富春景觀渡假公寓”開發(fā)思路建議(doc 23頁).doc

“富春景觀渡假公寓”開發(fā)思路建議“富春景觀渡假公寓”項(xiàng)目設(shè)想一、地點(diǎn)：桐廬市區(qū)山間二、景觀及生活設(shè)施地處二峰之間的山腰高峰，正南方為富春江，背靠分水，二邊為山地森林，100米處有一小型水庫。山路上來后直達(dá)小區(qū)。離小區(qū)下山200米為生活小區(qū)，整個(gè)小區(qū)封閉性強(qiáng)，生活方便而又清靜悠閑，是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設(shè)想 1、總體設(shè)想a大樓設(shè)想：18層或更高；一層車庫，室內(nèi)游泳池，前排為營業(yè)房；二層總臺(tái)、商場、商務(wù)中心等輔助設(shè)施；三層餐飲娛樂等；三層平臺(tái)：內(nèi)設(shè)備管理房；外四、五樓的陽光房及茶座。四以上層：單身公寓；要求：（1） 20至30平方米為主的度假公寓；（2） 部分可大一點(diǎn)，但要預(yù)留管道，可分隔；（3） 室內(nèi)要求：a、衛(wèi)生間；b、室內(nèi)可分隔成會(huì)客與休息二個(gè)區(qū)間；c、無管煤，不能生火，但要有廚房操作區(qū)，不必臨窗；d、落地窗；e、統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)；f、冷熱水；g、預(yù)留報(bào)警設(shè)備及可視門鈴接口（可視設(shè)備需另收費(fèi)）；h、衛(wèi)星電視； （4）裝修要求： a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛(wèi)生間：三件套并裝飾完成（價(jià)格在6000元）b、每套房三種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代中式 簡約 西歐式統(tǒng)一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層：設(shè)住戶會(huì)所，除層頂外以玻璃為主。 內(nèi)設(shè)：簡餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉OK室、自助餐廳、音像及圖書店、閱讀室、影視廳、臺(tái)球、乒乓、網(wǎng)球 會(huì)員專用（住客也不能入內(nèi)）2、物管設(shè)想（1） 總臺(tái)：物管窗口及住客登記（另有詳細(xì)說明）；（2） 保安：全樓層監(jiān)控 ；裙樓電梯不停，進(jìn)入電梯必須有證明或會(huì)員及住戶同意；（3） 水電修理；（4） 住戶免費(fèi)停車證（限一輛）；（5） 送餐、洗衣、打掃衛(wèi)生（收費(fèi)）；（6） 磁性門卡（安全原因）；3、外型設(shè)想 針對外地人士為主的中高收入者，年齡20至50間中青年。因此外型要有現(xiàn)代感、雕塑感，且色彩亮艷、夸張，造型前衛(wèi)。與環(huán)境的配合不是適應(yīng)環(huán)境，而是作為環(huán)境的點(diǎn)綴，要顯眼，要跳，要作為環(huán)境的點(diǎn)晴之筆。4、造價(jià)設(shè)想 以夸張，現(xiàn)代的造型顯現(xiàn)大樓，而在用材及造價(jià)上，要盡可能的節(jié)省。因?yàn)榇藰堑馁I點(diǎn)是：（1） 環(huán)境；（2） 休閑、渡假；（3） 便宜；（4） 收益；四、環(huán)境及活動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境是此樓的第一買點(diǎn)，因此這個(gè)樓不能象住宅只以環(huán)境作點(diǎn)綴，而應(yīng)下大功夫，并爭取靠環(huán)境也能在以后有所收益。