衛(wèi)生 科研 文化 新聞 娛樂 園林綠化 體育用房 四 商業(yè) 旅游 娛樂用地 商業(yè) 金融 信息 辦公用房 五 綜合或者其他用地 住宅 商業(yè) 金融 信息 辦公用房 2 不同類型土地對應(yīng)房屋性質(zhì) 低層住宅為1 3層多層住宅為4 6層小高層住宅為7 11層中高層住宅為12 16層16層以上為高層住宅 3 住宅 1 低層 低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物 一般是1 3層建筑物 如平房 別墅等 特點(diǎn) 一般建筑結(jié)構(gòu)簡單 施工期短 建造成本低廉 給人以親切安寧 有天有地的感覺 它的舒適度 方便度和空間尺度優(yōu)于高層 人們特別喜歡以此為住宅 但是 低層房屋占地多 土地利用率低 特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā) 3 住宅 1 低層住宅 獨(dú)棟別墅 House Villa 3 住宅 單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅 這種別墅上有獨(dú)立空間 下有私家花園領(lǐng)地 是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅 表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間 一般房屋周圍都有面積不等的綠地 院落 這一類型是別墅歷史最悠久的一種 也是別墅建筑的終極形式 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性強(qiáng) 市場價(jià)格較高 定位多為高端品質(zhì) 一般有很好的環(huán)境配套 2 低層住宅 雙拼別墅 3 住宅 它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品 由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅 特征 1 與聯(lián)排 獨(dú)棟對比而言 除了有天 有地 有獨(dú)立的院落外 最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度 增加了住宅采光面 使其擁有了更寬闊的室外空間 2 是低層小樓加上私家花園 這種相對獨(dú)立的雙拼別墅 在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上 既要加強(qiáng)戶外空間的交流 使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境 也改變了Townhouse兵營式排列的呆板面孔 3 雙拼別墅基本是三面采光 外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面 一般來說 窗戶較多 通風(fēng)不會(huì)差 重要的是采光和觀景 3 低層住宅 聯(lián)排別墅 Townhouse 3 住宅 又稱TOWNHOUSE 有天有地 每戶獨(dú)門獨(dú)院 設(shè)有1至2個(gè)車位 還有地下室 它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅 一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起 每幾個(gè)單元共用外墻 有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶 建筑面積一般是每戶250平方米以上 特征 1 比較注重項(xiàng)目選址 盡量余地 余綠 余水 交通比較方便 2 價(jià)位較低 為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造 3 戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi) 有特色 在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅 這種住宅均是沿街的 由于沿街面的限制 所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬 層數(shù)一般在3層至5層 而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜 各式各樣 Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及 由于離城很近 方便上班及工作 價(jià)格合理 環(huán)境優(yōu)美 成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài) 2 多層 多層房屋指高于10米 低于或等于24米的建筑物 多層房屋一般為4 7層 一般采用磚混結(jié)構(gòu) 少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 多層房屋一般規(guī)格 房型 整齊 通風(fēng)采光狀況好 空間緊湊而不閉塞 與高層相比 多層房屋公用面積少 得房率相應(yīng)提高 這是很多人喜歡多層房屋的主要原因 1 多層住宅 花園洋房 GardenHouse 3 住宅 6層以下多層板式建筑 以四層為主 外國建筑風(fēng)格明顯 強(qiáng)調(diào)景觀均好 綠化率比較高 普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶 一般首層贈(zèng)送花園 頂層贈(zèng)送露臺(tái) 也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況 特征 花園洋房介于別墅和普通公寓之間 它具有部分別墅 獨(dú)棟和聯(lián)排別墅 的優(yōu)點(diǎn) 又不可能完全脫離城市的繁華和便利 因此從某種程度上看 其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間 廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級(jí) 而且有一定文化品位 3 多層住宅 普通多層 3 住宅 普通多層一般為4 6層 條狀建筑 定位低于花園洋房 特征 一般來說 多層住宅的容積率較低 環(huán)境較好 建筑形式多為條狀 