1、室外網(wǎng)球場、小型籃球場；2、活水魚塘，是景觀也是垂釣區(qū)；3、茶座： a、室外草坪茶座； b、三層平臺(tái)景觀茶座； c、室外簡易房；4、兒童樂園、兒童戲水池；5、燒烤區(qū)；6、攀巖處；7、水庫的水上活動(dòng)區(qū)；8、果園；9、慢跑道；10、室內(nèi)游戲池、健身房、洗浴中心（一樓）；11、臺(tái)球、乒乓球室、游戲房、棋牌室（二、三樓室內(nèi)）；12、餐飲、娛樂（室內(nèi)，承包）；13、會(huì)議廳、培訓(xùn)中心14、足浴、美容美發(fā)等；15、小型蹦極臺(tái)（水庫上）；16、室外養(yǎng)殖場 所有這些項(xiàng)目設(shè)在室外或裙樓。對外營業(yè)，與會(huì)所可能重復(fù)?！案淮壕坝^渡假公寓”銷售設(shè)想一、關(guān)于售價(jià)的設(shè)想以20至30平方米建面的單間為主，銷售均價(jià)為2000元。25平方米2000元=50000元（如加裝飾：8000元 衛(wèi)浴8000元 電器：空調(diào)、電視臺(tái)、微波爐、小冰箱、VCD、小型音響、電話機(jī)、廚房設(shè)備 10000元 家俱：衣櫥、廚房工作臺(tái)、寫字樓、床、床臺(tái)框、沙發(fā)、茶幾、窗簾等 4000元 其他裝修普遍房價(jià)：50000元或帶精裝修80000元。首付：15000元或24000元，月付250元或390元。（20年按揭）（即首付在12000至30000元之間）優(yōu)惠：1、贈(zèng)送免費(fèi)停車證一張；2、贈(zèng)送價(jià)值5000元俱樂部會(huì)員卡一張；3、渡假休閑項(xiàng)目享受一定折扣。二、誰是我們的買主 1、桐廬人 桐廬的買主可能較少，一般是單身貴族，有錢年青人，在桐廬企業(yè)或在桐廬工作的外地人或外地公司；2、桐廬附近 這會(huì)是較大的一個(gè)群體，他的家在桐廬附近，但由于工作、生活上的原因經(jīng)常會(huì)出差桐廬，如住賓館或當(dāng)天趕回，不如在桐廬有一個(gè)落腳點(diǎn)省心。3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花園，桐廬已成了杭州人的后花園。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州還是一個(gè)新生事物，但其吸引力是可以預(yù)見的。（1） 交通更方便，杭州到桐廬全程一級公路，只需1個(gè)半小時(shí)，上海過來也不過三小時(shí)。（2） 山清水秀，桐廬政府近年大力推行旅游經(jīng)濟(jì)，其旅游優(yōu)勢有目共睹；（3） 地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段，地理位置優(yōu)越；（4） 本樓盤自身優(yōu)勢高，地處山腰，封閉性強(qiáng)，森林環(huán)繞，正南見富春江，景觀豐富；（5） 價(jià)格低廉，首付最低可達(dá)1.3萬元；（6） 后期服務(wù)完善，可購房收益；因此，對上海人、杭州人來說，這種消費(fèi)可以是實(shí)惠的休閑度假，也可以是長期收益，而且是人人可都承受的。加上現(xiàn)在私人購車的涌躍，這應(yīng)該是有車族的一個(gè)佳音。4、消費(fèi)者描述（1） 桐廬富陽附近活躍的青年人士、企業(yè)及經(jīng)常去桐廬人士；（2） 杭州、上海有車族；（3） 中、青年人為主；（4） 好動(dòng)有活力、有現(xiàn)代氣息的人士；（5） 希望有購房收益的人；三、銷售設(shè)想 1、分點(diǎn)銷售（1） 桐廬a、以富春公司原有銷售點(diǎn)為基礎(chǔ)，在桐廬開展銷售；b、現(xiàn)場建立售樓處，并作為處地參觀者的接待處；（2） 杭州a、交通便利處建樣板房的售樓處；b、售樓人員3人，另一個(gè)兼財(cái)務(wù)；c、杭州辦理按揭及合約登記（可否？）（3） 上海a、選擇幾家銷售代理公司；b、如何辦理按揭及合約登記？（4） 富陽、新安江a、選擇一房產(chǎn)公司代理；2、銷售重點(diǎn)（1） 桐廬a、重點(diǎn)是接待介紹工作；b、組織藝人進(jìn)行宣傳，宣傳對象是旅行者，各賓館的住客；（2） 杭州a、新聞炒作；b、有針對性的廣告宣傳；c、專車接送桐廬看房；d、主要的銷售地；（3） 上海a、專人促銷；b、銷售需桐廬的配合；（4） 富陽、新安江a、專人促銷；b、提供宣傳資料；四、銷售步驟 1、前期準(zhǔn)備工作；（另有詳細(xì)說明）2、新聞炒作； 新聞點(diǎn)：（1） 浙江首批度假式公寓，將單身公寓的概念發(fā)展；（2） 廣告公司與開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)合作；（3） 桐廬房子杭州銷；（4） 負(fù)面：渡假公寓的管理；（5） 有個(gè)性的房子一定好銷；3、廣告攻勢；4、人員促銷；5、旅游旺季的大型促銷活動(dòng)爭取綠化先行完成；6、桐廬市長來杭、滬促銷桐廬旅游； （旅游廣告市長做演員）7、結(jié)頂儀式 免費(fèi)請潛在客戶在桐廬旅游。8、發(fā)售會(huì)員卡 桐廬為主，富陽、新安江、上海為輔。9、新聞炒作 新聞點(diǎn)：（1） 在外地安個(gè)家；（2） 城市人真的要回歸山野嗎？（3） 渡假公寓銷勢火爆；10、廣告后的攻勢，杭州發(fā)行會(huì)員卡。五、建造建議 1、先行建造戶外部分及綠化；2、室內(nèi)設(shè)計(jì)先行；六、銷售前景估計(jì)公寓房約300至400間。杭州擁私車人數(shù)約二萬，而私車族大部分為年輕人，加上部分私用公車，可自由支配車輛的年輕人應(yīng)在2萬以上，而這部分人大都已有住房，并生活富裕、相信只要廣告宣傳得當(dāng)，達(dá)到2%的銷售是不成問題的。而這2%，就有400人。加上上海保守估計(jì)30人，桐廬保守估計(jì)20人，桐廬附近保守估計(jì)50人，總?cè)藬?shù)應(yīng)在130人以上。此樓盤應(yīng)是供不應(yīng)求的。（類比數(shù)據(jù)：夢湖山莊會(huì)員卡，售價(jià)3萬元。五年前銷售，不能做廣告，只靠人員促銷，在杭州售量為200張。 杭州大廈會(huì)員卡，限用一年。住二天，可打折，價(jià)1888元，每年銷售數(shù)為2000張以上。杭州此類會(huì)員卡約有十家左右在發(fā)行，總數(shù)量應(yīng)在3萬張以上。）“富春渡假公寓”合作設(shè)想一、分工與合作甲方為富春房產(chǎn)公司，獨(dú)立負(fù)責(zé)房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工作。雙方已商定并由廣告新聞等媒介宣傳的項(xiàng)目、設(shè)施及服務(wù)，甲方應(yīng)盡量做到。乙方為風(fēng)巢企劃，主要負(fù)責(zé)房產(chǎn)的包裝、各類廣告的設(shè)計(jì)制作及發(fā)布工作，同時(shí)組織人員促銷，并具體負(fù)責(zé)杭州的銷售工作。合作：1、對樓盤的外型、結(jié)構(gòu)、戶型、配套設(shè)施、物業(yè)管理、室內(nèi)裝修、戶外綠化、休閑設(shè)施等，雙方共同商定，但最后決定權(quán)在甲方；2、在銷售上，以杭州的銷售為主，并由杭州進(jìn)行客戶管理，但總體上應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)，并以甲方為主負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、公關(guān)、與政府部門協(xié)調(diào)，與工程部等內(nèi)部協(xié)調(diào)；3、工程進(jìn)度及各類政府批文、財(cái)務(wù)情況應(yīng)雙方公開，但乙方有義務(wù)為甲方保守商業(yè)秘密，并不得以甲方名義作任何甲方未成文的承諾；4、所有用材由甲方?jīng)Q定，乙方只有建議，并不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任；二、資金責(zé)任甲方：承擔(dān)除廣告外的一切費(fèi)用，包括在桐廬的銷售人工、房租，并應(yīng)嚴(yán)格按商定進(jìn)度施工。