所以基本上是戶戶朝南 建造成本低 一般售價(jià)不高 且得房率較高 3 小高層 人們一般把8層至12 13層的建筑稱為 小高層 小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 帶電梯 小高層有多層親切安寧 房型好 得房率高的特點(diǎn) 又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高 耐用年限高 景觀系數(shù)高 污染程度低等優(yōu)點(diǎn) 很受購房人歡迎 同時(shí) 小高層對土地的利用率提高 土地成本相對下降 3 住宅 4 高層 超過一定高度和層數(shù)的多層建筑 1972年國際高層建筑會(huì)議將高層建筑分為4類 第一類為9 16層 最高50米 第二類為17 25層 最高75米 第三類為26 40層 最高100米 第四類為40層以上 高于100米 超高層 30層以上的建筑稱為超高層 3 住宅 高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn) 一般來說多層住宅的容積率較低 環(huán)境較好 建筑形式多為條狀 所以基本上是戶戶朝南 建造成本低 一般售價(jià)不高 得房率較高 高層住宅一般地段較好 由于地段好 地價(jià)較高 為降低樓板地價(jià)只能提高建筑容積率 往高空發(fā)展 高層基礎(chǔ)較復(fù)雜 結(jié)構(gòu)要求高 十分堅(jiān)固 但成本也高 高層配有電梯 人們進(jìn)出較為便利 高層建筑的中上樓層 視野開闊 通風(fēng)采光極佳 但下部樓層較為壓抑 采光較差 3 住宅 1 高層住宅 板式高層 3 住宅 1 南北通透 便于采光通風(fēng) 板式住宅多是正南北方向 進(jìn)深在15米左右 南北通透 便于采光與通風(fēng) 而且戶型方正 平面布局合理 各功能空間尺度適宜 通常而言 由于板樓的面寬充裕 因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品 2 板樓均好性強(qiáng) 眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵 正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小 均有若干套朝北的戶型難于處理 板樓由于住戶不多 居家生活也比較清靜 3 管理成本不高 通常而言 板樓的管理成本普遍較塔樓低廉 多層板式住宅可以不設(shè)電梯 不設(shè)變頻供水系統(tǒng) 包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多 4 住戶使用率很高 板樓戶型的使用率通常高達(dá)90 以上 而塔樓戶型的使用率通常僅為75 80 因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井 候梯廳 變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上 同樣是購買建筑面積100平方米的住房 板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米 1 高層住宅 板式高層 3 住宅 1 成本高 房價(jià)高 板樓社區(qū)多屬低層低密度 容積率較低 盡管居住舒適很強(qiáng) 但房價(jià)會(huì)高 特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段 主流產(chǎn)品仍舊是塔樓 為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起 2 戶型格局不宜改造 板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓 戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用 不可以變化 這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng) 2 高層住宅 塔式高層 3 住宅 1 節(jié)約土地資源 房價(jià)較低 由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高 因而可以節(jié)約寶貴的土地資源 有效降低每平方米的房價(jià) 讓更多的人安居 2 空間結(jié)構(gòu)靈活 宜于改造 塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu) 除少數(shù)承重梁之外 戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改 某些塔樓甚至可以將整層樓面打通 靈活分割戶型 3 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高 抗震性好 高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu) 現(xiàn)場澆筑樓板 因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高 抗震性與安全性很好 2 高層住宅 塔式高層 3 住宅 1 均好性差 居住密度高 塔樓每層的住戶多為6戶以上 甚至高達(dá)12戶 數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里 居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越 而且 塔樓每層都有部分住戶的采光 通風(fēng) 景觀等條件比較落后 且不可改變 2 使用率不高 存在灰色空間 塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右 而且戶型內(nèi)部的廚房 餐廳與洗手間往往不可直接采光 通風(fēng) 這樣的地方被稱 灰色空間 3 高層住宅 蝶式高層 3 住宅 蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓 因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名 蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出 結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn) 