如有影響銷售的事故，甲方應(yīng)承擔(dān)乙方損失。乙方，承擔(dān)此樓盤銷售及廣告所需的一切房租、人工、設(shè)計(jì)制作、宣傳、媒介發(fā)布費(fèi)用。工作包括：1、各地人員促銷；2、各類廣告品的設(shè)計(jì)、制作、印刷、發(fā)布等費(fèi)用；3、新聞宣傳的費(fèi)用，桐廬政府方面的支出由甲方出面解決；4、在杭售樓處的各項(xiàng)開支，及樣板房的建立；5、在杭房交會(huì)的參加及各項(xiàng)費(fèi)用；6、售樓人員工資、獎(jiǎng)金（桐廬公司除外）；三、獎(jiǎng)勵(lì)及資金按排獎(jiǎng)勵(lì)按銷售額提成：3%廣告支出；2%銷售費(fèi)用；2%工資資金；10%公司提成；（1） 裙樓及休閑設(shè)施銷售不計(jì)乙方提成；（2） 所有公寓部分，不管是誰銷售，都計(jì)入乙方提成；（3） 按月提取，以按揭數(shù)為準(zhǔn)。四、權(quán)益 1、乙方有一定名額數(shù)的房子可以2個(gè)百分點(diǎn)的打折，但需說明理由并有甲方總經(jīng)理簽字，另有重要客戶需打折的，說明原因，并報(bào)清甲方抵準(zhǔn)； 2、乙方在廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布應(yīng)有一定的自主權(quán)； 3、任何一方中途悔約，都必須賠償另一方相應(yīng)損失?！案淮壕坝^渡假公寓”廣告設(shè)想一、廣告主題 “富春江畔XX山，你的私人療養(yǎng)院”。二、吸引點(diǎn) a、首付1.8萬元的渡假公寓； b、富春景觀度假公寓，4萬元賣給你；三、支持點(diǎn) a、交通 b、休閑項(xiàng)目 c、景觀四、廣告要求 此類消費(fèi)，并不是生活必須，而是屬“沖動(dòng)型銷費(fèi)”，因此一定要在宣傳品味上做足功夫。五、廣告項(xiàng)目 1、印刷類 a、樓書；b、宣傳頁；c、大型噴圖；d、度假公寓VI系列；2、電子媒介類 a、電視廣告30秒、15秒創(chuàng)意廣告；3分鐘介紹廣告，并制成VCD；b、廣播廣告 30秒 15秒3、其它廣告類 a、報(bào)紙廣告 整版、半版、通欄、半通 b、戶外路牌 c、廣告牌（桐廬各賓館）4、公關(guān)活動(dòng) a、開盤新聞發(fā)布表； b、市長做廣告，開發(fā)桐廬旅游業(yè)； c、結(jié)頂嘉年華會(huì)； d、組織關(guān)于“私人療養(yǎng)院”或休假日公寓的市場前景的專家研討會(huì)； e、上海新聞發(fā)布會(huì)（看銷售情況是否需要）；5、現(xiàn)場展示 a、杭州售樓處及樣板房；（1：1） b、各地代理處及展示； c、工場接待處； d、杭州房交會(huì)；6、人員促銷 a、各地針對有車族的宣傳頁的分發(fā)； b、針對企業(yè)經(jīng)理層的DM（直郵）； c、各地賓館住宿人員的宣傳；六、廣告文案及策略由于時(shí)間緊，未作進(jìn)一步的創(chuàng)意。七、效果預(yù)計(jì)由于廣告費(fèi)用有一定的局限（本樓盤本身營業(yè)額不大，且廣告費(fèi)比例是一般房產(chǎn)公司的一半），因此會(huì)有一定的知名度，而真正要引起轟動(dòng)，主要靠新聞炒作?？赡艽嬖诘膸讉€(gè)問題一、景觀的先行問題希望在土建的同時(shí)，先行搞好景觀的綠化及部分休閑項(xiàng)目的建設(shè)工作，這對以后的銷售工作會(huì)有很好的幫助。但也要考慮到費(fèi)用問題，希望不要因此有二次綠化或較大的浪費(fèi)，這要求甲方、設(shè)計(jì)單位、施工單位及景觀施工單位的良好協(xié)調(diào)及配合。二、門鎖的問題由于要用于出租，希望開發(fā)商能使大門一次到位，而不能讓住戶更換，同時(shí)要贈(zèng)送磁卡電子鎖，并在總臺(tái)建更改系統(tǒng)，以利于住戶安全。三、電話問題電話費(fèi)是要戶主承擔(dān)的，而有可能住戶的使用量較大。為避免以后物管與戶主的紛爭，應(yīng)有一個(gè)解決的方法，鎖碼或另用技術(shù)解決。四、物管多一些臨時(shí)收費(fèi)項(xiàng)目，減少常規(guī)物管費(fèi)用如：打掃衛(wèi)生、洗衣、停車費(fèi)、經(jīng)營部分休閑項(xiàng)目、代理出租費(fèi)等項(xiàng)目收費(fèi)，以盡量減少常規(guī)物管費(fèi)用。同時(shí)將綠化、園林等項(xiàng)目與果園、養(yǎng)殖一起外包，爭取在戶外管公司不用出錢，最好還有收益。五、會(huì)所建在樓頂以臨時(shí)建筑形式出現(xiàn)，會(huì)員活動(dòng)、以自助為主，目的是提供一個(gè)相對高尚的人員環(huán)境，不以營利為目的，對房產(chǎn)公司的效益，可能只是用部分會(huì)員卡贈(zèng)送當(dāng)?shù)刂匾蛻艏坝嘘P(guān)人士，體現(xiàn)房產(chǎn)公司的品味。因此，報(bào)價(jià)5000元，有宣傳，但不作促銷活動(dòng)，不低價(jià)傾銷，而且這5000元只代表一種會(huì)籍，不能用于消費(fèi)，消費(fèi)需另付錢，會(huì)所也不要為贏利而做任何有違法規(guī)的活動(dòng)。會(huì)所收費(fèi)以收回投資為目的。會(huì)所要嚴(yán)格執(zhí)行非會(huì)籍人員邀請不得入內(nèi)的規(guī)定。有違法行為人員的會(huì)籍，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，馬上取消。贈(zèng)送的會(huì)籍，不作補(bǔ)償，如購買之會(huì)籍，原款退回。六、按揭問題 a、應(yīng)與銀行商定，裝修費(fèi)一并進(jìn)入按揭；b、外地人士在按揭上的問題；c、杭州人在杭州辦理按揭；d、裝修費(fèi)只有三種選擇，房產(chǎn)公司與物管公司只協(xié)助監(jiān)理，不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。七、各項(xiàng)室內(nèi)設(shè)計(jì)先行，要在銷售前有效果圖，費(fèi)用由甲方承擔(dān)，乙方對設(shè)計(jì)有建議權(quán)。八、裙樓問題裙樓銷售的可能性大不大？估計(jì)有一定的難度。因此很大可能性是房產(chǎn)公司的利潤就在裙樓上，如是這樣，就一定要事先考慮到裙樓的經(jīng)營問題。能出租，由他人經(jīng)營，這是最好的一種方式；如要由房產(chǎn)公司裝修，由他人承包經(jīng)營，就要考慮到盡量小而全，空出多余的空間來作為辦公出租。三樓的用途要考慮好。從而決定裙樓是否要裝中央空調(diào)。九、電梯問題電梯不到一樓車庫。二樓作底樓，步行人直接上二樓，這樣二樓到三樓也不裝自動(dòng)扶梯之類。電梯直上四樓以上，以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室內(nèi)的最理想，但要考慮一下投資及桐廬的市場?！案淮壕坝^度假公寓”會(huì)員卡設(shè)想一、會(huì)員卡說明 1、售價(jià) 8600元2、優(yōu)惠 a、贈(zèng)俱樂部會(huì)員卡一張，價(jià)格5000元； b、各項(xiàng)消費(fèi)享受一定的折扣； c、每年免費(fèi)用房20天，可用20年，除飲料、長話外不收任何費(fèi)用（即每天房租金21.5元）； d、節(jié)假日、旅游旺季需預(yù)定；3、可行性 其實(shí)是將價(jià)格10萬的房，分別賣給12個(gè)人； 總價(jià)為103200元（其中應(yīng)有0.5萬元為促銷獎(jiǎng)勵(lì)）； 物管公司承擔(dān)這些房子的物管，水電、清潔、市話費(fèi)用，但物管公司擁有這些房子的產(chǎn)權(quán)。20年后使用權(quán)仍屬物管公司或甲