讓我們拿寶星圓舉例說明 一 很好地解決了通風(fēng)和采光的問題 人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照 寶星園的蝶型建筑使朝東 朝西的房間向外伸展 不僅真正做到了戶戶朝陽 而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果 二 較高的使用率 寶星園為兩梯六戶的設(shè)計(jì) 有效壓縮了電梯間的面積 保證了每戶較高的使用率 避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊 三 戶型方正 蝶式建筑有一個(gè)通病 房間的邊角多 而寶星園就對此做了良好的改善 把邊角盡量設(shè)計(jì)在電梯間從而保證了戶型的方正 酒店 4 商業(yè) 現(xiàn)代所謂的酒店 應(yīng)具備下列基本條件 它是一座設(shè)備完善的眾所周知且經(jīng)政府核準(zhǔn)的建筑 它必須提供旅客的住宿與餐飲 他要由為旅客以及顧客提供娛樂的設(shè)施 還要提供住宿 餐飲 娛樂上的理想服務(wù) 它是營利的 要求取得合理的利潤 酒店 4 商業(yè) 一 根據(jù)酒店的經(jīng)營性質(zhì)分 商業(yè) 務(wù) 性酒店 度假性酒店 長住性酒店 公寓 汽車酒店 機(jī)場酒店 旅游酒店 會(huì)議性酒店 二 根據(jù)飯店客房數(shù)量和規(guī)模劃分 大型飯店客房六百間以上 小型飯店客房三百間以下 中型飯店客房三百 六百間 三 根據(jù)酒店地理位置劃分 公路性 機(jī)場 城市中心 風(fēng)景區(qū) 酒店式公寓 4 商業(yè) 酒店式公寓分為 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店 和 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實(shí)質(zhì)是酒店 其軟硬件配套都是按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來配置 且納入酒店行業(yè)管理范疇 它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房 產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住 而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租 以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈(zèng)送一定期限的免費(fèi)入住權(quán) 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓 集住宅 酒店 會(huì)所多功能于一體 具有 自用 和 投資 兩大功效 但其本質(zhì)仍然是公寓 購物中心 4 商業(yè) 國際購物中心協(xié)會(huì)的解釋為 購物中心是指一群建筑 是組合在一起的商業(yè)設(shè)施 按商圈確定其位置 規(guī)模 將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來計(jì)劃 開發(fā)和經(jīng)營 并且擁有一定規(guī)模的停車場 根據(jù)購物中心的建筑 設(shè)施和形態(tài)的不同 國際購物中心協(xié)會(huì)又將購物中心細(xì)分為 摩爾 Mall 停車場與店鋪間有一定的距離 通常在整體建筑的地下或外圍 而店鋪間有專門的步行街連接 如區(qū)域型 超區(qū)域型購物中心 和帶狀中心 店鋪前各有停車場 店鋪間通常沒有專門的步道連接 如鄰里型 社區(qū)型等 商業(yè)街 4 商業(yè) 商業(yè)街就是由眾多商店 餐飲店 服務(wù)店共同組成 按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道 是城市商業(yè)的縮影和精華 是一種多功能 多業(yè)種 多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體 商業(yè)街以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式 其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪 商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系 其經(jīng)營情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況以及人氣 運(yùn)營良好的商業(yè)街 其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚 運(yùn)營不好的商業(yè)街 自然令投資商 商鋪?zhàn)鈶?商鋪經(jīng)營者都面臨損失 寫字樓 4 商業(yè) 寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱 寫字樓原意是指用于辦公的建筑物 或者說是由辦公室組成的大樓 1971年 Rhodes和Kan提出 寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集 決策的制定 文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理 從這個(gè)意義上講 寫字樓是指國家機(jī)關(guān) 企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物 其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營利性的管理機(jī)構(gòu) 是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 為滿足公司辦公 高效率工作需要而產(chǎn)生的 5A寫字樓 4 商業(yè) 5A 是指OA 辦公智能化 BA 樓宇自動(dòng)化 CA 通訊傳輸智能化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 城市綜合體HOPSCA 5 綜合 HOPSCA是指在城市中的居住 辦公 商務(wù) 出行 購物 文化娛樂 社交 游